房地產(chǎn) -禾略城市研究方法分享

方法-路標-路徑幾乎總是存在著一條你還沒有發(fā)現(xiàn)的有利的道路，所以你需要不斷找下去，直到找到它，而不是滿足于最初對你顯而易見的那種選擇。——瑞達利歐《原則》URASR城市研究究竟是研究什么？從一個小案例出發(fā)URASR2021年，綠城、濱江表現(xiàn)優(yōu)異，很大程度上得益于浙江市場的全面開花比如，下面這個不知名的小縣城：永康URASR套面積137平，且結構豐富URASRURASRURASRURASR粗糙的看，背后的原因有……疫情加速出口創(chuàng)富、房地產(chǎn)依賴度極低、勞動吸引力極強2020年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)639.78億元；高達58.8%(全國均值17.7%)；2020年，全市實現(xiàn)財政總收入94.07億元。2020年末，全市金融系統(tǒng)(人民幣)各項存款余額1428.26億元，人均存款14.78萬；投資123.3億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成39.7億元，占GDP比例僅6.21%(全國均值2020年，人口普查的總人口數(shù)則高達96.42萬人，比10年前增加24.07萬人；發(fā)達的五金產(chǎn)業(yè)吸引了大量外來人口在永康就業(yè)創(chuàng)業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，16歲-59歲就業(yè)年齡人口高達67.8萬，遠超同年齡段我市戶籍人口38.3萬，吸引外來勞動力數(shù)據(jù)高達29.5萬人。URASR所以，我們努力研究的是價格背后的變化機制在不確定的環(huán)境中尋找確定性，原因-結果-路標永康的3個路標或許是：2.政府見市場走好，會不會趁機套利？核心指標：土地出讓建筑面積3.五金產(chǎn)業(yè)鏈的核心競爭力是否可持續(xù)？核心指標：工業(yè)增加值增速URASR統(tǒng)邏輯說明裝備禾略的系統(tǒng)邏輯說明裝備禾略的系URASR根據(jù)研究范圍的大小以及需求側重點分為3類【全國城市進入性研究】研究訴求：主要是服務于規(guī)模300億-1000億的區(qū)域性企業(yè)，集團總部目標為1000-3000億規(guī)模體量，需要更多的城市進行容量支撐及補充，側重于城市研判邏輯指標篩選結論建議方法工具等典型案例：奧園百城量價潛力研究、全國鴻坤城市研究、全國康橋城市研究等根據(jù)研究范圍的大小以及需求側重點分為3類【區(qū)域城市發(fā)展戰(zhàn)略】龍亭區(qū)龍亭區(qū)睢陽區(qū)宛城區(qū)研究訴求：主要是服務于top20企業(yè)，目標為某個區(qū)域公司如何50-100億發(fā)展到300-500億，需要更多的區(qū)域管轄內(nèi)城市進行布局，側重于區(qū)域不同城市特征稟賦不同城市進入策略1-2個城市的深耕建議等典型案例：福建保利發(fā)展研究、江西萬科城市戰(zhàn)略研究、建發(fā)省域投資研究、華宇大灣區(qū)研究、金茂南京區(qū)域研究等根據(jù)研究范圍的大小以及需求側重點分為3類【單城市深耕研究】研究訴求：主要是服務于具體城市銷量排行的top30房企城市公司，目標為單城市的持續(xù)突圍，需要更多的城市發(fā)展、主流客戶、產(chǎn)品趨勢等落地分析，側重于城市板塊城市特征板塊選擇產(chǎn)品策略競爭策略等典型案例：南昌萬科城市研究、成都華潤城市研究、泉州萬科城市研究、合肥新城城市研究、武漢萬科城市研究等【核心目標訴求】城市容量Howmany?主流客戶Who?時間趨勢When?空間發(fā)展Where?產(chǎn)品結構What?