房地產(chǎn)項目營銷策劃方案

長寧縣中央公園城營銷方案提交時間：2017-3-18區(qū)域認(rèn)識城市區(qū)域認(rèn)識本案區(qū)域認(rèn)識市場區(qū)域認(rèn)識城市區(qū)域認(rèn)識長寧縣位于宜賓市中南部，作為川南重鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口眾多，并已基本形成綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局。

長寧縣位于宜賓市中南部，是宜賓市域二級中心城市，下轄7鄉(xiāng)11鎮(zhèn)，長寧東臨長江黃金水道，距離宜賓市約30公里，距離瀘州市約60公里。2014年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值103.13億元，同比增長5.3%，全社會固定資產(chǎn)投資101.22億元，同比增長20.3%，社會消費(fèi)品零售總額53.62億元，同比增長13.2%。截止2014年，長寧縣總?cè)丝跒?6.24萬人，其中常住人口34.26萬人，城鎮(zhèn)人口13.72萬人，其中縣城人口9.25萬人，農(nóng)村人口20.54萬人。截止目前，長寧已基本形成“123456”綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局一碼頭：宜賓港長寧香爐灘碼頭；二高速：宜瀘渝高速、宜威高速；三鐵路：成貴高速、渝昆鐵路、宜敘鐵路；四干線：升格為國道的S308縣合珙段、省道S309、升格為省道的X097納長路、旅游干線宜賓-竹海-石海；五縱六橫：連接下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣域道路。區(qū)域認(rèn)識城市區(qū)域認(rèn)識市場區(qū)域認(rèn)識本案基本情況市場膚區(qū)域巾認(rèn)識--掌-在寧售繩項損目項目名稱總層數(shù)梯戶比戶型存量（套）面積段（㎡）主力面積段（㎡）滯銷面積段（㎡）成交均價（元/㎡）鼎盛國際10+1F27+1F1梯2戶3梯6戶套一至套四30100-120110-119當(dāng)期基本售罄3100御景豪庭18F/27F2梯4戶2梯6戶套二套三58183-122111-12283、89套二戶型3300套三戶型3600濱江國際22F/25F2梯4戶2梯6戶套一至套四20109-117117基本售罄3600恒潤首座26F2梯4戶2梯6戶套二套三30117-137117-125基本售罄3600-3800英倫公館26F2梯4戶2梯6戶套二至套四2074-12299-120基本售罄3600溫州商城6F-11F2梯4戶套三268107-120107銷售困難3300財富廣場27F/33F2梯4戶2梯5戶套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售項目住宅總存量約：965套目說前限長阿寧蘆縣永在令售萬項蒸目惜在頑供留應(yīng)患存屯量刷約絲式為1團(tuán)2茅3頑3套客，寫此斧存耗量魯在參縣嫂城餓區(qū)隸域虜內(nèi)糖處滴于退中金等止水菠平市場查區(qū)域到認(rèn)識-叉-蹲-潛在腳產(chǎn)品妖供應(yīng)即將供應(yīng)項目預(yù)計套數(shù)（套）英倫府邸370瑞祥苑200鼎盛國際3期240竹海麗景1200麗雅上游城800即將韻供應(yīng)浮產(chǎn)品勿項目弊為5個朋，匹整建體究供平應(yīng)際量績約26犯10套，乘供應(yīng)趕量較常大英倫峰府邸竹木海徹麗售景鼎胸盛蒜國抱際上游士陽光瑞僚祥龍苑市場牢區(qū)域座認(rèn)識-額-激-潛在蓮?fù)恋孛浌?yīng)土地編號成交日期占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）511524-2016-B-005#2016.12.2221070.72.5353308.871511524-2016-B-006#2016.12.22199232.855784.4511524-2016-B-007#2016.12.22641172.8179527.6511524-2016-B-008#2016.12.2233774.52.894568.6511524-2016-B-009#2016.12.2247727.73143183.1511524-2016-B-0010#2016.12.22480883144264511524-2016-B-0011#2016.12.2233407310022120描16星.1棚2.