房屋驗(yàn)房問題分析案例課件

房屋驗(yàn)房問題分析案例編制：ⅹⅹⅹ審核：ⅹⅹⅹ時(shí)間：2010年10月房屋驗(yàn)房問題分析案例編制：ⅹⅹⅹ隨著現(xiàn)在人們生活水平的日益提高，越來(lái)越多的業(yè)主在拿房后想到的第一件事情便是驗(yàn)房。如何去驗(yàn)房？大多數(shù)業(yè)主往往首選的是驗(yàn)房師。通過(guò)驗(yàn)房師的驗(yàn)房，業(yè)主可以充分的去了解自己所購(gòu)買的房屋質(zhì)量究竟怎么樣？可以根據(jù)驗(yàn)房師所出具的驗(yàn)房報(bào)告，去維護(hù)自己的權(quán)益。究竟驗(yàn)房師所出具的驗(yàn)房報(bào)告的內(nèi)容是否合理，這次本人就拿江寧東渡國(guó)際青年城的驗(yàn)房報(bào)告，給大家做這次的案例分析。隨著現(xiàn)在人們生活水平的日益提高，越來(lái)越多的業(yè)主在拿房

地點(diǎn)：ⅹⅹ驗(yàn)收樓盤：ⅹ

ⅹ

開發(fā)商：ⅹ

ⅹ

物業(yè)公司：ⅹⅹ戶型、面積：高層、小戶型住宅；54--85平米

地點(diǎn)：ⅹⅹ驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題：1.高層住宅進(jìn)戶門內(nèi)開，不符合消防規(guī)定；2.廚房無(wú)燃?xì)鈭?bào)警器；3.廚房燃?xì)夤芸谖捶饽z；4.廚房陽(yáng)臺(tái)外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；5.廚房陽(yáng)臺(tái)雨水管阻燃圈脫落；6.廚房陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄表面大面積生銹；7.衛(wèi)生間未預(yù)留排氣孔；8.臥室兩扇外開窗左窗壓條短、右窗無(wú)壓條；9.衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部缺零線；10.臥室墻面空鼓；11.弱電箱內(nèi)無(wú)智能模塊；12.次臥空調(diào)孔不合理；13.廚房頂棚滲水；14.臥室飄窗臺(tái)面滲水。

驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題：一、高層住宅進(jìn)戶門內(nèi)

開，不符合消防規(guī)定；（進(jìn)戶門內(nèi)開）問題解析：關(guān)于進(jìn)戶門到底是內(nèi)開還是外開的問題，首先從消防的角度來(lái)說(shuō)，的確不利于業(yè)主的逃生。但是該驗(yàn)房師也確實(shí)有些夸大其詞，從《消防法》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》來(lái)講，沒有明確規(guī)定高層住宅的進(jìn)戶門必須內(nèi)開或外開。只能講開發(fā)商在當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮周全，給業(yè)主在以后的裝修中帶來(lái)不必要的麻煩。一、高層住宅進(jìn)戶門內(nèi)（進(jìn)戶門內(nèi)開）問題解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中分戶門驗(yàn)收規(guī)定：1.驗(yàn)收內(nèi)容：分戶門的種類、性能、開啟及外觀質(zhì)量。2.質(zhì)量要求：分戶門的種類、性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)倒翹，表面色澤均勻，無(wú)明顯損傷和劃痕。3.檢查方法：檢查質(zhì)保書及檢測(cè)報(bào)告，觀察、開啟檢查。4.檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。房屋驗(yàn)房問題分析案例課件二、廚房無(wú)燃?xì)鈭?bào)警器；（廚房無(wú)燃?xì)鈭?bào)警器）問題解析：關(guān)于是否安裝煤氣報(bào)警器的問題，因?yàn)閺摹蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中沒有明確規(guī)定廚房必須要安裝煤氣報(bào)警器。

作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)不裝是本份，安裝是情份。業(yè)主也沒有必要聽信驗(yàn)房師的話去找開發(fā)商理論。二、廚房無(wú)燃?xì)鈭?bào)警器；（廚房無(wú)燃?xì)鈭?bào)警器）問題解析：三、廚房燃?xì)夤芸谖捶饽z；（廚房燃?xì)夤艿溃﹩栴}解析：對(duì)于此項(xiàng)問題作為驗(yàn)房師估計(jì)是混淆了煤氣管道與給水管道的安裝區(qū)別。