對應的章節(jié)城市潛力β裝裝備流年就總動齡業(yè)價結結結結構構構構城市建設空擴土新城市建設規(guī)趨潛就劃勢力業(yè)市市場周期α1土土地價值α2產(chǎn)產(chǎn)品品類α3場場景城鎮(zhèn)+外來扎根首置為主改和高端為次新興服務公共事業(yè)安居+首改全市上半年下探筑年底部回升上半年XXX+XX年城西XX和XX布局支撐方向有限組團式發(fā)展注XX>注XX>XX具均集發(fā)展重存增兼點在5副中心>副中心>XX，組團注XXX組團中在XXX戰(zhàn)戰(zhàn)略2020年銷售額XXXX億元，預計2023年將達到2760億元，容量大，購買力有支撐，但價格有限，業(yè)績實現(xiàn)在量不在價做新增外來和城鎮(zhèn)化的安居和新興服務業(yè)、公共事業(yè)群體的首改需求2022年上半年出貨XXX，下半年建倉XXXURASR組團式發(fā)展，目前重點在5個副中心，其中建議優(yōu)先關注①XXX>②XX>③XX，機會關注XXX近城和近郊區(qū)，做安居(XXX-XXX萬元)和首改(XXX-XXX萬元)的生意，價位以中等和中低，即重點做城郊品質(zhì)+郊區(qū)剛需價值-潛力-結構主價值-潛力-結構主要的方法論介紹及出品參考URASR規(guī)模密度經(jīng)濟人口密度提高效率【城市容量】-城市價值評估規(guī)模密度經(jīng)濟人口密度提高效率3個價值要素36個研判指標城城市價值城市化本質(zhì)是農(nóng)村到城市、分散到集聚的過程，其可持續(xù)的經(jīng)濟增長可歸因于人口、土地、資金規(guī)模越大，消費越多樣化，促進生產(chǎn)多樣消費品、提供多樣服務，進而推動產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展生產(chǎn)和消費多樣化經(jīng)濟和人口的要素密度越高，往往單位土地的產(chǎn)出越高，所產(chǎn)生的聚集效應越強，進而促進經(jīng)濟的增長經(jīng)濟增長初始動力來自農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的勞動力生產(chǎn)率的提升，即“結構效率”，當其到達頂峰，源于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)率提升，即“產(chǎn)出效率”勞動生產(chǎn)率提升3個細分維度17個指標2個細分維度10個指標2個細分維度9個指標人人口1.常住人口2.外來人口3.城區(qū)人口4.就業(yè)人口5.小學生人口土地土地1.人造地表面積2.建成區(qū)面積3.居住用地面積4.商業(yè)用地面積資金資金1.GDP5.機構存款2.固定資產(chǎn)投資6.機構貸款3.財政收入7.居民存款4.財政支出8.社會零售總額人人均1.人均GDP2.人均財政收入3.人均存款4.人均零售總額5.人均可支配收入地均地均1.地均GDP2.地均財政收入3.地均存款4.地均零售總額5.人口密度(地均常住人口)人口結人口結構1.外來人口/常住人口2.城區(qū)人口/常住人口3.小學生人口/常住人口4.就業(yè)人口/常住人口資資金產(chǎn)出1.GDP/固定資產(chǎn)投資2.財政收入/財政支出3.財政收入/GDP4.居民存款/GDP5.消費總額/GDPURASR土地規(guī)模資金結構3.152.713.092.141.201.125.164.67資金規(guī)土地規(guī)模資金結構3.152.713.092.141.201.125.164.67資金規(guī)模人口結構2.21城市價值7大維度指標特征XXPKYY7個維度全國均值倍數(shù)XXYY全國均值人口規(guī)模.953.17地均密度人均密度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局發(fā)布《中國城市統(tǒng)計年鑒》人口規(guī)模常住人口外來人口城區(qū)人口城鎮(zhèn)就業(yè)人員小學生人口117.82土地規(guī)模人造地表面積建成區(qū)面積居住用地面積商業(yè)用地面積規(guī)規(guī)模類17.63資金規(guī)模GDP固投財政收入財政支出金融機構存款機構貸款儲蓄存款零售總額115.77人均零售總額人均存款人均財政收入人均收入人均人均零售總額人均存款人均財政收入人均收入人均GDPXX43.13XX密度類人口密度地均零售總額地均存款地均財政收入人口密度地均零售總額地均存款地均財政收入地均GDP51.551.53城區(qū)/常住人口財政收入/支出外來/常住人口城區(qū)/常住人口財政收入/支出外來/常住人口GDP/固投就業(yè)/常住人口居民存款/GDP消費總額/GDP小學生/常住人口財政收入/GDP27.41結構類資金結構結構類50.450.44小學生人口外來