三舊改造項(xiàng)目開發(fā)體系與投資拓展流程課件

三舊改造項(xiàng)目開發(fā)體系&投資拓展流程三舊改造項(xiàng)目12“三舊”改造項(xiàng)目拓展流程1“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)體系2“三舊”改造項(xiàng)目拓展流程1“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)體系2“舊村居”改造，是指對“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治?！叭f”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針對“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。廣東省78號文中并沒有明確確定“三舊”的內(nèi)涵，但對“三舊”改造的范圍進(jìn)行了界定，主要把下列6項(xiàng)土地列為“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等?！叭f”改造概念舊城鎮(zhèn)舊廠房“舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指對區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊廠房、舊倉庫，及危舊居民用房的改造；“舊廠房”改造，是指對鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑的改造；舊村莊“舊村居”改造，是指對“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)3城市土地資源缺乏132經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速城市發(fā)展需要城市發(fā)展快速質(zhì)量安全/配套滯后“三舊”改造背景城市土地132經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速城市發(fā)展快速“三舊”改造背景4“三舊”改造價(jià)值提升城市公共環(huán)境、提升城市公共配套，提升保障性住房等，最大程度保障公共利益。1社會價(jià)值居住環(huán)境改善、資產(chǎn)升值、資金扶持、物業(yè)合法化等2業(yè)主價(jià)值3政府價(jià)值獲取優(yōu)質(zhì)土地，通過開發(fā)滿足公共利益并獲得合理開發(fā)收益。促進(jìn)GDP增長、規(guī)劃實(shí)施、提升土地資源、增加稅收等。4企業(yè)價(jià)值“三舊”改造價(jià)值提升城市公共環(huán)境、提升城市公共配套，提升保障5惠州市級“三舊”改造核心政策廣東省級“三舊”改造核心政策“三舊”改造政策惠州市級“三舊”改造核心政策廣東省級“三舊”改造核心政策“三6【解讀一】可以自行申請舊改了對于獨(dú)立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先申請自行改造或者合作改造，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)提供便利，不得設(shè)立不合理限制條件。【解讀二】出讓收益返還政策可適用于所有權(quán)利人對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購歸宗后實(shí)施改造；原土地權(quán)利人無法實(shí)行收購歸宗的，當(dāng)?shù)卣梢越y(tǒng)一收購儲備和組織改造，并通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項(xiàng)目改造主體。【解讀三】自己開發(fā)，必須回饋社會由原土地權(quán)利人自行改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)?！窘庾x四】鼓勵農(nóng)村土地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請辦理土地征收手續(xù)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行實(shí)施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯(lián)營等合法方式使用集體建設(shè)用地，但不得用于商品住宅開發(fā)。當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合的方式安置失地農(nóng)民，充分保障農(nóng)民利益?！窘庾x五】鼓勵和處罰措施完成“三舊”改造年度任務(wù)的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計(jì)劃指標(biāo)；未完成年度改造任務(wù)的，適當(dāng)扣減其用地計(jì)劃指標(biāo)。【解讀六】改進(jìn)了報(bào)批方式【解讀七】建立批后監(jiān)管機(jī)制【解讀八】“三舊”改造存在難點(diǎn)：需要完善部門配套政策2016年96號文件《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》“三舊”改造最新政策【解讀一】可以自行申請舊改了2016年96號文件“三舊”改7“三舊”改造方式城市更新方式深圳綜合整治、功能改變、拆除重建、整村統(tǒng)籌與區(qū)域統(tǒng)籌廣州全面改造、微改造（整治修繕和局部改造）珠海整治、改建、拆建惠州“三舊”改造方式并未有明確政策文件規(guī)定，根據(jù)以往“三舊”改造項(xiàng)目來看，惠州城市更新方式以拆除重建為主?！叭f”改造方式城市更新方式深圳綜合整治、功能改變、拆除重建8深圳城市更新操作流程（PS：龍崗區(qū)）惠州城市更新操作流程（一）改造地塊備案入庫，確定改造方式與改造主體（二）改造意向主體提交申請

