房地產(chǎn)土地估價評估案例指錯總結(jié)表

案例指錯總結(jié)分類 常見錯誤看到數(shù)字，第一，要反映取值有沒有依據(jù)，第二取值對不對。一類錯誤是缺少，如缺少依據(jù)，缺少計算基數(shù)項目，缺少權(quán)重、缺少稅費。通用 第二類錯誤是錯放，包括報告結(jié)構(gòu)順序錯亂、將不該出現(xiàn)的項目計算在內(nèi)、將本該是區(qū)域因素的項放到個別因素中，如朝向、樓層、景觀等。第三數(shù)錯誤是取值錯誤，包括用錯估價方法、估價時點不對，數(shù)據(jù)取值錯誤。1.2.3.總體結(jié)總體結(jié)構(gòu) 4.構(gòu)

固定格式報告8項，結(jié)果報告14項，技術(shù)報告8項，順序不對或者缺項，算錯。固定格式缺項，算錯。估價報告中沒有兩名及以上的注冊估價師親筆簽名，算一處錯。估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章，算一處錯。估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)，算一處錯。估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍，算一處錯。估價報告內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾。封面應(yīng)有7項，報告名稱、項目名稱、委托人、估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價作業(yè)日期、報告編號.缺項算一處錯，或者表述不報告結(jié)正確。封面構(gòu)9.報告名稱：如果是抵押，一定要寫房地產(chǎn)抵押估價報告。10.封面中缺委托人或者是“估價報告出具日期”可作為一處錯誤。11.缺少估價編號肯定是錯。12. 目錄格式6項，標(biāo)題，聲明，假設(shè)限制條件，估價結(jié)果報告，估價目錄技術(shù)報告，附件 6項，少一項算錯。致委托人函固定格式有9項。標(biāo)題、致函對象、估價機構(gòu)落款和蓋章、日期。正文部分5點，要寫明估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價結(jié)果（總價、單價）。缺少一項，都算一處錯?？梢圆挥脤憜蝺r。主要錯誤：估價時點不對應(yīng)，無致函落款，法人簽字，估價機構(gòu)蓋致委托人函

章，缺少估價目的，缺少價值類型，缺少估價報告有效期，抵押價值地沒有說明法定優(yōu)先受償款和抵押價值。但是在考試中，致委托人函中缺估價方法或者在致函落款中沒有法人簽名蓋章，不算錯。致委托人函、結(jié)果報告、技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致的，算一處錯。致函落款處的致函日期，一般都是估價報告出具之日。標(biāo)題為：注冊房地產(chǎn)估價聲明要列出實地查勘的注冊估價師的姓名。一定要有參加本次估價的注冊估價師的姓名、注冊號、親筆簽字、蓋章。聲明不要求有“實地查勘日期”，缺了不算錯。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明，如損害賠償評估商品房假設(shè)限制

安全性能缺陷超出了評估人員的工作能力與經(jīng)驗，必須借助相關(guān)專業(yè)人士評價鑒定意見。23. 要說明4個部分：假設(shè)前提、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料、估條件

價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響、報告使用的限制條件。說明不全，如工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)他項權(quán)利，抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響。特殊處理，無年確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理。權(quán)證說明，證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出，如商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓說明。不能隨意編造對估價對象結(jié)果有直接影響的估價假設(shè)。假設(shè)限制條件中沒有說明對估價結(jié)果有重大影響的不確定性因素，也未說明該不確定性因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。假設(shè)限制條件中說明了有重大影響的不確定性因素，但是未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的。對于估價時點與實地查勘日期不一致的，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。固定格式加標(biāo)題在內(nèi)14項，順序不能錯，不能缺項。估價結(jié)果報告中估價機構(gòu)中缺“估價資質(zhì)證書編號”，算一處錯。估價時點中沒有說明“估價時點的確定理由”，算一處錯。估價結(jié)果 35. 市場價值評估應(yīng)有最高最佳利用原則，如不是市場價值則可以不列報告 此原則。結(jié)果報告中，一定要有估價報告使用期限。估價結(jié)果確定，不要求總價、單價表述齊全。但一定要求有總價和大寫金額。估價結(jié)果報告