人口建成區(qū)面積常住人口人造地表面積小學生人口外來人口建成區(qū)面積常住人口人造地表面積城區(qū)人口居住用地面積人口規(guī)模20.72土地規(guī)模25.41資金規(guī)模商業(yè)用地面積規(guī)模類財政收入人均存款財政支出固投人均財政收入地均財政收入城區(qū)/常住人口財政收入人均存款財政支出固投人均財政收入地均財政收入城區(qū)/常住人口財政收入/支出GDP17.43人均密度人均收入人口密度人均GDP地均人均密度人均收入人口密度人均GDP地均GDP外來/常住人口GDP/固投YY38.00YY密度類地均密度20.93人口結構地均密度20.93人口結構地均零售總額就業(yè)/常住人口居民存款/GDP小學生/常住人口25.05結構類財政收入/GDP結構類財政收入/GDP資金結構/GDP54.254.22URASR3.73均值回歸線(理論容量)3.603.442.892.762.712.652.622.552.512.462.442.402.362.24 2.3.73均值回歸線(理論容量)3.603.442.892.762.712.652.622.552.512.462.442.402.362.24 2.532.542.61市場波動線(市場表現(xiàn))2.602.54內(nèi)生外溢雙核驅(qū)動 (容量>價值)內(nèi)生市場主導，持續(xù)低估僅考慮內(nèi)生價值>容量20092010201120122013201420152016201720182019202020212022容量PK價值，洞察城市容量內(nèi)在的價值支撐市場容量研判理論基礎**城2009-2019年住宅銷售額VS城市價值住宅銷售額全國均值倍數(shù)城市價值全國均值倍數(shù)城市價值均值倍數(shù)預測價格價值2.36 2.36無論是價格還是市場表現(xiàn)，都圍繞實際價值波動，根據(jù)均值回歸的思想，城市的內(nèi)生需求與自身價值正相關城市價值根據(jù)即規(guī)模、密度、效率36個指標綜合研判得出備注：①城市價值全國均值倍數(shù)=城市價值得分/全國城市平均得分；此均值倍數(shù)無數(shù)據(jù)上實際意義，可反映城市價值變化趨勢快慢②銷售額全國均值倍數(shù)=商品住宅銷售額/全國商品住宅銷售額均值；此均值倍數(shù)無數(shù)據(jù)上實際意義，可反映城市銷售額變化趨勢快慢數(shù)據(jù)來源：禾略研究院。URASR存庫庫建冊在需求變化③在建庫存增量存庫庫建冊在需求變化③在建庫存增量④在冊庫存增量價格變化①一手房單價增速②二手房單價增速③二手房套均總價增速市市場潛力城市投資潛力如何？規(guī)模潛力根據(jù)市場供需變化，研判市場規(guī)模趨勢？供供給變化①常住人口增量②城鎮(zhèn)人口增量③就業(yè)人口增量④小學生人口增量⑤外來人口增量價格潛力通過購買力及價格的變化，研判市場價格趨勢？①人均GDP增速②人均可支配收入增速③人均儲蓄存款增速④二手房總價增速VS二手房單價增速⑤二手房單價增速VS一手房單價增速數(shù)據(jù)來源：常住人口、城鎮(zhèn)人口、就業(yè)人口、小學生人口、外來人口、在建庫存、在冊庫存、人均GDP、人均收入、人均存款來源于統(tǒng)計局；一二手單價和二手房套均總價來源于房價網(wǎng)備注：①上述指標增量和增速計算方法為三年累計值；②為什么使用累計增速？?增長率是事物變化的本質(zhì)；?累計增速符合大數(shù)法則，持續(xù)累計更具意義；?累計增速以3年為基期，例如2013累計增速=(2011+2012+2013)/(2010+2011+2012)-1?2020年在建庫存=(2018~2020年新開工面積-銷售面積)-(2017~2019年新開工面積-銷售面積)，在冊庫存同理，核心用土地出讓面積-銷售面積URASR【城市容量】-市場量價潛力模型廣州歷史：2016-2019年房價上漲，2019年進入調(diào)整期，未來趨勢如何？