佳程廣場(chǎng)項(xiàng)目上市期包裝

佳程廣場(chǎng)工程上市期包裝專(zhuān)案策略規(guī)劃推廣建議目錄市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析1、北京市寫(xiě)字樓/商住樓的供給與需求分析:北京市寫(xiě)字樓/商住樓市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時(shí)新工程不斷涌現(xiàn)，“佳程廣場(chǎng)〞工程占未上市工程的16.51%。〔資料來(lái)源于央視調(diào)查咨詢中心〕萬(wàn)m2空置率消化率占有率

由于寫(xiě)字樓/商住樓市場(chǎng)在1998年前投入量過(guò)大，導(dǎo)致1998-2000年間市場(chǎng)出現(xiàn)低谷；而今又呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一、市場(chǎng)分析2、北京市寫(xiě)字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:萬(wàn)m2

一、市場(chǎng)分析3、北京市寫(xiě)字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:東三環(huán)路：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。具體有幸福大廈、中旅大廈、京信大廈、昆侖飯店等。霄云路：重要街路，交通快捷，政府機(jī)關(guān)較多。約占20%左右。機(jī)場(chǎng)高速路：為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，交通及其便利，是進(jìn)出北京市中心的主要地段，約占15%左右。亮馬橋路：百貨業(yè)及涉外飯店集中區(qū)域，環(huán)境好，專(zhuān)業(yè)配套完善，是窗口區(qū)域，約占5%左右。其他：比較分散，約占10%左右。一、市場(chǎng)分析4、東三環(huán)路商圈分析：東三環(huán)路核心商圈多年歷史日客流量100000多人日成交額數(shù)億元商務(wù)圈霄云路/亮馬橋路/新源南路/聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)署〔使館區(qū)〕文化圈世紀(jì)劇院/農(nóng)展館金融圈中行/工行/農(nóng)行餐飲娛樂(lè)圈紅子雞海鮮大酒樓/希爾頓大酒店生態(tài)圈朝陽(yáng)公園/萊太花卉市場(chǎng)信息圈報(bào)業(yè)/通訊交通圈機(jī)場(chǎng)高速路/公交便捷醫(yī)療圈北京軍區(qū)總醫(yī)院分院商業(yè)圈燕莎友誼商城東三環(huán)路核心商圈擁有9大資源，極具投資與開(kāi)展?jié)摿?。不但是商業(yè)活動(dòng)的核心區(qū)，也是城市財(cái)富資源的融匯處。人流、資金流、信息流

一、市場(chǎng)分析5、佳程廣場(chǎng)工程規(guī)劃概況：內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃思想：商務(wù)公寓（商住寫(xiě)字樓）

功能用途層數(shù)

公共面積（層）

共享大廳

商務(wù)公寓

私人會(huì)所

餐飲娛樂(lè)

樓層規(guī)劃單位配比單位種類(lèi)備注廣場(chǎng)交通/泊車(chē)位綠化/景觀全樓分?jǐn)傁禂?shù)建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格地下裙樓塔樓車(chē)場(chǎng)辦公設(shè)備房配套服務(wù)區(qū)備注凈高走廊寬度電梯數(shù)量（含貨梯）步梯數(shù)量(含消防梯)分?jǐn)傁禂?shù)