估價技術(shù)具體見各方法報告寫明委托單位全稱、法人和住所。如是個人委托，要寫姓名、住所、委托人身份證號。要有估價機構(gòu)全稱、法人或合伙人姓名、住所、估價資質(zhì)等級、估估價機構(gòu)價資質(zhì)證書編號 5項。缺少一項算一處錯。著重查看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確。估價目的估價目的表述不具體、不準(zhǔn)確。估價目的表述錯誤、模糊，未對應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為。概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況、區(qū)位狀況。對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝估價對象 修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。土地權(quán)益方面：土地使用權(quán)人交代不清，沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。土地使用權(quán)性質(zhì)，出讓與劃撥、集體所有與國家所有、長期用地與臨時用地等交待不清。土地使用年限交代不清，如起止年月。土地規(guī)劃用途、容積度、建筑密度、綠化率等交代不清。土地使用權(quán)證交代不清。對共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。土地實物方面：土地生熟程度交代不清。土地價格類型，商業(yè)工業(yè)或住宅用地及幾類用地交代不清。土地現(xiàn)實用途、容積度、建筑密度、綠化率等交代不清。土地面積形狀等交代不清。四至交代不清。地形地勢地質(zhì)狀況交待不清。建筑物方面：房層所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清，特別是抵押估價。建筑物結(jié)構(gòu)交代不清，建成年代交代不清，房屋狀態(tài)交代不清如在建工程的進(jìn)度，房屋總高度總層數(shù)及位于第幾層等交代不清。不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清，面積前后不符，分部之和不等于總面積。估價對象不符合估價目的相應(yīng)的處分要求的，算一處錯。估價對象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯誤的，算一處錯。權(quán)益、實物狀況描述不全，如缺少土地使用權(quán)狀況描述，如土地使用人、土地使用期限、建筑物的建成年代等。權(quán)益狀況中缺是否有共有權(quán)人、是否有他項權(quán)的說明。估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。估價對像范圍，如土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)等界定不清楚的。房屋用途、建筑物結(jié)構(gòu)、房屋建成、房屋的權(quán)屬（特別是抵押的情況）、房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）估價時點確定不正確，注意各種估價目的的房地產(chǎn)估價的估價時點。估價時點

與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。征收房屋價值估價時點為房屋征收公告之日。估價時點確定理由未簡要說明。對于估價時點與實地查勘日期不一致的，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。估價時點表述為估價時期、估價年月的，算錯。價值類型選擇或者價值定義表述存在錯誤的，算錯。價值類型 62.注意抵押價值類型、征收等的價值類型的表述是否有誤，參照案例教材。估價依據(jù)中未列明估價所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，或者在估價報告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運用存在嚴(yán)重錯誤的。濫列估價依據(jù)。估價依據(jù)必須要有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，如果沒有，算一處錯。說明本次估價依據(jù)的估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有交資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。應(yīng)列明獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則。對所列估價原則進(jìn)行簡要定義，不能濫列。抵押價值必須列明謹(jǐn)慎原則，如沒列時，算錯。估價原則市場價值評估應(yīng)有最高最佳利用原則，如果不是市場價值可以不列此原則。對于最高最佳利用的用途，是注意是否違反合法原則。應(yīng)采用的估價方法未采用，算一處錯。在結(jié)果報告和技術(shù)報告中都要說明所選用估價方法的理由，沒有說估價方法明的算錯。如果只選用一種方法，要在結(jié)果報告和技術(shù)報告中都應(yīng)該說明不選用其他方法的理由。在技術(shù)報告中沒說明估價方法定義不算錯。采用的估價方法名稱或者定義不準(zhǔn)確，算錯。在結(jié)果報告中，估價方法只采用一種方法估價的還要說明不采用其它方法的理由，對采用兩種或兩種以上方法的不要求說明不采用其它方法的理由。有條件選用市場法的，應(yīng)選用市場法估價，沒有選用的，應(yīng)說明理由。有收益或潛在收益的房地產(chǎn)應(yīng)把收益法作為一種估價方法，不選用的說明理由。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價，不選用應(yīng)說明理由。估價方法選用出現(xiàn)錯誤。估價結(jié)果報告與技術(shù)報告中的估價方法選用不一致的。估價技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤的。估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)錯誤或明顯偏離客觀實際的。估價方法運用出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)錯誤。要注意前后一致的問題，有些在估價方法中沒有說明成本法及定義，但在后面的估價技術(shù)報告中又運用了成本法，算錯誤。估價結(jié)果包括幣種、總價、單價及總價金額大寫，缺少一項算錯。估價結(jié)果86.若用外幣表示，一定要有估價時點中行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。87.估價結(jié)果內(nèi)涵不清晰，如是否與假設(shè)限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費用及稅金等。88.估價結(jié)果不能用“可能”這種不確定語氣的字眼。89.未寫明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注冊號或者親筆估價人員簽名。90.有協(xié)助估價的和重要幫助的專家，應(yīng)列明。91.估價時間與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由估價作業(yè)的，算錯。日期92.估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期，要與封面上的估價日期相一致。估價報告93.結(jié)果報告中使用期限或估價報告應(yīng)用的有效期也是重要內(nèi)容，缺失使用期限算一處錯誤。土地實物94.土地實物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、狀況土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等。95.建筑物實物狀狀包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)層高、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時間、維護(hù)狀況、完估價損狀況等。技術(shù)96.注意分析因素與估價對象類型相吻合，商業(yè)要具體分析用途、用地建筑物實報告面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修。住宅要說晴建筑物狀況物結(jié)構(gòu)、建筑面積、類弄、式樣、設(shè)施、設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層。工業(yè)要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等，用地面積、地質(zhì)水文條件。寫字樓要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修。權(quán)益狀況分析區(qū)位狀況分析市場背景分析最高最佳利用分析

