房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程全過程詳解培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程1目錄一、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

讓你了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的大致過程二、房地產(chǎn)項目報建工作流程讓你了解房地產(chǎn)項目報建工作內(nèi)容目錄一、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位

新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分

國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一

其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面

中國的經(jīng)濟發(fā)展還離不開房地產(chǎn)

達沃斯觀點：先講幾個概念房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位先講幾個概念3先講幾個概念什么是房地產(chǎn)開發(fā)？在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。實際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。什么是土地開發(fā)？三通一平，七通一平什么是國土證

全稱是國有土地使用權(quán)證，由國家行政主管部門進行權(quán)屬登記，市縣人民政府發(fā)證，載明使用期限、用途、位置面積界線等內(nèi)容。只有國有土地才能進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國家可無償收回（含附著物）房地產(chǎn)權(quán)證

目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個產(chǎn)權(quán)證：國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。廣州、深圳等城市只頒發(fā)統(tǒng)一的《房地產(chǎn)權(quán)證》

我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為成立要件。所有未按相關(guān)法規(guī)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定均無效。

所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進入市場交換領(lǐng)域先講幾個概念什么是房地產(chǎn)開發(fā)？房地產(chǎn)權(quán)證4項目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用PM（項目管理）從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)項目的目標(biāo)。

內(nèi)容核心：項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源。

其它內(nèi)容：人力資源、溝通（信息）、風(fēng)險、采購、決策（統(tǒng)籌）PERT（計劃評審技術(shù)）在工作關(guān)系確定，時間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡(luò)圖表達工作關(guān)系，找出關(guān)鍵路線并對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到以最短的時間和最低費用，最好地完成整個項目項目生命周期每個項目都有開始和結(jié)束，每個房地產(chǎn)項目都會經(jīng)歷立項、啟動、發(fā)展/成熟、完成四個階段。WBS（工作目標(biāo)分解）將工作目標(biāo)逐級分解至或執(zhí)行的單元，它在實際工作中是我們進行計劃編制的基礎(chǔ)CPM(關(guān)鍵路線）整個項目工期由最長工時的工作線路來決定。結(jié)合成本因素、資源因素對關(guān)鍵路徑進行優(yōu)化，直到關(guān)鍵路徑所用的時間不能再壓縮為止，可得到最佳時間進度計劃。項目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用PM（項目管理）項目生命周期5房地產(chǎn)項目開發(fā)的WBS工作分解與企業(yè)組織架構(gòu)及管控模式密切相關(guān)每個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的WBS都有各自的特點一般項目的開發(fā)流程如下：

土地獲取團隊組建定位決策與啟動

規(guī)劃方案與報建成本測算與控制施工圖設(shè)計與報建合約招標(biāo)融資與開工現(xiàn)場施工管理營銷策劃與銷售執(zhí)行驗收與入伙產(chǎn)權(quán)證辦理后評估房地產(chǎn)項目開發(fā)的WBS工作分解與企業(yè)組織架構(gòu)及管控模式密切相6房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與架構(gòu)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與架構(gòu)7房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(一)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(一)8房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（二）9房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（三）10房地產(chǎn)項目開發(fā)流程以中惠地產(chǎn)的開發(fā)流程為例，講述項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程以中惠地產(chǎn)的開發(fā)流程為例，講述項目開發(fā)流程11房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個年輕的行業(yè)，法制不建全且頗具中國特色。中國的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨一無二。從1987年12月深圳的“全國第一拍”開始，房地產(chǎn)業(yè)都在“摸著石頭過河”，不斷有新法規(guī)出臺。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建是項目開發(fā)的基礎(chǔ)。搞報建可以用屈原《離騷》中的“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”來生動形容。搞報建從來沒有標(biāo)準(zhǔn)流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個年輕的行業(yè)，法制不12日照分析審核樓盤地址明細表（鎮(zhèn)區(qū)公安分局）施工圖電子報批文件審核規(guī)劃局地名申請（民政局）立項審批（發(fā)展和改革局）局務(wù)會議討論通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證總規(guī)電子報批文件審核總規(guī)送審單體方案電子報批審核房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊（建設(shè)局）單體方案審核工程規(guī)劃許可證辦理辦理選址意見書勘察設(shè)計辦理業(yè)績登記限高抗震設(shè)防、人工挖孔樁審初步設(shè)計審查及備案（設(shè)計部跟進）施工監(jiān)理辦理業(yè)績登記施工（監(jiān)理）合同及保函備繳納散裝水泥、新型墻體材料專項基金保證安全的措施備案辦理施工監(jiān)理領(lǐng)取信用手冊專項方案專家審查論工程監(jiān)督登記建設(shè)局施工許可證辦理勘察設(shè)計領(lǐng)取信用手冊交通分析黨委班子討論通過日照分析審核樓盤地址明細表施工圖電子報批文件審核規(guī)劃局地名申13房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程1、國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)

國土證：由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；

規(guī)劃要點批復(fù)：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的90/70戶型比例限制要求

這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法實施后的順序：規(guī)劃要點----出讓合同----國土證----建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程1、國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要142、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

設(shè)立項目公司：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再注銷，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

立項：純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，主要考察的是項目的投資額及可行性，但不知道政府想從什么角度來管理，如到底需要什么材料也是誰都說不清楚的事情，有的地方管得嚴(yán)，有的地方根本不管。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。

