土地使用權(quán)出讓的概念和出讓方式

一、 土地使用權(quán)出讓概念土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。二、 土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)的出讓方式是指國有土地的代表(地方人民政府)將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。我國現(xiàn)行國有建設用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種：拍賣、招標、掛牌和協(xié)議出讓。拍賣出讓國有土地使用權(quán)拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。招標出讓國有土地使用權(quán)招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競報某地塊的使用權(quán)，由招標小組經(jīng)過開標、評標，最后擇優(yōu)確定中標者。投標內(nèi)容由招標小組確定，可僅規(guī)定出標價，也可既規(guī)定出標價，又提出一個規(guī)劃設計方案，開標、評標、決標須經(jīng)公證機關公證。招標出讓的方式主要適用于一些大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投資項日。掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。4.協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項日、市政公益事業(yè)項日、非盈利項日及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項日，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。協(xié)議、招標、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式。在具體實施土地使用權(quán)出讓時，由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式，一般對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預計投資回