河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項目整體定位報告-46p課件

滑縣君豪商業(yè)項目整體定位報告

溝通建議稿滑縣君豪商業(yè)項目整體定位報告

溝通建議稿第一部分項目定位命題----項目定位主要要解決的問題

第二部分項目定位背景----滑縣綜合城市環(huán)境研究

第三部分滑縣商業(yè)掃瞄----滑縣商業(yè)現(xiàn)狀市場研究

第四部分項目SWOT分析----項目優(yōu)、劣勢及機會點、威脅點分析

第五部分項目整體定位-----項目形象、業(yè)態(tài)組合定位

提綱第一部分項目定位命題----項目定位主要要解決的問題

第二第一部分

影響本項目定位的主要命題

怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家第一部分影響本項目定位的主要命題

怎么打牌/怎么打好牌/怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家一、如何通過準確定位實現(xiàn)本項目利潤最大化——我們怎么打好牌？

1）如何通過準確定位提高項目的附加值含量；

2）如何通過準確定位塑造本項目商業(yè)步行街的高品質(zhì)形象；二、商業(yè)規(guī)模及商圈輻射范圍確定——我的牌到底打多大？

1）本項目地處老城區(qū)商圈，其主力商圈覆蓋面有多大。2）城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)急需升級換代，本項目在此過程中扮什么角色，如何根據(jù)市場需求確定各業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)模？

三、終端消費群體及需求準確定位——我的牌打給誰？

1）本項目的終端消費群體是誰？2）目標消費群體需要怎樣的商業(yè)環(huán)境？3）為什么這些目標消費群會選擇在本項目消費？怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家一、如何通過準確定位第二部分影響本項目定位背景要素研究

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力第二部分影響本項目定位背景要素研究

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力滑縣位于河南省東北部，隸屬國家級歷史文化名城安陽市。與濮陽、延津、?？h、長垣、封丘、內(nèi)黃接壤。

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力滑縣位于河南省東北部概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力始為顓頊之都，繼為封候之國，隋至明初由“滑國”、“滑臺”建制滑州，明洪武七年改稱滑縣，有史記載5000余年。境內(nèi)有著名的瓦崗軍起義遺址、李文成起義遺址、歐陽書院、廣濟橋、孔廟大成殿等重點文物保護單位，唐建明福寺塔為國家重點文物保護單位。

滑縣曾誕生眾多古今名人賢士，春秋時期我國文學(xué)史上第一位偉大的愛國女詩人許穆公夫人，唐朝賢相盧懷慎、明初文淵閣大學(xué)士、國子監(jiān)祭酒、教育家宋訥，漢武帝時位居九卿的著名諫臣、廉吏汲黯，與班固齊名的科學(xué)家崔鵬、傅仁均，隋末瓦崗寨農(nóng)民起義領(lǐng)袖翟讓和清朝天里教農(nóng)民起義領(lǐng)袖李文成，清末廉吏、甲午抗日英雄暴方子，中國作家協(xié)會書記處書記、中國當代著名作家韶華等。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力始為顓頊之都，繼為封候之國，概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力縣城道口鎮(zhèn)南距鄭州市135公里、開封市100公里，北距安陽市70公里、鶴壁市25公里，東距濮陽市50公里，西距新鄉(xiāng)市70公里?；h處于中原大市場腹地，500公里內(nèi)有２億以上人口，為企業(yè)的產(chǎn)品銷售提供了廣闊的市場?；h交通便利，西鄰京廣鐵路、107國道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟東高速公路跨越東西。省道307線、308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系，農(nóng)村已實現(xiàn)了村村通油路。

