廣告策劃-東方名都

‖執(zhí)行思路‖開盤背景過去兩年，因未正式取得預(yù)售證，造成項目在市場中處于不利地位尤其是給部分意向客戶帶來了不安——————————————————————————————目的效果重新建立新形象，樹立起市場和意向客戶的信心和好感實現(xiàn)良好開局并達到良好口碑傳播效應(yīng)——————————————————————————————策略思路首先從原來意向客戶突破，針對意向客戶啟動“特別開盤”計劃以“感恩”的情感營銷和“產(chǎn)品”的獨特價值重塑項目的形象和價值，重新贏得市場的信賴和支持執(zhí)行難點1.——如何交代項目拖延了兩年的時間？2.——如何挽回市場和意向客戶的信心？3.——如何有效順利啟動圓滿開盤計劃？解決之道從以下四方面入手1.——建立項目新形象，形成新感受，借兩年時間強調(diào)精雕細琢的品質(zhì)2.——以特別感恩開盤，同時送出大禮，專門彌補他們，拉近情感溝通3.——挖掘他們當初選擇項目的心理，以最恰當?shù)睦碛芍С炙麄兊男睦?.——挖掘項目自身產(chǎn)品的獨特價值，證明他們的選擇和堅持是正確的‖執(zhí)行策略‖推廣緊扣兩大核心情感營銷體驗營銷營銷手法特別感恩開盤獨創(chuàng)產(chǎn)品價值推廣手法Ⅰ.形象感染力‖重塑符合市場趨勢、客戶需求、產(chǎn)品優(yōu)勢的新形象和新感受Ⅱ.品質(zhì)支撐力‖提升并強化產(chǎn)品獨特利益點，展現(xiàn)高品質(zhì)促成購買拉動

Ⅲ.價值打動力‖直面市場，直接高性價比的硬購買力輸出，高價值促成購買表現(xiàn)聚合“三力”形象感染力Ⅰ產(chǎn)品形象重塑還是就“上層別墅”？從獨創(chuàng)性看產(chǎn)品形象重塑的必要性外形看來，戶型空間類似于把獨立別墅疊加在一起，但它又不是簡單的疊加建筑其內(nèi)部空間科學糅合錯層、躍式、復(fù)式的空間美學，同時具有別墅元素有陸空雙花園，同時帶有夾層空間，空間造型豐富是一種綜合情景洋房與別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的私密生活空間在經(jīng)歷了兩年的市場檢驗，可以說依然是目前廣州市場中絕版的產(chǎn)品其設(shè)計超前性和獨特性展示了超強的生命力突出“絕版”的“高層別墅”從吸引力看產(chǎn)品形象重塑的必要性原來的“上層別墅”對老客戶而言，沒有市場新鮮感現(xiàn)在是一個轉(zhuǎn)變的時機，應(yīng)當借產(chǎn)品概念重新包裝，激發(fā)客戶的興趣同時增加產(chǎn)品自身的吸引力和強化市場的新價值同時，產(chǎn)品從“上層別墅”轉(zhuǎn)換新的概念包裝必須更貼切體現(xiàn)產(chǎn)品的居住形態(tài)，具有別墅般的居住感受提升產(chǎn)品形象和獨特價值，為開盤推廣奠定高價值的性價比優(yōu)勢此外，還要有利于后期的產(chǎn)品線的整體延續(xù)性和形象提升突出“別墅般”生活“享受”獨創(chuàng)疊起來的“高層別墅”+體驗別墅般生活享受一個新形象的產(chǎn)品疊墅新一代住宅典范之作項目形象重塑還是就“廣園東別墅區(qū)上層建筑”？從廣園東翡翠綠洲、鳳凰城、湖山國際到新塘新世界、現(xiàn)代城、順欣花園再到增城的荔湖城、恒大山水城等皆稱東廣州樓盤東廣州成為置業(yè)熱點板塊和方向而項目處于廣園東繁華段與新塘新城市中軸，緊鄰地鐵5/9號線規(guī)劃口岸

