XXXX年月長沙農(nóng)工商觀沙嶺項目開發(fā)戰(zhàn)略及定位方案

1農(nóng)工商觀沙嶺項目開發(fā)戰(zhàn)略及定位方案合富輝煌（中國）湖南公司2013年10月致:農(nóng)工商房產(chǎn)1前言當濱江新城上演藍色交響樂，我們?nèi)绾伟盐粘鞘邪l(fā)展所帶來的機遇？當農(nóng)工商房產(chǎn)初涉星城樓市，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略上的突圍？當各路群雄逐鹿“長沙陸家嘴”，我們是否甘于淹沒在紅海市場中？狹路相逢勇者勝！只有不甘于平凡，敢于大膽突破，勇于領(lǐng)行業(yè)之新風氣，才能執(zhí)行業(yè)之牛耳，傲視群雄！2目錄Contents項目屬性分析開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位住宅定位策略商業(yè)定位策略公寓定位策略34項斯目城交筍通—百—地坊塊藝臨宣城賓市俱主啦干掉道飲，槍且巴有辱多擠路瞇公撒交郵車啞經(jīng)輔過燭，良交跳通嚇通炭達爺性季好惠、栽十黑分訓(xùn)便銀利仙。本惱案公闊交乳線立路飾：3僚1望8路億車媽、9占1較6路指車應(yīng)、9爺1極6區(qū)羽間恢路但車徐、4稀0夜2路您車本亞案牛與拆各怒主酒要倒區(qū)程域褲的奧距飾離饞：汽傅車寄西拆站1記.導(dǎo)5公沖里1仔5分蹲鐘他車俘程黃改花花機混場3萄5分丹鐘熔車讓程五偏一露廣腦場2柳0分港鐘本車猴程3挽4公幕里1眠5公團里備戴注珠：察規(guī)兇劃進中4引0榮1路拾總庭站平遷織移炸經(jīng)唉過遞本昆案45周嬌邊堪配敗套—棉—濱武江笑新探城驚的本崛款起蠶，理規(guī)皺劃渡中屈的垂地色鐵紀，吉區(qū)垮域拆內(nèi)跡商過業(yè)麻存殊在突一罪定漂的淹發(fā)脆展算潛乎力構(gòu)。周躁邊物多負數(shù)出樓庭盤儲現(xiàn)灑在救處桃于銜開寄發(fā)訴期莊間輛，郵未妹正島式劫入蓮住穴，旋相顯對功缺扯乏荷人量口何居隆住絞；隨榨著賴濱奪江派新摸城揪的鮮規(guī)疑劃者，社以燭及奸名火校腎長叉郡村中機學(xué)艘的瘋落全戶彎，桌吸執(zhí)引著部擦分筋人河群尸前染來弦購運房物，奪此眉區(qū)纖域關(guān)未粥來遭發(fā)膨展顏潛窄力幼巨惜大括。目漏前暈區(qū)渠域偶性肆商暢業(yè)籍較哀欠飄缺五，挪多壟為孫社堤區(qū)香街匯鋪周躲邊瀉主運要燦經(jīng)研營腔業(yè)捷態(tài)尊：姑小距型沿日側(cè)貨知超芬市役、背家絨菜臣館贈、售門什診辯、爸藥屠店鳳等凱；擁囑有宏湖兄南似省鼻示膠范粗性薪普嚷通憲高浸級魔中嗽學(xué)趨長嘉郡督中庭學(xué)煎的犬學(xué)淡區(qū)淹教寨育孔配當套離虜項斜目刃二李百慢米肌左豎右牲，鉤規(guī)途劃隨有扔軌螺交顏四事號攪線北長謙望堡路熟站皺，鑒預(yù)寧計2尋0菜1哥5年州底營通拐車匹。56地對塊升指枝標毀及觀地連形—即—地謝塊瓣平洞整象，照毗陸鄰碰湘泉江熄。汽規(guī)紀模臂較程小疼，嘆多縣地域組糕成馬。農(nóng)瀉工秒商乞觀榨沙飼嶺走項貝目地危塊醋指雅標總用滔地樸面套積倚：約6掀3畝總殲建臨筑擱面娛積囑：1執(zhí)4駐5裳4造3券0綢㎡地塊代碼用地性質(zhì)容積率占地面積（㎡）建筑面積（㎡）備注S1住宅313801.7941405.37限高100米S2住宅2.919230.4755768.363限高100米S3商業(yè)金融5.48936.3548256.29限高100米合計3.4741968.61145430.02需返還政府4000平米辦公說唉明亦：項肢目敏由夕三孕塊瀉土相地爛組惠成擠，炊面拼積匹、紀容勸積勁率蹦不恨一摸，可茂發(fā)退展少的滾物遞業(yè)鄭類母型扎為茄住腐宅俱加盒商豬業(yè)屢。車鵝位寧配萌比棍（魚住蔽宅貪和格商借業(yè)謝合鏟計棗）炮不龍大凍于0獸.棟6輛/薦1惹0落0謙㎡，則地掏下片車收位伙占論比7鉤0公%，謀地鐘面忠車亮位酸占3飯0劇%。注似：S壯4為庭廣嚴場葡用誦地都，腸非否本現(xiàn)項換目賓用斑地宗。67項果目嬸四塊至—隨—地劃塊粱臨畝主巧干浪道劇，削交肯通斜十惕分斗便靠利毅；努東山面市臨固主恩干號道油銀魯杉魂路夜，更昭緞示極性霸強挨，軟商據(jù)業(yè)帥價蔽值閥高女；充北撒臨捧長完望穴路陡，華對件望養(yǎng)谷余山門樂逼園靜安項置慘小羅區(qū)延，等人似口壓相遼對沃集勉中爪。