房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查和市場

樓面地價(jià)是按照土地上的建筑面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者關(guān)系樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元/平方米，乙土地的單價(jià)為510元/平方米，如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，則精明的買者會(huì)購買哪塊土地？土地單價(jià)：樓面地價(jià)：3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章按照樓面地價(jià)來判斷：乙土地要比甲土地貴30元/平方米。在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋（含土地）在市場上的售價(jià)是基本相同的，建筑造價(jià)也基本接近。4房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章假設(shè)售價(jià)為1200元/平方米，建筑造價(jià)為900元/平方米，（不考慮其他費(fèi)用）那么房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上、乙土地上每平方米建筑面積利潤分別為：甲利潤：1200-900-140=160元乙利潤：1200-900-170=130元結(jié)論：按照樓面地價(jià)來判斷乙土地要比甲土地貴30元/平方米，利潤相對較低，因此選擇甲地塊。5房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查和市場分析6房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查7房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第三章一、榴房地類產(chǎn)市虹場調(diào)選查以房染地產(chǎn)陽為特嫌定的止商品觸對象擴(kuò)，對副相關(guān)猶的市狼場信閘息進(jìn)莖行系司統(tǒng)的收集鑰、整類理、展記錄階和分薄析，進(jìn)情而對筑房地彈產(chǎn)市擱場進(jìn)樂行研泊究與熱預(yù)測獲。（紐奉課本P3普3）例如旬進(jìn)行墻住房縮慧市場呼購買懸力的僚調(diào)查孩，只匠有通異過一趣定數(shù)情量的燈各種篩年齡逆結(jié)構(gòu)且的人徑員進(jìn)付行抽溪樣調(diào)穩(wěn)查，沸才能未分析撕消費(fèi)曾者房亂地產(chǎn)惡購買猾力的素情況纏。8房地曬產(chǎn)開全發(fā)與球經(jīng)營水第三桑章二、披房地覺產(chǎn)市創(chuàng)場調(diào)磚查的之原則重要尸性1、客罰觀性2、全婆面性3、經(jīng)冒濟(jì)性4、學(xué)哈習(xí)性9房地嗎產(chǎn)開姥發(fā)與槳經(jīng)營碑第三魯章三、覆市場哈調(diào)查癢的特舊點(diǎn)糕（了廢解）調(diào)查獻(xiàn)內(nèi)容篩的廣薄泛性調(diào)查怪內(nèi)容虹的針浩對性調(diào)查榮內(nèi)容眾的時(shí)蛋效性調(diào)查爛方法淡的多患樣性差和專敏業(yè)性調(diào)查抱結(jié)果乞的局吃限性10房地儉產(chǎn)開根發(fā)與黃經(jīng)營跨第三即章四、司市場貌調(diào)查混的內(nèi)群容房地賴產(chǎn)市斯場環(huán)謎境調(diào)嘗查房地終產(chǎn)市掉場需寄求調(diào)捧查房地蘭產(chǎn)市宋場供資給調(diào)沫查房地內(nèi)產(chǎn)市騙場營俗銷調(diào)臘查11房地晝產(chǎn)開宰發(fā)與警經(jīng)營盾第三攔章市場阻調(diào)查倒的內(nèi)齡容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查政治啊法律磁環(huán)境州：方癢針政歲策、夜法律底規(guī)定志、規(guī)亂劃計(jì)博劃等講；經(jīng)濟(jì)烈環(huán)境很：經(jīng)歉濟(jì)特洗性、成經(jīng)濟(jì)仍規(guī)模極速度曲趨勢癥、利嫌率、郊對外倚狀況薄、收能入消有費(fèi)、糞經(jīng)濟(jì)篩結(jié)構(gòu)府、相徒關(guān)因語素、青財(cái)政濕收支文；人口蛋環(huán)境社會(huì)待文化近環(huán)境——直接鳳影響喚價(jià)格碎：社估區(qū)繁降榮程克度、往購物庭條件靠、文憤化氛定圍、形居民脂素質(zhì)香、交鋤通和活教育倡的便反利、活安全帥保障怠程度教、衛(wèi)側(cè)生、喚空氣醬和水俗源質(zhì)倡量及敬景觀只等方璃面。12房地謊產(chǎn)開僻發(fā)與晝經(jīng)營轟第三逮章市場亂調(diào)查逃的內(nèi)害容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查消費(fèi)勉者對刻某類迫房地皂產(chǎn)的竄總需莖求量明及其足飽和涂點(diǎn)、反房地帶產(chǎn)市培場需卵求發(fā)恨展趨辜勢。市場孝需求塑容量伶調(diào)查消費(fèi)盼者調(diào)憐查——消費(fèi)堆者個(gè)蜜人特光征、懲消費(fèi)元者購賠買動(dòng)桿機(jī)、垂消費(fèi)儀者購狠買力睡水平13房地愛產(chǎn)開它發(fā)與抱經(jīng)營危第三飛章消費(fèi)者購買力水平購買傾向共同特征市場需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢購買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費(fèi)支出水平與結(jié)構(gòu)不同階層的居民數(shù)量及房地產(chǎn)需求特點(diǎn)14房地病產(chǎn)開啊發(fā)與醬經(jīng)營鏟第三垂章市場件調(diào)查豎的內(nèi)租容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查房地慶產(chǎn)市決場供害給總首體調(diào)納查：主豎要包才括房岔地產(chǎn)障市場嫌產(chǎn)品伸的供廳給結(jié)慕構(gòu)、鮮供給章總量凍、供刊給變牌化趨餃勢、志供給知的充秒足程皇度、精房地磁產(chǎn)價(jià)平格現(xiàn)廣狀；煎本地默以及衫外埠畫房地紙產(chǎn)企選業(yè)的簽生產(chǎn)溉與經(jīng)炭營等內(nèi)方面坊的調(diào)科查等復(fù)。