隨著城市化進程深化，市政配套日益成熟，東廣州城市核心雛形已初現(xiàn)從區(qū)位發(fā)展看項目形象重塑的必要性廣州城市“東進”，亞運2010年開始，擬投資210億元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)且周邊區(qū)域匯集國際頂尖配套，500強企業(yè)已進駐93家突出東廣州核心的城市生活從產(chǎn)品獨創(chuàng)性看項目形象重塑的必要性融合了洋房開闊的高度視野和別墅居住空間體驗突出新城市中央的獨創(chuàng)“疊墅”東廣州城市發(fā)展核心區(qū)+新塘新城市中軸+獨創(chuàng)“疊墅”一個新形象的東方名都東廣州都會中央疊墅東廣州‖借置業(yè)熱點板塊和城市發(fā)展方向，拉近目標消費的心里屬性定位都會中央‖東廣州新城市核心地位，突出與其它東廣州樓盤的地理比較優(yōu)勢疊墅‖最大化體現(xiàn)產(chǎn)品獨創(chuàng)特色，樹立排他性和唯一性的市場競爭優(yōu)勢品質(zhì)支撐力Ⅱ獨創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計國際大師執(zhí)筆廣園東·東方名都系國際知名建筑設(shè)計師冼劍雄先生親筆設(shè)計的少數(shù)住宅作品之一。他為了獨創(chuàng)出廣園東·東方名都的“疊墅”新居住形態(tài)，曾專門到過新加坡、美國、加拿大等海內(nèi)外著名住區(qū)考察，以最新的思考，全面深入融合了廣州新城市發(fā)展戰(zhàn)略，顛覆常規(guī)建筑設(shè)計思想，經(jīng)過大量創(chuàng)造性的工作，成為了超越經(jīng)典之作。A幾何空間復(fù)合建筑外立面低調(diào)奢華廣園東·東方名都的“疊墅”，尊重城市的自然生活，立足城市未來，以“幾何式”的建筑手法，科學糅合錯層、躍式、復(fù)式的空間美學，萃取別墅豪宅品質(zhì)精華，真正從都市精英的理想居住感受出發(fā)，獨創(chuàng)出藝術(shù)與居住同在的多元情趣空間。在兩年時光的精雕細琢中，如今更塑造出了別有風采的建筑氣質(zhì)。B4米層高“疊墅”罕見極致品質(zhì)空間精品、極品都是可以超越的，但廣園東·東方名都很多東西都是獨有的，最典型的就是開創(chuàng)4米層高的“疊墅”住宅。它通過錯層、躍式、復(fù)式的幾何空間變化，使客廳層高達至4米中空，比一般的客廳足足高出1米來，顯得更加開闊和氣派。同時，臥室和附送夾層也同時增高，令整個房子的空間最大化，更加舒適，并更顯豪華氣度。C立體水景互動園林融匯湖|溪|泉|瀑廣園東·東方名都社區(qū)首期半圍合弧形組團布局，超寬樓距的建筑，被20000多平方米的東南亞酒店式水榭坡地園林所環(huán)繞，5米多高的立體落差園林，起伏錯落，層次豐富。園林以水景為主體，流水、清溪、噴泉、疊瀑的水態(tài)兼觀賞性與實用性，覆蓋社區(qū)每一角落，與5-8米首層全架空層泛會所園林互動，形成一個多層次的品質(zhì)生活樂園。

D不是“首層架空”而是“首層全架空”

廣州多數(shù)樓盤的首層用作商業(yè)辦公，少數(shù)樓盤設(shè)首層部分架空，幾乎所有樓盤首層架空層的外圍被商鋪包圍堵住，讓“首層架空”虛有其名。廣園東·東方名都卻不然，不僅真正做到“首層架空”，而且是罕見的“首層全架空”，5-8米的高度全通透、視野無封閉、無遮攔，更花重金建成泛會所及園林綠化，讓其成為社區(qū)里的“休閑大客廳”。E下沉式國際街區(qū)設(shè)計讓人車完全分流從“疊墅”的空間超越，到“立體水景互動園林”的環(huán)境突破，再到“下沉式國際街區(qū)”居住體驗創(chuàng)新，廣園東·東方名都從外到內(nèi)，每一處都從業(yè)主的優(yōu)越居住感受出發(fā)。為了出行方便，進行人車分流規(guī)劃；為了園林通透，把商業(yè)街全部建在首層架空層下面；為了購物自由，下沉式商業(yè)街環(huán)城而建。這一切，都是來之不易。F水上國際會所奢華于物更在于心廣園東·東方名都重金打造了水上藍鉆國際會所，是因為深信在此居住者，不僅重視物質(zhì)的富足，更珍視精神境界的修養(yǎng)。以國際先進理念設(shè)計的國際會所，集康體、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，不僅全方位滿足業(yè)主需求，與之相伴的更是無上的品位和藝術(shù)。并且，還將在社區(qū)創(chuàng)建一所國際雙語幼兒園，為孩子的成長和未來著想。

