房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法

第1節(jié)、假設(shè)開發(fā)法的基本原理第2節(jié)、假設(shè)開發(fā)法的基本公式第3節(jié)、假設(shè)開發(fā)法各項費用的計算第4節(jié)、運用舉例

第6章假設(shè)開發(fā)法6.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理6.1.1概念——是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的未來正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！址Q剩余法、開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、余值法或倒算法（相當(dāng)于成本法的倒算），6.1.2理論依據(jù)————是預(yù)期收益原理。1、基本思路——同房地產(chǎn)開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而確定投標(biāo)金額時的思路一樣。即對于一塊正在進行土地使用權(quán)出讓的土地而言：分析該土地的內(nèi)外條件→分析確定土地的最佳用途→預(yù)測項目開發(fā)完成后的銷售價格→從銷售總收入中減去建造建筑物所花費的建筑安裝工程費、專業(yè)費、銷售費、稅金、利息和正常利潤等→得到支付土地使用權(quán)出讓金的最大數(shù)額。1）成本法？主要區(qū)別：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。2）地租理論？主要區(qū)別：地租理論中地租是每年的租金剩余；假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。6.1.3適用的對象和條件——適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，包括：由生地建造房屋然后租售；由毛地建造房屋然后租售；由熟地建造房屋然后租售；由生地開發(fā)為熟地然后租售；由毛地開發(fā)為熟地然后租售；由舊房裝修改造為新房然后租售(裝修、改建、擴建，重建則屬于毛地的范疇)；在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)。6.1.4運用步驟1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況。目的是為了合理確定待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，2、選擇最佳的開發(fā)利用方式。用途、規(guī)模、檔次等。3、估計開發(fā)經(jīng)營期。4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。5、估算各項成本費用。6、進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。6.彎1.抽5碑其他狗用途——挨大量模用于取房地貫產(chǎn)開亂發(fā)項幟目投使資分惹析，撫是房霸地產(chǎn)剝開發(fā)滲項目店投資真分析對的常獎用方剝法之肌一，烈但投策資分塊析是眾站在區(qū)一個駁具體俱的投達資者身的立許場。具體泥可為綢房地肉產(chǎn)開隔發(fā)商縮慧提供旨下列斑3種纏數(shù)據(jù)座：1、仔確定劣擬開搖發(fā)場現(xiàn)地的咐最高炒價格便。2、侮確定端開發(fā)悟項目旱的預(yù)吹期利別潤。3、廚確定噸開發(fā)窗中可濟能出吸現(xiàn)的營最高瓜費用題。6.寶1.授6悶應(yīng)注配意的帳幾個螞問題1、屠適用屆對象般可概既括為移待開找發(fā)的副土地篇、在肯建工保程、墻可裝端修改促造或湊可改久變用短途的知舊房翠，統(tǒng)槐稱為勿“待開蜂發(fā)房進地產(chǎn)”；重建尼屬于濟？2、歸對于幫有城嫁市規(guī)口劃設(shè)別計條摟件要再求，監(jiān)但城巡壽市規(guī)耽劃設(shè)孩計條襲件尚陜未明堤確的卸待開偶發(fā)房迫地產(chǎn)應(yīng)，難婦以采橡用假濃設(shè)開捷發(fā)法絹估價蛾；3、巨應(yīng)把灶握待鏈開發(fā)雖房地若產(chǎn)在希投資順開發(fā)蚊前后職的狀梢態(tài)，培以及墨投資歲開發(fā)萌后的袋房地角產(chǎn)的塞經(jīng)營以方式財；4、剪估價村的結(jié)塘果的種可靠刊性如椅何，傾關(guān)鍵午取決皇于下刃列兩爽個預(yù)矩測：正確練地判乓斷房首地產(chǎn)燥的最佳攪開發(fā)遞利用談方式；正確屢地預(yù)呼測未找來開擾發(fā)完綿成后帳的房地替產(chǎn)價終值。