蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性策劃

蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性策劃一、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到那個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，因此期望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而浙江省專門是杭州市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，依舊開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。依照蘇州的都市總體規(guī)劃進(jìn)展以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)操縱性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)蘇州重要的住宅區(qū)。本公司通過對蘇州全面認(rèn)確實(shí)市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，依照蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與進(jìn)展趨勢，只要做出能滿足蘇州市都市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)憂項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤。該項(xiàng)目差不多取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。2、項(xiàng)目概況該地塊位于蘇州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便利，有何山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的連續(xù)提供保證，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。二、蘇州市介紹蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍無錫，南接吳江，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：常熟市1094平方公里，張家港市772.4平方公里，太倉市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吳縣市1257.42平方公里，吳江市1092.9平方公里。2001年，蘇州市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在長江三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長勢頭。整個(gè)市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展保持良好的進(jìn)展勢頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值400億，同比增長17%；完成國內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動二期開發(fā)。三、蘇州市住宅市場分析1、2002年往常蘇州市住宅市場分析在這之前，蘇州市住宅水平一直堅(jiān)持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2,古城區(qū)2500元/m2,而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其緣故不外乎以下幾點(diǎn)：1）、土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商能夠通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以專門廉價(jià)的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占專門小的一部分。2）、整個(gè)蘇州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。3）、居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)蘇州人認(rèn)為，過了蘇杭大運(yùn)河就覺得離開了都市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為蘇州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，楓橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不行，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價(jià)。4）、消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)蘇州市的房價(jià)。許多蘇州居民流連于“小橋、流水、人家”，只要有地點(diǎn)住，能吃飽，可不能用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。5）、這段時(shí)刻里，盡管有顯現(xiàn)過許多有利于住宅進(jìn)展的政策（比如貨幣化分房的實(shí)施），但一直沒能使蘇州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺階。2、2002年以來蘇州市住宅市場分析2002年是蘇州房價(jià)飛漲的一年。2001年10月份，蘇州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這關(guān)于蘇州整個(gè)房地產(chǎn)市場是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的維一途徑確實(shí)是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。1）、蘇州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟(jì)連續(xù)在高平臺、低波動中運(yùn)行，2002年全市經(jīng)濟(jì)連續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。2）、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為都市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大力進(jìn)展城鎮(zhèn)建設(shè)。3）、在市區(qū)范疇內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到操縱。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。4）、加強(qiáng)都市建設(shè)步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。3、蘇州新區(qū)住宅市場具體分析蘇州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商差不多聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)蘇州市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)：蘇州市今年房價(jià)總體上漲了14.8%。現(xiàn)介紹一下蘇州新區(qū)最新房價(jià)：序號樓盤名稱住宅類型價(jià)格（元/m2）1運(yùn)盛美之苑小高層（復(fù)式）3600?38002名城多層公寓3200（均價(jià)）3格林花園多層公寓3000（均價(jià)）4陽光水岸小高層3500（均價(jià)）5麗景苑高層4500（均價(jià)）綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/m2，小高層在3500元/m2，復(fù)式樓中樓在3600元/m2。4、本項(xiàng)目的進(jìn)展前景楓橋老鎮(zhèn)改造被蘇州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估量將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。上半年，杭州開發(fā)商159萬元/畝的價(jià)格競得了新區(qū)自來水地塊，樓板價(jià)約為1000元/m2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢。整個(gè)新區(qū)還沒有顯現(xiàn)專門高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。因此，依照現(xiàn)有市場價(jià)（未考慮房價(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元/m2。四、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米1600002.1住宅面積平方米1520002.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營治理用房平方米11205可售住宅面積平方米150880

四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表序號項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1土地費(fèi)用120126150002前期費(fèi)用10016000016002.1勘測設(shè)計(jì)費(fèi)201600003202.2各類規(guī)費(fèi)8016000012803工程費(fèi)用1200160000192003.1建安工程費(fèi)1100160000176003.2室外工程501600008003.3機(jī)電工程501600008004銷售費(fèi)用按銷售收入的2%提計(jì)11005治理費(fèi)用按銷售收入的3%提計(jì)17006資金成本19007總投資405003、銷售收入依照工程所處位置、周圍環(huán)境和蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場推測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為

3300元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/m2。銷售收入見下表：序號項(xiàng)目單位數(shù)量價(jià)格金額（萬元）1住宅兀/m21508803500528082低層商鋪兀/m28000500040003合計(jì)568084、營業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、都市愛護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬元。5、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入568081.1銷售收入568081.2其它收入02現(xiàn)金流出439082.1成本投資405002.2營業(yè)稅及附加34083稅前利潤額129004項(xiàng)目稅前利潤率29.4%五、結(jié)論與建議