關(guān)于成立物業(yè)管理公司的可行性報告

...wd......wd......wd...關(guān)于成立物業(yè)責(zé)任的可行性分析報告分析人：2015年11月04日

目錄TOC\o"1-3"\h\u12949一、工程市場背景1555二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析111897三、工程建設(shè)的必要性2296463.1成立物業(yè)責(zé)任的必要性2129933.2成立物業(yè)責(zé)任對明晰股權(quán)的重要意義3163893.3成立物業(yè)責(zé)任的前景展望55393四、物業(yè)責(zé)任的組建模式及投資方式6199234.1物業(yè)責(zé)任的組建模式6124304.2工程的基本概況78444.3公司投資方案729807五、物業(yè)責(zé)任的管理方式757255.1董事會對物業(yè)責(zé)任的管理7318075.2物業(yè)責(zé)任的日常管理89354六、投資估算和資金籌措1199916.1本次經(jīng)濟測算范圍11209656.2投資估算范圍1233236.3資金籌措1228821七、風(fēng)險初評分析及對策12285147.1經(jīng)營風(fēng)險及對策12321547.2財務(wù)風(fēng)險及對策13237507.3宏觀層面防范建議：從長遠(yuǎn)的眼光追求工程未來升值。1325783八、結(jié)論14工程市場背景商業(yè)地產(chǎn)是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，每一個環(huán)節(jié)之間都有著嚴(yán)密的聯(lián)系。隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨劇烈，工程經(jīng)營難度的逐步加大，我們越來越認(rèn)識到通過物業(yè)責(zé)任這一平臺對商業(yè)地產(chǎn)工程進展統(tǒng)一的商業(yè)籌劃、運營規(guī)劃〔包括市場包裝、銷售推廣、商鋪銷售到招商、運營管理〕的重要性。局部商業(yè)地產(chǎn)商依托現(xiàn)有資源紛紛自建物業(yè)責(zé)任，負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)商業(yè)工程的市場研判、規(guī)劃、開展物業(yè)銷售、前期及中期招商、租賃及后期營運推廣、經(jīng)營管理及物業(yè)管理工作，確保工程成功招商、順利開業(yè)、正常運營，完成公司下達的銷售、招商、營運任務(wù)。企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析近幾年樓市在新政的影響下，市場進入一個觀望的階段，而越來越多的消費者，放棄了以前價格低就好的舊觀念，開場注重后期的物業(yè)服務(wù)。現(xiàn)行市場讓許多本來要選擇進駐的商戶選擇了觀望，但也有許多經(jīng)營者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度非同一般。他們會覺得后續(xù)的服務(wù)能使得他們的經(jīng)營活動更加貼心和完美，與此同時，品質(zhì)服務(wù)也逐漸成為眾多商戶關(guān)注的一局部，成為商戶選擇進駐的重要因素。近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的開展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的公布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了開展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著開展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，人們對居住質(zhì)量的要求越來越高，物業(yè)管理被提到了越來越重要的地位。杭州下沙作為一個宜學(xué)、宜業(yè)、宜居的城市，各類商業(yè)綜合體近幾年開展非常快，對物業(yè)服務(wù)給物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的開展提供了很大的空間。工程建設(shè)的必要性3.1成立物業(yè)責(zé)任的必要性商業(yè)地產(chǎn)價值的價值提升要靠優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)來實現(xiàn)，成立物業(yè)責(zé)任的主要目的在于打造企業(yè)自己的專業(yè)平臺，培養(yǎng)專業(yè)隊伍，同時優(yōu)化資源配置，培育和提升投資公司的核心競爭力，增強可持續(xù)開展的能力。