項目投資分析報告37課件

中廣信_秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告_37PPT2023/8/9中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT中廣信_秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告_37PPT2023/81目錄PART-1項目本體研究PART-2開發(fā)背景研究PART-3容積率測算及土地成本建議PART-4項目定位PART-5風險評估中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT目錄PART-1項目本體研究PART-2開發(fā)背景研2一、項目本體分析區(qū)位分析環(huán)境分析交通分析項目指標工作重點土地價值分析地塊屬性界定中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT一、項目本體分析區(qū)位分析中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告33區(qū)位分析正惠街以南2#地塊體育場地塊老龍頭路潮河正惠街以南地塊位于秦皇島市山海關(guān)區(qū)正惠街以南，規(guī)劃路以東，山廣大街以為北，潮河以西。體育場地塊位于老龍頭路以東，潮河以南，山廣大街以北。項目距山海關(guān)火車站距離2.5公里，距飛機場11公里，距海岸線僅1.5公里。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT區(qū)位分析正惠街以南2#地塊體育場地塊老龍頭路潮河4環(huán)境分析項目整個地塊毗鄰潮河，遠眺山海關(guān)第一內(nèi)陸河石河。項目位于新政府的一公里輻射半徑之內(nèi)，可享受政府完善的生活配套，擁有濃郁的行政氛圍，項目是未來山海關(guān)區(qū)市政中心地帶，蘊含著巨大的潛力和升值空間。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT環(huán)境分析項目整個地塊毗鄰潮河，遠眺山海關(guān)第一內(nèi)5交通分析項目周邊有老龍頭路，城關(guān)南路，102國道，京沈高速，可見項目道路四通八達，對于有車族十分便利。102國道起點北京朝陽門，經(jīng)過北京、河北、遼寧、吉林和黑龍江5個省份。將項目與北京連接。京沈高速公路是連接北京和沈陽的高速公路，全長658公里，從項目至北京非常方便。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT交通分析項目周邊有老龍頭路，城關(guān)南路，102國6項目指標正惠街以南2#地塊體育場地塊老龍頭路潮河項目指標占地面積210畝容積率≤1.5建筑密度≤25%綠地率≥35%限高≤20米項目指標占地面積190畝容積率≤2.5建筑密度≤20%綠地率≥35%限高≤50米中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT項目指標正惠街以南2#地塊體育場地塊老龍頭路潮河項目指標占7土地價值分析正惠街以南地塊通過對地塊各部分資源分析，并進行相應(yīng)的資源整合，得出地塊的不同價值區(qū)域。并以此為依據(jù)進行價值分配，進行產(chǎn)品線分配。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT土地價值分析正惠街以南地塊通過對地塊各部分資源分析，中廣信秦8土地價值分析正惠街以南地塊產(chǎn)品分布規(guī)劃通過地塊價值分析得出：2地塊位置最為優(yōu)越，屬于明星產(chǎn)品，作為價格標桿，建立地位；3地塊位置稍劣于2地塊，屬于現(xiàn)金流產(chǎn)品，作為利潤主力，價值最大化。綜上所述，2、3地塊應(yīng)作為多層住宅。對于1地塊，可以建多層住宅及少量商業(yè)，這樣可以滿足一些投資置業(yè)考慮的客戶。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT土地價值分析正惠街以南地塊產(chǎn)品分布規(guī)劃通過地塊價值分析得出：9土地價值分析體育中心地塊通過對地塊各部分資源分析，并進行相應(yīng)的資源整合，得出地塊的不同價值區(qū)域。并以此為依據(jù)進行價值分配，進行產(chǎn)品線分配。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT土地價值分析體育中心地塊通過對地塊各部分資源分析，中廣信秦皇10土地價值分析體育中心地塊產(chǎn)品分布規(guī)劃通過地塊價值分析得出：2地塊位置最為優(yōu)越，屬于明星產(chǎn)品，作為價格標桿，建立地位；1地塊位置稍劣于2地塊，屬于現(xiàn)金流產(chǎn)品，作為利潤主力，價值最大化。