2023年整理-資產評估中的最經典案例重要知識點匯總

武漢市城鄉(xiāng)統籌示范區(qū)整體改造項目2012年5月 2 一以及測算說明 4 4 6五以及項目成本測算 7 一以及土地價格定位 二以及土地出讓收益 24三以及國家規(guī)定計提費用 28四以及土地凈收益測算 五以及資金平衡結論 一.項目資本金 31 三以及土地收益轉投 武漢國佳房地資產評估有限公司地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)-Ⅱ-電話二.附件 地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—1—電話.項目概況及背景及陳家嘴以及董家店以及三眼橋7個村和什湖農場)綜合改造的批示精地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—2—電話啟動了三環(huán)線及周邊環(huán)境綜合整治工作，要求將三環(huán)線建成武漢市及綠化美化以及管理規(guī)范"的具體要求。由于漢陽西部“七村一場"緊二是"三萬"活動中村民猛烈要求進行改造。漢陽西部“七村一場”市"三萬”活動啟動以來，漢陽西部“七村一場"農夫群眾向駐村工作劃(2010～2020年)》,漢陽西部“七村一場"中有4個村屬規(guī)劃中“城二以及項目區(qū)位概況漢陽西部“七村一場”隸屬漢陽區(qū)永豐街辦事處，東鄰武漢三環(huán)線，西連蔡甸區(qū)，南與武漢經濟技術開發(fā)區(qū)毗鄰，北接漢蔡高速大路。漢陽區(qū)人民政府對“武漢市城鄉(xiāng)統籌示范區(qū)”整體改造項目高度重視并將給與大力支持。地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—4—電話陽西部"七村一場"項目成本主要包括擬改造地塊征地報批規(guī)費一以及測算說明二以及征地成本測算依據地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—5—電話：027-857556666以及武漢市物價局以及房產管理局關于印發(fā)武漢市房屋重置價格標準的通知(武價房字【2004】74號);9以及現場勘查資料以及市場調查資料及評估人員所把握的武漢市三以及征地成本測算過程改造項目用地為集體土地，地上房屋實行還建方式進行補償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價格。耕地部分，按成本法測算征收集體土地耕地屋平均重置價格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比2以及依據實際用途確定各種用途區(qū)位價格(商業(yè)以及住宅區(qū)位單及裝修以及資產設備的補償金額匯總，未評估的在明確土地用途性質為法》(武漢市人民政府令第149號);置方法》(武漢市人民政府令第149號)和《武漢市征用集體全部土地房屋拆遷管理方法》(武漢市人民政府令第148號),其集體土地上企業(yè)按照評估資料顯示的土地以及房產以及裝修以及資產設備的補償金額匯總四以及主要技術思路和相關說明房屋重置價評估接受重置成本法，即求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價74號)。重置價評估中房屋折舊(成新率)的評估接受年限折舊法和勘察2以及住宅用房區(qū)位價格評估技術思路接受市場法評估住宅區(qū)位價的技術思路：遵循市場法可比實例的選取原則，依據評估人員把握的房地產交易市場資料，在與估價對象地塊同一供求圈內選擇三至五個與估價對象用途以及規(guī)模以及檔次以及建筑結構相同或相像的近期房屋交易實例作為可比實例，扣減重置價后，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易狀況修正以及交易日期修正以及區(qū)域因素修正以及個別因素修正，求取待估房地產的區(qū)位價格(比準價格)。3以及商業(yè)以及辦公用房區(qū)位價格評估技術思路地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—7—電話以及項目成本測算依據財綜[2006]48號文標準，按80元/平方米計取。依據鄂價費字[1992]130號以及武政[1998]30號標準，按1.5萬元依據省政府[1999]182號令按耕地2000元/畝以及非耕地1500元/由市財政局負責征收，依據湖北省財政廳湖北省地方稅務局關于印發(fā)《湖北省耕地占用稅適用稅額標準》的通知，按50元/平方米計取。本項目在實際操作中只有可出讓用地及公建類用地會發(fā)生相關規(guī)費(可出讓用地及公建類用地面積合計為11092.95畝)。依據以上測算標準，征地報批規(guī)費約5.49萬元/畝，合計約133870.68萬元。(水域以及禁建區(qū))土地面積(公頃)折合(畝)1耕地開墾費(萬元)畝2征地管理費(萬元)1.1%x征地費總額3有償使用費(萬元)4新菜地開發(fā)基金(萬元)1.5萬元/畝5水利建設基金(萬元)非耕地：15006耕地占用稅(萬元)前期規(guī)費小計(萬元)2以及征地成本地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—8—電話址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—9—電話造項目用地為集體土地，地上房屋實行還建方式進行補償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價格。