中原望京龍韻公園商業(yè)項目策劃定位報告

望京龍韻公園商業(yè)項目策劃定位報告北京中原商業(yè)部2006-04-04報告主要分為如下八個部分市場環(huán)境主要商業(yè)商戶調(diào)研項目定位

租售價格

項目產(chǎn)品

財務(wù)估算

參考項目

第一部分市場環(huán)境研弊究族區(qū)烈域吊界容定東趣北稅四獎環(huán)所與蕉東贈北濱五掠環(huán)之岡間室；逮東廁至蜻京若順捷高置速路瞧（墾機饑場蝦高尤速恥）泥；袍西到糠京攤承茶高寇速華路侮（價地展鐵1短3除號羨線鬼）扶，怠即傭整烤個抵望京持區(qū)憑域渴。區(qū)妄域勁總俯體帳環(huán)橡境慢與源分木析區(qū)憑域菌總辯體祝環(huán)剛境骨與胸分唇析區(qū)切域蘭總把體鍛環(huán)偵境節(jié)與噴分嚴(yán)析區(qū)串域寄道棋路擾及冷交看通跨設(shè)大施藥規(guī)扛劃肺分淚析區(qū)針域亞道規(guī)路尸及飛交謠通白設(shè)側(cè)施模規(guī)木劃丙分墊析目籠前性望稱京紹區(qū)哲域椒內(nèi)須以足私家公車個、版出減租協(xié)車幟及罵公益交系過統(tǒng)餡交燦通哈為細(xì)主拐要假交順通方項式覺,確地棍面注公尊交棍系研統(tǒng)發(fā)照達(dá)隨，肚該鉛地摸區(qū)溫現(xiàn)標(biāo)有曠地上華公呆交跪路映線帝達(dá)驚1機8舌條草；到驕達(dá)擠該康區(qū)勞域四的轎地姥下桑交通致工閣具缸主過要泥以器地帝鐵背1適3號莖線強及妥區(qū)過域幣內(nèi)塊在誓建丈的3靈號助線豪為東主訓(xùn)。市早場強供罵應(yīng)呀分耽析-樓-鵲-隱區(qū)杠域水商圓業(yè)枝市憶場腐現(xiàn)難狀市虧場川供軌應(yīng)釀分原析-花-稠-犯區(qū)截域舅商仰業(yè)位市某場罷現(xiàn)焰狀名稱專業(yè)市場住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）33000㎡171184㎡19804㎡合計223988㎡市早場斜供辨應(yīng)山分廢析-孤-善-漸區(qū)粘域杠商萄業(yè)息項嗽目威的敵未源來久供禾應(yīng)名稱獨立商業(yè)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計888600㎡市賠場折供垮應(yīng)塔分應(yīng)析疤-蜓-疤-府區(qū)修域財商唐業(yè)衫總巖供留應(yīng)名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（㎡）223988㎡888600㎡合計1112588㎡市賽場純供調(diào)應(yīng)墻分露析-廁-棄-毅區(qū)累域未濱來毀商愿業(yè)岡格贈局市甜場競供旬應(yīng)迅分淹析-曬-會-裁區(qū)仰域深商尖業(yè)哪物示業(yè)握之誰租悠金市保場捕供館應(yīng)分騾析般-村-獲-郊區(qū)類域廳住甩宅餡商威業(yè)蟻之跌租貸金區(qū)向域壯住勺宅奔商責(zé)業(yè)糖以斤底板商眾為朱主讓，爭輔貓以王獨提立醫(yī)商仁業(yè)眠樓怨，粒租鋪金庭區(qū)洞間委在漢2娘-足1失6味元恨/低天缸/順平滿方現(xiàn)米艙間鉤，局差仍異剖較頂大濁，妖但掙大搬部誰分坊住熟宅鴿商鎖業(yè)撐的全租甩金重集謊中拳在競2效.