綜上所述，1、2地塊應(yīng)作為少量類別墅區(qū)、適量的疊拼、品質(zhì)洋房。對于3地塊，可以作為多層住宅，這樣可以滿足一些買不起別墅或者不需要大面積戶型的客戶。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT土地價值分析體育中心地塊產(chǎn)品分布規(guī)劃通過地塊價值分析得出：中11地塊屬性界定屬性界定地塊性質(zhì)居住地理位置正惠街以南地塊位于秦皇島市山海關(guān)區(qū)正惠街以南區(qū)域發(fā)展項目是未來山海關(guān)區(qū)市政中心地帶，蘊含著巨大的潛力和升值空間。項目規(guī)模體量大，適合綜合型社區(qū)周邊交通路網(wǎng)體系健全，有多條干道連接秦皇島市區(qū)，并與北京連接。周邊資源自然景觀較好本項目適合打造為公園的、親水的高端品質(zhì)泛生態(tài)居住區(qū)。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT地塊屬性界定屬性界定地塊性質(zhì)居住地理位置正惠街以南地塊位于秦12二、地塊開發(fā)背景研究秦皇島市房地產(chǎn)市場整體印象山海關(guān)區(qū)房地產(chǎn)市場整體印象區(qū)域項目環(huán)顧區(qū)域消費者特征中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT二、地塊開發(fā)背景研究秦皇島市房地產(chǎn)市場整體印象中廣信秦皇島山13開發(fā)背景研究秦皇島市房地產(chǎn)市場整體印象目前秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)呈三級分化，即高、中、低三個檔次。以海港區(qū)為例，高檔產(chǎn)品的銷售均價為12000元每平米；中檔產(chǎn)品的銷售均價為6500元每平米；低端產(chǎn)品的銷售均價為：3860元每平米。中低端產(chǎn)品的消費顧客以當?shù)氐臑橹鳎懈叨说漠a(chǎn)品以外地的消費為主，價格形成三級分化，客層區(qū)分內(nèi)外。從置業(yè)目的上劃分，當?shù)叵M者置業(yè)是為了改善居住條件和環(huán)境，外地人置業(yè)是為了改便生活環(huán)境和投資。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究秦皇島市房地產(chǎn)市場整體印象目前秦皇島房地產(chǎn)行業(yè)呈14開發(fā)背景研究山海關(guān)區(qū)房地產(chǎn)市場整體印象市場前景可觀，需求不斷增加：據(jù)當?shù)亻_發(fā)商介紹，他們對山海關(guān)房地產(chǎn)市場前景十分看好。原因是山海關(guān)在秦皇島市的幾個城區(qū)里發(fā)展相對緩慢些，對于開發(fā)的前景比較看好，市場前景和市場潛力比較大。另外消費需求也在逐步增加，但是對于相對高檔的產(chǎn)品，在目前的市場情況下消費需求市場還是比較薄弱的，這和山海關(guān)的城市環(huán)境、高檔項目的開發(fā)量等都有一定的關(guān)系，需求市場有待提升。山海關(guān)人口少，本地購買力相對薄弱：山海關(guān)僅有14萬的人口，購買力也相對薄弱。2006年山海關(guān)房地產(chǎn)投資下降幅度達到9.5個百分點。整體價格相對合理：山海關(guān)房地產(chǎn)市場高檔產(chǎn)品的銷售均價為8000元每平米，占市場份額的10%左右；中檔產(chǎn)品的銷售均價為3600元每平米，占市場份額的60%左右。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究山海關(guān)區(qū)房地產(chǎn)市場整體印象市場前景可觀，需求不斷15開發(fā)背景研究山海關(guān)目前主要在售項目環(huán)顧序號項目區(qū)位占地物業(yè)形態(tài)起價均價總戶數(shù)銷售動作1觀山海山海關(guān)南海西路100畝20棟6＋1、2棟小高層37884100106053-123平米戶型，暫無優(yōu)惠，07年12月開盤銷售，銷售率93%2海韻丁香山海關(guān)區(qū)南海西路93.6畝23棟6-8層住宅3300360084858-137平米戶型，一次性優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%，08年9月開盤銷售，銷售率70%3山海新城山海關(