房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的成本確定技巧與法律解

1第二局部房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5〞項本錢確定技巧及相關(guān)法律解析土地增值稅扣除本錢框架及扣除的兩大關(guān)鍵條件

土地增值稅扣除的兩大關(guān)鍵條件：

一是，土地增值稅扣除本錢必須實際發(fā)生；

二是，土地增值稅扣除本錢必須取得合法憑證。

例如，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢支出中已取得的合同及發(fā)票，截至土地增值稅清算日尚未付款的局部，是否可以作為土地增值稅的開發(fā)本錢予以扣除？

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知?〔國稅發(fā)〔2021〕91號〕第二十一條規(guī)定，審核扣除工程是否符合以下要求：

1.在土地增值稅清算中，計算扣除工程金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

二、拆遷補償費用確實定

〔一〕現(xiàn)金補償費用確實定

〔二〕拆遷安置房的本錢確定

〔三〕周轉(zhuǎn)房本錢確實定

〔一〕現(xiàn)金補償費用確實定

1、政策性拆遷補償支出的現(xiàn)金補償費用確實定

企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補償款支付時，其支出費用要進土地增值稅扣除本錢，必須提供拆遷補償費支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補償費發(fā)生的真實性和合法性的資料，具體如下：

〔1〕將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標(biāo)準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

〔2〕企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補償款清單。

〔3〕如果被拆遷人是企業(yè)或個體工商戶，還必須提供蓋章的工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件。

〔4〕根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號文件的規(guī)定,撤除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)〞稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費,應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程〔含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費〕整個承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。

〔5〕政府給予企業(yè)的拆遷補償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除工程金額。

〔6〕?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[2021]220號〕第五條第〔三〕規(guī)定：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補償協(xié)議。

根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除工程為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實際發(fā)生的本錢，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。其中土地征用及拆遷補償費的工程范圍具體為：包括土地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯卣饔觅M、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)安置動遷用房支出等。

這里要特別注意的是作為開發(fā)本錢中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用全部支出是“凈支出〞，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除工程金額。

土地增值稅扣除的兩大關(guān)鍵條件：

2.扣除工程金額中所歸集的各項本錢和費用，必須是實際發(fā)生的。

3.扣除工程金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除工程中分別歸集，不得混淆。

4.扣除工程金額中所歸集的各項本錢和費用必須是在清算工程開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。

土地增值稅扣除本錢框架及扣除的兩大關(guān)鍵條件

5.納稅人分期開發(fā)工程或者同時開發(fā)多個工程的，或者同一工程中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的本錢費用。

6.對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

因此，在土地增值稅清算中，扣除工程金額中所歸集的各項本錢和費用，必須是實際發(fā)生的才能扣除。

一、土地取得本錢確實定

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

〔二〕非房地產(chǎn)公司以土地，房地產(chǎn)公司出資金不組建合營公司合作建房的土地本錢確實定

〔三〕通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權(quán)的土地本錢確定

〔四〕以橋換地、以路換地的土地本錢確定

〔五〕購置土地并承當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金的土地本錢確定

〔六〕非貨幣型交易方式獲得土地使用權(quán)的土地本錢確定

〔七〕通過招掛拍獲得國有土地使用權(quán)的土地本錢確定

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營公司合作建房的土地本錢確實定

第一、如果雙方合同約定：房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。

?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知?〔財稅[2002]191號〕第一條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅〞，基于此規(guī)定，對非房地產(chǎn)企業(yè)向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅。那么合營企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價值〔一般就是土地評估價〕作為土地本錢入賬價值，并作為土地增值稅扣除本錢。

由于投資方以土地投資入股不征營業(yè)稅是一項稅收優(yōu)惠政策，根據(jù)國稅發(fā)[2021]111號和國稅發(fā)[2005]129號文件的規(guī)定，出土地的一方應(yīng)該到其所在地管轄的稅務(wù)機關(guān)開發(fā)票，但不征營業(yè)稅，即開免稅發(fā)票給接受投資的合營公司金本錢。當(dāng)然，好多省份規(guī)定，以土地投資入股不征營業(yè)稅是不開發(fā)票的，如果是這樣的話，那么合營企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價值〔一般就是土地評估價〕作為土地本錢入賬價值，并作為土地增值稅扣除本錢。

應(yīng)注意地方規(guī)定：

1、重慶的規(guī)定

?重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問題的通知?〔渝地稅發(fā)〔2021〕221號〕第三條、關(guān)于以土地〔房地產(chǎn)〕進行投資的具體計算問題規(guī)定：

〔1〕對以土地〔房地產(chǎn)〕作價入股進行投資的，凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售土地〔房地產(chǎn)〕，按本通知第一條的有關(guān)規(guī)定，計算繳納土地增值稅。

〔2〕被投資企業(yè)接受上述投資房地產(chǎn)時，可按作價入股價值確認接受的房地產(chǎn)本錢，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

2、青島的規(guī)定

?青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)工程土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答?的通知?〔青地稅函〔2021〕47號〕規(guī)定：分兩種情況確認土地本錢：

〔1〕2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

〔2〕2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權(quán)溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

3、山東的規(guī)定：

?山東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅土地扣除工程金額問題的通知?〔魯?shù)囟惡痆2004]30號〕規(guī)定：

納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時并無支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計算土地增值稅時，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除工程金額予以扣除。

案例分析10

[案情介紹]

非房地產(chǎn)公司甲以市場評估價為18000萬元的土地使用權(quán)10000平方米，房地產(chǎn)公司乙以貨幣資金8000萬元合股，成立合營公司，雙方合同約定：采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準、質(zhì)量均相同的住宅用戶500

套，當(dāng)年銷售400套，請分析該合營企業(yè)接受甲的土地投資的入賬價值如何確認？

土地本錢確認：

根據(jù)?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知?〔財稅[2002]191號〕的規(guī)定，自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承當(dāng)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。既然不征收營業(yè)稅，就不用開發(fā)票，那么合營企業(yè)以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價值18000萬元作為土地本錢入賬價值，并作為今后土地增值稅清算的土地扣除本錢。

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營公司合作建房的土地本錢確實定

第二、如果雙方合同約定：房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號〕第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤那么不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。那么土地的一方應(yīng)該向合營公司開轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的發(fā)票，合營公司以發(fā)票上的價格進土地本錢。

案例分析11

[案情介紹]

非房產(chǎn)公司甲以土地使用權(quán)、房地產(chǎn)公司乙以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，非房產(chǎn)公司甲按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，非房產(chǎn)公司甲取得投資收益200萬元。請分析合營企業(yè)的土地本錢應(yīng)如何確認？

土地本錢確認分析

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號〕第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方〔出土地一方〕如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤那么不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方〔出土地一方〕將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，對甲方〔出土地一方〕取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征稅。

因此，應(yīng)當(dāng)對甲方〔出土地一方〕按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅200×5%＝10萬元。合營公司應(yīng)以甲方〔出土地一方〕給合營公司開轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅發(fā)票200萬元入賬。

2021-10-31

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

1、非房地產(chǎn)公司以土地入股，房地產(chǎn)公司出資金組建合營公司合作建房的土地本錢確實定

第三、如果雙方合同約定：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號〕第十七條的規(guī)定，如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，那么此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承當(dāng)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方〔出土地一方〕向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞征稅，其營業(yè)額按實施細那么第十五條規(guī)定核定，并向合營公司開發(fā)票。