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力縣城道口鎮(zhèn)南距鄭州市135公里概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力滑縣是國家優(yōu)質(zhì)小麥、棉花、大豆、玉米、油料生產(chǎn)基地縣，素有“豫北糧倉”之稱。糧食產(chǎn)量和貢獻在河南省位居第一。自1989年以來，連續(xù)跨入全國糧、棉、油百強縣行列。小麥生產(chǎn)規(guī)模位居全國縣（市）級首位。2003年、2004年、2005年先后被評為“全國糧食生產(chǎn)先進縣”、“全國十大糧食生產(chǎn)先進縣”和“全國糧食生產(chǎn)先進縣標兵”。河南省養(yǎng)牛、養(yǎng)羊先進縣。被確定為全國科技入戶示范縣、全國農(nóng)村飲水安全試點縣、全國財政支農(nóng)資金整合試點縣、全省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點縣。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力滑縣是國家優(yōu)質(zhì)小麥、棉花、大豆概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力滑縣勞動力資源豐富，隨著科技水平和農(nóng)業(yè)機械化程度的提高，一批農(nóng)村勞動力閑置。據(jù)統(tǒng)計，目前共有剩余勞動力24.7萬人。按年齡結(jié)構(gòu)劃分：16-25歲6.8萬人，占28%；26-35歲5.5萬人，占22%；36-45歲5萬人，占20%；45歲以上7.4萬人，占30%。按文化程度劃分：初中以下文化程度22.4萬人，占90.6%；高中以上文化程度2.3萬人，占9.4%。大量剩余勞動力的存在，嚴重制約著我縣經(jīng)濟的發(fā)展，1999年，農(nóng)民人均收入僅1905元，與富裕地區(qū)的差距越來越大。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動力滑縣勞動力資源豐富，隨著科技水影響本項目定位的要素研究背景要素一：區(qū)位優(yōu)越，交通便利，這為本項目提供了更為廣闊的市場發(fā)展空間;

背景要素二：人口規(guī)模為本項目發(fā)展提供了強而有力的消費市場;

背景要素三：經(jīng)濟的快速增長，政策環(huán)境、限購政策直接刺激商業(yè)產(chǎn)業(yè)投資的加速；

背景要素四：商業(yè)業(yè)態(tài)的升級換代勢在必行;

背景要素五：隨著經(jīng)濟的快速增長及消費者消費水平的提高，滑縣需要有自己獨立的、完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系；

背景要素六：滑縣商業(yè)總體布局呈現(xiàn)出零、亂、差的布局，業(yè)態(tài)分布比較零散，整體商業(yè)市場缺少市場的前瞻性；影響本項目定位的要素研究背景要素一：區(qū)位優(yōu)越，交滑縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢發(fā)展趨勢一：滑縣城區(qū)商業(yè)外拓的趨勢明顯，但商業(yè)還集中在老城區(qū)，新商圈發(fā)展處于快速發(fā)展階段，并且在2-3年內(nèi)規(guī)模將會不斷擴大；

發(fā)展趨勢二：虛擬式產(chǎn)權(quán)銷售方式還未在區(qū)域內(nèi)發(fā)展成熟，市民接受度不高；

發(fā)展趨勢三：獨立產(chǎn)權(quán)商業(yè)網(wǎng)點成為投資熱點，商業(yè)保值、升值將會不斷受到追捧，隨著商業(yè)飽和和競爭壓力驅(qū)使，返租式產(chǎn)權(quán)性物業(yè)投資市場將會成為一種趨勢；

發(fā)展趨勢四：老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點將持續(xù)投資的熱度，新商圈商業(yè)網(wǎng)點不斷成型，市場向心力不斷加強?；h商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢發(fā)展趨勢一：滑縣城區(qū)第三部分

