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文檔簡介

2023年石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

目錄第一部分市場背景及經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)…………………P3一、石家莊簡介二、石家莊總體社會經(jīng)濟發(fā)展狀況三、石家莊城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況第二部分石家莊房地產(chǎn)市場總體分析………………P14一、2023年1-5月年房地產(chǎn)的概況二、石家莊房地產(chǎn)總體態(tài)勢分析三、石家莊市場客戶整體特征第三部分石家莊市房地產(chǎn)市場板塊及典型個案分析………………P23一、石家莊市房地產(chǎn)市場板塊分析二、石家莊房地產(chǎn)市場典型案例剖析三、2022年石家莊房地產(chǎn)市場新開樓盤信息匯總

第一部分市場背景及經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)一、石家莊簡介石家莊——河北省的省會,地處中國華北平原,地勢平坦開闊,全市總面積15848平方公里,總?cè)丝?10.5萬,其中市區(qū)面積456平方公里,現(xiàn)已成為市區(qū)城市人口規(guī)模286.2萬(2022年)的全國特大城市之一,京津冀都市圈第三極核心城市,全國重要的醫(yī)藥、紡織工業(yè)中心城市,重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生物產(chǎn)業(yè)基地之一,華北重要商埠。是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心。1、地理交通石家莊地處河北省中南部,環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū),距首都北京283公里。位于北緯37°27′~38°47′,東經(jīng)113°30′~115°20′之間,東與衡水接壤,南與邢臺毗連,西與山西為鄰,北與保定為界。南北最長處約148.018公里,東西最寬處約175.383公里,周邊界長760公里。常住人口1016.3788萬人,其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口286.2萬人(2022年)。本籍人口占市區(qū)總數(shù)的15%。古稱“京畿之地”,素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱,地理位置十分優(yōu)越。2、科技教育石家莊市科技教育基礎(chǔ)雄厚,高等院校集中,具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新能力。全市共有市以上科研機構(gòu)84個,各類專業(yè)技術(shù)人員47.34萬人,兩院院士5人。其中,信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所等,在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國家水平。擁有河北師范大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院等十五所大專院校,在校學(xué)生18.6萬人。3、國際合作石家莊市與美國得梅茵市、日本的長野、韓國的天安、英國的考比、墨西哥克雷塔羅、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個國家的10個城市結(jié)為友好城市;

與100多個國家和地區(qū)建立了友好往來和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國際知名公司,如日本的富士通公司、美國的休斯公司、德國的赫斯特公司、英國的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來西亞的金獅集團等均在區(qū)內(nèi)投資建立了企業(yè)。4、交通通訊石家莊火車站有京廣鐵路、石太鐵路、石德鐵路交匯于此,朔黃鐵路橫穿該市北部;京深、石太、石黃、青銀、石濟、張石高速公路和107、307、308等到國家級公路在市域內(nèi)縱橫交錯;地方道路基本實現(xiàn)縣縣通油路,村村通公路,形成了以國省干線公路為骨架,地方道路為支脈,縱橫交錯,公路交通網(wǎng)絡(luò)。石家莊至太原北站客運專線的建成,使得列車最高時速達到250公里,70分鐘可以到達太原,這樣石家莊的交通更加方便!主要航空樞紐是石家莊正定國際機場,位于石家莊市區(qū)東北方向,距市區(qū)32公里,是經(jīng)國務(wù)院批準的國際口岸機場。2022年吞吐量已突破272萬。2022年北京奧運會期間,石家莊正定機場是北京首都國際機場的主要備降機場之一。2023年吞吐量達到130萬,增長迅猛。2022年,旅客吞吐量達到272萬,成功實現(xiàn)一年之內(nèi)翻番的目標。石家莊已與世界眾多國家和地區(qū)以及國內(nèi)各大中城市開展互辦特快專遞業(yè)務(wù),通信便捷;全市電話總?cè)萘砍^50萬門.。5、經(jīng)濟基礎(chǔ)2022年,石家莊市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)初步核算完成了3400億元,全部財政收入完成387.8億元,同比增收77.55億元,增長25%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到18268元,農(nóng)民人均純收入達到6515元。城鄉(xiāng)居民住房條件進一步改善。城市居民人均建筑面積26.3平方米;農(nóng)民人均住房面積39.5平方米,比上年增加1.0平方米。6、石家莊軌道交通工程2022年5月5日石家莊召開《石家莊城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》(最終報告)評審會。石家莊未來計劃修建6條軌道交通線,形成三主三輔,大放射、小方格的軌道交通線網(wǎng)。經(jīng)比對,推薦方案為由6條線組成的“大放射,小方格”遠景線網(wǎng)方案,其中,骨干線3條,輔助線3條,線網(wǎng)總長244.7公里,中心城(三環(huán)以內(nèi))軌道交通線路全長169.2公里。石家莊軌道交通規(guī)劃1號線——連接主城與正定新區(qū)干線線路。2號線——北起正定新區(qū),南至欒城。3號線——全長62.3公里。西延鹿泉,東連藁城。4號線——與5號線在中心區(qū)外圍形成環(huán)線,起到了環(huán)線的作用。5號線——與4號線相扣成環(huán)。6號線——內(nèi)部填充線,中心城段(西三環(huán)至南三環(huán))長26.8公里,西線路兩端設(shè)車場。軌道交通按四個階段分期實施:第一階段:修建1號線,形成線網(wǎng)基線,解決中心城東西軸發(fā)展。第二階段:建設(shè)1、2、3號線形成的線網(wǎng)基本框架,重點滿足中心城交通,盡快形成快軌交通對中心城區(qū)的相當規(guī)模的覆蓋。第三階段:建設(shè)4、5號線。第四階段:修建6號線。在實施順序上,爭取2023年開工建設(shè)1號線,2023年左右修建2號線中心城段。2號線和3號線的換乘站應(yīng)結(jié)合火車站的建設(shè)做到同期設(shè)計、同期施工。石家莊軌道交通各線站點設(shè)置可參閱《石家莊計劃修建6條快速軌道明年爭取開建1號線》(燕趙都市報報道)二、石家莊市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展狀況(一)2022年石家莊總體社會及經(jīng)濟發(fā)展狀況2022年,全市各級各部門堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),緊緊圍繞打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會城市的目標,以加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長為核心,全力以赴抓推進,抓落實,全市經(jīng)濟社會保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。1、經(jīng)濟總量預(yù)計全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成3400億元,增長12.7%,高于計劃1.7個百分點。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值完成333億元,增長3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值完成1690億元,增長14.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值完成1377億元,增長13.3%。經(jīng)濟總量實現(xiàn)持續(xù)較快增長,第二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用進一步提升。2、投資結(jié)構(gòu)預(yù)計全社會固定資產(chǎn)投資完成2958億元,增長21.4%,完成省下達任務(wù),低于計劃3.6個百分點;城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成2697億元,增長21%,完成省下達任務(wù),低于計劃4個百分點。服務(wù)業(yè)發(fā)展后勁逐步增強,1—11月第三產(chǎn)業(yè)投資完成1421.2億元,增長28.2%,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的58.2%,增速、比重分別高出第二產(chǎn)業(yè)15.8個百分點和18.5個百分點。民間投資開始激活,民營經(jīng)濟投資完成1348.4億元,增長45%,增速高于國有經(jīng)濟42.5個百分點。中央投資項目進展順利,2022年中央投資項目下達383項,爭取資金6.39億元,已開工266項,竣工21項。3、重點建設(shè)2022年安排市重點項目226項,總投資2038.97億元,年度計劃投資264.86億元,預(yù)計完成投資440.73億元,占年度計劃的159.72%。其中,列入省重點項目144項,總投資2042.17億元,年度計劃投資175.97億元,完成投資281.39億元,占年度計劃的159.91%。1—12月全市審批各類項目1511個,項目總投資4070.8億元,比上年同期增長76.5%;項目單體平均投資規(guī)模為2.7億元,比上年同期增長80%。項目庫儲備億元以上項目1043個,初步實現(xiàn)了省政府對我市儲備億元以上項目1000個的要求。4、財政金融預(yù)計全部財政收入完成387.9億元,增長25%,高于計劃13個百分點;其中一般預(yù)算收入完成163.63億元,增長29.9%,高于計劃17.9個百分點。2022年,一般預(yù)算收入占全部財政收入的比重達到42.2%,高于2023年1.6個百分點,全部財政收入占生產(chǎn)總值比重達到11.4%,高于2023年1.44個百分點,財政收入質(zhì)量進一步提高。金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額3204.2億元,增長9.8%,存款余額5997.6億元,增長14.6%,存貸比為53.42%,金融運行總體情況較好。5、改革開放改革方面。國有企業(yè)改制完成24家,全市國有中小企業(yè)改制基本完成;市屬集體企業(yè)有24家進入籌備改制程序。經(jīng)營性事業(yè)單位2家完成改制,5家進入籌備改制程序。城中村集體經(jīng)濟組織66個完成改制。報業(yè)集團、演藝集團、廣電傳媒集團掛牌運營。66家鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和30家社區(qū)衛(wèi)生機構(gòu)全面推行了基本藥物制度和零差價銷售。開放方面?!耙酝庖狻惫ぷ魅〉猛黄疲c德國ERP公司簽訂了“中國石家莊德國應(yīng)用技術(shù)研發(fā)基地科技園區(qū)”合作協(xié)議,與美國洛克菲勒、納斯達克OMX公司等世界跨國公司達成了初步合作意向,德國工業(yè)園、美國工業(yè)園項目正在積極洽談。成功組織參加了“石洽會”、香港、廊坊、廈門等投洽會,簽約了一批規(guī)模大、質(zhì)量高的內(nèi)外資項目。預(yù)計實際利用外資6.4億美元,高于計劃0.5億美元。進出口總值完成104億美元,增長89%,高于計劃81.5個百分點,其中出口完成56億美元,增長30%,高于計劃22個百分點。6、人民生活狀況預(yù)計農(nóng)村居民人均純收入6515元,增長9%,高于計劃1個百分點。城市居民人均可支配收入18268元,增長10%,與計劃持平。居民消費價格指數(shù)為103%,低于控制目標1個百分點。城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.6萬人,高于計劃0.5萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4%,低于控制目標0.5個百分點。截止2022年底,共籌集廉租住房9736套,新開工6976套,解決了3.2萬戶低收入家庭住房困難。小結(jié):各項經(jīng)濟指標顯示2022-2023年內(nèi)石家莊市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)。按國際經(jīng)濟組織統(tǒng)計表明,當一個地區(qū)的GDP經(jīng)濟增長速度大于5%的時候,當?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。社會消費品零售總額的高速增長表明人們消費能力得到進一步增長,房地產(chǎn)消費觀念進一步形成。政府各項政策、措施在不斷的規(guī)范、促進地產(chǎn)市場,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。三、石家莊市城市總體規(guī)劃優(yōu)化都市區(qū)布局,落實城市北跨戰(zhàn)略,強化正定組團功能,建設(shè)濱河新區(qū)、承擔部分省會功能,統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展,完善產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局;依據(jù)“規(guī)模不變、調(diào)整用地發(fā)展方向和布局”的原則對中心城區(qū)用地布局進行調(diào)整。按照國務(wù)院要求,本期城市總體規(guī)劃期限為2022-2022年,規(guī)劃分市域、都市區(qū)和中心城區(qū)三個層次。市域:包括市區(qū)及17縣市,面積15848平方公里,市域總?cè)丝谶_到1060萬,城鎮(zhèn)化水平達到65%。都市區(qū):包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市,面積2657平方公里,區(qū)域總?cè)丝?38萬。)中心城區(qū):規(guī)劃建成區(qū),居住人口300萬,面積287平方公里。,T7^&@'(一)、城市定位與性質(zhì)