競爭晴樓盤構(gòu)的調(diào)襪查15房地捉產(chǎn)開建發(fā)與助經(jīng)營丈第三從章市場票調(diào)查避的內(nèi)津容房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場需求調(diào)查房地產(chǎn)市場供給調(diào)查房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)市屯場廣篇告環(huán)卸境調(diào)齡查房地磨產(chǎn)營站銷中水介機(jī)磚構(gòu)調(diào)磚查房地榮產(chǎn)營何銷媒厭體調(diào)老查16房地狡產(chǎn)開豆發(fā)與邁經(jīng)營飾第三懼章五、息房地貍產(chǎn)市饒場調(diào)撞查的腿步驟（一臉）確篩定問田題和良調(diào)查誼目標(biāo)（二足）制屋定調(diào)稍查計(jì)耳劃（三憲）收或集信遍息（四獸）分奮析信撤息（五豎）報(bào)廢告結(jié)扒果17房地孔產(chǎn)開搖發(fā)與帽經(jīng)營偶第三栗章（一籍）確齒定問字題和鎖調(diào)查俱目標(biāo)這是棟市場朱調(diào)查綠首先閃明確騎的問靈題：18房地岡產(chǎn)開檔發(fā)與燙經(jīng)營竹第三遍章（一訊）確禍定問屢題和余調(diào)查油目標(biāo)試探咽性調(diào)必查即通腸過收鞏集初桃步的蘭數(shù)據(jù)守揭示揀問題吧的真王正性拋質(zhì)，剪從而策提出主一些吵預(yù)測畏和想蜻法。如在瓦經(jīng)歷辯了20慮07厭-2陣00撲9年中鼠國城熱市住棵宅價(jià)套格普蕉遍大藝幅度削上漲饅，價(jià)比格向沿下調(diào)席整壓唯力日腥增的借情況舟下，居調(diào)查悟有意井向在20駝10年購雪買商碧品住榮宅的妖家庭響數(shù)量很。描述慈性調(diào)源查即明妄確一捕些特坊定的幻玉量值栗，例如豎有多鄭少人喉愿意凡花費(fèi)50萬元凝在郊邀區(qū)買奸一套顆兩居抖室商稅品住暴宅；19房地藥產(chǎn)開誘發(fā)與決經(jīng)營糠第三憶章因果販性調(diào)謀查找出溝事情癥的原陰因和鍋結(jié)果例如屆價(jià)格款和銷超售之叫間的喪因果住關(guān)系第如何第？廣巾告與慘銷售邊間的輛因果虛關(guān)系抓如何垃？通劃常對驗(yàn)于一豆個(gè)房疾地產(chǎn)董公司疏經(jīng)營箱業(yè)務(wù)剖范圍艇來說榆，銷朗售、休成本幻玉、利伙潤、丑市場污占有歡量，配皆為孩因變霜量。梳而自瘡變量傘較為撤復(fù)雜的。（一飲）確狂定問脾題和洲調(diào)查警目標(biāo)20房地咳產(chǎn)開學(xué)發(fā)與匙經(jīng)營憶第三月章（二溫）制伴定調(diào)懂查計(jì)球劃1、資疏料來池源：二手墾資料蝕：首廊先收倚集；一手武資料獻(xiàn)：為拌了當(dāng)責(zé)前特宗定的椅目的窗而收弱集的床原始復(fù)信息灑。21房地騰產(chǎn)開騾發(fā)與者經(jīng)營貸第三塘章2、調(diào)壩查方她法：訪問撇法觀察饒法定性民研究傾法實(shí)驗(yàn)逝法（二?。┲品侄ㄕ{(diào)前查計(jì)絡(luò)劃22房地江產(chǎn)開確發(fā)與塊經(jīng)營值第三誦章調(diào)查喝方法——訪問循法（畢最常滅用）人員內(nèi)訪問約：直擦接的爸方式攔截閃式面恭談?wù){(diào)染查電話雙訪問旗：間謹(jǐn)接的賭方式夫。一般畢是非膝選擇畫性法葉向被扭調(diào)查哥者詢溪問郵寄插訪問連：回節(jié)寄率粗低網(wǎng)上吉訪問補(bǔ)：真贏實(shí)性袍較差23房地嫂產(chǎn)開質(zhì)發(fā)與賣經(jīng)營戴第三逃章直接糞觀察畝法親身秋經(jīng)歷痕法痕跡司觀察轎法行為呀記錄賢法調(diào)查泄方法——觀察食法24房地躍產(chǎn)開遲發(fā)與建經(jīng)營煙第三揮章調(diào)查災(zāi)方法——定性躬研究馳法焦點(diǎn)撈小組林座談攏會(huì)深度唉訪談?dòng)曳ㄍ队坝录挤?5房地切產(chǎn)開置發(fā)與慢經(jīng)營風(fēng)第三血章調(diào)查忙方法——實(shí)驗(yàn)團(tuán)法是將抱調(diào)查返范圍特縮小谷到一意個(gè)比孤較小弊的規(guī)革模上折，進(jìn)壯行實(shí)白驗(yàn)后糠得出蝦的一肆定結(jié)喘果，防然后確再推較斷出綢樣本惱總體肉可能尿的結(jié)支果。實(shí)驗(yàn)?zāi)痉ㄊ嵌⒆羁剖謱W(xué)的搜調(diào)查喜方法阻。例如古某寫僻字樓瘡的業(yè)鄭主對赤于同越類型窗的租擁戶，宣首先終確定較月租菌金為30美元暴每平凍方米瘡，看使租戶架愿意洲租用幟多大口的面渡積，盾如果職月租臣金降螞為25美元耽每平緞方米頃，租做戶愿遇意租競用的飛面積息又是只多少同。26房地赤產(chǎn)開鍵發(fā)與陰經(jīng)營攻第三朗章（三奶）收逐集信店息根據(jù)業(yè)調(diào)查奇計(jì)劃冠來進(jìn)扭行信訓(xùn)息的徹收集;最容挨易出米錯(cuò)的規(guī)階段豈。27房地生產(chǎn)開胳發(fā)與次經(jīng)營利第三堆章（四航）分錫析信董息主要箏任務(wù)搖是從濃收集綢的信煉息和太數(shù)據(jù)僻中提飯煉出浩與調(diào)腦查目甩標(biāo)有船關(guān)的耍信息粒。28房地捉產(chǎn)開略發(fā)與捕經(jīng)營萍第三夢章（五本）報(bào)瓦告結(jié)鞋果歸納東研究淚結(jié)果慢并得削出結(jié)雜論，辱提交閱給管且理人棵員決厚策使鍬用。報(bào)告規(guī)要求槽：客竊觀真鎖實(shí)、敘簡明餅扼要資、結(jié)值論明修確、孤制作霉精美行。29房地?fù)飘a(chǎn)開乖發(fā)與愛經(jīng)營柳第三臟章有效鐵地市蜂場調(diào)積查具獄有以梯下幾喉個(gè)特旨點(diǎn)方法嫁科學(xué)調(diào)查串具有富創(chuàng)造瞞性調(diào)查徐方法衣多樣模型婦和數(shù)襖據(jù)相奶互依悅賴合理爐的信教息價(jià)句值和識(shí)成本尾比率正常紐奉的懷遲疑態(tài)避度市場濾調(diào)查穗過程踢遵守塊職業(yè)滿道德30房地默產(chǎn)開巧發(fā)與悼經(jīng)營翁第三陸章調(diào)查仆問卷31房地羅產(chǎn)開塵發(fā)與癥經(jīng)營瓜第三得章問卷花是否辟考慮服到應(yīng)危答的紐奉需要一份爆合格輝的問包卷應(yīng)蹲該簡池潔、拜有趣詠、具耗有邏輯太性且薪問題需明確一份臣合格大的問負(fù)卷不申僅要單考慮秋主題任和受度訪者的口類型珠，還欣要考蘆慮訪彈問的褲環(huán)境何和問卷的含長度一份迷合格孤的問嬸卷必滑須使儉問題隆適合病潛在傻的應(yīng)答宴者，貫避免壤使用雁專業(yè)隸術(shù)語32房地貸產(chǎn)開皮發(fā)與簽經(jīng)營樂第三攔章提問：您鐘喜歡圾哪一歉類房桐子？毛病：所問嫩信息匆不充漠分有的袖被訪征者會(huì)妨以“住宅”或“商業(yè)”作為分類昌標(biāo)準(zhǔn)盜；有浙的會(huì)助以品豪牌作牛為分舅類標(biāo)誦準(zhǔn)修改：1-流1.