《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》5課件

1.了解房地產(chǎn)融資和投資的相關(guān)概念及意義。2.掌握房地產(chǎn)融資的方式及方案。3.掌握房地產(chǎn)投資的資金來源及估算內(nèi)容。1.房地產(chǎn)融資的概念、意義和分類。2.房地產(chǎn)融資的主要影響因素。3.房地產(chǎn)融資的方式及方案。4.房地產(chǎn)融資的成本。5.房地產(chǎn)投資的概念、形式、分類和特征。6.房地產(chǎn)投資的資金來源。7.房地產(chǎn)投資的投資估算。8.房地產(chǎn)投資的收入估算。1.掌握房地產(chǎn)融資的方式及方案。2.掌握房地產(chǎn)投資的資金來源估算內(nèi)容。認(rèn)知房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式與成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方案選擇認(rèn)知房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算和收入估算任務(wù)一認(rèn)知房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資一、房地產(chǎn)融資的概念房地產(chǎn)融資在廣義上是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱,包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。房地產(chǎn)融資在狹義上是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和,包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的意義資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題,任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者,想要在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功,除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及其在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù),還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的分類從融資主體看:房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。從融資渠道看:直接融資、間接融資。其他分類方式:借貸性融資和投資性融資、貨幣性融資和實(shí)物性融資。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)融資規(guī)模大償還期較長資金缺乏流動(dòng)性高風(fēng)險(xiǎn)、高收益五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求(1)確定合理的融資規(guī)模。(2)正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式,降低融資成本。(3)統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資,提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益。(4)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益按規(guī)定建立資本金制度。(5)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。六、一個(gè)周密的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案應(yīng)包括的基本內(nèi)容

(1)欲籌集資金的幣種、數(shù)額。

(2)融資流量,即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。

(3)資金來源構(gòu)成,即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。

(4)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

(5)融資成本預(yù)算,即在融資過程中所必須支付的手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的估算。

(6)融資方法。明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系,安排融資工作各階段的先后順序,以及各階段的具體目標(biāo)、任務(wù)、時(shí)間、地點(diǎn)和負(fù)責(zé)人等。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款八、商品房預(yù)售預(yù)收貨款實(shí)質(zhì)上是銷貨單位向購貨者預(yù)借一筆款項(xiàng),以后再以商品歸還。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

(4)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。九、影響房地產(chǎn)融資的主要因素分析融資資源融資能力融資環(huán)境任務(wù)二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式與成本一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式(一)銀行貸款融資(四)房地產(chǎn)債券融資(二)房地產(chǎn)信托融資(五)房地產(chǎn)利用外資融資(三)房地產(chǎn)股票融資(六)房地產(chǎn)典當(dāng)融資二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本任務(wù)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方案選擇一、概述1.概念房地產(chǎn)融資方案由整個(gè)開發(fā)過程中所利用的各種資金融通的渠道和方式組成,涵蓋了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目投資資金的籌集與運(yùn)用。2.確定原則

(1)時(shí)機(jī)適當(dāng)原則。

(2)安全性原則。

(3)經(jīng)濟(jì)性原則。

(4)可行性原則。

(5)盈利性原則。(一)房地產(chǎn)融資方案的概念與確定原則一、概述(二)房地產(chǎn)融資環(huán)境調(diào)查法律法規(guī)１經(jīng)濟(jì)環(huán)境２融資渠道３一、概述(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的目的與意義1.目的它充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能,為房地產(chǎn)投資融通資金,以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。2.意義

(1)對房地產(chǎn)開發(fā)投資而言,即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)．

(2)對于置業(yè)投資來說,如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長期抵押貸款,投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。

