商業(yè)地產基金投資簡介課件

商業(yè)地產基金投資簡介目錄商業(yè)地產簡介1商業(yè)地產基金2商業(yè)地產基金發(fā)展趨勢REITs3商業(yè)地產簡介商業(yè)地產概述1商業(yè)地產運營模式2商業(yè)地產投資特點3商業(yè)地產價值4商業(yè)地產概念和分類廣義而言，商業(yè)地產包含各種非生產性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、酒店、服務式公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經營場所等。廣義概念分類1、寫字樓2、酒店、服務式公寓3、零售商業(yè)4、其他1、百貨商場2、超級市場3、大型綜合超市4、便利店5、專業(yè)市場（主題商城）6、專賣店7、購物中心8、倉儲商店與住宅地產區(qū)別住宅商業(yè)功能單一商務、餐飲、娛樂、休閑、購物等地段彈性空間大要求高，便利性、輻射力客戶投資型、自用型經營商戶、商鋪投資者、目標消費者資金要求滾動開發(fā)、自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款沉淀資金較多、長線的充足的資金支持物業(yè)要求滿足社區(qū)內基本需求即可對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求銷售模式直接銷售，買賣兩清四種模式：直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式，而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分。專業(yè)性不需要進行復雜的商業(yè)設計，售后就進入了終端除遵循建筑規(guī)范、消防規(guī)范外，還遵循商業(yè)規(guī)范。銷售以后還需招商、經營管理。盈利模式通過銷售通過直接銷售模式（散售、整售）獲取銷售收入，或通過持有經營獲得租金收入和資產增值收入小結：商業(yè)地產比住宅復雜，專業(yè)性要求高，且對企業(yè)的資金要求、

運營能力要求很高。商業(yè)地產生命周期開發(fā)期招商期穩(wěn)定期不同類型商業(yè)地產基金會選擇在不同時期進入和退出。商業(yè)地產運營模式獲取銷售收入獲取租金和資產增值

運營模式

持有型出售型商業(yè)地產運營模式對比出售型適用類型長期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入享受物業(yè)升值保證租戶質量無長期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入不能享受物業(yè)升值租戶質量無法控制快速回籠資金資金占用大整體租金水平高租金水平低持有型整體控制小業(yè)主惡性競爭物業(yè)價值高物業(yè)價值低VS商業(yè)地產投資特點抗調性和抗風險性穩(wěn)定經濟、刺激消費社會發(fā)展趨勢國家政策商業(yè)地產的發(fā)展是擴大消費和促進消費升級的一個啟動機器。(拉動內需，刺激消費)扶持中小型企業(yè)的政策有利于商業(yè)地產的發(fā)展,促進流通企業(yè)發(fā)展，降低企業(yè)經營成本和銷售價格，讓利于消費者。受經濟持續(xù)發(fā)展、消費水平提升、城市化發(fā)展等因素驅動。商業(yè)地產是可持久性發(fā)展的業(yè)態(tài)。商業(yè)地產發(fā)展驅動因素13城市化發(fā)展2消費水平提升經濟持續(xù)發(fā)展受到經濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產規(guī)模進入放量擴展階段商業(yè)地產發(fā)展驅動因素——（一）經濟持續(xù)發(fā)展2010年全年國內生產總值397,983億元，比上年增長10.3%。2006-2010年連續(xù)5年增長速度都在8%以上。2006-2010年國內生產總值及其增長速度資料來源：中國統(tǒng)計局商業(yè)地產發(fā)展驅動因素——（二）消費水平提升二、區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內在驅動因素消費需求變化?隨著居民收入水平的不斷提高，消費結構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要求，催生了大型購物中心的出現(xiàn)。?大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周邊商圈的發(fā)展。居民購買力不斷提高?區(qū)域人均可支配收入水平?居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有促進作用人口因素人口規(guī)模增長?人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。2010年全年社會消費品零售總額156,998億元，比上年增長18.3%；2006-2010年連續(xù)5年增長速度都在15%以上。一、消費者持續(xù)增長的需求直接推動商業(yè)地產的發(fā)展商業(yè)地產發(fā)展驅動因素——（三）城市化發(fā)展一、中國城市化進程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產總量發(fā)展的另一個