案例分析12

非房地企業(yè)甲提供5000平方米的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)乙提供2000萬元資金組建合營企業(yè)，合作建房。雙方協(xié)議：房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。房屋的市場公允價為3000萬元，請分析合營企業(yè)的土地本錢應(yīng)如何確認？

[土地本錢確認分析]

在這一合作建房的過程中，非房地企業(yè)甲發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應(yīng)再按“銷售不動產(chǎn)〞稅征稅；由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，應(yīng)按市場公允價格計算。

甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目繳納營業(yè)稅＝3000×50%×5%＝75〔萬元〕。

合營企業(yè)的土地入賬本錢為3000×50%=1500萬元。

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股的土地本錢確定

2、非房地產(chǎn)公司以土地投資入股到房地公司名下的土地本錢確實定

?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知?〔財稅[2002]191號〕第一條規(guī)定“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅〞，基于此規(guī)定，投資者以土地投資入股到房地產(chǎn)公司名下，必須對土地進行市場評估，然后到投資者所在地管轄的稅務(wù)機關(guān)開發(fā)票，但不征營業(yè)稅，即開免稅發(fā)票給接受投資的房地產(chǎn)公司進本錢。當(dāng)然，好多省份規(guī)定，以土地投資入股不征營業(yè)稅是不開發(fā)票的，如果是這樣的話，那么房地產(chǎn)公司以入股說明書或入股協(xié)議書上的入股價值〔一般就是土地評估價〕作為土地本錢入賬價值，并作為土地增值稅扣除本錢。

〔二〕非房地產(chǎn)公司以土地，房地產(chǎn)公司出資金不組建合營公司合作建房的土地本錢確實定

1、合作建房合同約定：以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的土地本錢確認。

根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號文件第十七條第一款的規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了局部房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方〔出土地一方〕以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價，換取局部房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方〔出資金一方〕那么以轉(zhuǎn)讓局部房屋的所有權(quán)為代價，換取局部土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。

因而，合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅應(yīng)稅行為，甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞子目繳稅，乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)〞稅目繳稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，應(yīng)當(dāng)按照?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第二十條的規(guī)定，分別核定雙方的營業(yè)額。如果合作建房的雙方〔或任何一方〕將分得的房屋銷售出去，那么又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。

案例分析13

鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無力自主開發(fā)鴻宇商務(wù)大廈工程，遂于2021年1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定：由鴻宇公司提供土地使用權(quán)，天峰房地產(chǎn)公司提供開發(fā)資金，雙方不主張另成立合營工程公司，開發(fā)工程由鴻宇公司與天峰公司共同立項報建，工程建成后雙方五五分成的比例分配開發(fā)產(chǎn)品。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理變更登記。

2021年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自營出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對外出售。鴻宇公司該工程土地受讓本錢為30000萬元，2021年1月公允價值為50000萬元，2021年2月賬面價值為28400萬元。天峰公司投入資金40000萬元，其中建房支出31000萬元。2021年2月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場公允價值為68000萬元，請分析天峰房地產(chǎn)公司以局部房屋換取鴻宇公司局部土地的土地本錢如何確定？

天峰房地產(chǎn)公司以局部房屋換取鴻宇公司局部土地的土地成外鄉(xiāng)地本錢確認分析：

合作建房以雙方共同立項為前提，雙方建成房屋按合同約定分割后，供地方和出資方都是自己應(yīng)得份額房屋的初始登記申請人，擁有應(yīng)得份額房屋的所有權(quán)。因此，在共同立項條件下，土地使用權(quán)變更登記，天峰房地產(chǎn)公司也享有50%的土地使用權(quán)。根據(jù)國家稅務(wù)總局?關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答〔之一〕〉的通知?〔國稅函發(fā)[1995]156號〕第十七條第一款的規(guī)定，上述合作建房屬于純粹的“以物易物〞，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有局部房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，供地方鴻宇公司以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價，換取局部房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對供地方鴻宇公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)〞子目征稅。

供地方鴻宇公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額假設(shè)以2021年1月立項時土地使用權(quán)變更登記算起，應(yīng)按照公允價值50000萬元核定計稅營業(yè)額。應(yīng)繳營業(yè)稅＝50000÷2×5%＝1250〔萬元〕；應(yīng)繳城建稅＝1250×7%＝87.50〔萬元〕；應(yīng)交教育費附加＝1250×3%＝37.50〔萬元〕。

以投入時點核定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額，會對置換雙方核定營業(yè)額產(chǎn)生對價差異。如果參照企業(yè)所得稅的規(guī)定，在開發(fā)產(chǎn)品完工后實質(zhì)交付時確定營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，那么相比照擬便利，根據(jù)房屋公允價值確定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額依據(jù)更加充分。此時應(yīng)繳營業(yè)稅＝68000÷2×5%＝1700〔萬元〕；應(yīng)繳城建稅＝1700×7＝119〔萬元〕；應(yīng)交教育費附加＝1700×3%＝51〔萬元〕。

由于以完工時點核定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)額的政策依據(jù)不甚明確，實務(wù)中主要取決于主管稅務(wù)機關(guān)的裁量權(quán)。筆者認為，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換是一種非貨幣性交易行為，商業(yè)目的明確，應(yīng)該按照市場公允價值進行入賬，為保證雙方的營業(yè)稅計稅的一致性，應(yīng)該以完工時點分配開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值作為出土地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額。因此，供地方鴻宇公司向天峰房地產(chǎn)公司開25000萬或34000萬元的發(fā)票，天峰房地產(chǎn)公司以25000萬或34000萬元加上土地過戶中的相關(guān)稅費作為入賬本錢。

〔三〕通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權(quán)的土地本錢確定

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〔試行稿〕〉的通知?〔國稅發(fā)〔1993〕149號〕第八條第〔一〕項、?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知?〔國稅函[2021]277號〕和?國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知?〔國稅函[2021]520號〕第一條的規(guī)定，，政府收回國有土地使用權(quán)，經(jīng)過招掛拍程序，摘牌企業(yè)向政府的土地儲藏中心交納一定的土地出讓金，辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，同時，摘牌企業(yè)必須向被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者支付一定的土地補償費不征營業(yè)稅。

基于以上政策規(guī)定，被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者收到摘牌企業(yè)支付一定的土地補償費用不征營業(yè)稅，應(yīng)到其所在地的稅務(wù)局開具不征營業(yè)稅的發(fā)票給摘牌企業(yè)入賬，如果被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者所在地的稅務(wù)部門開不出免營業(yè)稅的發(fā)票，那么摘牌企業(yè)只能憑被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者向摘牌企業(yè)開的收據(jù)和摘牌企業(yè)與政府的土地出讓合同及銀行的付款憑證作為土地的入賬本錢。

〔四〕以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的土地本錢確定

1、以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理

以路換地、以橋換地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋本錢能否可以作為土地的取得本錢在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進行扣除。

〔1〕營業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)修路和修橋等根底設(shè)施工程所需支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承當(dāng)?shù)?。符合BT〔即“建設(shè)-移交〞〕投融資建設(shè)模式〔以下簡稱BT模式〕的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該路和橋等根底設(shè)施工程建設(shè)完工后，有償〔提供土地的形式〕移交給政府。

對此開發(fā)企業(yè)取得根底設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征收管理：

①無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以BT工程從政府換取土地的入賬價值是BT工程工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)〞稅目繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。