本植案78北胖邊—越—靠摔長由望本路件，犯連順接澡福辟元瘦路糾大窩橋，對蓬面瀉是薦谷合山扒樂籌園奔一茫期死和暈二逆期懲。谷外山有樂捕園亂二賤期谷戶山映樂齒園途一逗期福絞元夢路坦大陣橋長炒望付路89東爭邊—皆—靠揭主討干必道綿銀瘦杉駱路筐，愧對扔面瀉是協(xié)暫罪未賣規(guī)裳劃謠的校濱佛江簡新隨城打地貨塊痰，處對副望敬湘躲江螺世嶺紀閉城泊。暫砌未莫規(guī)刺劃挽的幸地抽塊銀粗杉談路未攤規(guī)勇劃榆地濕塊共現(xiàn)難狀湘檔江項世材紀鋤城91殺0南離邊—氏—靠猾銀束盆占北定路據(jù)，菠臨蕉湘獻安監(jiān)機押動香車賤輛館檢密測剖和凍岳投銀卡欣壯苑脂站茄，降對虎望憲陽余光貿(mào)麗火城五。湘舞安容機廉動根車拿檢征測優(yōu)站岳塔銀僵欣倘苑陽福光踐麗泉城S能1地虧塊授南竿面敏現(xiàn)褲狀1搭01濱1西對邊—追—遙尋望狡恒卵大醫(yī)華茶府歡和跨旭夢輝職藏梨郡血。地役塊斷現(xiàn)獎狀西脫面生自饑建建房姑屋恒案大膚華接府旭嫌輝母藏盼郡1昏11曠2發(fā)五展婆潛荒力—納—福肯元駛大瓣橋鉗和廟規(guī)冬劃日中能的連地稈鐵育四秋號篇線盤，牙縮南短公了杜長讓沙肥各議地歡的混距裳離猴，睬未脆來粱發(fā)獎?wù)官u形羽勢嗽一貴片格大介好。本非案長害望茄路韻站地橫鐵4號鵝線福杯元誓大敬橋長礙沙句福羨元侍路通湘佛江拘大纖橋坊：西卻起訂長旬望饒路朋與主銀號杉頑路純交盜匯躲處辟，神向?qū)鶘|赴跨貧越題觀飼沙額嶺似路貞、氧瀟燙湘撥大枯道或、恭濱戚江姓景坊觀術(shù)道肥、知湘瘋江賄、拔湘很江懼大竭道漢。此東踐接視星姿沙耗、符西冒通奏望羞城鑼，俱大潔大基縮杰短掛了筆河凈東謠河孔西勿的帝距采離至。地楚鐵弟四虛號統(tǒng)線該：根挨據(jù)偵我瞇市進上細報扒國窗家悉發(fā)體改請委《長晴沙墨軌碎道祝交旅通至建榆設(shè)旦規(guī)渡劃筍（2奸0筍1寨2潛-座2己0憲1擊8）》中服軌蒜道4號酬線薦一艙期音工擁程跟方砌案裁，嘗該希線皂路隨一犯期遲工書程欲西姜起敗望率城漁普遷瑞謝大殿道菌站盯，做東虎止凡黃陰興予桂裳花傍大蠻道臨站帽，樸線朗路修全所長3抵3討.裂5拴k客m。地紀鐵4號霜線由受西銀北齒到直東稍南運所遍設(shè)跳的2絕4個拿站椒分展別輔為族：薦普傲瑞晃大搏道咬站母（漫最逃新抱規(guī)羊劃叨）次、浪月企亮開島蛋站摔、淘銀再星碧路障站反、奧北段二魔環(huán)太路炒站團、長脾望艦路膨站同、茶猾子質(zhì)山價路半站馳、恨濱理江余新耕城羽站椒、跟桐聞梓踏坡起路轟站嫁、腳望撞月慕站塘、非溁廳灣近鎮(zhèn)慈站駁、犧湖押南昨師株大狠站貪、怠牌渠樓屯路申站怒、菠阜漲埠活河棍路么站住、孟南盡湖妥新氧城蟲站剛、得赤尿黃套路東站姜、律砂蝦子腎塘意站級、新洞鼻井羅路雄站辨、著樹卷木擁嶺散站籮、選勞雄動赤東左路定站厭、屬體丘育蚊公可園腦站襲、輕曲眾塘慣東汪路酷站駁、少長吳沙娃火脫車悅南怎站緒、罷太承平護站閑、痕桂紫花撕大道道搶站悅。疑預(yù)叼計2產(chǎn)0撫1唇5年浙底宇通唐車.本疫項證目籠位躬于添長稻望址路母與紡銀朵杉炭路掃交畏匯越處括，沫隨倒著紛福漏元壤大弦橋鋼的煮通德車挎以庫及皮地盯鐵祥四流號慨線迷的友長起望驗路忠站眨，習交霉通挺位居置捆占匙很鈴大天的倚優(yōu)柏勢唯，推升嫌值聾空唱間憂無葵限目。1按21憐3未芝知脖風庸險—斯—本眨案裙位嶼于日濱奏江輪新目城廁的陶外畢圍衣區(qū)果域綠，莖非卸一矮線田臨信江蝕地豎塊舞，擊濱迫江襪新樹城謹未褲來孤開島發(fā)智量歲大兇，綠競靈爭社激云烈。本案1夾31簡4S覽W續(xù)O貞T分隱析D部e州s跡c呢r亡i錢p顛t憤i伏o網(wǎng)n璃o緩f覽t挺h盯e膽c遭o難n禮t柴e富n茅t港sD補e糾s循c跪r紛i虜p纖t仗i有o落n捎o垮f挪t兩h耽e覆c誰o拍n舉t零e智n穩(wěn)t捆sD晶e辨s贈c齡r物i冠p售t扯i側(cè)o摸n遺o炊f慘t厲h掘e矮c該o秤n帖t暴e漸n勝t講sD看e顛s疲c代r完i裂p覺t只i辦o盒n襖o汪f肢t查h貓e紡c形o優(yōu)n棉t努e伴n易t掘s優(yōu)勢：項目位于銀杉路與長望路交匯處，地理位置優(yōu)越，具備一定的商業(yè)價值；東靠銀杉路主干道，公交路線多，交通便利；福元大橋西接長望路與銀杉路交匯，縮短河西河?xùn)|距離；規(guī)劃中的地鐵四號線在項目旁邊設(shè)站，具備打造地鐵物業(yè)的優(yōu)勢，發(fā)展空間大。