guān)南海西路300畝32棟6＋134883600129646-126平米戶型，一次性2%優(yōu)惠，貸款1%優(yōu)惠，08年7月開盤銷售，銷售率80%4山海一品山海關(guān)觀城東路41畝13棟多層、2棟商業(yè)3450368035442-144平米戶型，暫無優(yōu)惠，08年5月開盤銷售，銷售率60%5假日藍灣山海關(guān)河南南路110畝15棟別墅、23棟公寓59006400158532-122平米戶型，暫無優(yōu)惠，07年10月開盤銷售，銷售率60%6山青海藍山海關(guān)觀城東路東側(cè)50畝14棟多層3400360035955-212平米戶型，暫無優(yōu)惠，08年4月開盤銷售，銷售率80%7水郡一景山海關(guān)道路南區(qū)200畝63棟低層住宅33983500140042-133平米戶型，暫無優(yōu)惠，08年11月開盤銷售，銷售率70%8博維龍庭山海關(guān)南海西路150畝28棟多層、9棟別墅29003600125545-108平米戶型，暫無優(yōu)惠，09年5月開盤銷售，銷售率40%9濱河家園山海關(guān)石河大橋東側(cè)

暫未公開10祥荷鑫苑山海關(guān)區(qū)東水觀路

暫未公開中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究山海關(guān)目前主要在售項目環(huán)顧序號項目區(qū)位占地物業(yè)形16開發(fā)背景研究消費者特征秦皇島本地根據(jù)對秦皇島2007年城市居民人均可支配收入為9195元，比去年增長了14.5%；人均工資性收入6597元，比去年增長了13.5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2977元，同比增長26.3%；受銀行存款利率上調(diào)和股市持續(xù)走高影響，人均財產(chǎn)性收入94元，比去年增長12.2%等基本因素的分析得知。一般個體客源：秦皇島一般性個體客戶人均可支配收入不足萬元，對高檔不動產(chǎn)的購買力極為薄弱，高端客戶量有限；高端個體客源：本地高端個體客戶主要集中在政府部門領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、企業(yè)高管以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。這些群體具有穩(wěn)定的收入和部分有一定的灰色收入，消費力和投資欲望強。并且有錢人在更加富裕之后就會自然上升到社會的上層，其交流的檔次、場所和個人生活的居所都將發(fā)生改變。就個人居所而言，安全、私密和品味是關(guān)鍵的。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究消費者特征秦皇島本地根據(jù)對秦皇島2007年城市居17開發(fā)背景研究消費者特征山海關(guān)本地山海關(guān)區(qū)轄5個街道、3個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)，總面積192平方千米。總?cè)丝?4萬人（2006年）。2007年城市居民人均可支配收入8133元，同比增長9.2%；人均消費支出6598.63元，同比增長4.8%。城市居民人均住房使用面積為16.93平方米。規(guī)模企業(yè)機構(gòu)少，人均收入低，一般個體客戶更不具備消費高端不動產(chǎn)的條件。因此高端產(chǎn)品市場容量有限，風險較高。電梯房物管費又高，住起來不方便，我們還是習(xí)慣住多層。——現(xiàn)場訪談售樓部消費者中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究消費者特征山海關(guān)本地山海關(guān)區(qū)轄5個18開發(fā)背景研究外地消費者構(gòu)成京津唐主要行業(yè)：以電信、電力、零售、IT業(yè)、傳媒、通信、媒體、娛樂業(yè)、電影業(yè)、金融、保險、教育、專業(yè)投資機構(gòu)、宗教協(xié)會、外事機構(gòu)、政府與企事業(yè)單位派出機構(gòu)等為主要對象。在這些行業(yè)里，主要表現(xiàn)在對不動產(chǎn)的購置、企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假等消費行為。企業(yè)機構(gòu)類個體消費類政府高管、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、華僑、專業(yè)投資客等；山海關(guān)這里氣候較好，而且離北京也比較近，休假來住一小段時間放松放松，所以買個疊拼或者洋房?！