G特邀國際著名管家Savills為您服務(wù)

廣園東·東方名都聯(lián)手世界公認的物業(yè)服務(wù)公司巨頭第一太平戴維斯（Savills），提供與國際標準同步的全方位尊貴貼心服務(wù)。社區(qū)全封閉式管理，全天24小時，一年365天無間斷，分秒無間斷、服務(wù)無盲區(qū)，將依照業(yè)主的個人品位和需要打點一切。H價值打動力Ⅲ這兩年我們做什么去了廣園東·東方名都兩|年|時|光釀|造|的|醇|厚『疊墅』價值獨一無二

廣園東·東方名都的兩年釀造價值更厚重超越經(jīng)典時間已證明一切?！蔼殑?chuàng)『疊墅』新一代住宅典范之作。”『疊墅』品質(zhì)獨一無二

廣園東·東方名都的兩年磨礪品質(zhì)更精細一切只為感恩。“豪宅標準是『疊墅』的普通標準?！薄函B墅』細節(jié)獨一無二

廣園東·東方名都的兩年深耕一切更完美只因一路有您。“我們深知沒有細節(jié)就沒有『疊墅』?！?/p>

拿什么打動你感動你廣園東·東方名都特|別|邀|請感|恩|獻|給|你沒有您，我們做不到！特別感恩開盤一切惟您專享感恩行動1：特設(shè)感恩開盤，第一批專場享受特權(quán)優(yōu)先選房。感恩行動2：成本底價特別發(fā)售，僅限曾登記的老客戶特享。感恩行動3：特送1600元/㎡精致裝修，全面升級居住品質(zhì)。感恩行動4：獲本函邀請的貴賓，購房額外享受一萬元紅包。時光釀造的醇厚廣園東·東方名都原創(chuàng)『疊墅』，謹獻給執(zhí)著與堅持夢想的您2009年元旦|特別感恩開盤開盤主題廣園東東方名都97－156㎡獨創(chuàng)疊墅，感恩登場，完美上市東廣州都會中央‖緊鄰地鐵5/9號線規(guī)劃口岸下沉式國際街區(qū)‖立體水景互動園林‖獨創(chuàng)疊墅大空間‖陸空雙花園景觀首層5-8米全架空‖水上國際會所‖特邀國際著名管家Savills為您服務(wù)銷售信息‖表現(xiàn)執(zhí)行‖邀請函、封套沒有您，我們做不到！我們心中尊敬的__________女士/先生：非常感謝您這兩年來，給予我們廣園東·東方名都無比珍貴的理解和支持！在最容易被遺忘的時刻，是您的關(guān)注給予了我們最溫暖、最直接的力量，讓我們更加堅決信念，誓把廣園東·東方名都建造成為東廣州真正最有價值的生活家園。在經(jīng)歷了700多個不尋常的日日夜夜后，此刻，我們內(nèi)心充滿了感恩，同時也因磨礪而精細了廣園東·東方名都的品質(zhì)。一路走來，我們感謝您和您家人的寬容、耐心、和堅持，沒有您，我們做不到！新年來即，盡管我們難以言表內(nèi)心對您的感謝，但廣園東·東方名都的2021年元旦特別感恩開盤，卻是我們內(nèi)心深處最著力的表達。我們真誠邀請并期待著您，現(xiàn)場走走，仔細看看，現(xiàn)在不一樣了，變化也大了，無論從外在感觀還是到內(nèi)在細節(jié)，您一定會有新的發(fā)現(xiàn)，我們不敢輕言讓您驚喜，但我們相信您會感動！因為我們的心在感恩！再次向我們心中尊敬的您表達謝意！祝福您和您家人的幸福、健康、美滿！