面積（層）數(shù)量（層）項(xiàng)目規(guī)劃狀況二、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)：工程核心優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力？戶型，總價(jià)款低，方便購(gòu)置東三環(huán)路商圈，構(gòu)成“佳程廣場(chǎng)〞的巨大市場(chǎng)潛力酒店式效勞，細(xì)致周到；生活無(wú)憂精裝修，省時(shí)省事省力，“拎包即住〞地段是“佳程廣場(chǎng)〞最重要的優(yōu)勢(shì)二、SWOT分析2、劣勢(shì)：交通：地處旺地深巷〔南銀大廈〕，交通是否便利？電梯：？歷史：本案建造期長(zhǎng)，未免會(huì)造成社會(huì)美譽(yù)度差？?jī)r(jià)格：?jiǎn)挝粌r(jià)格偏高？〔均價(jià)多少？〕居住：戶型如何？每層戶數(shù)如何？人流如何？三、策略規(guī)劃商住樓大多數(shù)客戶認(rèn)為商住樓是以住宅演變而來(lái)，形象力較弱；區(qū)域內(nèi)，并不缺乏此類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售情況不甚樂(lè)觀；無(wú)鮮明差異，不能凸顯競(jìng)爭(zhēng)力。寫(xiě)字間工程周邊近交通、近環(huán)境無(wú)法匹配寫(xiě)字間功能；寫(xiě)字間市場(chǎng)，空置率高；無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，難以達(dá)成銷(xiāo)售；銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)。住宅無(wú)中庭，無(wú)園區(qū)；北向的單元，銷(xiāo)售阻力大；無(wú)住宅的配套環(huán)境；均價(jià)價(jià)位如何？酒店近郊通環(huán)境無(wú)法適應(yīng)其客流要求；啟動(dòng)資金數(shù)巨大、管理龐雜；貨幣回籠緩慢，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。1、工程定位論證：三、策略規(guī)劃2、工程定位：商務(wù)公寓酒店式公寓源于歐洲，是在旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家〞。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，近兩年在上海、北京均有開(kāi)發(fā)。由于酒店式商務(wù)公寓提供的商務(wù)效勞更多地迎合了信息化時(shí)代日益加快的生活節(jié)奏對(duì)時(shí)間的需求，被廣闊商務(wù)人士所接受，結(jié)合“佳程廣場(chǎng)〞的產(chǎn)品特征和東三環(huán)核心商業(yè)區(qū)的特色，將工程定位在：將商務(wù)活動(dòng)、個(gè)性化商務(wù)居住與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店式效勞有機(jī)結(jié)合，利用國(guó)際商務(wù)公寓，以全方位高層次的星級(jí)效勞為“商務(wù)人士〞在東三環(huán)核心商務(wù)區(qū)營(yíng)造一個(gè)“隨時(shí)起降〞的商務(wù)生活平臺(tái)。三、策略規(guī)劃3、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔：個(gè)性化的商務(wù)居住和自助式家居效勞，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸從事商務(wù)活動(dòng)和酒店式效勞提供商務(wù)居住和酒店式效勞無(wú)論是設(shè)施，還是效勞，質(zhì)量是差異佳程廣場(chǎng)商務(wù)公寓商住樓酒店住宅寫(xiě)字樓三、策略規(guī)劃4、目標(biāo)群界定：大投資商中產(chǎn)階層/特定人群新經(jīng)濟(jì)新環(huán)境的新貴一族地位優(yōu)越的小資群體無(wú)家，無(wú)憂，有資金的單身貴族投資者使用者以東三環(huán)路商圈為中心，從事商務(wù)活動(dòng)的本地的個(gè)人或組織，以及外地辦事機(jī)構(gòu)，具有投資意識(shí)的商務(wù)人士。投資性是“佳程廣場(chǎng)〞的目標(biāo)客戶群〔投資者與使用者〕共有的特征三、策略規(guī)劃5、核心概念：新投資時(shí)代讓資本為您工作新資本主張投資“佳程廣場(chǎng)〞投資是一個(gè)永遠(yuǎn)熱門(mén)的話題，各種投資渠道也是極其引人注目，許多人都不愿意再將錢(qián)存入銀行，而股市又是一種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的投資手段，但風(fēng)云莫測(cè)的股市行情讓許多投資人望而卻步。更多的投資人為求得穩(wěn)定的保障，將目光投注到“國(guó)債〞、“原始股〞等平安穩(wěn)妥的投資途徑上，但這一類(lèi)型的投資渠道大都受到政府的限制，致使時(shí)機(jī)極為難得。現(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的投資人關(guān)注的房地產(chǎn)投資，希望從中得到高額平安的利潤(rùn)。在這里，我們提出：“佳程廣場(chǎng)〞將酒店式商務(wù)公寓劃分為小面積房間產(chǎn)權(quán)出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。為投資者提供了一個(gè)絕佳商機(jī)。成立“房屋投資銀行〞：客戶在簽定購(gòu)房合同的同時(shí)，即可將房產(chǎn)存入開(kāi)展商設(shè)立的“房屋投資銀行〞。每年只需給經(jīng)營(yíng)者提供60天的空置時(shí)間，就可以得到相當(dāng)于月供款的租金利潤(rùn)，如果經(jīng)營(yíng)者有所贏利還可獲得年終分紅。相當(dāng)于購(gòu)房的同時(shí)就可擁有穩(wěn)定的租約，平安穩(wěn)定有保障，還可獲得不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再投資。讓資本為您工作。面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）總價(jià)（元）首付款30%（元）月還款/月回報(bào)年還款/年回報(bào)（元）收回成本的時(shí)限（年）收回成本后還款期總回報(bào)（元）30年累積回報(bào)（元）投資5070003500001050002761.6433139.68出租收益100元/天300033139.689年零9月9000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月54000018000三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：〔以商業(yè)貸款利率6.336%，售付三成，十年還款期政策計(jì)算〕以自備10萬(wàn)元為例，你可以投資一套面積100平方米，單價(jià)5300元／平方米，總價(jià)約50萬(wàn)元左右的房子，余錢(qián)可以通過(guò)銀行貸款獲得，那么這10萬(wàn)元的投資收益又是怎樣的呢？短線投資＝炒樓5300元／平方米是在期房剛公開(kāi)時(shí)購(gòu)進(jìn)，到現(xiàn)房時(shí)約6個(gè)月再賣(mài)出，按1.5％的樓價(jià)升幅計(jì)算，這時(shí)，房子的單價(jià)可以賣(mài)到6000元／平方米左右，總價(jià)約57萬(wàn)元，短短的6個(gè)月，你就回收了投資本錢(qián)，還賺了7萬(wàn)元，月投資回報(bào)率達(dá)11.7％。長(zhǎng)線投資＝長(zhǎng)期租賃50萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)，首付10萬(wàn)元，其余40萬(wàn)元20年按揭貸款，按等額還款計(jì)算，月還款約為2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金來(lái)還按揭款還有盈余，不到12年，你就可以收回投資款，還得到一套房子的產(chǎn)權(quán)，并且可以繼續(xù)獲利，因?yàn)橐惶追孔拥氖褂脡勖辽僭?0年以上。面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）總價(jià)（元）首付款30%（元）月還款/月回報(bào)年還款/年回報(bào)（元）收回成本的時(shí)限（年）收回成本后還款期總回報(bào)（元）30年累積回報(bào)（元）投資5070003500001050001321.2915855.48出租收益100元/天300033139.689年零9月729000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月19050054000018000三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：〔以個(gè)人貸款利率5.04%，售付三成，三十年還款期政策計(jì)算〕以自備10萬(wàn)元為例，你可以投資一套面積100平方米，單價(jià)5300元／平方米，總價(jià)約50萬(wàn)元左右的房子，余錢(qián)可以通過(guò)銀行貸款獲得，那么這10萬(wàn)元的投資收益又是怎樣的呢？短線投資＝炒樓5300元／平方米是在期房剛公開(kāi)時(shí)購(gòu)進(jìn)，到現(xiàn)房時(shí)約6個(gè)月再賣(mài)出，按1.5％的樓價(jià)升幅計(jì)算，這時(shí)，房子的單價(jià)可以賣(mài)到6000元／平方米左右，總價(jià)約57萬(wàn)元，短短的6個(gè)月，你就回收了投資本錢(qián)，還賺了7萬(wàn)元，月投資回報(bào)率達(dá)11.7％。長(zhǎng)線投資＝長(zhǎng)期租賃50萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)，首付10萬(wàn)元，其余40萬(wàn)元20年按揭貸款，按等額還款計(jì)算，月還款約為2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金來(lái)還按揭款還有盈余，不到12年，你就可以收回投資款，還得到一套房子的產(chǎn)權(quán)，并且可以繼續(xù)獲利，因?yàn)橐惶追孔拥氖褂脡勖辽僭?0年以上。首先，投資酒店式商務(wù)公寓的收益率令人向往：