爽22長寧疫縣成婚交商冠住用艘地7宗揀，搏建首筑起面械積龜約7造7萬刪㎡悼，壘全距部線集友中掏于微高刑鐵治新饑區(qū)預(yù)勢計20層17年清長植寧細(xì)縣伙住揭宅拔產(chǎn)榨品祖競武爭餡激軍烈子，居如寧各綿供碗應(yīng)夏項陜目盯動宰作嶺迅揀速君，室激社烈泡的歡市濤場鞏競絕爭厭近肉在殲眼鍵前市場乖區(qū)域扮認(rèn)識-矛-乏-市場絞小結(jié)目卸前剖長丸寧捏縣映在促售悅項松目蒼供早應(yīng)命量厲處佳于庫較牙正羅常擊階貴段先；臨保近傭返休鄉(xiāng)墳潮箭，洗已熱動禾工間項區(qū)目鏡供她應(yīng)遣量園逐鄙漸住加醒大雪，黑雖卸大殘部派分奔項愧目番未怠取程得礙預(yù)構(gòu)售紡許染可臂證巡壽，裙但滔因跪地遷方間原濕因擁，刪大娘部擇分丸項私目輪已窩經(jīng)蹄開倦始鴉收設(shè)款蔑蓄桂水倚；基于磁長寧黃縣區(qū)鋸域市耐場需置求存緣瑞固定暖量（恐無較油多外牲來人沫口）午，各免在售賠及待持售項錦目都海想在樓過年編期間筑對市青場進(jìn)擴(kuò)行搶障占；20喊16年妥底抖，柏土把地宵供合應(yīng)慌井爽噴會，1脅2飲.唉2推2日蓄當(dāng)口天鼻成弊交7宗商虎住用各地，棒供應(yīng)本量約7道7萬正㎡爪，從未呀來駱住銀宅寸市鋸場神競維爭杯激拴烈貓；因痕城患市拼結(jié)足構(gòu)納及臣地恢方胞喜醫(yī)好訂，曉大共部糕分晴項搞目怕產(chǎn)奴品謠均漂為逃套熄三截、材套刊四路，睬產(chǎn)地品齒同遣質(zhì)蒼化楊嚴(yán)畝重側(cè)；客夜戶殺選筐擇饑較海多瓜，憐成聲交答周教期躁勢紐奉必鐵加編長納，鈴主懸動裁權(quán)董漸釘漸溪向肯客曠戶老傾投斜流。市菊場罩飽籍和客源濾有限產(chǎn)品蜓同質(zhì)區(qū)域燭認(rèn)識城完市躺區(qū)箱域疊認(rèn)個識市場謹(jǐn)區(qū)域助認(rèn)識本案繭基本太情況本且案圖基瘋本惰情昌況--梨-位易置本案奸位于貸長寧勝縣江波長路陷旁，沈整個低項目襯分為2個地節(jié)塊，個分別肝是A負(fù)-趴1地托塊醬及A7地塊抗。其針中A-六1地秀塊巨四膊面椒臨徐路色，意東擇南汁面著臨尖花脹園鋸東攪街旅，抱北恰臨祝竹丈海玩大剛道鍵，管西值面劈燕為若已尸建雙小派區(qū)潔，英東各面棍靠跑河弄。A-若7地浩塊甚北求臨鳳竹錘海鼠大孤道湖，詢西林靠毛花夕園辭北施街尤，鍬南竄邊迎為貝一臘已濃建弟小瀉區(qū)缺，化東直面寨為A-眉1地夾塊逢。本蛛案蓮基撲本蹤蝶情鵝況--勁-城嶄市撤道他路本案駝臨近3挎0皺8國道（5敏8米陣景裙觀紡大五道莖）風(fēng)，周邊呆街道土為新?lián)屢?guī)劃伴街道妹，容晝量相悟?qū)^弊大，攤為城景市主咬干道思，周悉邊份交罰通共便窩利鍵，浙但井目宵前堤使社用浩率匯較昨低吼。5徒8米景育觀大趕道旁捐，高者鐵與益城際鍛交通令必經(jīng)某之路本案潑基本矛情況-談-脂-地塊自住宅躁價值本絮案粗住揮宅燙占嚴(yán)比黎較澇大勵，鵝其撿中A決-笑7地塊帳呈長逮條形飛，占義地面炒積較畜小，作建筑遵體量砌較小兼且產(chǎn)詞品為信小戶器型產(chǎn)柄品，箱不能古支撐納產(chǎn)品錘溢價繡，可罵作為絡(luò)過渡除性產(chǎn)懶品投劈燕放市編場；項襲目A請-暢1較方均正，勞占地藥面積幕相對賺較大第，且鑒東面暫臨河襖，體遍量、湯戶型著、居趙住價嶄值都即高于A覽-買7地塊召，如賠有溢聲價可閱能，味必定哪是此水地塊毀。本案農(nóng)基本甜情況-喪-叢-地塊漿商業(yè)恥價值30敘8國道需（5鬼8米急景纖觀淺大納道什）城市拐主干騰道本案券商業(yè)鎮(zhèn)體量覆較少器，基刺本為妄社區(qū)竊性商莖業(yè)，礦商業(yè)網(wǎng)價值械較高桂的為皆臨近辰主干淺道及景清觀大睛道的位置鐘。其陽中A譽(yù)-給7地腰塊愛因渣有園路艇面庸停軟車宴場鼻設(shè)辦置晉，魂商謎業(yè)辦成褲熟電度謙較克快孟。本刊案提基捆本歲情俊況-搶-熟-配套價鼓值本案藥周邊晚居住調(diào)人群捆較少說，為盲城市幟新區(qū)頌，目則前周災(zāi)邊配寒套較揀差。本球案偶基憐本鬼情誰況-筋-亦-總平12345678910本蘋案容由8棟塑住吸宅+商猛業(yè)浪組帝成串，罩其滅中軌商強(qiáng)業(yè)夸為7號樓疊、1價0號義樓賀獨(dú)企立政商謠業(yè)資外睜，1睡.熄2核.呆6號翅樓起樓閥下筍為刃裙健樓減底舌商驕；項始目武預(yù)忘計煙分你為2期五開凱發(fā)代。本尋案民基柳本樂情陳況--葵-經(jīng)合濟(jì)仙指正標(biāo)A-臭1地塊A-1地塊基本情況占地面積（㎡）25622.67容積率3.6建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）83116.5（705戶）商業(yè)建筑面積（㎡）4597.11A雜-息1地陷塊敵地譜塊和方屯正目、敲自孫然與資掙源目較樸好般且裕相鬧對較體蘇量吩較縣大秘，陪為識本悄案靜可躲能醬實(shí)蚊現(xiàn)頁較寫高查價底值低部敘分侍。播唯晶一朗不州足既為鑰容濤積盲率樂較思高衣。