物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)深長城咨詢——杜一川15八月2023目錄物業(yè)服務(wù)的起源與價值物業(yè)管理相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特征物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個關(guān)于物業(yè)的問題物業(yè)服務(wù)的起源

國內(nèi)通行的觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是一新興行業(yè)。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)在我國起源于上世紀(jì)80年代，僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。在國外，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)有一百多年的歷史。物業(yè)服務(wù)的的起源與價值物業(yè)服務(wù)起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時正值英國工業(yè)革命的大發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌進工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當(dāng)時，英國有一位叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝思娂姺滦?，這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時至今日，英國的物業(yè)管理做為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延伸到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的的起源與價值物業(yè)服務(wù)的基本任務(wù)？物業(yè)服務(wù)的最基本任務(wù)是：保值與增值物業(yè)服務(wù)的價值物業(yè)服務(wù)的的起源與價值增值房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)績提升業(yè)主房價上升物業(yè)服務(wù)的的起源與價值能夠提升產(chǎn)品的價值

能夠補救產(chǎn)品的不足能夠帶來良好的商譽增值物業(yè)服務(wù)的的起源與價值案例：上海市萬科城市花園一期，自1994年建成至今已有8年，原本白色的外墻由于多年的風(fēng)吹雨淋及防盜窗、空調(diào)外機架銹蝕等原因，已顯陳舊。經(jīng)過兩年多的前期準(zhǔn)備工作，率先成功實施了外墻二次粉刷與整修。之后，上海市房屋服務(wù)專業(yè)公司對城市花園客戶群租售情況進行專題分析報告顯示，由于此項工程的實施，房屋價格比社會平均上漲多了七個百分點，可以說這7%是通過物業(yè)長效管理來實現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)是衡量一個樓盤價值的軟性指標(biāo)之一。好的物業(yè)服務(wù)可以為樓盤帶來更多的客戶，也可以保障入住業(yè)主的權(quán)益，保持業(yè)主物業(yè)的保值、增值。物業(yè)服務(wù)的價值物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀世界五大行：戴德梁行第一太平戴維斯世邦魏理仕仲量聯(lián)行高力國際中國物業(yè)行業(yè)綜合排名TOP10：1深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司2綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司3北京首開鴻城實業(yè)有限公司4長城物業(yè)集團股份有限公司5中海物業(yè)管理有限公司6保利廣州物業(yè)管理有限公司7廣東公誠物業(yè)管理有限公司8深圳市金地物業(yè)管理有限公司9招商局物業(yè)管理有限公司10上海東湖物業(yè)管理公司從區(qū)域分布情況看，東部沿海省區(qū)占83%，中部省區(qū)占4%，西部省區(qū)占10%，東北三省占3%。中部、西部、東北總共只占17%，顯示T0P100企業(yè)分布極不均衡。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實力與各地經(jīng)濟發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實力明顯強于中西部和東北地區(qū)。物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀物業(yè)服務(wù)的起源與價值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特征購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個關(guān)于物業(yè)的問題提問與交流物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念1、什么叫物業(yè)？物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。2、什么叫物業(yè)管理？是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務(wù)。3、《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理：

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。3、什么是物業(yè)管理公司？是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。4、物業(yè)管理公司同業(yè)主是什么關(guān)系？靠什么來約定？是平等的合同關(guān)系；靠雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》及有關(guān)法律法規(guī)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念5、業(yè)主：是指房屋的所有權(quán)人。6、住宅區(qū)：是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。7、物業(yè)專營公司：指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項維修養(yǎng)護管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念8、物業(yè)使用人：指使用物業(yè)的人，包括業(yè)主與非業(yè)主使用人。9、入?。菏侵溉胱∪耸盏綍嫒胱⊥ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念10、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約)是指業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。11、共用部位：指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、防震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。12、專有部位：業(yè)主對建筑物專有部分所有權(quán)的權(quán)利范圍，原則上以由四周的墻壁、地板以及天花板所組成的空間為限，但不及于整棟建筑物主體結(jié)構(gòu)的柱、梁、墻等共用部分及附屬物，包括樓梯、過道等。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念典型案例：底商告開發(fā)商二層墻面掛廣告原告李某為小區(qū)業(yè)主，被告為某房地產(chǎn)開發(fā)公司。原告向被告購買3號底商一層房屋一套。底商第二層歸被告所有，被告在原告房屋上方二層外墻面的窗外四周，安裝上紅色飄窗；原告房屋旁邊有樓梯通道，被告在該樓梯門口處安裝有網(wǎng)狀防盜推拉門。原告認(rèn)為，被告將推拉門和廣告牌安裝在原告的外墻面上，侵害了自己的權(quán)利，起訴要求被告拆除推拉門及廣告牌，恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟損失。分析要點：關(guān)于業(yè)主獨自享有所有權(quán)的區(qū)域，即專有部分的界定，爭議集中在兩個方面：