5、宗外部項環(huán)境欄方面滋需要污具備踏的前哭提條斗件1）房招地產(chǎn)嚇的投環(huán)資、沃開發(fā)勁按市場糟經(jīng)濟鮮機制運行星；2）要驅(qū)有一贊個明醉朗、呼開放肚及長抓遠(yuǎn)的房地獄產(chǎn)政程策；3）要道有一盼個長尺遠(yuǎn)、蛇公開惕及穩(wěn)腿定的土地?fù)峁┙o(出讓)計劃；4）要蒼有一莫套統(tǒng)掛一、糧嚴(yán)謹(jǐn)吸及健云全的房地才產(chǎn)法事規(guī)；5）要誓有一做個完悶整、為公開巴及透溜明度只高的房地彼產(chǎn)資貿(mào)料庫；6）要偉有一列個穩(wěn)拒定、啊清晰棟及全爆面的來有關(guān)條房地熟產(chǎn)投乖資開井發(fā)和宿交易聽的稅費脈清單。6.僻2胞假設(shè)好開發(fā)奏法的柱基本覆公式假設(shè)冬開發(fā)據(jù)法最洋基本愉的公罩式1、施計息容方式悅（傳摧統(tǒng)、桿靜態(tài)努）：待開辮發(fā)房泳地產(chǎn)藝的價已值＝開恰發(fā)完阻成后項的房斯地產(chǎn)忍價值派-開宅發(fā)成雞本-矮管理曲費用沿-投資咬利息-銷度售費書用-駕銷售從稅費固-開發(fā)群利潤-投烏資者喘購買遣待開省發(fā)房望地產(chǎn)懸應(yīng)負(fù)得擔(dān)的遭稅費2、均折現(xiàn)販方式繡（動狹態(tài)）撤：待開陣發(fā)房華地產(chǎn)華的價付值＝開旬發(fā)完源成后音的房礦地產(chǎn)父價值泳-開彩發(fā)成獲本-叮管理稻費用譽-銷馬售費淋用-祥銷售痛稅費踏-投暗資者家購買里待開放發(fā)房麗地產(chǎn)獄應(yīng)負(fù)注擔(dān)的引稅費3、耐兩種功方式粱的區(qū)施別：1）傳統(tǒng)方法右中主司要是鴨根據(jù)汽估價補時的林房地順產(chǎn)市杰場狀飯況作肅出預(yù)亂測的悶，基闊本上唇是靜止在估鉆價作事業(yè)期奮時的儲數(shù)額低；而在館現(xiàn)金伍流量折現(xiàn)鑒法中，慢是模裂擬開遼發(fā)過探程，腐預(yù)測流他們跨在未武來發(fā)威生時敵所發(fā)帆生的涉數(shù)額主，即端要進貨行現(xiàn)正金流茂量預(yù)診測。2)傳統(tǒng)鋤方法不考德慮各寒項支鑼出、永收入貸發(fā)生培的時紫間不弊同，退即不寬是將管它們劫折算再到同蹈一時解間上顛的價駱值，頃而是直接堵相加贊減，但犁要計算頓利息，計每息期擾通常羊到開客發(fā)完鄙成時靈止，灑即既顧不考絞慮預(yù)校售，嫂也不疏考慮畜延遲懶銷售草；而現(xiàn)笑金流并量折老現(xiàn)法球要考劍慮各乒項支汪出、聾收入摟發(fā)生曲的時糖間不冬同，贊即首鞠先要脂將它債們折算到同巧一時輔間點梅上的龍價值楊(最塑終是存折算達到估驚價時仍點上亦)，廊然后襖再相休加減促。3)節(jié)在傳醋統(tǒng)方屠法中肢投資棒利息稍和開瞎發(fā)利放潤都色單獨缺顯現(xiàn)弟出來孫，在鞭現(xiàn)金菜流量額折現(xiàn)伴法中姓這兩金項都晨不單襪獨顯她現(xiàn)出園來，犧而是山隱含塵在折耽現(xiàn)過截程中筑。所以陳，現(xiàn)芬金流上量折捎現(xiàn)法盒要求折現(xiàn)禮率既包攏含安反全收識益部溜分(尿通常乞的利柜率)冶，又駁包含淘風(fēng)險扔收益集部分室(利字潤率皆)。4、企優(yōu)缺膽點比里較現(xiàn)金豎流量跟折現(xiàn)扇法測更算的每結(jié)果崖比較拜精確否，但得比較比復(fù)雜轎；傳統(tǒng)默方法秘測算止的結(jié)供果比瓦較粗診略，仍但相蠶對要歡簡單球些。由于混存在膽眾多葛的未追知因兔素和倘偶然溫因素喚會使茂預(yù)測吵偏離扶實際推，準(zhǔn)溉確地挖預(yù)測熊是十戴分困杜難的悔?！斗科堑禺a(chǎn)底估價由規(guī)范?！芬?guī)定廉，運激用假雜設(shè)開晃發(fā)法背估價桑必須驕考慮資金甜的時閘間價驗值。在實摘際操繭作中謹(jǐn)易采視用折席現(xiàn)的乎方法朗；難詳以采言用折貿(mào)現(xiàn)方介法時文，可葉采用吵計算古利息憶的方扮法。6.看2.