（三）開展權(quán)屬調(diào)查

（四）“三舊”改造辦公室初審提出規(guī)劃建議與改造邊界線（五）改造單位與業(yè)主協(xié)商達(dá)成協(xié)議

（六）住建局根據(jù)要求編制規(guī)劃要點(diǎn)

（七）制定改造實(shí)施方案

（八）方案審查

（九）項(xiàng)目認(rèn)定（九）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償完成“三舊”改造操作流程（一）計(jì)劃審批（二）規(guī)劃審批（三）實(shí)施主體確認(rèn)C建設(shè)工程施工許可D建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線E竣工驗(yàn)收后續(xù)屬于正常開發(fā)操作流程A用地手續(xù)審批B建設(shè)工程規(guī)劃許可深圳城市更新操作流程（PS：龍崗區(qū)）惠州城市更新操作流程（一9“三舊”改造操作程序城市更新方式深圳自下而上——市場化程度高意愿征集——土地房屋信息核查——計(jì)劃申報(bào)審批——土地房屋確權(quán)——規(guī)劃編制審批——搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂——實(shí)施主體確認(rèn)——房屋拆除產(chǎn)權(quán)注銷——土地出讓開發(fā)建設(shè)——回遷銷售廣州自上而下——市場化程度低基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查——城市更新中長期規(guī)劃——劃定城市更新片區(qū)——片區(qū)改造策劃（片區(qū)策劃方案）編制審批——控規(guī)調(diào)整論證批準(zhǔn)——更新年度計(jì)劃——項(xiàng)目實(shí)施方案編制審批公示——搬遷補(bǔ)償安置談判——改造實(shí)施（一次性引入合作企業(yè)或土地整理、土地開發(fā)兩階段引入合作企業(yè)）——立項(xiàng)規(guī)劃國土等行政審批——土地出讓——開發(fā)建設(shè)安置惠州自上而下——市場化程度一般根據(jù)三舊改造計(jì)劃，改造意向主體提交申請——開展權(quán)屬調(diào)查——“三舊”改造辦公室初審——編制規(guī)劃——制定改造實(shí)施方案——方案審查——項(xiàng)目認(rèn)定——項(xiàng)目拆遷取得土地使用證——開發(fā)建設(shè)珠海集體經(jīng)濟(jì)組織為主——半市場化意愿征集和實(shí)施方式確定——用地和建設(shè)情況調(diào)查公示——房屋合法性面積認(rèn)定———編制拆遷補(bǔ)償安置方案——測算項(xiàng)目總成本和計(jì)容建筑面積——編制更新單元規(guī)劃——設(shè)計(jì)方案編制及批復(fù)——公開選擇實(shí)施主體——簽訂監(jiān)管協(xié)議及補(bǔ)償安置協(xié)議——項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃申報(bào)核準(zhǔn)——房地產(chǎn)權(quán)注銷——項(xiàng)目報(bào)建

