關(guān)于我國土地市場分析與未來展望

關(guān)于我國土地市場分析與未來展望2021年重點監(jiān)測城市樓面地價漲幅總體先升后降，住宅、商服樓面地價均分化明顯，地價房價比空間分布總體仍呈現(xiàn)“東部高于西部、南部高于北部，沿海高于內(nèi)陸”的規(guī)律。2022年城市國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與管理體制將進一步優(yōu)化。土地市場發(fā)展仍以穩(wěn)為主，房企拿地態(tài)度仍將維持謹慎，地價漲幅維持低位。城市間土地市場分化將進一步加劇。一、2021年我國土地市場運行宏觀環(huán)境2021年第一季度我國宏觀經(jīng)濟開局良好。在“十四五”新發(fā)展理念引領(lǐng)下，第一季度經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，就業(yè)、物價等主要宏觀指標(biāo)保持在合理區(qū)間；第三、第四季度受疫情反復(fù)、自然災(zāi)害以及國際因素影響，經(jīng)濟增長出現(xiàn)明顯回落。但2021年全年GDP同比增長8.1%，經(jīng)濟增速在全球主要經(jīng)濟體中名列前茅，“十四五”實現(xiàn)了良好開局。第一季度，二、三產(chǎn)業(yè)增加值同比均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。第二季度三大產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落。至三季度，第二產(chǎn)業(yè)受疫情、極端天氣、國際供應(yīng)鏈危機多重影響，產(chǎn)值增速明顯下降；與此同時，由于我國年中對相關(guān)經(jīng)濟領(lǐng)域進行了調(diào)控規(guī)范，三大產(chǎn)業(yè)增速均出現(xiàn)明顯放緩。第四季度，三大產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)放緩，但由于國內(nèi)消費與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于升級轉(zhuǎn)型階段，信息技術(shù)、金融等服務(wù)業(yè)保持較快增長，第三產(chǎn)業(yè)整體增速仍高于第二產(chǎn)業(yè)。從2021年總體情況看，我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，經(jīng)濟發(fā)展和疫情防控保持全球領(lǐng)先地位，但受需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”，疫情局部反復(fù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻等因素影響，我國宏觀經(jīng)濟仍面臨下行壓力，區(qū)域經(jīng)濟格局有所變化。2021年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策總體保持“穩(wěn)中有進”，中央堅持“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)不變，強調(diào)解決好大城市住房突出問題，增加土地供應(yīng)，切實增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！笆奈濉币?guī)劃對于促進住房租賃市場發(fā)展、推進房地產(chǎn)稅試點等做出統(tǒng)領(lǐng)性部署，將維護市場穩(wěn)定、保障住有所居作為“十四五”時期房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩大主題詞。二、2021年我國土地市場總體運行情況（一）土地市場熱度下降：土地供應(yīng)減量，地價上漲有限1.商服用地地價情況2021年主要監(jiān)測城市商服用地地價水平值為5878元/平方米，較2020年上升0.95%。2009年至2021年，我國商服用地地價漲幅介于-0.11%~10.03%之間，與政策影響、經(jīng)濟波動基本保持同步。如圖1所示，2021年全年總體商服用地地價漲幅先升后降，第四季度降至最低點，由于政策收緊，企業(yè)拿地?zé)崆闇p低，全年商服用地地價漲幅維持在較低水平。重點監(jiān)測城市商服用地地價較2020年小幅上漲1.35%，北京、深圳、南京等發(fā)達城市商服用地地價水平相對較高。（圖2）2021年長三角區(qū)域監(jiān)測城市商服用地樓面地價水平值處于6959~6988元/平方米之間，逐季度地價環(huán)比漲幅呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢。粵港澳大灣區(qū)全年商服用地樓面地價水平值處于12698~12766元/平方米之間，地價環(huán)比漲幅亦呈現(xiàn)出先升后降趨勢；環(huán)渤海與京津冀區(qū)域全年商服用地樓面地價水平值處于7862~7916元/平方米之間，全年地價環(huán)比漲幅略高于其他兩個區(qū)域。（圖3）2.住宅用地地價情況2021年主要監(jiān)測城市住宅用地樓面地價為8522元/平方米，增速較2020年降低0.45個百分點。2009年至2021年，我國住宅用地價格始終保持上升趨勢，漲幅明顯波動。