憑2牧根貝據(jù)估勉價對擁象調(diào)壁整（辟細(xì)化濁）的胸公式1、較求生洞地價祥值的撓公式適用邪于在使生地軍上進竭行房朋屋建學(xué)設(shè)的肆公式慨：生地質(zhì)價值夸＝開志發(fā)完秒成后小的房雪地產(chǎn)生價值弟-由框生地起建成奏房屋佳的開王發(fā)成運本-刑管理筒費用曉-投愿資利肅息-罷銷售帝費用凳-銷蠟售稅語費-風(fēng)開發(fā)杜利潤買-買頑方購派買生訴地應(yīng)鳴負(fù)擔(dān)屋的稅孕費適用暈于將鵲生地菠開發(fā)厘成熟爆地的尿公式映：生地鄉(xiāng)豐價值階＝開遇發(fā)完員成后剃的熟光地價奇值-由生承地開倦發(fā)成趁熟地李的開頃發(fā)成際本-管理丈費用-投資脾利息-銷售吩費用-銷售貸稅費-土地可開發(fā)陡利潤-買方雨購買剩生地盼應(yīng)負(fù)慢擔(dān)的鵝稅費2、分求毛詢地價測值的胸公式適用腥于在榆毛地纖上進僅行房淹屋建靜設(shè)的端公式歸：毛地自價值潤＝開慎發(fā)完盤成后離的房引地產(chǎn)井價值供-由月毛地逗建成閑房屋瓦的開乓發(fā)成際本-脈管理柴費用除-投還資利形息-耀銷售戲費用之-銷迎售稅厲費-睜開發(fā)亡利潤霉-買設(shè)方購攤買毛吊地應(yīng)售負(fù)擔(dān)在的稅錦費適用雹于將撐毛地腦開發(fā)鏟成熟騎地的轟公式踩：毛地握價值戒＝開輝發(fā)完免成后凍的熟寶地價烤值一駝由毛扣地開近發(fā)成蛙熟地壞的開歡發(fā)成懼本一扣管理每費用冶一投團資利妖息一碰銷售脹費用叮一銷祝售稅翅費一笛土地憂開發(fā)爸利潤釣一買蒸方購刃買毛隸地應(yīng)跪負(fù)擔(dān)為的稅植費3、弄求熟普地價串值的辦公式熟地北價值移＝開急發(fā)完素成后保的房滑地產(chǎn)紡價值剩一由芳熟地殃建成悲房屋駁的開求發(fā)成曲本一葉管理趴費用閑一投柄資利偵息一勁銷售管費用擱一銷壤售稅廈費一曬開發(fā)扛利潤肥一買為方購寶買熟湊地應(yīng)超負(fù)擔(dān)施的稅推費4、捧求在粗建工冰程價遇值的泄公式在建誤工程絹價值騙＝續(xù)恒建完揚成后偶的房栽地產(chǎn)太價值牧一續(xù)閃建成遍本一掙管理剖費用弓一投謝資利禾息一給銷售客費用穩(wěn)一銷駱售稅慘費一榮續(xù)建杠投資狡利潤剖一買坦方購尖買在伍建工耐程應(yīng)弄負(fù)擔(dān)鉤的稅候費5、絮求舊盒房價肉值的禽公式舊房噸價值卸＝裝紗修改郵造完俘成后妹的房仁地產(chǎn)背價值青一裝傍修改跡造成饒本一饅管理眨費用流一投濾資利炒息一宏銷售轎費用妹一銷龜售稅蟲費一睛裝修宵改造芽投資除利潤路一買丸方購抄買舊馬房應(yīng)獸負(fù)擔(dān)浴的稅乳費對于境公式偉中具把體應(yīng)翠減去伏的項柏目，基本劫原則是設(shè)填想得熄到估鈴價對倆象后及至開孫發(fā)完午成還吹需要轟支出閃的一姥切合撕理、飽必要常的費想用、牲稅金館及應(yīng)撇取得失的利覽潤。如果碧是已叉經(jīng)投各入的衛(wèi)費用芹，則公它就下包含斯在待市開發(fā)盜房地辛產(chǎn)的混價值穴內(nèi)，蛇不應(yīng)蛙作為齡扣除獸項。6.橋2.魯3芹根教據(jù)經(jīng)殊營方感式調(diào)瓣整（捷細(xì)化佩）的天公式1、別適用列于開送發(fā)完婦成后解出售裝的公糖式：V＝岔Vp-C式中侵：V充——笑待開紐奉發(fā)房釣地產(chǎn)披的價掩值；Vp——校用市搭場法椒或長糾期趨幫勢法嶼測算群的開豎發(fā)完噴成后連的房計地產(chǎn)捧價值給；C—牲—應(yīng)繭扣除分項目瓶。2、貧適用剃于開限發(fā)完須成后糠出租船、營眾業(yè)的美公式裕：V＝稻VR-C式中虹：啦V—趨—待鐮開發(fā)扮房地鉆產(chǎn)的服價值棵；VR——購用收山益法居測算由的開叔發(fā)完膚成后海的房銀地產(chǎn)截價值閣；C—巾—應(yīng)村扣除督項目耗。6.暗3確各項庸費用蓋的計薯算6.雨3.意1茫開發(fā)昂經(jīng)營靈期——博可分臉為開漫發(fā)期嶼和經(jīng)善營期驢。1、顏開發(fā)茅期可盜稱為氏開發(fā)接建設(shè)姨期、姐建設(shè)繡期，蠢其起冬點與棄開發(fā)夫經(jīng)營就期的遭起點浸相同炒，終梁點是健預(yù)計今待開笑發(fā)房辱地產(chǎn)林開發(fā)支完成勉(竣挽工)普的日服期。對于紫在土陷地上憐進行而房屋泛建設(shè)糾的情位況來好說，烘開發(fā)蟻期又沒可分岸為前控期和窄建造巷期。前期是從打取得桑待開渣發(fā)土拉地到饑動工研開發(fā)良(開薯工)鵲的這老段時曠間。建造拜期是從秒動工詳開發(fā)微到房君屋竣爸工的罷這段龜時間防。2、沫經(jīng)營鵝期根帽據(jù)未宇來開紡發(fā)完丈成后杜的房緞地產(chǎn)治的不修同經(jīng)宅營使次用方謀式而眉可以厚具體南化:銷售駝期是從掠開始亮銷售求已開慢發(fā)完由成或次未來花開發(fā)貴完成錫的房譽地產(chǎn)壩到將稱其全嫩部銷釣售完諸畢的激日期醬。在有駱預(yù)售量的情陸況下殿，銷硬售期趨與開側(cè)發(fā)期蘋有重產(chǎn)合。運營棚期的起限點通譜常是猜待開秘發(fā)房菊地產(chǎn)啄開發(fā)如完成佩(竣押工)策的日務(wù)期，躬終點伙是開至發(fā)完虛成后慣的房垃地產(chǎn)好經(jīng)濟宇壽命桌結(jié)束庸的日偉期。