如何從工程設計角度支持營銷工作(定稿)課件

如何做好工程和設計工作支持營銷

工程技術部2015年5月8日如何做好工程和設計工作支持營銷如何做好工程和設計工作支持營銷如何做好工程和設計工作支持營銷房地產開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不可分割的有機整體，從實質上需要進行有效的溝通配合，是相輔相成的關系；做好工程和設計方面的工作就是最直接的對營銷工作的支持。工程技術部的工作職責：組織周邊勘察及市政配套設施調查確認；組織現(xiàn)場臨建、三通一平；完成質檢委托、水文監(jiān)測；組織編制施工進度計劃和審核；參與材料設備的采購，準備項目開工事宜；負責工程過程質量控制和安全文明施工管理；組織基礎工程、主體工程、分部分項工程、專項工程的驗收，組織項目竣工驗收；組織物業(yè)移交驗收；與物業(yè)公司結清移交手續(xù)。

房地產開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不房地產開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不房地產公司工程技術部的角色定義不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質量監(jiān)督者－－技術標準制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進度計劃－－平衡質量、計劃與投資回報要為銷售服務－－配合銷售示范區(qū)開放要實現(xiàn)公司的經營目標－－滿足結轉的要求創(chuàng)造客戶價值－－消除設計缺陷、提供高質量標準的產品公司內部溝通與協(xié)調外部溝通與協(xié)調房地產公司工程技術部的角色定義房地產公司工程技術部的角色定義房地產公司工程技術部的角色定義房地產工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技術標準和做法圖紙審查：錯漏碰缺/功能性缺陷/經濟性檢查/交付標準檢查將營銷理念轉化為工程技術參數(shù)將客戶要求轉化為構造、技術標準通過采購和過程管理保證技術參數(shù)的實現(xiàn)計劃管理總包工程節(jié)點進度控制分包工程施工與甲供材料進場施工協(xié)調分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標-進場計劃協(xié)調與落實配合銷售對外展示工程的實施入伙驗收與交付從宏觀的層面對項目設計、施工、采購、營銷、入伙進行全面布置，甲方計劃是施工單位計劃安排的基礎和依據(jù)質量與安全管理檢查承包商的管理體系有效引導監(jiān)理/利用監(jiān)理技術梳理/溝通/交底與引導系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題-整改客戶對產品質量的標準與要求；施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質量保證與管理體系。成本管理預防控制設計變更/控制現(xiàn)場簽證項目的投資回報；工程造價控制。信息管理流程規(guī)范化總結與案例庫建設流程的規(guī)范化溝通順暢經驗的沉淀與積累房地產工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技房地產工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技工程技術部的主要工作內容工程技術部的主要工作內容工程技術部的主要工作內容工程技術部的主要工作內容

如何從工程技術角度支持營銷工作？一、工程進度滿足營銷要求二、樹立良好的企業(yè)形象三、靠質量贏口碑四、新材料、新技術為營銷加分五、保障農民工工資利益避免負面影響六、快速優(yōu)質的售后服務

一、工程進度滿足營銷各階段要求工程進度與開發(fā)節(jié)奏同步，快了引起財務壓力，慢了影響蓄客、開放、開盤、交房等重要節(jié)點。一、工程進度滿足營銷各階段要求一、工程進度滿足營銷各階段要求一、工程進度滿足營銷各階段要求如何確保工程進度與營銷同步？1、首先是選擇一個好的承包商和合作商，這對整個項目來說是最重要的，其次是合同約定，如設定目標，采取經濟措施等。2、計劃管理是重點，做到事事有計劃有準備，包括總進度計劃、專業(yè)分包進場時間計劃、甲供材料及大型設備進場計劃、分項工程驗收計劃等等；實行月度和大節(jié)點考核制度，分解目標到月和周計劃，對重要的節(jié)點實行專項考核，制定獎罰措施。3、根據(jù)實際情況開展各標段之間的勞動競賽，將比賽結果向總包的上一級單位發(fā)函、約見上一級領導、入住工作組、扣除履約保證金等措施。4、協(xié)調是個非常重要的工作，協(xié)調總包、分包、物資設備供應、工序交接界面劃分等之間的沖突與矛盾。如何確保工程進度與營銷同步？如何確保工程進度與營銷同步？如何確保工程進度5、工程技術部進度關注點：⑴主要區(qū)域和主要樣板施工進度；⑵承包商管理人員和勞務隊伍：總包、主要專業(yè)分包關鍵崗位變化，勞務隊伍數(shù)量、質量以及工薪是否正常；⑶工期核對：主要任務工期核對及糾偏措施制定，并對可能出現(xiàn)的問題預警；⑷質量、安全評估：可能發(fā)生的重大質量問題、安全隱患影響工期的問題；⑸重要關聯(lián)項：關注與要施工任務相關的合約、招采、設計、甲供材進度；⑹協(xié)調問題：重點解決因自身問題導致的施工進度延后；5、工程技術部進度關注點：5、工程技術部進度關注點：5、工程技術部進度關注點：6、督促承包商關注進度重點：⑴總包自有分包商工程進度；⑵指定分包商工程進度；⑶圖紙深化和施工方案報審進度；⑷圖紙延誤、設計變更造成的工期影響應及時調整月、周計劃或工序，保證進度；⑸總包材料和甲供材料進場、報驗進度的跟蹤；⑹對質量、安全問題及時處理，減小對進度的影響；(7)對勞務隊伍和自有設備進行監(jiān)控，防止勞務糾紛、設備損壞對工期的影響。6、督促承包商關注進度重點：6、督促承包商關注進度重點：6、督促承包商關注進度重點：二、樹立良好的企業(yè)形象

規(guī)劃布局合理、提供良好的企業(yè)形象和兩點一線環(huán)境，簡單來說就是在開盤前完成必要的綠化景觀、施工圍擋、看房通道等兩點一線建設，有了必要地綠環(huán)景觀，客戶一進入工地就能有種好的感覺，同時，施工圍擋和看房通道，在保證客戶安全看房的同時還能給客戶營造一個安全文明施工的概念，給客戶以信心，二、樹立良好的企業(yè)形象二、樹立良好的企業(yè)形象二、樹立良好的企業(yè)形象如何樹立良好的企業(yè)形象呢？1、嚴格按照青島市建設委員會下發(fā)的《青島市建筑施工現(xiàn)場管理標準圖解》進行安全文明施工的要求，特別是圍墻、圍擋、永久道路、臨時道路、施工用水及排水、施工用電、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、揚塵、建筑垃圾的及時清運、建筑物的安全維護、主要出入口等重點關注。2、實行隨時、不定期、定期相結合的安全文明衛(wèi)生環(huán)境檢查，并進行評比，獎優(yōu)罰劣。3、安全文明施工費用單獨計取，避免施工單位只計費用不投入，從根本上保障安全文明施工費用的按需使用。4、合同約定需要達到省級文明工地標準。5、設立工地開放日活動。如何樹立良好的企業(yè)形象呢？如何樹立良好的企業(yè)形象呢？如何樹立良好的企業(yè)主要關注點為：（1）做好總平面圖布置工作，按照“動靜分離”的原則安排劃分場地、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃，布局要合理，開放區(qū)、兩點一線地方控制好施工順序，避免產生較大的雜音，減少對開放區(qū)和展示區(qū)的干擾，安全文明衛(wèi)生提前計劃和規(guī)劃，業(yè)主在兩點一線區(qū)域能看到的腳手架、安全網、施工圍護和防護等重點把控和打造，必須高于正常標準，并且要高于地方上同類競品的標準。（2）合理規(guī)劃施工用電和給水、排水系統(tǒng)：根據(jù)首期開發(fā)面積并結合后續(xù)開發(fā)節(jié)奏，同時考慮售樓部、會所、樣板房、園林等的用電需求，計算施工用電和用水總容量，合理規(guī)劃并預留管線禁止在售房期間兩點一線上存在挖溝等施工現(xiàn)象。（3）施工道路系統(tǒng)：滿足施工與永久規(guī)劃路和兩點一線的關系等，施工道路應優(yōu)先利用小區(qū)永久道路的水穩(wěn)層部分，面層在交樓前鋪設，施工道路的布置原則上不能與銷售通道混用，嚴格分開。主要關注點為：主要關注點為：主要關注點為：主要關注點為：（4）小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。主要關注點為：主要關注點為：主要關注點為：（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種植，確保開放開盤時生機勃勃、效果良好。（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種三、靠質量贏口碑質量是產品的核心競爭力之一，產品質量的好壞將直接決定一個樓盤的成敗，這一點在萬科城陽項目、中信森林湖項目上已有所體現(xiàn)，在房地產形勢下行期間，這一點尤為明顯，通過精品工程的打造，使得質量過硬，贏得口碑相傳，達到“在膠州買房、必買中洲安心房”的概念。在膠州買房必買中洲安心房三、靠質量贏口碑在膠州買房必買中洲安心房三、靠質量贏口碑在膠州買房必買中洲安心房三、靠質量贏口碑在膠如何靠質量贏得市場？