弱勢：生活配套缺乏，與河?xùn)|（湘江世紀城、北辰）相比呈現(xiàn)出“東邊是歐洲、西面是非洲的跡象”；商業(yè)配套不集中；地塊周邊安置房及經(jīng)濟適用房影響區(qū)域環(huán)境，地塊規(guī)模小，可塑性不強，住宅難以打造高端產(chǎn)品。非一線臨江地塊，與濱江新城地塊相比缺乏核心的景觀資源優(yōu)勢。機會：濱江新城崛起，有利于本項目發(fā)展；名校落戶，吸引客戶群體；規(guī)劃中的地鐵四號線此處設(shè)站，地鐵口物業(yè)；濱江新城高地價的成交，必將帶動區(qū)域整體開發(fā)的熱度，提升區(qū)域房價威脅：濱江新城未來潛在的開發(fā)量將對本案的開發(fā)帶來巨大的競爭壓力；項目南邊安置房較多，影響項目檔次；項目周邊項目大多屬于開發(fā)期，人口相對較少；國家宏觀調(diào)控政策的不確定性1送41訂5地圓塊擾基算礎(chǔ)屋定餓性本尸項浩目塑地想塊辜位敵于缸濱前江許新揉城筐，故地爐鐵炕口已、改南自北荷東巖西全主抓干機道選交免匯甚處摧，翼交葛通忘核電心融價祖值在是按項違目墊最寒大欠的灣核贊心絲式競掀爭章力摟。項拿目薄屬院含叨商服業(yè)旗、丘辦膽公碧、渡住攀宅涂的蓬小便型拼綜交合僑體;周名邊摟配迅套猴目渡前午暫伯顯袖不斃足牌，狹但捏屬統(tǒng)于茫長論沙峽重擊點景開你發(fā)艱濱予江膝新亡城越一猛級雪輻棄射衫區(qū)執(zhí)，溉且賀有鞏學(xué)靜區(qū)攝和僚地考鐵患概月念榮，擾未塊來遼發(fā)紹展臘前橋景那看羊好;由裳于褲商像業(yè)保占獅總誦體娛量1喂/銅3，航必螺須千利倉用嘉商題業(yè)待提灰升駐地舊塊授價銹值公，椒商斤業(yè)府是盛項濟目字成挖功韻的健核受心打因扛素托之壁一駝。濱左江國新埋城·交羞通棄核捐心·小均型佛商誤住牢綜精合泰體葵項滔目1姐5目衫錄C著o悶n靠t冰e號n儉t劇s項泛目暫屬妻性研分氏析開爆發(fā)猾戰(zhàn)惕略笨及置整向體推定逗位住奮宅循定截位冷策粥略商京業(yè)喪定銹位辜策哭略公右寓良定須位略策酒略開電發(fā)漂戰(zhàn)李略小及游物俗業(yè)站發(fā)怨展暈研責判項怒目溪客揉戶牢定訓(xùn)位項練目蔥整濱體夜形梯象錦定馬位1間61革7高地價決定必須用滿容積率，必須以高層為主樓面地價2633元/㎡，建安約2500元/㎡計算，稅費約500元/㎡，前期費用、管理費用、營銷費用等估算為約500元/㎡，總成本約6100元/㎡左右。區(qū)域住宅價格為6000-6600元/㎡項目利潤僅為8-10%，利潤偏低，且銷售速度慢。以辯住子宅沾為渾主姨體征的足開租發(fā)舟項忽目瘡，虧利年潤略偏貴低牽，幅投岔資耕回結(jié)報注率乳低一明、照開住發(fā)率戰(zhàn)石略鵝及緊物由業(yè)濫發(fā)順展污研礦判1拳71么8以住宅為產(chǎn)品主體，在市場成交去化慢和競爭優(yōu)勢不足的情況下，存在一定的營銷困難1嗚81徹9開發(fā)利潤率偏低，投資回報率低住宅成交去化慢，項目競爭優(yōu)勢不足導(dǎo)致營銷困難影響資金計劃的實施和資金鏈的安全，進而增大項目開發(fā)風險以住宅為主體開發(fā)對資金的影響較大，存在較多不確定的開發(fā)風險。1手92幫0Textinhere住宅開發(fā)投資回報率低市場去化慢，競爭優(yōu)勢不足，營銷困難對資金的影響較大以住宅為主體開發(fā)存在較大的風險通過創(chuàng)新的商業(yè)產(chǎn)品加快資金的回籠，保證資金鏈的穩(wěn)定，繼而提升利潤；同時增加住宅附加值，提升競爭力；做足商業(yè)面積，優(yōu)先考慮商業(yè)2怖02垂1高層做足容積率現(xiàn)金牛商業(yè)提升項目形象，提升利潤空間明星本睬案亞的魂開徐發(fā)母戰(zhàn)綿略蹄受庭成煙本畜與蠅利濱潤偉的策影赤響宅，妖采拉取弓商歲業(yè)魂優(yōu)渾先敲的飼原胡則查，夕前剝期蓋已更高匙層袍產(chǎn)攻品睬實絕現(xiàn)瘡項記目閘的須現(xiàn)幟金存流痰，寸后惰期走通羞過夏商警業(yè)網(wǎng)的商開蕉發(fā)何，采實優(yōu)現(xiàn)潔項杰目尋利要潤雜空害間寄的附提惹高襯，演同但時掘商忘業(yè)釘完桶善叮項謹目儲配酒套也，踏提洽升甩項決目鋒的感形飛象疤。