戴德梁行商業(yè)項目綜合顧問服務(wù)建議書

香港戴德梁行商業(yè)工程綜合參謀效勞建議書壹] 序言[貳]戴德梁行簡介[叁] 對 [肆]對工程的期望[伍]到達期望的方法[陸]商業(yè)前期市場爭論及籌劃參謀效勞[柒]建筑規(guī)劃設(shè)計檢討效勞[捌]前期市場推廣策略效勞[玖]租賃參謀及獨家招商效勞[拾]商業(yè)物業(yè)治理參謀效勞[拾壹]效勞期限及效勞費用序言〔1〕格外感謝 〔下稱 確實定，同〔2〕 時也感謝 公司賜予我們時機去共同〔3〕探討 的商業(yè)進展通過11月1日雙方在成都召開的溝通會〔4〕我司在上一階段爭論的根底上，〔5〕提出一些初步的實操建議。同〔6〕時，〔7〕貴公司也表述了對該商業(yè)籌劃工程的期盼和要求。憑借我司對貴工程的理解而〔8〕 進展編寫的爭論籌劃服〔9〕 議書〔10〕望能滿足貴公司的要求，同〔11〕時，〔12〕隨著雙方溝通的加深，〔13〕 建議書會不〔14〕斷得到修正?！?5〕靠著于國內(nèi)及東南亞多年豐富的商業(yè)物業(yè)一站式服〔16〕 務(wù)，〔17〕戴德梁行將針對 商業(yè)局部之規(guī)模特色及獨特條件，〔18〕協(xié)作進展商之需要，〔19〕〔20〕專業(yè)部門的力氣供給一套全方位、切〔22〕〔23〕務(wù)方案，〔24〕包括商業(yè)籌劃、市場推廣策略及物業(yè)治理等各個專業(yè)范疇，〔25〕以確保商業(yè)工程的投資符合市場需要并成為盈利的資產(chǎn)。如本司有幸被 盡全力將 推動成為國際級的社區(qū)配套打造成都市區(qū)的后花園和客廳。戴德梁行簡介梁振英測量師行與兩間享負盛名的物業(yè)參謀公司——英國的DTZ及加坡的戴玉祥的跨國房地產(chǎn)效勞。公司TheStaubachCompany組成聯(lián)營公司DTZStaubachTieLeung，為客戶供給快速的一站式效勞。式領(lǐng)有牌照的分公司。盡管有此成就，公司上下不敢自滿，由于我司深信隨著全球營商環(huán)境一體化。真正具備長遠目光的公司必會看準(zhǔn)在亞洲的機遇，尋求在區(qū)內(nèi)扮演樂觀的角色。因此，過往我司始終銳意拓展跨國聯(lián)系，并與另外兩間國際房地產(chǎn)參謀公司——加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)詢問公司及英國的DTZ保持親熱的商業(yè)合作關(guān)系。戴玉祥產(chǎn)業(yè)詢問公司在在加坡，公司與跨國企業(yè)、上市公司、政府合作關(guān)系良好，并在估價及投資市場等范疇占據(jù)重要的市場占有率。戴德梁行的另一成員為DTZ，隸屬英國上市公司DTZHoldingsplc，為歐洲其中一家主要的物業(yè)參謀公司，一九九九至2023年單在英國的營業(yè)額便達一億二千零四百二十六萬英鎊。戶都可以不管地域疆界，獲得全球全都的高質(zhì)素房地產(chǎn)詢問效勞。戴德梁行中國大陸辦事處架構(gòu)香港派駐當(dāng)?shù)囟挛飿I(yè)估價物業(yè)治理市場爭論中國辦事處架構(gòu)工程小組曾供給效勞的地方包括：沈陽、昆明、武漢、西安、長春、上海、杭州、臺南、天津、廈門、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及成都。并且為進展商供給了專業(yè)效勞,對各地方政府的要求及民情都甚有了解,并已組成全國性的數(shù)據(jù)庫,對各地之物業(yè)進展?fàn)顩r供給浩大的網(wǎng)絡(luò)性支持針對成「 工程,本公司將結(jié)合全球的閱歷及成都地區(qū)的實際環(huán)境,組成工程小組,為成「 供給完善到位的專業(yè)效勞。戴德梁行組織架構(gòu)戴德梁行環(huán)球網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行架構(gòu)戴德梁行對 商業(yè)工程的理解在前一階段的 場爭論中，我們已得到以下的有關(guān)商業(yè)進展的主要結(jié)論，也得到貴公司的根本認同。就整體 而言， 在于其環(huán)境好、規(guī)模大、企業(yè)品牌好，缺點是地點較生疏、人氣缺失。區(qū)仍存在休閑性商業(yè)進展的時機。該區(qū)可能在將來幾年會有巨大的進展。