某花園策劃初案

《百順達花園》策劃初案北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司前言分析流程圖指定券指定券加熱引爆升溫入市入市前市場研究目標客戶群產(chǎn)品評價項目核心競爭力項目形象的塑造制定詳細縝密的營銷計劃階段性展開現(xiàn)階段工作核心目殺錄第辭一澆部負分喬市隆場規(guī)研蜻究一絲式、壯北倍京蓋宏忌觀得別竄墅紡市檔場謎分盲析二土、暈區(qū)踢域繪市臨場營研威究具分憐析第襪二窯部幫分葉項拼目飯評概價第員三富部寇分幕客寶戶土群貧分俊析第退四飯部狐分哀營陶銷且推初廣笨切礙入雨點砌分種析第昏五新部檔分米項窮目爽有匪關(guān)凱建態(tài)議第恰一飄部紗分鮮市閱場扇研襯究一晝、這北舌京顛宏鞠觀辰別特墅獨市槍場茅分坡析（逝一析）標北地京要別忙墅就市敗場痕分腫布糖及抱特梅點（強二蓮）莖北見京沖別錫墅技市礙場團發(fā)權(quán)展皮歷帆程（詞三默）2辯0婦0徑3年柿北才京紋別握墅勞市蝴場味回眠顧（唱四傻）2致0拉0誦4年團北裹京贈別妖墅菠市糕場楚走離勢（蔑五話）參結(jié)賢論（援一散）誓北體京瞞別督墅曉市釣場濃分段布憶及旁特渴點北薪京媽別適墅旨市劍場糧初戴步金形嗽成佩：“權(quán)一紀山冷、跪二乳河或、利三柿線皆、慚四燃高限”課的舟格稀局揮。按盾傳宣統(tǒng)牛方標式讀劃奇分壤：“怒西珠部硬板渴塊敬、某東霜北勾部仇板嗎塊連、笨北廈部考板粒塊轟和六南成部殖板播塊辱”西濤部笛—虎—俱西丑山免別悔墅峰區(qū)本懶區(qū)晌域狼別轉(zhuǎn)墅置源森于腸對靈“救獨甲占毛稀背缺圖資脹源即”稈別建墅桐居搖住控理恥念醫(yī)的煤普碌及疫，從擁斃有晚獨稻一醉無竟二掌的稅自監(jiān)然誰、糾人償文卵環(huán)劉境鑰優(yōu)兔勢純。代需表學項瞎目擠：賣香尾山饞藝慰墅威、循西素山巧美號墅純館北防部晶—趁—菠立虛湯正路可沿嘗線局、捏京摘昌便高鹿速矛路隨宣著鍵亞獄運斜村俯高減檔故住傲宅摔區(qū)柳的蟲形火成遠、究八美達國嶺繁高浪速珍等極多文條董交腫通礎(chǔ)干頂線政拉弟近嶺了脅市各區(qū)冤與哪別俯墅戀項陣目李間慣的傅距未離紀，褲加滑上糞龍國脈刊概廟念乏的樸傳次播擇形紛成贈立浩湯幻玉路毯沿續(xù)線侮別釀墅沫區(qū)妄。代喜表彈項患目趴：碧杰水盒莊紐奉園注、籌橘蘇郡候、妥紫趙玉竭山外莊殘、疏納片帕壞溪哄谷趕等們。東牢北茂部艇—秩—夕京逼順提路烘、蹦溫絨榆鄙河戲、敢潮毅白貪河奮流效域傳崗統(tǒng)刃的純高夕檔睜別涼墅請聚泡集涼區(qū)烤。源性于搜北虧京艱早鼻期隆高棍檔晉辦送公柴樓限集典中我于映東葡部載及騰燕監(jiān)莎巖商噸圈祝，污因稿此鞏，橫在亡這啞些伏辦驗公芬區(qū)虛的體延移伸晚線良附雷近案，凝形圈成像了太北統(tǒng)京毒最語早海期王的擱外絹銷射高稍檔牌別槽墅閘區(qū)輪，彈即嚴京毯城蛾東蝦北模部泛—翁—滾機尾場痰路爺至競順誤義闖沿碧線群。代瞎表刑項召目妙：艦萊困蒙逃湖色別匯墅臟、徑裕蓄京森花秋園邀、辦優(yōu)勁山荒美碑地—爸—酸溫稼榆交河廣、啦潮鑒白豪河斜流償域與氣北小京忌歷硬史慣傳追承嶺源倒遠惱流汽長角的縱血數(shù)脈貨關(guān)宿系勉。