主要有以下幾方面積極作用：1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈，提高商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃、運營能力對于商業(yè)地產(chǎn)工程而言，就該工程，現(xiàn)存在較大缺陷，利潤空間有限。而如果只是把商業(yè)地產(chǎn)運營簡單理解為把物業(yè)管理，期望能盡早退出工程另謀開展。往往會導(dǎo)致工程操作難度加大、風(fēng)險增加，甚至出現(xiàn)了爛尾樓、空置和死盤。目前商業(yè)地產(chǎn)如萬科等大品牌商業(yè)綜合體普遍成立了附屬物業(yè)責(zé)任，通過專業(yè)物業(yè)管理的開展，完成商業(yè)招商和經(jīng)營。同時，設(shè)立物業(yè)責(zé)任，在商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，單一的為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，負(fù)責(zé)為企業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進展功能及市場定位建議、執(zhí)行租售、運營管理、日常管理等工作，可以有效整合商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等商業(yè)地產(chǎn)工程經(jīng)營管理相關(guān)專業(yè)能力，保證商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃、運營的完整性和專業(yè)性，提升企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)工程進展全案把控的能力，有效降低企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)工程在招商、營銷籌劃、資本運營、商業(yè)運營的顧慮，有利于提升企業(yè)的工程運作實力和綜合競爭力，獲得長期的運營收益和品牌價值提升。２、有利于提升品牌價值，提高企業(yè)工程物業(yè)價值物業(yè)責(zé)任的設(shè)立，符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)工程運作規(guī)律，將使工程商業(yè)地產(chǎn)的運營更加專業(yè)化，從而提升工程的經(jīng)營效益及品牌價值，實現(xiàn)工程的經(jīng)濟收益和物業(yè)價值的提升，并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略開展的需要服務(wù)。3、專職處理商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)問題，主動為企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在銷售、招商、營運、管理過程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及到大量的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險。通過物業(yè)責(zé)任對物業(yè)進展運營，可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān)系，處理可能發(fā)生的各種問題，防止企業(yè)直接面對工程物業(yè)管理與運營中存在的各種風(fēng)險和不良影響的情況下。4、有利于打造專業(yè)管理團隊，為企業(yè)儲藏相關(guān)專業(yè)人才資源和運作經(jīng)歷?，F(xiàn)階段市場上的商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力開展商業(yè)地產(chǎn)工程，除了“引進人才〞之外，培養(yǎng)自己的商業(yè)地產(chǎn)人才勢在必行。通過物業(yè)責(zé)任的組建，不斷通過工程實操積累經(jīng)歷，才更鍛煉員工在商業(yè)地產(chǎn)工程招商、運營、管理方面的把握力與判斷力，培養(yǎng)屬于自己的人才。3.2成立物業(yè)責(zé)任對明晰股權(quán)的重要意義1、成立物業(yè)責(zé)任可使得該工程股權(quán)清晰化，改善股東互相依賴，在位而不作為，企業(yè)內(nèi)部人浮于事的現(xiàn)狀，防止企業(yè)資產(chǎn)縮水；2、成立的物業(yè)責(zé)任可定義嚴(yán)格的制度，使企業(yè)上下統(tǒng)一思想，提高職工執(zhí)行力，最大限度地防止物料浪費，維修、維保費用逐年增加的可能性；3、成立的物業(yè)責(zé)任可以從基本上影響企業(yè)收益增減，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量獲得大幅度提高，防止物產(chǎn)價值縮水的嚴(yán)重后果。