根據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》只有給水管道在安裝時(shí)提出穿過(guò)樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實(shí)材料填實(shí)，而并沒有提及燃?xì)夤艿馈Ｈ?、廚房燃?xì)夤芸谖捶饽z；（廚房燃?xì)夤艿溃﹩栴}解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》給水管道安裝工程中規(guī)定：管道穿過(guò)墻壁和樓板，應(yīng)設(shè)置套管。安裝在樓板內(nèi)的套管，其頂部高出裝飾地面20mm；安裝在衛(wèi)生間及廚房?jī)?nèi)的套管，其頂部應(yīng)高出裝飾地面50mm，底部應(yīng)與樓板底面相平；安裝在墻壁內(nèi)的套管其兩端與飾面相平。穿過(guò)樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實(shí)材料填實(shí)，且端面應(yīng)光滑。管道的接口不得設(shè)在套管內(nèi)?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》給水管道安裝工程中規(guī)定：四、廚房陽(yáng)臺(tái)外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；（廚房陽(yáng)臺(tái)外開門）問題解析：這個(gè)問題作為開發(fā)商，既然業(yè)主提出了這個(gè)問題，開發(fā)商理應(yīng)進(jìn)行整改。畢竟門窗開啟關(guān)閉不嚴(yán)密很容易影響以后業(yè)主的使用。四、廚房陽(yáng)臺(tái)外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；（廚房陽(yáng)臺(tái)

《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》門窗工程的驗(yàn)收規(guī)定：門窗開啟性能1驗(yàn)收內(nèi)容：門窗開關(guān)使用性能。2質(zhì)量要求：門窗應(yīng)開關(guān)靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)倒翹。3檢查方法：觀察、手扳檢查；開啟和關(guān)閉檢查。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。房屋驗(yàn)房問題分析案例課件五、廚房陽(yáng)臺(tái)雨水管阻燃圈

脫落；（廚房陽(yáng)臺(tái)雨水管）問題解析：從上圖中看出，作為開發(fā)商雖然主下水管道上套有阻火圈，但是阻火圈的安裝固定不是很牢固，對(duì)于業(yè)主提出的這個(gè)問題，應(yīng)該進(jìn)行整改。五、廚房陽(yáng)臺(tái)雨水管阻燃圈（廚房陽(yáng)臺(tái)雨水管）問題解《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》排水管道安裝工程規(guī)定：

高層建筑內(nèi)明設(shè)排水塑料管道，當(dāng)設(shè)計(jì)要求采取防止火災(zāi)貫穿措施時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：1)立管管徑大于或等于110mm時(shí)，在樓板貫穿部位應(yīng)設(shè)置阻火圈或長(zhǎng)度不小于500mm的防火套管，且應(yīng)在防火套管周圍筑阻水圈。2)管徑大于或等于110mm的橫支管與暗設(shè)立管相連時(shí)，墻體貫穿部位應(yīng)設(shè)置阻火圈或長(zhǎng)度不小于300mm的防火套管，且防火套管的明露部分長(zhǎng)度不宜小于200mm。3）橫干管穿越防火分區(qū)隔墻時(shí)，管道穿越墻體的兩側(cè)應(yīng)設(shè)置阻火圈或長(zhǎng)度不小于500mm的防火套管?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》排水管道安裝工程規(guī)定：六、廚房陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄表面

