法律意見(jiàn)書(shū)房屋買賣擔(dān)保合同協(xié)議書(shū)糾紛

法律意見(jiàn)書(shū)房屋買賣擔(dān)保合同協(xié)議書(shū)糾紛2一、本法律意見(jiàn)所依據(jù)的材料1、“有關(guān)業(yè)主官旭的情況的詳盡說(shuō)明”2、武漢市商品房買賣合同；3、“水木清華”商品住宅定購(gòu)協(xié)議書(shū)；6、中國(guó)工商銀行存(貸)款利息憑證(3張)；7、工商銀行還款憑證(3張)；8、(工商銀行)貸款借據(jù)詳細(xì)信息查詢及相關(guān)資料。二、對(duì)本案基本事實(shí)的認(rèn)定2004年2月21日，官旭與武漢新城置業(yè)有限公司(即武漢水木清華置業(yè)有限公司之前身，下稱“公司”)簽定商品房買賣合同。合同約定公司將武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)10號(hào)生活區(qū)水木清華商品房第23幢3單元3層301號(hào)房預(yù)售與官旭(交房日為2004年9月30日前)，官旭首付4900元，余款以按揭方式向銀行貸款支付。2004年4月1日，官旭向工行武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支行 (下稱工行)貸款。在貸款中，官旭以期房作抵押，公司年9月17日，公司向官旭交付房屋。至2006年2月和6月，工行分別兩次向公司發(fā)出索款通知，并劃扣官旭所遲延償還之本息。這期間公司曾電話聯(lián)力。三、對(duì)本案法律關(guān)系的分析1、公司與官旭之間的買賣合同關(guān)系。雙方簽定之＜“水木清華”商品住宅定購(gòu)協(xié)議書(shū)＞和＜武漢市商品房買賣合同＞系雙方真實(shí)意思表示、符合法律規(guī)2、官旭與工行之間的借款合同關(guān)系。此有上述工行文件及其他相關(guān)材料為證。3、官旭與工行之間的抵押合同關(guān)系。此為房屋按揭貸款之慣例，應(yīng)可通過(guò)相關(guān)部門(mén)的查詢得到4、公司與工行之間的保證合同關(guān)系。此符合房屋按揭貸款之慣例，亦從索款通知及回執(zhí)中找到相應(yīng)線索，應(yīng)屬確定。說(shuō)明：上述之抵押合同和保證合同為買賣合同之從合同；主合同無(wú)效，則從合同無(wú)效。四、對(duì)公司、官旭、工行三方法律關(guān)系發(fā)展?fàn)顩r的判斷公司與官旭的買賣合同關(guān)系：由于公司已履行其對(duì)官旭之房屋交付義務(wù)，以＜備忘錄＞為證；官旭已通過(guò)按揭方式向公司支付房屋價(jià)款，此有銀行相關(guān)文件為證。由此，買賣合同已履行完畢，合同關(guān)系消滅。官旭與工行的借款合同關(guān)系：從銀行的索款通知可知，借款人官旭已陷于還款遲延，構(gòu)成違約。官旭與工行的抵押合同關(guān)系以及公司與工行的保證合同關(guān)系：由于債務(wù)人官旭到期未能履行其相應(yīng)義務(wù)，銀行作為債權(quán)人可以行使擔(dān)保權(quán)，要求官旭或公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。需要明確的是：根據(jù)擔(dān)保法第二十八條規(guī)定，在未對(duì)官旭行使抵押權(quán)之前，工行不能要求公司承擔(dān)保證責(zé)任。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合索款通知回執(zhí)，可以推斷公司已放棄其相關(guān)抗辯權(quán)。五、本案目前面臨的實(shí)際情況債務(wù)人官旭已逾期還款近半年并且失去償還能力；其抵押之房屋市場(chǎng)價(jià)格已上漲，其價(jià)值應(yīng)足以擔(dān)保工行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；工行已開(kāi)始要求保證人公司承擔(dān)連帶責(zé)任(這一進(jìn)程預(yù)計(jì)將持續(xù))。六、對(duì)公司維權(quán)途徑的幾點(diǎn)建議1、基于對(duì)以上情況的分析可知，要求官旭本人直接承擔(dān)還款責(zé)任已不現(xiàn)實(shí)。2、公司可通過(guò)提前償還官旭全部余款的方式，從工行受讓對(duì)官旭的債權(quán)，同時(shí)受讓對(duì)官旭的抵押權(quán)。在官旭已履行遲延的情況下，對(duì)抵押物進(jìn)行變賣或拍賣，將款項(xiàng)提存以定期獲得還款；或者進(jìn)一步以官旭失去還款能力，構(gòu)成根本違約為由，解除借款合同，直接將款項(xiàng)用于償還全部本此途徑直接依法及約定辦理，不需征得相對(duì)人(官旭)同意，公司占據(jù)完全主動(dòng)。但不足在于，由于涉及到復(fù)雜的支出。準(zhǔn)備：調(diào)查官旭的財(cái)務(wù)狀況，了解本案所涉房屋的使用情狀及市場(chǎng)前景，并且作好與工行的溝通。方案：由公司對(duì)抵押之房屋進(jìn)行回購(gòu)，支付官旭一定的補(bǔ)償(綜合考慮其實(shí)際繳費(fèi)額、違約賠償額、房屋現(xiàn)價(jià)等情節(jié))。利弊：此種方案可簡(jiǎn)化程序，節(jié)省雙方時(shí)