滑縣商業(yè)市場掃描

商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀第三部分滑縣商業(yè)市場掃描

商圈分布/商業(yè)租金及價格/商商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀滑縣商業(yè)近幾年發(fā)展勢頭兇猛，除最早的燒雞街、紫光步行街等，到近幾年崛起的浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城等，還有正在開發(fā)建設(shè)中的德遠新天地數(shù)碼廣場、淘寶城、義烏小商品城等，籌備中的還有本案項目與曼哈頓廣場，繁多的臨街商鋪。商業(yè)簡述商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀滑縣商業(yè)近幾年發(fā)商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)分布形成兩個比較集中地段：老城區(qū)商業(yè)：城市商業(yè)中心區(qū)，以浩創(chuàng)第一商城為核心向外擴散的老商圈內(nèi)，聚集了以服飾、鞋類、餐飲娛樂、日用消費品為主等業(yè)態(tài)。主要涵蓋了浩創(chuàng)第一商城、三源購物廣場、益友時代廣場、燒雞街、紫光步行街；新商業(yè)集中區(qū)域：城市商業(yè)中心區(qū)，以浩創(chuàng)第一商城為核心向外擴散的老商圈內(nèi)，聚集了以服飾、鞋類、餐飲娛樂、日用消費品為主等業(yè)態(tài)。主要涵蓋了浩創(chuàng)第一商城、三源購物廣場、益友時代廣場、燒雞街、紫光步行街；商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，區(qū)域商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)市場自發(fā)形成，對于城市商業(yè)發(fā)展起到積極促動作用：貿(mào)易路：以中低檔服飾、鞋襪一條街、日雜消費品為主；人民路：道城路以北為中低檔餐飲一條街；道城路以南以精品服飾、品牌婚紗攝影店、少量家電品牌為主；文明路：道城路以北以保險、電腦、中低檔娛樂KTV為主，道城路以南及文明路與滑州路交叉口路段以中低檔家裝建材燈飾為主；道城路：東段集中了電動車、摩配等業(yè)態(tài)，西段業(yè)態(tài)比較雜亂；道康路：以足浴保健、中低檔住宿餐飲為主；商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)市場自發(fā)形成，對于城市商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)：通過市場調(diào)研，滑縣目前商業(yè)總體量較大，但單體商業(yè)規(guī)模較小，沒有形成城市標志性商業(yè)集中地段，真正意義商圈還未真正成型。以客戶自發(fā)形成道路專業(yè)市場，規(guī)模和形式不斷擴大，未來將占據(jù)一定商業(yè)席位；滑縣需要一個真正意義的商業(yè)集中體，需要標志性商業(yè)代表城市商業(yè)發(fā)展方向。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)：通過市場調(diào)研，滑縣目商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城、萬家福生活廣場、永通購物廣場、益友時代廣場、三源服飾廣場、華聯(lián)百貨、紫光步行街、燒雞街、名優(yōu)建材城等商業(yè)體，由于其產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、品牌、檔次、經(jīng)營理念等內(nèi)容的重疊，造成市場經(jīng)營壓力較大，對于項目在后期品牌招商、步行街管理運營提供較大的市場機會。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項目名稱萬家福購物廣場永通購物廣場項目地段道城路中段道城路人民路交叉口東20米路南總體規(guī)劃經(jīng)營面積7000㎡左右2000㎡建筑形式兩層商場，局部三層，框架結(jié)構(gòu)兩層商場，框架結(jié)構(gòu)經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收銀自主經(jīng)營項目定位一層超市、百貨+二層服裝賣場中低檔服裝商場配套設(shè)施消防系統(tǒng)、手扶電梯、空調(diào)消防系統(tǒng)、電梯、空調(diào)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)1F：餐飲、手機數(shù)碼、冷鮮生蔬、珠寶、小家電、名煙名酒；2F：男女裝、童裝、內(nèi)衣、皮革類等1F：服飾、玩具、小家電、皮革類;2F：服飾類租金（元/㎡/月）1F：120-150元/月

2F：60元/月1F：45-55元/月2F：10-20元/月出租率85%1F無閑置，2F70%經(jīng)營情況經(jīng)營良好，人氣旺盛經(jīng)營欠佳，人氣不旺市場賣點超市貨品種類齊全，作為主力店吸引人氣能力強。位于三八崗新商圈，周邊消費群體比較集中。市場缺陷1.硬件設(shè)施陳舊，內(nèi)部整體形象欠佳；2.外廣場空間小，附近大型商業(yè)多，競爭力大。3.百貨業(yè)種單一，檔次過低，局限消費群。

業(yè)態(tài)分布不合理，商品檔次不高，配套設(shè)施差，裝修檔次低，經(jīng)營面積小，周邊競爭力大。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項目名稱萬家福購商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項目名稱紫光步行街燒

雞

街項目地段解放路紅旗路交叉東100米路南解放路衛(wèi)河路交叉東50米路南總體規(guī)劃經(jīng)營面積86間店鋪，5000㎡左右50間店鋪，經(jīng)營面積2000㎡建筑形式商業(yè)步行街商業(yè)步行街經(jīng)營管理中檔服飾、珠寶、化妝品中低檔服飾、皮革類、化妝品項目定位自主經(jīng)營自主經(jīng)營配套設(shè)施無無主要經(jīng)營業(yè)態(tài)男女裝、羽絨服、童裝、珠寶、床品、化妝品、手機、鐘表、電器、內(nèi)衣、鞋類等。休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、皮革類、童裝、床品、家紡、化妝品、手機、鐘表、電器、美甲、小吃等租金（元/㎡/月）100-150元/月（轉(zhuǎn)讓費高）30～70元/月（轉(zhuǎn)讓費高）出租率1F：98%2F：30%85%經(jīng)營情況經(jīng)營狀況良好經(jīng)營狀況良好市場賣點1.地理位置好，處于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場，符合當?shù)刂髁飨M群體。1.地理位置好，位于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場，符合當?shù)刂髁飨M群體。