您購慕買住提宅的再目的尖是：1.自用2.投資3.改善主居住亡條件1-炕2.您所蓬居住曠的樓杯盤是33房地炊產(chǎn)開嗚發(fā)與縣經(jīng)營育第三擺章提問：涉皂及年圾齡、葬財(cái)產(chǎn)候、收翅入、陜婚姻餡狀況等豈隱私燦時(shí)應(yīng)吊注意楊提問己方式有效計(jì)方法：1.給出假幾個(gè)仇檔次墓供選胖擇1-典1.請問梢您的貧年齡杰屬于界哪一弟類？⑴.泥18歲以稅下絨⑵.檢19師-2暗5歲共⑶.去2泥6-憐30歲⑷.勵(lì)3錫1-瘡35歲藍(lán)⑸.裁36御-4睛0歲徐⑹.牌4仙0歲以病上2.遞進(jìn)群式構(gòu)杜造問容句2-逢1.您的質(zhì)收入刻在家該中排呢第幾擇位？2-男2.您的班月收大入屬驕于下伴面哪可一類報(bào)？34房地檔產(chǎn)開紅發(fā)與容經(jīng)營古第三竄章有效億方法：（誘續(xù)）3.假借口被訪屬對象3-完1.請問喂您對蹤蝶這個(gè)戒樓盤此感興灑趣嗎犧？多數(shù)齡被訪膠者會(huì)陳考慮罪到調(diào)忘查者躁問題弟的指紙向性啦，回答聲時(shí)有據(jù)所保逗留。3-軋2.如果床您的做朋友女有意芹購房鑼，您認(rèn)岡為他悠會(huì)對敏這個(gè)聾樓盤拋感興蹄趣嗎獸？可以溜從被島訪問瘡者如炮果把醉自己暈投影什到第三壩者身期上來親揭示矩出被冷訪者曲的真膀?qū)嵪霛櫡▕W。35房地增產(chǎn)開淹發(fā)與原經(jīng)營包第三鏈章詢問刻盡可望能簡定單明匯了，什并確脅認(rèn)被丹訪者歪和訪紙問者對問匙題的孕理解攀一致A、用淺糾顯易時(shí)懂的干詞語云，盡導(dǎo)量少紐奉用專膊業(yè)術(shù)恰語4-拍1.您認(rèn)燒為樓蘭盤的羽營銷輛方式讓是否虛起到門效果告？4-覆2.您是臭從何嘆種途瘋徑了須解到骨樓盤偵的信腰息的敢？B、問句僑中的評關(guān)鍵邀詞應(yīng)宋該只鑼有單耽一的鹽意思絨，不注要用程度仇副詞若等不銜明確超的詞悅語4-墳3.您是銀否經(jīng)勤常上閑網(wǎng)了福解售剃房信桿息？被訪饞者無裝法判很斷“經(jīng)常”是指似每月莊一次絞還是毯每周一次36房地隆產(chǎn)開輩發(fā)與希經(jīng)營中第三鉆章詢問聰盡可佩能簡游單明公了，鋪并確瓶認(rèn)被豪訪者催和訪鵝問者對問銳題的告理解仔一致C、避免尺引導(dǎo)隊(duì)性的顛、偏灶激的奔詞語4-伙4.您認(rèn)非為**樓盤群是最笨好的詞商住美兩用會(huì)樓盤混嗎？這是這有引滅導(dǎo)作史用的菜詢問贈(zèng)，是拖不合粱適的4-莫5.懇**樓盤府業(yè)主提反映嚇物業(yè)撒管理騾水平林差，鍛您對咸這種曠物業(yè)凳管理壞差的眾公司避有什餅么意鍬見？這是誓一個(gè)肌偏激碰的詢柴問，伍容易勵(lì)導(dǎo)致紗獲取略的數(shù)巨據(jù)不怎真實(shí)37房地賴產(chǎn)開討發(fā)與燭經(jīng)營冒第三悼章D、有沒銜有隱沒含的泄假設(shè)4-她6.為了著提升犯小區(qū)蠟的居莫住環(huán)剛境，伶在小湊區(qū)內(nèi)憶建造芬公園辟式休疏閑廣尤場，印您是毫否同城意？4-走7.為了奇提升福小區(qū)挽的居蒜住環(huán)降境，受在小訂區(qū)內(nèi)泥建造辦公園孫式休責(zé)閑廣秘場（烘面積蚊**朱），己會(huì)使條小區(qū)您內(nèi)房蛙價(jià)上貌漲10躺%，您喬是否普同意典？當(dāng)將依隱含搜的假吧設(shè)明星確表塔達(dá)出需來時(shí)誼，應(yīng)幼答者陪的回淚答會(huì)彈有所塔變化38房地猜產(chǎn)開瞎發(fā)與哲經(jīng)營鋒第三絹章課后開思考鮮題P5跳4頁重點(diǎn)史：3題、4題了解紀(jì)：5題、6題、7題和8題39房地籮產(chǎn)開祖發(fā)與賴經(jīng)營池第三壇章第二皆節(jié)干市場灶分析受的禍?zhǔn)侄握c方血法40房地輕產(chǎn)開趣發(fā)與初經(jīng)營標(biāo)第三旅章主要漁內(nèi)容市場百規(guī)模妖的估槐計(jì)市場撈趨勢暫的分通析41房地愿產(chǎn)開趨發(fā)與亦經(jīng)營課第三刷章空間菠層次產(chǎn)品怖層次時(shí)間材層次世界亞洲中國城市消費(fèi)袍者全部唉銷售行業(yè)濾銷售公司今銷售產(chǎn)品條線產(chǎn)品產(chǎn)品蔽細(xì)目短期趟中鋒期踏長期需求打預(yù)測瘋的90種類雅型（6×某5×貴3）42房地距產(chǎn)開捏發(fā)與嬸經(jīng)營份第三換章（一鏈）市碎場需孩求分啞析的需基本牛概念1、市貢場規(guī)拴模市場場規(guī)模撕就是清特定緊商品鳥的潛鑄在購旱買者咽數(shù)量粒。潛在持購買副者一豎般具摟有三州個(gè)特僅點(diǎn)：瓶興趣腸、收落入和圾途徑長。43房地涂產(chǎn)開脈發(fā)與繳經(jīng)營肌第三厭章整個(gè)市場潛在市場整個(gè)市場10%100%（1）潛津在市羽場是瀉對某撓種特圖定商尋品有蔥某種赴程度陡興趣扔的消廳費(fèi)者寒。1、市刪場規(guī)直模44房地戰(zhàn)產(chǎn)開連發(fā)與蟻經(jīng)營膜第三囑章潛在市場滲透市場潛在市場5%100%10%20%40%服務(wù)市場合格的有效市場有效市場1、市慰場規(guī)砍模（2）有堂效市到場是建對某明種特淺定商辦品有狼興趣清、收屠入與累途徑陜的消鎮(zhèn)費(fèi)者倆的集圓合。（3）合坦格的豎有效拾市場（4）服務(wù)效市場蕩（目賣標(biāo)市蛙場）踏：是頸決定碎追求儀的那辯部分睛合格階的有題效市云場。（5）滲透巡壽市場鑒：是論指已葛經(jīng)購臭買了養(yǎng)該產(chǎn)睛品的敗消費(fèi)揉者的題集合救。45房地憤產(chǎn)開乞發(fā)與鼓經(jīng)營疾第三濱章2、市脆場需板求預(yù)信測就是棒要估炕算出廢一個(gè)猾特定垂的市行場對隨某種洲產(chǎn)品許的潛販在需版求數(shù)些量。侵市場爐潛在編需求催數(shù)量峽，是族在特暗定時(shí)凡期內(nèi)撈，在灶既定輕行業(yè)晴市場胞營銷民努力無水平女與既斃定環(huán)恐境條貢件下腎，行刃業(yè)的素所有衛(wèi)企業(yè)訴所能似獲得煉的最濱大銷筑售量雹。46房地?fù)墚a(chǎn)開根發(fā)與幅經(jīng)營怪第三忌章Q=nq陣p其中Q—懂—總市粘場潛衡量（咐元）n—朋—特定笨產(chǎn)品上或市慣場的鼻購買持者數(shù)跪量（肉人）q—悄—購買恨者的犁平均賀購買任數(shù)量瓶（單認(rèn)位/人）p—重—平均取單價(jià)嗎（元/單位宰）47房地嶺產(chǎn)開慎發(fā)與敗經(jīng)營斗第三秀章主要裁內(nèi)容市場央規(guī)模湊的估持計(jì)市場洗趨勢欣的分半析48房地石產(chǎn)開縱發(fā)與紫經(jīng)營廉第三賞章二、見市場懂趨勢處分析第一葵步，榴宏觀譜環(huán)境朽預(yù)測曠；第二蠅步，闖行業(yè)器預(yù)測麗；第三國步，辣企業(yè)草的銷唉售預(yù)寶測。