1、京津冀都市圈第三極

隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整,京津冀區(qū)域正成為引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪發(fā)展的增長極。亟需以石家莊為核心,推動冀中南一體化建設(shè),構(gòu)建與京津良好的分工協(xié)作關(guān)系,使石家莊成為京津冀都市圈第三極。

2、京津向中西部輻射的“第一中樞”

石家莊位于京廣與隴海復(fù)線發(fā)展走廊交匯要沖,隨著區(qū)域經(jīng)濟交流的進一步加強,亟需石家莊利用“東出西聯(lián)、承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢,大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”,全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地之一。S3、河北省對外競爭、交流的第一平臺省委、省政府高度重視省會發(fā)展,將省會城市建設(shè)作為提升全省競爭力的戰(zhàn)略舉措。亟需石家莊做強、做大,擔負起展示整個河北財富創(chuàng)造力、文化競爭力、社會發(fā)達程度的重任,對外競爭、交流的第一平臺;特色鮮明、繁華舒適、現(xiàn)代一流的省會城市。

4、確定城市性質(zhì)為:河北省省會,京津冀第三極,全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)基地之一。(二)、空間布局規(guī)劃

1、市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

(1)統(tǒng)籌城鎮(zhèn)職能、加快城鎮(zhèn)化發(fā)展壯大中心城區(qū),提高城市綜合競爭力;加快省會與正定、鹿泉、欒城、藁城一體化建設(shè),構(gòu)建省會城鎮(zhèn)群,提升對全省的輻射帶動作用;把縣城作為推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的核心抓手,優(yōu)先集中力量培育各縣(市)城區(qū)及沿交通干線城鎮(zhèn),形成一個都市區(qū)、兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)和“1個都市區(qū)、13個縣城(縣級市)、28個中心鎮(zhèn)、63個一般建制鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。

規(guī)劃到2022年,市域城鎮(zhèn)化水平達到65%。(2)統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局,增強縣域經(jīng)濟發(fā)展房按照“西部突出生態(tài)、中部創(chuàng)新高效,東部增產(chǎn)減污”的布局原則,推進產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向城鎮(zhèn)集中,建設(shè)22個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動,促進縣(市)域經(jīng)濟發(fā)展。買房,(3)統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)航空:按照年旅客吞吐量400萬人次改擴建機場設(shè)施,提高服務(wù)水平。買房,鐵路:強化京廣、青太客運專線及京石、石鄭、石太、石濟城際鐵路雙十字復(fù)合交通走,廊建設(shè),打造京津、晉冀魯豫省會城市1小時交通圈。

公路:加強省會與天津、太原等周邊省市聯(lián)系,建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路,實現(xiàn)高速公路縣縣通,打造市域1小時交通圈。2、都市區(qū)布局房落實城市北跨發(fā)展戰(zhàn)略,進一步優(yōu)化都市區(qū)功能布局。(1)實現(xiàn)城鎮(zhèn)功能協(xié)調(diào)中心城區(qū),是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會功能、區(qū)域服務(wù)職能,突出生態(tài)、文化建設(shè),打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會。

正定組團,國家級歷史文化名城和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地,在嚴格保護古城格局的同時,全面提升風貌品質(zhì);在京珠高速公里以東區(qū)域,以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念,建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū),打造為以科技、文化、教育為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。鹿泉組團,信息產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)休閑區(qū),城區(qū)和鹿泉開發(fā)區(qū)重點發(fā)展信息產(chǎn)業(yè),西部山前區(qū)發(fā)展旅游、休閑產(chǎn)業(yè)。欒城組團,裝備制造業(yè)、中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地,縣城重點發(fā)展中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、竇嫗重點發(fā)展裝備制造產(chǎn)業(yè)。藁城組團,生物醫(yī)藥和化工基地,城區(qū)、丘頭石化區(qū)重點發(fā)展化工,良村開發(fā)區(qū)重點發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。(2)加快交通一體化建設(shè)外遷京珠高速公路至良村東,形成138公里繞城高速環(huán);改線107國道至新趙線,307國道至衡井線等,形成95公里公路環(huán),以此為基礎(chǔ),構(gòu)建都市區(qū)“兩環(huán)十四射”對外公路系統(tǒng)。中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉各建設(shè)兩條以上快速路與一條國省道;重點加強中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系,在體育大街北延的基礎(chǔ)上,建設(shè)老城至新區(qū)的新城大道,并以107國道、京珠高速公路,太行大街北延、中華大街北延為補充,形成6條跨河通道,打造都市區(qū)30分鐘交通圈。啟動軌道1號線西三環(huán)至東部產(chǎn)業(yè)區(qū)段、軌道2號線正定至新客站段;沿主要聯(lián)系道路,建設(shè)中心至組團快速公交線,實現(xiàn)都市區(qū)公交通達60分鐘全覆蓋。買(3)完善區(qū)域生態(tài)格局堅持生態(tài)保育、恢復(fù)與建設(shè)并重,構(gòu)筑“西山、北水、綠環(huán)、綠廊”的都市區(qū)生態(tài)格局?!拔魃健保何鞑繙\山區(qū)以山體生態(tài)恢復(fù)為重點,建成西部綠色山體屏障,構(gòu)建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶,總面積400平方公里?!氨彼保簩︿镢佣际袇^(qū)段70公里長的河道進行生態(tài)恢復(fù)與治理,重建流域自然生態(tài),打造具有防風固沙、涵養(yǎng)水源、濱水游覽等多重功能的綠色生態(tài)長廊,總面積120平方公里。滹沱河市區(qū)段長25公里,寬1500-3000米,總面積50平方公里。河道內(nèi)恢復(fù)濕地草甸的自然河流景觀;制導(dǎo)線外形成以文化、旅游、休閑、娛樂等功能為一體的藍色魅力生態(tài)帶?!熬G環(huán)”:在城市外圍建設(shè)生態(tài)林帶、綠地、水系等,構(gòu)成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間,平均寬度1000米,總面積80平方公里?!熬G廊”:依托鐵路、公路、水系等建設(shè)10條楔入城市內(nèi)部的生態(tài)綠地走廊。房3、中心城區(qū)布局