首先從業(yè)主的角度看哪些是最關注的、反響比較大的的質量現(xiàn)象（質量通?。鷱脑O計的階段進行避免和優(yōu)化，制定標準工法→從施工工藝和材料的選用控制，材料和成品封樣→建立健全項目質量保證體系→實行樣板帶路→重點工序實行監(jiān)理工程師旁站→敏感部位落實甲方工程師停檢點的檢查→嚴格落實分項工程質量檢查要點→嚴格隱蔽驗收管理→建立工序交接制度→落實分項工程質量檢查要點→分戶驗收→整改→合格產品同時通過樣板展示區(qū)的展示，將施工工藝、材料品牌、工法標準等向業(yè)主進行承諾，接受業(yè)主的監(jiān)督。如何靠質量贏得市場？如何靠質量贏得市場？如何靠質量贏得市場？1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質量現(xiàn)象（質量通?。ㄒ唬┌踩再|量問題1、樁基工程質量問題2、鋼筋、混凝土工程質量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質量問題4、基坑、邊坡支護工程質量問題5、欄桿、護欄、人車行通道質量問題6、……（二）功能性質量問題1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質量問題3、屋面滲漏工程質量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質量問題5、……1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質量現(xiàn)象（質量通病）1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質量現(xiàn)象（質量通?。?、首從業(yè)主的角度看待工程質量管理問題（三）觀感性質量問題1、內墻空鼓、開裂工程質量問題2、內部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質量問題5、……從業(yè)主的角度看待工程質量管理問題（三）觀感性質量問題從業(yè)主的角度看待工程質量管理問題（三）觀感性質量問題從業(yè)主的如何消滅質量通??？制定企業(yè)自己的建造標準！1）、鋼筋混凝土結構2）、砌體結構3）、樓地面4）、墻面抹灰、飾面5）、天棚抹灰、飾面6）、踢腳做法 7）、門窗8）、防水9）、屋面10）、露臺做法11）、雨棚、挑板做法12）、小區(qū)消防、道路做法

13）、強電系統(tǒng)14）、弱電部分15）、室外管網16）、器具安裝如何消滅質量通??？如何消滅質量通??？如何消滅質量通??？建筑工程質量通病和客戶敏感質量問題的控制施工前的準備工作:(1)在設計階段，從質量通病防治的角度要求設計單位完善設計措施，從設計構造上提高質量通病防治的效果。(2)在采購時，針對質量通病的易發(fā)部位，在招標文件中要求投標單位于投標函中明確質量通病防治方案和施工措施。(3)在項目開工前，組織設計單位、施工單位及監(jiān)理單位就工程質量通病防治工作召開專題會議，研討防治質量通病的質量標準及施工工藝的可行性，針對工程特點制定預防措施，并與施工單位簽訂《單位工程質量通病防治任務書》。(4)組織施工單位針對工程的特點制定質量通病防治計劃。質量通病防治計劃應包括確定工程易發(fā)生質量通病的部位、計劃采用的施工工藝標準、人員分工、需達到的質量目標、實施檢驗計劃等方面內容。建筑工程質量通病和客戶敏感質量問題的控制建筑工程質量通病和客戶敏感質量問題的控制建筑工程質量通病和客施工過程控制：（1）在易發(fā)生質量通病部位施工前，組織施工單位和監(jiān)理單位進行技術交底。（2）每天檢查施工單位是否按照認可的技術交底進行了落實，若發(fā)現(xiàn)質量問題應及時要求施工單位進行整改，并詳細記錄檢查結果，填寫《單位工程質量通病防治信息記錄表》。此記錄應交施工單位及監(jiān)理單位進行確認。（3）施工單位與監(jiān)理單位根據(jù)其日常巡查記錄對工程部提供的檢查記錄進行分析，對質量問題進行匯總，并及時進行整改。（4）每周組織施工單位、監(jiān)理單位有關人員召開質量通病防治會議，總結施工中出現(xiàn)的質量問題，分析原因并制定措施。（5）定期對項目進行檢查，并對發(fā)現(xiàn)的質量問題進行匯總，對較為突出或集中的質量問題進行專題研究，形成解決措施。（6）單位工程易發(fā)生質量通病部位階段性任務完成后，及時組織監(jiān)理單位、施工單位進行驗收，填寫《質量通病防治驗收記錄表》。施工過程控制：施工過程控制：施工過程控制：2、確定項目質量目標、工程質量標準、建立健全項目質量保證體系建立事前預防、事中控制、事后驗收三級質量保障機制事前預防：土建工程師在每個分部分項工程開工一個星期以前（個別牽涉到材料需特殊試驗或復試的要提前），要做出一個該分享工程的實施手冊。該手冊含相關圖紙、圖集、規(guī)范要求、驗收和質量評定標準等要素。即要明確如何干，干到什么標準算優(yōu)良，有什么要求及注意事項。事中控制：土建主管工程師就該手冊向總包、監(jiān)理進行交底確認，并帶領監(jiān)理、土建工程師和技術員在分項工程樣板驗收合格后，大面積施工中的全過程控制，確保質量工作隨時受控。事后驗收：土建主管工程師負責該分項工程整體完工后的質量評定，以決定是否進入下道工序施工，如抹灰結束后發(fā)現(xiàn)有空鼓，那就要敲掉修補完后才能進入下道工序。2、確定項目質量目標、工程質量標準、建立健全項目質量保證體系2、確定項目質量目標、工程質量標準、建立健全項目質量保證體系3、樣板引路施工樣板工程是項目工程技術質量管理中的一個重要環(huán)節(jié)，在工程產品的形成中起到重要的作用。以下施工環(huán)節(jié)和工藝操作必須做到樣板引路：（1）標準層的結構施工的第一層（或第二層）以一個標準層為一個樣板單位，包括柱梁板的模板和支撐系統(tǒng)搭設工藝，鋼筋綁扎工藝，預埋管線和鐵件的敷設位置，預留洞孔位置，混凝土澆灌程序，拆模程序，各工種交叉搭接的作業(yè)計劃。（2）砌墻施工：以一層中的一個單元為樣板單位。重點在外墻塊體材料砌筑時的工藝流程，以保證灰漿飽滿，不留滲漏隱患。使用新型墻體材料的，必須以完整的一層標準層樓面作為樣板層。3、樣板引路施工樣板工程是項目工程技術質量管理中的一3、樣板引路施工樣板工程是項目工程技術質量管理中的一（3）室內裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內門窗安裝工藝，內墻面粉刷或裝潢效果，樓地面、天花鋪裝效果，強弱電插座開關位置，上下水管安裝工藝，商場、辦公大樓的天花內管線組織和安裝工藝，天花的洞孔布置效果。（4）外墻裝修：以一個標準層為一個樣板單位，包括鋪裝材料排列、分隔、分倉、間隙和嵌縫材料，外門窗安裝工藝，門窗套和線腳的施工工藝，保溫材料的鋪裝工藝。（5）室外埋地管井：以連續(xù)的兩個井和之間的管道為一個樣板單位，各種用途和各種口徑的管井須分別進行樣板施工，包括用料、構造、接口密封、坡度。（3）室內裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內門窗安裝（3）室內裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內門窗安裝4、材料和成品封樣、嚴把質量關（1）、在簽訂成品采購合同的同時，必須向供方索取封樣的樣品和書面的質量指標，作為合同附件。封樣的樣品上必須有供方不可滅失和否認的印記。（2）、成品進場時，監(jiān)理單位憑封樣標準驗收，發(fā)現(xiàn)有差異的應立即報告本專業(yè)工程師，對總包采購的成品，本專業(yè)工程師上報項目工程負責人作出決定后，由監(jiān)理單位告知總包處理；對甲供或甲方指定成品，本專業(yè)工程師應報告項目工程負責人處理；（3）、對于不符封樣質量標準的甲供或甲方指定成品，施工單位有權拒絕使用。（4）、嚴格進場物資材料三方檢驗4、材料和成品封樣、嚴把質量關4、材料和成品封樣、嚴把質量關4、材料和成品封樣、嚴把質量關（5）、以下外購成品必須封樣：1）門窗樣品：包含所有型材的斷面，附件和五金樣品的展板一塊，已組裝完成的同系列中定貨數(shù)量最多的一種規(guī)格實樣一套，如現(xiàn)場條件許可，樣品可以直接安裝到永久性位置上，以觀實效；2）外墻涂料：在現(xiàn)場選一個面積較大的墻面拐角處(其中一面應向陽)，要求表面毛糙度與施工墻面基本一致，并能保留到外墻涂料施工結束之前；3）內墻涂料：與外墻涂料的做法基本一致，只是樣板選擇在室內；4）外墻貼面：包括玻璃幕墻，面磚，石板。在結構主體上選擇一處便于觀察的墻面拐角（其中一面應向陽）。完全使用供方提供的主副料，由已確定的專業(yè)施工單位試貼或試安裝。試貼面積根據(jù)觀察需要由現(xiàn)場決定，預計在正式施工時需要鑿除而毀壞的，應另向供方索取樣品封樣保存，如面磚至少一箱，各種材質石板的規(guī)格料至少一塊；（5）、以下外購成品必須封樣：（5）、以下外購成品必須封樣：（5）、以下外購成品必須封樣：5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已縱橫拉線定位的陽臺上按設計要求制作安裝。其式樣、用料、顏色由規(guī)劃設計部確認，現(xiàn)場成品保護由總包負責；6）各種預埋和外露的管材及配件；7）各種電器插座、開關、戶用配電箱：潔具及配件：凡特殊或定制的成品必須封樣；8）吊頂材料、燈具、進回風口：其式樣、規(guī)格、品質；9）防水、保溫材料：卷狀和塊體狀的材料以實物封樣，流質狀的材料以供方提供的包裝樣品封樣。5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督現(xiàn)場監(jiān)理必須每天巡視所管現(xiàn)場二次以上，發(fā)現(xiàn)問題應及時提出整改意見并跟蹤落實，凡屬質量控制點都應旁站監(jiān)督。檢查內容包括施工材料、成品的質量、施工工藝、現(xiàn)場的安全文明施工情況（包括工人操作是否按規(guī)范、規(guī)程及批準的施工組織設計或方案執(zhí)行）。下列工程部位施工全過程必須旁站監(jiān)督：①樁基礎工程的砼澆筑及打壓樁工程；②防水處理；③結構砼、防水砼澆筑；④結構層砼澆筑及防水施工；⑤給水系統(tǒng)的打壓試驗及排水系統(tǒng)的通、灌水試驗；⑥預應力張拉。5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督6、甲方工程師停止點檢查