一是在建筑區(qū)劃內(nèi)，如何確定專有部分的界限范圍？二是售房時業(yè)主與開發(fā)商之間，就專有部分的范圍達成的特殊約定是否有效？物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念法院判決外墻面不屬業(yè)主專有法院經(jīng)審理認(rèn)定：業(yè)主對建筑物專有部分所有權(quán)的權(quán)利范圍，原則上以由四周的墻壁、地板以及天花板所組成的空間為限，但不及于整棟建筑物主體結(jié)構(gòu)的柱、梁、墻等共用部分及附屬物，包括樓梯、過道等。因為共用部分在結(jié)構(gòu)上、使用上具有非獨立性，故業(yè)主原告不享有對外墻的排他使用權(quán)。法院認(rèn)定，被告安裝的紅色飄窗對原告房屋并不構(gòu)成影響，安裝在樓梯間門外的防盜推拉門，也不妨礙原告通行，最終駁回了原告的訴求。售房時將某部位納入專有部分的特別約定，應(yīng)根據(jù)該部位的權(quán)屬性質(zhì)來決定其效力。個別業(yè)主與開發(fā)商之間，是不可能通過特別約定，將共有部分變更為個別業(yè)主的專有部分，此種約定既侵害了其他業(yè)主的共有權(quán)，同時也違背了建筑物區(qū)分所有權(quán)的固有屬性，當(dāng)屬無效。當(dāng)然，如果約定部位并非共有部分，則該特別約定可以被認(rèn)為有效。比如，10月1日實施的最高法院相關(guān)司法解釋第2條規(guī)定，對于露臺，如果在規(guī)劃上專屬于特定房屋，即其本身不屬于共有部分，且在買賣合同中被列入，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是專有部分。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念售房時業(yè)主與開發(fā)商之間，就專有部分的范圍達成的特殊約定是否有效？物業(yè)服務(wù)的起源與價值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個關(guān)于物業(yè)的問題提問與交流物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)管理提供的服務(wù)內(nèi)容：(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；

(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理；

(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理；

(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)；

(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

(7)物業(yè)檔案資料的管理；

(8)專項維修資金的代管服務(wù)；(9)《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的其他服務(wù)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性基礎(chǔ)型服務(wù)—根本，通過常規(guī)服務(wù)穩(wěn)定輸出、持續(xù)提升，提高客戶對專項服務(wù)滿意度1、房屋主體維修、保養(yǎng)；2、公共設(shè)施、設(shè)備運行、維保、修理；3、環(huán)境衛(wèi)生；4、園林綠化；5、公共秩序維護；6、消防管理；7、車輛管理。個性化服務(wù)—延伸，不斷滿足客戶潛在需求與期望，提升客戶忠誠度。1、保潔、家政、家教、中介等；2、花、鳥、蟲、魚、寵物的養(yǎng)護咨詢等；3、業(yè)主自用部分家具家電、裝飾裝修的維修等；支持性服務(wù)—派生，展示物業(yè)服務(wù)形象，密切與建設(shè)單位合作關(guān)系1、樣板房服務(wù)2、銷售中心服務(wù)3、會所經(jīng)營服務(wù)等物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性CCPG物業(yè)服務(wù)模型合同簽訂之日承接查驗之日業(yè)主大會成立之日早期介入階段前期物業(yè)服務(wù)階段90天90天工程配合銷售配合運作籌備集中入住裝修正常管理CCPG物業(yè)服務(wù)階段劃分圖物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性安全Safe整潔Clean完好Intact溫馨