區(qū)團域薪內(nèi)均優(yōu)繼越抬的姐水全環(huán)燒境船。東耀北吊部恩豐遷富皮的好原扎生窯林卷木方和漆綠踢化彩。基讓于寒以和下護三活個盒原島因為：代況表竊項議目籃：楓焰橋糾別固墅偵、裹萊驚蒙裂湖阿別旋墅南住部圍—玩—摸大恢興恩、汽京駐沈丑、出京河開餃沿觸線南襲城故自脂然覺條腔件這上督的亮先茶天施不怒足網(wǎng)，員導佛致宏南箏部惕別買墅欺很知難址形比成鏟真肆正佳的且“寬別獅墅占貴英族賽區(qū)餅”。代慚表淺項縫目容：裝翡渣翠證城交、最棉軋花鞠小已鎮(zhèn)（獅二仁）珠北賽京垃別棋墅高市頸場且發(fā)增展槍歷柄程擋及素特刮征北機京牽房弓地陽產(chǎn)基出霸現(xiàn)感別福墅稱可天以撿追案朔酒到朱改格革妹開政放沒初曬期攝，簽十禮幾警年劣的鐵風序雨茅更犁替香，云別繼墅癥發(fā)鞠展配也婚經(jīng)獎歷追了探三銷代升的僅升汽級桿。從胸早主期凈粗使糙微的齡模疾仿磨階蛛段種到捏現(xiàn)適階搭段銜的偉追五求鉆品止位棒與團品景質(zhì)省相肉結(jié)綢合均、島注捕重貴精眾神覽內(nèi)渾涵塘的涂挖支掘識階海段兄。第傭一仰代挖別獎墅叉：1姐9業(yè)9鑼2龜—贏—呢1托9侍9梢5年第箭一災代噴別香墅爸是鋤隨航著糞中把國監(jiān)最扮早若的此一雄批惕富心翁智的自誕參生刊而憑隨疼之褲形稿成劍，早在隔時趕間艱上們可襖以咸追申朔奇到沿1炎9案9籠2末年農(nóng)。代懶表呼項幕目演有叼：瞞香蠻江象花臘園杏、勒碧南水植莊站園揭一制期蹤蝶、悶玫隨瑰如園傻、厚麗槐京濱花愁園恩等尿。麗嘩高浪花始園貍：碧懶水圖莊餓園養(yǎng)：玫跪瑰籌園蜘：第癢一際代除別炮墅壯特關(guān)征精：1樓、菌建隊筑賀形挨式批粗艘糙縮慧地天模嘗仿客歐張洲似及愛北倆美殖風辭格勁。2殲、慕內(nèi)御部巾景尤觀宿環(huán)甜境狡相慎對帶粗范糙裹、根很析少夕關(guān)困注貝景殃觀倚環(huán)被境倉和善建鑄筑麥的雄融毫合仰。3社、套追墨求歪內(nèi)雄部紡空霸間侵的回豪他華石裝息飾也。4就、億戶喉型趁面透積齡的趟超隸大枯尺腐度抽。北犧京押存故量五別售墅愚基禿本曠以筆第抄一高代量別僻墅萄為陰主桃。第碧二監(jiān)代囑別拘墅說：2航0闖0膝0年~昌2印0桂0姓2年起黨始柜時惰間工：狼從2黃0界0侮0年痕開刑始病興紀起窯的搶第證二著代等別撕墅拆熱昆?！伞?始9衡9斃6年~撥1竊9讓9榨9年位是錫北奸京解別質(zhì)墅碎市估場笨的巾收香縮執(zhí)期燭。桃別特墅躲市兄場巴發(fā)頂展愿空饒間門和半速魚度剖受狹到體極勵大遵影探響攀，輸直統(tǒng)到2寄0昂0框0年老，鉤北比京宴別慨墅組市培場浴開阿始料回旅暖朵，斥產(chǎn)拿品津出紗現(xiàn)勢升納級練版姐。代忙表選項播目抓：納翼帕岔溪艷谷統(tǒng)、李和維安妥花矩園猶、播橘翁郡店、勻萊題蒙死湖來別嬌墅1子、微在俯內(nèi)蔽部竊景拍觀艇環(huán)繞境膚設(shè)杰計懇上難，開注廚重密與喜大胖環(huán)興境拳的流融建合統(tǒng)。2剖、碰內(nèi)第部澡功浮能虎設(shè)榮計爛上迫追環(huán)求永相般對巨高裳貴賠典討雅勸的織品闖質(zhì)送。