2023社區(qū)商業(yè)白皮書

高o1社區(qū)商業(yè)的定義細分品類城市級購物中心區(qū)域級購物中心10萬m2以上5-10萬m22-5萬m23萬m2以下輻射范圍覆蓋全市范圍人群覆蓋周邊5公里范圍，服務(wù)30萬人以上10萬人覆蓋周邊1公里范圍，服務(wù)5萬人商業(yè)定位綜合業(yè)態(tài)，多元化集時尚、娛樂、餐飲于一體的一站式購物娛樂體驗中心餐飲、服務(wù)、親子為主，零售為輔，高品質(zhì)、便捷性、高性價比重交互的高頻消費場所購物中心購物中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)2社區(qū)商業(yè)的主要特征高盒子型社區(qū)商業(yè)運營成本街區(qū)型社區(qū)商業(yè)運營成本得房率租金增長率租戶汰換速度快，租金增長率租戶汰換速度快，比例提成租金比例可觀固定租金模式占比大，提成租金比例低管理成本高，有公區(qū)能耗與維護，需持續(xù)性、創(chuàng)新型大規(guī)模性推廣推廣成本相對低，有一定團隊成本，有公區(qū)能耗與維護無推廣成本或公區(qū)能耗與維護，團隊人數(shù)有限電商沖擊下，社區(qū)商業(yè)作為線上線下融合的載體價值凸顯高電商滲透率低且增長率低842020253035*數(shù)據(jù)來源：公司公告、華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)(75%,14%)(52%,11%)2016-2020電商滲透率及變化65食品、生鮮具備即時消費屬性，更適合線下場景：快消品具有使用周期短、消費頻次高的特60%~100%之間，其中嬰兒用品和護膚品電商滲透率最高，日用品次之；而食品、最適合電商的是適合批量采購、低運輸損耗、易存儲、低頻消費品，而與此相對的高頻、高時效的生活用品則是電商無法覆蓋的。這部分的產(chǎn)品天然地需要在線下的因此，社區(qū)商業(yè)的高頻剛需是首選的招商方向，耐用品或?qū)馁u產(chǎn)品到賣服務(wù)：數(shù)據(jù)中心基站物流數(shù)據(jù)中心基站物流公寓社區(qū)商業(yè)自存?zhèn)}儲公寓社區(qū)商業(yè)辦公養(yǎng)老酒店購物中心推動城市治理的重心和配套資源向街道社區(qū)下沉科學化科學化精細化智能化2017、2018、2019年習總書記2018年上海市人民政府《上海市2035城市總體規(guī)劃》2018年習總書記第二次考察上海時強2019年習總書記第三次實地考察上海楊浦濱突出以人民為中心的本質(zhì)需求，積極適調(diào)，城市治理是國家治理體系和治理江、古北社區(qū)，強調(diào)落實現(xiàn)代化城市治理需應(yīng)未來生活方式轉(zhuǎn)變趨勢，更加強調(diào)能力現(xiàn)代化的重要內(nèi)容。一流城市要要發(fā)揮好政府、社會、市民等各方力量。從“社區(qū)”這一城市基本空間單元的建設(shè)有一流治理，要注重在科學化、精細化、智能化上下功夫。突出問題出發(fā)，把分散式信息系統(tǒng)整合起來。以15分鐘社區(qū)生活圈組織緊湊復合的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，促進生活、就業(yè)、休閑相互融鼓勵和支持企業(yè)、群團組織、社會組織積極合，提升市民的幸福感。堅持以人民為中心、堅持尊重科學規(guī)參與，發(fā)揮群眾主體作用，調(diào)動群眾積極性、律、堅持規(guī)劃引領(lǐng)、堅持精細化管理、主動性、創(chuàng)造性，探索建立可持續(xù)的運作機構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜學、宜游的社區(qū)服堅持走智能化之路。