操作經(jīng)驗：直接去這些部門譬如去計劃部門和環(huán)保部門，讓他們推薦做可行性研究報告與環(huán)評報告的公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來。省時省心，就是多花點錢也值得。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)項目開152、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：這是一項要求有技術(shù)含量的工作，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個人糊弄建設(shè)部門基本上很難。

感慨一下，現(xiàn)在建筑類的工程師難找??！高薪難求！

房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)項目開163、總平面審查階段（修建性詳細規(guī)劃審查）這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃要點與相關(guān)規(guī)范。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等！這些東西很專業(yè)！

如建筑密度：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。但對于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，實際上有無窮的空間可以鉆營。

再如容積率：定義是總建筑面積除以凈用地面積，看起來也是很簡單。但從哪里起算根本說不清楚，是用地紅線范圍，還是建筑紅線范圍，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，這都是可以鉆營的地方。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程3、總平面審查階段（修建性詳細規(guī)劃審查）房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流173、總平面審查階段（修建性詳細規(guī)劃審查）

如消防通道設(shè)置：高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是很影響小區(qū)的園林規(guī)劃。怎么辦？設(shè)置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。雖然消防車道的載重量有嚴(yán)格的設(shè)計要求，但通過溝通也是可以過的。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。操作經(jīng)驗：找個與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局關(guān)系好的設(shè)計公司，在總平方案設(shè)計過程中經(jīng)?！八较隆睅Х桨溉フ乙?guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)、總工“請教”，請他們多給些意見。如此這般，等方案完成后上會時，他們也不會多提意見的。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程3、總平面審查階段（修建性詳細規(guī)劃審查）房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流184、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排放到一張圖紙上。

排水許可證：是市政部門發(fā)的，管的是針對小區(qū)的管徑和流量?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。

操作經(jīng)驗：除了設(shè)計時好好考慮之外，更為重要的是及時了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死。因為這些接口時時在變化中。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢亂接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時電。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程4、管線綜合審查、排水許可證房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程195、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

單體設(shè)計：就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑設(shè)計方案。關(guān)鍵是落實各空間的大小尺寸。

這階段最煩的是車位。目前各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)的，住宅基本1：1，商業(yè)一般是100平配1個車位，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因為建地下停車場投資巨大，建1個車位加分?jǐn)偯娣e約要35-40平，大部城市1個車位的售價10萬不到，開發(fā)商都要虧本。所以，搞出了地面停車、子母車位、立體停車等多種形式。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術(shù)含量。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程206、消防和人防專項審查現(xiàn)狀是很少有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標(biāo)的。很少有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。

消防報建：消防審查部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)很高也非常官僚。要滿足消防規(guī)范的話，投入非常大，而且還會影響使用。比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講是非常不方便的。所以消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。目前在這個方面審查也是越來越嚴(yán)。操作經(jīng)驗：一般發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間有千絲萬縷的關(guān)系，甚至有些城市直接由消防部門指定的公司壟斷經(jīng)營。人防工程：實際用處不大的中國特色的東西。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，而且這部分停車位只有使用權(quán)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)為國家所有。所以開發(fā)商也是盡量縮小人防工程面積。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程6、消防和人防專項審查房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程217、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開展這兩項審查。

節(jié)能審查：南北標(biāo)準(zhǔn)差異很大，嚴(yán)重干擾戶型設(shè)計，重點在落地窗、客廳挑高、外墻保溫隔熱層等方面

施工圖審查：施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。雖允許開發(fā)商自己找有資質(zhì)的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責(zé)，但施工圖審查時專家紅包那也是不能少的。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程7、節(jié)能審查、施工圖審查房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程228、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥排放：由各公路管理部門包括公路、交通、警察管轄。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候尤其是工程趕進度的時候，需要日夜得都運泥，沒辦法只能提前打通各路神仙。噪音排放與夜間連續(xù)施工許可：由環(huán)境保護部門負責(zé)管理，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。如現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁、禁止夜間施工擾民。以上三項在大城市很重要，小城市有較大自由。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可房地產(chǎn)項目開239、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)?，F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。質(zhì)監(jiān)搞檢測比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，只要送樣合格就行了。

安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項目搞安全施工巡察等等，

操作經(jīng)驗：項目經(jīng)理要對這兩個部門的領(lǐng)導(dǎo)和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2410、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建按照現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分）其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，可以直接發(fā)包。但在某些大城市如廣州，無論國有還是私有企業(yè)都必須做公開招投標(biāo)，由政府招標(biāo)辦統(tǒng)一負責(zé)。前后公示各20天，招標(biāo)30天，相當(dāng)浪費時間，所以許多國企開發(fā)商通常采用與民企合作方式，等項目審批完成后再收購項目，以加快項目開發(fā)進度。監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了就發(fā)一個監(jiān)理審查意見。選擇監(jiān)理公司時也要特別照顧一下與建設(shè)局關(guān)系密切的單位。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2511、施工許可證

施工許可證：申請所須材料基本上是前面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可?，F(xiàn)實情況是很少有人能辦齊前面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。大家看看前那些審批項目就知道要花多長時間了。

操作經(jīng)驗：我們經(jīng)?？吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。再比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分，把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這是雙方一起適應(yīng)，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果。