49房地央產(chǎn)開賊發(fā)與蛇經(jīng)營炒第三發(fā)章分析逢市場何趨勢及的方纏法購買域者意稿圖調(diào)囑查法銷售漲人員六意見摔綜合暢法專家夕意見抓法時(shí)間洞序列隨分析棗法相關(guān)襯分析春法50房地批產(chǎn)開肆發(fā)與芒經(jīng)營慕第三搶章1、購更買者導(dǎo)意圖妨調(diào)查動(dòng)法就是摸通過蚊直接農(nóng)詢問社消費(fèi)撒者在靠某一婆時(shí)期次需要獅哪些蘋商品煉及其爬數(shù)量績來進(jìn)評行分期析的齊方法伙?！纠浚涸诿}某市床區(qū)進(jìn)證行某類類公制寓需耍求的以市場右調(diào)查蝕中，長訪問50紙0個(gè)樣薄本，葉被訪傷者表凡明購慢買意切向如哲下：一定耍會(huì)買50人笑占10從%可能冬會(huì)買75人拒占15躍%不能他決定脫是否炊購買12述5人衡占25綠%可能愁不會(huì)遵買10綢0人偶占20蔬%肯定氏不會(huì)高買15靜0人霧占30爺%總計(jì)50煙0人雹占10獻(xiàn)0%51房地占產(chǎn)開頓發(fā)與殲經(jīng)營蟻第三著章選擇答案回答百分比指定權(quán)數(shù)加權(quán)百分比一定會(huì)買10％0.909％可能會(huì)買15％0.020.3％不能肯定是否購買25％0.030.75％可能不會(huì)買20％0.030.6％肯定不會(huì)買30％0.020.6％平均顧購買縫可能館性=9％＋0.溝3％＋0.昂75％＋0.情6％＋0.代6％=1斧1.血25％未來望市場朝需求掠量=家庭簡總戶順數(shù)×平均佩購買冶可能忠性假設(shè)漂這一家地區(qū)找共有營家庭搏總數(shù)10萬個(gè)退，則齒該地銜區(qū)該武類公鼠寓的羽未來因可能逗購買韻量為仰：10飽00海00塞×1簽1.踐25％=1榆12牽5052房地頌產(chǎn)開匯發(fā)與這經(jīng)營戀第三殲章2、銷體售人準(zhǔn)員意紛見綜寫合法具體御做法紋是：龍請幾擊位銷防售人軋員分捕別估退計(jì)某阻一產(chǎn)坐品在屢不同絨條件箱下未飾來的鑒銷售熔額以置及發(fā)質(zhì)生的暈概率璃，然側(cè)后求姨出它岸們的興期望余值，伴最后鴨將幾儀位銷某售人別員的倘平均漏期望省值做輛為銷擊售額掙的預(yù)瓜測值板。53房地仗產(chǎn)開身發(fā)與相經(jīng)營升第三姑章【例】：某蔬公司群銷售詠經(jīng)理孤和兩墓位副棋經(jīng)理慣對某千地區(qū)渾本公樣司的扔產(chǎn)品妄的銷戶售量絕進(jìn)行行預(yù)測摔，得覆到如普下數(shù)旺據(jù)，堂試求那預(yù)測叉值。嫁（單軍位：艱萬元踩）最高銷量最可能銷量最低銷量權(quán)重經(jīng)理副經(jīng)理甲副經(jīng)理乙2720190025102510180024902350170023800.60.20.2概率0.30.40.31.054房地硬產(chǎn)開秤發(fā)與區(qū)經(jīng)營閑第三倦章3、專榆家意教見法為（德杯爾菲廈法）（6）對尺專家割的意港見進(jìn)嚴(yán)行綜芒合處視理。（1）組仿成專炸家小匆組。扯按照強(qiáng)課題拌所需爽知識(shí)撤范圍索，確淡定專饒家。專家裕人數(shù)投的多升少，捕可根潛據(jù)預(yù)任測課激題的厭大小啄和涉危及面咱的寬吹窄而定綠，一談般不且超過20人。（2）向鄉(xiāng)豐所有艘專家取提出薦所要帖預(yù)測保的問山題及撿有關(guān)植要求幣，并睜附上有關(guān)巷這個(gè)憶問題細(xì)的所間有背累景材沸料，應(yīng)同時(shí)樣請專旅家提笛出還運(yùn)需要槍什么材料蹦。然秀后，渣由專纖家做音書面奶答復(fù)仰。（3）各認(rèn)個(gè)專森家根智據(jù)他撒們所紛收到獵的材怒料，失提出高自己厲的預(yù)努測意惱見，并說析明自伐己是輔怎樣釋利用賤這些壘材料障并提蒜出預(yù)點(diǎn)測值遵的。（4）將姥各位未專家浸第一情次判距斷意緒見匯項(xiàng)總，分列成煤圖表歲，進(jìn)抵行對柴比，再分撇發(fā)給賽各位虧專家倚，讓嘗專家展比較描自己絹同他豬人的想不同暖意見芝，修司改自己悶的意咳見和危判斷羞。也議可以恥把各牙位專凝家的敲意見凡加以判整理浩，或機(jī)請身份雅更高獎(jiǎng)的其纏他專壞家加捷緊評幫論，餓然后臘把這爺些意僵見再枝分送不給各細(xì)位專家揮，以亮便他敲們參抱考后崇修改扇自己呢的意浩見。（5）將器所有乘專家臉的修芒改意奴見收族集起川來，變匯總丸，再務(wù)次分嶄發(fā)給迎各位專家碧，以雖便做瓦第二牢次修仿改。厘逐輪乞收集擴(kuò)意見抵并為竟專家聞反饋室信息碗是德爾訂菲法帆的主粱要環(huán)葉節(jié)。斷收集劍意見齊和信沸息反比饋一裂般要剃經(jīng)過虛三、赴四輪坑，在向鈔專家阻進(jìn)行遷反饋鎖的時(shí)屬候，冰只給胖出各機(jī)種意攝見，覆但并顫不說綁明發(fā)漿表各種解意見館的專察家的銳具體外姓名芽。這盆一過窯程重手復(fù)進(jìn)遇行，榆直到橫每一并個(gè)專家墾不再隙改變僑自己教的意軍見為維止。55房地駛產(chǎn)開斑發(fā)與逗經(jīng)營縣第三誘章專家過代號(hào)第一桿次判拴斷價(jià)唇格尖第威二次記判斷軍價(jià)格愚第急三次吊判斷糕價(jià)格最低秀最凝可能末最狗高摸最低幸最可脹能聾最高片最困低變最可券能修最高A

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K987105118461210141210161317131012181517161520182216141625199881091097910101514121615161312141515191816212021161519221910981081098991015151415161514131416152018172219212018212320平均8.013.618914.318.79.114.919.9房地產(chǎn)銷售量專家意見統(tǒng)計(jì)表單位：百56房地辮產(chǎn)開些發(fā)與邊經(jīng)營部第三堅(jiān)章3、專律家意御見法斜（德縮慧爾菲彎法）優(yōu)點(diǎn):能充兔分發(fā)至揮各話位專媽家的所作用欺，集粗思廣勾益，慚準(zhǔn)確訂性高；能把滋各位創(chuàng)專家未意見送的分辰歧點(diǎn)疊表達(dá)衛(wèi)出來污，取利各家夜之長呈，避覆各家辮之短依。缺點(diǎn)區(qū)：過程變比較知復(fù)雜吧，花腰費(fèi)時(shí)她間較羞長。57房地外產(chǎn)開彎發(fā)與閃經(jīng)營勻第三德章4、時(shí)陵間序楊列分司析法時(shí)間放序列翅分析需法是查利用鏟過去畏的數(shù)般據(jù)或?yàn)a資料宅來預(yù)蔬測未饞來的等狀態(tài)墻。分為肌：簡單愿平均顯法、燒移動(dòng)所平均業(yè)法、惑加權(quán)蜓移動(dòng)叮平均歐法、訊指數(shù)愿平滑泰法58房地包產(chǎn)開幸發(fā)與駱經(jīng)營新第三拾章簡單園平均劃法也稱范為算閑術(shù)平拳均法設(shè)，即植把資柿料中墓各期析實(shí)際蒜銷售壁量的痰平均塊值作率為下詠一期兔銷售澆量的蘿預(yù)測臨值。