(1)用地布局新中心城區(qū)以京珠高速公路為界,分為東西兩部分。

京珠高速公路以西為老城區(qū),突出省行政職能,完善傳統(tǒng)服務(wù)職能,重點發(fā)展辦公商務(wù)、商貿(mào)、流通等第三產(chǎn)業(yè),形成結(jié)構(gòu)清晰、級配合理的公共服務(wù)體系。規(guī)劃面積207平方公里,人口230萬。京珠高速公路以東為產(chǎn)業(yè)區(qū),依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,石津渠以北建設(shè)科技服務(wù)基地;石津渠以南建設(shè)研發(fā)中心及生物醫(yī)藥基地。規(guī)劃面積80平方公里,人口70萬。以百年廣場建設(shè)為核心,提升老城中心品質(zhì),完善功能;結(jié)合新客站建設(shè)、東北工業(yè)區(qū)改造建設(shè)三個綜合性城市副中心;結(jié)合居住用地布局,建設(shè)8個區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心。加強市、區(qū)級公益性公共服務(wù)設(shè)施建設(shè),完善社區(qū)級文化、體育、衛(wèi)生、中小學(xué)教育設(shè)施、福利設(shè)施配套,建設(shè)一個省級文化中心、一個市級文化中心、六個區(qū)級文化中心;一個市級體育中心、兩個區(qū)級體育中心;新建市級綜合醫(yī)院8所,各類??漆t(yī)院11所;新建31所中學(xué)、63所小學(xué)。(2)道路與交通

建設(shè)“四橫六縱”的快速路、交通性主干路構(gòu)成的道路系統(tǒng)骨架。建成以軌道交通為核心的公交優(yōu)先系統(tǒng)。按照“三主三輔”遠景軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃布局,規(guī)劃期內(nèi)完成54公里的2條軌道線建設(shè)。(3)綠地系統(tǒng)新建設(shè)“兩廊貫通、三環(huán)繞城、綠楔滲透、綠網(wǎng)成蔭”的城市綠地布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃城市綠地面積132平方公里,人均公共綠地面積13平方米。

兩廊貫通:結(jié)合鐵路入地,建設(shè)18公里長的中央生態(tài)景觀走廊,沿京珠高速公路建設(shè)長16公里、寬700米——1500米的以生態(tài)林地、郊野公園為主的生態(tài)走廊,形成兩條南北向貫通的通風走廊,引風入城,緩解熱島效應(yīng)。三環(huán)繞城:提升59公里的民心河內(nèi)環(huán)水系,改善城市環(huán)境豐富濱水空間功能增強城市活力;新建東南水系,與太平河、西北水利防洪工程形成100公里集防洪、生態(tài)、休閑等功能為一體的近郊休閑游憩帶外環(huán)水系;沿二環(huán)路形成42公里的以生態(tài)林地為主的生態(tài)、防護綠化環(huán)。綠楔滲透:沿重要交通走廊,建設(shè)多條大型楔型綠地,聯(lián)通內(nèi)外部生態(tài)系統(tǒng)。新綠網(wǎng)成蔭:帶狀綠地與各級別公園、街頭綠地聯(lián)結(jié)成網(wǎng),點線結(jié)合,互為補充。新浪樂居論(三)、城市風貌規(guī)劃1、塑造城市風貌、提升城市品味圍繞都市區(qū)“山、河、田、城”四大景觀要素,形成以“綠為近景、城為中景、山為底景”的豐富景觀層次,凸顯省會山水生態(tài)景觀特質(zhì)。把西山作為“底景”引入城市,控制槐安路、裕華路等8條“視覺通廊”和省行政中心、濱河新區(qū)核心區(qū)等11個“風貌視點”。中心城區(qū)形成“片區(qū)—路徑—節(jié)點”景觀認知體系。規(guī)劃控制正定古城、新客站周邊地區(qū)等14個重點片區(qū),中山路、廣安大街等12條認知路徑和10個重要景觀節(jié)點。新按六類分區(qū)控制建筑高度,形成“東北高,西南低”的總體格局。2、保護歷史文化遺存、彰顯城市特色新浪對市區(qū)108處歷史文化遺存進行保護和合理利用。建設(shè)東垣故城遺址公園、毗盧寺公園,恢復(fù)正定古城傳統(tǒng)風貌,傳承省會千年歷史文化;建設(shè)正太廣場和民生路歷史特色街區(qū),展示省會獨具特色的鐵路文化;改造東北工業(yè)區(qū),“保留形式、轉(zhuǎn)換功能”,建設(shè)工業(yè)遺址公園和紀念館,體現(xiàn)省會“近代工業(yè)文化”。(四)近期實施策略與遠景發(fā)展1、近期實施策略買打造新城、重塑古城、嚴控老城。