土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程11、施工許可證房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2612、放線、驗線

放線：就是把圖紙上的建筑物落實到實地上的具體位置，這是個技術(shù)活需要實地測量，定坐標(biāo)。一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干（部分城市也半市場化了）。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。在工程未取得施工證提前施工的場合，也需要做通這個測繪院的工作，讓他們來提前做放線。

驗線：放線后施工單位就照著放線邊角點施工，施工完了之后就請測繪院來就做驗線，如屬按圖施工沒超出邊線，就出驗線冊。

操作經(jīng)驗：驗線工作與日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場合。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程12、放線、驗線房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2713、預(yù)售許可證

預(yù)售許可條件：一般要求高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂（部分城市有差異，天津主體結(jié)構(gòu)正負0）。

目前預(yù)售許可管理越來越規(guī)范和嚴(yán)格，而且要求網(wǎng)上公示房源和價格，開發(fā)商運作空間很小，最多在工程進行上通過搭高排柵虛報2-3層工程進度。

捂盤的原因：按揭放款要求全部封頂，稅費全額繳收

預(yù)測繪：申請預(yù)售前，房管部門下屬的房屋測量部門根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙事先算一個面積，這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，再到實地測量，就是實測面積。

面積補差：做通房屋實測部門的工作，按預(yù)測結(jié)果出實測報告房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程13、預(yù)售許可證房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程2813、預(yù)售許可證

土地解押：因為辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但事實就是任何開發(fā)商都會選擇將土地抵押貸款。所以辦理預(yù)售許證時可能會面臨著嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。但這兩樣都不可行。

沒有錢還貸，又沒有換抵押物可更換，但公司又要辦出預(yù)售許可證，可行嗎？

房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程B、辦理在建工程抵押的城市（很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣利用懸空期來做事，這種方法在國土與房管合并的地方也能用。A、說服銀行更換抵押物，利用房管部門和國土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預(yù)售證。13、預(yù)售許可證房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程B、辦理在建工程抵押的2914、規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃氣、環(huán)保、管線、質(zhì)量等專項驗收與竣工驗收備案

規(guī)劃驗收：主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線。

消防、人防、管線、防雷、白蟻、電梯、燃氣等驗收：都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。

質(zhì)量驗收：竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案，非常簡單。（要和施工單位搞好關(guān)系，人家雖然是乙方，也不能常拖人家的進度款

竣工驗收備案：質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也通過了，就將所有驗收資料送到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這是法定的正式交樓條件。沒有竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程14、規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃氣、環(huán)保、管線、3015、確權(quán)在入伙后60天內(nèi)需提交辦理產(chǎn)權(quán)的資料，先申請大確權(quán)，給整個樓盤或某一期幾棟樓做個大確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程15、確權(quán)房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程31完！謝謝大家完！謝謝大家32附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報建流程附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報建流程33鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過需提交以下資料：1、用地總平面、總平面彩圖、效果圖(鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖)等電子文件；設(shè)計部提供《建設(shè)項目選址申請表》1份；2、擬建用地總平面圖2份；設(shè)計部提供承辦單位：黨政辦（無工作日，一般10工作日）；規(guī)劃所（無固定工作日，一般5工作日）結(jié)果：黨政辦出具一份報告，顯示項目已經(jīng)黨委班子討論通過鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過需提交以下資料：34局務(wù)會議討論通過需提交以下資料：1、提交項目背景介紹材料或可行性報告2份。（詳見《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》（國辦發(fā)[2007]64號））策劃部提供2、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的A4圖幅的選址紅線圖1份，配電子文件；3、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍）1份；規(guī)劃所提供4、擬建用地總平面圖2份；設(shè)計部提供5、用地總平面、總平面彩圖、效果圖(鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖)等電子文件；設(shè)計部提供6、反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。承辦單位：規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無固定工作日，一般10工作日）結(jié)果：出具一份報告顯示項目方案已經(jīng)通過局務(wù)會議討論通過需提交以下資料：35選址意見書辦理需提交以下資料：1、《建設(shè)項目選址申請表》1份；2、提交項目背景介紹材料或可行性報告2份。（詳見《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》（國辦發(fā)[2007]64號））策劃部提供3、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的A4圖幅的選址紅線圖1份，配電子文件；4、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍）1份；規(guī)劃所提供5、擬建用地總平面圖2份；設(shè)計部提供6、用地總平面、總平面彩圖、效果圖(鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖)等電子文件；設(shè)計部提供7、反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。承辦單位：規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（15個工作日）；規(guī)劃所（15個工作日）結(jié)果：選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）。辦理立項時《選址意見書》的原件將被發(fā)展和改革局收去。費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所及規(guī)劃局各收1000元計算機作圖費選址意見書辦理需提交以下資料：36選址意見書辦理提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖藍圖及電子文件有主要指標(biāo)一覽表，含容積率、綠化率、三七比例等總平面彩圖、效果圖(鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖)等電子文件1、效果圖包含總圖彩圖、鳥瞰圖、街景透視圖、夜景圖、樓棟效果圖、主要戶型標(biāo)準(zhǔn)層，并裝訂成冊；策劃部可行性報告及電子文件1、按照發(fā)改局要求編寫，篇幅不宜過長，內(nèi)容要全面；2、利潤率控制在15%--25%之間發(fā)展部反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn)選址意見書辦理提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖藍圖及電子文件有37建筑物命名申請需提交以下資料：