確定胃開發(fā)開經(jīng)營狂期的馬方法項可采冊用類們似于市場異法的方寇法——根據(jù)粒同一緩地區(qū)聚、相議同類甩型、送同等秧規(guī)模艷的類讀似開土發(fā)項鞏目已街有的敲正常辟開發(fā)座經(jīng)營程期來頂估計桃。6.匆3.捏2崖開訪發(fā)完俊成后巧的房踐地產(chǎn)遷價值對于澆銷售判的房逼地產(chǎn)繡，通慘常是隙采用市場挽法，并憲考慮鋼類似榨房地靜產(chǎn)價再格的嚼未來螞變動體趨勢高，或史采用市場仆法與霉長期仇趨勢北法相結(jié)耐合—斗—根掙據(jù)類療似房驢地產(chǎn)版過去瞇和現(xiàn)子在的趕價格比及其襲未來野可能箏的變寫化趨施勢來椅推測咐。對于蠟出租雨和營季業(yè)的永房地藏產(chǎn)，奪可以費先預(yù)倘測其餅租賃宋或經(jīng)偏營收測益，貨再采夕用收益倘法將該數(shù)收益定轉(zhuǎn)換魯為價頂值。例題徹1：有一腹生地墻，使判用年干限為貨50壇年，劇擬開考發(fā)為賴商業(yè)趨大廈芽，開架發(fā)期晉為2敲年?；⒏鶕?jù)議當(dāng)前川市場業(yè)調(diào)查辱分析種，估授計未簽來建褲成的退商業(yè)治大廈能每年妥有1沸00澡萬元招的總酬收益羅，年混資本拐化率廢為8喝%，賞估算口該房念地產(chǎn)法未來慚的總筑價值物。例2卸：根據(jù)培當(dāng)前清的市乳場租戲金水鐘平，啄預(yù)測花未來鵝建成搜的某流寫字瞧樓的咬月租野金為定每平艱方米軍使用尸面積蟲10策0元亂，可橋供出億租的假使用利面積異為4菌00惹00茅㎡，震出租城率為窩80掘％，旅運營奔費用蛙占租菌金的否30公％，譽報酬區(qū)率為湖10鉗％，摧運營鋤期為侵47尋年，執(zhí)則該會寫字深樓的餓未來啞總價局值。例題大3：根據(jù)扔當(dāng)前裙市場鍛調(diào)查協(xié)分析勒，預(yù)品測建芳成后哀的餐酸館4費年的兼純收稍益為予10換萬、離12歪萬、咱15膀萬、既20胖萬，宣第4泰年以痕后的升純收稠益將董維持槳在第壩4年壩的水船平上街，運炒營期焰為4隊8年譜，年渡資本荷化率鮮為1識5%攤，求輛該餐扒館的江未來腔總價暢值。6.民3.奏3私開發(fā)務(wù)成本乎與管五理費旱用開發(fā)韻成本，即刑在土患地、兔房屋筑、配捉套設(shè)氣施、返在建賭工程芽開發(fā)弟過程營中所院發(fā)生汽的各賠項成翁本。揀一般包括：土省地征略用及振拆遷鍋補償稼費、隆前期含工程歇費、陡基礎(chǔ)雪設(shè)施聰費、每建筑鉛安裝場工程漂費、宰配套甲設(shè)施累費等合。管理和費用是指呈在整傭個項你目開帳發(fā)運奧營過唯程中挪為組泊織和災(zāi)管理潑開發(fā)強經(jīng)營插活動腫而發(fā)預(yù)生的晃費用照。計算掏的方率法也斗與成憂本法浪中的蜻相同滲，所超不同飄的是素需要遷預(yù)測對。6.備3.朽4芝銷萌售費專用與束銷售禍稅費銷售墨費用是指跟銷售熟開發(fā)訊完成貸后的執(zhí)房地棄產(chǎn)所吩需的腔市場算推廣樸、銷腫售代鎖理、蘋銷售君辦公渣等費源用，包括廣告蜘費、衫銷售莫外賣侮場租童金、么銷售共人員換工資狂、獎駛金及檢銷售瓜提成遍等。銷售癥稅費是指徑銷售納開發(fā)齡完成塊后的滿房地神產(chǎn)應(yīng)節(jié)繳納客的稅達金及失附加俗，以藏及交玩易手兼續(xù)費巨等其緒他銷口售稅吳費。銷售傾費用果和銷浙售稅鈴費通蓋常是鋒按照華開發(fā)腥完成喜后的享房地愈產(chǎn)價德值的懸一定痕比率銜來計講算。6.款3.肝5挽投乞資利圣息——石只有鈴在計煉息方汪法中遮才需風(fēng)要，臭計算捎投資槐利息源的方罰法與協(xié)成本杏法利形息的迎計算舊相同桑。1、正正確跪地計蓄算投濃資利陷息需樸要把召握下蹲列6圍個方價面：應(yīng)計耳息的植項目奔。（譽銷售剃費用閥和銷揚售稅漿費不喬計息溝？）計息全期的題長短捎。（島起點張、終吉點）計息蓄的方蘭式。藍（復(fù)過利計儉息）計息返周期瞇。名義伍利率遺和實妖際利搏率。2、息針對杠不同壘的計滅息項摟目，楊具體喇的利腔息計家算見御下：1）郵需要曾求取葵的待拒開發(fā)曬房地拘產(chǎn)的木價值穗和投爸資者貪購買匪待開胞發(fā)房匹地產(chǎn)勾應(yīng)負(fù)垃擔(dān)的奔稅費雕的計倦息：計息莊基數(shù)為需享要求倆取的倘待開念發(fā)房權(quán)地產(chǎn)俱的價量值、賊投資杠者購壇買待洪開發(fā)羅房地泳產(chǎn)應(yīng)仔負(fù)擔(dān)宇的稅容費這座兩項柜費用襪；計息項期為這喉兩項補費用匆的支提付時杠間（程通常霞為同勇一時書間點傾）到鉤開發(fā)普完成視時間透。2）膨開發(fā)蛙費用風(fēng)和管右理費騙用的挨計息宗：計息映基數(shù)為開裁發(fā)成躬本和坑管理高費用旗，計鑄息計孤算根洲據(jù)投哀資情任況有澇以下團處理續(xù)方法跟：開發(fā)贏成本腐和管織理費藍用在播整個衫開發(fā)群期內(nèi)挽均勻裳投入值。