例：填某樓洲盤20遣10年1月實(shí)僚際銷趟售額10惕0萬元艷，2月12潔0萬元被，3月13躺0萬元姜，預(yù)貍測4月的逮銷售稠額？59房地悼產(chǎn)開凍發(fā)與雪經(jīng)營召第三怒章移動(dòng)心平均魚法原理允：收集源一組鵝觀察細(xì)值，伯計(jì)算圈這組但觀察梁值的均均值豎，利漲用這拴一均粉值作份為下份一期似的預(yù)覆測值祝。移桌動(dòng)平何均可憤以平濕滑數(shù)舟據(jù)，改消除啦周期紙變動(dòng)扛和不競規(guī)則惡變動(dòng)曾的影筆響，粒使得儀長期衣趨勢俗顯示已出來足。60房地庸產(chǎn)開束發(fā)與爆經(jīng)營偵第三載章61房地裝產(chǎn)開嗽發(fā)與皆經(jīng)營摩第三紛章加權(quán)累移動(dòng)主平均什法是在事計(jì)算蒸平均窗數(shù)時(shí)悼，考充慮每五期資紫料的眉重要爸性。蓄一般翁情況學(xué)下，蚊越近秘期的甩資料撕權(quán)數(shù)性愈大朱。因懷為其揪實(shí)際灣銷售廚額是勿最近鏟發(fā)生港的狀握態(tài)。62房地斗產(chǎn)開寄發(fā)與搞經(jīng)營轎第三鼓章指數(shù)叫平滑貞法指數(shù)盜平滑繼法是崗在移動(dòng)談平均應(yīng)法基礎(chǔ)夕上發(fā)顏展起悼來的偵一種從時(shí)間隸序列委分析歲預(yù)測痕法，虹它是露通過內(nèi)計(jì)算由指數(shù)宰平滑羊值，糟配合符一定胸的時(shí)窄間序巖列預(yù)護(hù)測模滴型對招現(xiàn)象瓜的未弱來進(jìn)捐行預(yù)練測。原理欲是任蹲一期晴的指指數(shù)平堡滑值襪都是憐本期勸實(shí)際慌觀察筍值與宴前一櫻期指就數(shù)平齡滑值步的加事權(quán)平煤均。63房地齊產(chǎn)開嶼發(fā)與構(gòu)經(jīng)營使第三琴章計(jì)算捕公式貢：Qt櫻=腳αS欲t-櫻1＋(1－α)瓣Q摧t-焰1其中Qt切——本期劣預(yù)測棒值St吳-1奴——前期甚實(shí)際至銷售貌量Qt秘-1殿——前期披預(yù)測效值α—升—平滑運(yùn)指數(shù)散（0≤引α≤段1）64房地糟產(chǎn)開屠發(fā)與刮經(jīng)營吧第三南章例：魔某城末市上供期房當(dāng)屋預(yù)厚測銷騾售面屆積23午45注80平方請米，災(zāi)實(shí)際權(quán)銷售24妨65瓦78平方疾米，鴉平滑繁系數(shù)摸為0.天43，則喬本期儲(chǔ)預(yù)測未銷售咐面積使為（衣）平丈方米吹。65房地服產(chǎn)開集發(fā)與炕經(jīng)營胸第三響章回歸尚分析券法市場炭因子午推演拆法5、相肚關(guān)分窯析法66房地掉產(chǎn)開姑發(fā)與始經(jīng)營趨第三自章回歸梯分析儲(chǔ)法回歸憑分析嘗法是厲一種船統(tǒng)計(jì)細(xì)學(xué)方熄法，殖它是勿在掌購握一兵定量積觀察故數(shù)據(jù)泊基礎(chǔ)終上，定利用揭數(shù)理波統(tǒng)計(jì)戲方法甲建立搖自變圾量和群因變磨量之碗間回晨歸關(guān)制系函杯數(shù)的秩方法野。67房地都產(chǎn)開宜發(fā)與被經(jīng)營幫第三崖章一元暖回歸醒：兩碼個(gè)變泛量根據(jù)洲變量桃的多果少多元戲回歸另；根據(jù)稱變量弦之間的數(shù)飽學(xué)關(guān)矩系式直線索（線賓性）寄回歸閑分析非線田性回杰歸分海析68房地碰產(chǎn)開態(tài)發(fā)與寨經(jīng)營呈第三撒章一元寫線性瓶回歸追分析箭中變疲量之穴間的撤關(guān)系匆是直艱線關(guān)駱系。假設(shè)預(yù)回歸嘴直線都方程襯為：y＝a＋bxy—侄—因變羅量x—猴—自變反量a—需—回歸挨系數(shù)銳，回介歸直補(bǔ)線在y軸上洽的截馳距b——回歸混系數(shù)鬧，即路回歸旬直線簽的斜沉率69房地循產(chǎn)開器發(fā)與勞經(jīng)營粥第三襯章線性挽回歸仿分析浴的兩岸個(gè)步擊驟（1）確膽定參照數(shù)a、b（2）帶赤入自廣變量x，求費(fèi)因變美量y，y即為孫預(yù)測絮問題修的結(jié)憐果70房地?fù)懋a(chǎn)開釣發(fā)與況經(jīng)營匯第三部章71房地你產(chǎn)開楚發(fā)與臭經(jīng)營珍第三撫章一元丟回歸隔方程辮：y=a+度bx72房地刪產(chǎn)開勁發(fā)與趣經(jīng)營浸第三負(fù)章例：雷假設(shè)桑某地19駕97恒—2晌00叮9年商今品住競宅開罩發(fā)面蜘積如齒表，口建立卸一元瀉線性游回歸警方程冬，并況求該愚地20救10年商董品住蔬宅開樹發(fā)面蹄積的破趨勢語值。住房斬開發(fā)單面積皮（萬鑄平方疼米）-y年份1997199819992000200120022003200420052006200720082009∑x1234567891011121391y5058.460.960.065.069.172.874.676.777.379.981.382.3907.3xy50116.8182.7240325414.6509.6596.8690.3773878.9975.61069.96823.2X214916253649648110012114416981973房地嫌產(chǎn)開汪發(fā)與閣經(jīng)營玩第三街章得到這：a=部51遺.6搏6忍b萄=2疤.5困9代入皮方程毯：y=牽51英.6保6+回2.艱59蔑x則y(倆20源07松)=偵5條1.交66忍+2挎.5晶9×11代=8葡0.塘15（萬首平方餃米）y(禍20宰10）=5辟1.御66息+2乞.5救9×14伙=8纖7.開92（萬舉平方什米）74房地六產(chǎn)開救發(fā)與匙經(jīng)營蛙第三垂章市場僻因子壯推演傷法市場蹈因子駁，就歐是能蛋夠明改顯引確起某超種產(chǎn)挪品市濫場需喇求變鬼化的針實(shí)際磨因素巖。市場電因子曬推演換法就陣是通臉過分伸析市盤場因驢子與衫銷售障量的刑相關(guān)金關(guān)系鵝來預(yù)任測未辜來的會(huì)銷售憶量。如假捆設(shè)新畏婚家雖庭10沙0個(gè)，夢住宅必的銷批售量負(fù)為16套，練即新亦婚家棗庭數(shù)仇量就軋是住找宅銷弦售量呈的市除場因民子。郵如果榜某年盼新婚將家庭課數(shù)量慕為50涂00少0個(gè)，裙則住商宅的期需求祝量為50伶00嘗0×16追/1浙00蹈=8憲00個(gè)0（套墾）75房地收產(chǎn)開擴(kuò)發(fā)與竹經(jīng)營搏第三東章第三袍節(jié)目顛標(biāo)市相場為的細(xì)段分與炒選擇76房地桐產(chǎn)開獅發(fā)與噸經(jīng)營把第三訴章ST抗P直銷靜（P6色2）現(xiàn)代給營銷盲戰(zhàn)略刪的核逝心可攜以為ST膝P直銷恰，即市場云細(xì)分吹（Se仔g(shù)m遺en獅ta通ti生on）、目標(biāo)柳市場屋選擇鍛（Ta畫rg茂et蓋in庸g）、市場蛋定位均（Po堆si癥ti公on借in不g）。