2償12圓2政俘策貸影裂響里：長明沙筒執(zhí)憐行9歉0平咐米發(fā)以筐下繳限文購數(shù)政盜策環(huán)，太雖滴然陡對寄首機置氣客舒戶梁影枯響永并逮不集大栗，漫但督限驗制暮了辨多枯次兇置飄業(yè)環(huán)投山資些型朱實鎖力壇客撫戶泉購侄買綢，亭出栗于緊擴洪大凝客之戶搞群目考左慮對，衫建匯議9音0騎-海1及2虎0平伍米升精兼品錫剛散需酒戶殺型莖為寇主破。住怪宅表發(fā)控展纖市筑場暈環(huán)馳境2蔽3整益體體市切場長燒沙糠市竊場熄年挽成旦交撐量為在1賓0揭0震0萬當平妻米潮左攻右咳，衡整禍體命平釣均牌成然交占價長格韻范酸圍6款0駁0跪0已-地6鳳1逝0癥0元/平雨米臂；市短場座成壟交丟主姜力弱面漆積編在9潮0柳-籮1瘋2昆0平漲米童，是且扭該丹面朱積限段刮市霸場稻存茫量鞏可拌在5貧.侵9個冠月儀內(nèi)僚消綁化滾完帽畢文，忠為機各楊面耕積城段攻最總短方消堅化孫期張；對渠戶鼓型符舒巷適培度傘有餐一節(jié)定碰要阻求遼，孤特鴨別強關(guān)市于展采寨光銜、渴通燈風粥較北為怒關(guān)己注熟，庸對奧于村板箱式慚樓扣有中很澆好贈的妨接配受輛度恒，豈戶煌型益方死面定，肚業(yè)記主名對穴于墾附階加詢值墾較具為駝關(guān)嬸注朗。住歸宅躍發(fā)統(tǒng)展暮市話場貴環(huán)圾境2蝕4競討爭墾市呼場（合針市對耐濱螞江晴新淺城民核夏心猶區(qū)益級等本酸案慶所兆處剩濱詠江臨新蒜城駛一使級哲輻震射棄區(qū)趣對塔比擦）住陽宅遷發(fā)心展襪市棄場曉環(huán)街境比較點瀟湘路（濱江新城）銀杉路（一級輻射區(qū)）賣點一線江景、發(fā)展前景成熟商業(yè)配套價格8000元/㎡7000元/㎡主力面積段100-140㎡90-120㎡銷售速度45-70套/月60-80套/月價量格森：瀟揪湘頃路乖沿譽線胡成陷交跌單幅價止高武于問銀掀杉刮路剃沿也線巖約1撐0尖0色0元/苦㎡；戶階型殼：瀟極湘舌路蝕沿潔線象高始于根銀鑒杉蛇路青沿提線1司0列-瘡1蹈5鑒㎡。2丘5必逗須獄創(chuàng)辱新睛產(chǎn)兼品健跳絮脫蟻區(qū)章域論市撥場煎；利萬用條地膽塊嫩綜浪合穴體樣優(yōu)示勢什打浙造鞠核卷心依價漫值適指當減控榨制儲單醉套忘面忘積茫和潔總毛價聞，閉以+市1戶氣型裂高捐附扶送故迎黨合飄板馬塊除剛夸需憂定騎位拿；利換用客地賠段框價蒼差絲式與彈濱蛛江褲新緊城膜形烤成辦錯淡位悟競慨爭杯。住隔宅臨發(fā)荷展右小訴結(jié)2藍6商潑業(yè)自物月業(yè)占發(fā)泰展件研密判本轎案峽的吐開請發(fā)茂重吵點有及寬關(guān)擠鍵坐部甜分撓在是于流項脹目孔的視商五業(yè)抖，完在截滿篩足軌項琴目瞎用碰地慨條案件打，覽從兔市繩場稀角飛度省出膨發(fā)含，俗本做案就可經(jīng)發(fā)儉展駁哪趁種悉類恭型協(xié)的落商江業(yè)啄產(chǎn)醒品日，閥這辛需杯要葡進斬行徑商距業(yè)厘產(chǎn)油品點的柴發(fā)贊展跳研橫判愛。商業(yè)寫字樓酒店公寓2撓62既7商使業(yè)未發(fā)搖展譽研主判商慎業(yè)寬格鑼局主地要具集襪中跡在韻河慕東嫂區(qū)拘域必，紅河起西延商制業(yè)票沿陜岳狠麓霉大聰?shù)罁Q向易西攏發(fā)舌展昨，怠本睬地尋塊掏周想邊短集響中厘式霧商慈業(yè)開匱遣乏窄；商哭業(yè)塊競例爭能市甩場目餅前絕商肥業(yè)捆主余要越集百中槳在吳岳旬麓揪大租道悶周此邊摩區(qū)故域肆，芽且技商狀業(yè)籌總島體區(qū)量7少0余占萬瓦方據(jù)，觀未享來勞區(qū)叼域幕內(nèi)皺商安業(yè)蒜競褲爭錫將愛非橡常孝激鑄烈靈；本厚項園目鍋所既在露區(qū)耳域趁為叮居響住虛集薯中務(wù)區(qū)義，玻商標業(yè)暑項已目圣少件，犧本友項兼目仰應(yīng)圖借牌勢每居駱住虹客崇群摧集渾中頭優(yōu)時勢蘭，旺填往補線區(qū)耳域丘內(nèi)遼社緩區(qū)默商餡業(yè)博的摸盲賽點撿，稠與梅商拼業(yè)宋集傳中牛區(qū)災(zāi)形京成篩差史異拾化猛競淹爭統(tǒng)；區(qū)推域泉商羽業(yè)擠市寄場2話7項宴目勻所食在搶區(qū)集域米已慶開咸業(yè)兵商憤業(yè)襲項滔目掙，鉤體英量3網(wǎng)0余倒萬拌，鋼為拘中銹高破端禾購哄物秋中常心煙及冒專豆業(yè)煙類堂市夏場竿為泛主歪，培未徒來齒供容應(yīng)佩商寨業(yè)仇項煩目決，影體氧量3逗5余駱萬若方悶，伶以端購軍物爽中標心齡、樹主餡題鐵商匪業(yè)吹及產(chǎn)社音區(qū)姨配共套呢商拔業(yè)鄉(xiāng)豐為踢主字；商百業(yè)頂競屬爭北市峰場2居8集舅中濱在令銀書杉瞇路頂沿漏線壩，問有球一鎮(zhèn)定村商喝業(yè)某氛棗圍睡，跡主怕要幕為佛滿舞足鞠居喂住瘦社甚區(qū)蝴的扯配鐘套桶商店業(yè)棋，脂整武體臥檔紹次譜較激低語，玻且輕由是南尋向雞北饅遞瓦減孝；商疤鋪見租雪金遲在3劫0村-秀6受0元/毛㎡期/月偏，樂出嗎租杯率蹲在5亮0略-擦7甲0卵%；區(qū)哄域搬人翻口假在6撤.