打造新城:新城建設(shè)是實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善省會功能的戰(zhàn)略選擇,創(chuàng)新發(fā)展建設(shè)模式,以一大批大型公共設(shè)施項目集聚效應(yīng)為帶動,舉全市之力將濱河新區(qū)打造為低碳、生態(tài)、智慧新城,創(chuàng)新動力之城、宜居活力之城和濱水魅力之城。沿滹沱河區(qū)域是城市形象展示和市民公共活動帶;從主城通過新城大道直接進入起步區(qū),形成新區(qū)與主城的高效連通;圍繞市民公園建設(shè)行政中心、文化中心、會展中心等大型項目,塑造起步區(qū)的核心標識,形成新區(qū)建設(shè)的強烈形象;西部為會展中心及創(chuàng)展區(qū),與古城遙相呼應(yīng);向北依次建設(shè)園博園、特色商貿(mào)旅游區(qū)等項目,形成縱向發(fā)展軸帶;向東是以文化為主題的軸帶,延伸至體育中心與金融辦公區(qū),形成橫向的主要軸線。同時建設(shè)中等職業(yè)教育園區(qū)、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和配套居住,到2023年完成15平方公里新城核心區(qū)建設(shè)。重塑古城:保護與利用佛教、古建、歷史文化資源,全面恢復(fù)正定古城傳統(tǒng)風貌,提升品質(zhì),將正定打造為“古建藝術(shù)寶庫”、“佛教文化博物館”和“世界級旅游勝地”。嚴控老城:以提高管理水平和提升品質(zhì)為重點,疏解老城人口與職能,完善設(shè)施配套、改善環(huán)境,嚴格控制老城土地開發(fā)量及開發(fā)強度。2、遠景發(fā)展實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”發(fā)展戰(zhàn)略,按照“一城三區(qū)三組團”的城市發(fā)展框架,遠景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到600萬,中心城區(qū)(含正定)達到500萬,形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。千年滄桑、百年興城,未來,以新區(qū)北跨展開騰飛之翼,以西山北水重塑襟山帶水之城,以交通之勢建設(shè)華北通衢,在這片仁和大地,崛起一座希望之城。第二部分石家莊房地產(chǎn)市場總體分析一、2023年1-5月石家莊房地產(chǎn)政策1、2023.01.16 新國八條出臺:明確省會城市要實行限購(二套房首付比例提至6成,利率不低于基準利率的1.1倍;本地人限購兩套房,外地人限購一套房;購房不足5年轉(zhuǎn)讓,全額征營業(yè)稅;制定房價調(diào)控目標,一季度要公布)2、2023.02.09 自2023年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)25個基點。在其他各檔次存貸款基準利率中,中長期存款利率多加,中長期貸款利率少加,活期存款利率于2022年11月份以來首次調(diào)整,上調(diào)4個基點。3、2023.02.16 國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部15日表示,住建部已初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步細化。第三批“限購”的主要包括已出臺“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。此外,按照“新國八條”有關(guān)規(guī)定,尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,要在2月中旬之前,出臺住房限購實施細則。4、2023.02.22 截至21日,北京、上海、廣州、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟南、哈爾濱、天津、寧波、石家莊14個城市,已出臺包括“限購令”在內(nèi)的“國八條”地方細則。與其他城市要求非本市戶籍居民在當?shù)丶{稅或社保年限須超過1年不同,北京設(shè)定為5年,北京版“限購令”被網(wǎng)友稱為“史上最嚴”。按照相關(guān)要求,近期可能還會有幾十個城市將密集推出房地產(chǎn)限購政策。細則如下:青島——恢復(fù)新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費收取標準:每平米3元上?!e極穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅試點;2023年籌建保障性住房22萬套。北京——外地戶籍居民家庭在北京購房需納稅滿5年;2023年底前公租房入住1萬戶以上。成都——未規(guī)定外地戶籍居民家庭在成都購房需納稅年限;開發(fā)商提交的商品住宅預(yù)售價格3個月內(nèi)不得調(diào)整。廣州——未滿18歲人士不得單獨購買商品房;執(zhí)行“賣一可再買一”原則,保護改善型需求。石家莊——確定調(diào)控細則“有效期”為2023年2月19日-2023年12月31日。天津——對情節(jié)嚴重的虛假違法房產(chǎn)廣告公開曝光。5、2023.03.23發(fā)展改革委日前發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》,明文規(guī)定從5月1日起商品房銷售實行一套一標價,并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費,商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后,可以自行降價,打折銷售,但漲價必須重新申報備案。6、2023.03.29限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費應(yīng)在原國家計委、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關(guān)問題的通知》定收費標準的基礎(chǔ)上減半收取,即執(zhí)行與經(jīng)濟適用住房相同的收費標準;因繼承、遺贈、婚姻關(guān)系共有發(fā)生的住房轉(zhuǎn)讓免收住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費;依法進行的廉租住房、公共租賃住房等保障性住房租賃行為免收租賃手續(xù)費。7、2023.03.31 3月31日,市房管局主持召開石家莊房價調(diào)控目標聽證會,今年的調(diào)控目標初步定為在去年房屋備案價格的基礎(chǔ)上,最高上漲不能超過10%。8、2023.04.06央行年內(nèi)第二次加息,個人住房公積金利率也隨之上調(diào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知,決定從即日起,上調(diào)個人住房公積金利率。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,當年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.1個百分點,由0.40%上調(diào)至0.50%;上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.25個百分點,由2.60%上調(diào)至2.85%。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點,由4.50%上調(diào)至4.70%;五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點,由4.00%上調(diào)至4.20%。開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的城市,貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行。9、2023.04.11石家莊要求出讓商品住宅用地上項目須配建10%保障房(4月11日《燕趙晚報》),石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺《石家莊市市區(qū)配建保障性租賃住房實施細則》,將在新建普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、城中村改造、舊城改造等住房建設(shè)項目中按5%-15%不等的比例配建廉租住房和公共租賃住房。10、2023.04.14保利地產(chǎn)進軍石家莊樓市東北超大地塊或收入囊中(4月14日搜狐焦點網(wǎng))中國保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司已經(jīng)確定今年將進軍石家莊房地產(chǎn)市場。據(jù)悉,保利地產(chǎn)將入主原石家莊化肥廠改造項目,該地塊位于長安區(qū)豐收路以北,體育北大街以東,總規(guī)模超過800畝。11、2023.04.28石家莊環(huán)城水系竣工告別“旱城”變身北方水城(4月28日《燕趙都市報》)4月27日上午,石家莊環(huán)城水系工程正式實現(xiàn)“五通”。該工程包括西北水系、西北部南水北調(diào)段、石津灌渠市區(qū)段、東南水系和滹沱河部分河段,全長約108公里,形成水面8.2平方公里、綠地24.5平方公里,實現(xiàn)了與民心河、滹沱河相互貫通,形成了碧水繞城、水綠交融、人水和諧、獨具魅力的“一河兩環(huán)”水景體系,“北方水城”的框架已基本形成。12、2023.05.02國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》,已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者,公開房源時要明碼標價。商品房經(jīng)營者要在醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊,有條件的要同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式進行價格公示,但標價內(nèi)容應(yīng)保持一致。同時,商品房銷售明碼標價要做到價目齊全,標價內(nèi)容真實明確、字跡清晰、標示醒目,并標示價格主管部門投訴舉報電話。13、2023.05.06《石家莊市人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)出爐?!笆奈濉蹦┦新毠つ昶骄べY將由2023年的2.9萬元增至6.1萬元,最低月工資標準將由現(xiàn)在的900元增至1900元。14、2023.05.24河北省《商品房銷售明碼標價規(guī)定》實施細則(試行)出臺15、2023.05.31國土資源部對土地市場的監(jiān)控再度升格。去年12月份,國土部要求全國105個重點城市需要及時上報高價地塊,如今,這一范圍已擴大到全國所有縣級及以上城市。國土部5月26日向各省國土部門下發(fā)了《關(guān)于嚴格落實異常交易地塊上報制度有關(guān)問題的函》,文件要求各縣級國土部門對2023年以來的成交地塊進行清理,對漏報的地塊應(yīng)在6月30日前補充上報。二、石家莊房地產(chǎn)總體市場態(tài)勢分析1、石家莊1-5月商品住房銷售備案2023年前五月石家莊商品住房銷售備案數(shù)據(jù)比較1月2月3月4月5月備案套數(shù)30727237153323033635備案面積2856747491391551672524893185354月份:據(jù)石家莊市房管局網(wǎng)站公布的官方數(shù)據(jù)以及石家莊搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的結(jié)果,從石家莊市在售住宅項目(含普通住宅、別墅、商住項目)成交備案情況來看,2023年4月省會住宅類商品房共成交2302套,環(huán)比3月成交增加了769套,環(huán)比增加約50.23%;今年4月銷售備案面積252489平米,較3月環(huán)比增加97322平米,環(huán)比上漲了約62.72%。石家莊四月各面積段成交套數(shù)備案數(shù)據(jù)根據(jù)石家莊市房管局官方網(wǎng)站“石房在線”數(shù)據(jù),搜房網(wǎng)獨家整理顯示:2023年4月份,石家莊商品住房60平米以下備案129套;60至80平米備案791套;80至100平米備案340套;100至120平米備案440套;120平米至150平米備案253套;150平米以上備案408套。按面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計,4月份石家莊商品住房60平米以下備案5964平米;60至80平米平米備案57103平米;80至100平米備案31002平米;100至120平米備案48004平米;120平米至150平米備案34521平米;150平米以上備案86073平米。2023年4月份石家莊商品住房銷售備案2302套,面積252489平米,平均每日備案約329套,36069平米。石家莊四月各面積段成交面積備案數(shù)據(jù)5月份:據(jù)石家莊市房管局網(wǎng)站公布的官方數(shù)據(jù)以及石家莊搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的結(jié)果,從石家莊市在售住宅項目(含普通住宅、別墅、商住項目)成交備案情況來看,2023年5月省會住宅類商品房共成交3635套,環(huán)比4月成交增加了1333套,環(huán)比增加約57.91%;今年5月銷售備案面積318535平米,較4月環(huán)比增加66046平米,環(huán)比上漲約26.16%。根據(jù)石家莊市房管局官方網(wǎng)站“石房在線”數(shù)據(jù),搜房網(wǎng)獨家整理顯示:2023年5月份,石家莊商品住房60平米以下備案344套;60至80平米備案1740套;80至100平米備案613套;100至120平米備案581套;120平米至150平米備案184套;150平米以上備案174套。按面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計,5月份石家莊商品住房60平米以下備案15226平米;60至80平米平米備案125408平米;80至100平米備案55037平米;100至120平米備案62966平米;120平米至150平米備案24188平米;150平米以上備案35710平米。2023年5月份石家莊商品住房銷售備案3635套,面積318535平米,平均每日備案約519套,45505平米??偨Y(jié):從樓市成交量走勢圖可以看出,“限時代”石家莊樓市的確收到影響,在成交方面三月體現(xiàn)的尤為明顯,但是隨著時間的持續(xù),石家莊樓書回暖的速度遠遠高于調(diào)控顯效的速度,目前石家莊樓市對“限購令”已經(jīng)頗為不“感冒”,5月省會商品房成交量已經(jīng)回復(fù)限購前水平。目前的房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)非理性反彈或回暖,不需要進一步出臺更嚴厲的調(diào)控措施。只要嚴格執(zhí)行現(xiàn)有政策,房價仍會保持穩(wěn)定水平。今年國家出臺的一系列政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了比較深遠的影響,相關(guān)產(chǎn)業(yè)必然受到?jīng)_擊,預(yù)計在未來的半年內(nèi)政策不會放松,市場的疲軟還將持續(xù)一段時間。2、2023年3-5月石家莊土地市場成交一覽地塊編號地塊座落用地性質(zhì)地塊面積(m2)容積率競得人出讓年限成交價(萬元)[2023]001號民族路二期舊城改造地塊:東至頤高數(shù)碼廣場西,西至青年街東,南至民族路,北至規(guī)劃路商服30274.5≤6.65石家莊華強廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40年43000工農(nóng)路南、南長街西、省建行宿舍東、市糧庫北交通運輸、商服2042.8≤6.65石家莊華強廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40年43000[2023]002號東至黃山街、西至耕地、南至漓江道、北至珠江道工業(yè),產(chǎn)業(yè)類型為信息化學(xué)品制造59026.20.8-2.0石家莊誠志永華顯示材料有限公司50年5010四月份石家莊土地市場成交

地塊編號地塊座落用地性質(zhì)地塊面積(m2)容積率競得人出讓年限成交價(萬元)[2023]004號建華東路以南,東二環(huán)南延線以西城鎮(zhèn)住宅172675.6不大于2.6

河北高杰士房地產(chǎn)70年43500[2023]005號中華大街東、裕華路南、禮讓街以西商服、住宅21980.5≤8.0

石家莊市聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)70、40年16900[2023]006號東至維明街,西至民心河,南至南二環(huán)路城鎮(zhèn)住宅21736.538≤3.25

河北天地富華房地產(chǎn)70年11200

[2023]007號裕華路以南、休門街以西商服、住宅

3839.4--石家莊市美城房地產(chǎn)70、40年2900

[2023]008號華西路以南、西建街以西住宅

4078.9≤3.5石家莊佳業(yè)房地產(chǎn)70年2500[2023]009號裕華路以南、建設(shè)大街以東商服、住宅

4155.7--石家莊市神龍房地產(chǎn)70、40年4350[2023]010號東至文苑街,西至泰華街,南至四十二中住宅26784.2居住≤3.5河北潤達房地產(chǎn)70年13700[2023]011號百花街以東、豐收路以南商服、住宅