77房地陶產(chǎn)開亂發(fā)與博經(jīng)營眠第三哨章主要得內(nèi)容市場紀(jì)細(xì)分扛（Se至gm講en漲ta鄭ti象on）目標(biāo)筒市場病選擇消（Ta測rg扒et愉in欲g）市場犬定位格（Po武si濱ti便on情in醒g）78房地給產(chǎn)開寸發(fā)與日經(jīng)營辜第三睬章一、莊市場攝細(xì)分（一雹）市殼場細(xì)嶄分與倆細(xì)分課市場房地普產(chǎn)市緞場細(xì)杯分概起念（P6開2）：權(quán)消費(fèi)急者需持要和霸欲望佛；營奪銷者素通過駕市場批調(diào)研茄、按煙照一雜定的尋標(biāo)準(zhǔn)蔑，把雄房地路產(chǎn)整渾體市浙場劃蚊分為加若干統(tǒng)個(gè)消腹費(fèi)者下群的香市場陡分類惹過程邪。例P6真3細(xì)分樂市場任：市照場細(xì)喘分后鋸形成今的具游有相遺同需主求的釣顧客捎群體銹。79房地霸產(chǎn)開抹發(fā)與美經(jīng)營烘第三勺章80房地匪產(chǎn)開清發(fā)與佳經(jīng)營粉第三秩章（二壺）程壞序1.根據(jù)雖需要塊選定焦產(chǎn)品粘市場睜范圍例如滑，某悅一房寒地產(chǎn)己公司迫打算悠在鄉(xiāng)甜間建甚造一佩幢簡許樸的伶住宅娃，汽若只減考慮豆產(chǎn)品府特征利，該帽公司游可能逃認(rèn)為稿這幢榮住宅頂?shù)某鰬{租對消象是苦低收配入顧握客，滋但從畢市場疫需求本角度權(quán)看，層高收絲式入者衫也可病能是違這幢括住宅天的潛燥在顧飾客。練因?yàn)楦呤談側(cè)胝吲D在住冰膩了奪高樓諸大廈扮之后滑，恰攏恰可瞎能向膜往鄉(xiāng)編間的貪清靜喪，從背而可羅能成月為這協(xié)種住漫宅的乘顧客麗。一、皂市場仰細(xì)分81房地睡產(chǎn)開速發(fā)與贏經(jīng)營搶第三蔬章2.列舉啄潛在縣顧客籍的基素本需線求例如遠(yuǎn)，公起司可貴以通潤過調(diào)稼查，屬了解愚潛在聯(lián)消費(fèi)象者對療前述厭住宅收的基抄本需爽求。養(yǎng)這些獅需求略可能重包括熟：遮靈風(fēng)蔽柴雨，隙安全借、方拾便、澤寧靜覺，設(shè)怎計(jì)合稼理，叔室內(nèi)敵陳設(shè)梯完備襪，工稍程質(zhì)患量好域等等新。3.了解察不同奸潛在碼用戶秘的不購?fù)郧罄缋?jīng)禍濟(jì)、雅安全踏、遮令風(fēng)蔽掏雨是垃所有胸顧客撲共同娘強(qiáng)調(diào)的的，同但有檢的用培戶可叮能特葡別重遍視生錯(cuò)活的饑方便稍，另縫外一樸類用挽戶則嗓對環(huán)觸境的方安靜考、內(nèi)死部裝骨修等輩有很份高的鞋要求爆。通悶過這起種差括異比眉較，燙不同猶的顧蹤蝶客群鼓體即辜可初周步被不識(shí)別陰出來妹。82房地食產(chǎn)開胳發(fā)與杠經(jīng)營桌第三追章4.抽掉肝潛在赤顧客系的共雜同要騙求，則而以傍特殊留需求泳作為耀細(xì)分夠標(biāo)準(zhǔn)逆。例如歉，遮敵風(fēng)蔽因雨、猴安全返是每搏位用民戶的薯要求獸，就決不能致作為遞細(xì)分抖市場繞的標(biāo)湊準(zhǔn)，輸因而頌應(yīng)該哲剔出倍。5.根據(jù)淡潛在貝顧客縱基本后需求驅(qū)上的哄差異內(nèi)方面輔，將白其劃萬分為藏不同似的群越體或樣子市返場，反并賦很予每慎一子礙市場杰一定壤的名疼稱。例如我，西等方房記地產(chǎn)線公司溪常把境購房逃的顧透客分出為好徒動(dòng)者淘、老奸成者廚、新戚婚者棉、度興假者營等多提個(gè)子黨市場便，并鉛據(jù)此童采用蠶不同須的營汁銷策汪略。83房地原產(chǎn)開艘發(fā)與織經(jīng)營嬸第三矛章6.進(jìn)一俘步分撿析每遼一細(xì)皇分市謊場需牛求與紫購買犬行為翻特點(diǎn)鑰，并卸分析炸其原被因，超以便欠在此訴基礎(chǔ)鍋上決厘定是并否可豬以對校這些聾細(xì)分梅出來壇的市商場進(jìn)唐行合箭并，委或作迎進(jìn)一摩步細(xì)隸分。7.估計(jì)福每一位細(xì)分夕市場茫的規(guī)險(xiǎn)模，禾即在收調(diào)查遣基礎(chǔ)紛上，語估計(jì)鋤每一面細(xì)分郵市場序的顧劉客數(shù)旅量、蒸購買灰頻率肯、坡平均腔每次越的購乖買數(shù)電量等閣，并芬對細(xì)湯分市問場上閱產(chǎn)品冒競爭讀狀況帽及發(fā)擁展趨除勢作醬出分倚析。84房地盤產(chǎn)開鎮(zhèn)發(fā)與采經(jīng)營否第三四章一、杏市場丘細(xì)分細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體項(xiàng)目地理變量行政區(qū)劃東北、華北、華東、中南、西南、西北城鎮(zhèn)直轄市、省會(huì)城市、大城市、中等城市、小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然環(huán)境高原、山區(qū)、丘陵、平原、湖泊、草原氣候條件干燥、潮濕、溫暖、嚴(yán)寒人文變量性別男性、女性年齡嬰幼兒、兒童、少年、青年、中年、老年職業(yè)工人、農(nóng)民、干部、公務(wù)員、教師、經(jīng)理、廠長、營銷員等收入(元)人均300以下、300，500、500，1000、1000，2000、2000以上教育小學(xué)及以下、中學(xué)、大學(xué)、研究生家庭狀況1-2人、3-4人、5人以上宗教信仰佛教、道教、基督教、天主教、伊斯蘭教民族漢、回、蒙、藏、苗、傣、壯、高山、朝鮮族等85房地危產(chǎn)開級(jí)發(fā)與砌經(jīng)營功第三基章心理變量購買動(dòng)機(jī)改善居住條件、投資、顯示身份生活方式傳統(tǒng)型、保守型、現(xiàn)代型、時(shí)髦型個(gè)性特征理智型、沖動(dòng)型、情緒型、情感型行為變量利益訴求品牌、質(zhì)量、價(jià)格、功效、式樣、包裝、服務(wù)購買時(shí)機(jī)規(guī)律性、無規(guī)律性、季節(jié)性、節(jié)令性、非節(jié)令性使用狀況從未使用過、少量使用過、中量使用過、大量使用過使用頻率曾經(jīng)使用者、首次使用者、經(jīng)常使用者品牌忠誠堅(jiān)定忠誠者、不堅(jiān)定忠誠者、轉(zhuǎn)移者、非忠誠者86房地驕產(chǎn)開哨發(fā)與傘經(jīng)營提第三襪章2.細(xì)分責(zé)方法單一葛因素摘法；例如倆價(jià)格主導(dǎo)蠶因素民法；在明禿確影遮響消上費(fèi)者割需求躲的主迷導(dǎo)因初素的排前提榴下，薯將主壞要因范素和騰其他標(biāo)因素?fù)?dān)相結(jié)償合，即進(jìn)一腐步細(xì)失分市患場。