競5萬姥人腫左澤右然，谷未盯來赤新亭增7立.惰4萬惰人仇，麻但兆消陳費鐵能紋力姿有爸限漂；按故照誘人釀均1障-削1忠.訊5平龍米等商挺業(yè)幕測罩算品，綢商輔業(yè)攔控乓制緞在2道.政4萬依方叨即跑可王。板惹塊懇商廣業(yè)2捆93曬0商戀業(yè)萍發(fā)難展煉研矛判項虛目暢商怠業(yè)總發(fā)裳展揮條寫件條擊件1：區(qū)軍域負位恭于織濱炮江潮新砍城誼的略生他態(tài)嘩中款心望區(qū)逢，紐奉未慶來之居視住配人素口撇在1熟0萬拳人松以趣上斥，膜具迷備裕強構(gòu)勁真的歪消抬費援力倍；條蔥件2撈:目闖前繞區(qū)延域壯商位業(yè)非氛膠圍蘭不想濃作，胖社畏區(qū)疑商絨業(yè)缺也舅較掀為擦缺嘆乏,雖囑部鞏分伯項尚目議規(guī)色劃板有荒商豪業(yè)割，傻但暈缺縮慧乏排特嚴色萬和晨主耕題帆，跌特遠色粥主泊題爽類廉商歉業(yè)舅發(fā)雷展孩存愈在漆一每定著的托空辮間慣；條越件3：項酬目苗雙士地棚鐵商口面、頌福欣元匆路鏡大喜橋洪與斥銀毀杉吉、趨長甩望趟路踢的文核春心宅交風通差優(yōu)汗勢落，作將園驅(qū)落動傲項封目圖龐逮大引流協(xié)動屑消勁費楊人屯群此；條轉(zhuǎn)件4：項夠目六規(guī)篩劃顆硬爭性余要隸求延，D勁-引5餓-蘇0裙1錘-遣B地站塊諸為囑純笛商岔業(yè)簡用賴地俊，謀商誼業(yè)咽面患積帥在4奪.井8萬磨平命米揚；3胖03淡1商轟業(yè)黃投潮資搜回還報業(yè)率流分筋析目笛前劉區(qū)冒域劈燕在臉售錄的殊商寨業(yè)塑谷撈山鄰樂攏園迫均槳價妖在2饒2貸0蜓0獅0元/進㎡;目蜻前彈長丈沙上商雅業(yè)沖的舅建塊安像成燃本牌在2狡8鬧0永0元/花㎡;稅幅費河＋渣管廳理躺費親用征前番期朝費粘用讀在1晶0田0女0元/賤㎡左勾右；項斷目綠的投樓誘面寒地解價：2膝6友0治0元/暈㎡左折右項剝目橡投余資凡回踐報論率﹝趙2的2愈0濾0舞0葉-（2舊8長0尸0盼+據(jù)1絡(luò)0坡0訂0桑+密2蟻6遭0頃0）﹞簡/枯6備4耕0長0急=會2挺4丸4仇%從辰項掛目改的供商側(cè)業(yè)譽的數(shù)投黎資曠回輝報完率哪的耽銷鐵售偶來闖看修，代投今資互回愧報更率起高糠達2博4動4寸%，御只抖有騰通顛過黑商畜業(yè)攏的限開茶發(fā)縫才右能見增倦加攏項腿目威的眠整才體濤利五潤肉率吊，脫提懲供卸項蛙目壇的怒投錯資擇回辣報寇率學(xué)。鞏從經(jīng)區(qū)跪域蠻商適業(yè)煎的底銷材售亦去的化駐來票看只，爸銷眉售話情獵況嶄一婦般盈，制但雨項通目種只石要賤將上商幫業(yè)緒進扁行揚合餐理抽的健定俘位錦包衛(wèi)裝逢及記招它商禿投敞入餐，揭想診必擴在河體該量悔不軌大年的筍基章礎(chǔ)階下欠，朝銷彈售肢不逮是山問騰題黎。項目商業(yè)形態(tài)銷售價格谷山樂園一拖二22000元/㎡3婚13輝2項止目雄商鵲業(yè)腸發(fā)茂展舌研抬判通繳過渴項喪目碌商模業(yè)銹發(fā)秧展豎條斧件益的蛇研施判纖及類商贏業(yè)蕩投妥資將回衣報槳率繡的州測棒算辮，樹項耐目緣瑞發(fā)生展跳商笛業(yè)株是示實切現(xiàn)忽項返目雅開營發(fā)裳利察潤磚的笛突掀破撒口商壟業(yè)怨形看式敘：可僑銷滋售統(tǒng)的蚊商陡業(yè)好物患業(yè)那，異商瞧業(yè)隨街疼區(qū)清模懼式商砌業(yè)知規(guī)假模做浪足切項外目市指留標盾，克在2辛-肢2澆.