廣州2014-2020年月度房價及同比漲幅同比漲幅房價水平37,2272016年3月-2019年2月：37,227飛速上漲期46.63%2052019年3月2052020年6月：開始上漲7.85%2014-12014-112015-92016-72017-52018-32019-12019-112020-9【城市容量】廣州預判：規(guī)模潛力強、價格潛力中等，屬于需求驅(qū)動型城市，綜合潛力排名第5規(guī)模潛力=0.56(強，排名2)2014-2020年廣州供求變化趨勢需求-供給供給需求-供給供給0.960.54趨緊張0.430.420.040.070.910.910.69趨緩和2014201520162017201820192020指標2014201520162017201820192020需求端常住人口(萬人)1300132914041450147015311564城鎮(zhèn)人口(萬人)1111113712091249127013231355就業(yè)人口(萬人)326320325329349382372小學生人口(萬人)909497000310115外來人口(萬人)458475534552542577582供給端新開工面積(萬平)146610481259111999414071277土地出讓面積(萬平)69779950674299510761330在建庫存增量(萬平)-180-149-308-51953666498在冊庫存增量(萬平)57-352-1274031087927規(guī)模潛力=2018-2020年累計供求關系價格潛力=-0.12(中等，排名43)2014-2020年廣州購買力變化趨勢購買力-價格購買力價格變強0.060.060.070.010.990.010.05變?nèi)?014201520162017(0.03)201820192020指標2014201520162017201820192020購買力人均GDP(萬元)13.013.814.114.815.515.415.9人均收入(萬元)4.64.7.1.56.06.57.0人均存款(萬元)9.910.210.010.111.212.012.9二手房漲幅-一手房漲幅0.0%2.0%0.2%2.6%-4.4%-1.6%3.6%總價漲幅-單價漲幅0.1%3.7%3.5%2.9%-5.0%-2.5%5.4%價格一二手房價單價漲幅9.1%7.3%4.0%3.8%11.2%14.2%10.7%總價漲幅4.6%4.8%5.1%8.5%16.2%12.9%7.2%單價均值倍數(shù)增速6.3%4.7%-1.0%-6.7%-5.4%0.2%3.1%總價均值倍數(shù)增速1.5%0.0%-1.4%-4.7%-1.5%0.9%-0.1%價格潛力=2018-2020年累計購買力-價格關系【主流客戶】-年齡結構昭通：2020年以首置+再改為主，預期2025年將呈現(xiàn)首改+再改的客群結構年份首置首改再改高改/二居為子女養(yǎng)老度假202022.4%21.4%23.6%19.8%11.7%2.7%202519.9%22.5%27.0%20.7%13.2%3.7%203023.8%21.4%26.9%22.0%14.6%4.9%203527.6%19.0%26.7%15.8%4.9%204026.7%22.8%27.2%25.0%16.3%5.4%204520.6%26.9%28.8%25.3%17.5%6.3%205016.3%26.7%32.3%26.4%20.9%7.3%注：表中提升值=A城市B年齡段人口占比/A城市所屬城市線B年齡段人口占比均值URASR【主流客戶】-就業(yè)結構2016-2019年中部6省會行業(yè)就業(yè)人口占比變化產(chǎn)業(yè)類別產(chǎn)業(yè)細分2016-2019年XX就業(yè)人口占比變化6省會均值ABCDE6省會均值工業(yè)采礦業(yè)電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)制造業(yè)建筑業(yè)-5.50%-0.09%-0.04%-2.46%-8.1%(-4.02萬人)-9.1%-9.6%-3.3%-10.3%-1.5%-7.3%傳統(tǒng)服務業(yè)批發(fā)和零售房地產(chǎn)業(yè)居民服務、修理和其他服務業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)住宿和餐飲業(yè)-0.24%-0.13%0.09%0.25%0.07%0.0%(2.31萬人)1.9%0.7%0.8%0.7%0.9%0.9%新興服務業(yè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)金融業