本編案納基說本線情巖況--衣-經(jīng)濟(jì)幻玉指標(biāo)A嬸-局7地塊A-7地塊基本情況占地面積（㎡）12852.28容積率2.4建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）25498.54（239戶）商業(yè)建筑面積（㎡）5072.52A-鑼7地塊可臨近苦快速反通道般，商國業(yè)價截值相吵對較陶高但宴體量其較小密，居鍵住環(huán)綁境低嫌于A旗-黃1地塊儀，可斤作為租項目壯過渡爬產(chǎn)品泛，快牛速去恒化，商保證付資金鋤安全拌。本案皆基本索情況--賣-產(chǎn)品A戶型范分為A幫1戶勝型擊（10確4.慮27㎡）溪，A兔2戶慣型炮（11竟7.違75㎡）調(diào)，A鍵3戶型犁（1侄2櫻4各.享9概1㎡）謙。其痕中A3戶型泡舒適挪度較臟高且筐為市補(bǔ)場稀診缺產(chǎn)忘品；A暖1及A2戶型拜為套猶三戶屯型，衫占比結(jié)較高網(wǎng)，但出與目季前市厚場在塊售產(chǎn)債品同肅質(zhì)化鹽較重鎮(zhèn)；均配衡置2震7家0°殺全偉景徑陽提臺拿。本案就基本水情況--掠-產(chǎn)賽品B戶把型只分從為B1戶型勵（1膛1產(chǎn)5意.董0筐7㎡）粉，B輩2戶隙型雞（1奇3幕6筑.同2那4㎡）熄，B3戶型殊（1執(zhí)2保4瘡.小8罪4㎡）也。大遞戶型湯產(chǎn)品公占比托較多床，為第舒適知性產(chǎn)繳品；均廣配史置27編0°斷全沫景百陽染臺港。本案露基本桌情況--訪-產(chǎn)品C戶型列分為C檔1戶廁型賤（9香9塞.民2僵6㎡妥）忠，C2戶型術(shù)（11份4.廉72㎡逗）引，C蓬3戶型跟（12武5.嗚77㎡茶）愧；整沉個彼項看目散唯陪一短低宏于10先0㎡的C1戶垮型渾，換為靈功名能擋性福套印三所產(chǎn)熊品易；均恨配困置27極0°全欲景陽怒臺。本艱項稀目霸住斯宅瘡從物產(chǎn)疏品蜜設(shè)喉計慎上擋具么有賊一層定綠的艱優(yōu)抱勢平，垮在鹿做呢到爸項運(yùn)目循基獲本弓的下價眾值魚挖及掘像前初提土下瞧，事如建何等結(jié)級合缸項討目算整駝體嗽，浙全內(nèi)方鏈位附提殲升表住俱宅銹產(chǎn)牲品蒙附撥加奇值氏，唉快交速陣樹很立購市球場姥競輝爭已優(yōu)嗎勢凡，倘保囑證態(tài)銷筆售考速桃度杯是鋒住管宅欄銷柔售逼的攪主唯要替方填向.本交案深基躺本婚情癢況--盟-產(chǎn)品項目承的主巨力戶品型是歸市場歪的主煎流產(chǎn)購品，燦戶型稼通透烘，每捷戶均究有27籌0°大陽害臺，跳空間若多變?nèi)f實(shí)用凱，景李觀視昆野絕芳佳?；榈珜⒉菝媾R愁市場窮同質(zhì)矩化競采爭。本案予基本件情況-剪-蠻-兵S畜W輪O柴T分滑析優(yōu)勢

良好的自然環(huán)境具備交通優(yōu)勢景觀優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢劣勢區(qū)域認(rèn)可度較低區(qū)域開發(fā)程度較低價值較高地塊容積率較高小地塊居住條件較差地塊尚未生地市場占有率低、準(zhǔn)備時間較少市場目前供應(yīng)量較正常可借勢周邊項目高鐵新區(qū)高價地塊成交帶來的價格空間機(jī)爸會

潛在供應(yīng)量加大，未來市場競爭激烈土地供應(yīng)量加大產(chǎn)品同質(zhì)化如不能抓好返鄉(xiāng)潮，將導(dǎo)致項目完成時間延后銷售時間加大，資金將面臨很大壓力威脅打造薪極劇末特色押及價充值的唱商住效項目同趨質(zhì)集化纏市退場勒上仆如皂何榜做側(cè)到養(yǎng)差假異貸化劑競閱爭快伴速構(gòu)去糾化摸、憑保僚證鵲靈彈活保啞證委項腰目田快邀速隨去臘化蜘，諒迅享速置回差籠屑資蕉金稠，塌以脖便隸面笨臨汁任怨何起市動場買變路動品牌怎溢價借貴勢謝財烏富披廣簡場勾項集目拾做捐到針品惠牌恩溢灑價三飽大背目鬼標(biāo)妄規(guī)碰劃開延發(fā)懶目犁標(biāo)討規(guī)萬劃項目懸定位市化場障形熟象惜定效位產(chǎn)鄙品禮定匹位客群隸定位價格再定位市區(qū)場幣形圈象思定雜位高端估形象--擇-以高礎(chǔ)端形庸象面編市，諸引爆證市場獨(dú)特?fù)Q配置--奇-特色皆的綠夕化景赤觀、貸獨(dú)特室的附笛加配搬置高聚端齊享伙受--舟-不可翻復(fù)制悲的自撞然景盈觀中端炸價格-符-毫-親民封的價滅格，拐吸引幅廣大淘客群市蠻場遍形販象春定怨位涵蓋身高檔敢居住醒社區(qū)毯、高凝度綠姓化及遠(yuǎn)自然淘景觀翅、超非大中劈燕庭、野集中赴性商陷業(yè)社耍區(qū)為咬一體城祥市牧新遮貴俯、處深攪度四宜憲居宜項灰目--煉-中命央濁公捉園開城項目鉛定位市場太形象柱定位產(chǎn)品漲定位客客群攝定憐位價乖格怕定需位產(chǎn)插品頁定龜位主冠流毫產(chǎn)迅品商住消結(jié)合項目莫過渡支性產(chǎn)拍品且走周邊榜居住史環(huán)境辛較差礙，以蹦高性隊價比迅占領(lǐng)錢市場兄，吸射引大喪量客土戶，零完成宅短時安間蓄狂水目譜標(biāo)；獨(dú)否立現(xiàn)的狀商溝業(yè)戰(zhàn)產(chǎn)嘆品步，么集公中務(wù)型卵社群區(qū)設(shè)商肌業(yè)跑，暖商迅住臭結(jié)叮合晌；市孤場徒稀察缺序產(chǎn)布品賓（陽小哭戶裙型淋）+市東場良主毅流問產(chǎn)臺品情（達(dá)套嘉三蜘）女，境減騎少習(xí)客舟戶睛流題失府。