“三舊”改造操作程序城市更新方式深圳自下而上——市場化程度高10“三舊”改造核心要點(diǎn)-1改造意向主體根據(jù)：“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，向惠城區(qū)“三舊”改造辦公室提出改造項(xiàng)目申請。Ps：《惠州市惠城—仲愷區(qū)域“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》“三舊”改造項(xiàng)目申請條件“三舊”改造核心要點(diǎn)-1改造意向主體根據(jù)：Ps：《惠州市惠城11“三舊”改造核心要點(diǎn)-2國土部門●房產(chǎn)部門●村集體●土地/房屋權(quán)屬單位項(xiàng)目權(quán)屬查詢工作協(xié)同部門市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局項(xiàng)目組織編制規(guī)劃部門“三舊”改造辦公室“三舊”改造涉及部門與人員“三舊”改造核心要點(diǎn)-2國土部門●房產(chǎn)部門●村集體12“三舊”改造核心要點(diǎn)-3“三舊”改造項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查要素區(qū)位性質(zhì)宗地面積容積率使用年限權(quán)屬關(guān)系土地證書現(xiàn)狀要素1、地塊“三舊”改造基礎(chǔ)資料2、地塊“三舊”改造經(jīng)濟(jì)性評估現(xiàn)狀調(diào)查作用：深圳城市更新經(jīng)驗(yàn)：容積率R<1.5，優(yōu)選容積率1.5<R<2.0，可選容積率2.0<R，慎選“三舊”改造核心要點(diǎn)-3“三舊”改造項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查要素區(qū)位性質(zhì)13“三舊”改造核心要點(diǎn)-4“三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃保障性住房城鄉(xiāng)規(guī)劃土地利用規(guī)劃界限范圍容積率建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃要素改造界線應(yīng)包括符合“三舊”改造條件可以采取協(xié)議方式出讓地塊界線和不符合“三舊”改造條件須采取公開方式出讓地塊界線為確保改造單元內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目與經(jīng)營性項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)公共利益和市場利益的平衡，可根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，在保證城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，綜合考慮道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，合理劃定“三舊”改造單元（可包括一個或多個改造項(xiàng)目，一般面積不小于1公頃），并開展“三舊”改造單元規(guī)劃編制，以明確其范圍內(nèi)的改造目標(biāo)、模式、功能定位、用地規(guī)模等內(nèi)容?？山梃b深圳市城市更新工作的做法，確保改造范圍內(nèi)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地等公益性項(xiàng)目建設(shè)的用地不小于改造范圍的15%，并視不同需求按5-15%的配建比例落實(shí)保障性住房（實(shí)際建設(shè)的保障性住房面積占該項(xiàng)目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例）。“三舊”改造核心要點(diǎn)-4“三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃保障性住房城鄉(xiāng)規(guī)14“三舊”改造核心要點(diǎn)-5“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案要素①改造范圍內(nèi)的基本情況；②土地利用現(xiàn)狀情況；③擬建設(shè)項(xiàng)目的使用功能；④改造意向規(guī)劃圖，包括如容積率、建筑密度、層數(shù)等指標(biāo)；⑤拆遷協(xié)議補(bǔ)償情況（含拆遷補(bǔ)償方式、改造資金計(jì)劃安排及進(jìn)展情況，還需附上匯總表）；⑥投資成本及效益估算……“三舊”改造項(xiàng)目涉及村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地、歷史用地需完善征收手續(xù)以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由惠城區(qū)政府編制改造實(shí)施方案，上報(bào)市“三舊”改造辦公室審查后，連同土地征收和轉(zhuǎn)用方案一并上報(bào)省政府審批；“三舊”改造項(xiàng)目不涉及集體土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由改造意向主體編制改造實(shí)施方案，上報(bào)市“三舊”改造辦公室審查后，報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。“三舊”改造核心要點(diǎn)-5“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案要素①改造范15“三舊”改造核心要點(diǎn)-6“三舊”改造項(xiàng)目土地取得前提取得認(rèn)定后，進(jìn)行工項(xiàng)目立項(xiàng)，并開展地上房屋征收補(bǔ)償安置工作。待改造地塊上建、構(gòu)筑物全部拆遷完成后并辦理了規(guī)劃用地相關(guān)手續(xù)，國土部門才可以給予辦理新的《國有土地使用證》！拆遷過程將是項(xiàng)目最核心的攻堅(jiān)環(huán)節(jié)，一般“三舊”改造項(xiàng)目時間周期3~5年，若拆遷困難將導(dǎo)致整體項(xiàng)目拖延而停滯?！叭f”改造核心要點(diǎn)-6“三舊”改造項(xiàng)目土地取得前提取得認(rèn)定16“三舊”改造核心要點(diǎn)-7“三舊”改造項(xiàng)目土地價(jià)款繳納《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》規(guī)定：以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)的，最低可只繳交10%的土地出讓金。市國土資源局在此前受訪時稱，此舉是鼓勵社會力量參加三舊改造，只有屬于私營企業(yè)的改造項(xiàng)目才能用于協(xié)議出讓土地，少交的土地出讓金主要用于征收拆遷補(bǔ)償安置等。改造類型用地性質(zhì)容積率分級繳交比例舊城鎮(zhèn)改造用地居住用地<=2.010%2.0<FAR<=2.540%2.5<FAR<=3.560%3.5<FAR100%小計(jì)