F(xiàn)場隨機訪談北京消費者中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究外地消費者構(gòu)成京津唐主要行業(yè)：以電19開發(fā)背景研究外地消費者構(gòu)成東北企業(yè)機構(gòu)類主要行業(yè)：有食品加工業(yè)、機械制造、交通運輸、電力、熱力、礦采業(yè)、演藝等行業(yè)。這些行業(yè)主要表現(xiàn)在對不動產(chǎn)的購置上，如：企業(yè)會所，以此作為企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。個體消費類政府高管、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、專業(yè)投資客等；山海關(guān)離沈陽不遠，交通也方便，平時我們公司的員工也可以過來開開會、放松一下?！F(xiàn)場隨機訪談沈陽消費者中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究外地消費者構(gòu)成東北企業(yè)機構(gòu)類主要行業(yè)：有食品加工20開發(fā)背景研究外地消費者構(gòu)成山西與內(nèi)蒙企業(yè)機構(gòu)類主要行業(yè)：有煤炭、交通運輸、電力、熱力、礦采、釀酒等行業(yè)。這些行業(yè)主要表現(xiàn)在對不動產(chǎn)的購置上，如：企業(yè)會所，以此作為企業(yè)內(nèi)外交流、培訓(xùn)、休閑度假中心。個體消費類政府高管、煤炭老板、大中型企業(yè)高層、小企業(yè)主、專業(yè)投資客等；這里環(huán)境好，又有海景，孩子放假的時候可以讓家人帶上孩子一起來這里玩一下?！F(xiàn)場隨機訪談山西消費者中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究外地消費者構(gòu)成山西與內(nèi)蒙企業(yè)機構(gòu)類主要行業(yè)：有煤21開發(fā)背景研究消費者特征小結(jié)本地消費者外地消費者秦皇島市：主要為中產(chǎn)階層改善住房為主，產(chǎn)品升級型客戶，看重花園洋房居住的舒適性。山海關(guān)區(qū)：地區(qū)換房客及首次置業(yè)客戶，普通白領(lǐng)階層或年輕人，適合產(chǎn)品為小高層。京津唐：看重山海關(guān)自然環(huán)境優(yōu)勢，希望生活升級，主要是用于度假需要，喜歡類別墅產(chǎn)品。東北：以企業(yè)家為主，考慮企業(yè)性購買為主，主要也是以洋房、類別墅產(chǎn)品為主。山西與內(nèi)蒙：目標就是度假與占有資源，對周邊環(huán)境要求高，主要考慮類別墅。中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT開發(fā)背景研究消費者特征小結(jié)本地消費者外地消費者秦皇島市：主要22三、容積率測算及土地成本建議不同容積率下物業(yè)類型規(guī)劃各類物業(yè)銷售價格預(yù)判經(jīng)濟指標測算土地成本建議中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT三、容積率測算及土地成本建議不同容積率下物業(yè)類型規(guī)劃中廣信秦23正惠街以南2#地塊體育場地塊老龍頭路潮河不同容積率下物業(yè)類型規(guī)劃容積率1.51.210.8建面（㎡）210001.1168000.8140000.7112000.6物業(yè)類型多層多層+類別墅多層+類別墅類別墅容積率2.52.21.81.5建面（㎡）316668.3278668.1228001.1190001物業(yè)類型小高層小高層小高層+多層多層中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT正惠街以南2#地塊體育場地塊老龍頭路潮河不同容積率下物業(yè)類24各類物業(yè)銷售價格預(yù)判根據(jù)項目周邊情況預(yù)判該區(qū)域地塊物業(yè)銷售價格容積率2.52.21.81.51.210.8建面（㎡）316668278668228001210001168001140001112001物業(yè)類型小高層小高層小高層+多層多層多層+類別墅多層+類別墅類別墅銷售價格3200元/㎡3500元/㎡3800元/㎡4000元/㎡4500元/㎡5000元/㎡6000元/㎡中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT各類物業(yè)銷售價格預(yù)判根據(jù)項目周邊情況預(yù)判該區(qū)域地塊物業(yè)銷售價25經(jīng)濟指標測算山海關(guān)體育場地塊對應(yīng)不同地價的測算中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT經(jīng)濟指標測算山海關(guān)體育場地塊對應(yīng)不同地價的測算中廣信秦皇島山26經(jīng)濟指標測算山海關(guān)體育場地塊對應(yīng)不同地價的測算不同的地價對應(yīng)不同的容積率規(guī)劃，經(jīng)過測算，我們發(fā)現(xiàn)當?shù)貎r處于低值時，容積率0.8起利潤率最高；隨著地價增長，容積率1.5的利潤率逐漸高于其它容積率規(guī)劃方案。