盯5疼-庸8暴元燃/脂天腥/倚平桑方尊米眼。蟲價梁格望差柔異雹主隸要飯受走物付業(yè)蝕位幫置枯、冷店帖鋪誘面原積樂、廟產(chǎn)大品蟲條調(diào)件懶、隔入予駐炕業(yè)群態(tài)圖、陡樓能層娃等步因臂素昏影住響惡。市掏場辯供寫應(yīng)跡分混析-蛙-療-此區(qū)善域考寫要字披樓紗商灑業(yè)濕之律租茂金區(qū)害域齒寫釣字律樓姨底州商企較魯少淋，勇分德布鳴不集益中垂，對租價金屯區(qū)齡間賤在邁3猴-鍵7獵元舟/臨天毯/存平方許米緩之她間競。堂租奸金穴差換異普主虜要淋受糞地理致位曬置婚、借物銀業(yè)察條姻件幼、見租是賃槳面奧積等夏因鵝素露影憶響趴。兩除寇卷繳石貢天伍地辮尚抽未建策成哈，葉佳怒境儲天擠城家因漿位搭置貓較嘴差傷大部墳分資空述置沿外聾，鄭其娘余靜幾綢乎姜無永空深鋪宴。市隱場皺供界應(yīng)墾分白析-瘋-遼-閱區(qū)暈域冶集風(fēng)中梨商收業(yè)堆之忘租腳金區(qū)挎域姥專刃業(yè)賭市度場符有炊租根金厭區(qū)返間湊在3避.杯5陽-鏈2甩0告元王/言天旁/袖平蝦方技米碰之劍間個；購針物腐中樹心疾的稻租褲金博區(qū)敞間權(quán)在雁2竹-州1事8元虹/憤天失/逮平印方仍米形之樂間福；濟“矮六近佰本倘”驕商諷業(yè)緊街財是難銷頃售告型嘗物帳業(yè)懂，不軍僅嘴要揮考啄慮境售麥價馳，沒還器需菊考袖慮到請租稿金左回俱報企，謙現(xiàn)煤階休段這尚木處語于定違價昏階灶段筋，凡故晴沒捉有室最招終譽價滅格出訪臺歷。市壤場運供洽應(yīng)住分火析-冊-脈-亮區(qū)叼域品街要鋪抵商奸業(yè)夜之化租金金區(qū)忍域漢商社業(yè)劃多親為虛住摘宅醉底曬商牲，揪街拒鋪數(shù)款量蜘較吃少妥，保多也為句老市舊溜臨幕建稍及夕餐飲挨樓登，菊對災(zāi)本吩項港目蠶的般參翠考剩意悄義聚不大益，兼其鬧價衛(wèi)格抗區(qū)拌間夕在吉2悠.浩6濟-幫7獨元滔/鑼天/似平伸方滿米街。攀價喂格送差禁異柔主惠要逗體提現(xiàn)在鵲業(yè)撕態(tài)鄙、既面唉積做、盒位仇置忽、扶產(chǎn)妨品武條件級這濁幾諸方獵面冤。市慮場選供棍應(yīng)寶分巖析-宇-預(yù)-資區(qū)桐域胞商膚業(yè)課物窯業(yè)積之憤售鄭價目答前們區(qū)培域扇可乓銷橡售膜項蜻目宮數(shù)量濤較堤少繞，述長累期柜以鐮來芹銷吧售的宮主奔要識商配業(yè)植形蛋式販為已住資宅底忽商呼，哲近共期扎隨饑著者商疲業(yè)周形式邁的箱豐追富哄，液出早現(xiàn)蠟了芹銷蛾售型健的鏈集裕中喪商勵業(yè)蚊，換價而格床區(qū)間哀在土1湖.祖1歇-惡3針.參8乎7搭元肺/罪平襪方濱米賠之探間徐。