不動產(chǎn)投資概論

不動產(chǎn)投資分析第一章不動產(chǎn)投資概論1.1不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)

1.2不動產(chǎn)投資與投資方式

1.3不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架

1.1不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)1.1.1不動產(chǎn)的概念與特征1.不動產(chǎn)的概念是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。從經(jīng)濟屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。2.不動產(chǎn)的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性（4）使用功能的多樣性（5）投資消費的雙重性（6）房地產(chǎn)價值的相關(guān)性（7）房地產(chǎn)投資的大量性（8）房地產(chǎn)的合并及可分性1.1.2不動產(chǎn)業(yè)及其特點1.不動產(chǎn)業(yè)的涵義不動產(chǎn)業(yè)是以不動產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從事不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。不動產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。2.不動產(chǎn)業(yè)的特點（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性（2）不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性（3）投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險高（4）易受政策法規(guī)的限制和影響（5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性1.2不動產(chǎn)投資與投資方式

1.2.1不動產(chǎn)投資的概念1.投資的一般含義投資是一定經(jīng)濟主體為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。（1）投資主體投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險的法人和自然人。（2）投資目的投資目的也就是投資的動機。一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。（3）投資資金投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。（4）投資客體投資客體即投資對象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項目以形成固定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。（5）投雜資方硬式投資待方式挽指資搏金運黨用的紫形式岡與方挎法。杯投資刷可以豪運用憂多種做方式岔，主刪要包銜括直目接投休資和彈間接侄投資棉、產(chǎn)鬧業(yè)投滴資與繼證券加投資奪等。2.不動螞產(chǎn)投族資及辯其特什征不動釘產(chǎn)投萄資是糕指投盞資者現(xiàn)為了營獲取貓預(yù)期封不確異定的往效益荷而將哀現(xiàn)期膏的一常定收純?nèi)朕D(zhuǎn)鞭化為弟不動欣產(chǎn)的束經(jīng)濟艇行為延。不動按產(chǎn)投福資具獅有其豎自身樸的特貿(mào)點。（1）不較動產(chǎn)液投資殘的巨爹額性（2）不截動產(chǎn)拍投資炊建設(shè)深與回晶收的劇長期勤性（3）不教動產(chǎn)踏投資挺的高貿(mào)度風(fēng)簽險性（4）不巧動產(chǎn)臺投資治具有灶較強忌的盈帥利性搭與保犧值增棟值性（5）不鑄動產(chǎn)筍投資封具有憤較強轉(zhuǎn)的金深融依駐賴性（6）不某動產(chǎn)甚投資最具有坡較強速專業(yè)尋性1.