房屋預(yù)告登記

房屋預(yù)告登記政策01法律根據(jù)歷史背景特點介紹性質(zhì)目錄03020405意義適用價值制度價值目錄0706基本信息房屋預(yù)告登記指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！彼^預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。法律根據(jù)法律根據(jù)以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。特點介紹特點介紹預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。歷史背景歷史背景預(yù)告登記發(fā)端于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記，后來為德國、瑞士、日本等國以及我國臺灣地區(qū)民法所繼受，成為民法中的一項重要的物權(quán)制度。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機地結(jié)合起來，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護物權(quán)請求權(quán)又保護債權(quán)請求權(quán)，可以有效地保護上述情形下的不動產(chǎn)請求權(quán)，最終達到平衡不動產(chǎn)交易當中各方利益的目的。由于本國實際情況及法律背景的不同，各國對預(yù)告登記制度的目的、適用等做出了不同的規(guī)定。在我國以往的民事立法中，沒有設(shè)計預(yù)告登記制度，但學(xué)術(shù)界在有關(guān)外國法的譯評中有零星涉及。上海市在《上海市房地產(chǎn)登記條例》中專設(shè)第五章規(guī)定了預(yù)告登記制度，此可謂預(yù)告登記制度的在立法中的最先顯現(xiàn)。在我國主要存在三種觀點：第一種觀點認為：關(guān)于其法律性質(zhì)，究竟是一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全手段，甚有爭論。預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實有困難，可認為系于土地登記薄上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。第二種觀點認為：預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說是一種準物權(quán)。第三種觀點認為：預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。性質(zhì)性質(zhì)預(yù)告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴張、滲透。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無疑問。例如，有人認為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護買受人所享有的權(quán)利。也有人認為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因為：第一，在商品房預(yù)售登記的適用對象上，商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請預(yù)告登記的人為享有請求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動產(chǎn)的現(xiàn)時所有權(quán)人，請求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請人為商品房預(yù)售人，同時其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強制預(yù)售進行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時，商品房預(yù)售人進行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為。意義意義為建立完善的不動產(chǎn)登記制度，全面保護不動產(chǎn)物權(quán)變動的當事人合法權(quán)益，有必要創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。?首先，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是我國不動產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要。自我國實行改革開放以來，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動產(chǎn)權(quán)利進入市場進行交易，導(dǎo)致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展。作為不動產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動產(chǎn)交易的功能，因此，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于保障請求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護交易中的第三人，有利于我國不動產(chǎn)市場健康的有序發(fā)展。?其次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實生活的迫切需要。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預(yù)售的房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國不動產(chǎn)市場有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場經(jīng)濟中的缺失，使得在現(xiàn)實生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠實信用強行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房兩賣（甚至數(shù)賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟上的強者，而相對人常常是弱者，購房人無法防止預(yù)售人將房屋以更高的價格出賣給他人，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護。但是，通過預(yù)告登記制度，購房人將其請求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋?？梢哉f，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對經(jīng)濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值趨向。制度價值制度價值首先，預(yù)告登記制度是民法中權(quán)利不得濫用原則的具體體現(xiàn)。其對義務(wù)人（不動產(chǎn)所有人）處分的限制效力，即不動產(chǎn)所有人在與買受人或者其他有關(guān)物權(quán)權(quán)利請求人進行預(yù)告登記后，由于法律賦予預(yù)告登記的效力，迫使所有權(quán)人不能夠再次進行妨害預(yù)告登記的請求權(quán)的處分或移轉(zhuǎn)。這就使得所有權(quán)人有了在預(yù)告登記后進行再次處分或移轉(zhuǎn)的法律后果的預(yù)期。其次，預(yù)告登記制度是民法中誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則要求法律關(guān)系中當事人誠實無欺地行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)。由于在不動產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)的物權(quán)變動需以登記為公示手段，才發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。但在債權(quán)行為的成立與不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間時常會有很長的時間間隔。在理論上和實際生活中都給了不動產(chǎn)所有權(quán)人進行違反前一個債權(quán)行為的處分、移轉(zhuǎn)等物權(quán)行為。預(yù)告登記制度正好預(yù)防了這種危險。保障債權(quán)人獲得不動產(chǎn)所有權(quán)。也就是說預(yù)告登記制度使得義務(wù)人誠實履行自己對相對債權(quán)人的義務(wù)。債權(quán)人也就可以依賴誠實信用原則的預(yù)期來實現(xiàn)自己對不動產(chǎn)所有權(quán)的預(yù)期。再次，預(yù)告登記制度具有保護弱者民法價值。不動產(chǎn)物權(quán)人和不動產(chǎn)請求人相比，前者基于對不動產(chǎn)的實際管領(lǐng)和控制，處于強者的地位；后者處于被動和弱者的地位。在現(xiàn)實的不動產(chǎn)交易中，買方一物數(shù)買，甚至撕毀合同的現(xiàn)象多有發(fā)生，這對買方極為不利。建立預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的對抗力，使不動產(chǎn)物權(quán)人妨害預(yù)告登記請求權(quán)的行為無效，保護弱者。適用價值適用價值在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中，不動產(chǎn)交易大多數(shù)發(fā)生在商品房買賣和土地使用權(quán)變動中。特別由于我國隨著城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上述現(xiàn)象進一步呈上升趨勢；再加上我國尚無房屋買賣合同的立法，最高人民法院的僅有的幾個司法解釋相互之間還存有沖突，在全國范圍內(nèi)還沒有一個統(tǒng)一的執(zhí)行標準，各地法院多依民法的基本精神和當?shù)氐恼哌M行處理，出現(xiàn)了極不一致的處理方式。因此，預(yù)告登記制度有著深刻意義的適用價值。在商品房預(yù)售中，如果房地產(chǎn)商罔顧信用、圖謀私利或其他原因使然而背棄信義、違背善良風(fēng)俗一物二買。購房者一般處于弱者地位，同時房屋是人們生存的基本物件之