土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、目前使用情況、土地使用管制、其它特殊情況的描述不全面、不清晰。房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其它特殊情況的描述不全面、不清晰。權(quán)益狀況調(diào)整沒有考慮容積率的調(diào)整。成新度調(diào)整未考慮。位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，沒有算錯。交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等。環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。注意分析因素與估價對象類型相吻合，商業(yè)注意繁華程度、交通條件，住宅注意交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。工業(yè)注意區(qū)域、交通、基礎(chǔ)、地理位置。區(qū)位狀況描述與分析中，不要求對區(qū)位狀況未來變化趨勢進(jìn)行分析。未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在、未來狀況分析的，算錯，有時會全部缺，有時缺一項，注意。未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析。未進(jìn)行國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析。分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持。未進(jìn)行合法性分析，如缺少法律上可行原則。詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用，未進(jìn)行利用前提選擇表述。未結(jié)合估價方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體。最高最佳利用分析針對性不強，應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價用途確定。沒有對未選用的估價方法說明理由的，不管是采用一種方法估價還是一種以上方法估價，算一處錯。估價方法 115.不需要說明估價方法定義，沒有說明不算錯。適用性分 116.在結(jié)果報告和技術(shù)報告中均要說明所選用估價方法的理由，沒有說析 明算錯。估價技術(shù)路線沒有，或者沒表述清楚。對已選用估價方法的理由沒表述或者表述不充分，算錯。估價測算詳見各大方法過程最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整都需要說明理由。對一些不可量化的價格影響因素進(jìn)行結(jié)果調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中闡述理由。估價結(jié)果確定中，不要求總價、單價表述齊全。估價結(jié)果確定估價結(jié)果的理由不充分，估價結(jié)果需要有理由來支持，如估價確定原則，估價人員周密計算，根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果。確定的估價結(jié)果與計算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價結(jié)果的理由不充分?！笨杀葘嵗簧儆?個，來源真實，少于三個可算一處錯誤。可比實例125.無論是文字表述還是表格形式說明可比實例，應(yīng)說明所選交易實例市場法的選擇

