2019年11月26日中山遠洋城購物中心定位報告課件

中山遠洋城

購物中心定位報告2019-11-26中山遠洋城

購物中心定位報告2019-11-261目錄1、項目概況2、項目定位2.1整體定位2.2發(fā)展思路2.3形象定位2.4客群定位2.5業(yè)態(tài)定位3、項目業(yè)態(tài)分布及品牌示意目錄1、項目概況21、項目概況1、項目概況31、項目概況項目概況項目位置：中山市東區(qū)博愛六路側占地面積：1500畝總建筑面積：約200萬平方米，含住宅、購物中心、公寓、寫字樓；項目分ABCD四個地塊進行開發(fā)，其中C地塊為購物中心、公寓、寫字樓；C地塊信息項目位置：中山市東區(qū)博愛六路博覽中心東側占地面積：5.76萬平方米總建筑面積：26萬平方米；其中地上建筑面積16.5萬，地下建筑面積9.6萬；地上建筑面積：辦公樓3.1萬平方米，公寓4.7萬平方米，購物中心約8.7萬平方米；地下建筑面積：購物中心約0.8萬平方米；其他面積8.8萬平方米；容積率：3.00建筑結構：辦公樓1座23層；公寓2座；購物中心5層（地上4層，地下1層）；停車位：約2,300個；1、項目概況項目概況41、項目概況1、項目概況51、項目概況1、項目概況61、項目概況1、項目概況72、項目定位2、項目定位82.1整體定位中山首個體驗式家庭型時尚生活中心集多功能于一體的功能最全、最具體驗性的綜合性現(xiàn)代時尚功能中心主力店+特色餐飲娛樂+健康教育+貼身便利 特色餐飲娛樂—豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，擴大項目輻射圈，增強市場滲透率，吸引多層次客群；健康教育—為區(qū)域不斷發(fā)展所帶來年輕消費家庭提供優(yōu)質的生活健康和育兒教育交流場所，增加消費者于商家的體驗互動；貼身便利—為周邊高質量居民、商務客等提供便利的貼身服務，與項目其他商業(yè)形成互動，提升項目及區(qū)域整體的可持續(xù)經營發(fā)展；2.1整體定位中山首個體驗式家庭型集多功能于一體的功能最全92.2發(fā)展思路2.2發(fā)展思路10中山人望世界的窗口世界人看中山的大門中山人望世界的窗口112.4客群定位2.4客群定位12項目周邊集中了中山主要的高品質住宅，多以大戶型居家為主，根據調研數(shù)據，95%為自住需求，因此，未來周邊的家庭客群將成為項目的主力消費群。核心客群樣本：遠洋城項目周邊集中了中山主要的高品質住宅，多以大戶型居家為主，根據132.4客群定位周邊居民根據調研得知，周邊居民：已婚家庭占85%；政府及事業(yè)單位，國企/國有股份制企業(yè)占到52.3%；年齡中則以31-40歲為主，占到48%。2.4客群定位周邊居民根據調研得知，周邊居民：142.4客群定位周邊居民個人收入主要集中在3000-5000元；家庭收入則主要集中在10000-15000元。在中山屬于中偏高收入。在消費方面，周邊居民更傾向于大信、益華等有一定規(guī)模和檔次的商場。私家車擁有量占到73.5%，另18%計劃2年內購車，因此停車位將成為本項目優(yōu)于傳統(tǒng)商業(yè)一個亮點。2.4客群定位周邊居民個人收入主要集中在3000-5000152.4客群定位客群購物頻次、餐飲頻次區(qū)別不大，以每周1-2次為主，占到47.8%；娛樂頻次明顯低于購物頻次和餐飲頻次，主要為每周1-2次和每月1-3次。周邊居民數(shù)據顯示，單次人均消費金額方面，主要集中在200-500元；其中購物和娛樂單次消費額度高的頻次高于餐飲。2.4客群定位客群購物頻次、餐飲頻次區(qū)別不大，以每周1-2162.4客群定位菜系方面，核心客群主要以粵菜和湘菜為主；客群外流方面，核心客群達到72%的，流失率較大；外流城市主要是珠海、廣州、澳門、香港。周邊居民2.4客群定位菜系方面，核心客群主要以粵菜和湘菜為主；周邊17項目所處片區(qū)定位為東區(qū)商務中心，項目2公里范圍內目前已聚集了大量的政府事業(yè)單位及銀行等；未來片區(qū)將產生中山第一批真正的商務客群，其強勁的消費力將為項目零售、餐飲、娛樂等升級換代奠定堅實基礎。項目所處片區(qū)定位為東區(qū)商務中心，項目2公里范圍內目前已聚集了18沿博愛六路，政府事業(yè)單位分布密集，顯示出政府將東區(qū)打造為中山市政務商務中心的推進力度；截止2019年，區(qū)域內寫字樓體量預計達到60萬平方米；根據中山人均寫字樓體量，未來預計項目所在片區(qū)商務人士將達到3萬。