——椒可看國作將得全部求投資嬌集中席在開飄發(fā)期閃的中御間時莊點一補次性王投入戴，即計息拼期為天開發(fā)牲期的邪一半，而趁不是預(yù)將投娘資分醫(yī)散在國開發(fā)頓期各擱個時虧點分訓(xùn)別計太算。例題儲：總投勵資為萄10畫00顫萬元流，開齡發(fā)期赤為1迅年，且投資皆在開屈發(fā)期議內(nèi)均幼勻投技入，項同期釀銀行繡貸款問年利漿率為衰10格%，艘求投搶資利溝息。解：利息攀=1姐00席0×[濾（1愈+1奔0%鑼）0.抹5-1星]=膨48箏.8評1（選萬元浙）開發(fā)共成本粱和管錫理費鑰用在驕開發(fā)茅期內(nèi)范分期醋投入貝?！髌谟?xùn)投入豪的資非金分卡別計瘦算利銷息，膀注意坦各期懂投入斤的時糖間點蹦和計鎮(zhèn)息期訴的處扯理。例題縣：總投付資25事00萬元肺，開珠發(fā)期羞為2年，弊第一得年投嶼入總叮投資俊的60庫%，第怨二年詞投入40缺%，同跳期銀腐行貸噴款年脫利率10鼻%，求鎮(zhèn)投資抗利息諷。解：利息=2血50縣0×哪60襯%×[（1+稻10鉆%）1.判5-1丸]+留2衰50桑0×給40新%×[（1+鋪10嶼%）0.罷5-1腐]距=2攏79瞎.3籌4（萬漁元）6.扣3.候6桶開發(fā)耍利潤——溜只有私在計殲息方榴法中掛才需駐要。行計算木方法蕩與成聲本法眠相同半，通錫常是尚以一城定基蕩數(shù)乘適以利醋潤率案?！斗亢痰禺a(chǎn)兩估價祖規(guī)范憂》規(guī)這定，龍開發(fā)針利潤希的計算漠基數(shù)可取叉待開言發(fā)房搖地產(chǎn)鑰價值煮與開叫發(fā)成羞本之渡和，報或取鑄開發(fā)聲完成朋后的孤房地書產(chǎn)價坦值。利潤冷率可取虧同一秋市場真上類獲似房圣地產(chǎn)元開發(fā)槽項目螺相應(yīng)撫的平港均利劣潤率絡(luò)。6.容3.兩7賽投資賄者購灣買待足開發(fā)財房地引產(chǎn)應(yīng)特負(fù)擔(dān)夜的稅學(xué)費——驗是指給投資綿者一泳旦購際買了啄待開緣瑞發(fā)房株地產(chǎn)倘，在應(yīng)交易伏時作產(chǎn)為應(yīng)限負(fù)擔(dān)鄭的有粘關(guān)稅混費，臉主要包括契稅芒、交棵易手密續(xù)費應(yīng)等。1、契稅是以鬼所有極權(quán)發(fā)鉤生轉(zhuǎn)仔移變斥動的撓不動筋產(chǎn)為昏征稅摘對象改，向擦產(chǎn)權(quán)市承受窩人征哄收的愚一種畜財產(chǎn)述稅。對國撒有土樹地使岔用權(quán)揉出讓澇、土醬地使乖用權(quán)惠轉(zhuǎn)讓憑（出俱售、駕贈與翅和交鞠換等賊）等久均需甜征收棟；稅已率為割3%系~5告%。2、交易仗手續(xù)毅費屬經(jīng)柿營服段務(wù)性希收費鍛，在燥經(jīng)批賊準(zhǔn)建頓立的里房地婚產(chǎn)交炮易機徑構(gòu)提判供交的易服膜務(wù)，肚辦理定交易展手續(xù)途時收噴取。通常毛按交圍易總汪額的寇規(guī)定遼比例序（根拘據(jù)總返額分湖段計藏算）儀向交索易雙予方分牽別收員取。因此跡，投悠資者塞購買甲待開獄發(fā)房充地產(chǎn)汽應(yīng)負(fù)醉擔(dān)的窗稅費災(zāi)的計算澆方法通常如是將倦待開擊發(fā)房閣地產(chǎn)改價值熄乘以伴以上艘各種蝕相關(guān)悄稅費料相應(yīng)芒的稅淹費率勇。例題啟1：現(xiàn)有秧一塊燭3k富m2的生說地，舟擬進磨行“陳七通條一平大”成靜片開危發(fā)后須分塊虧轉(zhuǎn)讓居。據(jù)星調(diào)查獅，附繞近地桂區(qū)已貝開發(fā)針完成氏“七知通一榮平”劃土地凝的轉(zhuǎn)讓陪單價為1篇20斬0元致/m2；可只轉(zhuǎn)讓逮土地銀面積臨為全腎部土蜘地的恰70甚%，君其余屯為公姐共設(shè)靜施用狂地；土地網(wǎng)開發(fā)政費用為3銳.5嗎億元漂/k序m2，開發(fā)仿期為2紅年，橋開發(fā)脈成本邀在開畜發(fā)期辟內(nèi)分雁期均鄉(xiāng)豐勻投唱入，泄第一圣年投稼入7召0%曾，第反二年摸投入耕30悅%，菠貸款合年利常息率顫為1宮0%饑，勘街察設(shè)碗計、暑估價聯(lián)等專業(yè)門費用為土搜地開洲發(fā)費奧用的飄3%閥；投資想利潤環(huán)率為2藥0%巖，當(dāng)首地土除地轉(zhuǎn)未讓中純賣方棋需要膨繳納廊的轉(zhuǎn)讓游稅費為開蹈發(fā)完酷成后左轉(zhuǎn)讓孫價格儉的6仰.5總%，勾買方買需要夢繳納葛的稅費為轉(zhuǎn)啄讓土跡地價圖格的痛4%貿(mào)。試用傳統(tǒng)刪方法估算燭該成蛋片生最地總怖價和紐奉單位垃面積票地價耗。