契機。2010年中國城市化率已經超過47%，且每年仍以1%-2%的速度增長。城市群的發(fā)展將極大的推動二三線城市的經濟發(fā)展和消費觀念的升級。%資料來源：中國統(tǒng)計局商業(yè)地產發(fā)展驅動因素——（三）城市化發(fā)展二、商業(yè)地產潛力巨大——中國人均商業(yè)占有面積低于其他國家

資料來源:Urbis,ProspectusofCapitaMallsAsia各國人均商業(yè)占有面積對比Sq.ft.NLA根據(jù)Urbis系統(tǒng)的市場調研顯示中國人均商業(yè)占有面積僅為12.9平方米，而韓國人均為14.4平方米，日本人均為16.4平方米，美國人均為45.2平方米商業(yè)地產的價值鏈五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐）備注投資者物業(yè)投資回報商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產開發(fā)利潤物業(yè)品質/營銷推廣/售價水平（產品力/銷售力）營運商租金差價及管理費等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運營力）管理公司大商家經營者商品差價人流/環(huán)境/商品/服務/價格水平（經營力）小商戶終端消費者商品價值/消費體驗消費觀念/消費行為/購買水平（消費力）現(xiàn)階段國內商業(yè)地產開發(fā)運作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產權銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但未來商業(yè)地產開發(fā)運作更多會依托基金的進入或實現(xiàn)證券化，擁有獨立的投資主體。商業(yè)地產價值測算——資本化法案例總收入Grossincome