項目地塊中山市博覽中心技術監(jiān)管局市電力局郵政局人民銀行中海油人民日報社市疾控中心2.4客群定位區(qū)域典型項目名稱商業(yè)體量（萬M2）大東裕3期4遠洋城3建綸國際商務中心12中環(huán)廣場10盛景尚峰23市區(qū)白領+商務客沿博愛六路，政府事業(yè)單位分布密集，顯示出政府將東區(qū)打造為中山192.4客群定位此次研究商務人士范疇：個人月收入：2000元以上工作區(qū)域：中山市區(qū)項目接受度：肯定會來項目消費樣本量：245份市區(qū)白領+商務客此次研究的客群，年齡主要集中在26-35歲，共占比達到67%；該群體通常為城市的主力消費群。2.4客群定位此次研究商務人士范疇：市區(qū)白領+商務客此次研20家庭月收入個人月收入2.4客群定位市區(qū)白領+商務客市區(qū)白領的家庭月收入主要集中在10000-15000元，占到34.7%，家庭月收入達到2000元以上的家庭占到4.5%；個人月收入主要集中在2000-4000元，占到41.2%?？梢?，工作之外的收入占據家庭收入的一定比例。家庭月收入個人月收入2.4客群定位市區(qū)白領+商務客市區(qū)白領212.4客群定位市區(qū)白領+商務客消費方面，白領更傾向于大信這樣的大體量、多品類商場；主要消費商品為休閑服飾；平均消費頻次每月1-3次占到63.3%；消費金額方面主要集中在150-500元，占到58%；考慮到項目周邊白領人群需求，未來可加大對知名休閑服飾商家的引入。2.4客群定位市區(qū)白領+商務客消費方面，白領更傾向于大信這222.4客群定位市區(qū)白領+商務客餐飲方面，主要傾向于大型酒樓和風味特色餐廳；菜系則傾向于粵菜、川菜、國際美食/西餐咖啡、日本料理，較中山整體消費群需求要豐富；但餐飲類型則仍以家庭聚餐、朋友/同事聚餐為主，商務宴請僅占1.6%；隨著周邊城市中小型企業(yè)的外遷，外來商務宴請的比較將有所提升。因此，項目前期餐飲類型仍以家庭型餐飲為主。2.4客群定位市區(qū)白領+商務客餐飲方面，主要傾向于大型酒樓232.4客群定位市區(qū)白領+商務客娛樂方面，主要以KTV、酒吧/茶館、電影院為主；頻次則集中在每月1-3次；根據對中山娛樂市場的調研，目前中山白領一族娛樂生活較為單一，這與整個城市的生活節(jié)奏和生活習慣有一定的關聯(lián)。因此，項目前期娛樂業(yè)態(tài)仍以家庭消費為主，白領消費為輔。2.4客群定位市區(qū)白領+商務客娛樂方面，主要以KTV、酒吧24項目處于中山交通主干道旁邊，是游客進入中山市區(qū)的第一站，優(yōu)越的地理位置，便利的交通環(huán)境，將成為展現(xiàn)在游客面前的第一道風景。項目處于中山交通主干道旁邊，是游客進入中山市區(qū)的第一站，優(yōu)越25全年接待過夜海內外游客551.91萬人次，增長4.5%；國際游客47.59萬人次，國內游客504.32萬人次。旅游景點接待游客1013.26萬人次，增長19.1%；旅行社接待總人數(shù)338.10萬人次，增長30.4%。組團國內游客131.12萬人次，增長19.81%；全年旅游總收入110.26億元，增長13.4%，其中旅游外匯收入2.03億美元，下降10.8%；年末全市共有星級酒店39家，星級酒店客房數(shù)0.50萬間，客房開房率58.19%。2.4客群定位2019年中山游客概況中山市力爭5年后旅游總收入達250億元，建設成珠三角風景旅游城市及國內休閑度假旅游勝地；全力推進興中廣場等一批投資額大、帶動力強的旅游重點項目。資料來源：《中共中山市委中山市人民政府關于加快旅游重點項目建設推動旅游業(yè)跨越發(fā)展的實施意見》《2009年中山市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》全年接待過夜海內外游客551.91萬人次，增長4.5%；2.262.5業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)構成2.5業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)構成27零售方面，則會根據項目不同發(fā)展時期，引入時尚零售和部分高端零售，主要由國際二線品牌、國內一線品牌等服飾、珠寶首飾、皮具箱包等等。零售方面，則會根據項目不同發(fā)展時期，引入時尚零售和部分高端零28項目餐飲方面，將以中高端粵菜為主，搭配日本料理等特色菜系為輔。