房地產(chǎn)投發(fā)崗培訓(xùn)教學(xué)課件

房地產(chǎn)項目投資概論目錄第一部分產(chǎn)業(yè)特征分析第二部分如何選擇項目第三部分項目投資決策第四部分項目在于操作區(qū)域性產(chǎn)業(yè)特征分析周期性復(fù)雜性房地產(chǎn)具有不可移動性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動性,房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市高風(fēng)險性內(nèi)部的不同地區(qū)之間,房地產(chǎn)的市場條件和價格水平都會大相徑庭。+由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn),我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時須充分了解當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會、文化、法規(guī)等各方面情況項目運(yùn)作中外部政策環(huán)境、行政審批環(huán)境、內(nèi)部供應(yīng)鏈都有區(qū)域?qū)傩?、市場也具有區(qū)域?qū)傩?。區(qū)域性+房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性,其周其期性變化的基本規(guī)律也是:繁榮一調(diào)整一衰退一蕭條一復(fù)復(fù)雜性蘇一繁榮。高風(fēng)險性+房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系,國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。+因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢,了解房地產(chǎn)市場的周期,從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向區(qū)域性+房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品,也是周期性人們最重視,最珍惜、最具體的財產(chǎn)復(fù)雜性+特許經(jīng)營特征明顯高風(fēng)險性+房地產(chǎn)項目從項目論證、獲取、建設(shè)、交易過程復(fù)雜。僅營銷就有230個節(jié)點(diǎn),工程建設(shè)500過個三級節(jié)點(diǎn)+做每一個項目都是做全新的事情,區(qū)域性方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至周期性幾十億,投入數(shù)額巨大復(fù)雜性另方面,房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長,巨額資金投入在未來幾高風(fēng)險性年才能開始得到回報。如遇到市場不景氣,則難以退出市場。+此外,房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響特別是在我國,由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色,更容易受到政策的影響。目錄第一部分產(chǎn)業(yè)特征分析第二部分如何選擇項目第三部分項目投資決策第四部分項目在于操作看區(qū)位如何選擇項目看場地條件看規(guī)劃條件+土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料,一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,我們必須不看交易方式斷地尋找土地,發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會?？锤犊罘绞娇磪^(qū)位+不同的地段所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境,決定了該地段附近的看場地條件市場需求和消費(fèi)特征?？匆?guī)劃條件在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展時期因為中心區(qū)域人口多,需求大。同時目前看交易方式市場的購買者多為自住型,自住型需求一般都要求設(shè)施配套,交通方便,工作生活方便,這些條件多在城市中心才能滿足。+雖然宗地的自然地理位置是不變的,但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展完善,城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會發(fā)生變化。區(qū)位,不僅僅是一個自然地理概念,還是一個經(jīng)濟(jì)地理交通地理和人文地理概念看區(qū)位+如果說地段是大前提,那么場地則是小前提。場地條看場地條件件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等?？匆?guī)劃條件+場地是否拆遷完畢,如果未拆遷完畢,項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素