可作為可比實例的理由，即要說明可比實例的內(nèi)涵，如權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同、結(jié)構(gòu)、用途應(yīng)一致，規(guī)模、檔次應(yīng)相當(dāng)，應(yīng)與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，交易日期與估價時點相近，交易類型應(yīng)與估價目的相吻合（如估價對象是抵押目的或征收補償?shù)龋?，成交價格是正常的或可修正為正常的，如果沒有可算錯，有但不符合可比實例的上述內(nèi)涵也算錯。126.區(qū)位相近，若層高不同要注意選取的可比實例是否可調(diào)整，08年未說明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)。用途相同，08年未指明可比較例用途。檔次相當(dāng)，年可比實例與估價對象的土地等級不同應(yīng)加以修正。估價目的相吻合，08年估價對象有地下車庫，可比實例介紹中缺少是否有地下車庫的說明，09年市場法計算中少地上車位、地下車庫的計算。成交價格內(nèi)涵清楚，信息完整內(nèi)容清楚，區(qū)位權(quán)益實物狀況差異不大，成交日期與估價時點查隔不超過 1年。如果超過一年，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場行情平穩(wěn)，波動不大，沒有說明的算錯。超過兩年的不能選為可比實例。成交價格應(yīng)盡量為正常價格，10年可比實例成交價格未做說明。虛構(gòu)、編造可比實例的。虛構(gòu)、編造重要估價參數(shù)物。三個可比實例比準(zhǔn)價格的權(quán)重取值應(yīng)說明理由?？杀葘嵗齾^(qū)、權(quán)、實都要進(jìn)行調(diào)整，未調(diào)整的說明理由。選擇的可比實例描述不清:交易日期描述不清.交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；缺少付款方式的說明（一次性、分期）；交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。選擇可比實例可比性差:不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；用途不相同；建筑結(jié)構(gòu)不相同；建筑規(guī)模不相當(dāng)；土地等級不同；權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；交易類型與估價目的不相同；可比實例交易成交日期與估價時點不接近：一般情況下，選取的可比實例不能超過一年?？杀葍r格基礎(chǔ)錯誤:樓面地價與單位地價混淆；幣種換算錯誤；建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。修正項目錯誤:應(yīng)為“交易情況”、“交易日期（市場狀況）”和“房地產(chǎn)狀況”三項或“交易情況”、“交易日期（市場狀況）”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項；或者沒有進(jìn)行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景觀修正。修正方向錯誤:一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期（市場狀況）”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；對于這一點，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準(zhǔn)，靈活處理。可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況；交易日期（市場狀況）修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平；交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤；加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤:交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。144.交易情況清楚，與正常交易情況價格差異分析合理，修正系數(shù)合理，交易情況理由充分修正145.在市場法單項調(diào)整不超過20%是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項中的子項。市場狀況146.成交日期表述不準(zhǔn)確，價格指數(shù)與市場狀況不一致，調(diào)整系數(shù)確定調(diào)整理由不充分。區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，不能選擇不全或者針對性差。調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，算錯。區(qū)位狀況子因素權(quán)重值不合理。調(diào)整反映估價對象周邊狀況客觀充分，系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)合理因素，如年限、容積率等不全或者不明確。權(quán)益狀況152.因素差異分析不夠。調(diào)整153.調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。154.子因素權(quán)重值不合理。155.比較因素選擇不全或者針對性差。156.因素差異分析不夠，調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。157.子因素權(quán)重值不合理。實物狀況158.在市場法中，如果可比實例的土地等級與估價對象的土地等級不相調(diào)整同，則應(yīng)該是不能作為可比實例的，原因是：交易實例與估價對象不在同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實例。159.在市場法單項調(diào)整不超過20%是指市場狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項中的子項。要有計算公式。計算公式和過程要正確。年缺少市場法計算公式。公式運用161.最終比準(zhǔn)價格確定要說時計算過程和理由、與計算162.公式中的取值要有依據(jù)，精度合理。測算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分。結(jié)果確定時，估價對象區(qū)位、實物、權(quán)益狀況因素一般要取權(quán)重計算，得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)后再與交易日期修正系數(shù)、交易情況其它指錯 修正系數(shù)一起連乘。修正系數(shù)是否與描述的相一致，04，05年個別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分限分母顛倒。租賃實例的真實性依據(jù)不充分。租賃實例狀況描述不完整，不清晰。租賃實例可比性較差。租金水平租金水平確定無理由或者理由不充分的。租金內(nèi)涵和租約租金內(nèi)涵一定要明確，有租約嗎，是租約租金還是市場租金，沒有說明或者說明的不準(zhǔn)確、不詳盡算一處錯。未說明有無租約限制的收益法有租約，但未考慮限制，且理由不充分。租約限制173.有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確。有租約，但租期內(nèi)租約還是取了市場租金，且未說明理由，算一處錯。有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚。有效出租可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分。面積對于酒店、寫字樓類物業(yè)，管理人員用房、大堂、服務(wù)臺等為整棟空置率與租金損失自營型經(jīng)營收入其它收入