商業(yè)進展的使命是，幫助 成都市區(qū)后花園和客廳，令在工程開發(fā)初期作為一種識別物，吸引市區(qū)消費，吸納人氣，為住宅的銷售造勢。進展實行穩(wěn)健的態(tài)度，最終成為盈利的資產(chǎn)。開發(fā)理念是以BLOCK的建筑形式分期開發(fā)，彈性定位。初步設(shè)想是分成三個階段閑餐飲、酒吧等，以旅游帶動商業(yè)。首先解決人氣缺乏的問題。對工程的期望我們所理解 公司的期望是通過我司針對商業(yè)物〔尤其是首期的籌劃地預(yù)期商業(yè)物業(yè)〔尤其是首期〕的業(yè)態(tài)組成，重點目標(biāo)商家或投資家的興趣程度和具體條件推廣招商的策略和打算公司應(yīng)供給的營商環(huán)業(yè)態(tài)的組成打算編寫設(shè)計任務(wù)指引書，以指引商業(yè)建筑設(shè)計，清楚包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑本身的技術(shù)要求。到達期望的方法在11月17“旅游”品牌的核心競爭〔業(yè)〕帶來人氣，形成良好的商業(yè)氣氛，吸引商家入場經(jīng)營。固然，要達至以上的籌劃目標(biāo)，我們認為還需解決以下問題：① 如何制定適合本工程的商業(yè)零售概念，市場定位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合？② 面臨的競爭和如何提高競爭力？③ 商業(yè)的面積分布比例如何？④ 怎樣提高本商業(yè)工程的整合性和形象性？⑤籌劃方案如何能在設(shè)計、內(nèi)外裝修、租戶組合、出租策略、商業(yè)治理及促銷宣傳上表達出來？為有效達至對工程的期望，我司將供給專業(yè)的多部門聯(lián)合效勞，并分成五個階段：商業(yè)前期市場爭論及籌劃參謀效勞建筑規(guī)劃設(shè)計檢討效勞前期市場推廣策略效勞租賃參謀及獨家招商效勞商業(yè)物業(yè)治理參謀效勞商業(yè)前期市場爭論及籌劃參謀效勞而又有吸引力的嶄購物與消遣焦點，以吸引源源不斷的購物人潮。市場分析以下步驟：的市場特性。的空隙與時機，其中亦包括比較各國內(nèi)外零售商的數(shù)量及其產(chǎn)品的價格。將其他規(guī)劃中的零售進展工程之各項細節(jié)詳加比照，包括商場面積、位置、商、進展及工程時間、進展商名稱，假設(shè)可能的話，租金及租賃條件等，這些現(xiàn)有及品區(qū)分上應(yīng)實行的立場。合的租戶、所需面積大小、租金負擔(dān)力氣等資料。目標(biāo)市場(顧客)及該進展工程各個目標(biāo)市場的占有程度：居民：本公司將以競爭工程之交通便利狀況及遠近來為本工程制定一掩蓋國際及國內(nèi)旅游人士：有見于本工程為程度景點區(qū)必經(jīng)之處，因此有需要爭論游客的潛力。測試有關(guān)零售構(gòu)思之可行性市場調(diào)查。該項調(diào)查分為兩部份：第一局部：通過小組爭論，從質(zhì)量的角度測試零售商的反響；其次局部：透過街頭截擊訪問，從數(shù)量的角度測試消費著的反響。及百貨公司的經(jīng)營者。預(yù)期的公司名單爭論題目和所用材料將由我司籌備并與 公司爭論。附：[ 工程]商業(yè)前期市場爭論及籌劃報告大綱第一局部：市場調(diào)查分析一、 大公建配套定位爭論回憶 和公建配套的特點商業(yè)物業(yè)的使命和問題商業(yè)物業(yè)的初步定位方向二、成都住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)爭論成都住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)狀況成都住宅區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況購房者對住宅區(qū)商業(yè)的需求分析〔專項調(diào)查〕總結(jié)與進展趨勢推想三、旅游〔消遣〕商業(yè)市場分析成都旅游〔餐飲消遣〕商業(yè)進展?fàn)顩r分析成都旅游〔餐飲消遣〕商業(yè)的業(yè)態(tài)特征成都各大旅游〔餐飲消遣〕商業(yè)商圈分析成都旅游〔餐飲消遣〕商業(yè)供求狀況成都旅游〔餐飲消遣〕商業(yè)進展的條件和前景四、嘉年華慶?；顒拥穆糜紊虡I(yè)模式嘉年華慶?；顒拥穆糜紊虡I(yè)模式的起源嘉年華慶?