3醒、尺注范重廣產(chǎn)牽品餃的絡(luò)品玩位俯與臂細披節(jié)僚的本處腐理嘆，州在懸總族體啦規(guī)雀劃爺設(shè)業(yè)計兄上穩(wěn)強用調(diào)辱實終用富功營能移空鉤間否的掀分投布東。4宣、嗎重過視體產(chǎn)紙品嚇外商延槍內(nèi)狐涵乘的搞深樓度有挖影掘亦。5悼、謠內(nèi)嗎部鈴裝猛飾歐在貧追克求初豪料華芽性邊與醬藝推術(shù)瓦性榴的遷結(jié)靠合界。產(chǎn)鋪品昌特姑征輛：納傘帕嘗溪游谷第騾三盯代深別徑墅慚：以梯“浸亞從讕蛙灣前”筑為侄典恒型沈代僻表瞧，摧初喇現(xiàn)名苗襖頭爪?；楸咎禾匕c捆：—鵲—旗“量嚴身扇定罩作觀”曬，賤強栗調(diào)顧個企性探的者自駕我封張謊揚核。亞喬瀾菜灣鬼：（居三問）2工0襪0軍3年衫北費京負別織墅揭市筒場畝回魂顧1、道供令給繁分鐮析截勞止授到2詠0莫0問3年岔底避，燈北想京獨地蛇區(qū)表的質(zhì)別泛墅陽項恒目旺已犬超息過1瓦5篇0個菊，押新舒增芳別傳墅低供娘應頁量6普5振0萬情平攜方濃米氧，羨是露過璃去1鳳0年惜存陷量1音2朱0融0萬核的5許0％別。2、阻需誓求獄分醫(yī)析2優(yōu)0滲0雀3年念別誘墅尤市核場娛的禿總換體羞需艙求節(jié)旺至盛低，理新除增凱需懇求們高塊于萄新邊增爽供遺給置。2喂0我0陸3年翁獲分得借銷葵售騎許眨可聾證族的攔別秤墅負類懇項眉目鏈中松，茅聯(lián)杏排信別洲墅胳銷般售走率冤在4鳥0荷%肅~際5宗0質(zhì)%，宮獨蔑棟炊別蹲墅摟的戴銷謀售臥率毫在2僵0繞%價~掀3指0逃%。3、減需鞋求錦特帆征1、費需基求菜多嘗樣欄化隆、籌明版確眾化手。2、纖別抵墅瘡社怨區(qū)狠的偏人牽文伴環(huán)秒境場備身受撫關(guān)差注滋。3、奴國驢內(nèi)辭客豬戶芒投朋資啞需倉求僅上倦升可，叨購達房值者歸呈閱現(xiàn)漲年衛(wèi)輕弄化笑趨任勢前。4、刮第格一懲居俱所御占受購彩買斷比田例尸超倚越事第漆二丘居烏所奶。5、花個魄性覆化雁需苗求前日晶益奇明姻顯臨。二刊、沿區(qū)古域膝市打場慎研飲究盼分修析研糖究麥范促圍汪界姐定溫怎榆泰河唇別穿墅逗板催塊斬市鳳場成動鑒態(tài)遞分糧析潮浪白幣河罰別沉墅賀板拘塊優(yōu)市猛場掏動約態(tài)狀分戀析個偽案規(guī)分煮析結(jié)騾論1、胞溫神榆錯河灣別反墅鉛區(qū)—框—北槳京鮮最嫌早宇、尸也袋是竟供懇應贊量庸最役大釘?shù)挠鋭e羞墅廚區(qū)區(qū)堵位胃分押析與徐市捧中粥心披保預持薯恰寇到墊好載處褲的享距召離擾；便們捷糞的泊交贊通并網(wǎng)逢絡(luò)仿；優(yōu)堡越振的紫基寺礎(chǔ)階設(shè)鞏施頑與妻人可文喚環(huán)擺境脖；北腿京膝最縮慧早漁的揪別孝墅巾規(guī)譯劃銅區(qū)壞，鼓已筍經(jīng)沒形乎成活聚依集狼效氣應易。上市時間項目名稱總建筑面積（m2)單期建筑面積（2）銷售量(套)銷售面積(m2)均價(￥)平均單套面積(m2)銷售率2003.4美林小鎮(zhèn)900004645115245593601130098.15%2002.1北京名都園二期160000795323196611313317207.383.13%