1

建筑物命名、更名審批表3份（

由申報單位到鎮(zhèn)區(qū)社會事務(wù)辦或市地名辦領(lǐng)取表格填報，或在網(wǎng)上打印表格，并加蓋公章）2

授權(quán)委托證明書1

份（法定代表人簽章，加蓋公章，明確委

托內(nèi)容、權(quán)限、期限）3、選址意見書及選址紅線圖復(fù)印件2份（需加蓋提供單位的章）4、四至圖或總平面圖復(fù)印件2份（應(yīng)附經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，需加蓋提供單位的章）承辦部門：市民政局區(qū)劃地名科（15個工作日）費用：市民政局區(qū)劃地名科收取2000元結(jié)果：地名批復(fù)申請建筑物命名申請需提交以下資料：38房地產(chǎn)立項辦理(新）需提交以下資料：按順序裝訂成冊1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提交原件核對），合作開發(fā)的項目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復(fù)印件；2、立項的申請報告；3、開設(shè)項目資本金賬戶和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶內(nèi)資金情況）必須達到投資額的35%；資金管理部提供4、項目的可行性報告；策劃部提供5、項目選址意見書和選址紅線圖。6、立項申請表；7、招標(biāo)基本情況表（如果是集體企業(yè)）8、用地預(yù)審的意見（如果有調(diào)整用地）9、地名申請批復(fù)（交給鎮(zhèn)計統(tǒng)辦）10、總平面圖。設(shè)計部提供承辦單位：東莞市發(fā)展計劃局投資科（5個工作日）注：所有資料均一式兩份，一份交鎮(zhèn)計統(tǒng)辦，一份交市發(fā)展計劃局，先由鎮(zhèn)計統(tǒng)辦進行審批后出批文（關(guān)于XX立項的請示），后再交資料至發(fā)展計劃局。費用：需由有資質(zhì)的咨詢公司出具《可行性報告》，約為20000元。結(jié)果：投資科出具房地產(chǎn)立項批復(fù)文件房地產(chǎn)立項辦理(新）需提交以下資料：按順序裝訂成冊39房地產(chǎn)立項申請?zhí)峁┎块T資料要求資金管理部資信證明抬頭正確、金額足夠、出具公司正確設(shè)計部總平面圖綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表正確、建筑物指標(biāo)一覽表正確策劃部可行性報告1、篇幅不宜過長，內(nèi)容要全面，按照發(fā)改局要求編寫；2、利潤率控制在15%--25%之間房地產(chǎn)立項申請?zhí)峁┎块T資料要求資金管理部資信證明抬頭正確、金40建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理需提交以下資料：1、〈規(guī)劃用地申請表〉1份；2、立項批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份（須備原件查驗）；→要求原件3、選址紅線圖復(fù)印件1份（須備原件查驗）；4、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的A2圖幅的用地紅線圖4份，配電子文件；5、擬建方案的總平面圖2份；設(shè)計部提供；6、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍）1份；規(guī)劃所提供7、反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件；8、商住區(qū)、樓宇、樓群等要提交“標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件”或《使用標(biāo)準(zhǔn)地名許可證》；承辦單位：規(guī)劃局（15個工作日）村鎮(zhèn)科；規(guī)劃所（15個工作日）結(jié)果:〈用地規(guī)劃許可證〉、規(guī)劃紅線圖作為附件三份（一份留在規(guī)劃所）、設(shè)計要求作為附件一份費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所、規(guī)劃局各收出圖費1000元建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理需提交以下資料：41建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表正確、建筑物指標(biāo)一覽表正確發(fā)展部反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖綜合技術(shù)42日照分析報告審核需提交以下資料：

1、日照分析報告及日照分析計算總圖模型（包含相應(yīng)的電子文檔）；2、日照分析報告所涉及的原始資料（包含相應(yīng)的電子文檔），具體包括：3、覆蓋所有主客體建筑范圍的1：500(或者1：1000)現(xiàn)勢電子地形圖；4、擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）；5、已建的客體建筑的平面圖和立面圖（附有需分析的窗戶的詳細位置和尺寸）；6、已建的主體建筑的平面圖和立面圖（附有各屋頂詳細標(biāo)高）；7、根據(jù)《東莞市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)則》已確定納入分析范圍的已批或在批主客體建筑的有關(guān)資料。以上資料均由設(shè)計部提供承辦單位：規(guī)劃局編研中心（5工作日）結(jié)果：編研中心出具《日照分析較核報告書》費用：如果由編研中心制作日照分析校核報告，0－20000 平方米 基準(zhǔn)價格6000元 20000－50000 平方米 按0.3元/平方米計費 50000－100000 平方米 按0.25元/平方米計費 100000－200000 平方米 按0.2元/平方米計費 20萬以上 平方米 按0.1元/平方米計費 日照分析報告審核需提交以下資料：

43總規(guī)電子報批文件審核需提交以下資料：

1、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)申報表一式兩份；2、規(guī)劃方案藍圖一份；設(shè)計部提供3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份；4、符合《東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術(shù)規(guī)定》的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計部分和定義部分）一份；設(shè)計部提供

