存量房交易稅收基本政策課件

存量房交易稅收差不多政策存量房交易稅收差不多政策【一】存量房交易差不多政策【二】存量住房要緊優(yōu)惠政策【三】當(dāng)前重點難點問題改制重組政策社會力量辦學(xué)免征拆遷減免撤銷合同（退房）處理共同購房目錄【一】存量房交易差不多政策目錄存量房交易差不多政策賣方增值稅：單位（一般納稅人）：含稅銷售額/（1+10%）×10%-進項稅額銷售其2016年4月30日前取得的（不含自建），能夠選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，能夠選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。單位（小規(guī)模納稅人）：銷售其取得（不含自建）的（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。存量房交易差不多政策賣方增值稅：存量房交易差不多政策賣方增值稅：個人：銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。（增值稅附加：以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)，區(qū)級綜合稅率為12%，縣級綜合稅率為10%）賣方所得稅：單位：按照相關(guān)企業(yè)所得稅規(guī)定，將銷售額納入銷售當(dāng)月（季）收入，按規(guī)定預(yù)繳并在次年規(guī)定期限內(nèi)進行匯算清繳。個人：以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計算繳納“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目個人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對事實上行核定征稅，重慶市內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓收入按1%核定其應(yīng)納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。賣方印花稅：按照按所載金額的0.5‰計算。存量房交易差不多政策賣方增值稅：存量房交易差不多政策賣方土地增值稅：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%—100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%—200%的部分，稅率為50%；超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?？鄢椖堪ǎ?.提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計5%計入扣除項目。營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。2.提供評估機構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計入扣除項目。3.其他扣除項目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅；因計算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評估價格中已含契稅的除外）。無法查實計算扣除項目金額的，按照8%（單位）或6%（個人）的定率征收土地增值稅。買方契稅：按不含增值稅的交易價格的3%征收契稅。買方印花稅：按照按所載金額的0.5‰計算。存量房交易差不多政策賣方土地增值稅：賣方增值稅：1.個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅；2.個人銷售自建自用住房免征增值稅；3.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅（包括：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直截了當(dāng)撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)）。（增值稅附加原那么上隨著增值稅的減免而減免）賣方所得稅：1.對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，同時是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，接著免征個人所得稅。2.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直截了當(dāng)撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。3.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。存量住房要緊優(yōu)惠政策賣方增值稅：存量住房要緊優(yōu)惠政策賣方印花稅：個人銷售或購買住房，免征印花稅。賣方土地增值稅：1.個人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；2.對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，能夠免征土地增值稅。買方契稅：1.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。3.關(guān)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（不包括遺囑繼承）買方印花稅：個人銷售或購買住房，免征印花稅。存量住房要緊優(yōu)惠政策賣方印花稅：個人銷售或購買住房，免征印花稅。存量住房要緊優(yōu)惠改制重組政策

企業(yè)整體改建：對改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。條件：按照公司法規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過75%；改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)。

事業(yè)單位改制：改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。條件：事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%。

改制重組政策企業(yè)整體改建：對改制（變更）后公司承受原企業(yè)改制重組政策公司合并（分立）1.兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2.公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實施破產(chǎn)：1.債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）：承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；2.非債權(quán)人：承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照勞動法等有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限很多于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限很多于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。9改制重組政策公司合并（分立）9資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)1.行政性劃轉(zhuǎn)免稅：縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋，免征契稅。2.同一劃轉(zhuǎn)免稅：母公司與其全資子公司（100%全資）之間，全資子公司之間，同一自然人與個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間，個人與其個體工商戶，合伙企業(yè)合伙人與合伙企業(yè)之間，土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)免征契稅。債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。改制重組政策資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)改制重組政策免稅主體：社會力量舉辦學(xué)校或其他教育機構(gòu)。非免稅主體：學(xué)校舉辦者或投資人。企業(yè)事業(yè)組織、社會團體及其他社會組織和公民人利用非國家財政性教育經(jīng)費面向社會舉辦的教育機構(gòu)（縣級以人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門審批并頒發(fā)辦學(xué)許可證），其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，免征契稅。社會辦學(xué)免征免稅主體：社會力量舉辦學(xué)校或其他教育機構(gòu)。社會辦學(xué)免征拆遷減免（個人）縣級以上人民政府依照國家的相關(guān)規(guī)定征收房地產(chǎn)，被征收的個人重新承受房屋：1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式：承受一處或一處以上房屋，以所補差價為契稅計稅依據(jù)。2.貨幣補償方式：重新購置房屋，各類補償性質(zhì)款項（總額）可抵減契稅計稅依據(jù)。取得的一處以上房地產(chǎn)的貨幣補償可累加計算；購置一處以上房屋，可分別抵減契稅計稅依據(jù)，抵減總額不超過貨幣補償總額。

拆遷減免（個人）縣級以上人民政府依照國家的相關(guān)規(guī)定征收房地產(chǎn)拆遷減免（個人）適用對象：包括被征收房地產(chǎn)權(quán)屬人、公有住房使用人以及納入征收補償對象的被征收個人家庭成員。新房權(quán)屬人假設(shè)有適用對象之外個人的（夫妻關(guān)系除外），其新房對應(yīng)份額部分的稅額不予減免契稅。核心要件：被征收個人應(yīng)與房地產(chǎn)征收部門或拆遷單位簽訂的補償（安置）協(xié)議，協(xié)議簽訂時間不得超過重新承受房屋“房地產(chǎn)權(quán)證”注明的發(fā)證時間。注意：稅基減免與稅率減免可同時適用。（個人）拆遷減免（個人）適用對象：包括被征收房地產(chǎn)權(quán)屬人、公有住房使拆遷減免（單位）單位的房地產(chǎn)被國家征收后以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式重新承受房產(chǎn)：1.不補價差的：免征契稅；2.補價差的：以所補差價為計稅依據(jù)征收契稅。貨幣補償方式，新購房不適用抵減契稅計稅依據(jù)的稅收優(yōu)惠。拆遷減免（單位）單位的房