例題可2：今有障一宗敬“七帶通一船平”乘的待犁建土冒地，類土地睜使用只權(quán)年份限為某50達年，鎖從2緒00渾4年踩5月查1日辣起計野，地唐總面侵積為律10縣00杰m2，規(guī)撿劃允殼許建蒜筑面紛積4灶00盾0m2，適西宜建蓮筑某繩種類或型的躺寫字恭樓。預(yù)計虛總開買發(fā)時炮間是裁2年箭，建筑誦安裝騾工程恨費為1繁00責(zé)0元槳/m2，專業(yè)休費用為建籠筑費斬的4婚%，解第一朋年均幕勻投處入6梁0%勤的建研筑費撞和專朝業(yè)費桶用，銀第二請年均溜勻投責(zé)入其所余建恢筑費昨和專役業(yè)費蹦用。銷售屋費用膜和銷盤售稅歪費為售魔價的竄8%白，購檔買該汪宗地蹄相關(guān)稅費為地賺價的漠4%候。該寫靜字樓鄰工程括竣工衛(wèi)后一饅次全削部租權(quán)出，頃可出獲租面腦積為炭總建挽筑面調(diào)積的穩(wěn)70桂%，臨預(yù)計緊每月傷出租款的凈模收益許為6篇0元娃/m2。試?yán)怯盟e給資揉料，保用折現(xiàn)心方法評估櫻該宗坑土地酬在2紐奉00哈4年垃5月依1日酬的總枯價、吳單價煎及樓嗽面地亂價。鐮（年廈資本封化率敗為1懸5%挪，折越現(xiàn)率收為1運4%范）例題淋3：某舊牌廠房欺的建游筑面葉積6萌00濾0m2，根牧據(jù)其怖所在街地點勤和周印圍環(huán)盈境，任適宜汽裝修畏改造奔成寫訴字樓蹈出租糧，并觸可獲射得政字府主郊管部興門批叔準(zhǔn)，耕但需升補交臥樓面括地價抽為4而00邁元/寫m2的地框價款班，同艦時取始得5峽0年防的土膀地使艷用權(quán)爸。預(yù)計逮裝修必改造登期為堆一年舟，裝修豆改造雜費為1鋪00腔0元罷/m2（裝立修改記造費杰均勻殼投入煌，視誰同發(fā)甩生在升裝修懲改造纏期中名）。估計疼該寫哪字樓袍裝修矮改造質(zhì)完成吉后即畢可全針部租邪出，猛可出蠶租面裙積為煉建筑氏面積范的7傲0%瞇，正煮常出愚租率患為8渣5%?。桓娇方覚n次番寫字肌樓可緩出租燭面積位的年敞租金填為8螺00泥元/進m2，出掉租的狐成本嬸及稅澤費為泡年租括金的徐30肢%，鵝報酬蛇率為喪9%費。購買召該舊福廠房懇買方挖需要攤繳納田的稅費為舊礙廠房備價格剝的4鐘%。試?yán)缬蒙系钍鲑Y通料估步算該氏舊廠卵房現(xiàn)禮狀下黎的正國常購霉買總連價和儉單價襲（采積用折現(xiàn)夠方法，折艷現(xiàn)率類為1股2%爽）。例題蚊4：某在請建工疫程開瞇工于火20抖04份年1拒1月謙30飄日。導(dǎo)擬開袍發(fā)為跑商業(yè)稀居住糾混合稀用途陡用房冒地產(chǎn)究；總相用地掀面積倉20財00弓m2，土須地使砌用權(quán)貼年限久50盛年，胸從開遇工之嬸日起辟計；舉規(guī)劃魂建筑傳總面冶積9鄉(xiāng)豐00拉0m2，其仁中商繳業(yè)用墻途的底建筑論面積唐為2你00剛0m2，居刷住用攤途的猛建筑驕面積萌為7連00昨0m2；該鐵工程守正常姐施工蒜期2議年，建筑臭費及豆專業(yè)闊費為每華平方梯米建紹筑面畜積1老60炎0元述，至懼20橡05俊年5稍月3債1日靈已完智成7就層主孕體結(jié)慣構(gòu)，廣已投怠入總我建筑遍費及啞專業(yè)鄭費的教40咐%，歌還需貴要投尖入總踏建筑幟費及絡(luò)專業(yè)鉆費的毫60丟%（媽假設(shè)霸均勻旋投入彎，視羽同發(fā)策生在扒該投誰入期仔中）掘。估計鬼該項深目可賄按期廊建成股，商掃業(yè)部停分建洗成半禿年后賭可租姿出，堆可出歉租面努積的桃月租鄙金為祖60答元/米m2，可扛出租幼面積推為建并筑面晨積的返65壓%，朝正常寇出租淡率為銅85悶%，不出租頓的成帆本及郵稅費鞭為年讀租金釣的3癥0%孤；居候住部圓分建舉成時筋即可統(tǒng)售出痕，售蘇價為寫40肆00貝元/褲m2。銷售章費用輛和銷暖售稅互費為濟售價訊的8狹%。又知粉當(dāng)?shù)匦刨徺I嚼在建柳工程白應(yīng)繳姓納的煎稅費岔為購負(fù)買價石格的仁5%漆。試?yán)秤蒙咸J述資澆料以折現(xiàn)克方法估計特該在敗建工啦程于職20當(dāng)05蛇年5喇月3柔1日警的正朱常總東價格峰（假宰設(shè)報改酬率朗為8燒%，汪折現(xiàn)氧率為忍14撫%）征。6.帖4棄運用品舉例案例臟1：有一債宗“聽七通符一平秒”的設(shè)待開沾發(fā)建壺筑用乒地，察面積暴為2段00支0技m2，建感筑容擦積率冰為建2.頑5，塌擬開福發(fā)建錘設(shè)寫達字樓絨，建貌設(shè)期拒為兩減年，視建筑聚費用巨為嬌30析00儲元溝/跟m2，專數(shù)業(yè)費袍為建擴筑費嫁的兄10蹦%（鍛建筑頸費和皆專業(yè)喝費在船建設(shè)浙期內(nèi)陸均勻玻投入盤）。該寫泛字樓撈建成射后即令出售健，預(yù)綠計售顛價為猜9旁00衡0癥元蛇/留m2，銷若售費舟用為助樓價途的2幟.5至%，歪銷售答稅費西為樓其價的退6.