18407.5≤3.0

石家莊市盈佳房地產(chǎn)70、40年11050

5月份石家莊土地市場成交3、2023年3-5月石家莊開盤情況項目名稱開盤時間價格類別裝修地址開發(fā)商電話恒大華府

3月27日起價8680元/平住宅精裝橋西區(qū)槐安西路與維明街交匯處恒大地產(chǎn)集團石家莊有限公大綠洲

3月27日起價4916元/平住宅精裝開發(fā)區(qū)槐安路與阿里山大街交叉口恒大地產(chǎn)集團石家莊有限公司在新國八條與限購令等政策的的“圍攻”之下,樓市調(diào)控效果明顯,進入三月以來,石家莊樓市成交量持續(xù)下降,開發(fā)商眼中的“金三”已成泡影,樓市“銀四”是否會有起色,也尚未可知。受政策影響,石家莊樓市觀望氣氛濃厚。消費者在觀望,開發(fā)商也在觀望?!皣藯l”、“限購令”等樓市調(diào)控政策出臺滿月,經(jīng)歷了調(diào)控膠著期后,選擇推遲開盤,成為不少開發(fā)商的選擇。在繼2月出現(xiàn)零開盤的現(xiàn)象以后,在3月份計劃開盤的五六個個項目中,僅有恒大華府與恒大綠洲這兩個項目實際開盤??梢哉f,恒大成為了這個春天里石家莊平淡樓市里的一枝獨秀。項目名稱開盤時間均價類別裝修地址開發(fā)商燕都紫閣

4月9日開盤6200元/平方米住宅毛坯橋西區(qū)河北燕都房地產(chǎn)西山御園

4月16日開盤270萬元/套別墅毛坯鹿泉省直紀元房地產(chǎn)天山新公爵

4月開盤暫無住宅底商毛坯新華區(qū)暫無安聯(lián)青年城

4月開盤

5000元/平方米住宅毛坯、公共部分精裝橋西區(qū)安聯(lián)集團新大院

4月17日開盤5300元/平方米住宅毛坯橋西區(qū)河北兆億房地產(chǎn)同祥城

4月開盤暫無商鋪毛坯開發(fā)區(qū)同祥金石地產(chǎn)和平時光

4開盤7800元/平方米住宅毛坯、公共部分精裝長安區(qū)銀都物業(yè)地產(chǎn)麗水居

4月開盤暫無住宅毛坯橋東區(qū)巨鑫地產(chǎn)面對并不明朗的樓市行情,開發(fā)商們集體按兵不動,捂盤不發(fā),放滿了推廣的腳步。石家莊樓市在即二月零開盤,三月僅有恒大一枝獨秀以后。四月份是限購令和年度調(diào)控目標出臺后,經(jīng)過短暫緩沖的第一個時間窗,剛需的熱情究竟有沒有,改善性需求能不能回到場中,四月是個試金石,會給全年定出基調(diào)。相對來講,剛性需求類產(chǎn)品由于不受限購制約,市場表現(xiàn)將會更好。在新國八條與限購令等政策的的“圍攻”之下,樓市調(diào)控效果明顯。進入四月,石家莊樓市終于打破了二、三月新政帶來的低調(diào)陰霾,迎來兔年以來第一波開盤潮。據(jù)統(tǒng)計,2023年4月,石家莊共有八個項目開盤,其中有七個項目為老盤新推,包括燕都紫閣、西山御園、天山新公爵、安聯(lián)青年城、新大院、同祥城和和平時光。純新盤僅有麗水居這一個項目。究其原因,主要是因為在調(diào)控的嚴酷背景之下,開發(fā)商們有意在前期推出的品質(zhì)樓盤基礎(chǔ)上推出升級之作,以更高的品質(zhì)來打動市場。在四月新開盤項目中,西山御園與天山新公爵兩個別墅項目的開盤,吸引了業(yè)內(nèi)業(yè)外的眼球一片。別墅不限購的優(yōu)厚“待遇”,也讓持有別墅項目的開發(fā)商有了底氣。紛紛推出新的房源,吸引購房者。此外,一些針對剛需購房者的樓盤,比如安聯(lián)青年城、新大院、同祥城等項目也借著四月的暖風,以“婚房”為賣點推出新房源。據(jù)初步統(tǒng)計,這些項目的均價大約在4900—5200元/平米之間。戶型面積也均在60-100平方米左右。市場證明產(chǎn)品自身不錯的性價比,低于預(yù)期的開盤價,對于初次置業(yè)的剛需人群確實有很大的吸引力。項目名稱開盤時間均價類別裝修地址開發(fā)商和平時光

5月1日開盤7800元/平米住宅毛坯長安區(qū)河北上京房地產(chǎn)北城國際

5月新開盤待定商鋪毛坯長安區(qū)盈佳房地產(chǎn)恒大華府

5月1日開盤待定住宅精裝橋西區(qū)恒大地產(chǎn)集團東城國際廣場

5月新開盤4200元/平米住宅、公寓毛坯開發(fā)區(qū)一山實業(yè)集團天潤家園

5月新開盤5600元/平米住宅毛坯橋東區(qū)石家莊市興華房地產(chǎn)天滋嘉鯉

九號公館

5月21日開盤8500元/平米住宅、公寓毛坯橋東區(qū)河北嘉柏房地產(chǎn)維多利亞時代皇后商街5月16日開盤待定住宅底商毛坯裕華區(qū)河北永昌房地產(chǎn)相比于四月的八個項目集中開盤,五月雖然帶著開發(fā)商們的各種殷殷希望,但仍然表現(xiàn)平平。總共七個項目開盤,據(jù)搜房網(wǎng)新房數(shù)據(jù)統(tǒng)計,5月開盤的七個項目中,其中住宅項目五個,商業(yè)項目兩個。而開盤的四個住宅項目和平時光、北城國際、恒大華府、東城國際廣場、天潤家園均為老盤新推。整個紅五月中,住宅類的純新盤數(shù)量為零可以明顯看出。面對層層加碼的調(diào)控政策,隨著石家莊“一房一價”的落實,部分銀行醞釀上調(diào)首套房首付,以及5月18日第五輪加息上調(diào)存款準備金率0.5個百分點的確定,一些小的開發(fā)商由于證件不全、資金有限、對市場信心不足等原因,紛紛推遲了開盤的腳步。新盤推貨量的銳減說明了在調(diào)控之下,開發(fā)商的謹慎待市。而在調(diào)控的嚴酷背景之下,一些資金雄厚的大開發(fā)商們有意在前期推出的品質(zhì)樓盤基礎(chǔ)上推出升級之作,以更高的品質(zhì)來打動市場。于是,和平時光、北城國際、恒大華府等高品質(zhì)大盤按部就班的在紅五月一一開盤。推出新的房源,搶占省會高端市場。針對這種情況,今年已過去快一半,很多開發(fā)商推遲開盤導(dǎo)致資金無法回籠,再加上房產(chǎn)信貸收緊,資金鏈受到考驗。目前市場依然沒有起色,再等只會讓開發(fā)商資金鏈的壓力加大,所以未來的幾個月內(nèi),可能會出現(xiàn)中小型項目扎堆開盤的情況。石家莊市場客戶整體特征1.消費者置業(yè)目的分析剛性需求旺盛是石家莊商品住宅市場的一大特點,但是在石家莊出臺調(diào)控細則后,石家莊首次置業(yè)人群比例下降8個百分點;同時,消費者改善居住條件的需求依然保持旺盛的狀態(tài)。政策有效的抑制了投機投資性購房行為,但是消費者投資不動產(chǎn)的欲望還沒有完全消失。剛性需求仍然旺盛不動產(chǎn)是消費者重要投資渠道。如圖2-1所示,自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位,具體來看48%的受訪者者表示購房主要是用于解決基本居住,35%的受訪者是為了改善居住條件,12%的受訪者表示購房用于保值投資,5%的受訪者的目的是短期改善長期投資。該數(shù)據(jù)顯示了在石家莊調(diào)控細則出臺前,消費者置業(yè)目的基本分布,整體來看,自住需求以84%的比例占據(jù)著石家莊商品住宅消費群體的主流;帶有投資或者投機性質(zhì)的購房需求約占17%的比例。從這一數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),普通消費者利用不動產(chǎn)進行投資保值心態(tài)依然很旺盛。

圖1消費者的購房目的針對上述變化我們認為,在石家莊嚴格執(zhí)行限貸政策之后,首先對主要依靠貸款購房的初次置業(yè)者產(chǎn)生了比較大的沖擊,住房貸款申請難度的增加,導(dǎo)致了部分首次置業(yè)者選擇其他方式解決居住問題,同時受到市場觀望情緒的影響,也是首次置業(yè)者比例下降的原因;限購政策對于改善型需求人群的影響更多表現(xiàn)在市場預(yù)期方面,不受限購細則影響的消費者可能會在房源相對充裕的階段選擇出手,以獲得更優(yōu)質(zhì)的房源和更大幅度優(yōu)惠;由于本次調(diào)查中包含對于商業(yè)物業(yè)的調(diào)查,因此投資性需求比例的上浮屬于正?,F(xiàn)象,由此也可以發(fā)現(xiàn),在國內(nèi)投資渠道并不廣泛的背景下,不動產(chǎn)對于投資者的吸引力依然存在。