=2,000,000開支Expenses=200,000凈運營收入NOI=1,800,000

資本率Caprate=5%資產市場價值MV=1,800,000/5%=36,000,000資本化法以12個月現(xiàn)有收入（NOI)除以市場資本化率計算物業(yè)市場價值。商業(yè)地產價值測算——DCF（貼現(xiàn)現(xiàn)金流方法）資產凈現(xiàn)值是通過貼現(xiàn)現(xiàn)金流反映未來現(xiàn)金流現(xiàn)在的價值。市場租金租金增長經濟增長空置率Terminalyield貼現(xiàn)率通常是基于政府債券利率加上風險系數(shù)方法假設貼現(xiàn)率目錄商業(yè)地產簡介1商業(yè)地產基金2商業(yè)地產基金發(fā)展趨勢REITs3商業(yè)地產基金商業(yè)地產基金概述1商業(yè)地產基金投資策略2商業(yè)地產基金運作與管理3商業(yè)地產基金風險控制4商業(yè)地產基金投資案例5商業(yè)地產融資渠道融資渠道自有資金銀行貸款銷售回款資產證券化定制保證金信托融資商業(yè)地產基金商業(yè)地產基金概要所謂商業(yè)地產基金,是指以商業(yè)地產項目或公司為投資對象,在商業(yè)地產的開發(fā)、經營、銷售、運營等價值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資制度（利益共享、風險共擔）。商業(yè)地產基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金，由基金管理人管理基金資產，由基金托管人來托管基金資產。在大多數(shù)國家商業(yè)地產基金以私募和房地產投資信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)兩種形式共存。目前我國房地產投資基金以私募形式存在。定義特點國內外現(xiàn)狀商業(yè)地產基金組織體系(一）基金組織體系一般由基金持有人、基金組織、基金托管人、基金管理人構成系統(tǒng)。基金持有人指投資者購買并持有基金份額的個人或機構。在公司型基金中，基金投資人享有共同管理的權限，基金投資人即公司投資股東，稅負較高。合伙型基金由GP統(tǒng)一管理，投資人僅進行出資和獲取收益，不參與投資管理?；鸪钟腥嘶鸾M織商業(yè)地產基金組織體系(二）特點公司制有限合伙制1基金財產的獨立性出資人和基金管理人均承擔有限責任出資人承擔有限責任，基金管理人對基金債務承擔無限連帶責任2基金管理人的權利義務出資人和基金管理人的權利義務主要由基金委托管理合同規(guī)定普通合伙人即為基金管理人，有限合伙人不參與基金的管理與執(zhí)行3稅收基金的公司所得與股東的個人所得雙重征稅由合伙人自行繳納所得稅，不實行雙重征稅商業(yè)地產基金組織體系(三）為投資人篩選發(fā)掘最佳的投資機會為投資人策劃設計最佳投資方案和基金產品為投資人提供專業(yè)系統(tǒng)的基金管理和資產管理服務為投資人設置完善的內部風險控制體系1243基金管理人基金托管人又稱基金保管機構，通常由商業(yè)銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金資產，監(jiān)督基金管理公司在基金投資運作中各種資產活動，辦理基金資產變動的有關事宜?；鹜泄苋松虡I(yè)地產基金組織架構基金持有人基金組織資金、LP投資物業(yè)基金管理人基金托管人資金、GP資金保管商業(yè)地產基金投資特征由專業(yè)資產管理團隊運營投資特征BFDEA由專業(yè)投資團隊篩選項目比投資地產股票更直接地參與物業(yè)投資在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產項目及業(yè)務C比直接投資地產能更加便利的進行投資商業(yè)地產基金分類開發(fā)型基金（機會基金）價值提升型基金（增值基金）買賣型基金核心基金（資產運營型基金）按投資對象分類：開發(fā)型基金（機會基金）投資策略主要投資開發(fā)領域，以私募為主；一般于開發(fā)期進入，招商期退出；比較適用資金能夠承受較高風險，且有較高期望回報的投資；案例：開發(fā)期招商期穩(wěn)定期進入退出價值提升型基金（增值基金）投資策略既投資持有收租物業(yè)同時也進行新的投資，以私募為主；一般于招商期進入，穩(wěn)定期退出；比較適用要求中等收益、中等風險的資金類型的投資；案例：凱德置地投資北京摩托羅拉大廈項目，重新招商后，售予海航。開發(fā)期招商期穩(wěn)定期進入退出核心基金（資產運營型基金）投資策略主要投資持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)，以公募（Reits）為主，也有私募形式；投資于商業(yè)地產穩(wěn)定期；比較適用資金要求風險低、回報相對穩(wěn)定的投資；案例：凱德置地投資北京西直門嘉茂商場項目（Reits）。開發(fā)期招商期穩(wěn)定期進入、退出買賣型基金投資策略中國特有，以私募形式；投資于商業(yè)地產任一階段，投資期限一般不超過2年（閃電型）；比較適用資金能夠承受高風險，且有高期望回報的投資；案例：高和投資收購北京金澳國際寫字樓項目。開發(fā)期招商期穩(wěn)定期商業(yè)地產基金投資策略風險匹配收益不同投資基金有不同的投資偏好；但是，不管哪種基金，其偏好投資項目的收益與其承擔的風險相匹配。高風險、高回報中等風險、中等收益低風險、低收益商業(yè)地產基金運作流程募集設立資金投放投放后管理投資退出募集渠道類型多元化（一）募資渠道渠道優(yōu)勢渠道劣勢典型案例商業(yè)銀行私人銀行部1.有效集合高凈值客戶資金，降低LP投資VC/PE準入門檻；2.除提供募資渠道外，商業(yè)銀行可同時提供基金托管、項目推薦、投貸聯(lián)動等一條龍服務；

3.具有嚴格的監(jiān)管體系；4.通過私人銀行還有一點就是募集速度很快，通常一到三個月就募集結束了，甚至更快。1.LP和VC/PE投資機構均需向私人銀行支付一定比例的募集費用，該渠道起步較晚，收費機制尚未成熟。2．收費相對較高。1.2009年和2010年，民生銀行先后協(xié)助德同資本和賽富完成了人民幣基金的募集工作； 2.2009年，工商銀行與優(yōu)勢資本建立合作關系，為優(yōu)勢資本募集人民幣基金；3.浦發(fā)銀行協(xié)助鼎暉創(chuàng)業(yè)投資進行旗下人民幣基金的募集工作；第三方理財機構1.有效、快速集合民間資本；2.VC/PE機構節(jié)省人員及時間成本。1.LP和VC/PE投資機構均需向第三方理財機構支付一定比例的募集費用。2．收費相對較高，甚至部分第三方理財機構提出要分享基金的投資收益。1.2008年，諾亞財富協(xié)助紅杉資本完成第一期人民幣基金10.00億元的募集；2.2009年，諾亞財富協(xié)助達晨創(chuàng)投完成“達晨創(chuàng)富基金”的募集工作。2011年中國VC/PE機構募資渠道分布資料來源：清科研究中心募集渠道類型多元化（二）募資渠道渠道優(yōu)勢渠道劣勢典型案例FundofFunds 1.降低LP特別是中小型投資者投資優(yōu)質VC/PE準入門檻；2.投資組合多樣化，有效降低投資風險；3.專業(yè)化團隊管理1.LP需同時向FOFs及VC/PE機構支付管理費用及利潤分成，降低了投資回報；