承辦單位：規(guī)劃局技術(shù)科（5個工作日）規(guī)劃所（5個工作日）結(jié)果：通過后技術(shù)科出具《總平面電子較核報告》費用：由編研中心制作電子報批文件收費標(biāo)準(zhǔn)，0-50000平方米為5000元，用地面積超出50000平方米每增加0-20000平方米加收1000元?？傄?guī)電子報批文件審核需提交以下資料：

44總規(guī)電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖及電子文件（包含定義部分及設(shè)計部分）1、進行電子報批定義的設(shè)計圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容；

2、請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示；3、底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。發(fā)展部反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn)總規(guī)電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖及電子文件45規(guī)劃設(shè)計方案申報需提交以下資料：

1、《規(guī)劃方案送審表》1份；2、小區(qū)主要配套公建項目一覽表1份；（鎮(zhèn)區(qū)項目不需要提供，市區(qū)項目需要）3、規(guī)劃設(shè)計方案的現(xiàn)狀地形圖1份，比例1：500或1：1000或1：5000（分區(qū)規(guī)劃）；〔配電子文件〕

4、規(guī)劃方案的總平面圖3份；〔配電子文件〕

5、擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；6、道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）；〔配電子文件〕

7、規(guī)劃方案說明書1份；〔配電子文件〕

8、總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各1份；〔配電子文件)9、屬重報項目須提交前一次已審查方案、批復(fù)意見及修改意見的書面回復(fù)；10、用地紅線圖、用地許可證復(fù)印件各一份；11、電子報批文件校核報告（經(jīng)技術(shù)科審核通過）。承辦單位：規(guī)劃局（15個工作日）規(guī)劃所（15個工作日）結(jié)果：如果項目是屬于鎮(zhèn)區(qū)的話，則在辦理完《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后才辦理規(guī)劃設(shè)計方案申報，可同建筑設(shè)計方案申報一起辦理。設(shè)計部提供規(guī)劃設(shè)計方案申報需提交以下資料：

設(shè)計部提供46規(guī)劃設(shè)計方案申報提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖及電子文件（包含定義部分及設(shè)計部分）1、進行電子報批定義的設(shè)計圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容；

2、請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示；3、底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。設(shè)計部總平面彩圖、效果圖(鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖)等及電子文件如果不和單體建筑設(shè)計方案一起申報的話則需要效果圖，包含總圖彩圖、鳥瞰圖、街景透視圖、夜景圖、樓棟效果圖、主要戶型標(biāo)準(zhǔn)層，并裝訂成冊；發(fā)展部反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計方案申報提供部門資料要求設(shè)計部總平面圖及電子文件（包47樓盤地址明細表辦理需提交以下資料：

1、樓棟地址明細表一式兩份；策劃部提供2、已批總平面規(guī)劃方案復(fù)印件一份；3、用地規(guī)劃許可證、用地紅線圖復(fù)印件一份；4、立項批復(fù)復(fù)印件一份；

承辦單位：項目鎮(zhèn)區(qū)所在公安局戶政股或鎮(zhèn)政府社會事務(wù)辦（5個工作日結(jié)果：出具經(jīng)相關(guān)部門蓋章確認的《樓棟地址明細表》樓盤地址明細表辦理需提交以下資料：

48單體建筑設(shè)計方案電子報批文件審核需提交以下資料：

1、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)申報表一式兩份；2、單體圖冊一份；設(shè)計部提供3、

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份；4、符合《東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術(shù)規(guī)定》的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計部分和定義部分）一份。設(shè)計部提供

承辦單位：規(guī)劃局技術(shù)科（5個工作日）結(jié)果：通過后技術(shù)科出具《單體建筑設(shè)計方案電子較核報告》費用：由編研中心制作電子報批文件收費標(biāo)準(zhǔn)，0-30000平方米為3000元，建筑面積超出30000平方米每增加0-10000平方米加收1000元。單體建筑設(shè)計方案電子報批文件審核需提交以下資料：

49單體建筑設(shè)計方案電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部單體圖冊及電子文件（包含定義部分及設(shè)計部分）1、進行電子報批定義的設(shè)計圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容；

2、請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示；3、底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。單體建筑設(shè)計方案電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部單體圖50單體建筑設(shè)計方案申報需提交以下資料：

1、《建筑設(shè)計方案申報表》1份；（2、申報項目的《技術(shù)指標(biāo)及功能情況表》1份；鎮(zhèn)區(qū)項目不需要3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份；規(guī)劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）；《國有土地使用證》或國土局批復(fù)文件復(fù)印件1份；

4、建筑設(shè)計方案圖紙（包括總平面圖）3套（配電子文件）；設(shè)計部提供5、屬房地產(chǎn)項目，須提交房地產(chǎn)立項文件；

6、屬重報項目，須提交前一次已審查方案及批復(fù)文件。設(shè)計部提供（以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復(fù)印件加蓋銀行確認章）承辦單位：規(guī)劃局（15個工作日）規(guī)劃所（15個工作日）結(jié)果：《建設(shè)工程建筑設(shè)計方案審查意見書》一份及“已審”的圖冊一本。單體建筑設(shè)計方案申報需提交以下資料：

51單體建筑設(shè)計方案申報提供部門資料要求設(shè)計部單體圖冊及電子文件（包含定義部分及設(shè)計部分）1、進行電子報批定義的設(shè)計圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容；