假定按揭期限15年，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格19.5萬(wàn)元。

投資者只需投入房?jī)r(jià)的30％，即58500元，就可擁有一套全產(chǎn)權(quán)物業(yè)。無(wú)需承擔(dān)每月1082.28元的月供，且省去維修的麻煩。在按揭期內(nèi)由酒店經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，一個(gè)月可以享受4天的免費(fèi)入住權(quán)及使用酒店裙樓健康會(huì)所設(shè)施。同酒店經(jīng)營(yíng)者相比，投資者不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，回報(bào)穩(wěn)定連續(xù)，回報(bào)率高。

我們?cè)儆?jì)算一下年投資回報(bào)率：

年投資回報(bào)率〔1082.28×12＋4×100〕÷58500=22.88％〔100元為房?jī)r(jià)，未考慮利潤(rùn)分成〕

15年后如繼續(xù)選擇由酒店管理者經(jīng)營(yíng)，年現(xiàn)金回報(bào)率1082.28×12÷58500=22.2％。

我們不妨來(lái)看看酒店式公寓與銀行儲(chǔ)蓄、債券回報(bào)率之間的比較：

酒店式公寓與儲(chǔ)蓄、債券回報(bào)率比照很明顯，酒店式商務(wù)公寓的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另外兩種投資模式。

其次，讓我們對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

“高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)〞在這種創(chuàng)新的理念下成為空穴來(lái)風(fēng)，我們對(duì)酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)和銀行存款、國(guó)債、股票和普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比照方下：(見(jiàn)以下圖〕

通過(guò)比照，結(jié)果不言而喻。投資酒店式商務(wù)公寓，如同找到了新奶酪一般，前途光明。

銀行存款國(guó)債股票普通住宅本案風(fēng)