框2.騎2不動館產(chǎn)投憂資方堵式按照頑投資達主體恐，可昌以分漿為國魚家投防資、原企業(yè)虎投資外和個賴人投培資；晚按照鵝投資旺方式元，分猜為直恰接投僵資和器間接糊投資娘；按熟照投批資的宏用途吹，可今分為贈地產(chǎn)千投資盲、住向宅房圾地產(chǎn)妹投資堡、商增業(yè)房饑地產(chǎn)殊投資昏、工虛業(yè)房英地產(chǎn)洽投資梯等。1．直眨接投葛資不動鐵產(chǎn)直陷接投掙資是資指投榜資者閥直接汗參與陣不動似產(chǎn)開絲式發(fā)或?qū)O購買憑不動帽產(chǎn)的垃過程她并參也與有疤關(guān)的拳經(jīng)營臣活動件，包潮括從們購地嘉開始扶的開協(xié)發(fā)投談資和繼物業(yè)護建成柏后的技置業(yè)緒投資嚇兩種炭方式怨。（1）不敵動產(chǎn)辣開發(fā)賭投資不動梯產(chǎn)開林發(fā)投吊資是陣指投站資者榮從購唐買土廈地使鹿用權(quán)獄開始縣，經(jīng)息過項洪目策楚劃、停規(guī)劃泰設(shè)計植和施等工建爽設(shè)等應(yīng)過程易獲得階不動攝產(chǎn)商復(fù)品，繼然后禍將其京推向岔市場轟，轉(zhuǎn)參讓給撒新的善投資洲者或心使用燦者，縫并通歷過轉(zhuǎn)器讓過濫程收滿回投劈燕資、因?qū)崿F(xiàn)古開發(fā)冶商收券益目宮標(biāo)的宏投資只活動縣。①按照絨投資所對象按照仰投資齒對象塑，不墨動產(chǎn)累開發(fā)敘投資乖可分?jǐn)[為地討產(chǎn)開堆發(fā)投燭資和鎖房產(chǎn)斃開發(fā)過投資匆。地產(chǎn)辱開發(fā)下投資斗是以南土地檢開發(fā)插為主慢，利悼用土謠地的具買賣束差價轟和進穩(wěn)行土扒地開爸發(fā)后想出售態(tài)或出角租經(jīng)阻營來碎獲取柏投資擱收益戶的不吹動產(chǎn)向開發(fā)搏與經(jīng)勇營活務(wù)動。房產(chǎn)什開發(fā)齒投資弟又包魔括住薯宅房廢地產(chǎn)燃投資躲、商嘩業(yè)房笛地產(chǎn)題投資毀、工犯業(yè)房路地產(chǎn)振投資蔬等。商業(yè)崗房地糧產(chǎn)投老資的部對象魄包括騙寫字穩(wěn)樓、停商場腰、旅授館、左酒店溉和各朝種娛過樂設(shè)扭施等設(shè)，這呈類房婆地產(chǎn)胖主要鹿以出疊租經(jīng)肯營為睛主，泡投資流回報數(shù)較高鍋，通神常是拉不動茄產(chǎn)投侵資的定熱點壺。②按照探投資烤收益玻實現(xiàn)猶方式按照們投資粗收益真方式觀，不萌動產(chǎn)勢開發(fā)鋒投資塑可分恰為不搏動產(chǎn)櫻出售勻、不肥動產(chǎn)戲出租占（租突賃）掌、不歐動產(chǎn)廟自營騾和混芒合型峰經(jīng)營稼等形付式。不動重產(chǎn)出背售是看不動暖產(chǎn)所爐有權(quán)扔（目奶前，第對土艙地僅炊為使棍用權(quán)配）的碰一次醋性出喘售，軟這類可房地坦產(chǎn)項慘目以字預(yù)售轎或開哄發(fā)完何成后狂出售伶的方橋式得風(fēng)到收銹入、訪回收舌開發(fā)連資金裁、獲朽取開參發(fā)收樂益，姜以達勝到盈茶利的把目的雞；不動平產(chǎn)出現(xiàn)租僅憂是不渡動產(chǎn)爐使用憂權(quán)的工轉(zhuǎn)讓芒，它疫以預(yù)碧租或匠開發(fā)邪完成蝕后出慰租的恒方式禍得到賤收入壤、回逢收開治發(fā)資盯金、宣獲取不開發(fā)令收益霉，以字達到喇盈利紋的目鼻的；不動坦產(chǎn)自污營是都指以紀(jì)開發(fā)輛完成努后自胃行經(jīng)爛營的居方式耽得到慣收入蘭、回駐收開厲發(fā)資誘金、搬獲取仗開發(fā)攤收益想，以帳達到找盈利訪的目針的；不動共產(chǎn)混裹合型煌經(jīng)營隙是指蛛以預(yù)羨售、稍預(yù)租杰或開跌發(fā)完銀成后側(cè)出售管、出衫租、猶自營響的各贈種組榮合方瓣式得飛到收朗入、擁回收造開發(fā)即資金劃、獲住取開茶發(fā)收直益，偷以達典到盈餃利的途目的斬。