市除場廳供隙應(yīng)歸分談析-罪-柄-蘇區(qū)幟域悉商根業(yè)渣各溜業(yè)進(jìn)態(tài)晚現(xiàn)片狀市脹場籮供體應(yīng)襯分鑒析-國-逐-句區(qū)劫域秋商音業(yè)族各抹業(yè)弱態(tài)市現(xiàn)哄狀市秧場啞供麗應(yīng)脾總康結(jié)2遣0蛾0黎7贊年甘底坡商資業(yè)飾供樓應(yīng)嗚總弟量吩將擾超壓過黎1鵲1浩0貫萬偏平養(yǎng)方斯米鵝，剩未留來巾達(dá)葡8墊9高萬阻平往方輸米荒，戀商曲業(yè)請將傭快涉速貸發(fā)展糠，辛市騎場風(fēng)競疑爭服加陸劇墨;以螺住流宅柜商負(fù)業(yè)陶為富主滾，露未猴來囑將字從敗住璃宅腥配鴿套披商垮業(yè)挪向挖綜環(huán)合必性督商脈業(yè)鍵過腦渡朋;商茶業(yè)宮已沈經(jīng)勵歷統(tǒng)一拔輪襪重名新略洗宮牌碌，像未市來慈發(fā)絕展字方滿向誓更嗎明汁晰言，梁市覽場視更蛾成默熟勝;未哥來銳商歲業(yè)近分括布軍范認(rèn)圍大更倦廣愿，芬考均慮翅到帥內(nèi)很部嚷各攻地抵區(qū)疏需擔(dān)要仍;除響購挨物女中漲心斧、芽商娃業(yè)攏街照租莫金圈對仍本選項廢目垃有百一之些益參篇考幼性脊，裝其談它斤參誕考述性房誠不刪強違，世又睡因惡本慘項目示獨宿特蜘環(huán)振境虧與藥建宗筑跌形宰式褲，爸故陡其劍它封項血目基租育金邁參涌考困性罪不銅強登;目芝前參業(yè)顆態(tài)劑以齒日慎常梅生際活眨配躲套碑為控主陰，透品駝牌嚷商申戶零少戒，假未秘來烏各柳集宿中眼商夾業(yè)煙投喂入濃及鍬部那分萬知談名品勻牌酒商傳戶草入在駐貫，吸提權(quán)升孝區(qū)隨域巧市鎖場賭吸炒引蘿力祥;區(qū)免域吃尚剖處臘于僅發(fā)映展枯階許段失，黎短曲期口內(nèi)陣租世售幸價炭格羅具辟有崖一益定典上右漲怕空敗間洗;市好場毫需冷求窮分桑析-鳥-準(zhǔn)-缸周屬邊冬人慚口葡發(fā)潤展封基蜘本喇狀奔況埋與閘分寸析名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計10254865㎡256372人按照萬平米250人共25.64萬人市卡場建需旦求富分物析-謀-翼-買周液邊距人士口碼發(fā)緞?wù)菇ɑ蟊驹蹱畹螞r取與現(xiàn)分群析項目內(nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫字樓供應(yīng)量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計，目前人口約3.68萬人（建筑面積12㎡/人估算）市寫場減需起求悟分邊析-隔-怪-欲周達(dá)邊稠人霉口棵發(fā)庸展棄基鴿本右狀艷況百與志分稍析名稱遷入人口寫字樓人口數(shù)量（萬人）25.643.68合計29.32萬人顧秀問拆對嚼區(qū)完域敲各僅類拘人鋒口溫進(jìn)謊行怎統(tǒng)瀉計著，搭由栽于氧原固住貓人損口震、躺酒體店列流云動喬人絨口投、剖學(xué)惠生箭人銜群翁、泛電茫子植城讓科搞技羽園悼辦遼公鵲人邊群獻(xiàn)和醬韓塊籍做人姐群失數(shù)果量鹿較濫難忠掌級握掌，憑因嚷此池未蹄計列入僑其釋中捧。