具體要求：該停止點納入甲方對監(jiān)理和施工單位的管理交底，如果甲方工程師檢查未通過，不得進入下道工序，如果發(fā)現(xiàn)大量問題，首先對監(jiān)理進行處罰。每個部位第一次檢查時要求項目工程經理帶隊，土建、安裝工程師全部到場并帶好施工藍圖和相機；監(jiān)理公司由總監(jiān)帶隊，相關專業(yè)監(jiān)理人員全部到場。檢查完畢，視情況決定在現(xiàn)場或在會議室開會點評。會后立即形成書面點評會議紀要。6、甲方工程師停止點檢查6、甲方工程師停止點檢查6、甲方工程師停止點檢查檢查部位檢查頻次檢查內容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽查30%防水材料是否按合同要求購買；卷材搭接；轉角部位增強層的設置；磚砌導墻和防水保護基礎底板鋼筋、模板第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；墻體插筋是否與建筑圖吻合正負零層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結構是否與建筑吻合；3.15米層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結構是否與建筑吻合；屋面梁板鋼筋全檢主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結構是否與建筑吻合；主體拆模質量第一次必須到場，其余抽查30％主要構件的斷面尺寸及軸線偏差；結構開間尺寸；砼表觀質量；模板漏漿情況；門窗洞口外觀質量和定位偏差；帶建筑圖到現(xiàn)場核對是否與拆模結構吻合；結構凈高檢查屋面防水、室內防水基層移交第一次必須到場，其余抽查30％突出屋面構造、管道是否按設計要求完成；基層是否具備防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求屋面瓦第一次必須到場掛瓦條排布間距；瓦的色彩搭配是否正確；瓦的安裝排列是否橫平豎直外保溫工作面移交第一次必須到場，其余抽查30％墻面垂直度、平整度；門窗洞口偏差是否整改完畢；外保溫是否可以無障礙實施外保溫向涂料單位和總包的基層移交第一次必須到場，其余抽查10％

二次結構第一次必須到場，其余抽查30％界面和剔槽部位的掛網；砼缺陷整改；房間開間尺寸外墻涂料全面檢查

分戶驗收全面檢查

工序樣板驗收全面檢查

腳手架拆除前驗收全面檢查

檢查部位檢查頻次檢查內容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽檢查部位檢查頻次檢查內容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽7、嚴格隱蔽驗收管理隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。要求隱蔽工程需旁站，工程部對監(jiān)理工程師在崗情況進行檢查。須做隱蔽驗收的工程有：(1)、巖土工程勘察；(2)、工程樁：預制樁；(3)、基坑驗槽；(4)、錨桿；(5)、防水工程；(6)、模板工程；(7)、鋼筋工程；(8)、磚砌體工程；(9)、門窗塞縫；(10)、墻體保溫；(11)、地暖工程；(12)、水電線管暗埋和預留；(13)、防雷、接地工程。

7、嚴格隱蔽驗收管理7、嚴格隱蔽驗收管理7、嚴格隱蔽驗收管理8、建立工序交接制度（1）為保證上道工序施工質量滿足下道工序繼續(xù)施工的需要，控制專業(yè)間的工序轉換工作，所有工程必須進行工序交接。（2）工序施工完畢并經自檢合格，監(jiān)理工程師組織工序交接，交接雙方質檢員和主要技術人員參加，并填寫《工序交接表》作出評定，雙方施工負責人簽字確認，完成交接驗收手續(xù)。（3）對于關鍵工序，工程部相關工程師應根據(jù)《關鍵工序檢查一覽表》對其控制點進行重點檢查，以提高產品質量；（4）將工序控制與工程進度款支付結合起來，付款時附上各控制表格簽字情況，對未按上述要求辦理或違反上述規(guī)定者，拒絕支付相關工程量的進度款；只有采取強有力的措施狠抓工序控制，才能保證工程施工質量在可控范圍內。8、建立工序交接制度8、建立工序交接制度8、建立工序交接制度（5）關鍵工序交接主要關注內容：樓地面基層-面層設備基礎及預埋件-安裝管溝及支架-安裝找平層-防水-防水保護層-面層給水管暗敷定位-給水試壓-系統(tǒng)試壓-隱蔽排水管坡度-伸縮節(jié)、檢查口設置-存水彎設置-系統(tǒng)試水-隱蔽室內消火栓系統(tǒng)安裝-裝飾暗敷線管和線槽-隱蔽鋼筋、預留預埋工程，隱蔽工程驗收，檢查是否滿足設計要求及質量要求。（5）關鍵工序交接主要關注內容：（5）關鍵工序交接主要關注內容：（5）關鍵工序交接主要關注內模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。外架拆除：檢查已完部分施工質量是否滿足，有無相關其他未完工程。砌筑抹灰：檢查是否按工序施工，施工質量是否滿足要求。不按工序施工是墻體裂縫產生的重要原因之一。防水施工：對基層、防水層防滲漏效果層層把關，檢查防水層施工質量及防水材料有無偷工減料。門窗施工：檢查門窗的安裝質量，并控制門窗周邊塞縫工序，以保證門窗防滲漏的效果。模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的原因。衛(wèi)生間防水及防水保護層與面磚、石材：閉水試驗檢查是否滲漏，檢查墻面甩毛是否粘結牢固。墻體抹灰基層與涂料、壁紙：檢查基層平整、垂直是否符合要求，基層是否空鼓、開裂。地面基層與地磚、地板：檢查基層是否平整、空鼓、開裂、起砂。吊頂內機電與吊頂封閉：檢查吊頂內隱蔽工程是否存在安全隱患、功能缺陷。分部完成與成品保護：檢查分部工程是否符合質量標準。管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的（6）工序交接規(guī)范要求1）、防水與土建、安裝的交接2）、面磚與抹灰的交接3）、面磚與涂料的交接4）、防盜門與土建的交接5）、鐵花與鋁合金的交接6）、二裝與土建的交接7）、鋁合金與土建的交接8）、鐵花與土建的交接9）、涂料與土建的交接10）、室外景觀與總坪、安裝的交接11）、水電與土建的交接（6）工序交接規(guī)范要求（6）工序交接規(guī)范要求（6）工序交接規(guī)范要求