（2）不侮動產(chǎn)勤置業(yè)采投資房地舌產(chǎn)置夾業(yè)投屢資是析指投凍資者發(fā)購買酬開發(fā)臂商新紙建成亡的增之量房馳地產(chǎn)掠或者熱在市棚場上香購買鮮存量片房地濕產(chǎn)，咱以滿姐足自瞇身生菊產(chǎn)經(jīng)透營的槽需要型，或緩者轉(zhuǎn)煮售給耍其他殼置業(yè)罰投資級者以陣獲得茄轉(zhuǎn)售慎收益溉，以吩及租兄賃給關(guān)他人早以獲留得租碎賃收右益的頂行為菜。這類鑼投資濁的目托的一嗚般有鐘兩個耍：一敲是滿俯足自延身生園活居獨住或篩生產(chǎn)龍經(jīng)營綱的需融要，跪即自析用；謎二是博投資兼者將帝購入相的物塞業(yè)出他租給抓最終怒的使芬用者嗎，以蝕獲取稍較為駁穩(wěn)定均的經(jīng)遞常性恭收入化。2.間接坐投資不動盤產(chǎn)間冷接投隙資主鍛要是要指將界資金然投入城與不餓動產(chǎn)細(xì)相關(guān)像的金跟融市叢場的收行為成。不行動產(chǎn)真的間勒接投欄資者桶不需偶直接釣參與予有關(guān)電不動泡產(chǎn)投拳資的緞管理湯活動涂。其具誰體投朝資方棄式包寇括發(fā)砌放不智動產(chǎn)呢抵押快貸款資，購恭買不指動產(chǎn)常開發(fā)頸投資乎企業(yè)館的債已券、紀(jì)股票負(fù)，購閃買不臘動產(chǎn)琴投資他信托丑基金座和不閱動產(chǎn)暈抵押功貸款是證券越等。不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產(chǎn)直接投資證券證券資金資金資金利潤股息、紅利、債息圖1-1不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程1.與3不動嚷產(chǎn)投道資分刻析的庫研究獻內(nèi)容荷和框裙架1.寇3.餅1不動齊產(chǎn)投擠資的葵運動炸過程所謂倡不動坑產(chǎn)投雙資運居動過憶程，由是指擴投資償者將他籌措普的資北金從旁貨幣病狀態(tài)盤轉(zhuǎn)化擦為不昏同類林型的在不動企產(chǎn)，耐形成予資本取，又肌回到息貨幣切狀態(tài)蛇的不糠斷循山環(huán)的蘭過程征。動債態(tài)地償看，候無論偉是直岡接投冬資，瓣還是鄙間接揚投資敗，無悅論是銳不動鍛產(chǎn)開撈發(fā)投來資，庸還是嚷置業(yè)哪投資婆，都佳是一仍個周塔而復(fù)秧始的定運動鵲過程牢。1.資金贊籌集2.投資顧分配3.投資無實施4.投資凍回收櫻與增卻殖進行自我積累投資收益貨幣資金在建不動產(chǎn)貨幣資金獲得目標(biāo)不動產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補償生產(chǎn)消耗不動產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動產(chǎn)圖1-嗎2不動霉產(chǎn)投跟資運累動過等程1.期3.敞2不動哀產(chǎn)投蝦資開第發(fā)程膀序一般鄉(xiāng)豐而言化，不必動產(chǎn)殊投資鏈開發(fā)再可分司為三礎(chǔ)個階點段：頃計劃集階段背、開島發(fā)階認(rèn)段、光銷售鑄與自嶼營階悟段。1.計劃收階段計劃日階段那指從手投資頁意向脂到項由目投朝資決釘策這筍一時譽期。寬這一撞時期采的中朋心任沸務(wù)是劉對擬柳建項患目進獲行科擇學(xué)論潤證。計劃捆階段巧的主月要工后作是宇進行元市場喝分析窗、法勤規(guī)可財行性腳分析敬及財家務(wù)分溝析等傅活動秩。2.開發(fā)震階段開發(fā)爪階段碧即項影目決名策后漢從項前目設(shè)芒計到破竣工輛驗收樹、交堡付使吳用這長一時披期。（1）土岡地取蘿得（2）規(guī)顫劃設(shè)守計條要件與切方案鳥報批（3）項艦?zāi)渴┖鸸づc煙竣工橫驗收3.銷售轎與經(jīng)洞營階映段銷售慰與經(jīng)進營階奏段的奸主要看任務(wù)賢是通層過銷鏈?zhǔn)刍蛐督?jīng)營使的方走式，別實現(xiàn)倡投資完收益撫目標(biāo)殲，歸煩還貸珍款，姓回收浪投資刑。計劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財務(wù)分析融資活動取得土地竣工驗收制定營銷計劃銷售、出租、自營規(guī)劃設(shè)計與方案報批開發(fā)階段銷售與經(jīng)營階