依5%餓，當(dāng)事地銀囑行年叉貸款界利率補為6坡%，放開發(fā)幫商要胳求的請投資士利潤駐率為肯10吹%。試估堆算該飼宗地扇目前禽的單湊位地興價和鋼樓面柳地價佳。1、額確定者評估截方法如：現(xiàn)已負(fù)知樓匆價的漫預(yù)測裹值和滴各項紡開發(fā)敏成本澇及費葵用，毫可用說剩余橫法評旗估，麥計算畫公式傻為：地價說=炕樓手價—車建筑勞費—煮專業(yè)媽費—敞利息刮—銷坑售稅照費—憂利潤2、伴計算杰樓價請：樓價問=竿20食00冰×譜2坊.5御×露9聯(lián)00溫0=員45襪00韻00忘00褲（貪元千）3、苦計算徹建筑萍費和江專業(yè)幣費：建筑字費四=3沒00騾0罷×頑20語00昏×譽2慰.5謠=1釘50關(guān)00憤00怒0（炒元倦）專業(yè)蹤蝶費錄=打建筑械費×染1州0%帖=1露50數(shù)00幼00英0置×獵10拉%=上15蝴00肅00犧0神（救元公）4、億計算槽銷售倡費用單和稅溫費：銷售牛費用膀=字45湊00刮00宅00各×情2庫.5莊%=角11畝25抱00慢0（洋元那）銷售駝稅費接=葛45捐00竹00繼00逮×伏6假.5艱%=漠29召25陡00殘0（葉元底）5、市計算魂利潤贏：利潤饞=（四地價魔+濕建員筑物至+呼專非業(yè)費陵）×劈燕1敏0%=（壇地價絡(luò)+辮16指50剝00上00夜）券×徹10粗%6、越計算滾利息關(guān)：利息街=地嬌價×倆[（擴1+惜6%晴）2-1炮]＋詠（1鳴50響00膨00龍0＋減15嚼00扎00痛0）羽×[搖（1發(fā)+6單%）1-1箏]=獻0.無12栽36邊×可地價某+摟99漏00四007、秧求取迫地價態(tài)：地價幻玉=4倆50橫00權(quán)00奸0-襖16景50吃00厭00身-1游12尸50袖00艷-2劉92礦50北00尼-（舌0.抬1×累地價碌+6蹈50郊00龍0）夢-（班0.消12碼36售×地們價+竹99撈00泄00底）地價胡=狗21丈81落00嗎00貿(mào)/1廈.2牙23家6=拉17買82朋44希52剩（準(zhǔn)元冊）單位浩地價棚=精17熟82韻44秀52放/2枝00澡0=褲89火12騙（城元騾/辛m2）樓面綠地價釣=色89闖12朋÷籮2調(diào).5疤=3攻56陸5腥（元壩/宅m2）案例及2：1、戰(zhàn)待估滲房地帽產(chǎn)狀仍況：本估允價對菠象位攝于×修×市刪××第大街瞇，東群臨×兩×路體，北梢臨×樹×大來街，都西臨茶××面住宅爪區(qū)，辟是一責(zé)塊“打三通嫂一平踐”的醒建設(shè)惕用地召，規(guī)軌劃建匆設(shè)用鴨地面捐積為表80仍00慕m2，規(guī)膝劃用鏟地性略質(zhì)為單居住翻和商猶業(yè)項招目。統(tǒng)建設(shè)唐容積廁率不疑大于湯5.葉0，擠允許誰建筑幕覆蓋徹率上肌限為較50勸%，泥土地警使用喘權(quán)出朵讓時易間為膨20逼06淹年2甲月，秋土地仁使用拍年限嚇從土姨地使攀用權(quán)確出讓險時起抽為5永0年邊。2、元估價遣要求弓：為確沙定土兵地出鎮(zhèn)讓價蹈格提閘供參施考意拾見，務(wù)不用暢于其敏他用章途。3、頭估價井時點禽：20悔06盈年2易月。4、鞭估價灰的假貨設(shè)和混限制極條件醒：略陡。5、貝估價防定義慚：略斜。6、訊估價衣依據(jù)得：1）命《中鉗華人刺民共說和國咬國家吩標(biāo)準(zhǔn)幟房地昨產(chǎn)估蒸價規(guī)蹲范》司（G根B/側(cè)T華50企29竟1-免19待99怪）。2）廣《中除華人圍民共的和國質(zhì)土地愁管理尊法》活。3）?！吨袛y華人落民共極和國歷房地掙產(chǎn)管翼理法抗》。4）共國土研資源嶺部《威土地齡估價津規(guī)程逃》。5）擦估價籠人員播實地忘勘察僅獲取獻的資調(diào)料及吃搜集瓣的市僚場資田料。7、島估價至原則本次坑估價絞遵循基了以位下房舌地產(chǎn)除估價伍原則素：1）合法昨原則懸：衣以宗估價扁對象駁的合忙法使裹用、家合法哪處分耀為前托提進雀行評寇估。2）最高添最佳倦使用羨原則波：即以期能給急估價牧對象五帶來莖最高灑收益截的使匠用方蘿式為碑前提她進行對評估畜，這印種使助用，攏是在掀法律塌上允棄許、兼技術(shù)翼上可坡能、雄財務(wù)潮上可進行的曠。3）估價楚時點考原則潛：由于牛房地喪產(chǎn)市墻場是老不斷陣變化愁的，疾在不截同估各價時雕點，圓同一她宗房能地產(chǎn)畜往往倦具有芹不同秒的價束格水狠平，隔本次棵估價形結(jié)果吃應(yīng)是紹估價寸對象題在估剩價時織點的霧客觀齡合理半價格編或價撞值。4）替代宰原則蓮：估價鼓結(jié)果碎不明參顯偏隙離類贈似房命地產(chǎn)裳在同紐奉等條滅件下胸的價待格。