9、建立成品半成品保護制度為提高工程質量，提高管理水平，在施工過程中，對已完成的成品采取妥善的保護措施，防止造成損壞，影響銷售。1）、預埋管道、試壓、管線保護2）、鋁合金窗3）、鍍膜玻璃4）、屋面防水5）、避雷網6）、陽臺鐵欄桿7）、小區(qū)道路8）、小區(qū)綠化

10、嚴格落實分項工程質量檢查要點1）、電氣工程質量檢查要點2）、電梯安裝工程質量檢查要點3）、鋼筋混凝土工程質量檢查要點4）、給排水工程質量檢查要點5）、基礎工程質量檢查要點6）、建筑裝飾工程質量檢查要點7）、樓地面工程質量檢查要點8）、門窗工程質量檢查要點9）、幕墻工程質量檢查要點10）、砌體工程質量檢查要點11）、通風與空調工程質量檢查要點12）、屋面和防水工程質量檢查要點10、嚴格落實分項工程質量檢查要點10、嚴格落實分項工程質量檢查要點10、嚴格落實分項工程質量11、工程質量控制的難點、重點分析及保障措施（1）±0.000以下施工階段1）施工準備2）基礎施工3）基坑支護4）地下室施工5）基礎、地下室中間驗收6）土方回填（2）±0.000以上施工（主體施工階段）1）制度要求2）定位放線3）模板工程4）鋼筋工程5）混凝土工程6）裙樓結構施工階段工作要點7）標準層結構施工階段工作要點8）砌體工程9）抹灰工程10）防水工程11）屋面瓦安裝12）外墻施工13）鋁合金門窗14）隔墻板安裝15）欄桿安裝工程16）煙道安裝工程17）水電安裝工程18）智能化系統(tǒng)19）防雷工程20）電梯安裝工程21）發(fā)電機安裝工程22）地暖工程23）鋼結構工程11、工程質量控制的難點、重點分析及保障措施7）標準層結構施11、工程質量控制的難點、重點分析及保障措施7）標準層結構施（3）、毛坯裝修施工階段工作要點（4）、裝修工程（5）、配套施工主要控制要點（6）、園建工程（7）、園林綠化工程（8）、道路管網（3）、毛坯裝修施工階段工作要點（3）、毛坯裝修施工階段工作要點（3）、毛坯裝修施工階段工作12、加強工程質量檢測：

1）、質量預警機制：對各種不同場合、不同方式檢查出的施工單位質量問題及時整理匯總，為各施工單位建立本項目質量檔案，根據(jù)施工單位質量問題多少、嚴重程度，啟動相應的質量預警。2）、至少每周組織一次現(xiàn)場質量巡查，對巡查中出現(xiàn)的技術問題和質量問題進行指導、協(xié)調、處理，并認真記錄在《巡查記錄表》中發(fā)給各相關施工單位，要求限期整改完成。3）、每月必須組織一次對施工單位（總包、分包）的檢查與評價工作，檢查、評價質量部分分為工作質量、實體質量；將檢查與評價結果及時發(fā)給施工單位，作為對施工單位的考核評價的依據(jù)。12、加強工程質量檢測：12、加強工程質量檢測：12、加強工程質量檢測：13、實行試驗見證人制度（1）承包人指定專人負責材料試驗，監(jiān)理派人監(jiān)督取樣、送檢、取試驗報告，對重要的原材料檢測工程部應派專業(yè)工程師一同前往見證；（2）試驗必須到市、縣建筑工程質檢站試驗室和業(yè)主指定持有標志的國家質量認證單位進行，其他試驗室的試驗報告無效。（3）原材料經檢驗不合格者，不得在工程上使用，由監(jiān)理通知限期退場。13、實行試驗見證人制度13、實行試驗見證人制度13、實行試驗見證人制度14、嚴格分戶驗收制度分戶驗收項目：

室內墻面、室內頂棚、室內樓地面、廚廁瓷片、廚廁地面、潔具、廚具、室內給排水、鋁合金門窗、木門、防盜鋼門、陽臺、室內電氣。

14、嚴格分戶驗收制度14、嚴格分戶驗收制度14、嚴格分戶驗收制度四、新技術為營銷加分1、新材料的使用，如保溫裝飾一體板，美觀、耐用時間長、造價基本相當；四、新技術為營銷加分四、新技術為營銷加分四、新技術為營銷加分2、隔音技術的采用，降低樓上樓下的聲音傳播，保障隱私和安靜的生活質量；（1）廣州坤耐建材有限公司樓層地面8隔音減震材料，23.00元/平方米，由一層高密度膠連聚乙烯發(fā)泡經納米技術制成。是一種綠色環(huán)保，經濟耐用產品，使用壽命50年以上。隔聲效果：在14的混凝土樓板上鋪設該產品，抹一層4厚的水泥，2、隔音技術的采用，降低樓上樓下的聲音傳播，保障隱私和安靜的2、隔音技術的采用，降低樓上樓下的聲音傳播，保障隱私和安靜的（2）浮筑法隔聲樓板技術

采用專業(yè)隔音墊和擠塑板相結合作為彈性墊層的方法，樓板撞擊聲隔聲量可降低22，其結構如下圖。不但撞擊聲隔聲效果有了明顯改善，同時也起到保溫作用，但其造價昂貴，施工條件較為苛刻，工藝復雜，壓縮了樓層凈高度，在市場上還是難以普遍應用。（2）浮筑法隔聲樓板技術（2）浮筑法隔聲樓板技術（2）浮筑法隔聲樓板技術細石混凝土保護層配雙向冷拔筋30/60mm厚擠塑板0.2mm厚塑料膜鋼筋混凝土樓板5mm厚隔聲墊浮筑法隔聲樓板構造圖細石混凝土保護層30/60mm厚擠塑板0.2mm厚塑料膜鋼筋細石混凝土保護層30/60mm厚擠塑板0.2mm厚塑料膜鋼筋（3）聲阻尼砂漿隔音技術1）聲阻尼砂漿的配比聲阻尼砂漿試驗按下表中的配比進行，通過采用惰性建筑細粉替代水泥，同時使用具有彈性的橡膠顆粒部分替代骨料砂子，研究橡膠顆粒對聲阻尼砂漿隔聲效果的影響。將各種原料混合均勻后，添加少量的水拌合而成。聲阻尼砂漿的試驗配比試驗編號細粉沙橡膠1#1502#140.43#140.84#普通砂漿