房地庸產(chǎn)商仍品射辦摸公樓閑、商罷鋪、講住宅帳、別龍墅、單公寓裝修銅（裝餃修標(biāo)念準(zhǔn)、義設(shè)施親、顏脅色、打結(jié)構(gòu)午），普通間（房賄型、膊面積桿、結(jié)協(xié)構(gòu)、詳戶室巨比、類小區(qū)個(gè)規(guī)劃詠、物舅業(yè)管革理）多因比素矩殲陣法房地宴產(chǎn)市韻場細(xì)藝分案窗例87房地犧產(chǎn)開跑發(fā)與徐經(jīng)營門第三嚇章主要爛內(nèi)容市場榜細(xì)分漿（Se恒gm慶en擴(kuò)ta暢ti策on）目標(biāo)蛇市場精選擇停（Ta尚rg劃et絡(luò)in浩g）市場熊定位益（Po革si零ti叔on館in丙g）88房地嘴產(chǎn)開銅發(fā)與嘗經(jīng)營掏第三憐章二、繪目標(biāo)踐市場緩選擇（一直）概溫念：亞目標(biāo)土市場拾是企犧業(yè)營甜銷活裙動(dòng)所塔要滿伸足的漸市場深需求厭，是怒企業(yè)篩決定段要進(jìn)奪入的稍市場個(gè)。（二擁）評炕估標(biāo)注準(zhǔn)有一未定的筆市場哨規(guī)模浴和增突長潛讀力細(xì)分版市場延結(jié)構(gòu)癥有足污夠的愛市場尿吸引包力符合樸企業(yè)拔的目畏標(biāo)和偵資源89房地盤產(chǎn)開禿發(fā)與絲式經(jīng)營桑第三羨章（三她）選么擇模路式房地洲產(chǎn)目語標(biāo)市使場選是擇案酒例二、雀目標(biāo)繪市場謙選擇90房地濤產(chǎn)開滔發(fā)與倡經(jīng)營懸第三剩章主要筑內(nèi)容市場區(qū)細(xì)分愈（Se鴉gm彼en炎ta態(tài)ti脖on）目標(biāo)寬市場似選擇路（Ta幫rg擠et則in糾g）市場肆定位授（Po特si無ti新on假in協(xié)g）91房地奴產(chǎn)開槍發(fā)與某經(jīng)營僑第三累章三、坦房地授產(chǎn)市編場定趙位概念吵：項(xiàng)更目在附目標(biāo)瞇市場喊中表擔(dān)現(xiàn)出削的一升種特旗色，頭留給共消費(fèi)游者的倆一種掠不同灶與別遣的項(xiàng)脹目的坊形象廁，它低要向新市場頑說明地我企股業(yè)的充產(chǎn)品海所俱舟有特兆質(zhì)，鉗以使賓目標(biāo)宣客戶憲理解搜和正烈確識(shí)俯別本遵項(xiàng)目舉與市柔場其姿它項(xiàng)物目的命不同炕。（P6滴6）比如取，廣叮東有寶兩個(gè)褲著名糠的樓孔盤，夸碧桂脖園的父目標(biāo)洽市場掘是香眼港中省下層博居民喘和廣終州的女部分輩富裕共家庭查；它笛的市暑場定幸位是嬸度假蜓、休音閑（醋給你忽一個(gè)挽五星謙級(jí)的削家）然；麗賣江花潤園的亦目標(biāo)理市場章是廣約州市托的白錫領(lǐng)人斜士，廉它的辮市場寒定位逆是文偵化豐追富的滿和諧植居家闖場所傾。92房地說產(chǎn)開奧發(fā)與梁經(jīng)營增第三防章定位刷方式擠（了分解）避強(qiáng)動(dòng)定位字，指漫避開昂強(qiáng)有厚力的鄙競爭遷對手浸的定喝位方環(huán)式；對抗粒性定疊位，乎指與如最強(qiáng)齡的競巷爭對杜手“飾對著兔干”賤的定中位方岔式；重新游定位勸，指淺對銷慮路少狡、市菊場反泄應(yīng)差僻的產(chǎn)脖品進(jìn)摔行二晨次定傲位。93房地味產(chǎn)開盆發(fā)與鞋經(jīng)營坦第三辮章市場捐定位荷的依禽據(jù)所在念城市筑和區(qū)附域的疲市場漏資料;與開秩發(fā)項(xiàng)鍛目所歇涉及沈的各別種潛稀在使側(cè)用用爐途相友關(guān)的漫各種移業(yè)態(tài)鍛和行屬業(yè)背虧景，資以及但不同蘭業(yè)態(tài)樓和行素業(yè)的汽未來止發(fā)展知趨勢同，借溜以確脂定項(xiàng)鎖目所厚包含么的不艇同使榜用功院能面摸積的伏配比;開發(fā)爪項(xiàng)目叢所處津位置褲的優(yōu)諷勢、鉛劣勢催、機(jī)棚會(huì)和唯威脅葛分析束結(jié)果為。94房地飽產(chǎn)開舍發(fā)與藝經(jīng)營希第三批章SW健OT分析辛方法筐（P7向2）是優(yōu)受勢（St住re善ng壺th）、濫劣勢扭（We序ak碗ne剪ss）、才機(jī)會(huì)爐（Op慈po予rt慎un出it載y）和變威脅丘（Th訴re僻at保s）的抗合稱僻。即對館項(xiàng)目暢面臨拖的內(nèi)蠟、外造部各斜方面災(zāi)條件治進(jìn)行肉概括鳴和總篩結(jié)，峰分析現(xiàn)項(xiàng)目執(zhí)自身把具備率的優(yōu)勢捆和劣雪勢因素醒、面扁臨的處外部沃發(fā)展機(jī)會(huì)和存抹在威脅等因筍素，臘將調(diào)疼查得丘出的炒各種哨因素錫根據(jù)色輕重張緩急宜或影蛾像程愛度等查用排銷序方皆式，奏構(gòu)造SW交OT矩陣宵，以京此為搞基礎(chǔ)研，從羅而提山出項(xiàng)凝目解距決方咽案需。95房地福產(chǎn)開憤發(fā)與永經(jīng)營液第三年章內(nèi)部染因素嘆和外籍部因遇素優(yōu)勢寧，是壩組織句機(jī)構(gòu)袍的內(nèi)口部因熟素，噴具體妻包括卸：有宣利的燙競爭歐態(tài)勢刮；充咸足的巷財(cái)政買來源撤；良含好的豬企業(yè)嫌形象仆；技何術(shù)力剝量；辯規(guī)?？兘?jīng)濟(jì)環(huán)；產(chǎn)鍋品質(zhì)錄量；刑市場體份額網(wǎng)；成塵本優(yōu)出勢；霉廣告搖攻勢盒等。劣勢袍，也船是組哲織機(jī)禽構(gòu)的螞內(nèi)部巖因素紋，具盾體包及括：閉設(shè)備紅老化衰；管滑理混稿亂；然缺少報(bào)關(guān)鍵有技術(shù)因；研嚷究開決發(fā)落護(hù)后；恢資金顛短缺悅；經(jīng)廳營不豪善；創(chuàng)產(chǎn)品用積壓想；競槽爭力泳差等煙。機(jī)會(huì)窗，是兵組織紛機(jī)構(gòu)騾的外參部因衡素，財(cái)具體巨包括親：新壩產(chǎn)品儉；新宅市場屆；新羊需求飽；外綁國市敗場壁濾壘解旋除；缺競爭圖對手躺失誤野等。威脅遣，也費(fèi)是組仁織機(jī)潑構(gòu)的浸外部絮因素怒，具撒體包雨括：獅新的晨競爭剛對手懇；替怠代產(chǎn)響品增治多；妄市場恥緊縮蛛；行末業(yè)政絮策變證化；常經(jīng)濟(jì)厭衰退請；客屈戶偏蛋好改門變；懲突發(fā)平事件組等。96房地淹產(chǎn)開騾發(fā)與鵝經(jīng)營劈燕第三嶼章97房地辯產(chǎn)開淹發(fā)與射經(jīng)營準(zhǔn)第三抄章98房地賽產(chǎn)開獵發(fā)與孤經(jīng)營腦第三撤章99房地靜產(chǎn)開偏發(fā)與慨經(jīng)營壩第三味章案例鵲一：P7嫌210揪0房地呀產(chǎn)開望發(fā)與勢經(jīng)營糊第三喜章案例裹二：射員工良滿意梳度SW唐OT分析10嘴1房地說產(chǎn)開恰發(fā)與伴經(jīng)營金第三伶章成功預(yù)應(yīng)用SW畢OT分析蓄法的攔簡單悉規(guī)則進(jìn)行SW層OT分析暮的時(shí)斑候必皇須對窄項(xiàng)目錯(cuò)優(yōu)勢淹與劣爐勢有監(jiān)客觀柔的認(rèn)收識(shí)；進(jìn)行SW醉OT分析注的時(shí)蟻候必周須區(qū)搞分項(xiàng)肥目現(xiàn)腸狀與季前景租；進(jìn)行SW大OT分析乒的時(shí)壯候必泊須考溉慮全裁面；進(jìn)行SW隸OT分析艷的時(shí)忙候必科須與競爭丙對手唇進(jìn)行骨比較，證比如狗優(yōu)于壘或是碗劣于億你的襯競爭倦對手餅；保持SW速OT分析尺法的確簡潔悶化，徐避免腹復(fù)雜丘化與昨過度久分析猜；SW質(zhì)OT分析灘法因斥人、卸項(xiàng)目駐而異衣。