商業(yè)用地<=2.010%2.0<FAR<=2.540%2.5<FAR<=3.560%3.5<FAR100%小計(jì)

辦公用地<=2.010%2.0<FAR<=2.540%2.5<FAR<=3.560%3.5<FAR100%小計(jì)

工業(yè)用地<=2.010%2.0<FAR<=2.540%2.5<FAR<=3.560%3.5<FAR100%小計(jì)

舊廠房改造用地改造方向1工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款改造方向2在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更改造方向3改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營性用地（不含物流園用地）的用地性質(zhì)容積率分級繳交比例居住用地<=1.210%1.2<FAR<=2.040%2.0<FAR<=2.550%2.5<FAR<=3.060%3.0<FAR100%合計(jì)

商業(yè)用地<=1.210%1.2<FAR<=2.040%2.0<FAR<=2.550%2.5<FAR<=3.060%3.0<FAR100%合計(jì)

辦公用地<=1.210%1.2<FAR<=2.040%2.0<FAR<=2.550%2.5<FAR<=3.060%3.0<FAR100%合計(jì)

體量合計(jì)繳交地價(jià)改造方向4原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能需繳交土地出讓金用地性質(zhì)容積率分級繳交比例居住用地<=1.210%1.2<FAR30%合計(jì)

商業(yè)用地<=1.210%1.2<FAR30%合計(jì)

辦公用地<=1.210%1.2<FAR30%合計(jì)

體量合計(jì)繳交地價(jià)舊村莊改造用地用地性質(zhì)容積率分級繳交比例居住用地<=2.010%2.0<FAR40%合計(jì)

商業(yè)用地<=2.010%2.0<FAR40%合計(jì)

辦公用地<=2.010%2.0<FAR40%合計(jì)

工業(yè)用地<=2.010%2.0<FAR40%合計(jì)

體量合計(jì)繳交地價(jià)綜合性改造用地同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金?！叭f”改造核心要點(diǎn)-7“三舊”改造項(xiàng)目土地價(jià)款繳納《惠州市17“三舊”改造方式-合作模式合作開發(fā)合作方式購買資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式“三舊”改造方式-合作模式合作合作方式購買股權(quán)其他18“三舊”改造方式-補(bǔ)償方式1/產(chǎn)權(quán)置換（優(yōu)選）2/產(chǎn)權(quán)置換+貨幣補(bǔ)償（次選）3/貨幣補(bǔ)償（備選）“三舊”改造方式-補(bǔ)償方式1/產(chǎn)權(quán)置換（優(yōu)選）2/19“三舊”改造方式-收益分成1/70%開發(fā)方：30%合作方（優(yōu)選）2/65~69%開發(fā)方：31~35%合作方（可選）3/60~64%開發(fā)方：36~40%合作方（慎選）“三舊”改造方式-收益分成1/70%開發(fā)方：30%合作202“三舊”改造項(xiàng)目拓展流程1“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)體系2“三舊”改造項(xiàng)目拓展流程1“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)體系21STEP1

–項(xiàng)目初步篩選

初步篩選：意向地塊可優(yōu)先排除先亮資、先要錢、中間人多、手眼通天神人內(nèi)部資源貢獻(xiàn)避免重復(fù)做無用功緊急優(yōu)質(zhì)直接立項(xiàng)操作一般三舊改造項(xiàng)目索要資料：三舊改造認(rèn)定批復(fù)、拆遷與建設(shè)用地范圍圖，地塊劃分與指標(biāo)控制圖，建筑限高、拆建比、還建面積、配套公建、村企合作協(xié)議等注意事項(xiàng)：需了解該項(xiàng)目目前所處階段，清楚理解項(xiàng)目政策STEP1–項(xiàng)目初步篩選初步篩選：意向地塊緊急優(yōu)質(zhì)直接22STEP2

–項(xiàng)目現(xiàn)場勘察與調(diào)研現(xiàn)場勘察與調(diào)研內(nèi)容地塊情況包括但不