大樓服務(wù)的面積不能計算凈收益，要注意有效毛收入中有沒有將此類面積計算收益。對于暫時沒有產(chǎn)生收益，但是有潛在收益產(chǎn)生的面積，也要計算凈收益。空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的?？罩寐逝c租金損失市場依據(jù)不充分的，依據(jù)不合理的?？罩寐嗜≈祽?yīng)該說明是客觀合理數(shù)據(jù)或者說沒有說明依據(jù)。不能只考慮空置損失，還要考慮收租損失?？罩梅课菀惨紤]客觀租金。在確定空置率時，應(yīng)以該區(qū)域市場的平均客觀空置率為準(zhǔn)，不能以估價對象的空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)。費用的計算方法錯誤。06年有效毛收入計算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯題中押金的利息不應(yīng)計算管理費。計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。收益中沒有包括有形收益、無形收益。自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。經(jīng)營或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分的。經(jīng)營收入測算無過程或者過程不詳細(xì)的。經(jīng)營收入水平確定理由不充分的。在計算營業(yè)利潤時，要考慮是否有財務(wù)費用支出。其他收入來源未說明的。比如押金年收益即押金的利息收入。運營費用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的。費用的測算遺漏了或增加了不合理的項目，如將一次性支付的費用和與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要費用。對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。把所得稅也作為總費用的一個組成部分。費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。03年按照年租金收入基數(shù)計算保險費用錯誤，04年按房屋重置價格的2%錯誤，06年按建筑物重置價格錯誤。運營費用水平確定理由不充分。運營費用197.運營費用測算無過程或者過程不詳細(xì)。自營型經(jīng)營利潤未扣除、經(jīng)營利潤取值不合理或者理由不充分。維修費、管理費、保險費、城鎮(zhèn)土地使用稅等要說明取值理由。保險費的計算基數(shù)不是年有效毛收入。總費用中包含了折舊費，把土地使用費也計入年運營費用。錯誤。將所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤銷費、房地產(chǎn)改壙建費用計算在運營費用中，算錯。必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其它資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費。管理費、保險費等的費率取值要有依據(jù)，沒有則算一處錯。凈收益前后不一致，計算不正確。在計算凈收益時，應(yīng)說明選用三種估計值中的哪一種，如抵押目的凈收益的估價應(yīng)采用較保守估計值，評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其它目的估價一般應(yīng)選用最可能的估價值。對凈收益應(yīng)說明是預(yù)測值或者說應(yīng)對凈收益進(jìn)行變化趨勢分析，或者沒有考慮到未來的變化。凈收益計算時，應(yīng)考慮重置提撥款產(chǎn)否扣除。凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測數(shù)值依據(jù)充分。年凈收益中還應(yīng)扣除房地產(chǎn)外的其它資產(chǎn)的收益，如無形資產(chǎn)和動產(chǎn)收益。商業(yè)、餐飲、酒店要注意凈收益的扣減項是否到位，有沒有多減或少減，尤其是商業(yè)利潤要注意有沒有扣減。①經(jīng)營型凈收益=商品銷售收入—商品銷售成本—經(jīng)營費用—商品銷售稅金及附加—管理費用—財務(wù)費用—商業(yè)利潤②生產(chǎn)型凈收益=銷售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷售費用—產(chǎn)品銷售稅金及附加—管理費用—財務(wù)費用—廠商利潤扣除設(shè)備帶來的收益?？紤]扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益，如加油站等帶來的超額利潤。注意是否重復(fù)計算，企業(yè)自營房、酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算。未進(jìn)行變化趨勢分析。變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的。變化趨勢 215.只要指出應(yīng)對純收益進(jìn)行凈收益未來變化趨勢分析的錯誤，就可不分析 必重復(fù)指出使用收益法公式未說明理由了。但收益期限確定未說明理由錯誤和收益價格確定錯誤仍要指出。報酬率（或資本化率）確定無過程，或者有過程但方法不正確，過報酬率、程不完善，取值不合理。未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒資本化率有必要的說明。采用收益法時，應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率，如住宅不可用寫字樓的報酬率。不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。報酬率計算方法之累加法中，風(fēng)險調(diào)整值的取值依據(jù)應(yīng)進(jìn)行說明。要說明報酬率是預(yù)測值，或者對最終報酬率進(jìn)行期望或預(yù)期調(diào)整。對有停車場收益的計算不能漏項，或者應(yīng)說明不考慮停車場收益的理由。將存款利率、物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率、所得稅率等作為確定報酬誨的參數(shù)或依據(jù)，或者直接作為報酬率，錯誤。如用一年期存款利率。收益期限確定錯誤。沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限，考慮已使用年限。將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限，建設(shè)期沒有收益。確定估價對象再開發(fā)建設(shè)的時間應(yīng)以社會平均客觀合理時間為準(zhǔn)，不能以估價對象個別時間為準(zhǔn)。沒有以客觀收益和正常費用作為價收益期限格評估的依據(jù)。收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的。比如要說明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于土地使用權(quán)剩余年限。報告前后使用的收益期限不相同。收益年限超過土地使用權(quán)法定年限或剩余使用年限。公式運用 228.計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰。過程數(shù)字與計算 精確度不夠或者不合理。其它指錯成本法 總指錯

