第二章-土地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)理論課件

第二章土地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)理論第一節(jié)區(qū)位論與土地評(píng)價(jià)第二節(jié)地租理論與土地評(píng)價(jià)第三節(jié)可持續(xù)發(fā)展與土地評(píng)價(jià)7/20/20231第一節(jié)區(qū)位論與土地評(píng)價(jià)

一、區(qū)位論概述(LocationTheory)

區(qū)位論是關(guān)于人類(lèi)活動(dòng)的空間分布及空間之間相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。

區(qū)位是指社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等活動(dòng)在空間上分布的位置。7/20/20232

《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》（1826年）

——屠能農(nóng)業(yè)區(qū)位論

《論工業(yè)的區(qū)位》（1909年）

《工業(yè)區(qū)位—區(qū)位的一般原理及資本主義理論》——韋伯工業(yè)區(qū)位論

《德國(guó)南部的中心地》（1933年）

——克里斯塔勒“中心地理論”

《區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)》（1940年）

——廖什“市場(chǎng)區(qū)位論”7/20/20233城市（工業(yè)品）孤立國(guó)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)用地馬車(chē)農(nóng)產(chǎn)品（一）古典區(qū)位論⒈農(nóng)業(yè)區(qū)位論

P=V－(E＋T)P+T＝V－E＝K

中心內(nèi)容：農(nóng)業(yè)土地利用類(lèi)型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)集約程度，不僅取決于土地的自然特性，而且更重要的是依賴(lài)于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平，其中尤其是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地（市場(chǎng)）的距離。

7/20/20234

2．工業(yè)區(qū)位論

⑴運(yùn)輸費(fèi)用-運(yùn)距、原料

原材料：廣布性、限制性；純、粗

原材料系數(shù)＝限制性原材料總重／制成品總重

⑵勞動(dòng)成本

勞動(dòng)系數(shù)＝勞動(dòng)成本指數(shù)／地域重量

⑶集聚因子

生產(chǎn)或技術(shù)集聚／純集聚-企業(yè)規(guī)模、協(xié)作社會(huì)集聚核心：通過(guò)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因子相互關(guān)系的分析與計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。7/20/20235（二）近代區(qū)位論

1．中心地理論

2．市場(chǎng)區(qū)位論

7/20/20236在理想的均質(zhì)平原上，同級(jí)中心地的服務(wù)范圍有圍繞中心地呈正六邊形分布的趨勢(shì)，中心地位于正六邊形的正中間。7/20/202377/20/202387/20/202397/20/2023107/20/2023111.低級(jí)中心地和服務(wù)范圍被高一級(jí)中心地的服務(wù)范圍所包括2.相同等級(jí)的中心地和服務(wù)范圍是彼此獨(dú)立和排斥的3.各級(jí)中心地的數(shù)量分布特點(diǎn)是金字塔形4.六邊形面積的定量關(guān)系：高一級(jí)中心地服務(wù)范圍是低一級(jí)中心地服務(wù)范圍的3倍7/20/202312中心地理論的應(yīng)用1.理論：假想模式2.實(shí)際：不存在完全呈正六邊形分布的服務(wù)范圍原因：地形、人口密度和交通六邊形的嵌套規(guī)律客觀存在3.應(yīng)用：區(qū)域規(guī)劃城市建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局7/20/202313北京商業(yè)中心的布局7/20/202314

正確的區(qū)位是純利潤(rùn)最大的地點(diǎn)，即影響區(qū)位的因子不僅包括費(fèi)用因子也包括收益因子，更確切的說(shuō)是兩者的差，該理論被稱(chēng)為最大利潤(rùn)區(qū)位論?！督?jīng)濟(jì)區(qū)位論》

把利潤(rùn)原則同生產(chǎn)區(qū)位和市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)考察。只要弄清在各種不同區(qū)位的生產(chǎn)費(fèi)用以及那些不同區(qū)位點(diǎn)所能控制的市場(chǎng)范圍大小，就可求得最大利潤(rùn)。（二）近代區(qū)位論⒉市場(chǎng)區(qū)位論7/20/202315（三）現(xiàn)代區(qū)位理論及其發(fā)展

1．地域上的擴(kuò)展

2．手段上的求實(shí)

3．時(shí)間上的延續(xù)

