海南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價委托合同考試試卷

海南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價委托合同考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為__。

A．94.12

B．92.14

C．91.24

D．93.252、下列關(guān)于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是。(2009年試題)

A：定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式

B：定額計價方式投標(biāo)一般采用合理低價中標(biāo)法，工程量清單計價方式投標(biāo)一般采用百分制評分法

C：定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式

D：定額計價方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／㎡。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡。理論上應(yīng)補地價萬元。

A：78

B：882

C：1210

D：1272

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、__是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法。

A．直接觀察法

B．間接觀察法

C．采訪法

D．報告法5、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、投資估算的精確度為．±30％，研究費用一般占總投資的0．2％～0．8％，該階段為。

A：投資機會研究

B：初步可行性研究

C：詳細(xì)可行性研究

D：項目的評估和決策

E：借款合同7、某時點相對另外一個時點的定基增長速度為230％，則定基發(fā)展速度為。

A：30％

B：100％

C：130％

D：330％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡，則該建筑物的成新率為。

A：44％

B：50％

C：67％

D：86％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格是__。

A．2125(元/m2)

B．2225(元/m2)

C．2325(元/m2)

D．2425(元/m2)10、辦理商品房預(yù)售證明時，應(yīng)出具投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資__以上的證明。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

11、下列對折舊的描述哪一個是錯誤的：__。

A．估價的折舊注重的是價值的減損

B．估價重新建造成本與累計折舊額的差值不一定與市場價值相一致

C．會計折舊時的C值必須是資產(chǎn)原值

D．估價上的折舊強調(diào)采用尚可使用年限12、當(dāng)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建筑面積數(shù)量的是__。

A．容積率

B．建筑高度

C．建筑規(guī)模

D．建設(shè)工程13、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括。

D．需求多樣性

C．競爭充分性

D．交易復(fù)雜性3、A市居民李某委托B拍賣公司拍賣一個人住房，拍賣成交價為20萬元，B拍賣公司可收取其拍賣傭金元。

A：1000

B：3000

C：5000

D：10000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年，計息12次，則年終本利和為（）元。

A．1060

B．1060.9

C．1061.36

D．1061.685、在運用成本法時最主要的有__。

A．區(qū)分計劃成本和實際成本

B．區(qū)分實際成本和客觀成本

C．結(jié)合實際成本來確定評估價值

D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值6、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于__。

A．變動成本的設(shè)置

B．平衡點的設(shè)置

C．同定成本的設(shè)置

D．產(chǎn)銷售量的不同7、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）。

A．成本導(dǎo)向定價法

B．購買者導(dǎo)向定價法

C．競爭導(dǎo)向定價法

D．市場導(dǎo)向定價法8、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括等。

A：可行性研究

B：獲取土地使用權(quán)

C：規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制訂

D：安排短期和長期信貸

E：開發(fā)項目保險事宜洽談9、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有。

A：購買-持有-出租-出售

B：購買-更新改造-出售

C：購買-更新改造-出租出售

D：開發(fā)-銷售

E：開發(fā)-持有-出租-出售10、在復(fù)雜購買行為中，購買者的決策過程由__階段構(gòu)成。

A．引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為

B．收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為

C．收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為

D．引起需要、收集信息、評價方案、決定購買、買后行為

11、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為__萬元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．758012、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于重大制度和體制的改革。

A：城鎮(zhèn)住房制度改革

B：主體經(jīng)濟改革

C：城市土地使用制度改革

D：房地產(chǎn)使用形式改革

E：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革13、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括。

A：在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強

B：由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理

C：部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人

D：存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、房地產(chǎn)拍賣通常需交納的稅、費項目包括等。

A：企業(yè)所得稅

B：營業(yè)稅及其附加、合同和權(quán)證印花稅、契稅

C：交易手續(xù)費、評估費、登記費

D：合同公證費

E：拍賣傭金費15、某企業(yè)2009年12月末，銷售毛利為1000萬元，銷售收入為5000萬元。則該企業(yè)的銷售毛利率是。

A：5％

B：10％

C：20％

D：50％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯誤的是。(2007年試題)

A：拍賣人應(yīng)公開展示拍賣標(biāo)的，允許競買人查看、檢驗標(biāo)的物

B：除法律、法規(guī)有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請

C：委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標(biāo)的

D：委托人與拍賣人是平等的民事主體

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、根據(jù)工程量清單計價法，直接工程費是指在施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括。

A：人工費

B：材料費

C：環(huán)境保護(hù)費

D：文明施工費

E：機械使用費18、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是__。

A．土地總價值

B．納稅人實際占用土地的租金

C．土地年收益

D．納稅人實際占用的土地面積19、交易情況修正的方法主要有__。

A．百分率法和差額法

B．百分比法和差額法

C．百分率法和指數(shù)修正法

D．百分比法和指數(shù)修正法20、建筑材料的物理性質(zhì)中，下列不屬于與質(zhì)量有關(guān)性質(zhì)的是__。

A．密度

B．表觀密度

C．孔隙率

D．熱容量21、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于。

A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測

B：收益琺中未來租金、運營費用的預(yù)測

C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核

D：市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整

E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補22、下列屬于優(yōu)先股股東享有權(quán)利的有。

A：參加股東大會的權(quán)利

B：分配股息的優(yōu)先權(quán)

C：分配剩余資產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)

D：有限的表決權(quán)

E：要求贖回權(quán)23、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，即。

A：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金

B：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，受讓方不需繳納土地出讓金

C：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金

D：改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金