2、請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示；3、底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。單體建筑設(shè)計方案申報提供部門資料要求設(shè)計部單體圖冊及電子文件52房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案需提交以下資料：按順序裝訂成冊1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；2、建筑方案圖冊一份；3、總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復(fù)印件一份，在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司；4、投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項目申辦準(zhǔn)建部分投資的35%）資金管理部提供；5、子女教育及排污配套解決方案（麗陽項目交東城區(qū)府三百多萬）6、國土證復(fù)印件7、總平面圖（有清晰的國土劃分紅線）8、房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9、國稅、地稅稅務(wù)登記卡、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件10、國有土地出讓合同復(fù)印件11、建筑物命名批復(fù)12、立項批復(fù)13、合作協(xié)議（聯(lián)營、合作開發(fā)項目）備注：以房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的形式備案即可承辦單位：建設(shè)局房管科窗口（即時蓋備案章辦妥）結(jié)果：項目開發(fā)手冊蓋“已備案”章房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案需提交以下資料：按順序裝訂成冊53房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案提供部門資料要求資金管理部資信證明抬頭正確、金額足夠、出具公司正確房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案提供部門資料要求資金管理部資信證明抬頭54施工圖電子報批文件審核需提交以下資料：

1、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)申報表一式兩份；2、建筑施工藍圖一份；設(shè)計部提供3、

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份；4、符合《東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術(shù)規(guī)定》的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計部分和定義部分）一份。設(shè)計部提供

承辦單位：規(guī)劃局技術(shù)科（5個工作日）規(guī)劃所（15個工作日）結(jié)果：通過后技術(shù)科出具《施工圖電子較核報告》費用：由編研中心制作電子報批文件收費標(biāo)準(zhǔn)，0-30000平方米為3000元，建筑面積超出30000平方米每增加0-10000平方米加收1000元。施工圖電子報批文件審核需提交以下資料：

55施工圖電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部施工藍圖及電子文件（包含定義部分及設(shè)計部分）1、進行電子報批定義的設(shè)計圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容；

2、請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示；3、底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。施工圖電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部施工藍圖及電子文56建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理需提交以下資料：

1、報建表（1份）；

2、建設(shè)報建項目附表一；

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃用地紅線圖，國有土地使用證或國土局批復(fù)文件各復(fù)印件1份；

4、獲批準(zhǔn)的建筑設(shè)計方案圖紙1套（即蓋“已審”章的圖冊）；

5、建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）3套（配電子文件）；設(shè)計部提供

6、房地產(chǎn)立項文件、〈東莞市房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊〉復(fù)印件各1份；

7、樓棟地址明細表復(fù)印件一份。所有復(fù)印件均需提供原件核對后退回承辦單位：規(guī)劃局（15個工作日）規(guī)劃所（15個工作日）收費：住宅及地下室50元/平米；商鋪200元/平米按建筑面積計算結(jié)果：建設(shè)工程規(guī)劃許可證(含附件，但村鎮(zhèn)科發(fā)的證沒有附件）、《建設(shè)工程報建執(zhí)照》、蓋“已報建”章的建筑施工圖一套、《東莞市建設(shè)工程批后管理跟蹤表》、《放線申請》建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理需提交以下資料：57施工圖電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部施工藍圖及電子文件保證施工藍圖與已批單體圖冊一致施工圖電子報批文件審核提供部門資料要求設(shè)計部施工藍圖及電子文58建設(shè)工程放線辦理需提交以下資料：

1、《建設(shè)工程放線申請表》（建設(shè)單位蓋章）2、已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份3、總平面圖電子文件1份。承辦單位：規(guī)劃所（5工作日）收費：一般200-400元/點每棟樓4個點結(jié)果：通過后跟蹤表簽字蓋章建設(shè)工程放線辦理需提交以下資料：

59勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理企業(yè)領(lǐng)取信用手冊要求：一、企業(yè)在莞有固定辦公場所

1、辦公場所類型：租賃期≥1年，商用綜合、辦公寫字樓，不得使用私人出租屋、住宅樓

2、面積、辦公設(shè)施、設(shè)備二、管理及專業(yè)技術(shù)人員

1、企業(yè)管理機構(gòu)人員：行政及技術(shù)負責(zé)人、業(yè)務(wù)經(jīng)辦人備注：注冊證書（或畢業(yè)證書和職稱證書）、勞動合同，社保證明原件、法定代表人授權(quán)委托書