未列出收益法公式，算一處錯。未說明選用公式的理由，公式有字母解釋，要看字母代表的含義是否正確。列出收益法公式但未說明理由的，算一處錯。即選用公式應(yīng)說明理由。最后確定收益價格時，要說明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤?。在計算折現(xiàn)到估價時點時，所選用的折現(xiàn)率不能用報酬率代替，即折現(xiàn)率不等于報酬率。233.要注意估價對象的界定范圍，不要將不是估價對象的面積計入估價對象中，比如回遷房及公建配套部分的續(xù)建成本不能納入為開發(fā)完成后價值。要注意，計算中缺少其它工程費、后續(xù)開發(fā)期間稅費的計算，或者說要進(jìn)行不用計算的說明。各項費率的取值要有依據(jù)說明。注意不要將土地增值稅等不該納入的款項納入進(jìn)來。折現(xiàn)率、折現(xiàn)年限取值要正確。在出租情形下，兩稅一費與房產(chǎn)稅計稅基數(shù)是有效毛收入（不是有效毛租金收入），應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本。沒有選擇估價時點的客觀成本，采用實際成本，算錯。注意各種物業(yè)和價格構(gòu)成，如商品房、農(nóng)地片用、房屋征收注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明，保險法的計算基數(shù)應(yīng)是建筑物現(xiàn)值。243.基數(shù)是否正確，05年投資利息的基數(shù)錯誤，未計土地取得成本，管理費用基數(shù)要計算土地取得成本。244.注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%,個人按市場價格出租居民用房4%,營業(yè)稅3%.245.土地取得成本中未說明土地取得方式。土地取得246.土地取得成本成本內(nèi)容構(gòu)成不合理。成本，土247.土地取得成本成本取值依據(jù)不充分。地取得稅248.土地取得成本土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分。費，其它249.土地取得稅費確定不正確。費用，勘250.要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征察設(shè)計和用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓前期工程土地使用權(quán)價格構(gòu)成。費251.費用構(gòu)成內(nèi)容不完全或者不合理。費率確定不合理，確定依據(jù)不充分。252.建安工程費取值無依據(jù)，或者依據(jù)不充分。開發(fā)成本253.建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不建筑安符。裝工程費建安工程費確定中選取可比實例調(diào)整不合理。開發(fā)成本255.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)256.費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理。施建設(shè)費257.費率確定不合理，或者依據(jù)不充分。開發(fā)成本258.公共配套設(shè)施建設(shè)費。公共配套設(shè)施建設(shè)費其它工程費期間稅費管理費用銷售費用投資利息銷售稅費