市場缺陷1.沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.店面大多簡陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.受浩創(chuàng)影響，此處房租、轉(zhuǎn)讓費偏高，經(jīng)營壓力大，貨品檔次低、價格高，經(jīng)營惡性循環(huán)。5.無停車位。1.無統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.燒雞街西側(cè)是浩創(chuàng)新建店鋪，裝修風(fēng)格比較高檔，東側(cè)大多簡陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.東西二側(cè)差異頗大，品牌與散貨并存，租金轉(zhuǎn)讓費過高，經(jīng)營壓力大。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項目名稱紫商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項目名稱紫光步行街燒

雞

街項目地段解放路紅旗路交叉東100米路南解放路衛(wèi)河路交叉東50米路南總體規(guī)劃經(jīng)營面積86間店鋪，5000㎡左右50間店鋪，經(jīng)營面積2000㎡建筑形式商業(yè)步行街商業(yè)步行街經(jīng)營管理中檔服飾、珠寶、化妝品中低檔服飾、皮革類、化妝品項目定位自主經(jīng)營自主經(jīng)營配套設(shè)施無無主要經(jīng)營業(yè)態(tài)男女裝、羽絨服、童裝、珠寶、床品、化妝品、手機、鐘表、電器、內(nèi)衣、鞋類等。休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、皮革類、童裝、床品、家紡、化妝品、手機、鐘表、電器、美甲、小吃等租金（元/㎡/月）100-150元/月（轉(zhuǎn)讓費高）30～70元/月（轉(zhuǎn)讓費高）出租率1F：98%2F：30%85%經(jīng)營情況經(jīng)營狀況良好經(jīng)營狀況良好市場賣點1.地理位置好，處于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場，符合當?shù)刂髁飨M群體。1.地理位置好，位于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場，符合當?shù)刂髁飨M群體。

市場缺陷1.沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.店面大多簡陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.受浩創(chuàng)影響，此處房租、轉(zhuǎn)讓費偏高，經(jīng)營壓力大，貨品檔次低、價格高，經(jīng)營惡性循環(huán)。5.無停車位。1.無統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.燒雞街西側(cè)是浩創(chuàng)新建店鋪，裝修風(fēng)格比較高檔，東側(cè)大多簡陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.東西二側(cè)差異頗大，品牌與散貨并存，租金轉(zhuǎn)讓費過高，經(jīng)營壓力大。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項目名稱紫商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項目名稱義

務(wù)

商

城華

聯(lián)

百

貨項目地段衛(wèi)河路與人民路交叉西50米道城路與文明路交叉口東北總體規(guī)劃經(jīng)營面積10000㎡左右4000㎡左右建筑形式百貨商場二層商場經(jīng)營管理自主經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收銀項目定位店中店模式一層服裝+二層超市配套設(shè)施空調(diào)、扶手電梯、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)1F：小家電、日化、童玩、飾品、鞋類、生鮮、餐飲等2F：男女裝、休閑裝3F：娛樂休閑（KTV）

服裝、超市

租金（元/㎡/月）1F：80～100元/月

2F：40～90元/月兩層商場租金35萬元/年

出租率1F:90%2F:80%100%經(jīng)營情況經(jīng)營狀況一般經(jīng)營狀況一般

市場賣點1.地理位置優(yōu)越、周邊商業(yè)氛圍濃厚，外廣場空間大；2.定位中低檔商品，適合大眾消費1.處于兩條主干道的交叉口，周圍居住人群多，人流量大；2.滑縣多個店鋪，區(qū)域品牌影響力可以。