78910特殊康配套安拒置乞小貸區(qū)123456產(chǎn)品針定位高端爸宜居江社區(qū)獻(xiàn)；不可完復(fù)制終的自束然景翅觀；超大工中庭畜景觀冷；唯寇一拉溢趕價坑可廁能熱銷稀產(chǎn)品深靈度靈宜折居特殊敏配套項目憲定位市場隔形象梨定位產(chǎn)犬品條定與位客湖群猴定弟位客群棗定位高端祥人群投伶資欲性兵人位群剛嫂性哪需炒求基礎(chǔ)斷市場四（大樣眾）剛需黎客戶稈，2數(shù)5軌-疼4育0歲治，親各乘行納業(yè)楚人隨群鳥皆不有絕，態(tài)價村格鉤決閥定岡一哥切主體諷投資臥市場綠（中圖端、先中高她端）本地?fù)谱灾骶o經(jīng)營宿者，面本地慕及外似地投執(zhí)資性傻客戶引擎棉市場咳（高今端）改攤善勢性裙居哪住揚(yáng)人秋群凍：3逐5歲緩以討上場，謠私壺企凡老海板精，五企虛事默業(yè)蜻單施位桃管考理腿、纖高堆收魄入后人猴群份等斤。茫對揪居社住興舒高適使度罪要罰求刊較刮高寶。2只5信-襖6猛5歲扶全衫年濁齡橡段永覆彼蓋鴿，債以木三益口籠之汽家絮為戚主營傻銷眼策至略推童售挖節(jié)樸奏價格持制定營銷而策略推售簽節(jié)奏123456789101批次2批次項目梯分為2期蠶開行發(fā)蜘，仔其條中1期包米括7.軍8.伙9.欠10號；8斬.些9號絞樓判體步量悔較練小編，澡產(chǎn)萍品烏偏鄭向午剛植需扛產(chǎn)半品秘。燈以筐相狂對調(diào)親當(dāng)民門的艦價龜格慌投豪放周市船場臭，艇吸圣引暑大申部愚分染中侵低侄端稠客壩戶鑼，維形安成雪熱已議污，綱完諷成克短吹時睛間都蓄壩水場過學(xué)程止；2期產(chǎn)午品作膏為高牢端宜去居產(chǎn)癢品進(jìn)毛行推錦出，筑在擁遼有了誦較大龜量客耳群的哈同時潔，也敘做到交價格咸的拉獎升，猾對老扣客戶融及新沃客戶竭均有伏所展綿示；商悼業(yè)籍產(chǎn)夸品附（7.鋼10）貿(mào)號葵樓梁在2期管產(chǎn)撇品浴正短式識進(jìn)伴入慈推眠售橡階風(fēng)段債一玩并素推熱出序。低茅開鞋高淺走帥、吧價鍵格回拉膛升嬸、額保地證挺資轟金雪、羨溢祖價缺銷詳售推吹售康節(jié)盛奏89一期當(dāng)住宅像產(chǎn)品石為8.堅9號憶樓到，2梯5戶吵，寸共趁計2身3記9戶旨；考慮滑到需浮盡快囑占領(lǐng)膊市場號份額齊，但宏又需翻展現(xiàn)改熱銷道局面俯，建比議在滿新春噴節(jié)點(diǎn)似期間咳對項掛目一憐批次扯產(chǎn)品8號川樓鉛進(jìn)青行重對院外初宣丟傳熱并促收昨取怒入喬會豬費(fèi)現(xiàn)用滋；根據(jù)墾蓄水熄情況乖再決玩定9號濱樓剃推督出膊節(jié)招點(diǎn)擾；少奴數(shù)啊貨挑量朝、粒占逝有錢市軟場樂、純靈煮活朽轉(zhuǎn)聲變*1月2月3月4月5月重要節(jié)點(diǎn)營銷階段媒體組合渠道組合入會啟動公交車身、大牌全面鋪開（根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)投放力度、投放點(diǎn)位有所側(cè)重）+陣地包裝事件性活動+現(xiàn)場活動企事業(yè)資源客戶拓展+鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道+全民營銷+老客戶渠道+行銷開盤6月活動配合亮相起勢圍剿“返鄉(xiāng)潮”開盤前再次爆破亮相活動暖場活動春瘦節(jié)關(guān)鍵濱節(jié)點(diǎn)海：亮均相吹期劇（1月）犧：椒低開毛高走邁，全犁城沸牛騰春節(jié)爹（1月孫下估旬—動2月禾下插旬罷）桶：勸重苦點(diǎn)避撒全網(wǎng)悔，戀定煙向珍爆徐破開盤撈（4棟-駁5月贏）狂：塞開盞盤因沖套刺沃，聰引振爆填全畏城開汗盤士前推售節(jié)斧奏推售耐節(jié)奏春運(yùn)敞已經(jīng)擁開始由，要絹想抓窄住返得鄉(xiāng)客半戶，撤動作霧一定錄要迅幣速機(jī)會您已到白、行墨動迅膠速營銷馳策略推售賤節(jié)奏價淡格惱制腫定營銷戒策略價格鈔制定整要體挖均漠價均：頂充免分墓考癢慮必價鞋格看動寸態(tài)怠幅處度亭，結(jié)合橋市場垮、產(chǎn)似品力恰、品唐牌力膊，綜啞合定欲價；入市蘆價格周：以略達(dá)低于稻項目提市場抬價值饅的價貴格入害市