費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理。費率確定不合理、依據(jù)不充分。其它工程費（理論教材278頁）稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理。稅費率確定不合理，或依據(jù)不充分。管理費用費率取值不合理，計算基數(shù)不正確，取值理由不充分。銷售費用費率取值不合理，計算基數(shù)不正確，取值理由不充分。投資利息利率選擇不正確。計息基數(shù)選擇不正確，缺項或者多項。投資利息開發(fā)周期、計算期限確定不合理。投資利息的計息項目有4項，土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，不能多也不能少，最常見的是銷售稅費也計算了利息。計息期確定錯誤。利率確定錯誤。銷售稅費稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，計算基數(shù)應(yīng)該是重新購建價格。稅率不符合規(guī)定。銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確，是否計算完整，如03年未考慮銷售費用。銷售稅費的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤，銷售稅費的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等。開發(fā)利潤率內(nèi)涵不清楚。利潤率取值理由不充分，缺乏依據(jù)。利潤率取值與估價對象類弄、開發(fā)周期長短不適應(yīng)。開發(fā)利潤利潤率與利潤計算基數(shù)不對應(yīng)，區(qū)分直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率的計算基數(shù)。維護(hù)使用狀況沒描述，直接給出了成新率，算錯，或者取值缺少說明或理由。維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分。折舊年限計算是否正確，03年折舊年限錯誤。物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面、成新率、折舊額確定不合理。確定建筑物折舊時應(yīng)充分考慮土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，未考慮或考慮不正確。《物權(quán)法》149條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”。折舊建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的住宅用地，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。對于非住宅用地，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，合同約定土地屆滿需要無償收回土地時，對收回的建筑物按期殘余價值給予補償，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。合同約定不補償?shù)?，按建筑物?jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊，即截止到土地結(jié)束。長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格。建筑物折舊的計算公式、項目、耐用年限等可能出現(xiàn)錯誤。公式運用 286.沒有列出計算公式的或者公式選用錯誤，算一處錯。與計算 287.計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰。選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。計算過程中數(shù)字精確度（公式中的取值）不夠或者不合理。分宗土地轉(zhuǎn)讓要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例。對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正。殘值率與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定不一致。正確的是鋼混和簡易結(jié)構(gòu)為0，磚混2%，磚木一等6%,磚木二等4%,磚木三等3%。成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致或計算錯誤。正確的是十九八完好房，七六成基本完好，五四一般損壞，三二一嚴(yán)重?fù)p壞。對于工業(yè)地產(chǎn)，成新率的確定要說明過程和理由，如是否考慮了腐蝕影響等。如果地價采用“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”時，基準(zhǔn)地價公布之日與估其它指錯價時點有“時差”，而未進(jìn)行時差對價格影響的修正。重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進(jìn)行進(jìn)差對價格影響的修正。當(dāng)市場狀況不穩(wěn)定，示對市場狀況對價格影響進(jìn)行修正。假設(shè)298.察看要扣除的項目是否齊全，05年未扣除銷售費用、開發(fā)利潤、購開發(fā)法買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。05年開發(fā)利潤計算錯誤，為計算購開發(fā)經(jīng)營（現(xiàn)金買估價對象的投資利潤。06年總地價扣除項目不應(yīng)有銷售利潤。方案流量299.未描述開發(fā)經(jīng)營方案。折現(xiàn)法）300.其示來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分。或者沒有確定最佳開發(fā)利用方式，或最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式）。開發(fā)經(jīng)營方案不具體，如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模，可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模。應(yīng)說明三種估價前提，自愿轉(zhuǎn)讓前提、被迫轉(zhuǎn)讓前提，未說明算一處錯。抵押目的的估價和人民法院委托的拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。在傳統(tǒng)方法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點市場狀況，未來房地產(chǎn)狀況下價值。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點之后未來某時點市場狀況下，未來房地產(chǎn)狀況下價值。開發(fā)期取值要有充分依據(jù)，說明理由。貸款利率一般用復(fù)利利率。采用成本法等錯誤方法求取，算一處錯。采用市場法求取，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹。開發(fā)完成311.未進(jìn)行市場趨勢變化分析，或者變化趨勢分析依據(jù)不充分、不合理。后價值312.計算公式出現(xiàn)漏項或增項錯誤，正確公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤。要注意公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)。推測未來樓價方法劃誤。正確的是對于出售的房地產(chǎn)，可采取市場法和長期趨勢法，對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法。取得稅費 315.稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確。稅費比率不符合規(guī)定建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等）或者依據(jù)不充分。開發(fā)成本 317.建安工程費取值與估價對象狀部（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符。開發(fā)成本其它成本構(gòu)成內(nèi)容不完整，取值依據(jù)不充分。管理費用 319.管理費用構(gòu)成不合理， 計算基數(shù)取值不合理， 費率取值理由不充分。銷售費用構(gòu)成不合理，費率選取不合理或理由不充分，費用計算不銷售費用正確銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確，稅率、費率不符合規(guī)定。銷售稅費銷售稅費是否缺了印花稅、交易手續(xù)費等內(nèi)容。折現(xiàn)率 323.折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯誤。折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分未列出假設(shè)開發(fā)法計算公式，算一處錯。計算公式選用正確，有計算過程，且計算過程清晰正確。選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。公式運用計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理。與計算現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中計算了投資利息和開發(fā)利潤，算錯。正確的應(yīng)該是投資利息和開發(fā)利潤都含在折現(xiàn)過程中?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中計算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時間和比例，各成本構(gòu)成項目的計算時點與估價時點的關(guān)系。折現(xiàn)率取值不合理，不可與報酬率混淆?；蛘邲]有說明確定理由。開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)建設(shè)期，含前期和建造期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)。計算過程中采用的參數(shù)，成本、管理費率、銷售稅率、銷售費用率、利潤率等缺乏客觀性或依據(jù)。投資利息利率選擇不正確，計算期限確定不合理，算兩處錯。投資利息傳統(tǒng)方334.銷售稅費和開發(fā)利潤不能計算利息，法后續(xù)應(yīng)得335.后續(xù)應(yīng)得利潤，利潤率內(nèi)涵不清楚，取值理由不充分。利潤336.利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)，算錯。337.基準(zhǔn)地價內(nèi)涵未說明，地價取值依據(jù)不充分。如要說明土地使用年限是法定最高年限還是無限年。338.建安費、基建費、非營業(yè)性公建費等工程費取值應(yīng)該說明是估價時點費用水平?；鶞?zhǔn)地價339.開發(fā)周期取值要說明理由。選取基準(zhǔn)地價修正法宗地修正內(nèi)容介紹宗地因素條件說明