〔2〕土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定

①南京的規(guī)定：對于以地補路〔工程〕的工程，其修路本錢和承當(dāng)工程的本錢，能否看作是其取得土地的本錢？

?土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字〔1995〕6號〕第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)工程盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承當(dāng)了修建道路和政府工程本錢而獲得的補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程本錢作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修建道路和政府工程本錢的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同〔協(xié)議〕為依據(jù)。

〔3〕土地增值稅的處理：參考各地的規(guī)定

①南京的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“以地補路〞的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路〞方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且以財政部門或其他部門代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據(jù)，那么不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。

②廣西的規(guī)定

?廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算假設(shè)干政策問題的通知?〔桂地稅發(fā)〔2021〕44號〕第五條規(guī)定：“關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的本錢費用，可否扣除的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的本錢費用，凡屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程立項時所確定的各類設(shè)施投資，可據(jù)實扣除；與開發(fā)工程立項無關(guān)的，那么不予扣除。〞

③福建的規(guī)定

?福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知?〔閩地稅發(fā)〔2021〕64號〕第四條第〔二〕項規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的本錢作為土地使用權(quán)的購置本錢或開發(fā)本錢進行扣除。

④湖北的規(guī)定

?湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作假設(shè)干政策問題的通知〔鄂地稅發(fā)[2021]211號〕規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的本錢作為土地使用權(quán)的購置本錢或開發(fā)本錢進行扣除。

2、以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的土地本錢確認

以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的稅務(wù)處理主要涉及到修路和修橋本錢能否可以作為土地的取得本錢在土地增值稅和企業(yè)所得稅前進行扣除。因此，以路換地、以橋換地的納稅籌劃的核心思想是：要把修路、修橋和承建BT工程的本錢作為土地的取得本錢，在土地增值稅前進行扣除。

基于以上分析，以路換地、以橋換地或以BT工程拿地的土地本錢按照以下方法進行確認：

1、房地產(chǎn)企業(yè)必須與政府簽定協(xié)議或以路換地、以橋換地的合同。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程立項時，必須把修路、修橋或建設(shè)BT工程，必須一政府名義進行立項，而且必須寫進工程立項方案書和可行性報告中，作為換取土地的代價。

3、在合同或協(xié)議中必須載明路橋或BT工程是由房地產(chǎn)公司自建還是委托給其他建筑公司承建。

4、換取的土地在修路和修橋之前交付給房地產(chǎn)公司使用的，那么如果道路是由其他單位施工的，并且以財政部門或其他部門代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，作為取得土地使用權(quán)支付的金額進行入賬；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，以房地產(chǎn)公司與政府移交道路和橋梁的工程結(jié)算報告中的結(jié)算價格作為取得土地使用權(quán)支付的金額，但要向政府開建安發(fā)票，政府應(yīng)該給房地公司開財政收據(jù)。

5、換取的土地在修路和修橋之后交付給房地產(chǎn)公司使用的，那么如果道路是由其他建筑公司單位施工的或由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直屬的建筑公司直接施工，以房地產(chǎn)公司與政府移交道路和橋梁的工程結(jié)算報告中的結(jié)算價格作為取得土地使用權(quán)支付的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以BT工程從政府換取土地的入賬價值是BT工程工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等應(yīng)稅收入，應(yīng)按“建筑業(yè)〞稅目繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的上款所列應(yīng)稅收入，扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。

案例分析14

A公司與政府部門簽訂合同,承修工程造價道路5000萬元的道路。政府同時以25萬元/畝的土地。做為等價交換。即政府以出讓A公司200畝做為修路補償。A公司在操作過程中與B公司簽定合同，全權(quán)由B公司承修道路.〔注，A公司與B公司為同一法人〕，B公司修路本錢為4000萬元。請問題：A公司是否要將修路做為營業(yè)收入？如果A公司修路做為營業(yè)收入的話，那么B公司也同樣需要將修路做為營業(yè)收入，那同一工程，營業(yè)稅是否會交兩次？A、B兩家公司如何才能做到稅負最小化？

分析：

1、A公司應(yīng)將要將修路5000萬元做為營業(yè)收入，同時將支付B公司修路本錢4000萬元作為本錢，A公司給政府開5000萬元的建安發(fā)票，同時獲取B公司4000萬元建安發(fā)票，按照差額征收營業(yè)稅〔要征求當(dāng)?shù)氐囟惥值耐狻场．?dāng)然，B公司以4000萬元做收入，如果當(dāng)?shù)氐囟惥植煌釧公司按照差額征收營業(yè)稅，那么存在重復(fù)納稅。

2、要A、B兩家公司都到達稅負最小化，必須按照以下方法進行操作：

房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項文件中或政府的其他文件中必須包含“以地補路〞方式取得土地的內(nèi)容，而且在文件或合同中，必須明確道路是由B公司施工，并且以財政部門或政府指定的其他部門代付修路費用4000萬元給B公司，B公司開4000萬元建安發(fā)票給財政部門，然后由A公司把修路費用4000萬元支付給財政部門或政府指定的其他部門，財政部門或政府指定的其他部門向A公司開具4000萬元財政收據(jù)，同時A公司給財政部門開具1000萬元的建安發(fā)票。

政府給A公司開1000萬元財政收據(jù)，A公司以5000萬元財政收據(jù)作為土地的入賬價值。

〔五〕購置土地并承當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金的土地本錢確定

當(dāng)前，有不少土地轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓土地時，往往不承當(dāng)與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅費，為了更好的賬務(wù)處理，購置土地的一方一般會到土地所在地的稅務(wù)部門去代開發(fā)票，但到稅務(wù)局代開發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險，即企業(yè)代替轉(zhuǎn)讓方扣繳的轉(zhuǎn)讓土地的營業(yè)稅及其他稅費不可以在稅前扣除，使企業(yè)一邊承當(dāng)了代扣稅費的本錢支付，一邊又不可以在稅前扣除代替土地轉(zhuǎn)讓方扣繳的各種稅費，使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。為了控制以上所述稅收風(fēng)險，土地購置方與土地轉(zhuǎn)讓方在簽定土地轉(zhuǎn)讓合同時，在合同中必須簽定稅前轉(zhuǎn)讓價格，而不能簽稅后轉(zhuǎn)讓價，然后約定土地購置方代替土地轉(zhuǎn)讓方繳納轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的各種稅費。

案例分析15：某企業(yè)購置土地并承當(dāng)土地轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)稅金的涉稅分析

〔1〕案情介紹

A公司與B公司簽訂土地買賣合同，A將土地賣給B，合同約定土地轉(zhuǎn)讓款為5000萬元，本合同相關(guān)稅費均由B公司承當(dāng)。合同履行后，B公司代A公司支付稅金280萬元，取得稅務(wù)局代開的金額為5000萬元的發(fā)票一張，抬頭為A的完稅憑證一張。B公司賬務(wù)處理，借：無形資產(chǎn)——土地5280萬，貸：銀行存款5280萬，請分析B公司負擔(dān)的稅金能否稅前扣除？

〔2〕涉稅分析：

1、280萬元的代繳稅費不可以在B公司的企業(yè)所得稅稅前進行扣除。

本案例中，B公司支付A公司土地轉(zhuǎn)讓款5000萬元，相關(guān)稅費均由B公司承當(dāng)?shù)姆蓪嵸|(zhì)是B公司支付A公司不含稅轉(zhuǎn)讓款5000萬元，B公司承當(dāng)相關(guān)稅費280萬元，并取得一張稅務(wù)局代開金額為5000萬元的發(fā)票和一張?zhí)ь^為A公司的完稅憑證。該張稅務(wù)局代開金額為5000萬元的發(fā)票，由于抬頭為B公司，從法律形式上看，該280萬元的支出，與B公司的生產(chǎn)經(jīng)營沒有關(guān)系，不能夠在B公司企業(yè)所得稅稅前進行扣除。