一個好的物業(yè)責(zé)任能夠提高商業(yè)地產(chǎn)工程整體價值，明確股權(quán)歸屬不僅可有效挽回收益流失，也可防止物產(chǎn)進一步縮水。綜上所述，具體到本工程：①工程現(xiàn)狀本工程物業(yè)條件較陳舊，各方面都需要修繕，設(shè)施、設(shè)備及消防系統(tǒng)均到了疲勞期，有些局部已經(jīng)在“帶病〞工作，如不能進展科學(xué)的管理，該工程的價值將大幅度下降，后期投入也將大幅攀升。因此，建立股權(quán)清晰的物業(yè)責(zé)任，適時地進展股權(quán)析產(chǎn)是該工程的唯一出路。成立物業(yè)責(zé)任可有效防止現(xiàn)有運作模式造成的人力浪費、物力浪費、收益消失等危害。另外，物業(yè)公司成立初期可對工程進展詳細(xì)深入的析產(chǎn)。但是，析產(chǎn)只能是將現(xiàn)有面積〔除公共局部以外〕進展析產(chǎn)。在析產(chǎn)過程中，中央空調(diào)、客梯、手扶梯、配電、水、公共通道及法律要求不能分割的局部不能析產(chǎn)。②經(jīng)營難度以現(xiàn)有模式運作必然造成人力浪費、物力浪費和收益消失這三大浪費。①人力浪費最突出的情況是，沒有將適宜的人放在適宜的崗位上，管理的各個模塊沒有有效整合，員工的崗位職責(zé)不明確，工作量不飽和，造成人浮于事，達不到人崗匹配的最基本要求；②企業(yè)關(guān)鍵物資被挪用或閑置，沒有被利用在關(guān)鍵事項中，造成物力資源被浪費；③企業(yè)各項浪費嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)正常收益縮水甚至消失，企業(yè)進入惡性循環(huán)。3.3成立物業(yè)責(zé)任的前景展望從市場角度看，中國現(xiàn)代商業(yè)開展面臨全所未有的機遇和挑戰(zhàn)，設(shè)立物業(yè)責(zé)任具有良好的經(jīng)濟效益，前景看好在經(jīng)濟全球化和信息化的推動下，現(xiàn)代商業(yè)的核心是以現(xiàn)代科技、管理和信息技術(shù)為支撐的綜合商業(yè)服務(wù)。而以服務(wù)業(yè)為核心的現(xiàn)代商業(yè)已開展成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部。中國憑借其區(qū)位優(yōu)勢和自身經(jīng)濟的開展基礎(chǔ)，較早地制定了區(qū)域中心城市的開展戰(zhàn)略，率先將開展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟持續(xù)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過幾年的快速開展，我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已駛上了高速開展的快車道。隨著城市商業(yè)的開展，必將帶來對集中式商場、國際級寫字間、高端酒店等商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模需求，工程的建立將改善周邊區(qū)域的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施較為落后的局面，有著巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。企業(yè)成立專業(yè)的物業(yè)責(zé)任，通過工程招商、運營和管理過程嚴(yán)密銜接，立足于運營管理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在為企業(yè)公司帶來一定經(jīng)濟效益的同時，也將打造一支專業(yè)的商業(yè)運營、物業(yè)管理精英團隊。物業(yè)責(zé)任的組建模式及投資方式4.1物業(yè)責(zé)任的組建模式由原股東出資組建物業(yè)管理有限責(zé)任公司，出資具體數(shù)額由董事會決定，但出資總資本以不超過500萬為宜。建議物業(yè)責(zé)任組織架構(gòu)為其中物業(yè)安保部負(fù)責(zé)保潔和警衛(wèi)的管理，但建議保潔和警衛(wèi)采取外包形式，以降低管理難度和法律風(fēng)險。財務(wù)稽核部由董事會直接任命，配合物業(yè)責(zé)任各項工作，向總經(jīng)理提供必要財務(wù)報表和數(shù)據(jù)。4.2工程的基本概況工程經(jīng)營面積為1.8萬平方米，每年預(yù)算600萬的費用支出為宜〔人力本錢、維修、維保等費用〕。