340.341.342.

在采用基準(zhǔn)地價修正法計算時，城市基準(zhǔn)地價可能有多個，要選用離估價時點最近的基準(zhǔn)地價進(jìn)行計算， 對于過去時點的回顧性估價，要注意選擇在估價時點時適用的基準(zhǔn)地價，而不能選用估價作業(yè)日期時適用的基準(zhǔn)地價。宗地修正內(nèi)容依據(jù)不充分，不完整，不明確宗地因素條件狀況界定不準(zhǔn)確，修正因素針對性不強，修正因素不完整抵押目的估價

宗地修正 343.宗地修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或者理由不充分。系數(shù) 344.宗地修正系數(shù)修正過程計算錯誤期日修正 345.期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，計算過程錯誤容積率修容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分，過程計算錯誤正年期修正，土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分。年期修正348.年期修正，資本化率確定理由不充分。349.年期修正過程計算錯誤350.沒有列出計算公式，算一處錯。公式運用351.計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰。與計算352.選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明。計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理估價時點與實地查勘日期不一致時，應(yīng)在假設(shè)限制條件中說明。估假設(shè)限制價時點與實地查勘日期不一致時，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說條件明。算一處錯。致委托人 355.致委托人函中的估價結(jié)果，必須要有未設(shè)定法定優(yōu)先受償下的市場函 價值，估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，抵押價值三項，缺少算錯。估價原則 356.未列明遵循謹(jǐn)慎原則，算一處錯。估價結(jié)果披露，披露的要素不完整的，包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受估價結(jié)果償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款、披露抵押價值。估價對象 358.未進(jìn)行估價對象變現(xiàn)能力分析，算一處錯。變現(xiàn)能力 359.缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性析分，算分析 一處錯。缺少假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，算一處錯。缺少變現(xiàn)時間長短，算一處錯。缺少變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序，算一處錯。變現(xiàn)能力分析缺乏針對性，算一處錯。報告中沒有作出必要的風(fēng)險提示。關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價值下跌的因素進(jìn)行分析說明。評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明。風(fēng)險提示佑價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能內(nèi)容產(chǎn)生的影響。抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點。合理使用評估價值的風(fēng)險提示。定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估等。抵押估價的結(jié)果確定要列明法定優(yōu)先受償款。結(jié)果確定要列明市場價值、法定優(yōu)先受償款、抵押價值。附件缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。其它指錯房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。再次抵押的房地產(chǎn)價值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響。未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余年限對估價的影響。