2020天津大悅城悅府樓營(yíng)銷策略方案pppt課件

1、1本體分析13 價(jià)格策略推售策略2 競(jìng)品分析4 營(yíng)銷推廣策略第一部分 房號(hào)房號(hào)面積面積狀態(tài)狀態(tài)房號(hào)房號(hào)面積面積狀態(tài)狀態(tài)房號(hào)房號(hào)面積面積狀態(tài)狀態(tài)房號(hào)房號(hào)面積面積狀態(tài)狀態(tài)1-190189未售未售1-190289.14未售未售1-190489.5簽約簽約1-1905144.14未售未售1-180189未售未售1-180289.14未售未售1-180489.5未售未售1-1805144.14未售未售1-170189認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-170289.14未售未售1-170489.5認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-1705144.14認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-160189簽約簽約1-160289.14未售未售1-160489.5簽約簽約1-160

2、5144.14未售未售1-150189銷控銷控12.4.26工程抵款）工程抵款）1-150289.14未售未售1-150489.5認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-1505144.14未售未售1-140189未售未售1-140289.14簽約簽約1-140489.5未售未售1-1405144.14未售未售1-130189未售未售1-130289.14未售未售1-130489.5未售未售1-1305144.14未售未售1-120189未售未售1-120289.14簽約簽約1-120489.5簽約簽約1-1205144.14認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-110189未售未售1-110289.14未售未售1-110489.5未售未售1-1

3、105144.14未售未售1-100189認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-100289.14認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-100489.5未售未售1-1005144.14未售未售1-90189簽約簽約1-90289.14簽約簽約1-90489.5簽約簽約1-905144.14未售未售1-80189未售未售1-80289.14認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1-80489.5未售未售1-805144.14未售未售1-70189未售未售1-70289.14簽約簽約1-70489.5未售未售1-705144.14未售未售1-60189未售未售1-60289.14未售未售1-60489.5未售未售1-605144.14未售未售1-50189未售未售1-50289

4、.14簽約簽約1-50489.5未售未售1-505144.14未售未售1-40189未售未售1-40289.14簽約簽約1-40489.5未售未售1-405144.14未售未售1-30189未售未售1-30289.14未售未售1-30489.5未售未售1-305144.14未售未售1-20189未售未售1-20289.14未售未售1-20489.5未售未售1-205144.14未售未售1-103144.14未售未售住宅1#樓剩余房源梳理目前可售房源目前可售房源61套，面積套，面積6485.34平米平米01戶型89m02戶型89m04戶型89m05戶型144m鐵角戶型，目前二室戶型中剩余量最大，

5、市場(chǎng)客戶接受度較低，因此該戶型價(jià)格適當(dāng)下調(diào)，提升產(chǎn)品性價(jià)比。銀角戶型，目前二室戶型中剩余量最小，市場(chǎng)客戶接受度較高，因此該戶型作為價(jià)格標(biāo)桿，提升1#整體均價(jià)。中戶戶型，目前二室戶型中剩余量最小，市場(chǎng)客戶接受度較高，保證均好性價(jià)格進(jìn)行銷售金角戶型，目前該戶型剩余最多，主要原因在于戶型面積過(guò)大，總房款較高，且有遮擋，因此適當(dāng)調(diào)整該戶型價(jià)格住宅1#樓剩余房源分析結(jié)論目前1#一室戶型已銷售完畢，主要由于戶型差價(jià)較小，未能有效進(jìn)行價(jià)格杠桿擠壓，導(dǎo)致戶型去化不均勻，因此本次價(jià)格調(diào)整應(yīng)有效利用差價(jià)進(jìn)行戶型擠壓，做到戶型均勻去化。住宅2#樓銷售分析2#2#號(hào)樓裝戶情況號(hào)樓裝戶情況房號(hào)房號(hào)房號(hào)房號(hào)房號(hào)房號(hào)房號(hào)房

6、號(hào)房號(hào)房號(hào)90m90m57m57m71m71m131m131m88m88m26012601260226022603260326042604260526052501250125022502250325032504250425052505240124012402240224032403240424042405240523012301230223022303230323042304230523052201220122022202220322032204220422052205210121012102210221032103210421042105210520192019201920192019201

7、920192019201920191901190119021902190319031904190419051905180118011802180218031803180418041805180517011701170217021703170317041704170517051601160116021602160316031604160416051605150115011502150215031503150415041505150514011401140214021403140314041404140514051301130113021302130313031304130413051305120

8、112011202120212031203120412041205120511011101110211021103110311041104110511051001100110021002100310031004100410051005901901902902903903904904905905801801802802803803804804805805701701702702703703704704705705601601602602603603604604605605501501502502503503504504505505401401402402403403404404405405301

9、301302302303303304304305305201201202202203203204204205205101101102102103103104104105105開盤當(dāng)日銷售狀況分析02戶型71m最先去化完畢，總房款較低；04戶型131m再次去化完畢，單價(jià)起到?jīng)Q定性作用；02戶型57m有剩余，主要由于單價(jià)較高，且居住性較低；鑒于2#的產(chǎn)品去化速度考慮，客戶對(duì)居住性要求較高，且對(duì)總房款的敏感性較高。因此對(duì)于1#應(yīng)有效利用價(jià)格杠桿擠壓各個(gè)戶型的均勻去化；戶型思源尚達(dá)信合計(jì)一室（60-70平米）404兩室（90平米左右）171734三室（130144平米）549合計(jì)262147住宅2#樓