大面積生銹；（廚房陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄）問題解析：估計(jì)開發(fā)商在做陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄的時(shí)候，沒有對(duì)護(hù)欄做防銹處理，導(dǎo)致護(hù)欄生銹。業(yè)主提出的問題要求合理，應(yīng)給予整改。六、廚房陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄表面（廚房陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄）問題解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》護(hù)欄和扶手工程中規(guī)定：護(hù)欄和扶手的材質(zhì)、造型、尺寸、高度、欄桿間距應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，安裝牢固，無(wú)毛刺，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1）護(hù)欄應(yīng)以堅(jiān)固、耐久的材料制作，并能承受荷載規(guī)范規(guī)定的水平荷載。2）陽(yáng)臺(tái)、外廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿高度不應(yīng)小于1.05m，中高層、高層建筑的欄桿高度不應(yīng)低于1.10m。3）欄桿應(yīng)采用不宜攀登的構(gòu)造。當(dāng)采用花式護(hù)欄或有水平桿件時(shí)，應(yīng)設(shè)置防攀爬（設(shè)置金屬密網(wǎng)或鋼化玻璃肋）措施。4）樓梯扶手高度不應(yīng)小于0.9m，水平段桿件長(zhǎng)度大于0.5m時(shí)，其扶手高度不應(yīng)小于1.05m。5）欄桿垂直桿件的凈距不應(yīng)大于0.11m。6）外窗臺(tái)低于0.9m，應(yīng)有防護(hù)措施。7）護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當(dāng)護(hù)欄一側(cè)距樓地面高度5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。8）當(dāng)設(shè)計(jì)文件規(guī)定室內(nèi)樓梯欄桿由住戶自理時(shí)，應(yīng)設(shè)置安全防護(hù)措施。房屋驗(yàn)房問題分析案例課件七、衛(wèi)生間未預(yù)留排氣孔；問題解析：驗(yàn)房師提出的這個(gè)問題只能講作為開發(fā)商在前期房屋設(shè)計(jì)上的一個(gè)設(shè)計(jì)缺陷。如果業(yè)主需要開發(fā)商進(jìn)行整改則要咨詢一下開發(fā)商查看原房屋設(shè)計(jì)圖紙后再做定論。(衛(wèi)生間）七、衛(wèi)生間未預(yù)留排氣孔；問題解析：(衛(wèi)生間）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》第6.4.3條規(guī)定：無(wú)外窗的衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。

房屋驗(yàn)房問題分析案例課件八、臥室兩扇外開窗左窗壓

條短、右窗無(wú)壓條；（門窗邊）問題解析：

門窗壓條的問題，說(shuō)明前期門窗安裝過(guò)程當(dāng)中沒有安裝到位所導(dǎo)致，作為開發(fā)商對(duì)于業(yè)主提出的問題應(yīng)該進(jìn)行整改。

八、臥室兩扇外開窗左窗壓（門窗邊）問題解析：

《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中規(guī)定：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條1驗(yàn)收內(nèi)容：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條。2質(zhì)量要求：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應(yīng)安裝完好，不應(yīng)脫槽。鋁合金門窗的橡膠密封條應(yīng)在轉(zhuǎn)角處斷開,并用密封膠在轉(zhuǎn)角處固定。3檢查方法：觀察、手扳檢查。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。房屋驗(yàn)房問題分析案例課件九、衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部

缺零線；（衛(wèi)生間插座）問題解析：

這種問題大都出現(xiàn)在電路安裝時(shí)強(qiáng)電線管中漏穿零線或配電箱中零線接頭沒有連接進(jìn)戶零線，以及零線線路斷線所導(dǎo)致。

九、衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部（衛(wèi)生間插座）問題解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中規(guī)定：開關(guān)、插座安裝1驗(yàn)收內(nèi)容：開關(guān)插座型號(hào)、位置、PE線連串接。2質(zhì)量要求：⑴開關(guān)為同一系列、通斷位置一致，安裝位置距門框邊15～20cm。⑵衛(wèi)生間防護(hù)0~2區(qū)內(nèi)，嚴(yán)禁設(shè)置電源插座。安裝高度在1.8m以下的電源插座應(yīng)采用安全型插座；衛(wèi)生間電源插座、非封閉陽(yáng)臺(tái)插座應(yīng)采用防濺裂插座；洗衣機(jī)、電熱水器、空調(diào)電源插座應(yīng)帶開關(guān)。⑶單相三孔插座左中性線、右相線、上接地；PE線不得串接。⑷面板安裝緊貼墻面，面板四周無(wú)縫隙。3檢查方法：⑴對(duì)照規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙檢查開關(guān)、插座型號(hào)。⑵核查插座安全門。⑶通電后用插座相位檢測(cè)儀檢查接線。⑷打開插座面板查看PE線連接。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。PE是否串接每戶抽查不少于兩處，并做好已查標(biāo)記?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中規(guī)定：十、臥室墻面空鼓；問題解析：

