物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)

目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。范圍適用于北京市懷柔區(qū)世嘉光織谷小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算。職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，企管中心（品質(zhì)部）負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算，財(cái)務(wù)部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對(duì)小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行綜合測(cè)算。方法及過(guò)程控制物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)；倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，測(cè)算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。在實(shí)際工作中，一般是兩種方法結(jié)合使用，互相印證。列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被測(cè)算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來(lái)制定的。倒推法中所預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。將列舉法測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)與倒推法測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行比較，綜合調(diào)整，得出一個(gè)較合理的收支平衡的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)目費(fèi)用比例。為了測(cè)算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和專用設(shè)備等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它。注意事項(xiàng)南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異；法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異。物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)二所有費(fèi)用的總和F參加測(cè)算的物業(yè)收費(fèi)總面積物業(yè)管理收費(fèi)面積的確定物業(yè)管理收費(fèi)面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的《竣工查丈報(bào)告》則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。注:如購(gòu)房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。列舉法測(cè)算人工費(fèi)用的測(cè)算組織架構(gòu)的確定根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對(duì)組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測(cè)。人工費(fèi)用的測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。工資的測(cè)算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算。工資附加費(fèi)（單位：元/月）。按照政府規(guī)定及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行工資附加費(fèi)的測(cè)算。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測(cè)算時(shí)請(qǐng)注意區(qū)分）。補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測(cè)算。4.9.1.8其它未列入以上五項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額二使用量（立方）/月X水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶）/月X桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用二辦公照明的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用二空調(diào)等辦公設(shè)備的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用、對(duì)講機(jī)等。公務(wù)車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。交際應(yīng)酬（公關(guān)維護(hù)）費(fèi)。電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟?。?bào)刊資料費(fèi)。咨詢及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）。折舊費(fèi)用。管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：l辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。l清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用二固定資產(chǎn)的原值F固定的使用年限F12月資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用二開辦費(fèi)發(fā)生的總額三委托的管理期限F12月固定資產(chǎn)的修理費(fèi)。前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)二（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額X保險(xiǎn)費(fèi)率三保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。物料消耗的測(cè)算（單位：元/月）。服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?.9.4.2?保安物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保安器材分?jǐn)偯骷?xì)表單位’元單價(jià)X歎盤使用期帳斑月分?jǐn)傎M(fèi)用對(duì)講機(jī)1侗0元丿臺(tái)X3￡3年1OE07C所有材料可對(duì)講機(jī)電也100元冶XT02年292元很據(jù)所管小對(duì)講機(jī)耳嘖30元/個(gè)X矣0.丘年1757T區(qū)的需要，援膽實(shí)際配直600元A艮XLO2年頂元硬掘錄像機(jī)1&30元/臺(tái)％23年BB7C錄像蒂50元丿合X3$1年2207C11況及極用巡更澤1可選）1S00元/根X53年3675c年限迸行測(cè)巡更感應(yīng)虎的元AtX1CX>3年1677C型.手電筒TO元/^X153<30元?蜂巢物業(yè)干屯池37T/1SXE20天302元防火服1000元/套XH奔L39元FT1J防穴苗具1507U/+X1O暉2元手推式滅火器兀0元『個(gè)XLH2年68元4公砌火憲00元/+X2000癢5000元消防工且400jE/￡X5揮33.元消防桶20元/^X301T元敎援繾甘元侏X500拜前元交通指揮極100元/個(gè)心2年仍元反光背心北元/frxa揮B.&7C緊急隔離帶吒元/&X1021元交通路誰(shuí)比元/個(gè)x渙奔56元相機(jī)膠卷25元丿個(gè)X3*1月307Cr尙+sesa.玩