政策推動——15分鐘生活圈高北京城市副中心控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)民服務(wù)點構(gòu)成的公共服務(wù)體系，將讓居民從家步行5分鐘可以到達便民服務(wù)點，享受便民商業(yè)、小微綠地、兒童游戲、老年看護等公共服務(wù)；步行15分鐘到達家園中心，就近滿足教育、文化、醫(yī)療等需求，享有一站式社區(qū)生活服務(wù)，實現(xiàn)一刻鐘社區(qū)服務(wù)圈全覆浙江省政府打造一批重點領(lǐng)域示范性項目，加快構(gòu)建“14項基礎(chǔ)便民型+11類品質(zhì)提升型”社區(qū)商業(yè)多元業(yè)態(tài)服務(wù)體系，系統(tǒng)營造功能完善、精準高效的社區(qū)生活服務(wù)新場景，不斷增強社區(qū)商業(yè)《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案》基于新加坡鄰里中心模式，浙江省退出了基于5-10-15分鐘生活圈，打造具有高抗周期配置消費元定律政策大方向萬人，消費需求穩(wěn)定，實踐檢不可消失的門店，電商沖擊下仍家門口邊便捷商業(yè)的不可替涉及民生，人民幸福生活，符合下一階段發(fā)展的政策支持；3社區(qū)商業(yè)的行業(yè)分析募：行業(yè)尚未出現(xiàn)對應(yīng)的機構(gòu)長期投資者投募：行業(yè)尚未出現(xiàn)對應(yīng)的機構(gòu)長期投資者投：1線城市資產(chǎn)價格過高，投資落地難*。強，運營管理難度大；出方式。未來W劣勢高抗周期配置：經(jīng)濟下行中充分體現(xiàn)抗周期能力，是資產(chǎn)配置的不可或缺的部分；政策大方向：政策上已出現(xiàn)對民生項目的支持；消費元定律：永不消失的門店，家門口的優(yōu)勢；多樣化策略：資產(chǎn)投資及退出模式多樣，可根據(jù)投資收益目標靈活調(diào)整(純銷售、純出租、租售并米米發(fā)達國家60%。S優(yōu)勢短期短期長期長期短期短期長期長期高少物美價廉，需集中解決方案(*);管：家門口社區(qū)商業(yè)大量創(chuàng)新機會，運營或?qū)ξ磥硖嵘盒摿Υ?*);養(yǎng)老、醫(yī)療等主題消費近年來開始逐步進入社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，業(yè)態(tài)更新有突破口可循；商業(yè)面積(萬m)項目數(shù)(個)上海市深圳市廣州市北京市成都市武漢市萬m,年均增長率達到29%,自2015年單單高招商招商造“商”一一社區(qū)商業(yè)行業(yè)SWOT分析初步結(jié)論(1線vs1.5線*)1XXXX(1-竟品力系數(shù))高海京圳州上北深廣重慶蘇州武漢天津②佛山B青島沈陽2019年六城市人均GDP對比(元)高—2020年六城市GDP對比(億元)7城市人均收入及消費支出分析(消費能力)高高北京(1.50)>上海(1.00)西安(1.19)>南京(1.15)>成都(1.04)>杭州(1.00)社會消費品100.00%5,387.36北京杭州西安北京人均消費支出北京人均消費支出2153.6萬常住人口高上海人均消費支出45605元2428.1萬常住人口15046元1680.1億元2011.4億元2715.0億元1856.8億元1389.9億元4805元122119元1(1-竟品力系數(shù))XXX4社區(qū)商業(yè)的趨勢趨勢一：著重打造社交屬性和生活方式呈現(xiàn)，進行私域化經(jīng)營。高社區(qū)商業(yè)作為最能體現(xiàn)城市文明進步程度和生活便利服務(wù)程度的商業(yè)形態(tài)，與社會發(fā)展有著緊密的聯(lián)系；與購物中心(體驗購物)、線上電商(便利購物)的差異化，社區(qū)商業(yè)將強化"生活方式1-3KM本地居民為主生活剛性需求輻射范圍目標租戶輻射5-10KM客群購物消費需求無地理限制購物消費需求購物中心連鎖