市場缺陷1.以店中店形式經(jīng)營，前后店鋪評效差異過大；2.經(jīng)營管理促銷宣傳缺乏，消費人氣不穩(wěn)定，時好時壞；3.對經(jīng)營者無理念性引導(dǎo)，承受壓力弱，多數(shù)鋪位高價出租轉(zhuǎn)讓，惡性循環(huán)現(xiàn)象嚴重。4.商場管理缺乏規(guī)范，購物環(huán)境惡略，呈現(xiàn)集貿(mào)市場趨勢。1.處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊客戶群體消費能力不強；2.屬于新商圈邊緣地帶，還沒有形成良好的商業(yè)氛圍；3.整體形象陳舊，賣場布局凌亂，硬件設(shè)施不完善。4.管理不規(guī)范，服務(wù)意識差，活動力度不大，宣傳不夠，貨品價格與市場差異不大。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項目名稱義商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀市場商鋪供應(yīng)較為集中，大多分布在老城區(qū)，其商鋪組成主要是縣局單位房以及私人自建房對外出租，和浩創(chuàng)第一商城、益友時代廣場、永通購物廣場新開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。臨街商鋪接受度較高，出租率較高。步行街以浩創(chuàng)第一商城步行街、紫光步行街和燒雞街為代表，其接受度次于臨街商鋪。臨街商鋪為私人商鋪或機關(guān)單位用房，只租不售，出租率較高，商鋪實用性較差。目前街鋪較受市場追捧，市場庫存量較小，對于核心區(qū)域街鋪銷售來說，市場機遇較大。商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀市場商鋪供應(yīng)較為集中，大多商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)凌亂、不集中，街區(qū)形象一般；商業(yè)互補性不強；經(jīng)營產(chǎn)品檔次不夠；休閑、娛樂市場存在空白；商業(yè)環(huán)境規(guī)劃不夠完善，沒有集中人氣，留住人流的配套設(shè)施；消費者多為日常目的性消費，缺乏精神消費；商圈分布/商業(yè)租金及價格/商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)凌亂、不集中，街區(qū)第四部分

本項目SWOT分析

優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點第四部分本項目SWOT分析優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點區(qū)域位置優(yōu)越本案項目處于老商圈集中區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，消費力凝聚點，人流量大，具有很大發(fā)掘潛力和升值空間。產(chǎn)品可塑性強由于項目尚處于未開發(fā)階段，可以根據(jù)市場調(diào)查情況，針對性研究當?shù)鼐用裣M和居住習(xí)慣，對項目整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)、住宅戶型、配套、景觀設(shè)計、形象包裝等方面進行調(diào)整，做出最適合市場接受的產(chǎn)品，為我們項目的成功運作提供更多保障。投資意識已經(jīng)成熟由于前期已有浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城、歐陸風(fēng)情商業(yè)城等項目成功運作，滑縣投資者已經(jīng)對產(chǎn)權(quán)式商鋪有所認識，更有利于本案項目后期銷售引導(dǎo)與經(jīng)營管理。優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點區(qū)域位置優(yōu)越優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點項目地塊狹長，存在開發(fā)風(fēng)險本案項目地塊臨衛(wèi)河路面太窄，全長約320米的商業(yè)步行街，后期暫未開發(fā)，對后期銷售與經(jīng)營都存在風(fēng)險；競爭激烈現(xiàn)滑縣整體商業(yè)體量較大，商戶資源有限，競爭壓力較大；開發(fā)商品牌力度不強開發(fā)公司在滑縣首次開發(fā)商業(yè)項目，商業(yè)項目投資較大，客戶對開發(fā)商品牌和實力會關(guān)注的較多，在一定程度上會影響項目去化，投資較為謹慎。優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點項目地塊狹長，存在開發(fā)風(fēng)險優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點專業(yè)規(guī)劃，差異化入市目前滑縣商業(yè)同質(zhì)化嚴重，各商業(yè)項目建筑規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃都存在大小不一的缺陷，本案項目規(guī)劃可取市場薄弱點與業(yè)態(tài)空白點，差異化入市，降低風(fēng)險；政策機會目前大的市場環(huán)境，對于商業(yè)地產(chǎn)來說一種機遇，由于投資渠道限制，國家對住宅市場不斷打壓，投資風(fēng)險不斷增加，商業(yè)市場將會成為近期市場熱點；專業(yè)團體運作專業(yè)團隊的介入，從市場分析、經(jīng)營定位、建筑規(guī)劃、品牌招商、營銷推廣、后期經(jīng)營等諸多方面，都為本案提高了優(yōu)質(zhì)保障，能夠確保項目順利運作。優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點專業(yè)規(guī)劃，差異化入市優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點區(qū)域商業(yè)競爭激烈目前區(qū)域內(nèi)已有浩創(chuàng)第一商城、燒雞街、紫光步行街等運營中的商業(yè)項目，已經(jīng)占領(lǐng)了較大的市場份額，對項目銷售招商運營影響較大；潛在競爭對手入市，將會進一步加大該區(qū)域的客戶資源的搶奪；投資者觀念日漸成熟目前滑縣整體商業(yè)氛圍一般，運營成本較大，效益一般，投資者信心一般，在對商鋪選址更為謹慎；新區(qū)崛起隨著滑縣新區(qū)相繼入住，市政生活配套不斷完善，商業(yè)已經(jīng)開始起步，新區(qū)商業(yè)潛力將會成為投資者的一種選擇，勢必造成客戶分流；優(yōu)勢/劣勢/機會點/威脅點區(qū)域商業(yè)競爭激烈第五部分