醬5萬藥平掙米交左塞右效俘果素來溜確認定恐，擾預(yù)戒計蠻該帝規(guī)躬模耳在2萬眠㎡喚左扣右3循23群3寫纖字晨樓憤發(fā)縱展爽研羅判區(qū)蕉域成環(huán)嫁境世茂鉑翠灣綠地中央奧克斯廣場民生大廈河鵲西叢的雖辦深公磚市蘿場戲處劣于押起療步迷階制段柿，槐且弱主桿要痕集剛中恢在奮岳孤麓勻大頭道肌以偶南慚區(qū)棒域濱青江固新疼城茄區(qū)揚域斑定膚位肌分紋成嗚了丙三慚個叼板乘塊道，混商撞務(wù)遲氛行圍橋較搭濃謹?shù)挠蛑髦纫L集俱中宋在層中悼央底商安務(wù)絨板橫塊拍，芒銀截行棚、挎通撥訊魂、配郵汗電硬等糠大紀型麗企逢業(yè)奸主伐要艷將申集怖中淹在以中禿央泡商難務(wù)不區(qū)灶；目提前掉濱媽江果新網(wǎng)城竭的香寫牌字園樓騎主笛要欣集吉中金在溜中框央淘商喪務(wù)貪區(qū)就，飼未妹來帳規(guī)嚇劃培的妨寫警字壘樓洪也言在瓶中壤央潔商傘務(wù)嫩區(qū)賀；項友目園位殊于殿濱臂江將新遣城刷的聾生排態(tài)茫中禁心晃區(qū)共，到主屋要括以姻生癥態(tài)栽宜申居訓(xùn)為充主郵，革為頑中梯心畏商垃務(wù)韻區(qū)姑的艇后堤花德園爐。從派市著場當分緞析巖可獵知畏，拳區(qū)奇域沉內(nèi)令目約前跑寫袖字響樓慚項領(lǐng)目嘩較逆少晌，上但挪未秩來葵潛搭在蹲寫戲字皇樓補項劍目討較貓多鄭，智寫斑字李樓磁市促場冬競營爭奇激隨烈謎。從繞地寶段貓環(huán)似境和、淚周榴邊茅商蛙務(wù)射氛附圍術(shù)來燥看瞎，姿本效案里并岸不嫌適府合膨開獸發(fā)獸專襪業(yè)遲寫梨字遍樓。3暈33捐4目肝前畢濱墊江牢新謙城悔板社塊曉開哥發(fā)漫時摔期榮不當長速，鑄商豆務(wù)床氛熔圍洗還悉不絲式成參熟現(xiàn)，版板感塊灑內(nèi)棟優(yōu)愉質(zhì)聰辦捧公賓產(chǎn)德品腿供烤應(yīng)噴量欲較壞大卵，糠總捐供喊應(yīng)才量受在6劃0萬胳方貝左陪右節(jié)，鐵主據(jù)要壩集棉中康在您岳條麓輩大賞道視周掀邊悲區(qū)輪域因，貪且熄以飛甲遲級襪辦感公謀樓渴產(chǎn)次品簽為休主島，夏銷桃售綿價捏格惹在9摧0尺0匯0掙-鏈1弱4營0駝0立0元/揚㎡之飯間希；本維案末位球于民住訪宅態(tài)集教中楚區(qū)無域耳，腸項掛目凍地諒塊崖周籌邊2公須里渡范瞇圍司內(nèi)魔，桌辦消公健項牧目熟僅樣民遞生荒銀需行刻大附廈穿和馬財徐富煤岳棍麓擠，扒商攀務(wù)牲氛么圍蠢有仆所羞欠粱缺階。寫炊字橋樓鹽競餓爭叫市裕場3筍5項目建筑面積（萬㎡）入市時間銷售價格檔次綠地中央廣場4.5在售12000元/㎡中高端世貿(mào)泊翠灣——待定中高端奧克斯廣場5.7在售11000元/㎡中高端民生大廈——整體銷售給民生銀行中高端寫鎮(zhèn)字愉樓宅投迷資施利品潤淘分垃析濱河江降新硬城軟中謠央腸商疏務(wù)進區(qū)掩目峰前校寫努字餃樓陷的呀均流價器在1壞1煤5絲式0橫0元/士㎡;區(qū)闊域私內(nèi)晶的頑寫疲字礎(chǔ)樓測銷停售循均箭價花保跟守擱估胡計脊在1嗓0錦0巧0宗0元/曲㎡;目抓前熊長皂沙拉中彈高伐端灰寫挖字往樓重的鋒建喇安岸成路本耀在4影5闊0涌0元/箭㎡;稅續(xù)費腳＋煉管租理壓費心用化前弦期脾費隔用雞在1蜓0董0痛0元/對㎡左旨右；項閱目壤的客樓雪面舅地漏價：2漲6外0揮0元/堂㎡左遼右項甲目災(zāi)投藥資導(dǎo)回臥報揮率﹝撥1扛0鈴0唯0斷0撫-（4共5卷0俊0夜+壓1配0幕0蜘0催+慨2嚴6忌0武0）﹞扶/斬8葉1享0元0覆=伙2倆3濟%從懼寫同字怠樓濁的浩投尺資豎回致報盼率老來尊看狀，臂項萬目且的牢寫細字豆樓刷利粱潤持在1育9狗0亦0元/萄㎡攜,投悉資懶回溉報苦率伏在2戴3辛%左驚右堆，從宰投提資旦回勢報鈔率書的穴角坑度間，聰寫械字棄樓訴開神發(fā)嘆可拾行因，筍但盞區(qū)熄域澡寫格字抖樓投未橫來挨潛映在都供醒應(yīng)皂量昌大伯，述競崖爭罰激土烈根，賓項賞目欠不惑在艦核頭心架的丙商賊務(wù)棟氛劃圍顧區(qū)鞠，膚寫兄字乓樓徐開和發(fā)旦風既險藍大例。3浮53凝6本削案墓寫凝字夕樓殃發(fā)盯展直研鵝判初蛾步露建瞇議拌：晉濱蓮江瓦新陰城充寫防字奔樓濃市鐮場電潛放在仰供玩應(yīng)感量糠大碧，裙同示時皮本膜案惰所隔處守區(qū)鵲域棟商扔務(wù)技氛崗圍健缺游乏礎(chǔ)，墓區(qū)飲域培范稠圍宴無局寫秩字昏樓焦項弊目駱，扮開途發(fā)假寫葵字招樓封風挺險悠較恥大箏，舅本揉案骨不減具飾備各發(fā)粒展孕寫螺字瓜樓聚條乓件看。區(qū)嘉域逢環(huán)爬境投說資漿利血潤屆分借析3潔63均7長倡沙忽酒姥店貸分屢布腦情爆況—寶—酒稻店視多次聚臥集駕芙填蓉愧區(qū)1絞.據(jù)狡不王完每全橋統(tǒng)金計牛，蜘長西沙剝星恭級杠酒請店疊有話近貌百溉家壇，裹多鉤集效中稻在忙市曾中鬧心槳，役且泉五久區(qū)逃中飛以稈芙母蓉團區(qū)貼居奇多2賭.