2、專業(yè)技術(shù)人員：專業(yè)工種齊全、人員結(jié)構(gòu)合理及正式員工承辦單位（合計45個工作日，建設(shè)局技術(shù)科受理）（一）分支機構(gòu)辦公場所檢查:自收到申請后10個工作日內(nèi)完成現(xiàn)場核查，當(dāng)場出具現(xiàn)場核查表并加署核查意見，核查表由建設(shè)局核查人員及分公司行政負責(zé)人簽名，加蓋分公司印章（二）書面申報資料審查：自收到之日20個工作日內(nèi)發(fā)出審查結(jié)果，市外現(xiàn)場核查和書面申報資料均符合要求的，建設(shè)局以掛號信方式將“承諾書、東莞分公司負責(zé)人法定代表人授權(quán)委托書”寄到公司簽名、蓋章，簽章原件寄回建設(shè)局（三）打印發(fā)出《信用管理手冊》：5個工作日（四）啟用《信用管理手冊》：5個工作日（五）建立“網(wǎng)上信用管理檔案：5個工作日·勘察、設(shè)計、施工和監(jiān)理企業(yè)領(lǐng)取信用手冊要求：60經(jīng)營業(yè)務(wù)登記資料要求：簽訂正式合同起一周內(nèi)，在網(wǎng)上填報項目基本情況，確定工程項目勘察人員配備，并在30個自然日內(nèi)向市建設(shè)局書面提交辦理項目《承接業(yè)績登記表》的相關(guān)資料注：《承接業(yè)務(wù)記錄表》填報的參與人員崗位信息和簽名應(yīng)與初步勘察、詳細勘察成果報告（或初步設(shè)計、施工圖文件）上的技術(shù)負責(zé)人、項目負責(zé)人、報告編寫人、審核人、審定人、地質(zhì)編錄人等崗位信息和簽名一致。否則，應(yīng)在該工程項目辦理初步設(shè)計審查、施工圖審查前辦理《承接業(yè)務(wù)記錄表》變更承辦單位：經(jīng)營業(yè)務(wù)登記資料要求：61限高抗震設(shè)防審查資料要求：1、房屋高度超過規(guī)定，含超過《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)適用的最大高度，超過《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)工程技術(shù)規(guī)程》較多短肢墻的剪力墻結(jié)構(gòu)、錯層結(jié)構(gòu)及混合結(jié)構(gòu)最大適用高度。承辦單位限高抗震設(shè)防審查資料要求：62初步設(shè)計審查資料要求：承辦單位初步設(shè)計審查資料要求：63人工挖孔樁審查資料要求：承辦單位：質(zhì)安科受理人工挖孔樁審查資料要求：64施工圖審查及備案資料要求：施工圖審查合格書（附施工圖審查報告）、審查合格的施工圖圖紙一套、施工圖審查合同、該項工程勘察設(shè)計企業(yè)的《承接業(yè)務(wù)記錄表》復(fù)印件、未納入初步設(shè)計審查范圍的需提交《國有土地使用證》、、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本和用地紅線、建筑紅線、道路紅線的規(guī)劃建筑“三線圖”及規(guī)劃控制條件承辦單位：質(zhì)安科受理。根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》（建設(shè)部令第134號）規(guī)定：審查合格的，審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具審查合格書，并將經(jīng)審查機構(gòu)蓋章的全套施工圖交還建設(shè)單位。審查合格書應(yīng)當(dāng)有各專業(yè)的審查人員簽字，經(jīng)法定代表人簽發(fā)，并加蓋審查機構(gòu)公章。審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)將審查情況報工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案施工圖審查及備案資料要求：65專項方案專家論證資料要求：依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》（國務(wù)院令第393號）第二十六條、《危險性較大的分部分項工程安全管理辦法》（建質(zhì)［2009］87號）及《東莞市建設(shè)局建筑深基坑工程管理規(guī)定》（東建［2006］60號）第五條，以下分部分項工程應(yīng)組織專家進行論證、審查，并提交專項方案和專家論證審查合格證明文件。（1）深基坑／建筑邊坡工程：開挖深度超過4米（含4米），或雖未超過4米但地質(zhì)情況和周圍環(huán)境復(fù)雜的建筑基坑工程；建筑邊坡是指由于建（構(gòu)）筑物和市政工程開挖或填筑施工所形成的高度超過8m（含8m）的人工邊坡，以及位于建設(shè)項目用地紅線范圍內(nèi)高度為8m及以上的自然邊坡）（2）模板工程及支撐體系，包括：□工具式模板工程：包括滑模、爬模、飛模工程；□混凝土模板支撐工程：搭設(shè)高度8m及以上；搭設(shè)跨度18m及以上，施工總荷載15kN/m2及以上；集中線荷載20kN/m及以上；□承重支撐體系：用于鋼結(jié)構(gòu)安裝等滿堂支撐體系，承受單點集中荷載700Kg以上（3）起重吊裝及安裝拆卸工程，包括：□采用非常規(guī)起重設(shè)備、方法，且單件起吊重量在100kN及以上的起重吊裝工程?！