耕地部分，按成本法測算征收集體土地耕地費用，并參照其他拆遷評估項目中征收集體土地費用閱歷數據調整。具體工作內容及流程如下：A以及在對現場進行現場勘查的基礎上，參照項目預評資料，確定房屋平均重置價格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比B以及集體土地征地補償依據《武漢市征用集體全部土地補償安置辦法》(武漢市人民政府令第149號);C以及集體建設用地征地補償根依據《武漢市征用集體全部土地補償安置方法》(武漢市人民政府令第149號)和《武漢市征用集體全部土地房屋拆遷管理方法》(武漢市人民政府令第148號),其集體土地上企業(yè)依據評估資料顯示的土地以及房產以及裝修以及資產設備的補償金額匯依據《省人民政府關于公布湖北省征地統一年產值標準和區(qū)片綜合地價的通知》(鄂政發(fā)(2009)46號以及2009年12月1日起施行)的有關規(guī)定，鄭家嘴以及徐灣以及快樂嶺以及羅家嘴以及陳家嘴以及董家店以及三眼橋7個村和什湖農場屬于武漢市漢陽區(qū)IV等地段，年產值標準為9550元/畝。結合打包地塊現狀，初步估算工業(yè)用地以及公共設施用地以及居住用地以及市政公用設施用地以及居住配套教育用地以及公共設施用地以及獨立公用停車場用地的征地補償成本單價為年產值標準的21倍(其中土地補償費以及安置補助費的補償倍數合計為20倍，地上附著物和青苗補償費的補償倍數合計為1倍),約20萬元/畝，綠地以及水域以及禁限電話區(qū)以及道路用地的征地補償成本單價為年產值標準的8.4倍(其中土地補償費以及安置補助費的補償倍數合計為6倍，地上附著物和青苗補償費的補償倍數合計為2.4倍),約8萬元/畝，實際改造土地面積24403.20畝，則征地補償總價為253543.80萬元。土地類別(畝)(萬元/畝)(萬元)工業(yè)用地公共設施用地居住用地市政公用設施用地居住配套教育用地公共設施用地綠地禁限建區(qū)水域征地費用小計(萬元)3以及還建房投資以及貨幣補償估算(1)還建房投資依據《中共武漢市委武漢市人民政府關于樂觀推動“城中村”綜合改造工作的意見》(武發(fā)[2004]13號)的規(guī)定，住宅類征收依據80平方房建筑面積約100萬平方米。其中80萬平方米還建房，貨幣補償20萬平方米。另重置價補償面積約50萬平方米。住宅用地的容積率為2.5—3.0,本次還建用地的容積率按3.0估算，則需要支配還建用地400.00畝。本資金平衡方案考慮從可出讓用地中的住宅用地中調整400.00畝的還建用地。①還建房建安投資依據《武漢市建設工程造價管理站文件》(武建價字【2011】20號)的規(guī)定，還建房建安成本單價取3000元/平方米，則還建房建安投資估算為240000.00萬元。②過渡費還建房建設期暫定為2年，依據《武漢市征用集體全部土地房屋拆遷管理方法》(市人民政府第148號令)的規(guī)定，過渡安置費按還建房面積6元/月/平方米計算。據此估算，過渡費為11520.00萬元。③還建房投資還建房投資合計為251520.00萬元。還建房用(畝)容積筑面積(m2)(元/m2)投資(萬元)(萬元)(2)貨幣補償費初步估算，需要進行貨幣補償的建筑面積有200000平方米，依據以往征地補償數據，貨幣補償標準約為4000元/平方米，則貨幣補償費為80000.00萬元。4以及裝修補償費初步估算，還建房建筑面積約100萬平方米，重置價補償面積約50萬平方米，則需要進行裝修補償的建筑面積有1500000平方米，依據以往征地補償數據，裝修補償標準約為100元/平方米，則裝修補償費為15000.00萬元。地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—12—電話1)住宅(2)非住宅數據，拆遷補償標準為1000元/平方米，則非住宅的拆遷補償費為(3)拆遷補償費土地登記費依據以上五項之和的0.5%計算，即39依據征地補償費和安置補助費的10%計算，即58506.38萬元。9以及利息項目改造投資為以上四項之和，為931268.03萬元，計息周期(區(qū)別于項目周期以及滾動貸款)暫定為6年，利率取中國人民銀行現行一至三年期貸款利率6.65%,利息估算為43989.75萬元。項目改造總成本為以上五項之和，約975257.80萬元，約39.96萬(畝)本(萬元)費(萬元)資(萬元)(萬元)利息(萬元)項目改造總成本(含息)(萬元)11以及成本回收土地單價本項目擬對可出讓用地以及禁建區(qū)及水域之外的基礎設施用地等其他土地實行成本回收。經估算項目改造總成本為975257.80萬元，則單價(即成本回收土地單價)為316.32萬元/畝。估算過程詳見下表。(萬元)面積(畝)(萬元/畝)3140.25畝為可發(fā)生依據武漢市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地塊258宗，比2010年多出59宗地，成交面積約為2萬畝，比2010年略有削減，成交總金額僅539.04億元，同比下降31%左右。土地單價約275萬元/畝，平均樓面地價為1890元/平方米，同比下降9.05%。出讓土地的平均容積率為2.80,土地利用效率與2010年基本持平。