國欣際百酒判店帳巨憲頭翅萬待豪井、留希旋爾漠頓著、榆香注格洞里皺拉輝等葛白投金怪五姜星閣級在酒僑店片扎鑰堆旱進交駐孟長咐沙叔，火未掘來3年兇內(nèi)途，境長虛沙近將莖擁福有2致0多氣家求高萬品觀質(zhì)閣五忽星施級障酒銳店酒煎店丸發(fā)竄展獄研張判3暗73開8圖教中紀對圣應(yīng)濕的捷字艦?zāi)笖?shù)位顏置槐所械指用酒親店假分液別沃為善：A：告茉煮莉嚇花進大富酒組店B：派湖格南肚金這麓隆國杰際舒大泥酒宇店C搞:海徐天誤大灑廈D：業(yè)時駁代怠帝刑景求大秩酒煙店E：堡美剪雅俱思勤國匪際蒼酒月店F：此西帝野足酒仇店纏五柴強角總茫店G：豬長晝沙應(yīng)瑪必依轉(zhuǎn)拉證大結(jié)酒顛店H：深美絞奧辛斯?jié)硺分扑椎闕：援熙嫂源月酒艙店J：日長粱沙梨圣熟曼尼羅攀商日務(wù)號酒購店河啊西厘酒辣店茂主上要產(chǎn)集瘡中孕分腰布栽在和已權(quán)成喂熟卷的鏈市蓋府斗片原區(qū)輩，費濱監(jiān)江孩新恢城捕及捐觀執(zhí)沙灘嶺謎區(qū)怒域宏酒貌店慕都擱較遙少奶。G河擋西染酒務(wù)店勉分惡布籃情雅況灣—警—星蛛級鉗經(jīng)病濟求酒番店倘主瓣要易分失布兆在口桐醒梓跡坡猾路攤與冰岳殿麓峽大穩(wěn)道素一尺帶3謊83詠9區(qū)否域暗環(huán)課境希爾頓酒店濱獎江累新匪城碰區(qū)殺域灘定杏位豪分黃成膛了銹三滲個閉板擴塊耐，稅商隱務(wù)搬氛微圍頓較撒濃征的拖主續(xù)要環(huán)集送中廚在陷中側(cè)央當商芬務(wù)顫板信塊業(yè)，拿未甚來牽區(qū)香域系內(nèi)永將絲式進榆駐滔希裹爾艱頓機等鑰國朝際愿五攏星效級弱酒撲店癥；項佳目喚位永于賠濱待江兇新池城鋸的朋生郵態(tài)乞中蹤蝶心著區(qū)蘋，播處確于歌濱葬江掃新異城敏邊雞緣浸地假帶隔，們目壓前厚區(qū)粉域堂內(nèi)鴿現(xiàn)猴有認及湯未匪來屯規(guī)矮劃謊的蜓酒納店乞暫餡時種沒成有療。從灶地科段銳環(huán)笑境外、今周揉邊辛商芬務(wù)唇氛且圍所來悉看倍，提本吹案姐并蜜不心適喚合裝開河發(fā)禾酒殼店。3面94鏟0對發(fā)展商要求開發(fā)回報資金要求開發(fā)經(jīng)驗要求回報效率形象建筑面積至少在2-3萬平米，造價約7000-10000元/平米，則總造價至少在1.4-3億對酒店運營能力要求強，若無經(jīng)驗，則需選擇委托知名品牌酒店進行運營，須支付高額費用，而采用特許經(jīng)營（品牌使用+指導(dǎo)）須支付5%-6%。年回報較好一點的7%-10%，10-14年回收成本，若采用委托經(jīng)營，則回現(xiàn)速度要延長。容易樹立品牌，可提升項目住宅、商業(yè)等物業(yè)價值。五斃星媽級撈酒開店青開迷發(fā)渡資伙金枝沉匹淀潑及丈回齊報攝效臭率鑄：攜資犬金失沉視淀擋量吊大皆，茅回棕報襲年彼限劇長戲。體與碧知腫名么品達牌鎮(zhèn)酒客店搶合神作泰可罪節(jié)驚約際資碗金巖。合蕉作麻開索發(fā)刺模悲式呆：與各知頌名盡品殃牌再酒包店橋合漁作鄰開塑發(fā)羨，鋤共蹈同貪負肚擔錢開魔發(fā)怨費顯用甲，跑發(fā)貼展禁商攪可添節(jié)玩約租資捕金奧。誼具鐮體擾出木資圣比述例羊由廈發(fā)屢展循商衰與下酒轎店姜協(xié)妻商毒。投如江華憶遠添華殖中師心笨項急目由與塵香據(jù)格斑里建拉假酒箏店鐘合子作鍛，監(jiān)出譽資候比森例睬按乏照2：8分瞧配施（鎮(zhèn)華棗遠2，灘香蓄格映里皇拉8）發(fā)桿展魔商領(lǐng)獨儲立挺開裕發(fā)期模端式林：發(fā)饅展敵商哄獨項立惰開遲發(fā)翠?？呈秸簦哄N資抖金呀沉侵淀掛量閑大穩(wěn)，般酒亭店就運富營魯能留力鑄要緩求蜓強檢，產(chǎn)若船采演用姿委廢托千方患式斥，掌則扶須懂支河付精高座額兔費贈用夸，鍋可范取解的擦方愿式恐為兇前2屑-炮3年駐采蒸用平委愛托梨經(jīng)陰營亡，侵培券養(yǎng)嶼自懇已缺的荒團棉隊娘，悶后盲續(xù)晚采能用炒特墾許成經(jīng)辯營旅，鋤提暴高嬸自哥身銷營惹利械率轎。足回片現(xiàn)幟速浮度犯慢腔，旦但共容寫易蒜樹色立厭品曾牌雖形護象淋，漫提嫩升濕整甩體而可雪售問物訴業(yè)錫價練值奧。合昂作串開疤發(fā)撈模紙式槐：債與首知澤名負品認牌走酒鍬店檢合夠作禮開掩發(fā)成，置共貞同乖負毫擔粘開欠發(fā)饒費識用坐，灘發(fā)直展齡商脾可塵節(jié)診約每資躺金劇。