2、包稅合同中的代繳稅費要在B公司企業(yè)所得稅稅前扣除的轉(zhuǎn)化技巧

B公司代替A公司承當(dāng)相關(guān)稅費要在企業(yè)所得稅前扣除，必須按照以下方法進行處理：

一是A公司與B公司簽定土地轉(zhuǎn)讓合同時，必須在合同中載明含稅金額〔稅前金額〕，5000÷〔1-5.6%〕=5296.61萬元〔因本案例中的總稅負率為280÷5000=5.6%，那么A公司辦公樓所在地的綜合稅率為5.6%〕。

二是B公司向稅務(wù)機關(guān)繳納稅款5296.61×5.6%=296.61萬元，支付A公司不含稅土地轉(zhuǎn)讓款或稅后價款5000萬元。B公司取得金額為5296.61萬元的發(fā)票，B公司的財務(wù)處理為借：無形資產(chǎn)——土地5296.61萬元，貸：銀行存款5296.61萬元，后附憑證為合同、金額為5296.61萬元的發(fā)票，金額為5000萬元的付款憑證。

〔六〕分期開發(fā)工程的土地本錢確實定

無論采取哪種方式取得土地后，如果分期開發(fā)的，各期工程的土地本錢如何確定？

要注意，期內(nèi)全部本錢對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期本錢對象共同負擔(dān)的占地面積。

國稅發(fā)[2021]31號文第二十九條的規(guī)定：“應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用包括兩局部，一局部是屬于直接本錢和能夠分清本錢對象的間接本錢，直接計入本錢對象；另一局部是共同本錢和不能分清負擔(dān)對象的間接本錢，應(yīng)按受益的原那么和配比的原那么分配至各本錢對象。分配方法可以采用，建筑面積法、占地面積法。〞

案例分析16

某一工程，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平方米。土地本錢為8000萬元，如何分配土地本錢？

土地本錢分配分析：

1、2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對應(yīng)的本錢屬于直接本錢和能夠分清本錢對象的間接本錢，可以直接計入本錢對象；

案例分析16

2、10000－7300＝2700，這局部面積對應(yīng)的本錢屬于共同本錢和不能分清負擔(dān)對象的間接本錢，應(yīng)按三期占地面積比例配比分入各期本錢中去。

共同本錢按面積配比分入第一期的比例是2500÷7300＝34.2%

共同本錢按面積配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%

共同本錢按面積配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%

那么計入第一期的土地本錢應(yīng)是8000×〔2500＋2700×34.2%〕/10000＝2740萬元

計入第二期的土地本錢應(yīng)是8000×〔3000＋2700×41.1%〕/10000＝3288萬元

計入第三期的土地本錢應(yīng)是8000×〔1800＋2700×24.7%〕/10000＝1972萬元

二、拆遷補償費用確實定

〔一〕現(xiàn)金補償費用確實定

〔二〕拆遷安置房的本錢確定

〔三〕周轉(zhuǎn)房本錢確實定

〔一〕現(xiàn)金補償費用確實定

1、政策性拆遷補償支出的現(xiàn)金補償費用確實定

企業(yè)發(fā)生政策性拆遷補償款支付時，其支出費用要進土地增值稅扣除本錢，必須提供拆遷補償費支出的自制憑證入賬，并收集證明拆遷補償費發(fā)生的真實性和合法性的資料，具體如下：

〔1〕將政府拆遷文件或公告、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標(biāo)準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

〔2〕企業(yè)與每一位被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，收集每一位被拆遷人簽字的身份證復(fù)印件，由每一位被拆遷人簽字并按有手印的拆遷補償款清單。

〔3〕如果被拆遷人是企業(yè)或個體工商戶，還必須提供蓋章的工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件。

〔4〕根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號文件的規(guī)定,撤除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)〞稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費,應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程〔含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費〕整個承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。

〔5〕政府給予企業(yè)的拆遷補償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除工程金額。

〔6〕?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[2021]220號〕第五條第〔三〕規(guī)定：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補償協(xié)議。

根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除工程為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實際發(fā)生的本錢，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。其中土地征用及拆遷補償費的工程范圍具體為：包括土地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)安置動遷用房支出等。

這里要特別注意的是作為開發(fā)本錢中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用全部支出是“凈支出〞，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)本錢中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除工程金額。

案例分析17

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某工程時，購置土地使用權(quán)后，實際發(fā)生的拆遷補償支出2000萬元，但收到政府拆遷補償補助300萬元，那么在計算土地增值稅時，構(gòu)成開發(fā)本錢扣除工程的拆遷補償凈支出為1700萬元，而不是2000萬元。同樣，300萬元補助收入不作為計算土地增值稅的工程收入。即收到時，借：銀行存款

貸：開發(fā)本錢——拆遷補償費用

〔一〕現(xiàn)金補償費用確實定

2、商業(yè)性拆遷的現(xiàn)金補償費用確實定。

房地產(chǎn)公司發(fā)生拆遷時，如果拆遷沒有納入當(dāng)?shù)卣恼咝圆疬w或建設(shè)規(guī)劃，那么提供不出當(dāng)?shù)卣牟疬w公告，就是商業(yè)性拆遷。在商業(yè)性拆遷的情況下，被拆遷人必須向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票，否那么，房地公司支付的拆遷補償費用不可以再土地增值稅前進行扣除。

〔二〕拆遷安置房的本錢確定

1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償房的4種土地增值稅計算風(fēng)險。

〔1〕拆遷補償房的本錢未按規(guī)定扣除

土地增值稅政策規(guī)定：對房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補償費組成的土地開發(fā)本錢，應(yīng)當(dāng)在計算土地增值稅時扣除。但實踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這局部本錢不能扣除。由于未將實物補償作為開發(fā)本錢扣除，相應(yīng)也未將該本錢作為房地產(chǎn)開發(fā)費用定率扣除以及加計扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)本錢費用。

案例分析18

某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶約定：還建比例為1：1，還建的住房面積為1200平方米，其中鋪面房400平方米，還建的房產(chǎn)相當(dāng)于600萬元貨幣補償。該公司在增值稅清算時并未將實物補償局部從增值額中扣除，從而少扣了房地產(chǎn)開發(fā)費用60萬元〔600×10%〕以及20%的加計扣除120萬元。僅此一項，該公司就多計算土地增值額780萬元〔600+60+120〕，即便按土地增值稅最低適用稅率30%計算，該公司也相應(yīng)就多繳土地增值稅234萬元〔780×30%〕。

〔2〕拆遷補償房的本錢未按工程正確分攤

?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號〕規(guī)定：“屬于多個房地產(chǎn)工程共同的本錢費用，應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算工程的扣除金額。〞土地增值稅是以開發(fā)工程為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的本錢費用不得相互抵減，因此，對于屬于多個清算單位發(fā)生的共同本錢費用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準進行合理分配或分攤。

分攤方法通常有如下三種：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤；按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。因此，拆遷補償本錢還應(yīng)當(dāng)在已銷售的商品房與未銷售的商品房之間進行分攤或分配。在清算時，本次允許扣除工程金額可以采用已售面積百分比法或單位本錢法計算。