8、守估價尊方法分析劇所掌憐握的輸資料勁并進競行了呢實地普勘察拐和對枕鄰近乘地區(qū)途調(diào)查攜之后抹，根亞據(jù)估程價對盲象的簽特點是及其盒實際蒙狀況南（該規(guī)土地滋屬于膨待開眾發(fā)房詳?shù)禺a(chǎn)紀(jì)），框選取畫假設(shè)娃開發(fā)亡法作蜜為本時次評宮估的腦基本息方法晚。9、菠估價綢過程1）跨選擇正最佳倦的開很發(fā)利戀用方啊式：①用泛途為天居住嘉與商夸業(yè)混龜合；②建創(chuàng)筑容斤積率望達到屑最大扎的允涂許程管度，支即為貪5，禾故總?cè)ㄖ烂娣e淺為4國00哨00唇m2；③建沃筑覆暮蓋率裳適宜徒，為吉25狹%；④建街筑物微層數(shù)天確定丹為2走0層螞。其中蕩，1訴～4炭層的膨建筑騾面積疑相同含，均蔑為2丸00皂0m2，適金宜為列商業(yè)休用途撿；刮5～轎20恢層的右建筑鄰面積誘相同料，均崖為2灘00達0m2，適冬宜為終居住幟用途俊。故疾商業(yè)炭用途市的建愈筑面倚積為遞80富00燙m2，居圣住用擋途的淡建筑反面積錦為3耐20片00頌m2。2）捷預(yù)計少開發(fā)蔬期：預(yù)計影共需桿3年遙時間冰才能呢完全南建成甩投入餐使用玩，即垃20幣09規(guī)年2隸月建臣成。3）備預(yù)測濁開發(fā)讀完成速后的以房地病產(chǎn)價消值：根據(jù)榴對市薪場的掩調(diào)查嶄分析端，預(yù)姐計商焦業(yè)部澇分在濾建成初后可嶄全部推售出炭，居覽住部跪分在傳建成舅后可享售出濾60畝%，原其余憲40詠%半飯年后誘可售極出；演商業(yè)毫部分誦在售喇出時擦的平墊均價竹格為插60深00債元/征m2，居利住部陣分在毛出售訪時的哨平均版價格與為3懂00繩0元門/m2。4）叔估計兵成本鍋費用如、銷諸售費照用和繡銷售懶稅費建筑碌安裝飛工程庭費預(yù)胸計為光15父00智元/律m2；勘巨察設(shè)震計和懇前期拴工程謹(jǐn)費及薄管理庫費等孟預(yù)計量為每鵲m2建筑跡面積追60防0元熟；估弓計在搬未來焰3年泄的開克發(fā)期劑內(nèi)，纖開發(fā)鎮(zhèn)建設(shè)浙費用區(qū)（包職括勘黨察設(shè)優(yōu)計和譯前期飽工程奧費、雄建筑受安裝仰工程假費、毀管理飼費等泰）的填投入彩情況豪如下陷：第作一年忌需投嘗入3雨0%涌，第傳二年輪需投娘入5身0%霸，第斬三年傻投入柱余下盆的2若0%霞。銷售處費用娛和銷丈售稅所費預(yù)保計為咱售價斥的9資%，脊其中傭廣告帝宣傳赤和銷們售代告理費左為售莊價的勻3%驢，兩悔稅一噸費和品交易甜手續(xù)綢費等憲為售捕價的優(yōu)6%蛙。折握現(xiàn)率濾選取遵12浩%。據(jù)了敢解，亦如果師得到卷該土摘地，岡還需態(tài)要按賞取得獵價款狀的4中%繳亦納有炭關(guān)稅悶費。5）件求取判地價計算都的基辰準(zhǔn)時斧間定對為該泊塊土系地的采出讓阿時間暖，即代20云06洞年2描月。假設(shè)田購買嬸該地妻的總增價格海為V菌。建成農(nóng)后的鈔總價悔值=屆10鄙09煙9.奴06鑰萬元（？緩）成本頓費用踏=7微19迎0.控10首萬元（？六）銷售云費用陪和銷養(yǎng)售稅由費=黑10訪09減9.漠06×9%科=9猶08蒙.9退2萬昂元購地遲稅費波=V×4%客萬元V=類建成橋后的庭總價夜值-怖成本補費用任-銷火售費冠用和興銷售騙稅費編-購蜻地稅泰費×4%V=槐19核23熔.1慶2萬撐元估價鮮結(jié)果動：以上鋸述計辭算結(jié)辟果為顫主，儲并參昆考估悉價人共員的寫經(jīng)驗尸，將悟總地薪價確打定為未19提23堵.1帳2萬外元。練習(xí)俱1：現(xiàn)有麻一成座片荒露地需堤要估誦價。瞇獲知誓該成科片荒示地的懇面積逮為4條平方偽公里稠，適賞宜進挑行烈“五目通一蠶平”奸的開限發(fā)后倉分塊析有償?shù)霓D(zhuǎn)讓蒼；可鬼轉(zhuǎn)讓楚土地逗面積絲式的比遠(yuǎn)例為冶50決%；忙附近鄰地區(qū)肉與之嗚位置銹相當(dāng)痕的小仔塊“聚五通寺一平直”熟仍地的單價為1題00忙0元愚/m2；開發(fā)紛期為3致年；茶將該被成片嫩荒地耽開發(fā)沙成“邁五通焦一平收”的蒼熟地擾的開發(fā)羞成本昏、管軌理費隸用等延估計為2貝.5辭億元浪/k蓮m2；貸隊款年科利率練為1辦0%鋪；投資愿利潤排率為2寶0%帶；當(dāng)妙地土炮地轉(zhuǎn)棒讓中鵝賣方索需要間繳納訊的稅費為轉(zhuǎn)陵讓價程格的死5%舞，買脈方需龍要繳畜納的稅費為轉(zhuǎn)奧讓價凡格的輕4%凡。試估銜算該搖成片償荒地襯總價臥和單跨價。瓦（3異.8蟲73夫億元屆、9且6.拜83申元/鈴m2）練習(xí)依2：需要沖評估棒一宗冶“七擔(dān)通一涂平”灘熟地增于2邊00菊2年鬧9月梁的價同格。般獲知圖該宗負(fù)土地傍的面豆積為鳳10昂00料0m2，土返地剩蔑余使程用年鞠限為慚65雅年，洗容積獸率為灘2，步適宜墓建造捐某種春類型鑄的商件品住渠宅；燥預(yù)計芝取得淚該土親地后沙