特別在2018年后，相繼受房地產(chǎn)市場調(diào)控、新冠疫情等影響，住宅用地市場逐漸降溫。（圖4）2021年第一、二季度全國住宅用地地價漲幅小幅上升，三、四季度持續(xù)回落，各季度都維持在較低水平。（圖5）2021年重點監(jiān)測城市住宅用地地價漲幅為2.86%，較2020年小幅收窄。漲幅較大的是銀川和天津，后期漲幅均明顯收窄。住宅用地地價出現(xiàn)松動的城市包括哈爾濱、深圳等，但降幅總體較小。（圖6）2021年長三角區(qū)域監(jiān)測城市商服用地樓面地價水平值處于6959~6988元/平方米之間，逐季度地價環(huán)比漲幅呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢?；浉郯拇鬄硡^(qū)全年商服用地樓面地價水平值處于12698~12766元/平方米之間，地價環(huán)比漲幅亦呈現(xiàn)出先升后降趨勢；環(huán)渤海與京津冀區(qū)域全年商服用地樓面地價水平值處于7862~7916元/平方米之間，全年地價環(huán)比漲幅略高于其他兩個區(qū)域。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地情況2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，同比下降15.5%；土地成交價款17756億元，同比增長2.8%，總體呈現(xiàn)階段性波動特點。（圖7）重點監(jiān)測城市中商服和住宅用地供應(yīng)面積較2020年同期均有明顯下滑。（圖8、圖9）（二）地價房價比小幅上升：土地空間增值收窄，空間區(qū)域差異較大2011年至2021年重點監(jiān)測城市商服用地和住宅用地地價房價比呈波動上升趨勢。2021年較2020年均有小幅度上升，住宅銷售情況明顯好于商業(yè)物業(yè)，差距持續(xù)拉大。（圖10）從空間分布上看，2021年，重點監(jiān)測城市商服、住宅用地地價房價比總體依然呈現(xiàn)“東部高于西部、南部高于北部，沿海地區(qū)高于內(nèi)陸地區(qū)”的規(guī)律。地價房價比高值區(qū)主要分布在東部沿海城市和西南中心城市。不同區(qū)域商服、住宅用地地價房價比平均值、中位數(shù)變化均較小，總體保持平穩(wěn)，西部地區(qū)城市住宅用地地價房價比本年度上升相對明顯，主要由于房價疲軟。主要監(jiān)測城市的商服用地地價房價比基本處于10%~50%區(qū)間內(nèi)，樓面地價大多在5000元/平方米以下，與重點監(jiān)測城市的分布情況和集中度相似，說明重點監(jiān)測城市樣本進行地價房價比分析也具有較好的代表性。主要監(jiān)測城市住宅用地地價房價比多處于10%~60%區(qū)間內(nèi)，樓面地價多處于5000元/平方米以下，地價房價比和樓面地價分布態(tài)勢與重點監(jiān)測城市亦接近。同樣，重點監(jiān)測城市反映全國城市地價運行情況也具有較好的代表性。三、市場分析結(jié)論與趨勢預(yù)測（一）主要結(jié)論1.重點監(jiān)測城市2021年樓面地價漲幅總體先升后降，住宅、商服樓面地價均分化明顯。商業(yè)物業(yè)地價方面，上半年多數(shù)重點監(jiān)測城市商業(yè)物業(yè)出租和銷售情況均明顯轉(zhuǎn)好。下半年由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境和宏觀政策環(huán)境變化，重點監(jiān)測城市商業(yè)物業(yè)租賃和銷售情況一度出現(xiàn)波動。年末在國家政策支持下又顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。住宅物業(yè)地價方面，第一、二季度重點城市商品住房銷售市場升溫，但增長有限。年中政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致第三、第四季度環(huán)比增速連續(xù)下跌。2.商服、住宅用地地價房價比空間分布總體仍呈現(xiàn)“東部高于西部、南部高于北部，沿海地區(qū)高于內(nèi)陸地區(qū)”的規(guī)律。（二）趨勢預(yù)測1.城市國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與管理體制將進一步優(yōu)化。2022年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化調(diào)整，保障性住房、特別是租賃住房供地將繼續(xù)擴大，城市更新行動將繼續(xù)推動土地供應(yīng)來源逐步由增量轉(zhuǎn)向存量，提升土地節(jié)約集約利用效能，落實國土空間規(guī)劃“三線管控”要求。同時，自然資源資產(chǎn)“兩統(tǒng)一”管理將推動城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地資源“大儲備”格局形成，所有未確定使用權(quán)人的土地均將納入土地儲備并與土地供應(yīng)、利用全鏈條管理掛鉤，以加強土地市場的監(jiān)管和調(diào)控，對于囤地、無故閑置的糾正及時性、力度將進一步提升。2.2022年土地市場發(fā)展仍以穩(wěn)為主，房企拿地態(tài)度仍將維持謹慎，地價漲幅仍將維持低位。2021年年末以來中央對過緊的信貸政策進行了糾偏，但大部分企業(yè)流動性仍