4罪04愚1小搭型疼主至題托型舊酒堤店貪分饒析—藏—小旱型狹主張題曉酒飾店騰投半入叔成裕本仍不凍大戀，始但刮通滋常齡連趁鎖說品酬牌梁對槐地僑段曾的沉選溝擇逆要恨求朝非牌常拆高打，坑若充在敏此島開此發(fā)書此闊類哨酒務(wù)店謎，宴需腰要濁自為行剛開腫發(fā)作、歲自鞋行勾管狹理燥，寒需喝要賴發(fā)預(yù)展之商武投樓入具較拆大濁的閥精衡力心，南且唱這樂樣救的毯區(qū)熔域縮慧常趁住蹦人紅口哪有張限兩，軌開劣發(fā)棄風留險碎較龜大?；锉咎锔艑r虜：鵝菲鉆特籍主債題去酒蓬店地盯址剃：長矮沙犧市向岳隙麓罵區(qū)酷銀龜盆亡南星路3春2準1捎-且3籃2榨3號開廢業(yè)票時翠間飼：2扯0縫1竄0年規(guī)衫模呆：總習建往筑貨面耐積璃約3騎5轎0滔0平死米突躍出帥主斧題頓：注扭重腰創(chuàng)已新燃概窯念或、堡個綱性僻設(shè)擠計用和孩特艷色宜服貪務(wù)族；主沸題愛特槳點墳：由售九蒼大活系場列3廟2個嚇主酸題減，1吸0宇9種胸風械格斃組撓成租?？屯芊恐財?shù)京：1輔1殲3間標惹間京面哄積潤：約2味3章-脂2福5喉㎡起妻始提價鴨：標經(jīng)雙1錄9漂8雅-斃2鑒9夏8元成咐本燃投獄入量：1住5軋0悼0萬承左鍛右入盾住晉率智以另及舊客泛戶鎮(zhèn)情辛況立：入嗽駐錘率侄：工娃作堵日近入襪住懲率銜達覺到8岡0掀%左慨右暑，庫周付末1黎0你0炸%客古戶跡情阿況儀：以2界5歲賭以控上輔有堵一熔定衣經(jīng)盒濟戶實皮力井的交年棉輕盟人商恩業(yè)荷娛毀樂海若洋筍生勉態(tài)4滾14勉2濱螺江楊新辜城足未巴來施將敞進沫駐肯多彈家撞國妖際沃五題星乞級餓酒駱店避，活市嬌場絹競箭爭猾大撈；區(qū)壩域供地恨段隊位桿置滅難童以甜滿別足使經(jīng)已濟側(cè)主挨題瀉酒偏店陰的鋼開改發(fā)產(chǎn)條服件酬，京風究險籌較小大末；酒角店筋的嬌開放發(fā)針，鞋資侮金凍沉窯淀涼量倡大省，葉周鄰期酸較畢長濕，費開癥發(fā)定風尋險廟較酷大哈；不龍建違議禁開暢發(fā)統(tǒng)酒視店美。本遺案顆酒繪店愧發(fā)昏展撫研喘判4滋24面3公庭寓帥發(fā)蹄展急研和判目推前交濱售江豬新器城避公薯寓銅市混場頂競捏爭救不書是代很踢激劈燕烈飼，放已棵知術(shù)在洋售消、歸在赴建房誠的籌公旨寓嫂項慨目么四級個逼。濱頌江爭新分城刻的私規(guī)劇劃攪發(fā)崗展癥，限將樹打愁造攜濱惠江蹄核蔬心勢商閃務(wù)著區(qū)芒，夾這勞為度區(qū)中域璃公敏寓凍市催場被的拘發(fā)杏展捧提陰供底了幫更菌好已的咬條終件凡。項墾目早雙疫地秤鐵見、內(nèi)及下福攀元醬路秩大啞橋收的歲交家通占便將利貸優(yōu)避勢笑，粥將瞞縮弓短鍋項嘉目始到衰河顫東港的落時期間相，韻在盛為廈項料目準公創(chuàng)寓隙產(chǎn)揀品吩提豪供屢了揉發(fā)母展評機份遇債。區(qū)笛域諸市每場穗競朗爭強小傾，宏雙億地掃鐵面、社便旅捷贏交榴通斧，倉項撓目般公鐵寓悄發(fā)尺展道具曲備滔先劃天椅條繳件慚。區(qū)璃域丘公表寓傾市仍場濱江1號綠地中央廣場奧克斯廣場世貿(mào)鉑翠灣楓林家園本案在否售壩項瓣目未覺售球項作目4榨34憲4公擺寓吸投庭資閉利蟻潤屬分襖析項目建筑面積（萬㎡）入市時間銷售價格綠地中央廣場——2014年8300元/㎡世貿(mào)泊翠灣——待定待定奧克斯廣場——已售罄7400元/㎡濱賠江診新暖城照中轟央陰商桂務(wù)耳區(qū)克目饅前慕公復(fù)寓裝的蒸均碼價鍋在8狂3旨0繳0元/耐㎡;項腰目問片輔區(qū)腸的驢公饞寓網(wǎng)均占價漏預(yù)僑估遭均埋價榜在7港5群0孫0元/嘆㎡;目艦前得長資沙苗公系寓翼樓生的扇建銜安畏成債本感在3本0劑0裝0元/鄉(xiāng)豐㎡;稅糾費嘗＋站管適理衡費酒用涂前葉期硬費緩用桿在1賢0杯0禿0元/爺㎡左嘉右；項渠目洽的俯樓騎面藍地都價：2奔6步0搏0元/閣㎡左翼右項惑目壟投楊資南回農(nóng)報采率﹝洪7場5衰0攻0烏-（3杯0擺0殺0多+爆1雄0慶0社0將+仍2見6豆0恨0）﹞踏/厘6抗6伯0封0弦=嬌1拴4濱%從盾公緞寓好的乓投結(jié)資腔回潑報躁率評來逝看齊，暗項岔目羽的蟻公補寓乎利善潤役在9約0天0元/肅㎡半,投站資瘦回罰報節(jié)率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