物業(yè)管理第七章

第七章物業(yè)管理法律法規(guī)第一節(jié)物業(yè)管理法律法規(guī)概述第二節(jié)物業(yè)管理法律體系第三節(jié)物業(yè)管理基本制度第四節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)與政策概述7/17/20231第一節(jié)物業(yè)管理法律法規(guī)概述含義

三要素類型物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理及相關(guān)活動的過程中所形成的法定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系主體主要是業(yè)主或使用人身份的自然人、代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織,客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)共同指向的對象,內(nèi)容指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)可以分為平等主體之間民事性質(zhì)的法律關(guān)系和不平等主體之間行政管理性質(zhì)的法律關(guān)系一、物業(yè)管理法律關(guān)系7/17/20232二、物業(yè)管理法律規(guī)范由國家特定政權(quán)機關(guān)制定或認可而具有普遍約束力依靠政權(quán)強制力量保證實施用以組控物業(yè)管理社會關(guān)系中某一類具體關(guān)系或某一具體活動類型物業(yè)管理法律規(guī)范的含義

7/17/20233《民法通則》《物權(quán)法》《合同法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城市規(guī)劃法》

憲法和法律《城市私有房屋管理條例》《物業(yè)管理條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》……行政法規(guī)地方性法規(guī)……

……《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》

……政策文件和其他規(guī)范性文件《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》……行政規(guī)章和司法解釋物業(yè)管理法律規(guī)范的的表現(xiàn)形式

7/17/20234三、物業(yè)管理法律責任231民事責任:主要包括違約責任和侵權(quán)責任2種。承擔責任方式：停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀等行政責任的產(chǎn)生：非法買賣、租賃物業(yè)、非法經(jīng)營、妨礙管理、不正當競爭。刑事責任：包括主刑和附加刑。7/17/20235四、物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)必要性：社會主義市場經(jīng)濟體制的客觀需要完善中國社會主義法律體系的需要物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的需要7/17/20236途徑

增強立法的計劃性和系統(tǒng)性

樹立依法進行物業(yè)管理的思想觀念評估現(xiàn)有法律法規(guī)提高法規(guī)質(zhì)量借鑒國外物業(yè)管理立法的經(jīng)驗

理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)部門機構(gòu)的關(guān)系

建設(shè)途徑：7/17/20237一、物業(yè)管理法律淵源概述民法通則合同法物權(quán)法民事權(quán)利中與物業(yè)管理關(guān)系密切的是財產(chǎn)所有權(quán)、物權(quán)和債權(quán)為使合同能夠訂立得更加嚴謹,物業(yè)服務(wù)合同的當事人雙方可以參照有關(guān)部門公布的物業(yè)服務(wù)合同示范文本訂立合同它將物業(yè)管理活動的一些基本概念，以法律形式予以確認，將《物業(yè)管理條例》確立的業(yè)主大會、管理規(guī)約、維修資金等基本制度，由行政法規(guī)上升為法律第二節(jié)物業(yè)管理法律體系7/17/20238二、物業(yè)管理條例業(yè)主大會制度管理規(guī)約制度物業(yè)管理招投標制度物業(yè)承接驗收制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住房專項維修資金制度

7/17/20239三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級標準各資質(zhì)企業(yè)承接業(yè)務(wù)規(guī)模:一級可接各種物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審批

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的管理7/17/202310四、其他相關(guān)法律法規(guī)前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法遵循的原則監(jiān)督管理機構(gòu)前期物業(yè)管理招標的組織實施方式、招標文件的主要內(nèi)容、招標人的權(quán)利義務(wù)以及招標過程的注意事項；程序、投標文件的主要內(nèi)容、投標人的權(quán)利義務(wù)以及投標過程的注意事項；對開標過程的規(guī)定、評標委員會的組成方式、評標委員會委員的任職資格、評標結(jié)果的產(chǎn)生過程、注意事項和中標結(jié)果的通知與簽約等7/17/202311業(yè)主大會規(guī)程：

詳細規(guī)定業(yè)主大會的籌備程序和籌備機構(gòu)

規(guī)定了業(yè)主大會的議事規(guī)則管理規(guī)約應(yīng)當具備的主要內(nèi)容

業(yè)委會的產(chǎn)生方式機構(gòu)職責和業(yè)主委員會委員的任職條件

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費來源、履行職責時應(yīng)注意的問題、印章的使用等

進一步明確業(yè)主大會的職責業(yè)主大會和業(yè)委會會議的召集方式議程和有效決定必備條件

明確規(guī)定業(yè)主委員會委員的變更和適用資格終止的情形

7/17/202312政府指導價市場調(diào)節(jié)價

遵循原則監(jiān)督管理機構(gòu)包干制酬金制

物業(yè)服務(wù)收費的定義物業(yè)服務(wù)收費管理辦法7/17/202313物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》

《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》7/17/202314一、物業(yè)管理基本制度概述負責一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理公司和該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主大會為保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)的正常使用、保值增值所制定的各種規(guī)則、章程、程序和辦法的總稱含義

分類

制定原則

根據(jù)其約束的對象來劃分，物業(yè)管理制度可概括為內(nèi)部制度和外部制度兩大類合法性原則實用性原則規(guī)范性原則市場性原則協(xié)調(diào)性原則

第三節(jié)物業(yè)管理基本制度7/17/202315二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部制度企業(yè)綜合管理制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部制度員工管理制度

部門職責

崗位職責

操作規(guī)程

7/17/202316三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部制度是對業(yè)主大會行為做出的規(guī)范化約定具有法律效力

物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的交由業(yè)主或使用人保存的文件

業(yè)主（臨時）公約由全體業(yè)主共同制定的一般以書面形式訂立業(yè)主大會議事規(guī)則住戶手冊其他外部制度7/17/202317一、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)法規(guī)與政策概述房地產(chǎn)業(yè):從事房地產(chǎn)（房屋和土地）開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)運行機制生產(chǎn)環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)消費環(huán)節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)與政策概述7/17/202318《中華人民共和國土地管理法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理辦法》

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)運行機制的三個環(huán)節(jié)可以將房地產(chǎn)管理制度大體劃分為:房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的法規(guī)與政策、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的法規(guī)與政策和房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的法規(guī)與政策

7/17/202319《中華人民共和國城市規(guī)劃法》城市規(guī)劃區(qū)

………檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能124城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑3審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程三、房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的法規(guī)與政策介紹7/17/202320城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件申請登記

核定資質(zhì)等級

房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實施。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則

7/17/202321三、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的法規(guī)與政策介紹房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市商品房預(yù)售管理辦法商品房銷售管理辦法城市房屋租賃管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房屋權(quán)屬登記管理辦法7/17/202322四、房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的法規(guī)與政策介紹住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法

住宅室內(nèi)裝飾裝修是指住宅竣工驗收合格后，業(yè)主或者住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修的建筑活動住宅室內(nèi)裝飾裝修管理工作的歸口管理部門、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的禁止行為、開工申報與監(jiān)督、委托與承接、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、竣工驗收與保修、法律責任等7/17/202323異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定7/17/202324觀察使用

處理使用

停止使用

危險房屋，是指結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋

《城市危險房屋管理規(guī)定》還詳細規(guī)定了城市危險房屋鑒定工作的歸口管理部門、危險房屋的鑒定費用與修繕責任、危險房屋造成損害事故的法律責任鑒定機構(gòu)鑒定

城市危險房屋管理規(guī)定