跗鹬亓?00kN及以上的起重設(shè)備安裝工程；高度200m及以上內(nèi)爬起重設(shè)備的拆除工程（4）腳手架工程，包括：□搭設(shè)高度50m及以上落地式鋼管腳手架工程；□提升高度150m及以上附著式整體和分片提升腳手架工程；□架體高度20m及以上懸挑式腳手架工程（5）拆除、爆破工程，包括：□采用爆破拆除的工程；□碼頭、橋梁、高架、煙囪、水塔或拆除中容易引起有毒有害氣（液）體或粉塵擴散、易燃易爆事故發(fā)生的特殊建、構(gòu)筑物的拆除工程；□可能影響行人、交通、電力設(shè)施、通訊設(shè)施或其它建、構(gòu)筑物安全的拆除工程；□文物保護建筑、優(yōu)秀歷史建筑或歷史文化風(fēng)貌區(qū)控制范圍的拆除工程（6）其他工程，包括：□施工高度50m及以上的建筑幕墻安裝工程；□跨度大于36m及以上的鋼結(jié)構(gòu)安裝工程；跨度大于60m及以上的網(wǎng)架和索膜結(jié)構(gòu)安裝工程；□人工挖孔樁工程；□地下暗挖工程、頂管工程、水下作業(yè)工程；□采用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備及尚無相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的危險性較大的分部分項工程承辦單位：市建科所：深基坑／建筑邊坡7個工作日，其他10個工作日專項方案專家論證資料要求：66承接業(yè)務(wù)登記資料要求：1、網(wǎng)上填報后打印的《承接業(yè)務(wù)記錄表》二份原件注：申報“項目監(jiān)理機構(gòu)監(jiān)理人員”，需加蓋公章，本人簽名2、項目監(jiān)理人員提交下列資料：（1）總監(jiān)：注冊證書（原件及二份復(fù)印件）、總監(jiān)師任命書（2）專業(yè)監(jiān)理工程師：（3）項目監(jiān)理員：3、監(jiān)理企業(yè)的《信用管理手冊》原件或已建立網(wǎng)上信用管理檔案4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工企業(yè)承接業(yè)務(wù)登記所提交申請資料：1、網(wǎng)上填報后打印的《承接業(yè)務(wù)記錄表》二份原件2、項目施工人員提交下列資料：（1）注冊建造師或項目經(jīng)理：注冊證書或項目經(jīng)理資質(zhì)證書（原件及二份復(fù)印件）、安全生產(chǎn)考核合格證（B證，原件及二份復(fù)印件）（2）項目專職安全員：安全生產(chǎn)考核合格證（C證）原件及一份復(fù)印件、社保證明原件、在莞建設(shè)法律法規(guī)和安全知識培訓(xùn)證（3）其它管理人員：社保證明原件承辦單位：承接業(yè)務(wù)登記資料要求：67施工監(jiān)理合同備案資料要求：1、加蓋建設(shè)局公章的《承接業(yè)務(wù)記錄表》（注：如本次施工、監(jiān)理企業(yè)的承接業(yè)務(wù)登記與合同備案、保函備案一并辦理則本項無需提交）2、《東莞市建設(shè)工程施工、監(jiān)理合同備案表》原件3、建設(shè)工程監(jiān)理合同（原件，正本、副本各二本）4、監(jiān)理合同甲乙雙方法定代表人證明書原件，法定代表人授權(quán)簽訂合同的還應(yīng)提交授權(quán)委托書原件5、《東莞市建設(shè)工程施工監(jiān)理合同履約管理手冊》原件6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證7、不納入招標(biāo)范圍的提交發(fā)改局立項文件或其他項目審批部門的立項文件或《廣東省企業(yè)基本建設(shè)投資項目備案證》8、建設(shè)工程施工合同原件（正本、副本各二本）9、從2009年6月1日起，必須提交勞務(wù)分包合同原件（正本、副本各二本），附：勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證（注：2010年6月1日前，勞務(wù)分包合同須與本市勞務(wù)分包企業(yè)簽訂。如與市外勞務(wù)分包企業(yè)的法定代表人為同一人的或有隸屬關(guān)系的，也可簽訂，還須提交：營業(yè)執(zhí)照或其它證明雙方有隸屬關(guān)系的資料）10、建設(shè)、總包位、勞務(wù)分包單位的法定代表人證明書原件，如相關(guān)合同為法定代表人授權(quán)簽訂的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書原件承辦單位：施工監(jiān)理合同備案資料要求：68履約支付保函備案資料要求：①承包商履約保證擔(dān)保函原件及三份復(fù)印件；②業(yè)主工程款支付保證擔(dān)保函原件及三份復(fù)印件；③《辦理保函保管應(yīng)提供信息表》承辦單位：履約支付保函備案資料要求：69工程監(jiān)督登記（安監(jiān)登記）資料要求：1、安全監(jiān)督登記表（原件，每棟各一式六份）2、施工合同（復(fù)印件）3、施工單位資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證和營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）4、項目經(jīng)理崗位證書、項目經(jīng)理身份證、項目經(jīng)理安全生產(chǎn)考核證書（復(fù)印件）5、專職安全員崗位證書、專職安全員身份證、專職安全員安全生產(chǎn)考核證書（復(fù)印件）6、項目技術(shù)負責(zé)人資質(zhì)證書、企業(yè)技術(shù)負責(zé)人上崗證書（復(fù)印件）7、工傷保險（復(fù)印件）8、文明施工措施費憑證（復(fù)印件）9、完整的建施圖（原件）10、總施工方案（注：經(jīng)總監(jiān)審批）11、監(jiān)理合同（復(fù)印件）12、監(jiān)理單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）13、總監(jiān)理工程師注冊證書及總監(jiān)理工程師身份證（復(fù)印件）14、專職監(jiān)理工程師注冊證書及專職監(jiān)理工程師身份證（復(fù)印件）15、勞務(wù)合同（復(fù)印件）16、勞務(wù)公司資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）17、總體平面布置圖（復(fù)印件，經(jīng)項目經(jīng)理簽名）18、施工現(xiàn)場視頻監(jiān)控合同（復(fù)印件）承辦單位：工程監(jiān)督登記（安監(jiān)登記）資料要求：70工程監(jiān)督登記（質(zhì)監(jiān)登記）資料要求：質(zhì)監(jiān)登記：1、蓋審圖章的圖紙一套2、審圖報告一套（復(fù)印件全本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