當?shù)貎r為80萬/畝時，容積率0.8與1.5利潤率相當，但容積率1.5總利率高于0.8。因此我們建議在地價低于80萬/畝時，建議容積率0.8；當?shù)貎r高于80萬/畝時建議容積率1.5。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)合理利潤率評估，體育場地塊地價100萬/畝左右比較合理中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT經(jīng)濟指標測算山海關(guān)體育場地塊對應(yīng)不同地價的測算不同的地價對應(yīng)27經(jīng)濟指標測算正惠街以南2#地塊對應(yīng)不同地價的測算中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT經(jīng)濟指標測算正惠街以南2#地塊對應(yīng)不同地價的測算中廣信秦皇島28經(jīng)濟指標測算正惠街以南2#地塊對應(yīng)不同地價的測算不同的地價對應(yīng)不同的容積率規(guī)劃，經(jīng)過測算，我們發(fā)現(xiàn)無論地價處于何值，容積率1.8起利潤總值最高，而利潤率合理。因此我們建議正惠街以南地塊容積率規(guī)劃為1.8。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)合理利潤率評估，正惠街以南地塊合理地價在80萬/畝左右體育場地塊地價建議100萬/畝，正惠街地塊80萬/畝，則本案地塊地價為90萬/畝中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT經(jīng)濟指標測算正惠街以南2#地塊對應(yīng)不同地價的測算不同的地價對29土地成本建議項目地價容積率樓面地價時間觀山海71萬/畝1.5710元/㎡2007年海韻丁香68萬/畝1.4729元/㎡2007年本案周邊土地交易僅有2地塊，樓面地價在710-730元/㎡，取中間值為720元/㎡根據(jù)樓面地價計算，并結(jié)合前期本案容積率規(guī)劃修正，本案合理地價應(yīng)為項目容積率樓面地價地價體育場地塊1.5720元/㎡72萬/畝2#地塊1.8720元/㎡86萬/畝兩地塊合計720元/㎡78萬/畝根據(jù)市場比較法與成本計算法綜合考慮，我們賦予成本計算法0.7的權(quán)重，賦予市場比較法0.3權(quán)重，建議本案地價86萬/畝中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT土地成本建議項目地價容積率樓面地價時間觀山海71萬/畝1.530四、項目定位項目定位中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT四、項目定位項目定位中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37P31項目市場定位市場定位對于房地產(chǎn)業(yè)、特別是對于像本案這樣規(guī)模大、開發(fā)周期較長、涉及領(lǐng)域較多的區(qū)域運營型房地產(chǎn)項目而言是至關(guān)重要的，只有對整體市場狀況、物業(yè)自身特點及同類物業(yè)市場做出正確分析，才能為產(chǎn)品順利的被市場接受奠定堅實的基礎(chǔ)。山海關(guān)區(qū)高端綜合體項目，應(yīng)打造為公園的、親水的泛生態(tài)園林居住區(qū)。根據(jù)本項目的具體情況，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與市場研究結(jié)論，中廣信建議本項目的整體定位為：中廣信秦皇島山海關(guān)項目投資分析報告37PPT項目市場定位市場定位對于房地產(chǎn)業(yè)、特別是對于像本案這樣規(guī)模大32項目定位支撐點優(yōu)勢地理條件項目屬于山海關(guān)區(qū)新行政中心，中心居住區(qū)，道南新城。良好的自然環(huán)境目標客戶確定本項目所在區(qū)域處于道南