，妹提異升蘋項皇目厲銷背售明量；價談格唐走鑒勢車：帖以鮮一銹批潛次低產(chǎn)詠品耳作厲為黑吸歪引票客蓬戶熱的妹過椒渡挽產(chǎn)污品亮，貼為禿二按批繡次淘產(chǎn)本品毛溢床價扇做醉基粘礎(chǔ)市場焦比準(zhǔn)屆＋親告民價格=快速奏去化市疏場霉比追準(zhǔn)館價機(jī)慎會覽節(jié)界點(diǎn)引紙爆笨市抵場快速障去寸化溢饑價嫩空目間項目價值權(quán)重本項目溫州商城英倫府邸御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值區(qū)域價值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周邊配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住環(huán)境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小計100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%項目價值60%開發(fā)商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社區(qū)配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%園林景觀20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型設(shè)計30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小計100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%總計權(quán)重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%類比樓盤均價/3500360036003500加權(quán)類比值//3339345634923325加權(quán)平均：/356530%40%10%25%價格款制定-磨-獎-住宅通過誓競爭飲樓盤沃比較物法，項目消整體膝均價稠約35往65元/㎡，畫按港照致推翅售貼節(jié)駝奏我，心優(yōu)量先伶推爸售主價糟值虹相填對扶較雹低增的歪住侄宅緒產(chǎn)微品8祥.航9號渾樓也，建弟議潤按陣照哪當(dāng)粥期照均岔價3湖4幅0掌0元/㎡制汽定攻價租格價判格鹽制戶定-罪-息-商業(yè)項目價值權(quán)重本項目商鋪溫州商城御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價值40%區(qū)域價值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%區(qū)位環(huán)境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通環(huán)境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流狀況30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小計100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%開發(fā)價值30%總體規(guī)劃35%10010.50%809.50%809.50%709.00%產(chǎn)品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%903.40%802.86%802.86%700.90%商業(yè)配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小計100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌價值30%開發(fā)商品牌/實(shí)力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物業(yè)管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商業(yè)運(yùn)營能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%開發(fā)呈現(xiàn)能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小計100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%總計權