險(xiǎn)

性

分

析收益率及低，風(fēng)險(xiǎn)低，面臨通貨膨脹，貨幣貶值利率較銀行存款利率稍低風(fēng)險(xiǎn)極高，收益不穩(wěn)投入較大，收益不連續(xù)，穩(wěn)定性差，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租價(jià)格呈下降趨勢(shì)投入小，收入穩(wěn)定可靠，收益率高，風(fēng)險(xiǎn)低專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)和優(yōu)越的地理位置提升價(jià)值，企業(yè)品牌效應(yīng)的信息保證三、策略規(guī)劃6、支持點(diǎn)：三、策略規(guī)劃7、利益點(diǎn)：黃金地段小戶型精裝修酒店式效勞東三環(huán)路商圈市場(chǎng)投資時(shí)機(jī)整合利益點(diǎn)佳程廣場(chǎng)投資/自用兩輕松24小時(shí)商務(wù)中心自身配套支持進(jìn)行延伸三、策略規(guī)劃7、利益點(diǎn)：精選的地段：地產(chǎn)投資中的第一要素——地段優(yōu)勢(shì)，已無(wú)需詳加論證。選擇了具有投資價(jià)值的地段就取得了80%的成功。“佳程廣場(chǎng)〞地處東三環(huán)核心商圈內(nèi)，是重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)，持續(xù)攀升的售價(jià)及租金，使得“佳程廣場(chǎng)〞成為地產(chǎn)投資中的原始股。精彩小戶型：“佳程廣場(chǎng)〞？戶型，給您一個(gè)低投入高利潤(rùn)的絕佳投資時(shí)機(jī)。精裝的房子：全品牌化精裝修，節(jié)省時(shí)間，節(jié)省資金，拎包即可入住，讓您的投入物超所值。精心的效勞：“佳程廣場(chǎng)〞酒店式管理，效勞細(xì)致入微——方方面面貼身呵護(hù)，營(yíng)造無(wú)優(yōu)的生活空間。精明的投資：客戶在簽定購(gòu)房合同的同時(shí)，即可將房產(chǎn)存入開(kāi)展商設(shè)立的“房屋投資銀行〞。每年只需給經(jīng)營(yíng)者提供60天的空置時(shí)間，就可以得到相當(dāng)于月供款的租金利潤(rùn)，如果經(jīng)營(yíng)者有所贏利還可獲得年終分紅。相當(dāng)于購(gòu)房的同時(shí)就可擁有穩(wěn)定的租約，平安穩(wěn)定有保障，還可獲得不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再投資。三、策略規(guī)劃8、傳播語(yǔ)：南國(guó)貿(mào)，北佳程三、策略規(guī)劃9、賣(mài)點(diǎn)與買(mǎi)點(diǎn)：投資/效勞增值/方便/欲望東三環(huán)商圈潛力酒店式效勞24小時(shí)商務(wù)中心戶型？/總價(jià)低精裝修配套全投資過(guò)度住宅投資/增值一個(gè)人住效勞好離工作地近不用再住酒店了作辦事處回報(bào)投資的回報(bào)、利潤(rùn)的回報(bào)、使用的回報(bào)、欲望的回報(bào)三、策略規(guī)劃10、營(yíng)銷(xiāo)策略：打造高品質(zhì)品牌影響力有節(jié)奏、有控制的銷(xiāo)售推進(jìn)和投資炒作拉動(dòng)投資者推動(dòng)使用者產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售工程經(jīng)營(yíng)兩步走/兩層推三、策略規(guī)劃11、產(chǎn)品建議：面積：以？M2？戶型為主；功能：24小時(shí)物業(yè)效勞、24小時(shí)熱水供給、24小時(shí)中央空調(diào)、24小時(shí)中央廚房、公用律師/會(huì)計(jì)師/秘書(shū)/保姆、專(zhuān)業(yè)全程代辦公司注冊(cè)、商務(wù)中心；配置：3-5條外線；付款：降低首付壓力，實(shí)施“零首付〞或“3萬(wàn)進(jìn)住〞；銷(xiāo)售終端：作高售樓中心的調(diào)節(jié)性，提高檔次；自助特約效勞，即在物業(yè)效勞工程中增設(shè)了諸多類(lèi)似酒店效勞功能的效勞工程，如叫早、送餐、上門(mén)洗衣、計(jì)時(shí)家政效勞等。這些頗具新意、細(xì)致入微的效勞，可以為生活節(jié)奏快、時(shí)間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂，而且在凸現(xiàn)“享受〞這一生活的重點(diǎn)的同時(shí)，還盡可能地為他們降低了生活本錢(qián)。此外，“自由度〞還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、托兒所、超