2.消費者購房傾向分析80-100平方米戶型區(qū)間最受消費者青睞;新華區(qū)、長安區(qū)和正定新區(qū)等房地產(chǎn)新興區(qū)域的關(guān)注度呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢;在購買實力的調(diào)查中,石家莊85%的購房者最高可以承受60萬元的總價;同時,消費者也暴露出品牌意識不足的問題。80-100平方米戶型區(qū)間最受青睞小戶型關(guān)注度降低。消費者傾向的戶型區(qū)間方面,如圖2-3所示,40%的受訪者在購房時首選80-100平方米戶型區(qū)間,23%的受訪者首選100-120平方米戶型區(qū)間,17%的消費者選擇60-80平方米戶型區(qū)間,13%的受訪者選擇120-140平方米戶型區(qū)間,而選擇140平方米以上和60平方米以下的受訪者比例分別只占4%和3%。以上數(shù)據(jù)表明,80-100平方米的戶型最受消費者的青睞,以2022年石家莊商品住宅平均銷售價格來計算,每套房屋在40萬元左右,基本符合石家莊消費者購買實力,該戶型區(qū)間也是多數(shù)首次置業(yè)者的首選;100-140平方米的戶型多數(shù)為改善型需求人群的首選,首選該面積區(qū)間的受訪者占36%,為石家莊商品住宅市場另一大主力產(chǎn)品。

(圖)2消費者購房首選戶型新華區(qū)與長安區(qū)關(guān)注度上升正定新區(qū)受消費者青睞。如圖3所示,在購房區(qū)域選擇上,裕華區(qū)依然最受到消費者青睞,29%的受訪者表示在購房時首選裕華區(qū),橋西區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)和橋東區(qū)分別占17%、15%、13%和11%;在五大行政區(qū)之外,選擇高新區(qū)的受訪者占5%,正定新區(qū)占4%,西部山前區(qū)域占3%。受地段論和居住習慣的影響,消費者在購房時具有明顯的區(qū)域目標性,裕華區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的區(qū)域,一直備受消費者的青睞,但是隨著供應(yīng)量的下降,關(guān)注度呈現(xiàn)下降的趨勢;新華區(qū)和長安區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)的后起之秀,關(guān)注度持續(xù)上升,隨著這兩大區(qū)域商品住宅上市量的增加,我們判斷消費者對兩區(qū)域的關(guān)注度仍將上升;橋西區(qū)的關(guān)注人群一直保持較為穩(wěn)定的比例,這與該區(qū)域穩(wěn)定而持續(xù)的供應(yīng)量有很大的關(guān)系,橋東區(qū)作為石家莊的核心區(qū)域,受城市規(guī)模的影響,供應(yīng)量一直保持較低的態(tài)勢,因此關(guān)注度也出現(xiàn)下降的趨勢。

圖3消費者傾向購房的首選區(qū)域石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬。如圖2-5所示,在消費者能夠承受的房屋總價調(diào)查中,56%的受訪者表示承受能力在40萬元以下,29%的受訪者經(jīng)濟承受能力在40萬元-60萬元之間,9%的受訪者經(jīng)濟承受能力在60萬元-80萬元之間,4%的受訪者經(jīng)濟承受能力在80萬元-100萬元之間,僅有2%的受訪者經(jīng)濟承受能力在100萬元以上。以上數(shù)據(jù)表明多數(shù)石家莊消費者房屋總價承受能力在60萬元以下,單套房屋總價承受能力在60萬元以上的僅占15%,由此可以判斷總價60萬元為石家莊商品住宅市場的一個消費分界點。

圖4消費者能夠承受的房屋總價消費者對于樓盤周邊環(huán)境關(guān)注度提高。如圖5所示,在影響消費者選房的要素指數(shù)方面,價格要素以71.6點居第一位,其它要素依次為周邊環(huán)境、區(qū)位地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商,分別為57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。與2022年相比,我們發(fā)現(xiàn)影響消費者選房要素出現(xiàn)了一些變化,周邊環(huán)境上升至第二位,表明消費者對樓盤的社區(qū)環(huán)境的關(guān)注度開始上升。與此同時,消費者對物業(yè)要素和開發(fā)商要素的關(guān)注度持續(xù)走弱,也在一定程度上表明石家莊消費者在購房時不理性的一面,過于關(guān)注樓盤前期的價格和區(qū)位,而忽視了物業(yè)和品牌對于生活品質(zhì)和房屋保值的促進作用。特別是開發(fā)商要素僅有18.2點,表明石家莊商品住宅市場的品牌環(huán)境有待提升,消費者在選房時品牌意識較弱。隨著包括萬達、恒大等一線品牌房企進駐石家莊,相信消費者在購房時的品牌意識會增強。同時,我們也建議石家莊本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌與形象,將營造品牌環(huán)境和品牌價值放在更為突出的位置。

圖5影響消費者選房的要素指數(shù)3.消費者市場預(yù)期分析消費者的市場預(yù)期直接反映了他們的市場信心,在政策調(diào)控接連而至的背景下,超過三成以上的消費者依然看漲石家莊房價。在針對市場走勢的調(diào)查中,48%的受訪者認為石家莊房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢,19%的受訪者認為會面臨波動下降的危險。政策深度影響消費者市場預(yù)期近半受訪者看漲房價。在對石家莊出臺調(diào)控細則前后的購房者心理變化進行的專項調(diào)查可以看出。如圖6所示,在調(diào)控細則出臺之前,34%的受訪者認為石家莊房價將會繼續(xù)上漲,28%的受訪者認為石家莊房價將會保持平穩(wěn),16%的受訪者表示石家莊房價將波動下降和大幅下降,8%的受訪者認為石家莊房價將大幅度下降,另有14%的受訪者沒有作出明確的判斷。

圖6調(diào)控前消費者對石家莊房價走勢的判斷而在石家莊出臺調(diào)控細則之后,如圖7所示,46%受訪者認為房價將上漲;26%的購房者認為房價將會保持平穩(wěn);另有28%的購房者表示房價下降。與調(diào)控前調(diào)查數(shù)據(jù)相比,認為石家莊房價將下降的受訪者比例上升4個百分點,而認為房價將上漲受訪者比例則上升12個百分點。

圖7調(diào)控后消費者對石家莊房價走勢的判斷據(jù)了解購房者在調(diào)控政策出臺后基本心態(tài)如下:一部分消費者期待在政策作用下房價能夠下降,并因此持幣觀望;另一部分消費者在看到在多輪調(diào)控之后,石家莊房價并未出現(xiàn)松動跡象,反而出手購房,并認為房價不會下調(diào)。深度訪談的結(jié)果與調(diào)查數(shù)據(jù)基本吻合,表明政策對于消費者市場預(yù)期產(chǎn)生了極大的沖擊力,在導(dǎo)致市場整體出現(xiàn)觀望情緒的同時,也促使少數(shù)消費者冒險一搏。如圖8所示,在針對石家莊房地產(chǎn)市場走勢的調(diào)查中,48%的受訪者認為石家莊房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢,19%的受訪者認為會面臨波動下降的危險,15%的受訪者認為石家莊樓市將會波動調(diào)整,另有18%的受訪者沒有給出明確的判斷。上述結(jié)果表明,消費者整體看好石家莊房地產(chǎn)市場的走勢,但是在政策預(yù)期不明朗的請情況下,近兩成消費者市場預(yù)期受到了很大的影響。

圖8限購后購房者對石家莊房地產(chǎn)走勢的判斷4.消費者政策預(yù)期分析消費者出現(xiàn)大面積觀望情緒,石家莊調(diào)控細則出臺之后,市場最為明顯的變化就是觀望情緒的萌生和擴散,如圖9所示,59%的受訪者表示將會觀望一段時間,23%的受訪者則表示趁機會選購好房源,18%的受訪者表示放棄購房計劃。

圖9石家莊調(diào)控細則對消費者置業(yè)行為影響近六成消費者呈現(xiàn)出觀望情緒,這表明調(diào)控政策在抑制投機投資性需求的同時,也對部分自住需求造成了“誤傷”。整體來看,消費者的三種心態(tài)代表了各自對于市場走勢的判斷,趁機選擇好房源的人群一般來說是置業(yè)經(jīng)驗較豐富的消費者,基本可以判定為改善型需求人群和部分不受限購政策影響的投資人群;18%的消費者放棄置業(yè)計劃,表明調(diào)控政策對于投資人群產(chǎn)生了較為直接的影響。38%投資人群放棄投資不動產(chǎn)。如圖10所示,在石家莊出臺調(diào)控細則之后,33%的受訪者表示會繼續(xù)投資不動產(chǎn);38%的受訪者表示將放棄投資不動產(chǎn);29%的受訪者表現(xiàn)等等看。上述調(diào)查是針對整個不動產(chǎn)投資人群展開,包含商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。38%的投資者放棄不動產(chǎn)投資,表明調(diào)控政策對于投資人群的市場預(yù)期產(chǎn)生了重大的沖擊,另有33%的投資者仍將投資不動產(chǎn),表明不動產(chǎn)依然是消費者重要的投資渠道。從調(diào)控目標來看,主要是抑制商品住宅投資,因此商鋪、公寓和寫字樓等商業(yè)物業(yè)不但沒有受到負面影響,反而吸引了不少在調(diào)控前投資商品住宅投資客的目光。