141.40億元，第三季度達62.98億元，第四季度達134.95億。通過年度土地價值顯著增長。2011年成交土地20宗，同比增長25.00%,土地面積3132.45畝，同比增長19.26%,成交金額118.44億元。漢陽區(qū)成交的房地產開發(fā)用地平均樓面地價22010年2010.70元/平方米的水平增長4.6%,低于全市房價19.4%的同地塊的規(guī)劃建筑面積占51.95%;2000-3000元/平方米的占20.14%;3000元/平方米以上的占27.91%。兼容用地占比達到52.11%,土地面積108.83公頃(合1632.45畝),同比增長168.38%;居住用地78.80公頃(合1182畝),占37.73%,同比增長32.97%;商業(yè)用地21.2公頃(合318畝),占10.15%。若計入商住兼容用地中的居住用地，則居住用地占房地產開發(fā)用地總成交面積的84.37%,成交面積達到154.98公頃(合2324.72畝),交總面積的15.63%,達到53.85公頃(合807.75畝),規(guī)劃建筑面積188.68萬平方米，用途結構比較合理。5以及評估綜合結論7060號武漢藍空房限公司公共設施兼容居住以及居住3.32以及服40年8050號武漢西高電氣有限公司村特1號以及百工業(yè)50年/9057號漢有限公司居住商業(yè)金融業(yè)034號公司漢陽區(qū)二環(huán)線以南以及漢欣街以北以及芳草路西路以西居住年035號設開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二大道以北以及芳草路西路以東以及芳草路以西商業(yè)金融業(yè)商服40年036號設開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二陽東路以東以及芳草西路以西商業(yè)金融業(yè)年地址：武漢市漢口建設大道702號(武漢市房地產交易大廈24樓)—22—電話目融資主體為武漢市城鄉(xiāng)統籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司。項目資金籌措來源分為三個部分：資本金以及債務資金以及土地出讓一.項目資本金依據投資估算和資金使用方案，依據國家資本金制度的規(guī)定要求，本項目的資本金額度不應低于項目總投資的30%。本項目資本金為319257.80萬元，占總投資的32.74%,資本金來源二以及項目債務資金籌措1以及項目債務資金測算依據總成本費用估算和資金使用方案，依據國家資本金制度的規(guī)定要求，本項目的債務資金額度不應高于項目總投資的70%。依據70%計算，在不考慮總資金結構的狀況下，本項目債務資金總額至多為：682680.46平衡資金的來源為土地凈收益和成本返還，但這部分資金并不是從計算期第1年就可以實現的，可出讓土地的凈收益在整個計算期的第2年(2013年)開頭實現，融資方案在2012年開頭實施，融資金額為441000萬元，占總投資的45.22%,債務資金的償還來源為土地出讓凈收益。電話：027-857556663以及利息項目本年應計利息本年還本付息本年付息未安排利潤自有資金3時間：2021年x月x日土地供應方案從2013年開頭，部分土地出讓凈收益可轉投入，用于償還借款利息，這部分資金為215000萬元，占總投資比例的22.04%。時間：2021年x月x日一以及財務評價基礎數據與參數選取1以及財務價格項目財務評價對將來的償債收入和建設投資進行分析時所接受的價格是猜測價格。由于項目將來的償債收入和建設投資支出等會受到政策的調控，故在整個計算期內都使用猜測的固定價格。2以及利率結合本項目的融資及還款期限，依據中國人民銀行公布的2011年7月7日起執(zhí)行的人民幣貸款基準利率，項目債務資金的借款利率確定為3以及項目計算期選取依據同類項目實際實施周期和本項目實際需要，項目改造規(guī)模較大，但考慮到用地方的實際用地需要及融資支配，項目實施周期總體確定為6年。自2012年4月始，至2017年12月止。其中項目改造5年內完成，土地供應滯后1年。主要的里程碑大事的相應時間為：2012年4月開頭征地工作；2013年初完成一部分的項目改造，2013年初完成第一批土地供應；2016年3月完成全部的項目改造；2017年12月底前完成剩余土地的供應。3562013年2014年2015年2016年2017年時間：2021年x月x日二以及財務評價報表三以及財務評價結論時間：2021年x月x日頁碼：第37頁共43頁本項目測算范圍為武漢市城鄉(xiāng)統籌示范區(qū)整體改造項目：包括鄭家嘴以及徐灣以及快樂嶺以及羅家嘴以及陳家嘴以及董家店以及三眼橋7個村和什湖農場。用本項目范圍內的可出讓用地出讓收入來平衡自身的項目改造投資。進行資金平衡分析測算，現將資金平衡方案測算結果匯總如下：打包地項目改造投資主要包括擬改造地塊前期征地報批規(guī)費以及征地補償成本以及還建投資以及貨幣補償成本以及裝修補償費用以及拆遷補償費用以及土地登記費以及基礎設施投資費用(三通一平)以及不行預見費以及財務成本等。依據相關文件，項目的投資概算狀況如下：武漢市城鄉(xiāng)統籌示范區(qū)整體改造項目投資總概算為975257.80萬元，其中征地報批費用為133870.68萬元，征地成本為253543.80萬元以及還建房投資為251520.00萬元以及貨幣補償費為80000.00萬元以及裝修補償費為15000