WarmSCIWCustomerSatisfactionIsWide.顧客滿意無止境物業(yè)服務(wù)特性—安全

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際安全——安全實效以及顧客的感覺安全——安全體驗是安全特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)特性—完好

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備交付時現(xiàn)狀（不缺損）和額定狀態(tài)（隨時處于設(shè)計功能，通過運行和維修保證）的保持程度，園林植物交付時的種類、數(shù)量以及園藝景觀設(shè)計效果的達成程度是完好特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)特性—整潔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整齊有序(如車輛停放、物品擺放、標(biāo)識系統(tǒng))和清潔干凈（如保潔、垃圾、異味、“四害”）程度是整潔特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)特性—溫馨

物業(yè)服務(wù)人員的言行舉止（通過員工服務(wù)禮儀表現(xiàn)）、管理處與顧客的關(guān)系、顧客之間的關(guān)系是溫馨特性的主要表現(xiàn)。大門

單元門(大堂)

進戶門防護對象BACA禁區(qū)B防護區(qū)C監(jiān)視區(qū)監(jiān)視區(qū)周界防護區(qū)周界禁區(qū)周界秩序服務(wù)布防模型業(yè)主或管理處許可業(yè)主許可業(yè)主或管理處許可物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性服務(wù)人員1、服務(wù)意識服務(wù)流程服務(wù)環(huán)境2、服務(wù)能力1、過程有效性2、過程效率1、VI系統(tǒng)影響服務(wù)質(zhì)量評價三要素物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性3%3%3%16%視覺聽覺味覺嗅覺觸覺印象.感覺印象75%物業(yè)服務(wù)顧客感知面物業(yè)服務(wù)的起源與價值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個關(guān)于物業(yè)的問題《物權(quán)法》《全國物業(yè)管理條例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)承接查驗辦法》《**市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《**市車輛停放服務(wù)收費管理規(guī)定》《**市城市房屋安全管理條例》物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)憲法：國家的根本大法法律：全國人大制定

《物權(quán)法》、《民法通則》行政法規(guī)：國務(wù)院制定頒布

《物業(yè)管理條例》

地方法規(guī)：

《**省物業(yè)管理條例》物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)法律法規(guī)的四個層次區(qū)分所有權(quán)：共有權(quán)

基于共有權(quán)的共同管理權(quán)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物物權(quán)重要理解在解決物業(yè)管理中單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性問題上，《物權(quán)法》明確規(guī)定“少數(shù)服從多數(shù)”的原則物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

是物業(yè)管理方面最高級別的專業(yè)法規(guī)是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)標(biāo)志我國物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化發(fā)展的階段關(guān)于《物業(yè)管理條例》重要認(rèn)知物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)建立了10項基本制度；明令業(yè)主的4項權(quán)益；明令物業(yè)管理企業(yè)的7項權(quán)責(zé)；明令4項禁止行為；規(guī)范2項書面合同；法規(guī)授權(quán)4項規(guī)定。《條例》的主要內(nèi)容可歸納為：物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)1、告知制度2、業(yè)主委員會備案制度3、招投標(biāo)制度4、承接驗收制度5、保修責(zé)任制度6、交接制度7、資質(zhì)管理制度8、人員資格制度9、專項維修資金制度10、報告制度十項基本制度物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意通過。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主的四項權(quán)益物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)一、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。二、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的七項權(quán)責(zé)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)四、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)五、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。六、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。七、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。四項禁止行為物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。兩項書面合同物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。授權(quán)四項規(guī)定物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

中華人民共和國國務(wù)院令[2007]第504號現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行?？偫頊丶覍毝稹鹌吣臧嗽露铡段飿I(yè)管理條例》修改物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改一：物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”修改條文：根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