北京名都園一期270131352421412586179.489.64%2003.6萬萬樹500002037840203785834509.5100.00%2003.11水木蘭亭花園1600002877310018503649718564.31%2003.6優(yōu)山美地二期4600001332123128139921557.196.19%2003.6優(yōu)山美地3288632889769548100.00%2003.4萊蒙湖別墅（康柏園)16000093228201916471177645698.30%2002.1柏聯(lián)別墅城

111703686123453228761.42%2002.9麗高花園12700020336461924616561418.494.64%

北京裕京花園別墅（三期）84906474231223265613742267.768.86%

裕京花園別墅(二期)29900851983212203233.366.33%1994.1.1北京裕京花園別墅758310710713469710.793.72%小計

12919064283961242

1193452885.75%溫殊榆祖河北區(qū)感域貿(mào)在明銷溉售掏別統(tǒng)墅秀項殼目李技毯術(shù)宴指沖標區(qū)花域彎市貫場常特垃征發(fā)鏡展表速端度宏較悟快凝，戲市鐮場患成柴熟威度侄及水市融場折認劇可體度詞較蕉高鞋。客委戶由群雙體什主資要站來丙自犬與棵歐燈美熔和衛(wèi)投敲資抹客想戶育。自六然臣環(huán)借境螞優(yōu)觸美撕，涼交能通累便堵捷委，鐮成茅熟聚區(qū)層域角。建振筑烤風檢格載以掉歐辜美徑為纖主挪，籌產(chǎn)及品御類反型而豐堡富路，窩包傅含律第誘一說代絮第四二失代壺產(chǎn)方品籌、舅第害三遍代胡產(chǎn)搖品約，玻產(chǎn)選品陪升止級際換王代塔速級度礙較關(guān)快裳。在昏銷齡項崇目垃自2役0焦0巡壽0年籠后本，僅銷攝售稼狀歪況齡良瓦好弦。2、鏟潮鳳白澇河桿別旨墅匠區(qū)區(qū)震位都分崗析同張樣蔽是供，狠北裳京乓最拐早侄的莫別決墅萍區(qū)侮之慚一恐，芬但戚近今年鞠來遵發(fā)閑展況速極度角相煉對跳緩沉慢深。盡槳管瀉交范通舌路跟網(wǎng)租發(fā)業(yè)達獻，叉但乖與菠市蒼中腹心店距趟離蛛較嘆遠言；自抄然哪環(huán)五境鋪優(yōu)謹越義，判但疼潛宗力餃尚掌未勿充挽分焰挖隔掘為出窗來扒。上市時間項目名稱總建筑面積（m2)單期建筑面積（m2）產(chǎn)品類型銷售量(套)銷售面積(m2)均價(元/平m2)平均單套面積(m2)銷售率（本期）2002.9楓橋別墅(二期)10000064314別墅854478710782526.969.64%2001.12金寶純別墅16000028476別墅84272746356324.795.78%2000.6水岸·VILL墅34243091097571533.90%2001.9.11龍苑別墅三期8700071709別墅34243091097571533.90%

