房地產基礎概念

房地產基礎知識一、房地產含義二、土地所有權與使用權三、房屋建筑結構四、房地產專業(yè)名詞五、房子的種類目錄第一節(jié)房地產含義一、房地產1、什么是房地產？房地產是否等于地產？房地產是房產和地產的總稱。房產是指各種建造起來和正在按投資目標建造起來的房屋；地產是指土地和一定土地范圍內的地下各種設施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產對地產有依附關系，只有在取得了土地使用權后才能在土地上建造房屋和擁有房產，土地使用權和土地所有權發(fā)生變更后，房產也隨之發(fā)生變更。換言之，房地產是指土地、建筑物、以及附著于土地建筑物上不可分離的那部分建筑物的總和。包括物質實體和依托于物質實體上的權益，又稱不動產。是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。2、房地產業(yè)是否等同于建筑業(yè)？房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè)。包括：——土地開發(fā)；

——房屋建設、維修、管理；

——土地使用權的劃撥、轉讓；

——房屋所有權的買賣和租賃；

——房地產抵押貸款；

——房地產市場。它與建筑業(yè)既有聯系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產業(yè)歸屬為第三產業(yè)，建筑業(yè)歸屬第二產業(yè)。3、房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分；b)從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；c)從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的;4、泛染地產撒的概念所謂泛地抄產，樂或稱咳廣義轉地產父，是妄與狹秧義地寶產相誰對的毒概念。狹義替地產是指瞞人們轎通常茫所理流解的腐房地孟產，學主要富指住嶄宅、似寫字暗樓、情商鋪綠等商勺品房件的開繼發(fā)。臥即蓋蟻房子肅，并扯為房柿子配著套一竿些附比屬設船施(如道務路、蘆停車沙場、興綠地每、小稻品、半幼兒岔園、敲學校爽、泳犁池、騙大門客、會坑所等)?？傊倨浜宋坌氖谴孔印Ｋ^圾泛地畫產，即將毫狹義疑的房顏地產與工歲業(yè)、護農業(yè)淘、商息業(yè)、錄旅游盼業(yè)、駐體育驗產業(yè)閘、教配育、隸科技等產紀業(yè)融器合起優(yōu)來，丸形成屢各種弦產業(yè)煉房地雷產，濫在泛逐地產墾中，睡則不柜局限掠于以涂房子符為核傭心，房子貌可能袋是主遞體，漏也可贈能成殃為附柔屬的尿配套因設施。泛地排產是竟在某燭一特土定概聲念下掉營造再一種翼人性來化的險主題功能縮慧社區(qū)音，如城郊煎休閑粒型大累型住籃宅社拴區(qū)、煙生態(tài)齊農業(yè)鋤度假誕區(qū)、細高科探技園堡區(qū)、軌水世智界休絲式閑養(yǎng)腐生園拍、高伏爾夫并生活新村、庫觀賞伙型農罩業(yè)旅項游區(qū)際，等等康。這幕種泛地德產開扭發(fā)，厚是與表房地允產開廳發(fā)商頭的實腐力、井規(guī)模知與品熟牌的此競爭允密切未相關捐的。米當開耗發(fā)商噸的實鉤力、困規(guī)模腳與品悲牌積鼠累到賭一定拉程度已，就杏會出驕現這患種類推似于牢區(qū)域海開發(fā)幫的泛催地產攝開發(fā)。二、房地堵產的納類型按用途趁劃分躺：a)居住悉房地喜產b)商業(yè)灣房地緞產c)旅游否房地澆產d)工業(yè)推房地掛產e)農業(yè)房地晉產房地懲產住私宅的槽層數蹦劃分直的規(guī)家定：a)低層辭住宅行為1-僚3層b)多層取住宅平為4-弓6層c)小高頃層住筒宅為7-纖11層d)中高余層住罩宅為12示-1再6層e)此16層以軟上為旗高層楊住宅三、斬房地魂產土地泛的使松用年貝限是糖如何斜確定喚的？凡與激省市診規(guī)劃膊國土隱局簽桑訂《土地定使用蘿權出罰讓合稼同書》的用微地，刊其土拴地使影用年姑限按嘴國家妻規(guī)定筒執(zhí)行。即：居估住用弟地70年；工業(yè)欣用地50年；教育、科墾技、庭文化群、衛(wèi)儲生、劇體育晌用地50年；商業(yè)、旅辱游、側娛樂概用地40年；綜合用地照或者恥其他涌用地50年。第二劇節(jié)良土酬地所富有權屈與使用她權一、土地握使用因權概劇念陵以盡及使用剖權出銳讓和轉讓土地羊使用笑權：土地景的所睡有者烤根據胸土地升的分禁類對厭土地帥加以眠利用旋的權臺利。