(quán)重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%類比樓盤均價/130001800014000加權(quán)類比值//1183816606.812166占比30%40%30%加權(quán)平均：/13843.86通擠過舟競繡爭麗樓倍盤霉比躬較醋法窮，項目捎底層脊社區(qū)嗓商業(yè)候整體積均價芬約1尚3算8直0廣0元/㎡，贏后南期六商限業(yè)還逐擇漸踩呈泊現(xiàn)燙后滅，振價顛值偷將壺有慰所屈提絞升價格鑒制定--天-商業(yè)商業(yè)時各樓域?qū)觾r昏格說笑明：樓層比例價格（元/平米）集中性商業(yè)2F0.456200集中性商業(yè)1F1.216500社區(qū)商業(yè)2F0.45500社區(qū)商業(yè)1F113800商業(yè)脆一層童商業(yè)雪成交馳均價1喬3拼8禁0駁0元/㎡央，膏考絕慮櫻到扶動臂線域、吃人運(yùn)流環(huán)、驢優(yōu)憲惠脅等予因抓素助，室裙肅樓劇底辣商幟部均分主要傻價格萍為12端00維0-謠15聲00粒0元/㎡，哀集中亂性商遠(yuǎn)業(yè)（7向.確1荷0號米樓起）即部頂分絞產(chǎn)嗽品糠單避價哈可寧超利過1拍8者0柿0葵0元/㎡。長寧趨縣整萄體區(qū)景域?qū)?層憑商引業(yè)促抗喂性原較礎(chǔ)大蹲，議而需本輔案2層商孫業(yè)并是無太鹿多價壓格支津撐，染建議濫價格熟系數(shù)閃為0媽.待4，均收價55爐00元/㎡價壺格寄制映定-課-董-項捉目累貨齒值烏預(yù)宇估中央公園城產(chǎn)品樓層建筑面積（㎡）預(yù)計均價（元/㎡）預(yù)計產(chǎn)值（萬元）住宅/108615.04356538721.26商業(yè)1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95車位-1F637個600003822本刷案輛住識宅黃共戚計瓣產(chǎn)搭值隊約3榮.鋪8億元移，商役業(yè)共有計產(chǎn)些值約1冷.躍0規(guī)2億元章，合計銷總產(chǎn)思值約蚊為4慣.委8膨2億元己（不槳含車濟(jì)位）營銷砌策略推售脊節(jié)奏價水格盜制配定營舅銷俗策劃略*6重渠議道廣粒拓客叫源，跪渠道阿為王老客戶企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道全民營銷常規(guī)渠道多管齊下爭搶客戶工業(yè)園區(qū)渠道拓展企事業(yè)單位依托開發(fā)商資源拓展長寧企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)長寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)長寧工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)拓展老客戶開發(fā)商前期所開發(fā)樓盤老客戶；全民營銷在蓄客過程中通過政策手段網(wǎng)羅一切可以網(wǎng)羅的人員全民銷售常規(guī)性渠道安排行銷人員在縣城人流聚集地進(jìn)行常規(guī)性派單營銷愿策略--誼-執(zhí)行*企事造業(yè)單輛位▲捷工穩(wěn)商秩局柏▲膝食初藥姻監(jiān)棗局厲▲怕國宣土艦資殖源襯局飯▲蔥公高安焰局蟻▲燃交安通漿局碑▲晨司眨法述局鍋▲惡質(zhì)扛監(jiān)紀(jì)局東▲北安猶監(jiān)耀局源▲廚畜倡牧軟局潛▲釣環(huán)毅保撓局接▲涼地螺稅讀局懲▲汽國午稅碗局糞▲綠住椒建限城急管氏局予▲縫教藏育翁局鋼▲融衛(wèi)扭生碑局畫▲殃水具務(wù)敞局亮▲鐘電份力沈公榆司皮▲弓學(xué)惜校播▲芹長笛寧鎖縣亮人閣民神醫(yī)吼院偵▲紛長牢寧謙縣峽中攝醫(yī)臉院…濤…1、關(guān)系營銷：線下資源客戶關(guān)系營銷，形成直接購買2、關(guān)鍵人營銷：通過關(guān)鍵人（資源客戶），推薦其它客戶購買3、專場團(tuán)購：通過資源客戶，組織企事業(yè)單位專場團(tuán)購?fù)卣鼓Ｊ綘I矩銷葵策繳略--輩-執(zhí)由行專翼項魂、駱專蒼人吊負(fù)南責(zé)格拓佩展止渠饑道*關(guān)襖系稱營斜銷通話過救關(guān)屯系撲客乏戶截項衰目京介律紹健，冒項廳目佛品鳥鑒車，壞形議成撞直興接吉購留買驢：1、通費(fèi)過開躲發(fā)商礙關(guān)系溜介紹樹直接切購買走客戶展，由代我方槍完成研接待綢及購眠買流做程。2、泉通共過銹開笛發(fā)騾商押關(guān)呀系礦組課織販相昆關(guān)抱線翻下徐活導(dǎo)動儀，燭我本方頓從斑中尚挖旱掘?qū)僖獍蛳蚝兔鎽羟?，憑進(jìn)稿一射步融拓報展劉。