總經(jīng)理_________________廣園東·東方名都廣州盈毅房地產(chǎn)DM樓書手機信息尊敬的__________先生〔女士〕：感謝您給予廣園東·東方名都無比珍貴的理解和支持！盡管難以言表，但我們內(nèi)心充滿了感恩，新年來即，東方名都即于2021年元旦特別感恩開盤，回饋您的厚愛！真誠邀請并期待您再次光臨不一樣的東方名都。祝福您和家人幸福、健康、美滿！東方名都總經(jīng)理________敬邀現(xiàn)場會所門口超大展板主題（尺寸應(yīng)該要6米高，寬要30米左右，要大，吸引路人）時光釀造的醇厚廣園東·東方名都原創(chuàng)『疊墅』，謹獻給執(zhí)著與堅持夢想的您2009年元旦|特別感恩開盤會所大門上端玻璃窗噴畫主題1：廣園東·東方名都主題2：感謝主題3：感激主題4：感恩會所洽談區(qū)展板1.促銷展板——主題廣園東東方名都97－156㎡獨創(chuàng)疊墅，感恩登場，完美上市東廣州都會中央‖緊鄰地鐵5/9號線規(guī)劃口岸下沉式國際街區(qū)‖立體水景互動園林‖獨創(chuàng)疊墅大空間‖陸空雙花園景觀首層5-8米全架空‖水上國際會所‖特邀國際著名管家Savills為您服務(wù)特別感恩開盤一切惟您專享感恩行動1：特設(shè)感恩開盤，第一批專場享受特權(quán)優(yōu)先選房。感恩行動2：成本底價特別發(fā)售，僅限曾登記的老客戶特享。感恩行動3：特送1600元/㎡精致裝修，全面升級居住品質(zhì)。會所洽談區(qū)展板2.形象展板第一塊——主題“獨創(chuàng)『疊墅』，新一代住宅典范之作。”——廣園東·東方名都的兩年釀造，價值更厚重，超越經(jīng)典，時間已證明一切。（圖片）A.產(chǎn)品獨創(chuàng)設(shè)計國際大師親筆廣園東·東方名都系國際知名建筑設(shè)計師冼劍雄先生親筆設(shè)計的少數(shù)住宅作品之一。他為了獨創(chuàng)出廣園東·東方名都的“疊墅”新居住形態(tài)，曾專門到過新加坡、美國、加拿大等海內(nèi)外著名住區(qū)考察，以最新的思考，全面深入融合了廣州新城市發(fā)展戰(zhàn)略，顛覆常規(guī)建筑設(shè)計思想，經(jīng)過大量創(chuàng)造性的工作，成為了超越經(jīng)典之作。B.幾何空間復(fù)合建筑外立面低調(diào)奢華廣園東·東方名都的“疊墅”，尊重城市的自然生活，立足城市未來，以“幾何式”的建筑手法，科學糅合錯層、躍式、復(fù)式的空間美學，萃取別墅豪宅品質(zhì)精華，真正從都市精英的理想居住感受出發(fā)，獨創(chuàng)出藝術(shù)與居住同在的多元情趣空間。在兩年時光的精雕細琢中，如今更塑造出了別有風采的建筑氣質(zhì)。會所洽談區(qū)展板2.形象展板第二塊——主題“豪宅標準，是『疊墅』的普通標準?！薄獜V園東·東方名都的兩年磨礪，品質(zhì)更精細，一切只為感恩。（圖片）C.4米層高“疊墅”罕見極致品質(zhì)空間精品、極品都是可以超越的，但廣園東·東方名都很多東西都是獨有的，最典型的就是開創(chuàng)4米層高的“疊墅”住宅。它通過錯層、躍式、復(fù)式的幾何空間變化，使客廳層高達至4米中空，比一般的客廳足足高出1米來，顯得更加開闊和氣派。同時，臥室和附送夾層也同時增高，令整個房子的空間最大化，更加舒適，并更顯豪華氣度。D.立體水景互動園林融匯湖|溪|泉|瀑廣園東·東方名都社區(qū)首期半圍合弧形組團布局，超寬樓距的建筑，被20000多平方米的東南亞酒店式水榭坡地園林所環(huán)繞，5米多高的立體落差園林，起伏錯落，層次豐富。園林以水景為主體，流水、清溪、噴泉、疊瀑的水態(tài)兼觀賞性與實用性，覆蓋社區(qū)每一角落，與5-8米首層全架空層泛會所園林互動，形成一個多層次的品質(zhì)生活樂園。會所洽談區(qū)展板2.形象展板第三塊——主題“我們深知，沒有細節(jié)就沒有『疊墅』?！薄獜V園東·東方名都的兩年深耕，一切更完美，只因一路有您。（圖片）E.不是“首層架空”而是“首層全架空”廣州多數(shù)樓盤的首層用作商業(yè)辦公，少數(shù)樓盤設(shè)首層部分架空，幾乎所有樓盤首層架空層的外圍被商鋪包圍堵住，讓“首層架空”虛有其名。廣園東·東方名都卻不然，不僅真正做到“首層架空”，而且是罕見的“首層全架空”，5-8米的高度全通透、視野無封閉、無遮攔，更花重金建成泛會所及園林綠化，讓其成為社區(qū)里的“休閑大客廳”。F.下沉式國際街區(qū)設(shè)計讓人車完全分流從“疊墅”的空間超越，到“立體水景互動園林”的環(huán)境突破，再到“下沉式國際街區(qū)”居住體驗創(chuàng)新，廣園東·東方名都從外到內(nèi)，每一處都從業(yè)主的優(yōu)越居住感受出發(fā)。為了出行方便，進行人車分流規(guī)劃；為了園林通透，把商業(yè)街全部建在首層架空層下面；為了購物自由，下沉式商業(yè)街環(huán)城而建。這一切，都是來之不易。G.水上國際會所奢華于物更在于心廣園東·東方名都重金打造了水上藍鉆國際會所，是因為深信在此居住者，不僅重視物質(zhì)的富足，更珍視精神境界的修養(yǎng)。以國際先進理念設(shè)計的國際會所，集康體、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，不僅全方位滿足業(yè)主需求，與之相伴的更是無上的品位和藝術(shù)。并且，還將在社區(qū)創(chuàng)建一所國際雙語幼兒園，為孩子的成長和未來著想。H.特邀國際著名管家Savills為您服務(wù)廣園東·東方名都聯(lián)手世界公認的物業(yè)服務(wù)公司巨頭第一太平戴維斯（Savills），提供與國際標準同步的全方位尊貴貼心服務(wù)。社區(qū)全封閉式管理，全天24小時，一年365天無間斷，分秒無間斷、服務(wù)無盲區(qū)，將依照業(yè)主的個人品位和需要打點一切。會所洽談區(qū)的自助餐臺（放糕點、飲料、水果等）的背景板主題感謝您的執(zhí)著與堅持讓這里的一切愈發(fā)醇厚迷人