7/20/202316⒈區(qū)位論是形成土地評(píng)價(jià)分類(lèi)體系以及土地評(píng)價(jià)類(lèi)型的重要依據(jù)。⒉區(qū)位論可為土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)或評(píng)價(jià)中選擇土地用途提供理論指導(dǎo)。⒊區(qū)位論是確定土地評(píng)價(jià)區(qū)位因素的理論依據(jù)。⒋區(qū)位論是確定區(qū)位因素分級(jí)及分值的基礎(chǔ)。二．區(qū)位論對(duì)土地評(píng)價(jià)的指導(dǎo)作用7/20/202317時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中葉到19世紀(jì)初配第提出級(jí)差地租的最初概念。土地價(jià)格＝年租×21?？翁岢觥凹儺a(chǎn)品”學(xué)說(shuō)。農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品（純產(chǎn)品）以地租的形式歸土地所有者所有。杜爾閣“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者生產(chǎn)出來(lái)，由于土地私有權(quán)的存在使這部分“純產(chǎn)品”歸土地所有者所有。斯密系統(tǒng)地研究地租理論的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究了絕對(duì)地租、級(jí)差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相對(duì)肥沃的概念。地租來(lái)源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動(dòng)。土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租，而不是相反。威斯特級(jí)差地租以土地耕種的下降序列為前提。土地產(chǎn)品的邊際收益是遞減的。李嘉圖在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論。只承認(rèn)級(jí)差地租，否認(rèn)絕對(duì)地租的存在。第二節(jié)地租理論與土地評(píng)價(jià)7/20/20231819世紀(jì)上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論：工資是勞動(dòng)的補(bǔ)償；利息是資本的補(bǔ)償；地租是使用土地的補(bǔ)償。馬爾薩斯地租是自然對(duì)人類(lèi)的賜予。屠能創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位論。主要研究級(jí)差地租I中由于位置的優(yōu)劣不同而產(chǎn)生的地租。19世紀(jì)下半葉馬克思恩格斯把勞動(dòng)價(jià)值論貫徹到地租理論的始終。資本主義地租是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式之一。地租分為3種形式：絕對(duì)地租；級(jí)差地租；壟斷地租。土地價(jià)格是地租的資本化。7/20/20231920世紀(jì)初到20世紀(jì)下半葉馬歇爾創(chuàng)立均衡價(jià)格論。地租只受土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力?？死说刈馐峭恋剡@個(gè)生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)所作的一種貢獻(xiàn)。地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”。胡佛建立了競(jìng)價(jià)曲線(xiàn)理論。這種理論同時(shí)處理不同類(lèi)型土地使用的競(jìng)標(biāo)。阿蘭索解決了城市土地地租、地價(jià)的計(jì)算問(wèn)題。丁伯根土地的影子價(jià)格?？低新寰S奇土地的影子價(jià)格。薩繆爾森地租是否成為決定價(jià)格的成本，取決于觀察問(wèn)題的角度。哥德伯戈欽洛依用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)城市地價(jià)進(jìn)行分析。7/20/202320第二節(jié)地租理論與土地評(píng)價(jià)一、地租理論概述

地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

二、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論

1．西方古典地租理論——威廉·配第

2．近代西方資產(chǎn)階級(jí)地租理論地租肥力論勞動(dòng)價(jià)值論

3．現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式。

“地租是土地上收獲的農(nóng)產(chǎn)品扣除一切費(fèi)用（種子和工資）以后的剩余部分”，由于土壤肥沃程度和耕作技術(shù)水平的差異，以及產(chǎn)地距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近的不同，地租地價(jià)因而不同。7/20/2023217/20/202322“各類(lèi)土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系”。即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分7/20/202323三．馬克思主義地租理論

1．級(jí)差地租2．絕對(duì)地租3．壟斷地租4.礦山地租建筑地段地租

7/20/202324三．馬克思主義地租理論

1．級(jí)差地租

經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn),其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān),故稱(chēng)為級(jí)差地租。7/20/202325為了滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求,必須以劣等地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。經(jīng)營(yíng)優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格,就能獲得一定的超額利潤(rùn)。個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格分析7/20/202326資本主義級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是自然力，有限的優(yōu)越自然條件被部分經(jīng)營(yíng)者壟斷,因而能獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤(rùn)。資本主義土地所有權(quán)對(duì)超額利潤(rùn)的創(chuàng)造沒(méi)有任何關(guān)系。

7/20/202327三．馬克思主義地租理論

1．級(jí)差地租

形成條件：⑴土地肥沃程度的差別；⑵土地位置的差別；⑶在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的差別。7/20/202328級(jí)差地租I1.土地肥力的差異土地等級(jí)

所耗投資(元)平均利潤(rùn)(元)產(chǎn)量(公斤)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租I(元)全部產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品

劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

優(yōu)等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

7/20/202329級(jí)差地租I2.土地位置(距市場(chǎng)遠(yuǎn)近)地塊

距市場(chǎng)里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)

資本總支出(元)

平均利潤(rùn)(按20%計(jì)算)

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

07/20/202330

級(jí)差地租Ⅱ

由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，由于各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租。7/20/202331土地等級(jí)所耗資本

(元)平均利潤(rùn)(元）

產(chǎn)量(元)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品

每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

優(yōu)等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

優(yōu)等地上追加投資

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

7/20/2023327/20/202333三．馬克思主義地租理論

2．絕對(duì)地租3．壟斷地租4.礦山地租與建筑地段地租不管租種什么樣的土地都必須繳納的地租。

由于土地所有者具有特殊性質(zhì)的土地所有權(quán)產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的超額地租。某些土地具有特殊的自然條件,能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。7/20/202334礦山地租

指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。經(jīng)營(yíng)礦山開(kāi)采業(yè)的資本家同樣要繳納級(jí)差地租和絕對(duì)地租。

建筑地段地租

指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。7/20/202335

三．地租理論對(duì)土地評(píng)價(jià)的指導(dǎo)作用

⒈級(jí)差地租的存在是進(jìn)行土地質(zhì)量評(píng)價(jià)的依據(jù)。

⒉追求地租的實(shí)現(xiàn)推動(dòng)了土地評(píng)價(jià)的發(fā)展。

⒊級(jí)差地租、壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租是形成土地質(zhì)量評(píng)價(jià)(土地分等定級(jí))指標(biāo)體系的依據(jù)。

⒋地租理論是土地分等定級(jí)正確與否的“監(jiān)測(cè)器”。7/20/202336第三節(jié)可持續(xù)發(fā)展與土地評(píng)價(jià)

一．可持續(xù)發(fā)展概述二．可持續(xù)發(fā)展對(duì)土地評(píng)價(jià)的指導(dǎo)作用

⒈