墻面、地面空鼓問題目前已經(jīng)作為房屋建筑的質(zhì)量通病存在，作為業(yè)主有權(quán)利要求開發(fā)商對(duì)這些空鼓進(jìn)行維修。（室內(nèi)墻面空鼓）十、臥室墻面空鼓；問題解析：（室內(nèi)墻面空鼓）《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中規(guī)定：水泥樓地面面層粘結(jié)質(zhì)量1驗(yàn)收內(nèi)容：水泥樓地面面層粘結(jié)質(zhì)量。2質(zhì)量要求：面層與基層應(yīng)結(jié)合牢固，無(wú)空鼓。3檢驗(yàn)方法：用小錘輕擊，沿自然間進(jìn)深和開間兩個(gè)方向每間隔400~500mm均勻布點(diǎn)，逐點(diǎn)敲擊。注：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)。（20cm*20cm）4檢查數(shù)量：對(duì)所有布點(diǎn)全數(shù)檢查。室內(nèi)墻面面層粘結(jié)質(zhì)量1驗(yàn)收內(nèi)容：室內(nèi)墻面面層與基層粘結(jié)質(zhì)量。2質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，不應(yīng)有脫層、空鼓等缺陷。3檢驗(yàn)方法：空鼓用小錘在可擊范圍內(nèi)輕擊，間隔400~500mm均勻布點(diǎn)，逐點(diǎn)敲擊。注：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中規(guī)定：十一、弱電箱內(nèi)無(wú)智能模塊；（室內(nèi)弱電箱）問題解析：此問題只能說(shuō)明開發(fā)商在前期施工當(dāng)中漏裝了智能化模塊。作為開發(fā)商應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)裝。十一、弱電箱內(nèi)無(wú)智能模塊；（室內(nèi)弱電箱）問題解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中智能建筑驗(yàn)收規(guī)定：多媒體箱安裝1驗(yàn)收內(nèi)容：多媒體系統(tǒng)配置，線路（管）。2質(zhì)量要求：⑴每套住宅應(yīng)設(shè)置多媒體箱。⑵語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、電視器件接口齊全。⑶語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、電視進(jìn)線（管）齊全。⑷弱電線纜符合設(shè)計(jì)要求。3檢查方法：⑴觀察檢查。⑵核查弱電線纜、標(biāo)記、型號(hào)。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。房屋驗(yàn)房問題分析案例課件十二、次臥空調(diào)孔不合理；（空調(diào)插座位置）（空調(diào)孔位置）十二、次臥空調(diào)孔不合理；（空調(diào)插座位置）（空調(diào)孔位置）問題解析：

上圖所反映的問題，只能說(shuō)明開發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)當(dāng)中沒有考慮到業(yè)主對(duì)于空調(diào)的使用。作為業(yè)主也存在一個(gè)疑惑，次臥室到底是應(yīng)該裝掛壁空調(diào)好？還是應(yīng)該裝柜機(jī)好？

一般來(lái)說(shuō)空調(diào)孔的位置和空調(diào)插座的位置都應(yīng)該靠在一起，方便空調(diào)的安裝和使用。

問題解析：十三、廚房頂棚滲水；（廚房頂棚滲水）問題解析：

細(xì)看該圖其實(shí)應(yīng)該包含兩方面問題：1、廚房主排水管沒有安裝阻火圈；2、作為開發(fā)商，廚衛(wèi)間的防水沒有處理好，導(dǎo)致滲水。

十三、廚房頂棚滲水；（廚房頂棚滲水）問題解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中廚衛(wèi)間、開放式陽(yáng)臺(tái)等有防水、排水要求的樓地面驗(yàn)收規(guī)定：1驗(yàn)收內(nèi)容：廚衛(wèi)間、開放式陽(yáng)臺(tái)等有防水、排水要求的樓地面防水質(zhì)量。2質(zhì)量要求：防水地面不得存在滲漏和積水現(xiàn)象，排水暢通。3檢驗(yàn)方法：蓄水、放水后檢查。蓄水深度不小于20㎜，蓄水時(shí)間不少于24小時(shí)。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。房屋驗(yàn)房問題分析案例課件十四、臥室飄窗臺(tái)面滲水。（臥室窗臺(tái)面滲水）問題解析：

開發(fā)商窗邊防水未處理到位導(dǎo)致滲水，應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行整改。十四、臥室飄窗臺(tái)面滲水。（臥室窗臺(tái)面滲水）問題解析：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中外窗防水驗(yàn)收規(guī)定：1驗(yàn)收內(nèi)容：住宅外窗的防水性能。2質(zhì)量要求：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗水密性、氣密性應(yīng)由經(jīng)備案的檢測(cè)單位進(jìn)行現(xiàn)