10番2房地低產(chǎn)開悲發(fā)與齊經(jīng)營肚第三我章4、市橋場定露位的盲原則符合液企業(yè)紅發(fā)展萍戰(zhàn)略拼的原嗚則經(jīng)濟(jì)教性原我則適應(yīng)手性原館則合法間合規(guī)術(shù)性原階則10歸3房地株產(chǎn)開界發(fā)與筆經(jīng)營苗第三翻章5、市批場定使位的絡(luò)內(nèi)容1）整危體市金場定銅位2）客禾戶定斤位-核心3）產(chǎn)青品定施位4）主雨題形講象定繞位5）價(jià)辨格定琴位10春4房地果產(chǎn)開遣發(fā)與危經(jīng)營魚第三倉章第四脂節(jié)仍競爭啦者分噴析10逗5房地匙產(chǎn)開嫩發(fā)與果經(jīng)營扣第三菠章一、榴競爭賤者1、識(shí)片別競勝爭者2、確視定競關(guān)爭者族的目闖標(biāo)3、確瘡定競福爭者抵的戰(zhàn)映略4、判幟斷競繪爭者存的反族應(yīng)模傳式5、企間業(yè)應(yīng)代采取堡的對脖策10暈6房地創(chuàng)產(chǎn)開有發(fā)與緒經(jīng)營對第三袖章1、識(shí)民別競帖爭者競爭參者是樂指那墳些與啦本企吊業(yè)提司供的產(chǎn)品宴或服嘩務(wù)相乖類似，并肆且有絮相似圣目標(biāo)施顧客純和相揀似價(jià)蓬格的大企業(yè)助。10承7房地起產(chǎn)開森發(fā)與靈經(jīng)營韻第三鴿章2、確走定競屢爭者附的目忍標(biāo)每個(gè)揀競爭駐者都屈有側(cè)由重點(diǎn)滔不同命的目蔬標(biāo)組氏合，咽如獲趣利能舊力、提市場逆份額扇、現(xiàn)益金流饑量、蓄技術(shù)排領(lǐng)先遣和服倡務(wù)領(lǐng)破先等及等。例如貴，一擁個(gè)以雞“低偽成本楚領(lǐng)先鋪”為桌主要麥目標(biāo)級(jí)的競存爭者污，看樂到其隆他企見業(yè)在成降低理成本乒方面慌技術(shù)逃突破供的反怕應(yīng)，谷要比林對增眠加廣派告預(yù)霞算的辯反映串強(qiáng)烈露的多保。10影8房地爐產(chǎn)開躺發(fā)與械經(jīng)營偷第三驗(yàn)章3、確劫定競鎮(zhèn)爭者瓜的戰(zhàn)落略房地車產(chǎn)企權(quán)業(yè)發(fā)遭展戰(zhàn)李略案宋例——萬科改和金座田10礙9房地命產(chǎn)開碗發(fā)與誦經(jīng)營蘿第三行章4、判扁斷競魔爭者浙的反混應(yīng)模給式從容器不迫閉型競平爭者蹄：用反映添不強(qiáng)螺烈，召動(dòng)作愁遲緩估；選擇勇型競琴爭者殺：競悶爭者葡可能怨會(huì)在姑某些是方面藝反應(yīng)怠強(qiáng)烈才；兇猛跳型競渡爭者不：一苦些競種爭者無對任范何方溫面的雷進(jìn)攻餅都迅能速強(qiáng)當(dāng)烈的套作出凈反應(yīng)團(tuán)，一膛旦受根到挑餅戰(zhàn)就最會(huì)立痛即發(fā)粥起猛侮烈的訴全面捉反擊婆，對嫂這樣桑的企疊業(yè)，須同行斯都避符免與廢它直連接交厭鋒。隨機(jī)瞞型競痕爭者田：有前些企校業(yè)的捧反應(yīng)陣模式般難以施捉摸扛，它閑們在除特定液的場陽合可希能采剪取也懲可能溉不采鉗取行潤動(dòng)，泄無法冠預(yù)料絨他們繩將來蒙會(huì)采傍取什街么行示動(dòng)。11耳0房地鄰產(chǎn)開刻發(fā)與師經(jīng)營槽第三證章5、企卡業(yè)應(yīng)延采取蚊的對經(jīng)策競爭侄者的歪強(qiáng)弱競爭進(jìn)者與稈本企菜業(yè)的旁相似跨程度競爭留者表蔬現(xiàn)的典好壞11繭1房地聞產(chǎn)開倆發(fā)與查經(jīng)營爐第三兩章競爭刑者的桂強(qiáng)弱以較刮弱的擱競爭答者作兵為進(jìn)扛攻對維象——節(jié)省逼時(shí)間材和資渣源，落事半吊功倍院，但礎(chǔ)是獲秘利較貧少（墨多數(shù)鄉(xiāng)豐）；以較牧強(qiáng)的流競爭宗者作霜為進(jìn)桃攻目屈標(biāo)，枕因?yàn)榻柽@可旁以提匪高自吐己的宴競爭長能力恐并且臘獲利閑較大緒，而旋且即謙使強(qiáng)或者也拌總會(huì)傷有劣野勢。11戒2房地球產(chǎn)開扒發(fā)與蠅經(jīng)營輛第三灰章競爭魂者與另本企遭業(yè)的紋相似擠程度多數(shù)壤企業(yè)性主張課與相慢近似然的競遇爭者姓展開肢競爭掙，但帖同時(shí)篇要注佩意避冰免摧閑毀相攻近似凱的競逢?duì)幷邒?，因謀為其雖結(jié)果煉可能智對自遭己反捐而更造為不款利。美國A建筑缸公司誰在20世紀(jì)70年代蘆末和長與其環(huán)同樣胞規(guī)模蠻的B建筑姿公司電競爭理中大賀獲全拴勝，泊導(dǎo)致巨競爭金者完體全失矩?cái)《鴤儗⒐锼救抠u步給競楊爭力輔更強(qiáng)借大的C建筑訴公司雀，結(jié)有果使A建筑恢公司木面對裁更為樂強(qiáng)大效的競堡爭者嚼，處孫境更逮為艱嘆難。11較3房地辰產(chǎn)開蔥發(fā)與腰經(jīng)營刺第三霜章競爭居者表狼現(xiàn)的膨好壞有時(shí)悲競爭獸者的性存在絞對企瓣業(yè)是鞋必要陰和有現(xiàn)益的蛋。競爭店者可散能有械助于款增加船市場滾總需汁求，櫻可分善擔(dān)市蜻場開旺發(fā)和夫產(chǎn)品聰開發(fā)卻的成擔(dān)本，抗有助問于使用新技愁術(shù)合笨法化喇等等欠。11壟4房地隸產(chǎn)開敬發(fā)與乒經(jīng)營穴第三緣瑞章二、謊競爭福樓盤柱調(diào)查競爭再樓盤恐的產(chǎn)錦品調(diào)豎查競爭侮樓盤籮的價(jià)員格調(diào)餅查競爭返樓盤盛促銷租手段凳調(diào)查競爭叢樓盤診銷售宜情況丟調(diào)查競爭靈樓盤怎物業(yè)紛管理峽調(diào)查11舅5房地綿產(chǎn)開君發(fā)與強(qiáng)經(jīng)營報(bào)第三茅章競爭嶺樓盤扇產(chǎn)品發(fā)調(diào)查樓盤疏區(qū)位和調(diào)查產(chǎn)品詢特征曬調(diào)查交房旺時(shí)間臥調(diào)查11省6房地儉產(chǎn)開背發(fā)與鹿經(jīng)營博第三獵章競爭戰(zhàn)樓盤勉價(jià)格釋調(diào)查單價(jià)總價(jià)付款搞方式11灶7房地愉產(chǎn)開桂發(fā)與因經(jīng)營湊第三握章起價(jià)柔、標(biāo)松價(jià)、子成交典價(jià)和變均價(jià)起價(jià)血：是談指銷爺售商筍品房較的最續(xù)低價(jià)逮格。標(biāo)價(jià)帖也成懷為報(bào)果價(jià)、術(shù)表格野價(jià)，勸是商沃品房表出售遺者在球其“還價(jià)目崖表”計(jì)上標(biāo)周注的偶不同錄樓層致、朝座向、義戶型唇的商柱品房葉出售芳價(jià)格肉，即疼賣方止的要園價(jià)族