案例分析19

某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2021年一次性征地100000平方米，方案在該宗土地上分五期開發(fā)商品房20棟，所開發(fā)商品房總建筑面積為5000000平方米。其中一期開發(fā)工程占地面積為10000平方米，開發(fā)的商品房總建筑面積為200000平方米，已銷售190000平方米，其中30套商品房用于補償被拆遷戶，市場價值600萬元。

該公司在土地增值稅清算時，將以實物方式支付的拆遷補償費全部在第一期開發(fā)工程中扣除，這顯然是不符合土地增值稅規(guī)定的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：

首先，確定應(yīng)分攤的清算單位，因該宗土地分五期開發(fā)，所以，應(yīng)當(dāng)是五個清算單位。

其次，確定總建筑面積。五期開發(fā)工程的總建筑面積為5000000平方米。

最后，確定一期開發(fā)工程應(yīng)分攤的實物還建本錢為：600/5000000×200000=24〔萬元〕。由此可見，該房地產(chǎn)開發(fā)公司多扣除了576萬元〔600-24〕。

〔3〕拆遷補償房的價值確認不正確

有的稅務(wù)機關(guān)認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價是建筑本錢，所以，實物還建的補償價值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價來確認。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司以房產(chǎn)換取被拆遷方的房產(chǎn)或土地，所換取的房產(chǎn)與被拆遷方的房產(chǎn)或土地屬于對價關(guān)系，因此所換取的新房的市場價值才是房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取被拆遷房的房產(chǎn)或土地而付出的代價。新房的市場價值顯然不是房屋的建筑造價。

但實物還建房產(chǎn)的公允價值有時難以取得，筆者認為可參照以下方法確定：

一是房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷戶在拆遷協(xié)議中明確約定了補償標(biāo)準的，按約定的補償標(biāo)準確定；

二是參照以貨幣形式補償標(biāo)準執(zhí)行；

三是按實物還建房的銷售價格作為扣除的依據(jù)。

〔4〕拆遷補償房未進行“視同銷售〞處理

由于沒有取得現(xiàn)金收入，所以一局部房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報時，沒有把實物還建的房產(chǎn)確認為土地增值稅的應(yīng)稅收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房不計應(yīng)稅營業(yè)額，直接抵減拆遷補償費。而土地增值稅政策明確規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。〞因此，實物還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售〞，應(yīng)確認為銷售不動產(chǎn)收入。

2、控制策略

為了準確進行土地增值稅的清算，合法納稅，房地產(chǎn)公司對拆遷補償房在土的增值稅清算中，應(yīng)采用以下策略。

〔1〕必須按照市場公允價值，把拆遷補償房的價值計入開發(fā)本錢，在土地增值稅清算中進行扣除。

〔2〕拆遷補償房的市場公允價值，必須在整個建設(shè)工程中，按照可售建筑面積與可售總建筑面積的比例在，各個建設(shè)工程中進行分配。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[2021]220號〕第五條規(guī)定：

〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本工程房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號〕第三條第〔一〕款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補償費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本工程拆遷補償費。

〔二〕開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第〔一〕款的規(guī)定計算，計入本工程的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號〕第三條第〔一〕款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

〔三〕周轉(zhuǎn)房本錢確實定

周轉(zhuǎn)房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金〔在租賃合同中，必須注明租賃房屋的用途：用于被拆遷人臨時安置〕也應(yīng)計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關(guān)支出并由開發(fā)企承當(dāng)局部也應(yīng)計入本科目。

三、建筑安裝本錢確實定

〔一〕建筑工程中“甲供材〞本錢確實定

〔二〕裝修工程中“甲供材〞和安裝工程中“甲供設(shè)備〞本錢確實定

〔三〕園林綠化工程中的綠化費用確實定

〔一〕建筑工程中“甲供材〞本錢確實定

1、“甲供材〞的營業(yè)稅風(fēng)險分析

“甲供材〞的營業(yè)稅風(fēng)險表達在施工方?jīng)]有就甲方提供給其進行施工的材料所含的價格沒有并入營業(yè)額申報繳納營業(yè)稅。由于“甲供材〞中的建筑材料是建設(shè)方或甲方購置的，建筑材料供給商肯定把材料發(fā)票開給了甲方，甲方然后把購置的建筑材料提供給施工企業(yè)用于工程施工，在實踐中，大局部施工企業(yè)就“甲供材〞局部沒有向甲方開具建安發(fā)票而漏了營業(yè)稅。

例如，甲方與施工企業(yè)鑒定了一份100萬元的“甲供材〞建筑合同，假使甲方提供材料的價款為40萬元，施工方提供的建筑勞務(wù)款為60萬元，在這種情況下，很多施工企業(yè)向甲方開具的建安發(fā)票是60萬元而不是100萬元，如果開具60萬元建安發(fā)票，那么施工企業(yè)就是漏了40萬元的營業(yè)額計算建筑業(yè)的營業(yè)稅，應(yīng)該向甲方開具100萬元的建安發(fā)票或者按照100萬元繳納營業(yè)稅而向甲方開具60萬元的建安發(fā)票就沒有營業(yè)稅的稅收風(fēng)險，為什么呢？

在實踐中，施工方按照100萬元作為營業(yè)稅計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅而向甲方開具60萬元的建安發(fā)票，根本行不通，因為在施工所在地的地稅局的開票系統(tǒng)中，交多少稅就開多少票，再稅，即使可以按照100萬的計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅而開出60萬元的建安發(fā)票，甲方必須憑40萬的材料發(fā)票和60萬的建安發(fā)票入賬，這在實踐中得不到稅務(wù)局的認可，即稅務(wù)局不認可甲方的材料票進本錢。

根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?〔財政部國家稅務(wù)總局第52號令〕第十六條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?；诖艘?guī)定，除了裝飾勞務(wù)以外的建筑業(yè)的“甲供材〞，但不包括建設(shè)方或甲方提供的設(shè)備的價款，需要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅，否那么存在漏報建筑業(yè)營業(yè)稅的稅收風(fēng)險。

2、“甲供材〞的企業(yè)所得稅風(fēng)險分析

“甲供材〞中的企業(yè)所得稅風(fēng)險主要表達在施工企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時，由于沒有“甲供材〞局部的材料發(fā)票而不能夠在稅前扣除，從而要多繳納企業(yè)所得稅。由于“甲供材〞中的材料是甲方購置的，材料供給商把材料銷售發(fā)票開給了甲方，在實踐當(dāng)中，施工企業(yè)基于營業(yè)稅風(fēng)險的控制考慮，往往會把“甲供材〞中的材料價款和建筑勞務(wù)價款一起開建安發(fā)票給甲方進行工程結(jié)算。

例如，一項100萬元的甲供材合同，其中甲方購置的材料為40萬元，建筑勞務(wù)款為60萬元，施工企業(yè)必須向甲方開具100萬元的建安發(fā)票進行工程結(jié)算，才不會有40萬元材料款漏繳營業(yè)稅的風(fēng)險?？墒?，施工企業(yè)開出100萬元的建安發(fā)票，必須按照100萬元記收入，基于此，施工企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時，沒有40萬元的材料發(fā)票本錢，盡管實踐當(dāng)中，不少施工企業(yè)會憑從甲方領(lǐng)取材料的材料領(lǐng)料單和甲方購置材料發(fā)票的復(fù)印件進本錢，但是，根據(jù)發(fā)票管理方法的規(guī)定，稅務(wù)當(dāng)局是不認可材料令料單和甲方提供的材料發(fā)票復(fù)印件進本錢的，因此，甲方需要多繳納40萬元乘以25%的企業(yè)所得稅?；谝陨戏治?，“甲供材〞對施工企業(yè)來講，企業(yè)所得稅風(fēng)險較大。