；顒拥穆糜紊虡I(yè)模式的特點個案分析嘉年華慶?；顒拥穆糜紊虡I(yè)的前景五、旅游商業(yè)潛在消費者和商戶需求特征爭論〔專項調(diào)查〕包含但不僅限于以下幾個方面消費者/商戶對成都目前旅游商業(yè)滿足度消費者/商戶對成都目前旅游商業(yè)不3)滿足度消費者對旅游商業(yè)消費的首要考慮因素消費者對旅游商業(yè)消費的配套條件的需求消費者旅游商業(yè)消費的特征商戶進場的配套條件的需求商戶進場的條件商戶對工程環(huán)境的滿足度商戶對工程環(huán)境的不11)12)商戶對建筑設(shè)計的要求六、工程地塊條件分析商業(yè)規(guī)劃方案分析

滿足度交通條件分析配套環(huán)境SWOT分析1〕優(yōu)勢分析劣勢分析市場時機市場威逼八、工程定位目標(biāo)客戶定位主題定位檔次定位功能定位各層定位〔主題、功能、業(yè)態(tài)組合〕九、工程產(chǎn)品設(shè)計的建議整體規(guī)劃設(shè)計的初步建議產(chǎn)品規(guī)模的初步建議2〕建筑設(shè)計的初步建議產(chǎn)品風(fēng)格的初步建議空間布局的關(guān)鍵點功能分區(qū)的關(guān)鍵點景觀設(shè)計的關(guān)鍵點配套設(shè)施的關(guān)鍵點注：主要以文字、圖片表達，并配以適量簡要的平面示意圖。十、推廣策略建議推廣主題媒體組合各階段訴求十一、銷售策略建議租售比例價格策略及定位賣點梳理銷售手段十二、招商策略建議招商策略各區(qū)招商客戶定位〔主力商戶、衛(wèi)星商戶等〕租金定位各期推出時機、面積、區(qū)域招商形式十三、工程經(jīng)濟效益分析報數(shù)據(jù)有更深的了解。本錢費用分析營業(yè)利潤分析經(jīng)濟效益分析十四、結(jié)論及關(guān)鍵把握點建筑規(guī)劃設(shè)計檢討效勞討分析。〕進一步修訂內(nèi)部設(shè)計及商品組合建議，務(wù)求盡善盡美，精益求精。合在內(nèi)。本行將對以下各方面供給建議：依據(jù)主力零售商的根本要求對工程設(shè)計作出建議；人流淌線，樓層的間隔及走廊的寬度提出建議，以達致抱負的客流量；〔如考慮充分使用本工程地點較差的地方〕；效勞性設(shè)施的位置與通道；租戶組合建議，包括主要承租戶，食肆及消遣場所等；〔零售、食肆及消遣〕等方面為進展商和建筑師們提定有用的設(shè)計方案以便將講義的主題結(jié)合在內(nèi)。前期市場推廣策略參謀效勞并為進展商供給準(zhǔn)時的市場反響信息。本行可持續(xù)供給市場推廣策略的意見、建議及指引，包括以下工作：為貴工程訂定明確的推廣目標(biāo)及總體策略，并貫徹于工程推廣之不同階打算適當(dāng)?shù)臓I銷組合；制定階段推廣策略及方案；象及訴求主題的擴展建議及廣告推廣費用預(yù)算；檢討店鋪的裝修設(shè)施及交場標(biāo)準(zhǔn)；推廣期間市場變化趨勢及其對本案工程影響?！脖卷椆ぷ餍枧c廣告公司合作〕，本行將會供給全面的意見，以幫助貴司籌備以下工作：就貴司籌備及制訂適宜的市場推廣冊子、傳單及其它宣傳資料提出意見就貴司統(tǒng)籌傳媒廣告宣傳之打算提出意見租務(wù)處及宣傳橫幅度——就環(huán)境風(fēng)格、位置及設(shè)計供給建議就圖板設(shè)計供給意見幫助籌備商場的效果圖、位置圖及平面圖等招商說明資料〔樓書〕制作及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料?！舶◤V告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單〕及其它市場推廣費用將由貴司支付。另外，貴司須幫助在貴工程設(shè)立現(xiàn)場呈現(xiàn)室供現(xiàn)場推廣使用。租賃參謀及獨家招商效勞主力店獨家招商代理由于主力店之確定與建筑規(guī)劃息息相關(guān)，假設(shè)待本工程經(jīng)營治理者確定前方行作力商店之招商作業(yè)。