龍苑別墅二期13981別墅519869161397.214.20%

龍苑別墅一期12707別墅19581312192305.945.75%2000.5.31麗斯花園（二期）

80216別墅98483769226493.660.31%

麗斯花園3700026206別墅752555711914340.897.52%1994.12.1華中園9112610056別墅1249681040041449.40%1996.11北京歐陸苑別墅8900018830別墅33728115435220.638.67%小計

704126398204

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5園0歲絮之窄間目，—轎—有死著場成任功抗事暮業(yè)閉和青豐露富邊人奴生石閱棄歷產(chǎn)的茶成由功間人籠士—塑—他距們惜在急人耐生帆的估旅惱途腹中飲歷桌經(jīng)梢喧豆囂跨，圣現(xiàn)腥在諸的耍他趙們裂更拖偏雅好巷遠秀郊密的市風失景廣優(yōu)給美探、君寧坡靜軋幽由雅廉的甩別舉墅夾區(qū)右中美尋巧找壩心桌靈柄的眠凈留化播和寄回狼歸巾。生涂活張品覆位擺：—弦—對江于純生剛活掠的枯態(tài)辟度霧，喉是哀追抬求遼一典種絕品超位滔與柔格釀調(diào)副相談結(jié)至合惹的起生形活粒方便式痕，震對筐于分形性式乘上煤的好表巨面妹浮轉(zhuǎn)華年不雞屑鄭一饅顧退，悄更惜看貿(mào)中前精鼓神殺層外次聞的確共吊與王，拴更查看德中笑居蘭住注環(huán)許境售中飄厚丑樸彈凝漢重笛的批文伐化測氣奔息怒?！琛簜儜┳方q求間的會不志僅涌僅偷是內(nèi)財寧富撒的款積途累候，胞更啟追賄求墳社覆會趙地翁位蘭和利社小會恢的聽認亭可是。三忙、錢購穴買廣心右理飽特鎖征每：1、自誤我柴實謊現(xiàn)毫的偷需惠要師：追樣求倉的情已匠經(jīng)蘆不禾是阿簡隱單暈的點居自住區(qū)功暈能遮。評而僚是賠彰減顯戰(zhàn)社野會碗身辨份付地院位震的籮需級要蓮，惕歸頃屬錘感毒的眠需索要夏；貫是遇追砍求逆一料種話生尤活恨的橋境當界贏，私一粥種孝對稈人很生收的辭感積悟廟；賄滿墨足階自決己改心鋸理船、億精秀神校深領(lǐng)層駕次己的奇對墓思在想礦、麥文御化憂的寒追趙求很，波上德升劇到易一羅種貪藝窩術(shù)接，除所瞧謂訪藝戴術(shù)昨人晌生燦。2、炭第豪二福居鵝所術(shù)：遠兩離峰喧錢囂鞭的矛市膠區(qū)閉，背良勁好銜的扁社升區(qū)煉環(huán)江境摩，招幽仇雅優(yōu)的疫氛級圍屬，療使夠人譯能萄夠猛放糖松近心沈情獄，吸修獅養(yǎng)媽身寨心惹，寧達妹到揮養(yǎng)咸生訂的陳需輕要曉；3、泛投賭資怨：別摧墅繭作糾為療稀兩缺恒性逐產(chǎn)念品鋸和串不突可價再泥生濱性穗具塵有索一高定森的揮保躬值勸和將升甩值盟潛再力第元四爐部讓分秀營中銷送推鍬廣綱切浴入鑄點前分推析架磁構(gòu)別鼠墅攔營施銷合推頓廣善心儀理惰分熱析本槳項諒目宅主牽要癢賣沙點附分攏析營就銷朗推給廣狗切伐入挨點科分戶析項挖目職形島象票樹鑼立營頌銷東推挽廣啄工毯作住的坊基碎本精原撕則營總銷據(jù)推腿廣報基忙本閉手籍段一搭、們別聾墅闊營羨銷胖推蜜廣草心絡(luò)理承分牙析理性因素比例房屋檔次（價格）別墅類分覆析:理嘩性蟲因充素寇，煤相齊應核地螺，燭感探性賺因厲素這捧意淹味紐奉著拖，澡滿旁足隔精洲神樸上何的贊需制求櫻，墓已蘇經(jīng)濱成逼為地形直成評別壤墅逮購狗買索群鳳體皆形勒成忠購欲買升沖槳動嗚的甲主飄要懂因嫩素。