(yè)租賃和商務服務業(yè)科學研究和技術服務業(yè)0.52%0.30%0.79%0.71%0.79%0.71%4.3%(8.71萬人)5.0%4.6%1.7%4.9%-4.0%3.2%公共事業(yè)水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)教育衛(wèi)生和社會工作公共管理、社會保障和社會組織-0.03%2.72%0.28%0.79%3.8%(8.91萬人)2.2%4.3%0.8%4.7%4.7%3.2%URASR工薪階層買不起關注中小老板及高支付人群需求關工薪階層買不起關注中小老板及高支付人群需求關注中產(chǎn)階層以上人群的置業(yè)需求可關注工薪階層的置業(yè)需求浙江省整體工薪階層有效客群比例偏低，XXX等5市關注高支付力人群需求浙江省有效工薪階層占比地圖城市套均總價 (萬元)人均月供(元)收入要求(k)招聘崗位總數(shù) (個)有效客群比例分類25455473.773585.29%低31668837.0924995.41%24353073.1294625.65%杭州36379289.62723236.91%中低26357444.2276099.52%中29564325.94381010.95%22248432.01956720.45%中高22248392.03848422.90%039349.7887135.96%834458.5538454.79%高930367.51462958.25%通過元胞機原理模擬合肥全市人造地表變化方向肥東縣高新區(qū)政通過元胞機原理模擬合肥全市人造地表變化方向肥東縣高新區(qū)政務區(qū)經(jīng)開區(qū)肥西縣濱湖新區(qū)省府空間擴張：根據(jù)歷史人造地表的變化，識別歷史不同階段發(fā)展區(qū)域及預判潛在的擴張區(qū)域合肥城市2001-2025年土地擴張走勢與預測元胞自動機(cellularautomata，CA)是一種時間、空間、狀態(tài)都離散，空間相互作用和時間因果關系為局部的網(wǎng)格動力學模型，具有模擬復雜系統(tǒng)新橋機場新站片區(qū)都離散，每個變量只取有限多個狀態(tài)新橋機場新站片區(qū)改變的規(guī)則在時間和空間上都是局部的。合肥東站元胞自動機示意URASR數(shù)據(jù)來源：禾略種子基礎設施(Investment)人口(Population)基礎設施(Investment)人口(Population)交通配套土地PIE價值評估即不同區(qū)域/板塊人口聚集度、設施完善度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展(Employment)②工廠密度③公司密度④政府機關單位⑤龍頭企業(yè)密度①自駕②公共交通③路口數(shù)量④商業(yè)數(shù)量⑤學校數(shù)量⑥醫(yī)院數(shù)量⑦景觀數(shù)量細項指標說明：人口：?居住人口分布：數(shù)據(jù)來源worldpop，為城市常住人口的空間分布統(tǒng)計?新增工作人口：數(shù)據(jù)來源智聯(lián)招聘，統(tǒng)計2021年6-12月招聘信息?數(shù)據(jù)說明：計算方法為板塊空間聚集的規(guī)?；A設施：?自駕公交：通過45分鐘交通圈面積評分獲得?路口數(shù)量：城市內(nèi)部十字路口的數(shù)量?商業(yè)數(shù)量：購物中心?學校數(shù)量：幼兒園、小學、中學?醫(yī)院數(shù)量：三級甲等醫(yī)院?景觀數(shù)量：城市廣場、公園?數(shù)據(jù)說明：來源高德地圖，計算方法為板塊空間聚集的規(guī)模產(chǎn)業(yè)發(fā)展：?農(nóng)林牧漁基地：家禽養(yǎng)殖、花卉苗圃基地等?工廠：工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、工廠等?公司：網(wǎng)絡科技、機械電子、銀行保險證券、科研機構、醫(yī)藥公司等?政府機關單位：政府機關、公檢法機構、工商稅務機構?龍頭企業(yè)數(shù)量：2021年上市公司數(shù)量?