4.3公司投資方案三位股東按48%、32%和20%比例出資，成立董事會。作為物業(yè)公司的出資方，董事會對物業(yè)責(zé)任具有決策權(quán)。物業(yè)責(zé)任的管理方式由三位股東按產(chǎn)權(quán)比例進展出資成立的物業(yè)管理有限責(zé)任公司，公司將在董事會領(lǐng)導(dǎo)下進開展工作。董事會對物業(yè)公司各項方向性決策具有絕對的權(quán)力，但物業(yè)公司也具有其日常管理權(quán)力。由于三股東同時又是業(yè)主，在日常管理中，股東作為業(yè)主單位，必須服從物業(yè)公司的管理。5.1董事會對物業(yè)責(zé)任的管理董事會不能參與物業(yè)責(zé)任的日常管理，但對其重大決策享有決定權(quán)。物業(yè)責(zé)任及董事會各自的權(quán)限可參照以下圖所示：類別序號授權(quán)事項下屬公司職能部門總經(jīng)理董事會備注方案管理1年度、季度經(jīng)營方案編制及調(diào)整負(fù)責(zé)審核審核經(jīng)營方案由下屬公司負(fù)責(zé)歸納管理，經(jīng)董事會批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行員工聘免2下屬公司總經(jīng)理的聘免審核公司總經(jīng)理提名，董事會審批確定3總監(jiān)、副總經(jīng)理職位聘免負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)下屬公司提名，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，由下屬公司下文任命4總監(jiān)〔不含〕以下人員聘免負(fù)責(zé)備案、審核批準(zhǔn)5公司財務(wù)負(fù)責(zé)人委派總部委派，董事會批準(zhǔn)6財務(wù)管理人員聘免負(fù)責(zé)審核董事會批準(zhǔn)薪資福利7薪酬方案及福利制度的制定負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)8員工獎勵方案負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)9節(jié)日促銷、日常采購負(fù)責(zé)審核3萬以上，批準(zhǔn)3萬以上需董事會批準(zhǔn)組織管理10組織架構(gòu)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)11定崗定編方案負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會批準(zhǔn)財務(wù)管理12財務(wù)預(yù)算負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)13資金方案編制及調(diào)整負(fù)責(zé)審核審核年度、季度資金方案需董事會批準(zhǔn)14融資配合負(fù)責(zé)審核董事會批準(zhǔn)15財務(wù)管理制度負(fù)責(zé)審核審核董事會批準(zhǔn)物業(yè)工程16改進維修、維保、裝修負(fù)責(zé)審核3萬以下，批準(zhǔn)3萬以上需董事會批準(zhǔn)5.2物業(yè)責(zé)任的日常管理物業(yè)責(zé)任建議設(shè)立總經(jīng)辦、物業(yè)安保部、現(xiàn)管部、招商部和人力資源部幾個部門，其中總經(jīng)辦分管采購和企劃，物業(yè)安保部包含保潔、警衛(wèi)、中控、維修、配電、工程，人力資源局部管行政，具體的組織構(gòu)造圖如下：其中，保潔和警衛(wèi)建議外包，僅保存一個主管人員。根據(jù)以上組織構(gòu)造圖，建議成立共61人的物業(yè)責(zé)任。投資估算和資金籌措6.1本次經(jīng)濟測算范圍本工程主要為成立商業(yè)管理公司，不涉及建設(shè)內(nèi)容，前期主要投資為人員投資。參考當(dāng)前絕大多數(shù)商業(yè)公司注冊資本金在200-1000萬區(qū)間，根據(jù)工程投資估算，建議本物業(yè)責(zé)任的注冊資本金取上限為人民幣500萬元。6.2投資估算范圍工程投資估算范圍主要包括以下內(nèi)容：1.成立公司的人員工資及社保福利費用；2.公司開辦費用；3.管理費用；4.購置商務(wù)車5.購置電腦、復(fù)印機、打印機；6.推廣費用；7.稅費6.3資金籌措物業(yè)責(zé)任由董事會以自有資金注資的方式設(shè)立。風(fēng)險初評分析及對策7.1經(jīng)營風(fēng)險及對策1、運營團隊業(yè)務(wù)不擅長，管理不善的風(fēng)險。物業(yè)責(zé)任的建設(shè)以及運營模式屬于企業(yè)內(nèi)部首次，缺乏相應(yīng)管理經(jīng)歷，因此在團隊組建