餐飲類型方面，考慮到周邊高品質社區(qū)居多，前期主要以家庭餐飲為主，中后期，則會根據商務成熟度及進展，加大商務餐飲的開業(yè)進駐比例。主要服務周邊居民和商務客群。項目餐飲方面，將以中高端粵菜為主，搭配日本料理等特色菜系為輔29項目前期將加大餐飲娛樂的比例，其中娛樂方面，針對不同的消費群體將引入不同的品類，如針對商務白領引入水療SPA、知名書吧、健身俱樂部等；針對兒童，引入電玩中心；針對年輕客群，引入影院等等。項目前期將加大餐飲娛樂的比例，其中娛樂方面，針對不同的消費群30項目將設置一定的配套服務業(yè)態(tài)，如展館、花店、洗衣店、便利店、商務中心、健檢機構等，為周邊高品質居民、商務人士、公寓商務客提供24小時貼身服務，最大限度的作到“以人為本、以客戶導向”。項目將設置一定的配套服務業(yè)態(tài)，如展館、花店、洗衣店、便利店、311）含百貨/超市的業(yè)態(tài)面積比項目業(yè)態(tài)面積比項目地處新區(qū)商務中心，目前，客流量有限，項目初期易加大餐飲、娛樂、配套的比例；同時預留一定的空間為項目后期零售業(yè)態(tài)升級換代做準備：2.5業(yè)態(tài)定位1）含百貨/超市的業(yè)態(tài)面積比323、項目業(yè)態(tài)分布及品牌示意3、項目業(yè)態(tài)分布及品牌示意33樓層初期業(yè)態(tài)剖面圖按照設計公司提供的第六版圖紙，及商業(yè)地產部對各樓層的初步定位的業(yè)態(tài)面積比，設計下列業(yè)態(tài)平米分布圖。

項目建筑面積約95,860平方米，單層建筑面積約22,000-24,000平方米。3.1業(yè)態(tài)分布樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）負1層特色餐飲1,854精品超市5,0001/F百貨7,000次主力店5,000零售5,500餐飲4,989配套1,5002/F百貨7,000次主力店5,000零售3,800餐飲4,000家電賣場1,599配套5003/F百貨7,000零售4,000餐飲4,500健身會所2,500SPA2,000KTV1,5594/F電影院6,000餐飲4,000電玩城1,500家居家飾賣場2,000健檢機構1,500兒童攝影500兒童教育3,600兒童零售2,459樓層初期業(yè)態(tài)剖面圖按照設計公司提供的第六版圖紙，343.2品牌示意負1層-1F樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌舉例負1層特色餐飲1,854一茶一座、亞馬遜巴西烤肉、優(yōu)之良品、棒！約翰、滿記甜品等；精品超市5,000OLE等；1/F百貨7,000天虹/海雅/紫荊城/歲寶/天河城/廣百/麗特次主力店5,000服飾：NOVO、OCHIRLY、UNIQLO、ZARA、H&M、C&A、5cm等；個人護理：千色店、屈臣氏、香港莎莎等；零售5,500鐘表珠寶：亨吉利世界名表中心、周大福、JASS君安、IDO等；服飾：MAXMARA、HUGOBOSS、BMWlifestyle、KALTENDIN、PORTS、MANGO、卓雅、Sammy等；化妝品：DHC、SEPHORA等；餐飲4,989PIZZAHUT、STARBUCKSCOFFE、哈根達斯、仙蹤林、札幌拉面、面包新語等；配套1,500東方眼鏡、汽車美容、一致藥店、銀行等；3.2品牌示意負1層-1F樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌35樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌舉例2/F百貨7,000天虹/海雅/紫荊城/歲寶/天河城/廣百/麗特次主力店5,000VEROMODA、ONLY、JACKS&JONES、萬寧等零售3,800THEME、哥弟、歌莉亞、E-LAND、BASICHOUSE、ESPRIT、巨式國際、G2000、出格、OZZO、粉藍、淑女屋生活館、影兒、自然元素等；餐飲4,000味千拉面、蕉葉、三十三間堂、意粉屋、滋味堂、許留山等；家電賣場1,599生活本色等；配套500傲勝、銀行、廣天藏品、NICE、譚木匠、玫瑰人生等；3.2品牌示意2F樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌舉例2/F百貨7,000天虹36樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積(M2）品牌