營銷鑒策略-窮-斥-執(zhí)乏行關(guān)鍵泡人營查銷通聯(lián)過拳關(guān)勉鍵捏人帶介愉紹啞、跪推中薦莖，牙促不進(jìn)寬成喊交蘇：獎訪勵漂政久策梁：悔建銀議醬針棄對挽關(guān)寶鍵沉人丙形在成騾推圓薦百獎蔑勵口機(jī)獸制哀，石住晌宅20經(jīng)00元/套，枝商業(yè)1欲%，同耳時，遺被推運(yùn)薦客蜘戶享苦受額際外1療%優(yōu)館惠來。營提銷疾策例略--姻-執(zhí)行專場段團(tuán)購?fù)ㄟ^芳組織博專場笛團(tuán)購謠，發(fā)耳掘意攪向客映戶，岔促成頸成交象：1、科單惕位溉內(nèi)早部孕宣競講淚團(tuán)亮購督會垮：渣走橋進(jìn)隨單吳位患進(jìn)甲行革項斥目籃宣沿講討及槍針殖對找性喬團(tuán)旦購囑政慮策效宣瞞講龜。2、售攏樓部吩專場宣團(tuán)購氏：在雁售樓肺部組細(xì)織企們事業(yè)監(jiān)單位溜專場燭團(tuán)購叮。3、針塊對罷團(tuán)鋪購束客暢戶氣，借根千據(jù)址數(shù)跨量虎給備出倦相篇對漏應(yīng)爺?shù)那痤~粘外秤優(yōu)戀惠程。營銷槍策略-腥-頁-執(zhí)始行宋家壩工業(yè)區(qū)下長工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)位于長寧—開佛——古河—下長沿線通過憶開發(fā)鵝商資遮源/長寧死縣工既業(yè)園損區(qū)委功員會涼搭橋乏，進(jìn)笨行渠訂道拓良展：1、單愚位內(nèi)論部宣攤講團(tuán)勇購會/售樓錄部團(tuán)暫購專疾場：頁優(yōu)惠螺政策前同企債事業(yè)韻單位享。2、關(guān)鍵希人營社銷：片關(guān)鍵碼人推粒薦客纖戶成直功購演買，控即可妙獲取科現(xiàn)金車獎勵牌（可晃累加獸結(jié)算繳，差知額補(bǔ)裹齊）工業(yè)炸園區(qū)營銷絹策略-豪-籮-執(zhí)行鄉(xiāng)嘉鎮(zhèn)禽渠裙道以長敘寧縣俘城為激中心粘，由灑近男及剖遠(yuǎn)展水扶波類式丘擴(kuò)察散步：一圈籮層：宋相嶺拾、開菠佛、企李端物等鄉(xiāng)冰鎮(zhèn)二圈掃層：開萬里糖、花風(fēng)灘、田銅鼓垂等鄉(xiāng)屆鎮(zhèn)三圈芝層：鋤雙河惰、梅煤硐、威富興戀等鄉(xiāng)避鎮(zhèn)一外圈是層二圈訴層三伏圈捎層營銷顆策略--遇-執(zhí)愉行*1、拿按凡時鞠間棟先最后鹽逐丑步盟向皇外仆推陜進(jìn)早，咽拓忌展贏力神度獎隨繭項換目目節(jié)屢點(diǎn)工呈惜現(xiàn)股極香強(qiáng)淹（該亮唯相—春節(jié)述）—減弱耍（3舅-幅4月盼）——強(qiáng)（4煉-奪5月步）2、針西對場住鎮(zhèn)逢如場日駛進(jìn)行艷行銷亦拓展頃，每瘋次1-晌2個號鄉(xiāng)認(rèn)鎮(zhèn)麥，陡每鈔個貝鄉(xiāng)雅鎮(zhèn)顯配蓋備4名行陵銷人曬員；3、為即保障籠行銷圈效果辛，同遼時配狐備看曾房班攻車。4、探三狀圈傲層變鄉(xiāng)缸鎮(zhèn)灘脈荒沖傲式孕波薦及輩，娘以鹽其劫它瘋媒順介蠅推妹廣唇為窄主屋。5、長躺寧縣型區(qū)域旨每天掘進(jìn)行洲覆蓋膽宣傳攪。行松銷絡(luò)渠典道拓展雪辦法爪：營銷聚策略-股-倚-執(zhí)鉗行*行憐銷聰人爪員悶薪鋤酬興構(gòu)招成“底濾薪+有效真帶訪+成交贈獎勵”，抗刺奇激槐行廣銷少人掃員傾帶扛客技積完極仰性斗。工資構(gòu)成工資標(biāo)準(zhǔn)備注底薪80元/天/人帶訪獎勵10元/組有效客戶成交提成300元/套

營銷妖策略-第-常-執(zhí)行*V內(nèi)I槍P特權(quán)通胡過寬開坡發(fā)惑商酒原回開適發(fā)秤小擁區(qū)榆老休客偏戶勿維放護(hù)片挖讀掘達(dá)，雅拓描展遮銷冰售軍渠護(hù)道山：1、老此客戶恭二次養(yǎng)購買曲，享虜受額2描%優(yōu)媽惠敵；2、仗老登客填戶查推挖薦評購識買哀，賽贈夢送散一外年徑物嘉管據(jù)費(fèi)易，山新趨客俱戶憤額島外旬享煉受1%優(yōu)抵惠盒。營銷號策略--民-政策該垮優(yōu)錢惠汽政襯策蘆合座理殺的刻利霞用瓜了怕開轉(zhuǎn)發(fā)也商欄以誼前埋開坦發(fā)款項課目佩建猜立腐起鎖來價的乒客深戶都資敲源*全聯(lián)民疫營課銷通過多利益櫻刺激艦，形判成全餐城營齡銷：1、丸推犁薦其入屈會躲即間領(lǐng)勤錢館：車凡箱是胞參魔加某全譽(yù)民議營澡銷烏的鉗客級戶據(jù)需陸在擱銷倆售行現(xiàn)煉場嘴領(lǐng)勤取尼身發(fā)份前證博明弱一敲張幕，薄成瞞為壇本孫案尼全興民愿營恐銷霞人飄，低介澆紹慣客字戶泡購守房盲成段功厲（室手礎(chǔ)續(xù)還完墳成自）痰即慕可承領(lǐng)情取1較0越0附0元現(xiàn)床金，誦并積倒累1分強(qiáng)，孔根愉據(jù)勒分螺數(shù)營不蛛同產(chǎn)，務(wù)成吃交解后葡獎物勵脊不刺同哨。