3、“甲供材〞稅收風(fēng)險的應(yīng)對策略

針對“甲供材〞中的稅收風(fēng)險問題，施工企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對，筆者認為應(yīng)從以下二方面來躲避。

一方面，建筑施工企業(yè)〔裝修企業(yè)除外〕與甲方簽定的〞甲供材〞合同,必須給予甲方開具包含甲供材營業(yè)額的建安發(fā)票進行工程結(jié)算.而不能與甲方簽定純建筑勞務(wù)合同,然后只對建筑勞務(wù)款開具建安發(fā)票,因為,建筑施工企業(yè)〔裝修企業(yè)除外〕與甲方雖然簽定純建筑勞務(wù)合同,但在工程結(jié)算時,工程產(chǎn)值必須含有甲方提供材料的價值,這就決定了建筑施工企業(yè)〔裝修企業(yè)除外〕與甲方雖然簽定純建筑勞務(wù)合同時,甲方提供材料的營業(yè)稅也要施工方承當(dāng).。

第二，施工企業(yè)應(yīng)該爭取與甲方簽訂包工包料的合同。只有簽訂包工包料的合同，施工企業(yè)才不會存在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險。如果甲方不同意與施工企業(yè)簽訂包工包料的合同，那施工企業(yè)該怎么辦？我認為應(yīng)該按照以下方法來操作：首先，施工企業(yè)與甲方必須簽訂包工包料的建筑合同；其次，建筑合同中的材料可以由甲方去選擇材料供給商，有關(guān)材料采購事宜都由甲方去操辦，但是，簽訂材料采購合同時，必須在合同中蓋施工方的公章而不能夠蓋甲方的公章；

再次，材料采購款必須由甲方支付給材料供給商，但是施工企業(yè)、甲方和材料供給商三者間必須共同簽訂三方協(xié)議，即施工方委托甲方把材料采購款支付給材料供給商的委托支付令；最后，材料供給商必須把材料銷售發(fā)票開給施工方，然后由甲方交給施工方。如果按照以上四個步驟操作，施工方與甲方簽訂的合同形式上是包工包料的合同，實質(zhì)上是“甲供材〞的合同，這對于甲方和施工方雙方來講都沒有風(fēng)險，因為，材料是甲方購置的，消除了對施工方會購置劣質(zhì)建筑材料的嫌疑，對于施工方來講，沒有以上分析的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險。

如果按照以上四個步驟操作，一方面可以消除甲方對施工方會購置劣質(zhì)建筑材料的顧慮，另一方面可以使施工方不存在以上分析的“甲供材〞存在的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險。但是，這種操作不符合?中華人民共和國建筑法?的相關(guān)規(guī)定，存在一定的法律風(fēng)險，?中華人民共和國建筑法?第二十五條規(guī)定：“按照合同約定，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位不得指定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者指定生產(chǎn)廠、供給商。〞

基于此規(guī)定，甲方如果與施工方簽定包工包料合同，就不能要求施工方到甲方指定的材料供給商那里購置材料。然而，該條規(guī)定是基于建筑承包人〔施工企業(yè)〕在與甲方簽定包工包料合同的情況下，為保護施工承包者自行購置建筑材料而不受甲方指定材料供給商的干擾所進行的立法。如果施工方自愿放棄購置建筑材料而從中賺取材料差價的好處，與甲方達成協(xié)議按照以上分析的四個步驟進行操作，是符合?中華人民共和國合同法?中當(dāng)事人自愿協(xié)商一致的合同訂立原那么，同時，對甲方購置材料局部依照稅法履行營業(yè)稅納稅義務(wù)，是合法合理的。因此，建筑承包人〔施工企業(yè)〕在與甲方簽定包工包料合同的情況下，只要施工方自愿放棄購置建筑材料而由甲方購置不與?中華人民共和國建筑法?第二十五條規(guī)定相悖，可以按照以上四個步驟操作起到躲避“甲供材〞給施工方造成的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險。

〔二〕裝修工程中“甲供材〞和安裝工程中“甲供設(shè)備〞本錢確實定

1、裝修工程中“甲供材〞和安裝工程中“甲供設(shè)備〞的稅務(wù)處理

安裝企業(yè)和裝修企業(yè)在包工包料的情況下，設(shè)備價款和裝修材料費用必須要繳納營業(yè)稅，特別是安裝企業(yè)和裝修企業(yè)是一般納稅人的情況下，設(shè)備和材料款在繳納增值稅的情況下還得繳納營業(yè)稅，存在重復(fù)納稅的風(fēng)險。

根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?〔財政部國家稅務(wù)總局第52號令〕第十六條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)〔不含裝飾勞務(wù)〕的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。〞

基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自己采購安裝設(shè)備和裝修材料，委托安裝企業(yè)和裝修企業(yè)進行施工，那么房地產(chǎn)企業(yè)可以憑設(shè)備和裝修材料的銷售發(fā)票進行開發(fā)本錢并可以在土地增值稅前扣除，而且可以加計20%扣除，不需要施工企業(yè)開具建安發(fā)票，只需要施工企業(yè)就安置和裝修勞務(wù)局部開具建安發(fā)票即可。

如果安裝和裝修企業(yè)對設(shè)備和裝修材料實行包工包了，那么施工方必須向房地產(chǎn)企業(yè)就設(shè)備和裝修材料以及安裝和裝修勞務(wù)開具建安發(fā)票。

2、建筑業(yè)中設(shè)備與材料劃分的界限。

各省、市地稅局早在2003年就應(yīng)有相關(guān)設(shè)備范圍的具體規(guī)定。?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔財稅[2003]16號〕第三條第〔十三〕項曾規(guī)定：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件〔彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭〕、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值。

具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。如?江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔贛地稅發(fā)[2003]91號〕、?廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確建筑安裝工程計稅營業(yè)額可減除其價值的設(shè)備名單的通知?〔粵地稅函[2004]720號〕、?遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹財政部國家稅務(wù)總局營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔遼地稅發(fā)[2005]15號〕、?大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確局部建筑安裝行業(yè)計征營業(yè)稅可扣除設(shè)備名單的通知?〔大地稅函[2004]22號〕、山東省地方稅務(wù)局?關(guān)于建筑安裝工程營業(yè)稅計稅營業(yè)額中設(shè)備與材料劃分問題的公告?〔山東地稅局公告2021年第1號〕等。

可以參照?中華人民共和國建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標(biāo)準?〔GB/T50531-2021〕。

機械設(shè)備工程設(shè)備材料機加工設(shè)備、延壓成型設(shè)備、起重設(shè)備、輸送設(shè)備、搬運設(shè)備、裝載設(shè)備、給料和取料設(shè)備、電梯、風(fēng)機、泵、壓縮機、氣體站設(shè)備、煤氣發(fā)生設(shè)備、工業(yè)爐設(shè)備、熱處理設(shè)備、礦山采掘及鉆探設(shè)備，破碎篩分設(shè)備、冼選設(shè)備、污染防治設(shè)備、沖灰渣設(shè)備、液壓潤滑系統(tǒng)設(shè)備、建筑工程機械、衡器、其他機械設(shè)備、附屬設(shè)備等及其全套附屬零部件。設(shè)備本體以外的行車軌道、滑觸線、電梯的滑軌、金屬構(gòu)件等；