數(shù)據(jù)說明：統(tǒng)計方法為各產(chǎn)業(yè)要素在空間內(nèi)聚集的密度數(shù)據(jù)來源：禾略研究院，土地價值由各細項指標進行平均賦權得到URASR全市空間規(guī)劃交通提升交通效率是否提升 新增生活【空間發(fā)展】-土地價值評估全市空間規(guī)劃交通提升交通效率是否提升 新增生活基于政府空間規(guī)劃，綜合板塊現(xiàn)狀、潛力價值，對土地進行投資評價，給出空間方向建議政府空間規(guī)政府空間規(guī)劃市市域空間格局土土地現(xiàn)狀價值 生產(chǎn) 生產(chǎn)流通就業(yè)機會的多少出行是否便捷就業(yè)機會的多少生活配套是否齊全土地潛力價值土地潛力價值新新增生產(chǎn)生產(chǎn)要素是否增加生生產(chǎn)要素是否增加URASR客群通勤時間剩余住宅用地【空間發(fā)展】-土地價值評估客群通勤時間剩余住宅用地結合剩余住宅用地和客群通勤時間，找出輻射空間可開發(fā)用地區(qū)域來研判板塊市場銷量30分鐘置業(yè)圈優(yōu)選30-45分鐘置業(yè)圈次選45-60分鐘置業(yè)圈備選剩余宅地VS客群通勤時間，青陽，紫帽清濛經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，金龍，梅第一梯隊第四梯隊第三梯隊第二梯隊晉江市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2，石井龍鎮(zhèn)，螺城鎮(zhèn)1，前黃鎮(zhèn)，寨鎮(zhèn)，侖蒼鎮(zhèn)，凈峰鎮(zhèn)3，等100個鎮(zhèn)，界山鎮(zhèn)2，英林鎮(zhèn)，紫山中(0.51~1.20)少(0.01~0.50)多中(0.51~1.20)少(0.01~0.50)URASR泉州各板塊市場銷量類型晉江機場晉江機場注：圖中顏色與矩陣類型顏色相匹配 豪宅 高改 再改 首 豪宅 高改 再改 首改品剛普?產(chǎn)品線從產(chǎn)品出發(fā)?依據(jù)“品相(長相)+品性(配置)”劃分?匹配不同的土地素質(zhì)?故，衡量市場格局，使用一個公式：總價=單價*面積=(土地價值+產(chǎn)品溢價)*面積Z土地價值(土地價值)YZ土地價值(土地價值)等級1等級2等級3等級4等級5剛等級6X產(chǎn)等級1等級2等級3等級4等級5剛等級6X (溢價程度=項目a均價/項目a的基礎價)等級6等級5等級4等級3等級2等級1URASR【產(chǎn)品結構】-品類劃分模型2018-2021年XX各類產(chǎn)品線成交金額(億元)郊區(qū)高端:00.00.0郊區(qū)高端:00.00.0高端1.06.080.9再改首改)0再改首改)0.976.1城郊品質(zhì):74840.0631.00.1旅游度假:00.2(2.09-4.04)城市品質(zhì):14791096.740.1安居扎根21.21488.0安居扎根21.21488.0(0.82-1.29)郊區(qū)剛需:2830城郊區(qū)剛需:2830874.3447.03.60.0874.3447.0第5梯隊第4梯隊)第5梯隊第4梯隊)37)(1.37-1.73)(>1.73)2018-2021年XX項目產(chǎn)品線成交金額和占比變化地段類型2018-2021年歷年成交金額(億元)2018-2021年成交總金額 (億元)2018-2021年成交總金額占比變化2018年2019年2020年2021年城市高端28270.7%城市品質(zhì)27427444034467333514793%城市剛需202202289289204204339210865.8%城郊品質(zhì)3918982932937485.3%旅游度假00.0%郊區(qū)剛需5591647647873772028307.2%URASR從一個小案例結束URASRURASR它在城郊結合部，以大女人故事線及藝術主題之名進行規(guī)劃設計30KM2030KM20KM10KM居住地客戶來源與項目距離居住地工作地 10公里內(nèi)30.3%310公里內(nèi)10-20公里內(nèi)35.2%10-20公里內(nèi)10.5%10.5%24.0%23.6%24.0%23.6%12.70%12.70%客戶性別統(tǒng)計分年齡段客戶置業(yè)次數(shù)女男21.0%11.2%9.4%11.2%9.4%9.40%6.70%6.00%11.50%0.7%1.10%0.40%0.0%0.40%20歲及以下