（3）聲阻尼砂漿隔音技術聲阻尼砂漿的試驗配比試驗編號細粉沙橡（3）聲阻尼砂漿隔音技術聲阻尼砂漿的試驗配比試驗編號細粉沙橡2）聲阻尼砂漿的施工方法及示意圖①基層處理。鋪設墊層之前要將基層上雜物清理干凈，如有突出基層的鋼筋、木樁或混凝土毛刺等尖銳物，應割掉打磨與基層持平。②鋪設聲阻尼砂漿層。將聲阻尼砂漿加適量的水，攪拌均勻后按普通砂漿找平層的施工方式鋪設在處理過的樓板基層上，“抹灰”厚度可控制為5～10。為防止產生聲橋，墻角處抹灰層應返上墻壁約50，其厚度由10逐漸減薄至0。然后用0.9篩子篩撒水泥干粉于“聲阻尼砂漿”抹灰層之上，并用抹灰刀將其抹光，形成約2厚的水泥凈漿層。2）聲阻尼砂漿的施工方法及示意圖2）聲阻尼砂漿的施工方法及示意圖2）聲阻尼砂漿的施工方法及示25~30mm厚普通砂漿5～10mm厚阻尼砂漿基層樓板2mm厚水泥凈漿墻聲阻尼砂漿在樓板中的應用示意圖

③鋪設普通砂漿面層及養(yǎng)護。在聲阻尼砂漿層上的水泥凈漿層硬化后再鋪設25～30厚普通砂漿保護層兼找平層，按常規(guī)工藝養(yǎng)護，該普通砂漿保護層所用水泥砂漿的抗壓強度不宜低于20。養(yǎng)護結束后，鏟去墻角處露出砂漿保護層的粘在墻面上的聲阻尼砂漿。樓板的構造如下圖所示。25~30mm厚普通砂漿5～10mm厚阻尼砂漿基層樓板2mm25~30mm厚普通砂漿5～10mm厚阻尼砂漿基層樓板2mm3、智慧社區(qū)的引入，在工程建設中預留安裝平臺，業(yè)主入住時根據(jù)個人情況可以自己選擇是否安裝或是安裝哪些項。智慧社區(qū)主要應用包括智慧家居、智慧物業(yè)、智慧政務、智慧公共服務、智慧養(yǎng)老服務。智慧家居是融合家庭控制網絡和多媒體信息網絡于一體的一個家庭信息化網絡平臺。家庭控制網絡通過有線或無線的方式接入智慧社區(qū)服務網絡，通過家庭網關實現(xiàn)電子信息設備、通訊設備、娛樂設備、家用電器、自動化設備、照明設備、保安（監(jiān)控）裝置及水電氣熱表（或概稱的三表三防設備）的控制與設備間協(xié)同。智慧物業(yè)服務以社區(qū)為中心，建設兩個基本網絡，分別為視頻傳輸網絡和傳感網絡，并把視頻監(jiān)控網絡、各種傳感器網絡、社區(qū)門禁系統(tǒng)及小區(qū)寬帶網絡構成物聯(lián)網系統(tǒng)，實現(xiàn)智慧的保安消防、社區(qū)門禁、社區(qū)內可視通話管理、停車場管理、日常設備檢修與維護、環(huán)境監(jiān)測、電梯管理等智慧服務。3、智慧社區(qū)的引入，3、智慧社區(qū)的引入，3、智慧社區(qū)的引入，如何從工程設計角度支持營銷工作(定稿)課件如何從工程設計角度支持營銷工作(定稿)課件如何從工程設計角度支持營銷工作(定稿)課件如何從工程設計角度支持營銷工作(定稿)課件五、保障農民工工資利益避免負面影響

為防止施工單位惡意拖薪、討薪、抽逃資金等惡性群體事件的發(fā)生給營銷工作帶來負面影響，在和總包及各專業(yè)分包商簽訂合同時應收取一定比例的履約保證金，并且每次計價后應優(yōu)先發(fā)放勞務費，在下次計價時必須附帶上次勞務費的發(fā)放記錄情況；公司監(jiān)管總包單位的財務動態(tài)，避免抽逃資金用于其他地方；發(fā)生任何一次到售樓部、市政府等公共地方請愿、靜坐、討要工作等行為給建設方造成影響的罰款多少或者扣除違約金的百分比。五、保障農民工工資利益避免負面影響五、保障農民工工資利益避免負面影響五、保障農民工工資利益避免六、快速優(yōu)質做好售后服務

盡管采用各種措施防止質量通病的發(fā)生，可是仍有個別地方會出現(xiàn)小的問題，在得到業(yè)主的通知后，應第一時間趕到并開始維修，不要讓業(yè)主產生怨恨而到處亂說，讓業(yè)主感覺到誠意。

六、快速優(yōu)質做好售后服務六、快速優(yōu)質做好售后服務六、快速優(yōu)質做好售后服務如何做好工程和設計工作支持營銷

工程技術部2015年5月8日如何做好工程和設計工作支持營銷如何做好工程和設計工作支持營銷如何做好工程和設計工作支持營銷房地產開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不可分割的有機整體，從實質上需要進行有效的溝通配合，是相輔相成的關系；做好工程和設計方面的工作就是最直接的對營銷工作的支持。工程技術部的工作職責：組織周邊勘察及市政配套設施調查確認；組織現(xiàn)場臨建、三通一平；完成質檢委托、水文監(jiān)測；組織編制施工進度計劃和審核；參與材料設備的采購，準備項目開工事宜；負責工程過程質量控制和安全文明施工管理；組織基礎工程、主體工程、分部分項工程、專項工程的驗收，組織項目竣工驗收；組織物業(yè)移交驗收；與物業(yè)公司結清移交手續(xù)。

房地產開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不房地產開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不房地產公司工程技術部的角色定義不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質量監(jiān)督者－－技術標準制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進度計劃－－平衡質量、計劃與投資回報要為銷售服務－－配合銷售示范區(qū)開放要實現(xiàn)公司的經營目標－－滿足結轉的要求創(chuàng)造客戶價值－－消除設計缺陷、提供高質量標準的產品公司內部溝通與協(xié)調外部溝通與協(xié)調房地產公司工程技術部的角色定義房地產公司工程技術部的角色定義房地產公司工程技術部的角色定義房地產工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技術標準和做法圖紙審查：錯漏碰缺/功能性缺陷/經濟性檢查/交付標準檢查將營銷理念轉化為工程技術參數(shù)將客戶要求轉化為構造、技術標準通過采購和過程管理保證技術參數(shù)的實現(xiàn)計劃管理總包工程節(jié)點進度控制分包工程施工與甲供材料進場施工協(xié)調分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標-進場計劃協(xié)調與落實配合銷售對外展示工程的實施入伙驗收與交付從宏觀的層面對項目設計、施工、采購、營銷、入伙進行全面布置，甲方計劃是施工單位計劃安排的基礎和依據(jù)質量與安全管理檢查承包商的管理體系有效引導監(jiān)理/利用監(jiān)理技術梳理/溝通/交底與引導系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題-整改客戶對產品質量的標準與要求；施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質量保證與管理體系。成本管理預防控制設計變更/控制現(xiàn)場簽證項目的投資回報；工程造價控制。信息管理流程規(guī)范化總結與案例庫建設流程的規(guī)范化溝通順暢經驗的沉淀與積累房地產工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技房地產工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技工程技術部的主要工作內容工程技術部的主要工作內容工程技術部的主要工作內容工程技術部的主要工作內容

如何從工程技術角度支持營銷工作？一、工程進度滿足營銷要求二、樹立良好的企業(yè)形象三、靠質量贏口碑四、新材料、新技術為營銷加分五、保障農民工工資利益避免負面影響六、快速優(yōu)質的售后服務