2.中國市場中的FOFs以外資為主，人民幣FOFs仍處于起步初期，通過FOFs投資于人民幣基金尚處于探索階段。1.AsiaAlternativeManagementLLC是亞洲領先的FOFs之一，目前已經完成了對鼎暉創(chuàng)業(yè)投資基金、金沙江創(chuàng)業(yè)投資基金二期、今日資本中國成長基金等多支基金的投資。信托機構1.有效、快速集合民間資本；2.VC/PE機構節(jié)省人員及時間成本；

3.具有嚴格的監(jiān)管體系。1.LP需向信托公司和VC/PE機構支付管理費用和利潤分成，降低了投資回報；2.信托計劃作為上市公司股東法律地位尚未建立，IPO上市渠道仍不暢通。 1.自2006年起，達晨創(chuàng)投多次與湖南信托合作推出股權投資信托產品； 2.華潤信托與深圳松禾投資、深圳創(chuàng)新投資及深圳高特佳投資等多家機構建立合作關系，聯(lián)合推出多支股權投資類信托產品。

2011年中國VC/PE機構募資渠道分布資料來源：清科研究中心有限合伙人分類6、慈善與捐贈基金會5、主權基金1、高凈值個人投資者2、機構投資者4、企業(yè)財團3、基金中基金（FOF）有限合伙人分類如:保險公司、養(yǎng)老基金、社保基金如:國有企業(yè)、私人企業(yè)如:中國投資公司如:政府引導基金,私人投資基金中國LP類型多元化，基金募集加速（一）中國VC/PE市場發(fā)展之初，活躍于市場中的機構以外資為主，其中主流LP群體包括FundofFunds（FOFs）、公司養(yǎng)老金、政府養(yǎng)老金、捐贈基金、基金會等。隨著近年來相關政策的逐步放開和我國多層次資本市場體系的建立健全，中國本土機構投資人群體由初期的構成單一開始逐步擴軍，全國社?；稹⑿磐泄?、證券公司、保險公司先后獲準從事股權投資，潛在投入VC/PE基金資本量巨大；各地政府為加快地區(qū)VC/PE投資發(fā)展、促進區(qū)域內經濟快速發(fā)展，紛紛設立政府引導基金，運作模式逐步成熟，投資規(guī)模不斷擴大；民間資本對股權投資理解日益成熟，參與積極性漸高。資料來源：清科研究中心中國LP類型多元化，基金募集加速（二）隨著LP市場格局的變化以及機構自身發(fā)展戰(zhàn)略的調整，部分機構的目標LP群體開始逐漸轉變。例如，部分本土機構在成立之初由于缺少歷史業(yè)績以及本土機構投資者受政策限制等諸多制約因素，選擇從設立人民幣基金起步，投資者以國內民營企業(yè)及高凈值個人為主。之后，機構具有了一定的經驗積累和品牌沉淀，目標LP群體開始逐步擴大到政府財政及機構投資者。與此同時，另有一批機構由國有企業(yè)或政府部門參與設立，并在其基金中占有較大份額，隨著機構逐步轉向市場化運作，基金開始更多的吸納民間資本，從而淡化了政府在其中的作用。2011年年中國市場VC/PE機構募資計劃資料來源：清科研究中心募集流程募集流程設計基金產品路演簽署法律協(xié)議基金注冊成立投放流程1、項目篩選2、內部盡職調查3、項目決策4、外部盡職調查5、投資決策6、基金投放投放流程商業(yè)地產基金投放后管理資產管理風險控制財務風險控制經營決策風險控制投放后管理開發(fā)風險控制運營風險控制退出風險控制法律風險控制資產運營財務管理物業(yè)管理開發(fā)管理投放后管理——資產管理資產管理是指通過投資、策劃、拿地、定位、招商、規(guī)劃、建設、運營資產等一系列活動，從而使資產保值增值的管理過程。良好的資產管理不僅可以提升資產價值，創(chuàng)造最佳的收益回報，還可以實現(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿Α６x資產管理范圍物業(yè)維護設施維護招商、招租租戶管理運營商管理收入管理成本控制資產價值評估運營績效、運營狀態(tài)分析項目融資開發(fā)管理資產運營財務管理物業(yè)管理規(guī)劃、設計建設質量工程進度資產管理對于商業(yè)地產價值的重要性基金管理人通過卓越資產管理使基金創(chuàng)造額外市場價值，創(chuàng)造比其他融資平臺更多的市場價值，獲得更高的收益。提升資產價值品牌輸出創(chuàng)意輸出管理輸出協(xié)作輸出渠道輸出增值服務資產管理案例提升資產價值良好的品牌信譽度地段配套租戶質量（信用程度和付租能力）租約期限的長短搭配主力租戶（anchor)租戶面積大小的搭配影響寫字樓價值因素退出渠道整體出售予機構投資人散售Textinhere售予房地產信托基金（REITs)合作方回購基金退出渠道商業(yè)地產基金業(yè)績最大化要素項目選擇投資架構安排基金產品設計資產管理風險控制退出渠道商業(yè)地產基金業(yè)績最大化投放前投放后基金風險控制——針對私人銀行客戶如何設計基金產品充分發(fā)掘運用項目的比較優(yōu)勢，為投資人策劃設計出卓越的投資方案和滿足其需求的基金產品?；甬a品