對蛛高色檔遼別秋墅浩的酬購摘買分者夏而催言哪，拴價逼格秧不周是殘第脹一旨位商的適，仇最刪重位要腹的默產(chǎn)山品專本時身假。二倘、騙本吳項慎目逐主蠟力慣賣鋼點禿分冬析本蝦項價目銜通嬸過稱獨始特壺的治建音筑帥規(guī)陡劃紡，焦將擾西浴方涌的吼簡粒約詢與顛東甲方施的橡神為韻蛾有返機拾地育結(jié)竄合畫起部來蘋，懷在緣瑞現(xiàn)臺代綠別巨墅領(lǐng)的涼外談觀著下蹲，通處皇處縱流匹露經(jīng)出鐮對裂東色方廊傳麗統(tǒng)頭文糖化餐的瞎高遠雅誼，罩無非一擦不次與趕東羊方貫人護內(nèi)扎斂毅、匆涵微養(yǎng)翁的美精市神滲氣楊質(zhì)叨相屢契蕩合添。因且此克，屠本侍項條目污的網(wǎng)核燃心蓄賣落點污可寄以考歸休納半為毀：—駛—再貓現(xiàn)沈具默有夸東飲方軋傳貝統(tǒng)擋文談化社精爬髓刻的斥生拍活不理銀念胸，價即魚不悠事端張拌揚鋤的恒外陪表賣下頓，半蘊能藏楊著注深清厚誦的府文晚化巴內(nèi)株涵屆?！谂浣◤堉じ裢旨诘囊胃幕儽邪Y，寄向斑往載精楊神融的鳴回封歸擔與輝寧天靜纏。三綢、固營聾銷佛推伯廣撇切項入顆點山意水度在酬中氏國倉文莖化說中羅歷甲來牧是爬文愈化饅中碼精貿(mào)髓給所套在邀，航僅趁僅開抓俯住貪水輩在悶本成項縮慧目竹中死的料靈貸魂暑作渣用趕，碎作寒足渣水抓與扯東莫方遙文給化嘴精熟髓歉的至文拘章救。結(jié)墨合塊“靜內(nèi)辰庭抓院階”線、滾“碼小臟橋敏流坑水臭”冊、畢“循登為堂彼入槍室皂”土等較獨鍵特僻的顏設(shè)賺計砍原摸始金中耳蘊討涵頂?shù)幕蕱|勸方鼓文不化容含歉蓄憤內(nèi)枕涵腰的先本限質(zhì)稿，贏深宣度童挖形掘訂出娘其間厚自重婚的斥文由化圖氣畫息撕。深紙度檔挖惕掘姐內(nèi)拾庭揮院警所夜賦引予抖居稿住鈔者乳精賊神痛上證的蒜滿安足能，者不跑僅著僅深是社視龜覺混上饞的尚滿過足恰，稍而曾具填有逮更獄深掏層壩次彎的平精偶神翁內(nèi)物涵宰，廣其束意膀義栗遠辰遠垂大燈于遭一胸般聾的身室手外倍環(huán)滑境查的伍塑副造候。四粘、搖本瞇項直目錘核頁心暴價幣值導確帶立—足—項森目夏形援象簡的賴樹條立具元有裂東縫方語氣靠質(zhì)掙的群心棕靈側(cè)別院墅五愿、綠營鉤銷選推撓廣譯工忽作集的待基豆本希原區(qū)則高頭臺碎蓄撒水拌，績概片念描傳該播識。少耳量狡面都市抬，援試冷探降市受場督。層狂次吼清趙晰槍、蓮組鉛團訪推印出狼。高燈臺姨蓄棵水脾，草概窗念桂傳監(jiān)播寧。進鼠行封產(chǎn)右品怠概純念辣和川營甲銷振主拜題純的體炒棋作掌與椅宣獸傳帳，丹在汁別半墅仿市有場鋸塑高造熱品陰牌木