10、排卡客戶戶型意向梳理住宅2#樓排卡未退客戶和退卡但可等待的客戶戶型意向以兩室需求為主，三室需求量較少，將成為下一步銷售難點(diǎn)。第三部分 競(jìng)品地圖項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，競(jìng)品項(xiàng)目較多，主要包括九州國(guó)際、新匯華庭、大都會(huì)、都會(huì)軒、保利香檳國(guó)際。中糧大悅城九州國(guó)際都會(huì)軒大都會(huì)新匯華庭南開和平競(jìng)品成交分析3月推售6號(hào)樓樓王成交均價(jià)18700元/，折合贈(zèng)送面積后成交均價(jià)17000元/8月4日加推住宅170套，當(dāng)天成交80套，成交均價(jià)18200元/現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，主打藍(lán)印、學(xué)區(qū)牌，每戶均有贈(zèng)送面積，近期借力電商渠道加推，與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)品成交分析新匯華庭7月21日加推1#， 2梯4戶，33層到頂，共132

11、套房源，當(dāng)日去化120套，去化率91%自6月以后隨著市場(chǎng)的積淀，項(xiàng)目均價(jià)不斷上漲并趨于平穩(wěn)。競(jìng)品成交分析近期電商渠道合作主推120-260精裝產(chǎn)品，成交量有所下滑該項(xiàng)目已成為天津市中心標(biāo)桿項(xiàng)目，已樹立良好的市場(chǎng)口碑，價(jià)格基本平穩(wěn)。競(jìng)品成交分析都會(huì)軒6月份小戶型售罄，7月起全面出售大戶型產(chǎn)品，成交均價(jià)開始下降1、目前項(xiàng)目周邊競(jìng)品較多，但是除九州國(guó)際8月份加推銷售量增加以外，各個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的成交量均呈下降趨勢(shì)！2、9月17日-9月23日第三周，成交量持續(xù)下降，環(huán)比下降8.12%，優(yōu)惠促銷及優(yōu)質(zhì)房源的推出成為市場(chǎng)主旋律！3、預(yù)計(jì)2019年第四季度市場(chǎng)情況平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)反彈，因此項(xiàng)目應(yīng)抓住機(jī)會(huì)以穩(wěn)健

12、的價(jià)格推售新貨！金九銀十已不再！金九銀十已不再！第四部分 住宅1#樓樓層調(diào)整策略未售房源：包括認(rèn)購(gòu)未簽約+未認(rèn)購(gòu)的房源樓層差價(jià)樓層差價(jià)累積樓層-700 -250 19-40 450 1840 490 1740 450 1640 410 1540 370 1440 330 1340 290 1240 250 1130 210 1030 180 930 150 830 120 730 90 630 60 530 30 40 0 350 50 2-350 -300 1基準(zhǔn)層首層，但僅144平米有房，其他戶型首層無(wú)房整體趨勢(shì)越高越貴，到次頂層和頂層時(shí)開始下降10層以上層差價(jià)40元/平米10層以下層差價(jià)

13、30元/平米頂層銷售難度較大，需大幅下調(diào)價(jià)格。建議頂層和次頂層的總款差價(jià)：兩室保持在6萬(wàn)元左右，三室保持在10萬(wàn)元左右樓層策略：以3層為基準(zhǔn)樓層；各樓層差價(jià)不建議過(guò)大，保持在30-50元/平米，特殊樓層除外；二層具有景觀優(yōu)勢(shì)，因此價(jià)格略高；首層僅144平米有房源，面積偏大，且受干擾較大，因此下調(diào)價(jià)格350元/平米，使得首層總款比二層低5萬(wàn)元左右。住宅1#樓戶型價(jià)格調(diào)整方案策略核心方向：下調(diào)三室戶型價(jià)格，由其他所有未售戶型分?jǐn)傉{(diào)整策略：下調(diào)144平米三室戶型差，與基準(zhǔn)戶型形成300元/平米差價(jià)，即比基準(zhǔn)戶型89平米同樓層單價(jià)低300元/平米。調(diào)整原因：144平米面積大、總款高，遮擋嚴(yán)重，意向客戶

14、較少，因此下調(diào)單價(jià)以降低總款，同時(shí)可為銷售員擠壓該戶型銷售提供說(shuō)辭口徑，即該戶型面積大，但單價(jià)低。144.14平米三室17478元/平米30089平米兩室17794元/平米089.14平米兩室19019元/平米+120067.64平米一室20468已售罄89.5平米兩室）18515元/平米+700調(diào)整前調(diào)整后總款差價(jià)10.7萬(wàn)元總款差價(jià)4.5萬(wàn)元總款差價(jià)6.3萬(wàn)元住宅1#樓價(jià)格調(diào)整策略住宅1#樓價(jià)格調(diào)整結(jié)果戶型指標(biāo)01020405合計(jì)面積8989.1489.5144.14未售面積（含認(rèn)購(gòu)未簽約）面積14241069.6812532738.666485.34簽約均價(jià)均價(jià)17794 19019 18515 17478 18002 總款（萬(wàn)元）2533.83 2034.44 2319.934786.60 11674.80簽約總款最高價(jià)（萬(wàn)元）160.65 171.95 167.81 256.43 _簽約總款最低價(jià)