構(gòu)暮成頸較河復(fù)所雜城；整并體鏡綜距合知素奪質(zhì)致相惑對扣比決較導(dǎo)高蠟；原顫住譽居秋民描較寇少溉，流大也部頑分偽將欲隨嘗著莫區(qū)再域資的芹發(fā)江展獎與暗改扒造芒遷勿出醉；高坑素懶質(zhì)米新津遷趣入蔬人就口皆占餓區(qū)就域獻(xiàn)總切人乒口軍比拋重格較拳大杰；新倉建恢住尾宅潑購搞買頌者緒為蛇公袋司刺高坦層梅、駝白躍領(lǐng)暗、豆外狗籍遲人捷士撞、白海盈歸皇人啞員論、刃演場藝型圈菊人鑼士吹等適；區(qū)術(shù)域棉內(nèi)久寫遭字從樓晚數(shù)書量購較啄少幫，攻商毒務(wù)蛛人絨群炒總起量朱較其小屬；科飽技巾園爐內(nèi)堂的堪辦透公谷人滴群儉出據(jù)入愧有增班張車血接隙送征，璃在雄區(qū)風(fēng)域個內(nèi)口活聲動煮范錢圍絡(luò)有懼限意；辦衛(wèi)公袋人蠢群摩受宏教茶育槳水慢平禁較豪高萍，步綜咽合資素濤質(zhì)遭較園好獅；酒齒店羞入泥住續(xù)者絞多夠為齊商億務(wù)好人由士害；韓膽籍劈燕人痛員某數(shù)失量甜較傭多磁，曬收曲入勾水氧平猶較吳高惱；市毛場供供槳應(yīng)捐分追析-敏-嘗-扒區(qū)竟域煮人同口棟總賺結(jié)市戰(zhàn)場興供段應(yīng)趨分筒析-真-拼-區(qū)北域吳商沈務(wù)坊和氏居幣住拍區(qū)站對蒸項促目妖發(fā)蹤蝶展稻的伍影狼響居數(shù)住勤圈限層居饑住漲區(qū)畜未撒來鄙將漫為芽本抵項沖目權(quán)提殺供尼大駝量做中宇高舟端里消蛾費耐人孔群己，聾區(qū)暈域逼內(nèi)袍商圣業(yè)龍場樣所律相蟻繼尿建核成浴與組營業(yè)患，蛇將獨減秩輕丑非丑生榴活鞏用腳品奔消進(jìn)費竹的勇外績流休現(xiàn)襪象瓶，緊同疼時矩要巷兼簽顧唱區(qū)培域魚韓移籍豈人補群燥的屑需累要爹。商乖務(wù)澤圈勤層商拴務(wù)茂氛瓣圍海為畜本擱項致目碗提緞供究部雁分細(xì)具絞備燙一腹定率的膽消嘆費窄能瓦力縣的廚中色高鮮端鍛消肌費杰者設(shè)，搬其波消且費校多情集中車于陪平喝時勿，鋒對舌餐儲飲果需騾求鄙較夜多呀，點品禮牌房誠認(rèn)港知野度斯較圍高承，艷追悼求旗良承好荷的居消孫費劣環(huán)憑境遲；皮但汗在槳區(qū)域崖內(nèi)燃消斷費仗頻摸次糊較松少爸，錄較跪難蒸對態(tài)商下業(yè)攔有瞇足懇夠淹的豬消躁費嗚支捉撐總，泊這襖部涌分貓人夾群慨將曾不屋納具入待主稈要消察費午群培體疏。市掉場需撿求使分捏析雖-殿-甚-冰區(qū)霞域商消咐費砍者住特葛點唐分蠅析主機要妖為璃內(nèi)崖部德居宏住姨人口群消；主國力勿人捏群芝為悶青旺年拔人具,稻教漏育飾程鈴度刻較堪高氣，早綜申合砌素野質(z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