圖10石家莊調(diào)控細則對不動產(chǎn)投資人群影響小結(jié):新華區(qū)與長安區(qū)關(guān)注度上升,正定新區(qū)受消費者青睞。石家莊的房地產(chǎn)市場有向北部移動的趨勢。石家莊剛性需求仍然旺盛,不動產(chǎn)仍是消費者重要投資渠道。石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬,而且對周邊環(huán)境要求越來越高。80-100平方米戶型區(qū)間最受青睞,小戶型關(guān)注度降低,大戶型關(guān)注度升高。第三部分石家莊市房地產(chǎn)市場板塊及典型個案分析一、石家莊市房地產(chǎn)市場板塊分析二、石家莊房地產(chǎn)市場典型案例剖析住宅市場一環(huán)內(nèi)青鳥·中山華府位置橋東中山東路與大經(jīng)街交叉口西南角開發(fā)商青鳥控股集團項目現(xiàn)狀一期規(guī)劃六棟板樓,現(xiàn)尚未開盤規(guī)模項目占地317畝,規(guī)劃總建筑面積80萬方。建筑類型住宅、寫字樓消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型二居室86平米,三居室120—140平米。價格價格未定,預(yù)期9000元左右每平。樓間距50米銷售率備注該項目參照國際大都市中心設(shè)計理念,融會石家莊百年建筑精髓,是一個包含了精品住宅、星級寫字樓、大型購物中心、休閑商業(yè)步行街、民生路文化長廊等豐富業(yè)態(tài)的大型綜合街區(qū)。中央悅城位置裕華區(qū)槐北路與育才街交叉口西行100米開發(fā)商石家莊德鴻房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀7棟高層住宅,已全面封頂。規(guī)模住宅共660戶,規(guī)劃總建筑面積20萬方。建筑類型住宅、寫字樓消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型以三居為主,98-154。更有超大面積四居五居185-342平。價格最低價13600元/平方米。最高價15000元/平方米.樓間距銷售率備注精裝修、國際化社區(qū)、內(nèi)部另建有豪宅居所。華域城位置橋西工農(nóng)路與南長街交叉口西南角開發(fā)商石家莊華域房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀住宅部分已經(jīng)售完,現(xiàn)售精裝公寓。規(guī)模1期7棟33層住宅1棟精裝公寓,1棟綜合商業(yè)5層綜合商業(yè)。建筑類型住宅、公寓消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型二居室86平米,三居室120—140平米。價格公寓價格均價6500元每平。樓間距銷售率60-70%備注項目由7棟33層住宅,1棟精裝公寓,1棟5層綜合商業(yè)組成,50㎡-160㎡十余種戶型。6000㎡中心花園、休閑會所、活動廣場、兒童樂園、健身廣場、濃蔭小徑…名門華都位置和平路與廣安大街交口開發(fā)商石家莊俊景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目現(xiàn)狀住宅區(qū)12棟高層在建有2棟,已建至20層,有一棟4層商用樓基本完工。住宅部分一期3棟已入??;二期目前11、12號樓已經(jīng)交付,其余于今年年底交付。三期規(guī)劃中。規(guī)模總建筑面積高達38萬平米??偣卜秩阡N售,一期、二期是由12棟高層板式住宅組成的高檔生活區(qū),三期是為CBD配套而建設(shè)的高檔寫字樓及商業(yè)。建筑類型住宅、商鋪消費人群買房的人群多位社會的中上層人士,但是較小的1、2室比較受年輕人的青睞。主力戶型57-300m2的1、2、3、4室中,中小戶型買的比較好。價格均價8500元。樓間距50—150米銷售率備注單棟樓來看10層以上的樓房是首先賣出。樓盤內(nèi)的下沉式商鋪,商鋪買到了20000元每平左右。信通花園二期位置新華區(qū)北新街與和平路交叉口北行1000米路西。開發(fā)商河北咸正房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀二期建設(shè)1棟住宅樓規(guī)模150戶。建筑類型住宅、底商消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型面積有77-88㎡二室戶型及90㎡、125㎡、135㎡三室戶型。價格價格未定,預(yù)期7000元左右每平。樓間距銷售率備注25層板式高層,毛坯交房。一環(huán)至二環(huán)新大院位置項目地址:橋西友誼大街與育新路交口西行200米路南售樓部地址:槐安路與友誼大街交口東北角開發(fā)商河北兆億房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀在售規(guī)模占地面積:21344平方米建筑面積:100000平方米建筑類型高層住宅板樓消費人群附近和礦區(qū)。主力戶型中間兩室價格均價5300。樓間距50米銷售率一期基本售完,二期70%。備注大院由五座18層現(xiàn)代院落高層宅邸,圍合而成,塑造了“中國式情感院落生活”。同時規(guī)劃人車分流、地下車庫,社區(qū)的環(huán)境、景觀、院落空間借鑒傳統(tǒng)院落人居元素打造,保存了舊時大院的圍合氛圍,使整個社區(qū)看起來既有傳統(tǒng)的韻味,又有著都市化人居的氣息。尚品雅筑位置新華友誼北大街與鐘旺路交叉口西行1000米開發(fā)商河北英華實業(yè)項目現(xiàn)狀準現(xiàn)房交房在即,5700元/平米,2023年10月交房。規(guī)模尚品雅筑項目總占地面積9畝,建筑面積3萬余平米,2棟21層300套左右。建筑類型住宅、公寓消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型二居、三居92-138平米。價格均價5700元。樓間距銷售率備注尚品雅筑項目總占地面積9畝,建筑面積3萬余平米,秉承美學(xué)建筑,結(jié)合特有規(guī)劃,設(shè)計建造21層雙塔住宅項目。本著建筑美學(xué)、和諧人居理念,塑造了項目時尚,雅致的輪廓骨架。裙樓頂層空中花園設(shè)計為整體項目的點睛之筆。流光映影、情境自然。不僅如此,項目以北處鄰近水上公園,空氣清新,環(huán)境優(yōu)美,讓自然雅趣充分映入每一家生活。國瑞城位置橋東建設(shè)北大街與勝利北大街交口南行200米路西。開發(fā)商石家莊國瑞房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀售完,建至十余層。規(guī)模位居石家莊中心區(qū)北部,總占地面積30萬平米,總建筑面積75萬平米,由高層住宅,復(fù)合商業(yè),智能商務(wù)公寓組成。。建筑類型住宅、商務(wù)消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型二居室90-124,三居室130-139。價格無證齊全、準現(xiàn)房,均價5400元。樓間距銷售率99%備注全明戶型,大戶型,闊綽氣派,小戶型,精致自然。在物業(yè)管理方面,為業(yè)主提供24小時全天候安保,小區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),確保區(qū)內(nèi)治安,財產(chǎn)安全。維多利亞時代位置裕華體育南大街與塔南路交叉口西南角(裕華區(qū)政府對面)開發(fā)商石家莊永昌房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀整個項目分為三期。一期住宅已經(jīng)賣完,今年6月交房,皇后商街15000元接受咨詢。二期規(guī)劃中。規(guī)模一期占地面積120230平方米,總建筑面積420000平方米。主要有13棟30層板式高層組成,共2900多戶。每棟有三個單元組成,每單元是1梯兩戶或三戶。建筑類型住宅、商業(yè)街消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型部分二居室94-110,三居室居多130-144,四居室168。價格住宅開盤價格4800元左右,后升至6000元。底層商業(yè)2022年10月開盤,目前銷售率為60-70%,底商面積在110㎡--500㎡之間,現(xiàn)售價15000--21000元不等。。樓間距55-70米銷售率住宅售完備注維多利亞時代的建筑整體采用圍合式排布,使整個小區(qū)的布局極為合理,并且大大地增加了中央景區(qū)的面積。55—70米的超大樓間距在保證充沛的日照采光,同時也使樓與樓之間綠化、景觀更具整體性。景觀設(shè)計,由美國EDSA景觀設(shè)計公司擔綱創(chuàng)作。奧北公園位置建華大街與豐收路交叉口東北角。開發(fā)商石家莊榮泰地產(chǎn)項目現(xiàn)狀未開盤,項目正在挖槽。規(guī)模36棟34層高層,占地約500畝。建筑類型住宅、底商消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型50-200多一室至四室。價格價格待定樓間距銷售率備注九大奢華健康生活理念:100萬平米根據(jù)人體工學(xué)打造的奧林匹克主題健康生活體系;大師手筆建造頂尖專業(yè)運動造城模式;城市綠肺中央公園;七星級上乘運動場館配套;奧林匹克主題景觀達到串聯(lián)社區(qū)奢華萬種風情;根據(jù)奧運主題定制的景觀局部;全息健身生活社區(qū)配套設(shè)置;奢華健康服務(wù)軟性配套;奢華私家健康管家零距離服務(wù)。時尚公館位置裕華區(qū)談固南街與槐安東路交口西南臨街。開發(fā)商河北鑫拓房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀裕華核心地標83-171平米面積戶型全面接受咨詢。