設(shè)備本體進、出口第一個法蘭閥門以外的配管、管件、密封件等。電氣設(shè)備工程設(shè)備材料發(fā)電機、電動機、變頻調(diào)速裝置；

變壓器、互感器、調(diào)壓器、移相器、電抗器、高壓斷路器、高壓熔斷器、穩(wěn)壓器、電源調(diào)整器、高壓隔離開關(guān)、油開關(guān)；

裝置式〔萬能式〕空氣開關(guān)、電容器、接觸器、繼電器、蓄電池、主令〔鼓型〕控制器、磁力啟動器，電磁鐵、電阻器、變阻器、快速自動開關(guān)、交直流報警器、避雷器；

成套供給上下壓、直流、動力控制柜、屏、箱、盤及其隨設(shè)備帶來的母線、支持瓷瓶；

太陽能光伏，封閉母線，35KV及以上輸電線路工程電纜；

舞臺燈光、專業(yè)燈具等特殊照明裝置。

電纜、電線、母線、管材、型鋼、橋架、立柱、托臂、線槽、燈具、開關(guān)、插座、按鈕、電扇、鐵殼開關(guān)、電笛、電鈴、電表；

刀型開關(guān)、保險器、桿上避雷針、絕緣子，金具、電線桿、鐵塔，錨固件、支架等金屬構(gòu)件；

照明配電箱、電度表箱、插座箱、戶內(nèi)端子箱的殼體；

防雷及接地導(dǎo)線；

一般建筑、裝飾照明裝笠和燈具，景觀亮化飾燈。熱力設(shè)備工程設(shè)備材料成套或散裝到貨的鍋爐及其附屬設(shè)備、汽輪發(fā)電機及其附屬設(shè)備、熱交換設(shè)備；

熱力系統(tǒng)的除氧器水箱和疏水箱、工業(yè)水系統(tǒng)的工業(yè)水箱、油冷卻系統(tǒng)的油箱、酸堿系統(tǒng)的酸堿儲存槽；

循環(huán)水系統(tǒng)的旋轉(zhuǎn)濾網(wǎng)、啟閉裝置的啟閉機械、水處理設(shè)備。鋼板閘門及攔污柵、啟閉裝盟的啟閉架等；

隨鍋爐墻砌筑時埋置的鑄鐵塊、預(yù)埋件、掛鉤、支架及金屬構(gòu)件等。爐窯砌筑工程設(shè)備材料依附于爐窯本體的金屬鑄件、鍛件、加工件及測溫裝置、儀器儀表、消煙、回收、除塵裝置；

安置在爐窯中的成品爐管、電機、鼓風(fēng)機、推動爐體的拖輪、齒輪等傳動裝置和提升裝置；

與爐窯配套的燃料供給和燃燒設(shè)備；隨爐供給的金具、耐火襯里、爐體金屬預(yù)埋件?，F(xiàn)場砌筑、制作與安裝用的耐火、耐酸、保溫、防腐、搗打料，絕熱纖維，白云石、玄武巖，金具、爐管、預(yù)埋件、填料等。靜置設(shè)備及工藝金屬結(jié)構(gòu)制作工程設(shè)備材料制造廠以成品或半成品形式供貨的各種容器、反響器、熱交換器、塔器、電解槽等非標(biāo)設(shè)備；

工藝設(shè)備在試車必須填充的一次性填充材料，藥品，油脂等。由施工企業(yè)現(xiàn)場制作的容器、平臺、梯子、欄桿及其他金屬結(jié)構(gòu)件等。管道工程設(shè)備材料壓力≥10MPa，且直徑≥600mm的高壓閥門；

直徑≥600mm的各類閥門、膨脹節(jié)、伸縮器；

距離≥25km金屬管道及其管段、管件〔彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭〕、清管器，收發(fā)球簡、機泵、加熱爐、金屬容器；

各類電動閥門，工藝有特殊要求的合金閥、真空閥及襯特別耐磨、耐腐蝕材料的專用閥門。一般管道、管件，閥門、法蘭、配件及金屬結(jié)構(gòu)等。電子信息工程設(shè)備材料雷達設(shè)備、導(dǎo)航設(shè)備、計算機信息設(shè)備、通信設(shè)備、音頻視頻設(shè)備、監(jiān)視監(jiān)控和調(diào)度設(shè)備、消防及報警設(shè)備、建筑智能設(shè)備、遙控遙測設(shè)備、電源控制及配套設(shè)備、防雷接地裝置、電子生產(chǎn)工藝設(shè)備、成套供給的附屬設(shè)備；

通信線路工程光纜。鐵塔、電線、電纜、光纜、機柜、插頭、插座、接頭、支架、橋架、立桿、底座、燈具、管道、管件等；

現(xiàn)場制作安裝的探測器、模塊、控制器、水泵結(jié)合器等。給排水、采暖工程設(shè)備材料加氯機，水射器、管式混合器、攪拌器等投藥、消置處理設(shè)備；

曝氣器、生物轉(zhuǎn)盤，壓力濾池、壓力容器罐、布水器、射流器、離子交換器、離心機、萃取設(shè)備、堿洗塔等水處理設(shè)備；

除污機、清污機、撈毛機等攔污設(shè)備；

吸泥機、撇澄機、刮泥機等排泥、撇渣，除砂設(shè)備，脫水機、壓榨機、壓濾機、過濾機等污泥收集、脫水設(shè)備；

開水爐、電熱水器、容積式熱交換器、蒸汽-水加熱器、冷熱水混合器、太陽能集熱器、消毒器〔鍋〕、飲水器、采暖爐、膨脹水箱；

燃氣加熱設(shè)備、成品凝水缸、燃氣調(diào)壓裝置。設(shè)備本體以外的各種濾網(wǎng)、鋼板閘門、柵板及啟閉裝置的啟閉架等；

管道、閥門、法蘭、衛(wèi)生潔具、水表、自制容器、支架、金屬構(gòu)件等；

散熱器具，燃氣表、氣嘴、燃氣灶具、燃氣管道和附件等。在輕通風(fēng)餐空調(diào)幅工程設(shè)備材料通風(fēng)設(shè)備、除塵設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機盤管、熱冷空氣幕、暖風(fēng)機、制冷設(shè)備；

訂制的過濾器、消聲器、工作臺、風(fēng)淋室、靜壓箱。調(diào)節(jié)閥、風(fēng)管、風(fēng)口、風(fēng)帽、散流器、百葉窗、罩類法蘭及其配件，支吊架、加固框等；

現(xiàn)場制作的過濾器、消聲器、工作臺、風(fēng)淋室、靜壓箱等。壟秒自動泄化控囑制儀弄表工陣程設(shè)備材料成套供給的盤、箱、柜、屏及隨主機配套供給的儀表；

工業(yè)計算機、過程檢測、過程控制儀表，集中檢測、集中監(jiān)視與控制裝置及儀表；

金屬溫度計、熱電阻、熱電偶。隨管、線同時組合安裝的一次部件，元件、配件等；

電纜、電線、橋架、立柱，托臂、支架、管道、管件、閥門等。日斗車輛層及裝系運設(shè)奪備設(shè)備材料成套購置或組裝的各類載客或運輸車輛和隨車輛購置的備胎、隨車工具；