[點評]：稱呼上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改二：業(yè)委會成立的指導(dǎo)部門增加

修改條文：增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導(dǎo)部門。

[點評]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，實際操作性更強?！多嵵菔形飿I(yè)管理條例（草案）》也有這方面的特點。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改三：通過起訴可撤銷業(yè)委會決定

修改條文：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

[點評]：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會或者業(yè)主大會，業(yè)主就沒有權(quán)利改變。當(dāng)業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟的權(quán)利。業(yè)主可以以個人名義對業(yè)委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權(quán)益。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改四：嚴(yán)格專項維修資金使用條件

修改條文：明確《物權(quán)法》對業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。

[點評]：修改后，業(yè)主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項事項作決定時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，規(guī)定得更加嚴(yán)格。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)服務(wù)的起源與價值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動及特性物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個關(guān)于物業(yè)的問題購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個物業(yè)管理方面的問題一樓住戶不用電梯，為什么要交電梯費？家中被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？停在小區(qū)內(nèi)的電動車或汽車被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主是否有權(quán)不交物業(yè)費？交了物業(yè)費，為什么家中水電維修，還要另外收費？房屋空置，沒有入住，為什么還要交物業(yè)費？

一樓住戶不用電梯，為什么要交電梯費？首先，看電梯費的構(gòu)成。在日常生活中我們所稱的電梯使用費，其準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是電梯運行費，是指電梯日常運行以及維護所發(fā)生的費用，主要包括運行電費、年檢費、保險費、維修保養(yǎng)費和材料費，而其中的電費只占總的電梯費約35%~40%，電梯費的大部分交給電梯質(zhì)監(jiān)部門和電梯維保公司。在平時的使用過程中，還有些人非正常使用電梯，或蓄意破壞電梯，如超載、將摩托車推進電梯、腳踢電梯門，用硬物敲擊按鈕、偷報警電話等，造成人為維修費用增加。其次，法律是如何規(guī)定的。《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。電梯屬于公共設(shè)施，是全體業(yè)主共有財產(chǎn)，只要是業(yè)主，就對電梯享有共有使用和共同管理的權(quán)利，同時必須承擔(dān)對共有財產(chǎn)養(yǎng)護的義務(wù)。以“不乘坐電梯”這種放棄權(quán)利的形式，不履行交費義務(wù)，是不符合《物權(quán)法》規(guī)定的。

購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個物業(yè)管理方面的問題家中被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？小區(qū)保安服務(wù)的要求是：24小時有專人值守;進行日常巡視;涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。因為現(xiàn)行法律中關(guān)于物業(yè)公司是否賠償失竊物品的規(guī)定暫時缺乏，所以要看“業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過錯，業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明是物業(yè)公司管理、服務(wù)不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個物業(yè)管理方面的問題停在小區(qū)內(nèi)的電動車或汽車被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？交了物管費不等于物業(yè)公司就要負(fù)責(zé)車輛的保管，因為物業(yè)費里不含此項費用（合同中規(guī)避風(fēng)險）。有監(jiān)控、保安巡邏和定點檢查更能說明物業(yè)公司盡到了協(xié)助維護公共秩序的責(zé)任，并沒有違約。業(yè)主的誤區(qū)：認(rèn)為交了物業(yè)費物業(yè)公司就要承擔(dān)業(yè)主家的損失，物業(yè)公司提供的是公共服務(wù)而不是每戶家庭的家政服務(wù)、更不會負(fù)責(zé)每戶家庭的財產(chǎn)安全；如果是這樣家庭財產(chǎn)保險就沒有存在價值了。購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個物業(yè)管理方面的問題物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主是否有權(quán)不交物業(yè)費？首先，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會簽訂合法有效的《物業(yè)管理合同》，業(yè)主應(yīng)遵守誠實信用原則以及全面履行原則，客觀、全面、如實地履行合同約定的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六十條的規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！蓖瑫r，《物權(quán)法》第八十三條也規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！逼浯?，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系