(3)從金融機(jī)構(gòu)的角度來說,其擁有的資金如果不能及時(shí)融出,就會(huì)由于通貨膨脹的影響而貶值．二、房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的金融主體三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源的選擇在估算出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需要的資金數(shù)量后,根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低,在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的可能資金來源中,選定項(xiàng)目融資的資金來源。常用的融資渠道包括自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)(信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源,目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。四、項(xiàng)目資本金籌措(一)項(xiàng)目資本金制度(二)項(xiàng)目資本金的來源渠道與籌措方式五、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措1.項(xiàng)目債務(wù)資金的特點(diǎn)(1)資金在使用上具有時(shí)間限制,到期必須償還。

(2)無論項(xiàng)目的融資主體今后經(jīng)營效果好壞,均需按期還本付息,從而形成企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

(3)資金成本一般比權(quán)益資金低,且不會(huì)分散投資者對企業(yè)的控制權(quán)。(一)概述五、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措2.債務(wù)資金籌措方案研究

(1)債務(wù)期限(2)債務(wù)償還(3)債務(wù)序列

(4)債權(quán)保證(5)違約風(fēng)險(xiǎn)(6)利率結(jié)構(gòu)3.債務(wù)資金的基本要素

(1)時(shí)間和數(shù)量(2)融資成本

(3)建設(shè)期利息的支付(4)附加條件

(5)債權(quán)保證(6)利用外債的責(zé)任。五、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措(二)項(xiàng)目債務(wù)資金的來源渠道和籌措方式商業(yè)銀行貸款１政策性銀行貸款２企業(yè)債券３任務(wù)四認(rèn)知房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資,是指投資主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的,預(yù)先墊付一定量的資金,直接或間接從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域主要有:土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。二、房地產(chǎn)投資的形式三、房地產(chǎn)投資的分類3.房地產(chǎn)經(jīng)營投資1.土地投資4.房地產(chǎn)證券投資5.房地產(chǎn)中介服務(wù)投資6.房地產(chǎn)管理投資2.房地產(chǎn)開發(fā)投資四、房地產(chǎn)投資要素的構(gòu)成時(shí)機(jī)地段質(zhì)量五、房地產(chǎn)投資的基本特征(一)區(qū)位的重要性(二)政策影響性(三)對專業(yè)管理的依賴性(四)房地產(chǎn)投資的巨額性(五)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性(六)房地產(chǎn)投資的保值與增值性六、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金,其中經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。七、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措(一)房地產(chǎn)投資資金來源分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源的渠道主要有:資本金(股本金)、銀行貸款、預(yù)售款。(二)資金籌措計(jì)劃資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃,來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。七、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措(三)資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。(四)投資計(jì)劃與資金籌措表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。任務(wù)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算和收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算房地產(chǎn)投資估算中所討論的投資,是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中,為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。(一)房地產(chǎn)投資估算的內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍,包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、期間費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。(二)房地產(chǎn)投資分類估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算1.投資估算要求房地產(chǎn)項(xiàng)目決策與分析一般分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目前評估四個(gè)階段。不同階段分析深度及資料數(shù)據(jù)不同,因而對投資估算的精度要求也不同。(三)投資估算要求、依據(jù)、作用及方法一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算2.房地產(chǎn)投資估算的基礎(chǔ)資料與依據(jù)

(1)專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法,以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。

(2)專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),以及有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的文件。

(3)專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的物價(jià)指數(shù)。

(4)部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標(biāo)。

(5)擬建項(xiàng)目所需土地、設(shè)備、材料的市場價(jià)格。

(6)擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。

(7)土地出讓金及地價(jià)款等有關(guān)政府部門制定的有關(guān)規(guī)定及相關(guān)的市場資料。

(8)地方政府制定的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算3.投資估算的作用

(1)投資估算是投資決策的依據(jù)。

(2)投資估算是制訂項(xiàng)目融資方案的依據(jù)。

(3)投資估算是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)。

(4)投資估算是編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算4.投資估算的方法(1)簡單估算法它是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目的投資,經(jīng)比較修正,得出待估算項(xiàng)目的投資的方法。(2)投資分類估算法由中國建設(shè)工程造