1)設置優(yōu)先級、次級結構2)基金經理是否享有績效分成3)設計合適的基金投資周期(通常3-5年)4)安排有保障的退出機制（如安排回贖機制或定制模式）5)基金管理人認購該基金一定比例的份額6)成立由有限合伙人組成的咨詢委員會基金風險控制——如何防御商業(yè)地產基金投資風險政策風險法律風險開發(fā)風險發(fā)掘符合市場發(fā)展趨勢的項目專業(yè)律師事務所與優(yōu)質開發(fā)商合作設置優(yōu)先級、次級結構收益風險運營風險事先鎖定租戶、與專業(yè)資產管理方合作退出風險設置有保障的退出機制經營決策風險決策機制（否決權）財務風險財務控制投資人為何選擇開發(fā)型商業(yè)地產基金投資方式：股權投資為主投資預期收益：與開發(fā)商分享高額利潤基金管理人：投入專業(yè)經驗及資金讓每一個投資者有機會享有開發(fā)商一樣的收益通過基金搭建源頭性房地產投資平臺，使投資人分享中國高速城市化進程帶來的房地產紅利。為充分保障投資人的利益與安全，單獨成立專項的有限合伙企業(yè)，便于獨立核算、信息透明以及風險控制。商業(yè)地產基金投資案例分析——（三）基金類型開發(fā)型基金投資項目銀泰旗下北侖、奉化、成都商業(yè)地產項目 基金規(guī)模16億人民幣基金期限3+2年基金管理人由銀泰和華潤信托做GP

預期回報率IRR14%保障機制1）由信托計劃擔任優(yōu)先LP（16億規(guī)模）、中國銀泰出資4億為劣后LP 2）中國銀泰對年化14％的收益率提供擔保收益分配每個項目退出后根據(jù)單個項目占用資金量以及占用時間測算退出資金收益率LP結構信托計劃和銀泰作為LP退出方式——商業(yè)地產基金投資案例分析——（四）基金類型買賣型基金投資項目北京琨莎中心寫字樓B、C座的收購及銷售基金規(guī)模5000萬人民幣基金期限1年基金管理人天津高和股權投資基金管理有限公司預期回報率35%保障機制基金到期后投資人收回本金及10%/年的優(yōu)先回報后，GP方參于投資收益分成。收益分配1）當年投資收益率不超過10%（含）時，普通合伙人不享有激勵分紅，履行實際出資義務的合伙人按其實繳出資比例分配收益；2）當年投資收益率為10%（不含）～35%（含）時，普通合伙人享有該項