4.9.4.3?保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保浩材胡分丼明細(xì)表單位：元名稱用途單位單價(jià)月均消耗數(shù)量月均消耗金瓢備注玻璃刮刀蓿潔玻璃把2B.00375.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配首情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算-@蜂巢物業(yè)鏟刀潔潔地面把4.002S.00渚潔桶盛水牛9.0019.00長(zhǎng)地拖蓿潔地面把1B.00345.00掃把活潔地面把6.00313.00垃圾斗渚掃垃圾牛5.00210.00地刷活潔地面把5.00315.00塵拖布蓿潔夫堂套20.00120.00毛巾擦抗物品條5.001575.00鷗毛捏除塵把10.00110.00潔廁刷清潔便也把3.0033.00膠手臺(tái)勞動(dòng)保護(hù)4.002S.00地毯清潔劑清潔地毯瓶75.002150.00洗衣粉潔洗物品包5.00210.00去污粉去除污跡瓶7.00214.00洗潔精清洗物品桶25.004100.00潔廁靈蓿潔便池桶30.005120.00玻璃水活潔玻璃瓶S.00210.00不銹羽水蓿潔不銹鋼制品瓶90.000.545.00電話消毒菠殺菌瓶15.00460.00空彳清新劑空氣清新瓶20.005S0.00蠟水打蠟瓶90.003270.00起蠟水起蠟瓶90.003270.00潔血?dú)で鍧嵨锲?5.00460.00涪潔皮制物品瓶30.00390.00大墳圾袋存施廢棄物0.2590022E.OO小墳圾袋存旗匿棄物0.054500225.00渚潔用品月消耗藪用寸旳2730.00環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。勸業(yè)維穆物料分雑表單位’元序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依堀費(fèi)幣構(gòu)成備注1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車彊、車圻帥肓標(biāo)識(shí)、各種外謬管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識(shí)牌、扌旨示牌的制作更換公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作更擁幕用"車坂設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料口所有村料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及康用年限進(jìn)行測(cè)算通蜂巢物業(yè)2供配也系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、咼壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料-發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)3照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所*路燈等搜每年更換袂數(shù)檢算曰光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)4消防系統(tǒng)防排煙通図設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓拎每年指壞比例核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)5給掃E水系統(tǒng)主活洪水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修村料費(fèi)6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外竝周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù).每年維修材料費(fèi)7水景娛樂(lè)設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)S空調(diào)&采暖小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）公共電費(fèi)。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)。電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量X電梯功率X30天X電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）X電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)二電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量X功率X30天X每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）X電費(fèi)單價(jià)（元/度）公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫(kù)、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)二照明器具的功率X30天X相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和X電費(fèi)單價(jià)（元/度）供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：l變壓器的電費(fèi)=（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌倦娰M(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）X電費(fèi)單價(jià)；l變壓器的電費(fèi)=變壓器功率X電費(fèi)單價(jià)X24小時(shí)X30天消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）二消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率X電費(fèi)單價(jià)X2.5小時(shí)F3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）二送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X送、排煙風(fēng)機(jī)功率X電費(fèi)單價(jià)X2.5小時(shí)F3月中央控制室電費(fèi)二中央控制室所有電器的功率X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)二泵的功率X數(shù)量X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)。（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）泳池系統(tǒng)電費(fèi)二循環(huán)系統(tǒng)的功率X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)公共水費(fèi)（單位：元/月）綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)=綠化面積X0.03X50%X15天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）清潔用水根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水=估算每天用水量X30天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）（可選）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量X3次（每年換水3次）4-12月X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水二小區(qū)景觀每天耗用水量X30天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）電梯運(yùn)行費(fèi)。電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)二電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)X電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)二每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)X電梯數(shù)量）F12月公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算（可參考上表的測(cè)算方法）。社區(qū)文化費(fèi)用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)=垃圾量（桶）X收費(fèi)單價(jià)其它稅金的測(cè)算（單位：元/月）根據(jù)國(guó)家規(guī)定計(jì)提：稅金=（4.9.1項(xiàng)、4.9.2項(xiàng)、4.9.3項(xiàng)、4.9.4項(xiàng)、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額供參考）X稅率（5.5%）管理酬金的測(cè)算（單位：元/月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金（北