營街銷眠策株略-談-閥-政策讓所蛇有人致成為槽我們瞞的置適業(yè)顧脂問營銷魄策略-康-棋-推廣我庭們油需毒要掠向前客您戶而述嗎說素什擴(kuò)么垃？開發(fā)降商品凱牌優(yōu)逃秀傻的屆戶爽型粘設(shè)逗計超大司園林蹦景觀不椒可筒復(fù)否制孤的棵稀拖缺澤資億源品傾牌扁物模業(yè)知管蟻理建筑涼工藝價加值脂洼尺地超前苦的規(guī)殺劃其實(shí)劫我們寺還有載很多馳可以忍說的就，無他論怎尼么說朗，高眾端騰的匙形脊象是予必緣瑞須耍要測建花立歌起線來穴的營單銷玩策哭略-否-撓-推廣說什啟么我完們知銜道了肉，怎欄么說須呢？動控靜懶結(jié)特合透，放利賭用究一暢切健可研利湯用炕媒楊介良樹逗立簡形泄象營骨銷駐策晴略--精-推廣活蹄動睬聚扇集直人譜氣活疼動避造描勢膏，約聚顏集沾人程氣如，塊抓菜好摔每燒個赴時叫間篩節(jié)世點(diǎn)崗，允讓奧項躺目往持島續(xù)槳在拐市倆場討上異進(jìn)匙行魯發(fā)俱聲貓，堡保梳證容市仁場難關(guān)解注互度河越振來書越背高尼。主訴求活澇動棄配澆合媒介貫運(yùn)用向：公交質(zhì)車身敏、大勉牌新春煎節(jié)期奶間增觸加車聰票直傲投陣地瓶包裝協(xié)：售搜樓準(zhǔn)部閱道走旗孝、你售活樓像部起桁他架銷售亡道具蜜：總體過沙盤加、工瘡法展腹示、劑價值卸展板威、吊沒旗、敬桌卡縱、戶次型單若頁亮相泰儀式兆：中辭央公鏈園城從亮相吃活動售樓痕部開件放大展型活鎮(zhèn)動：濾群星慌閃耀臥，點(diǎn)死亮繁已華（裝待營假銷中戰(zhàn)心物載料準(zhǔn)章備完約成后王）節(jié)性點(diǎn)練活資動確：茂根霸據(jù)嘴節(jié)稈氣闖節(jié)裁點(diǎn)箭進(jìn)酷行師安趣排認(rèn)購與活動通：認(rèn)鉆購抽幕豪禮暖熄場董活存動些：盼各烘類袖小拔型彩活鄭動推姨廣厲鋪牙排春嚇節(jié)—種—返聞鄉(xiāng)蜓潮亮相負(fù)起勢若期回仇家睬不久過教是鵲穿爆越?jīng)r森逼林圣的迎一棚場青旅瘡行2劉0饒1啄7年1月20思17年1月下顏旬-圾2月下懇旬營惱銷搬策撐略-西-缸-推籮廣營銷師策略--參-項畝目尺整乎體醉營手銷乒排呢期前期造勢2017.1月通過移動及固定媒介進(jìn)行傳播通過行銷進(jìn)行渠道散播大訂階段2017.2月收取大訂金額銷售物料準(zhǔn)備營銷中心亮相2017.4月亮相活動持續(xù)發(fā)聲開盤活動2017.5月簽約活動正式進(jìn)入銷售期二批次面市2017.6月節(jié)點(diǎn)活動聚集人氣一批次商業(yè)2017.7月商業(yè)面市一批次商業(yè)基本呈現(xiàn)強(qiáng)銷期2017.9月選擇性推盤根據(jù)銷售情況決定節(jié)點(diǎn)活動2017.10月節(jié)點(diǎn)活動持續(xù)發(fā)聲備麗注雀：牌根盞據(jù)籍工刷程造進(jìn)謹(jǐn)度后及憤銷閃售觀進(jìn)沉度驚作菊出浙最箭終言調(diào)敬整附拉加瞧值辟體例現(xiàn)園斜林跪景儀觀裝飾心小品配效套驕價良值附潛加對值腫體廈現(xiàn)-誰-珍-園忙林洞景辭觀整個慎項目探分為16個霞景瘡觀純節(jié)禮點(diǎn)附加皮值體悟現(xiàn)-魔-萬-園林棗景觀商配業(yè)獅文塊化準(zhǔn)廣驚場A-省7地蒼塊狗商作業(yè)陣價費(fèi)值饒較忙高謎，巨且釘有2棟獨(dú)愁立商嫁業(yè)，候建議妻除正灶常小尊品外征增加賀商業(yè)囑調(diào)性騰的精齊神堡堪壘，砌加強(qiáng)雪商業(yè)前氛圍大門附專加陷值灑體啦現(xiàn)-感-陸-園林境景觀主入搭口是櫻人流吊聚集堤的地肯方，意建議汁在入俗口處嚷附件碰設(shè)計L業(yè)E們D大聞屏,增湊設(shè)散停撲留響休遷息姨設(shè)勒備大門大門大乒門附梢加勺值糾體甜現(xiàn)--鵲-園林嚇景觀附加袍值體蓬現(xiàn)--租-園庫林儉景則觀中庭爺景觀中圓庭茶景吵觀形成滴明確取的主瘡題式御景觀律，各塘景觀期小品躬節(jié)點(diǎn)橋有機(jī)禽結(jié)合勤起來辮使景遇觀區(qū)匠豐富移而又熱不零撥散附飛加扒值押體漿現(xiàn)-志-冊-園葉林名景忘觀附加照值體司現(xiàn)-愁-秤-園林底景觀形成果一生紫態(tài)、叔休閑螞、觀眾景等夠功能障的復(fù)念合濱羅河景撥觀帶附患加立值棋體怠現(xiàn)--蘿-園林疤景觀附加拋值體親現(xiàn)園共林猴景葡觀裝飾羞小品配姻套柱價蓬值附衰加獲值迷體求現(xiàn)-后-傻-裝優(yōu)飾騙小虧品附賀加炎值羊體兄現(xiàn)園林容景觀裝輩飾各小覺品配套擦價值*開心協(xié)樂享—挽—體隱育注娛衣樂亡系豈統(tǒng)附焰加丟值礙體守現(xiàn)-猛-街-配套夸價值手指捷靜脈生認(rèn)證是躬利故用嫌了路每譽(yù)個固人曠手靈指熊內(nèi)闊部落的蹲靜例脈嬸圖逮案販