規(guī)模項目總占地39103㎡,約合60畝;總建筑面積近200000㎡,7棟高層住宅、3棟綜合商務(wù)樓。。建筑類型住宅、商務(wù)消費人群主力戶型主力戶型:二居、三居,83-171平米。價格樓間距銷售率0備注時尚公館打造時尚生活主題,倡導(dǎo)“時尚贏響未來”:豐富的精品戶型為更多高素質(zhì)人群而設(shè)計;時尚的空中花園為城市至尊而設(shè)計;高品質(zhì)寫字樓、綜合商業(yè)為追求時尚、便捷的高品位商務(wù)一族設(shè)計;高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水準為居住者生活品質(zhì)而設(shè)計。。藏龍福地位置裕華談固南大街與東崗路交匯處東北角。開發(fā)商河北鑫海房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀全部準現(xiàn)房,開始做綠化與外墻(2023-06-02)。規(guī)模包括13棟住宅,10號樓30層,6號樓小高層,其余33層。。建筑類型住宅、板樓消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型80-190平全能戶型價格均價7500元/平方米。樓間距銷售率備注藏龍福地8號樓7500元/平方米起,10號樓樓王均價8500元/平方米,在售戶型110平米--200平米之間,兩室躍層,舒居大三室等戶型,全款優(yōu)惠500元/平方米,貸款優(yōu)惠150元/平方米。二環(huán)以外御景東城位置和平東路與東三環(huán)高架橋西側(cè)300米。開發(fā)商東五女實業(yè)項目現(xiàn)狀。規(guī)模項目共占地55畝,總建筑面積4.8萬平米,分兩期開發(fā),一期共7棟多層現(xiàn)已經(jīng)入住?,F(xiàn)在開始出售二期,共10棟7層多層。建筑類型住宅消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型一室(60平左右)、二室(90平左右)、三室的(101平)。價格均價2200元,頂層低價1900元。樓間距銷售率備注起價1900元,均價2160元,一室的已經(jīng)沒有房源,二三室剩的也不多。另外買1層贈送小院、七樓贈送大面積露臺。二期一次性付款享受9.7折,并有好禮相贈。錦融尚御位置長安建華北大街與體育北大街交匯處,北高營舊村改造。開發(fā)商石家莊中融匯通房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀一期售完,價格在3500-4000之間。二期目前最低價4500元。規(guī)模錦融尚御處于城市向北發(fā)展中軸線上,市政重點規(guī)劃新區(qū),項目占地400余畝,總體量達60余萬平米,建筑規(guī)模龐大,規(guī)劃建設(shè)38棟住宅樓,項目將建成涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)的花園式城市綜合體。建筑類型住宅消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型兩梯四戶,項目主推小三居。價格最低價4500元樓間距銷售率75%備注推出新房源,接受咨詢,目前購房首付40%優(yōu)惠50元/㎡;首付60%優(yōu)惠150元/㎡;一次性優(yōu)惠300元/㎡安聯(lián)青年城位置石家莊紅旗南大街與永壁北街口西行500米。開發(fā)商石家莊歡樂谷房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀五證齊全。二期房源開始銷售,一期房源所剩不多。2023年12月底開始動工,2022年5月交房,現(xiàn)在一期部分樓盤已經(jīng)封頂。。規(guī)模項目總占地面積為66641平米(約100畝)總建筑面積為27萬平米,樓間距60米,由11棟板式高層組成,其中一期6棟1到6號樓,二期5棟7到11號樓。建筑類型住宅消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型現(xiàn)在主推2室和3室,其中80平米的二室賣得最火。價格無證齊全,均價5000-5200元。樓間距銷售率備注安聯(lián)城一期現(xiàn)均價5000元/平米,二期現(xiàn)售是10、11號樓,價格要高出均價,大概在5200左右。一期工程2023年12月開始接受咨詢,2022年3月開盤,當時的價格是均價3300元/㎡,全款購房優(yōu)惠100元/㎡,貸款首付50%可優(yōu)惠50元/㎡,全部地上車位。二期工程2023年1月開始動工,2022年6月13日交房。今年2月份接受咨詢,4月18號開盤,開盤時的均價是4900,全部地下車位。高開區(qū)峰匯公館位置石家莊中山路與珠峰大街交叉口。開發(fā)商河北銀狐房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀五證齊全準現(xiàn)房,2023.5交房。規(guī)模1棟25層板式高層。建筑類型住宅消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型戶型涵蓋兩室、三室,面積范圍在98平~156平米,價格無證齊全、準現(xiàn)房,目前均價4300元/㎡。樓間距銷售率96%備注建筑和設(shè)計一般賣得還可以可能得宜于其地段和交通缺點:狹小環(huán)境不佳停車位少。天地榮域位置開發(fā)區(qū)天山大街與學(xué)苑路交口東行300米路南。開發(fā)商石家莊天地房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀現(xiàn)房銷售。規(guī)??傉嫉?.97萬平米,總建筑面積20萬平米城市居住綜合體,8棟高層住宅,1#、2#為26層,3#、4#為25層,5#6#7#8#為22層。一棟11層酒店,一座3.6萬平方米的四層大型商業(yè)中心。。建筑類型住宅、綜合體消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型一室55㎡,兩室83、86、93㎡,三室117㎡、135㎡。價格均價4010元/平方米樓間距45—103銷售率備注將居住、休閑、生態(tài)、運動、購物、娛樂功能融為一體,給業(yè)主帶來足不出戶的都市生活享受。石門福地位置開發(fā)區(qū)天山大街與學(xué)苑路交口東行380米路南。開發(fā)商河北東盛房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀項目動工,在做地基處理。規(guī)模由12棟高層組成,分為32層、26層、18層。建筑類型住宅、商務(wù)消費人群市區(qū)人群,項目周邊居民。主力戶型兩室兩廳一衛(wèi):89.01㎡、91.79㎡、95.65㎡三室兩廳兩衛(wèi):122.56㎡。價格均價4400元。樓間距銷售率備注毗鄰天地榮域樓盤,天地榮域是以住宅商業(yè)相結(jié)合,石門福地內(nèi)建自己的幼兒園,且可借天地榮域宏大的商業(yè)優(yōu)勢來完善自己的基礎(chǔ)設(shè)施。缺點:周邊環(huán)境較荒涼,綠化和基礎(chǔ)設(shè)施不好??偨Y(jié):、石家莊住宅市場總體上具有如下特點:石家莊在受國家宏觀政策的影響下,開發(fā)商并未表現(xiàn)出將要調(diào)低價格的意向,老百姓多數(shù)也都存在一種觀望的心態(tài),所以在房產(chǎn)方面,開發(fā)商與顧客呈現(xiàn)出一種相互博弈的場面。在銷售理念上,各個房產(chǎn)公司形成了百家爭鳴的場面,爭優(yōu)創(chuàng)新,在形式和方式上也在不斷的學(xué)習一些大城市的優(yōu)點,以滋養(yǎng)自身。以消費群體的角度來看,新增顧客中年輕人居多,所選擇的戶型一般比較青睞中小戶型,所選住房地址一般以二環(huán)內(nèi)外居多。絕大多數(shù)樓盤多以樓盤的景觀多樣設(shè)計為、綠化宜居為主要賣點,同時也是開發(fā)商保值的重要手段。在住宅方面,商家為了使樓盤產(chǎn)生的利益最大化,多以風情商鋪環(huán)盤建設(shè),并賦予其頂端綠化的美名,擴大綠化率,使其新穎,使利益與綠化不在矛盾,進而增加了賣點,提升了形象,產(chǎn)生了價值。(二)、價格特點:目前在國家宏觀政策的鋼性打壓下,石家莊的樓市價格趨于平穩(wěn),沒有出現(xiàn)波動。近年來,開發(fā)商主動調(diào)低價格是在金融風暴襲來之時,但是首先調(diào)低價格的樓盤在當時均蒙受了較大的損失,所以在這種情況下,產(chǎn)生了開發(fā)商與開發(fā)商之間的相互觀望、無意調(diào)價的現(xiàn)況。無論是在消費者還是在開發(fā)商的心態(tài)里,“矛盾”成了現(xiàn)在樓價平穩(wěn)的最大定海針。價格趨勢石家莊的房產(chǎn)價格主要分為三個階梯,即1環(huán)以內(nèi)、1環(huán)至2環(huán)、2環(huán)至3環(huán)開外,1環(huán)樓盤均價主要處于7000元15000元(人民幣)的區(qū)間;1環(huán)至2環(huán)是5000元7000元(人民幣)區(qū)間徘徊;2環(huán)至3環(huán)多以4000元(人民幣)上下居多,同時伴有少數(shù)地址偏遠的樓盤在2000元(人民幣)上下浮動。新增人口與房屋數(shù)量催動是一個城市或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)價格的決定因素。(1)人口方面燕趙都市網(wǎng)訊,石家莊市2022年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)發(fā)布,全市常住人口為10163788人,同第五次全國人口普查相比,10年共增818365人,增長8.76%,年平均增長率為0.84%。

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