一、工程進度滿足營銷各階段要求工程進度與開發(fā)節(jié)奏同步，快了引起財務壓力，慢了影響蓄客、開放、開盤、交房等重要節(jié)點。一、工程進度滿足營銷各階段要求一、工程進度滿足營銷各階段要求一、工程進度滿足營銷各階段要求如何確保工程進度與營銷同步？1、首先是選擇一個好的承包商和合作商，這對整個項目來說是最重要的，其次是合同約定，如設定目標，采取經濟措施等。2、計劃管理是重點，做到事事有計劃有準備，包括總進度計劃、專業(yè)分包進場時間計劃、甲供材料及大型設備進場計劃、分項工程驗收計劃等等；實行月度和大節(jié)點考核制度，分解目標到月和周計劃，對重要的節(jié)點實行專項考核，制定獎罰措施。3、根據(jù)實際情況開展各標段之間的勞動競賽，將比賽結果向總包的上一級單位發(fā)函、約見上一級領導、入住工作組、扣除履約保證金等措施。4、協(xié)調是個非常重要的工作，協(xié)調總包、分包、物資設備供應、工序交接界面劃分等之間的沖突與矛盾。如何確保工程進度與營銷同步？如何確保工程進度與營銷同步？如何確保工程進度5、工程技術部進度關注點：⑴主要區(qū)域和主要樣板施工進度；⑵承包商管理人員和勞務隊伍：總包、主要專業(yè)分包關鍵崗位變化，勞務隊伍數(shù)量、質量以及工薪是否正常；⑶工期核對：主要任務工期核對及糾偏措施制定，并對可能出現(xiàn)的問題預警；⑷質量、安全評估：可能發(fā)生的重大質量問題、安全隱患影響工期的問題；⑸重要關聯(lián)項：關注與要施工任務相關的合約、招采、設計、甲供材進度；⑹協(xié)調問題：重點解決因自身問題導致的施工進度延后；5、工程技術部進度關注點：5、工程技術部進度關注點：5、工程技術部進度關注點：6、督促承包商關注進度重點：⑴總包自有分包商工程進度；⑵指定分包商工程進度；⑶圖紙深化和施工方案報審進度；⑷圖紙延誤、設計變更造成的工期影響應及時調整月、周計劃或工序，保證進度；⑸總包材料和甲供材料進場、報驗進度的跟蹤；⑹對質量、安全問題及時處理，減小對進度的影響；(7)對勞務隊伍和自有設備進行監(jiān)控，防止勞務糾紛、設備損壞對工期的影響。6、督促承包商關注進度重點：6、督促承包商關注進度重點：6、督促承包商關注進度重點：二、樹立良好的企業(yè)形象

規(guī)劃布局合理、提供良好的企業(yè)形象和兩點一線環(huán)境，簡單來說就是在開盤前完成必要的綠化景觀、施工圍擋、看房通道等兩點一線建設，有了必要地綠環(huán)景觀，客戶一進入工地就能有種好的感覺，同時，施工圍擋和看房通道，在保證客戶安全看房的同時還能給客戶營造一個安全文明施工的概念，給客戶以信心，二、樹立良好的企業(yè)形象二、樹立良好的企業(yè)形象二、樹立良好的企業(yè)形象如何樹立良好的企業(yè)形象呢？1、嚴格按照青島市建設委員會下發(fā)的《青島市建筑施工現(xiàn)場管理標準圖解》進行安全文明施工的要求，特別是圍墻、圍擋、永久道路、臨時道路、施工用水及排水、施工用電、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、揚塵、建筑垃圾的及時清運、建筑物的安全維護、主要出入口等重點關注。2、實行隨時、不定期、定期相結合的安全文明衛(wèi)生環(huán)境檢查，并進行評比，獎優(yōu)罰劣。3、安全文明施工費用單獨計取，避免施工單位只計費用不投入，從根本上保障安全文明施工費用的按需使用。4、合同約定需要達到省級文明工地標準。5、設立工地開放日活動。如何樹立良好的企業(yè)形象呢？如何樹立良好的企業(yè)形象呢？如何樹立良好的企業(yè)主要關注點為：（1）做好總平面圖布置工作，按照“動靜分離”的原則安排劃分場地、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃，布局要合理，開放區(qū)、兩點一線地方控制好施工順序，避免產生較大的雜音，減少對開放區(qū)和展示區(qū)的干擾，安全文明衛(wèi)生提前計劃和規(guī)劃，業(yè)主在兩點一線區(qū)域能看到的腳手架、安全網、施工圍護和防護等重點把控和打造，必須高于正常標準，并且要高于地方上同類競品的標準。（2）合理規(guī)劃施工用電和給水、排水系統(tǒng)：根據(jù)首期開發(fā)面積并結合后續(xù)開發(fā)節(jié)奏，同時考慮售樓部、會所、樣板房、園林等的用電需求，計算施工用電和用水總容量，合理規(guī)劃并預留管線禁止在售房期間兩點一線上存在挖溝等施工現(xiàn)象。（3）施工道路系統(tǒng)：滿足施工與永久規(guī)劃路和兩點一線的關系等，施工道路應優(yōu)先利用小區(qū)永久道路的水穩(wěn)層部分，面層在交樓前鋪設，施工道路的布置原則上不能與銷售通道混用，嚴格分開。主要關注點為：主要關注點為：主要關注點為：主要關注點為：（4）小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。主要關注點為：主要關注點為：主要關注點為：（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種植，確保開放開盤時生機勃勃、效果良好。（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種三、靠質量贏口碑質量是產品的核心競爭力之一，產品質量的好壞將直接決定一個樓盤的成敗，這一點在萬科城陽項目、中信森林湖項目上已有所體現(xiàn)，在房地產形勢下行期間，這一點尤為明顯，通過精品工程的打造，使得質量過硬，贏得口碑相傳，達到“在膠州買房、必買中洲安心房”的概念。在膠州買房必買中洲安心房三、靠質量贏口碑在膠州買房必買中洲安心房三、靠質量贏口碑在膠州買房必買中洲安心房三、靠質量贏口碑在膠如何靠質量贏得市場？

首先從業(yè)主的角度看哪些是最關注的、反響比較大的的質量現(xiàn)象（質量通?。鷱脑O計的階段進行避免和優(yōu)化，制定標準工法→從施工工藝和材料的選用控制，材料和成品封樣→建立健全項目質量保證體系→實行樣板帶路→重點工序實行監(jiān)理工程師旁站→敏感部位落實甲方工程師停檢點的檢查→嚴格落實分項工程質量檢查要點→嚴格隱蔽驗收管理→建立工序交接制度→落實分項工程質量檢查要點→分戶驗收→整改→合格產品同時通過樣板展示區(qū)的展示，將施工工藝、材料品牌、工法標準等向業(yè)主進行承諾，接受業(yè)主的監(jiān)督。如何靠質量贏得市場？如何靠質量贏得市場？如何靠質量贏得市場？1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質量現(xiàn)象（質量通?。ㄒ唬┌踩再|量問題1、樁基工程質量問題2、鋼筋、混凝土工程質量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質量問題4、基坑、邊坡支護工程質量問題5、欄桿、護欄、人車行通道質量問題6、……（二）功能性質量問題1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質量問題3、屋面滲漏工程質量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質量問題5、……1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質量現(xiàn)象（質量通?。?、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質量現(xiàn)象（質量通?。?、首從業(yè)主的角度看待工程質量管理問題（三）觀感性質量問題1、內墻空鼓、開裂工程質量問題2、內部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質量問題5、……從業(yè)主的角度看待工程質量管理問題（三）觀感性質量問題從業(yè)主的角度看待工程質量管理問題（三）觀感性質量問題從業(yè)主的如何消滅質量通??？制定企業(yè)自己的建造標準！1）、鋼筋混凝土結構2）、砌體結構3）、樓地面4）、墻面抹灰、飾面5）、天棚抹灰、飾面6）、踢腳做法 7）、門窗8）、防水9）、屋面10）、露臺做法11）、雨棚、挑板做法12）、小區(qū)消防、道路做法