貴賓簽到處指示牌貴賓簽到處感謝您的執(zhí)著與堅持讓這里的一切愈發(fā)醇厚迷人

會所天花板吊旗主題1：廣園東·東方名都主題2：特別感恩開盤主題3：謹獻給執(zhí)著與堅持夢想的您看樓通道（建議還是跟原先的展板設(shè)計圖片一樣，只是調(diào)整文字）第一組：

畫面主題1：獨創(chuàng)『疊墅』，新一代住宅典范之作。畫面主題2：兩年釀造，價值更厚重，超越經(jīng)典，時間已證明一切?？礃峭ǖ溃ńㄗh還是跟原先的展板設(shè)計圖片一樣，只是調(diào)整文字）第二組：

畫面主題1：豪宅標準，是『疊墅』的普通標準。

畫面主題2：兩年磨礪，品質(zhì)更精細，一切只為感恩。

看樓通道（建議還是跟原先的展板設(shè)計圖片一樣，只是調(diào)整文字）第三組：

畫面主題1：我們深知，沒有細節(jié)就沒有『疊墅』。畫面主題2：兩年深耕，一切更完美，只因一路有您。樣板房指示牌/戶型水牌第一塊『疊墅』示范單位品鑒獨創(chuàng)『疊墅』，新一代住宅典范之作。樣板房指示牌/戶型水牌第二塊『疊墅』示范單位品鑒豪宅標準，是『疊墅』的普通標準。樣板房指示牌/戶型水牌第三塊『疊墅』示范單位品鑒我們深知，沒有細節(jié)就沒有『疊墅』。創(chuàng)興集團戶外廣告牌/現(xiàn)場樓體掛幅文字熱烈祝賀廣園東·東方名都2009年元旦|特別感恩開盤東方名都現(xiàn)場的燈柱吊旗

第一組：左邊吊旗：LOGO＋廣園東·東方名都右邊吊旗：LOGO＋畫面第二組：左邊吊旗：LOGO＋東廣州都會中央疊墅右邊吊旗：LOGO＋畫面成功源自雙方的溝通、信任與配合，讓我們?yōu)榱斯餐繕伺Γhanks如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論局部案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟開展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四