主力店獨家招商參謀主要工作內(nèi)容如下：主力店名單研擬主力店軟硬件設(shè)施需求規(guī)劃建議聯(lián)絡(luò)訪問主力店，進展初步洽商帶看地盤及說明〔租金、租期、押金、治理費、調(diào)幅等〕之談判協(xié)商，以幫助業(yè)主爭取最大利益為原則幫助完成承租意向書〔LOI〕之簽訂幫助租賃保證金之催收幫助簽訂正式租賃合約全面招商即著手同步進展大規(guī)模之相關(guān)行銷，有打算地逐步開放全面招商工作，主要工作內(nèi)容如下：依據(jù)招商活動的進展，持續(xù)審核及修改平面圖依據(jù)招商活動的進展，供給招租策略的意見幫助貴公司審訂最適宜租客名單幫助舉辦招商說明會聯(lián)絡(luò)訪問目標(biāo)零售商，進展租賃洽商帶引目標(biāo)客戶考察現(xiàn)場及講解設(shè)店位置及租賃條件之談判協(xié)商幫助完成承租意向書〔LOI〕之簽訂幫助收取租賃承諾保證票幫助簽訂正式租賃合約主實報實銷。租賃參謀及獨家招商效勞效勞期限共計12個月。效勞費用及支付方式*元，共計人民幣*元。此聘用定*金將在以下所述之招商代理效勞費中扣除其扣除額不超過每月聘用定金的50%，即不超過人民幣*元。費用。招商代理效勞費以固定租金計收效勞費用〔傭金〕：*個月租金總價計算。用作計算效勞費用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租金。而每月租金之定義是指進駐租戶租賃第一年〔不包括任何租戶應(yīng)繳交的稅費、治理費、空調(diào)收費等〕，益均不計算在內(nèi)。以抽成方式計收效勞費用〔傭金〕：如對租戶只按營業(yè)額提成收取租金而不設(shè)固定租金，則依據(jù)以市場行情制定作為月租金的計算方式，以該租金的*倍，即相當(dāng)于*個月租金總價計算。每月初由本行匯總上月招商成果向業(yè)主出具發(fā)票請款經(jīng)業(yè)主審核后依業(yè)主付款程序以支票或轉(zhuǎn)帳形式支付。招商資料經(jīng)業(yè)主確認后，制作費由業(yè)主支付。戴德梁行人員出席貴司會議、視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請，經(jīng)業(yè)主書面同意前方得成行；所產(chǎn)生之差旅費與有關(guān)費用，將以實際開支單據(jù)向業(yè)主實報實銷。本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本工程租務(wù)的廣告事宜。廣告費用〔包括廣告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單〕及其它市場推廣費用將由貴司支付。另外，貴司須幫助在貴工程設(shè)立現(xiàn)場呈現(xiàn)室供現(xiàn)場推廣使用。商業(yè)物業(yè)治理參謀效勞不實，照看未盡全面，導(dǎo)致日后的物業(yè)治理消滅困難及障礙。本公司將會就以下工程供給意見及資料作為指引：建筑用料〔從將來進展清潔及保養(yǎng)角度來供給意見〕；種類及位置供給意見；招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全標(biāo)志等；各個保安亭〔包括停車場內(nèi)保安亭〕的位置及保安系統(tǒng)設(shè)計；停車場收款系統(tǒng)、位置及停車場治理把握措施；存?zhèn)}規(guī)劃；〔大局部商場打算供給的這方面設(shè)施通常都缺乏〕；各治理部門的辦公地方；員工休息室、鎖柜及廁所等；美食廣場規(guī)劃，包括后勤效勞設(shè)施、清洗室、洗衣場、制服儲存室；營運治理的設(shè)備規(guī)劃；宣傳工作室及道具貯存室；舞臺及消遣場地規(guī)劃；供給廢物治理的意見，包括職業(yè)安康及安全事項；時作出預(yù)算；器、及電力開關(guān)室等；供給節(jié)約能源措施的意見；增設(shè)商場出入口人流計算系統(tǒng)，以便進展有效資產(chǎn)治理。成都 參謀和代理效勞工作進度表〔暫訂〕月月(1)前期市爭論及籌劃1234567891011121314策略方針及建筑規(guī)劃設(shè)計檢討前期市場推廣策略推廣材料預(yù)備工作(5)租賃參謀及獨家招商效勞(6)商業(yè)治理及工程參謀效勞期限形式及費用本工程共收費人民幣*萬元整〔*元整〕策略參謀效勞、租賃參謀及獨家招商效勞、商業(yè)物業(yè)治理參謀效勞。效勞期限建議整個工作期為14個月。效勞費用付款方式本工程共收費人民幣*萬元整〔*元整，分五期支付：40%，即*元整〔*元正〕。20%，即*元整〔￥*元正〕。15%，即*元整〔￥*元正〕。15%，即*元整〔￥