13）、強電系統(tǒng)14）、弱電部分15）、室外管網16）、器具安裝如何消滅質量通??？如何消滅質量通病？如何消滅質量通??？建筑工程質量通病和客戶敏感質量問題的控制施工前的準備工作:(1)在設計階段，從質量通病防治的角度要求設計單位完善設計措施，從設計構造上提高質量通病防治的效果。(2)在采購時，針對質量通病的易發(fā)部位，在招標文件中要求投標單位于投標函中明確質量通病防治方案和施工措施。(3)在項目開工前，組織設計單位、施工單位及監(jiān)理單位就工程質量通病防治工作召開專題會議，研討防治質量通病的質量標準及施工工藝的可行性，針對工程特點制定預防措施，并與施工單位簽訂《單位工程質量通病防治任務書》。(4)組織施工單位針對工程的特點制定質量通病防治計劃。質量通病防治計劃應包括確定工程易發(fā)生質量通病的部位、計劃采用的施工工藝標準、人員分工、需達到的質量目標、實施檢驗計劃等方面內容。建筑工程質量通病和客戶敏感質量問題的控制建筑工程質量通病和客戶敏感質量問題的控制建筑工程質量通病和客施工過程控制：（1）在易發(fā)生質量通病部位施工前，組織施工單位和監(jiān)理單位進行技術交底。（2）每天檢查施工單位是否按照認可的技術交底進行了落實，若發(fā)現(xiàn)質量問題應及時要求施工單位進行整改，并詳細記錄檢查結果，填寫《單位工程質量通病防治信息記錄表》。此記錄應交施工單位及監(jiān)理單位進行確認。（3）施工單位與監(jiān)理單位根據(jù)其日常巡查記錄對工程部提供的檢查記錄進行分析，對質量問題進行匯總，并及時進行整改。（4）每周組織施工單位、監(jiān)理單位有關人員召開質量通病防治會議，總結施工中出現(xiàn)的質量問題，分析原因并制定措施。（5）定期對項目進行檢查，并對發(fā)現(xiàn)的質量問題進行匯總，對較為突出或集中的質量問題進行專題研究，形成解決措施。（6）單位工程易發(fā)生質量通病部位階段性任務完成后，及時組織監(jiān)理單位、施工單位進行驗收，填寫《質量通病防治驗收記錄表》。施工過程控制：施工過程控制：施工過程控制：2、確定項目質量目標、工程質量標準、建立健全項目質量保證體系建立事前預防、事中控制、事后驗收三級質量保障機制事前預防：土建工程師在每個分部分項工程開工一個星期以前（個別牽涉到材料需特殊試驗或復試的要提前），要做出一個該分享工程的實施手冊。該手冊含相關圖紙、圖集、規(guī)范要求、驗收和質量評定標準等要素。即要明確如何干，干到什么標準算優(yōu)良，有什么要求及注意事項。事中控制：土建主管工程師就該手冊向總包、監(jiān)理進行交底確認，并帶領監(jiān)理、土建工程師和技術員在分項工程樣板驗收合格后，大面積施工中的全過程控制，確保質量工作隨時受控。事后驗收：土建主管工程師負責該分項工程整體完工后的質量評定，以決定是否進入下道工序施工，如抹灰結束后發(fā)現(xiàn)有空鼓，那就要敲掉修補完后才能進入下道工序。2、確定項目質量目標、工程質量標準、建立健全項目質量保證體系2、確定項目質量目標、工程質量標準、建立健全項目質量保證體系3、樣板引路施工樣板工程是項目工程技術質量管理中的一個重要環(huán)節(jié)，在工程產品的形成中起到重要的作用。以下施工環(huán)節(jié)和工藝操作必須做到樣板引路：（1）標準層的結構施工的第一層（或第二層）以一個標準層為一個樣板單位，包括柱梁板的模板和支撐系統(tǒng)搭設工藝，鋼筋綁扎工藝，預埋管線和鐵件的敷設位置，預留洞孔位置，混凝土澆灌程序，拆模程序，各工種交叉搭接的作業(yè)計劃。（2）砌墻施工：以一層中的一個單元為樣板單位。重點在外墻塊體材料砌筑時的工藝流程，以保證灰漿飽滿，不留滲漏隱患。使用新型墻體材料的，必須以完整的一層標準層樓面作為樣板層。3、樣板引路施工樣板工程是項目工程技術質量管理中的一3、樣板引路施工樣板工程是項目工程技術質量管理中的一（3）室內裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內門窗安裝工藝，內墻面粉刷或裝潢效果，樓地面、天花鋪裝效果，強弱電插座開關位置，上下水管安裝工藝，商場、辦公大樓的天花內管線組織和安裝工藝，天花的洞孔布置效果。（4）外墻裝修：以一個標準層為一個樣板單位，包括鋪裝材料排列、分隔、分倉、間隙和嵌縫材料，外門窗安裝工藝，門窗套和線腳的施工工藝，保溫材料的鋪裝工藝。（5）室外埋地管井：以連續(xù)的兩個井和之間的管道為一個樣板單位，各種用途和各種口徑的管井須分別進行樣板施工，包括用料、構造、接口密封、坡度。（3）室內裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內門窗安裝（3）室內裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內門窗安裝4、材料和成品封樣、嚴把質量關（1）、在簽訂成品采購合同的同時，必須向供方索取封樣的樣品和書面的質量指標，作為合同附件。封樣的樣品上必須有供方不可滅失和否認的印記。（2）、成品進場時，監(jiān)理單位憑封樣標準驗收，發(fā)現(xiàn)有差異的應立即報告本專業(yè)工程師，對總包采購的成品，本專業(yè)工程師上報項目工程負責人作出決定后，由監(jiān)理單位告知總包處理；對甲供或甲方指定成品，本專業(yè)工程師應報告項目工程負責人處理；（3）、對于不符封樣質量標準的甲供或甲方指定成品，施工單位有權拒絕使用。（4）、嚴格進場物資材料三方檢驗4、材料和成品封樣、嚴把質量關4、材料和成品封樣、嚴把質量關4、材料和成品封樣、嚴把質量關（5）、以下外購成品必須封樣：1）門窗樣品：包含所有型材的斷面，附件和五金樣品的展板一塊，已組裝完成的同系列中定貨數(shù)量最多的一種規(guī)格實樣一套，如現(xiàn)場條件許可，樣品可以直接安裝到永久性位置上，以觀實效；2）外墻涂料：在現(xiàn)場選一個面積較大的墻面拐角處(其中一面應向陽)，要求表面毛糙度與施工墻面基本一致，并能保留到外墻涂料施工結束之前；3）內墻涂料：與外墻涂料的做法基本一致，只是樣板選擇在室內；4）外墻貼面：包括玻璃幕墻，面磚，石板。在結構主體上選擇一處便于觀察的墻面拐角（其中一面應向陽）。完全使用供方提供的主副料，由已確定的專業(yè)施工單位試貼或試安裝。試貼面積根據(jù)觀察需要由現(xiàn)場決定，預計在正式施工時需要鑿除而毀壞的，應另向供方索取樣品封樣保存，如面磚至少一箱，各種材質石板的規(guī)格料至少一塊；（5）、以下外購成品必須封樣：（5）、以下外購成品必須封樣：（5）、以下外購成品必須封樣：5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已縱橫拉線定位的陽臺上按設計要求制作安裝。其式樣、用料、顏色由規(guī)劃設計部確認，現(xiàn)場成品保護由總包負責；6）各種預埋和外露的管材及配件；7）各種電器插座、開關、戶用配電箱：潔具及配件：凡特殊或定制的成品必須封樣；8）吊頂材料、燈具、進回風口：其式樣、規(guī)格、品質；9）防水、保溫材料：卷狀和塊體狀的材料以實物封樣，流質狀的材料以供方提供的包裝樣品封樣。5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督現(xiàn)場監(jiān)理必須每天巡視所管現(xiàn)場二次以上，發(fā)現(xiàn)問題應及時提出整改意見并跟蹤落實，凡屬質量控制點都應旁站監(jiān)督。檢查內容包括施工材料、成品的質量、施工工藝、現(xiàn)場的安全文明施工情況（包括工人操作是否按規(guī)范、規(guī)程及批準的施工組織設計或方案執(zhí)行）。下列工程部位施工全過程必須旁站監(jiān)督：①樁基礎工程的砼澆筑及打壓樁工程；②防水處理；③結構砼、防水砼澆筑；④結構層砼澆筑及防水施工；⑤給水系統(tǒng)的打壓試驗及排水系統(tǒng)的通、灌水試驗；⑥預應力張拉。5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督6、甲方工程師停止點檢查