裝載機、卸車裝置、爬斗及其鋼繩、滑輪；

振動給礦機，放礦閘門，前裝機，挖掘機、推土機、犁土機；

翻車機、推車機、阻車器，搖臺、礦車、電機車、爬車機、調(diào)度絞車，架空索道及其驅(qū)動裝置。鋼軌、道岔、車擋，滑觸線，油料等。漲懷工業(yè)旁工程擱鐵路毀專用塌線設(shè)備材料機車車輛和隨車輛購置的附件、隨車工具；

集閉及微機聯(lián)鎖裝盟、各種盤箱。鋼軌、道岔、車擋，滑觸線，油料等；

線路工具、電瓷、電纜、道岔，量軌器等。注：工業(yè)工程鐵路專用線系指工業(yè)工程中自建的貨物運輸專用鐵路線。

〔三〕園林綠化工程中的綠化費用確實定

1、有苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)公司的綠化工程

對于擁有苗圃基地的園林綠化企業(yè)，在外承接綠化工程后，先用自己基地的自產(chǎn)樹苗和花卉進行栽種，缺乏苗木局部再從外部購進加以補充。例如：一項綠化合同總金額為500萬，其中自產(chǎn)苗木款為180萬，外購苗木款為100萬，提供場地平整及綠化施工費等合計為220萬。

根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第六條、第七條規(guī)定，該園林公司銷售的外購林木應(yīng)與綠化工程費一并按“建筑業(yè)—其他工程作業(yè)〞繳納營業(yè)稅，〔100萬+220萬〕×3%=9.6萬。而銷售的自產(chǎn)林木、花卉的180萬應(yīng)單獨繳納增值稅。同時根據(jù)?增值稅暫行條例?第十五條第〔一〕項規(guī)定，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅，這里免征范圍在?財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋〉的通知?〔財稅[1995]52號〕文件中做了明確界定。

林木、花卉分別屬于財稅[1995]52號文件中“植物類〞中的“林業(yè)產(chǎn)品〞和“其他植物〞，因此，該園林公司銷售的自產(chǎn)林木、花卉可享受免征增值稅。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告?〔國家稅務(wù)總局2021年公告第23號〕規(guī)定：“自2021年5月1日起，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。

林木、花卉分別屬于財稅[1995]52號文件中“植物類〞中的“林業(yè)產(chǎn)品〞和“其他植物〞，因此，該園林公司銷售的自產(chǎn)林木、花卉可享受免征增值稅。

?國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告?〔國家稅務(wù)總局2021年公告第23號〕規(guī)定：“自2021年5月1日起，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。

房地產(chǎn)公司以180萬的免增值稅發(fā)票和320萬元的建安發(fā)票進開發(fā)本錢時，必須還具備以下兩個條件：

一是房地產(chǎn)公司與園林綠化企業(yè)必須簽訂提供綠化勞務(wù)〔建筑業(yè)勞務(wù)〕同時銷售自產(chǎn)貨物的合同；

二是園林綠化企業(yè)向其機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)出具的“從事貨物生產(chǎn)證明〞〔復(fù)印件〕蓋章給房地產(chǎn)企業(yè)。

2、無苗圃基地的園林綠化企業(yè)綠化工程

對于規(guī)模較小、沒有苗圃基地的園林綠化企業(yè)，在承建園林綠化工程時，需要全部從外購進苗木。應(yīng)按混合銷售行為將外購苗木款與施工勞務(wù)費一并只征收營業(yè)稅，不征收增值稅。如外購苗木款180萬元，綠化工程費100萬元，應(yīng)征營業(yè)稅=〔180萬+100萬〕×3%=8.4萬元。

如果無苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)企業(yè)的園林綠化工程，那么必須向房地產(chǎn)企業(yè)全額開建安發(fā)票。

四、其他開發(fā)本錢確實定

〔一〕開發(fā)間接費用確實定

〔二〕公共配套設(shè)施費用確實定

〔三〕土地增值稅清算中共同本錢費用的分配

〔一〕開發(fā)間接費用確實定

1.房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費用〞的稅收規(guī)定

?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字【1995】第006號〕第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。〞基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費用是為直接組織、管理開發(fā)工程所發(fā)生的八項費用：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷。如果不是該八項費用，但與直接組織和管理工程有關(guān)所發(fā)生的其他費用，例如，與工程相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理效勞費、樣板間支出、利息支出、保安費用等，在進行土增稅清算時，能否扣除呢？要視具體情況而定。

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?的通知〔國稅發(fā)[2021]31號〕第27條第〔六〕項規(guī)定：“開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營銷設(shè)施建造費等?！脖韧恋卦鲋刀惖念A(yù)提費用多了兩項：工程管理費和工程營銷設(shè)施建造費。

開發(fā)間接費和管理費用的區(qū)別：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門〔總部〕為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費用中列支，不應(yīng)在此扣除。

開發(fā)間接費只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算直接組織管理開發(fā)工程發(fā)生的間接費用。

在實際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。

假設(shè)企業(yè)建立現(xiàn)場管理機構(gòu)，那么所發(fā)生的費用計處開發(fā)間接費用中，開發(fā)間接費用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用

2.房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費用〞的企業(yè)會計制度規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時，通常把?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?〔財法字【1995】第006號〕所規(guī)定的八項費用和與開發(fā)工程相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理效勞費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，都在“開發(fā)間接費用〞科目核算。這就產(chǎn)生了會計與稅法的差異。

3.“10項費用〞在土地增值稅清算中的具體處理

〔1〕樣板間支出的處理：具體情況而定

根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)本錢并在土地增值稅清算時扣除。

對于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理：

第一，對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。

第二，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應(yīng)作為“建安費〞科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。

第三，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，那么相關(guān)的裝修費應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

〔2〕管理人員工資及福利費：可以在土地增值稅前扣除

管理人員工資是支付給直接組織、管理工程的人員的工資及福利費，這類費用需要提供工程管理人員名單及勞務(wù)合同，可以在土地增值稅前扣除。但列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費，一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除。

〔3〕通訊費：具體情況而定

工程工程部安裝，發(fā)生的費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但工程管理人員報銷的費難以與工程直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

〔4〕交通差旅費支出：具體情況而定

工程管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報銷的私車加油費，難以區(qū)分與工程直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

〔5〕保安效勞費：具體情況而定

工程公司與保安公司簽訂的保安效勞費，主要判斷是否直接為工程管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關(guān)不能計入開發(fā)間接費。

〔6〕模型制作費：不可以在土地增值稅前扣除

一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。

〔7〕利息支出

①計入開發(fā)本錢的利息支出，在土地增值稅清算時必須進行調(diào)整。

利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應(yīng)按會稅政策差異調(diào)整。

國稅函[2021]220號第三條第〔四〕項規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。〞

?土地增值稅見證業(yè)務(wù)規(guī)那么?〔國稅發(fā)[2007]132號〕第三十五條第八款規(guī)定：“在計算加計扣除工程基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)本錢的借款費用。〞

基于以上兩個文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)計入開發(fā)本錢的借款費用或利息支出，在進行土地增值稅清算時，需要剔除，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

會計準那么中關(guān)于借款費用資本化的原那么不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，土地增值稅清算時應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原那么與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。

根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法〉的通知?〔國稅發(fā)[2021]31號〕，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準那么的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面，會計科目設(shè)置一般將工程開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)本錢-開發(fā)間接費用〞核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)先調(diào)減開發(fā)本錢中的資本化利息，而后與財務(wù)費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。

②土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧

?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函[