項目整體定位

商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合第五部分項目整體定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合消費者消費需求消費市場住宅人口增長消費需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制滑縣地區(qū)新商機新的區(qū)域型商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合消費者消費需求消費市場住宅人口商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合位置優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢硬件優(yōu)勢本項目位于老城區(qū)核心地段，具備位置優(yōu)勢本項目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計較現(xiàn)有競爭項目具備相當優(yōu)勢本項目在前期進行專業(yè)的、有針對性地定位策劃，項目自身硬件更趨于市場化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級空間受到一定限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項目商業(yè)部分定位為老城區(qū)新的商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合位置優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢硬件優(yōu)勢本項目商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合定位策略第一策略：只做第一，不做第二

只做第一，不做第二。人們只記住世界冠軍，往往記不住亞軍城市策略：城市商業(yè)名片

塑造本項目成為滑縣地區(qū)的商業(yè)樣板，提升項目的價值含量差異策略：立足市場，切入需求

根據(jù)滑縣目前的商業(yè)特點，尋找空白業(yè)態(tài)及市場面臨的機會業(yè)態(tài)，站在城市商業(yè)發(fā)展和城市運營的角度，對本項目進行差異化定位。長遠策略：兼短顧長，持續(xù)發(fā)展在達到短期銷售及招商目標的同時，定位要適合項目的長久可持續(xù)經(jīng)營，為開發(fā)商塑造品牌。集群策略：突現(xiàn)集群優(yōu)勢

業(yè)態(tài)集群化﹑各業(yè)態(tài)之間相互聯(lián)帶、相互補充。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合定位策略商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)檔次定位建議舊城區(qū)商業(yè)中心娛樂休閑新地標打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即:商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè)商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)檔次定位建議舊城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)形象定位集購物、休閑、娛樂、飲食及居住一體的綜合性風(fēng)情街區(qū)都市時尚風(fēng)情街區(qū)商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)形象定位集購物、休閑、娛樂商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合本項目在功能規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上與其他商業(yè)項目的根本區(qū)別在于商業(yè)服務(wù)內(nèi)容的豐富性和多樣性。本項目在定位上不僅是一個消費者的購物中心，它包含了更多的參與性、互動性的娛樂內(nèi)容和休閑主題功能的設(shè)施，為消費者提供了更多的層面服務(wù)在此，消費者不僅可以滿足日常生活的購物需求，而且可以滿足休閑、娛樂等需求。商業(yè)形象定位闡述商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合本項目在功能規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上與商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合案名建議“金港城”世紀新銳

滑縣商業(yè)旗艦時尚性、潮流性、創(chuàng)新性、豐富性、精彩性命名闡述：依據(jù)項目的市場定位是滑縣商業(yè)街區(qū)的領(lǐng)袖，所以其命名應(yīng)突出高品位、現(xiàn)代感和未來的向心力，同時考慮到大眾心中并存的小城情節(jié)與都市情節(jié)，以此為心理突破口，啟發(fā)人們充分發(fā)揮想象，使項目在滑縣人心中形成一個“萬眾矚目”的焦點?？紤]到區(qū)域人口組成及接受程度，命名原則是通俗易懂、瑯瑯上口。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合案名建議“金港城”命名闡述：商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合金港城﹒時尚之都”體驗式風(fēng)情步行街區(qū)匯聚天下品牌、集購物、休閑、娛樂及度假于一體的體驗式風(fēng)情步行街區(qū)商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合金港城﹒時尚之都”商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合自營客戶：預(yù)計比例50%-60%左右本項目可銷售商業(yè)面積為15000多平米，由于商業(yè)街全為1-2層的臨街鋪面，且占據(jù)了滑縣縣城的黃金商業(yè)位置，根據(jù)項目業(yè)態(tài)特點及我司經(jīng)驗；初步估計自營客戶將占50-60%左右。進駐本項目的一些品牌商家；有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)且看好本項目發(fā)展?jié)摿Φ囊恍├吓茖嵙ε缮碳?；自己想?jīng)營其它業(yè)態(tài)，且看重本項目的升值潛力的這類商家，會購買臨街鋪面；商業(yè)目標客戶群定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合自營客戶：預(yù)計比例50%-60商業(yè)定位/主力客戶群/