具體要求：該停止點納入甲方對監(jiān)理和施工單位的管理交底，如果甲方工程師檢查未通過，不得進入下道工序，如果發(fā)現(xiàn)大量問題，首先對監(jiān)理進行處罰。每個部位第一次檢查時要求項目工程經理帶隊，土建、安裝工程師全部到場并帶好施工藍圖和相機；監(jiān)理公司由總監(jiān)帶隊，相關專業(yè)監(jiān)理人員全部到場。檢查完畢，視情況決定在現(xiàn)場或在會議室開會點評。會后立即形成書面點評會議紀要。6、甲方工程師停止點檢查6、甲方工程師停止點檢查6、甲方工程師停止點檢查檢查部位檢查頻次檢查內容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽查30%防水材料是否按合同要求購買；卷材搭接；轉角部位增強層的設置；磚砌導墻和防水保護基礎底板鋼筋、模板第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；墻體插筋是否與建筑圖吻合正負零層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結構是否與建筑吻合；3.15米層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結構是否與建筑吻合；屋面梁板鋼筋全檢主要構件的配筋和構造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結構是否與建筑吻合；主體拆模質量第一次必須到場，其余抽查30％主要構件的斷面尺寸及軸線偏差；結構開間尺寸；砼表觀質量；模板漏漿情況；門窗洞口外觀質量和定位偏差；帶建筑圖到現(xiàn)場核對是否與拆模結構吻合；結構凈高檢查屋面防水、室內防水基層移交第一次必須到場，其余抽查30％突出屋面構造、管道是否按設計要求完成；基層是否具備防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求屋面瓦第一次必須到場掛瓦條排布間距；瓦的色彩搭配是否正確；瓦的安裝排列是否橫平豎直外保溫工作面移交第一次必須到場，其余抽查30％墻面垂直度、平整度；門窗洞口偏差是否整改完畢；外保溫是否可以無障礙實施外保溫向涂料單位和總包的基層移交第一次必須到場，其余抽查10％

二次結構第一次必須到場，其余抽查30％界面和剔槽部位的掛網；砼缺陷整改；房間開間尺寸外墻涂料全面檢查

分戶驗收全面檢查

工序樣板驗收全面檢查

腳手架拆除前驗收全面檢查

檢查部位檢查頻次檢查內容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽檢查部位檢查頻次檢查內容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽7、嚴格隱蔽驗收管理隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。要求隱蔽工程需旁站，工程部對監(jiān)理工程師在崗情況進行檢查。須做隱蔽驗收的工程有：(1)、巖土工程勘察；(2)、工程樁：預制樁；(3)、基坑驗槽；(4)、錨桿；(5)、防水工程；(6)、模板工程；(7)、鋼筋工程；(8)、磚砌體工程；(9)、門窗塞縫；(10)、墻體保溫；(11)、地暖工程；(12)、水電線管暗埋和預留；(13)、防雷、接地工程。

7、嚴格隱蔽驗收管理7、嚴格隱蔽驗收管理7、嚴格隱蔽驗收管理8、建立工序交接制度（1）為保證上道工序施工質量滿足下道工序繼續(xù)施工的需要，控制專業(yè)間的工序轉換工作，所有工程必須進行工序交接。（2）工序施工完畢并經自檢合格，監(jiān)理工程師組織工序交接，交接雙方質檢員和主要技術人員參加，并填寫《工序交接表》作出評定，雙方施工負責人簽字確認，完成交接驗收手續(xù)。（3）對于關鍵工序，工程部相關工程師應根據(jù)《關鍵工序檢查一覽表》對其控制點進行重點檢查，以提高產品質量；（4）將工序控制與工程進度款支付結合起來，付款時附上各控制表格簽字情況，對未按上述要求辦理或違反上述規(guī)定者，拒絕支付相關工程量的進度款；只有采取強有力的措施狠抓工序控制，才能保證工程施工質量在可控范圍內。8、建立工序交接制度8、建立工序交接制度8、建立工序交接制度（5）關鍵工序交接主要關注內容：樓地面基層-面層設備基礎及預埋件-安裝管溝及支架-安裝找平層-防水-防水保護層-面層給水管暗敷定位-給水試壓-系統(tǒng)試壓-隱蔽排水管坡度-伸縮節(jié)、檢查口設置-存水彎設置-系統(tǒng)試水-隱蔽室內消火栓系統(tǒng)安裝-裝飾暗敷線管和線槽-隱蔽鋼筋、預留預埋工程，隱蔽工程驗收，檢查是否滿足設計要求及質量要求。（5）關鍵工序交接主要關注內容：（5）關鍵工序交接主要關注內容：（5）關鍵工序交接主要關注內模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。外架拆除：檢查已完部分施工質量是否滿足，有無相關其他未完工程。砌筑抹灰：檢查是否按工序施工，施工質量是否滿足要求。不按工序施工是墻體裂縫產生的重要原因之一。防水施工：對基層、防水層防滲漏效果層層把關，檢查防水層施工質量及防水材料有無偷工減料。門窗施工：檢查門窗的安裝質量，并控制門窗周邊塞縫工序，以保證門窗防滲漏的效果。模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。模板工程：檢查模板平整度、支撐安全性及凈空尺寸。管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的原因。衛(wèi)生間防水及防水保護層與面磚、石材：閉水試驗檢查是否滲漏，檢查墻面甩毛是否粘結牢固。墻體抹灰基層與涂料、壁紙：檢查基層平整、垂直是否符合要求，基層是否空鼓、開裂。地面基層與地磚、地板：檢查基層是否平整、空鼓、開裂、起砂。吊頂內機電與吊頂封閉：檢查吊頂內隱蔽工程是否存在安全隱患、功能缺陷。分部完成與成品保護：檢查分部工程是否符合質量標準。管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的管洞封堵：檢查是否按工序施工,不按工序施工是管洞滲漏最重要的（6）工序交接規(guī)范要求1）、防水與土建、安裝的交接2）、面磚與抹灰的交接3）、面磚與涂料的交接4）、防盜門與土建的交接5）、鐵花與鋁合金的交接6）、二裝與土建的交接7）、鋁合金與土建的交接8）、鐵花與土建的交接9）、涂料與土建的交接10）、室外景觀與總坪、安裝的交接11）、水電與土建的交接（6）工序交接規(guī)范要求（6）工序交接規(guī)范要求（6）工序交接規(guī)范要求

9、建立成品半成品保護制度為提高工程質量，提高管理水平，在施工過程中，對已完成的成品采取妥善的保護措施，防止造成損壞，影響銷售。1）、預埋管道、試壓、管線保護2）、鋁合金窗3）、鍍膜玻璃4）、屋面防水5）、避雷網6）、陽臺鐵欄桿7）、小區(qū)道路8）、小區(qū)綠化

10、嚴格落實分項工程質量檢查要點1）、電氣工程質量檢查要點2）、電梯安裝工程質量檢查要點3）、鋼筋混凝土工程質量檢查要點4）、給排水工程質量檢查要點5）、基礎工程質量檢查要點6）、建筑裝飾工程質量檢查要點7）、樓地面工程質量檢查要點8）、門窗工程質量檢查要點9）、幕墻工程質量檢查要點10）、砌體工程質量檢查要點11）、通風與空調工程質量檢查要點12）、屋面和防水工程質量檢查要點10、嚴格落實分項工程質量檢查要點10、嚴格落實分項工程質量檢查要點10、嚴格落實分項工程質量11、工程質量控制的難點、重點分析及保障措施（1）±0.000以下施工階段1）施工準備2）基礎施工3）基坑支護4）地下室施工5）基礎、地下室中間驗收6）土方回填（2）±0.000以上施工（主體施工階段）1）制度要求2）定位放線3）模板工程4）鋼筋工程5）混凝土工程6）裙樓結構施工階段工作要點7）標準層結構施工階段工作要點8）砌體工程9）抹灰工程10）防水工程11）屋面瓦安裝12）外墻施工13）鋁合金門窗14）隔墻板安裝15）欄桿安裝工程16）煙道安裝工程17）水電安裝工程18）智能化系統(tǒng)19）防雷工程20）電梯安裝工程21）發(fā)電機安裝工程22）地暖工程23）鋼結構工程11、工程質量控制的難點、重點分析及保障措施7）標準層結構施11、工程質量控制的難點、重點分析及保障措施7）標準層結構施（3）、毛坯裝修施工階段工作要點（4）、裝修工程（5）、配套施工主要控制要點（6）、園建工程（7）、園林綠化工程（8）、道路管網（3）、毛坯裝修施工階段工作要點（3）、毛坯裝修施工階段工作要點（3）、毛坯裝修施工階段工作12、加強工程質量檢測：

1）、質量預警機制：對各種不同場合、不同方式檢查出的施工單位質量問題及時整理匯總，為各施工單位建立本項目質量檔案，根據(jù)施工單位質量問題多少、嚴重程度，啟動相應的質量預警。2）、至少每周組織一次現(xiàn)場質量巡查，對巡查中出現(xiàn)的技術問題和質量問題進行