拼包括繼占有叉使用掠權和耐承包隨權。謠目前駕，我蔑國從爹事住瀉宅開槳發(fā)的息單位枯，可搏以通防過兩暈種途能徑從絡國家復取得披土地忽的使螞用許惰可權芬，即有償接取得岸、無別償取遞得。有償侍取得巧：土地賞出讓水、土敞地轉跡讓、迎土地影出租暴、土嚼地入孩股（請均指蜻土地派的使洋用權羊）無償時取得姥：國家毒行政國劃撥交，經濟賠適用優(yōu)房和拘商品戀房最憐本質賣的區(qū)帳別：戚土地軌是出橋讓還捕是劃撥土地材使用眉權的目出讓好：國家告以土前地所顏有者睬的身恩份按詢指定浙地塊蜂的使溝用年哥限、找用途佩、和打城市拉規(guī)劃窩條件凈，將漢城市兩土地鍛使用從權出拒讓給盲使用擠者，閉并向擠土地鉆使用苗者收噸取土潑地出兆讓金點的行謠為。非國有漏土地爐出讓共：先轉魚化為棍國有鹿土地腔。法條眠：以出閃讓的旗方式腫取得淹土地轉使用旺權進允行房節(jié)地產猶開發(fā)脆的企癥業(yè)，必須緩按照既出讓庸合同孩約定警的用鉗途、墾動工群開發(fā)營期限弊開發(fā)味土地鳳，超過疫合同逼期滿徹一年硬，未茅動工迎開發(fā)蓮的，主征收圍其土膚地出獄讓金20％以褲下的穗閑置我費；滿兩糕年未創(chuàng)動工罵開發(fā)慕的，囑可無推償收蹦回土麻地使器用權攝，但因把人力炎不可?？沽Υ?、政灶府行演為或師因辦沙理前士期工感作而絹延遲緣瑞開發(fā)利的除冷外。對雖按撥照合萍同約眨定日意期動輛工建綁設，逢但開梁發(fā)建姨設面現積不灑足1／3或已葵投資默額不艦足1／4，且未經搏批準濫中止勉開發(fā)報建設懂連續(xù)幕滿1年的鄰，按妨閑置飄土地淺處置。二、土曉地使字用權投的出都讓形健式：協(xié)議、招伴標、拍賣《土地斷法》規(guī)定酒：商瓦業(yè)、烏旅游揀、娛墾樂和侵豪華抓住宅怒用地霸，有蒜條件狡的必才須采完取招肥標、堆拍賣功的方炸式；僻沒有悶條件的可鍵以采用校雙方淋協(xié)議悄的方杜式。迅但是福采用訪雙方亦協(xié)議禮出讓村土地米使用主權的杏，出孫讓金局不得被低于槽國家械最低冊土地繡出讓棉價格。招標設和拍摸賣具菜有公塵開性嬸、競否爭性外，一般描不存恐在低供價出獄讓國昏有土甜地使粘用權侄的現醉象；協(xié)議艱出讓外由于畜沒有止引入盯競爭欠機制陪，土寺地由勉誰使御用，礦特別陳是土姐地出王讓金榆的確早定，叮具有桃主觀王因素遍。三、槐商品糞房及柄經濟院適用它房：商品躍房：開發(fā)鹿商通投過有示償出份讓得劉到土奸地后咱，經恭過綜智合開溫發(fā)出暗售的住宅糧、商掃業(yè)用房以朵及其茅他建肆筑物。面向封市場慘公開哲銷售壩，以出售為目運的。竿商品率房是裁房地梯產開振發(fā)商掛自籌君資金境建造壺的，門因此述它可友以在胖房地失產市設場上貌公開詢銷售蛋，購病房者付可以數取得肯房屋搬的所釋有權舞及所箏占土列地的橡使用徐權（陷即能染辦理識房產書證和臨土地購使用射證）諸，購戶房者小還可聯以在艙以后懇對房遣屋進搭行轉疏讓、害出租菊、抵阻押或渣贈予參等。經濟劈燕適用跡房：是指芒根據慕國家鑼安居追工程羨政策陡建造目的、泉向符脹合購米房條謝件的順個人定向出售理的住散宅房喜。它甲是國奏家為積解決么中低削收入有家庭敗住房呈問題慶而修建的普牲通住噴房,具有編社會輕保障惠性質堵，具芹有經率濟性敞和適飄用性知的特稻點。經濟龜性：是指殊住宅帶價格英相對殘市場朋價格恢而言組，是著適中乏的，霧能夠值適應法中低欺收入家庭的隨旺能力盆；適用曾性：是指偏在住液房設傷計（鳳米數從及格杯局方蛋面有盆一定財限制掘）及劃其建顧筑標典準上強調住房頃的使的用效貓果，季而不墨是降段低建普筑標槍準。遙這類付住宅根因減殲免了工程蚊報建中動的部旁分費苗用，助其成篩本略把低于腫普通蠶商品箭房，倆故又出稱經勸濟實婆用房冷。經濟跨適用住房的土繡地性猜質：劃撥第三者節(jié)作房環(huán)屋建筑帆結構常見叼房屋扇建筑受結構育：鋼結毛構：承重靈的主翅要結舟構是喜用鋼殼材料壯建造烤的，艦包括監(jiān)懸索神結構。磚混提結構程：磚混適結構產是指李建筑罵物中釀豎向險承重眠結構獲的墻、盈柱等治采用工磚或堂者砌倦塊砌慣筑，橫向搏承重耀的梁、萄樓板左、屋悟面板失等采諸用鋼瓦筋混轎凝土禍結構。也尖就是借說磚鋤混結技構是誘以小汁部分遣鋼筋粒混凝糧土及位大部隙分磚價墻承汪重的予結構兆。適合貌開間籠進深弓較小長，房劍間面乳積小多層聾或低名層的建爛筑，豆對于濤承重獅墻體銀不能績改動昆，而騎框架所結構爽則對靠墻體與大部澤可以崗改動輸。因為受穩(wěn)定敗性差桿、浪咽費資熄源等妹原因析，我同國目俊前新越建的甩多層沉、高弊層建緣瑞筑已繭開始革逐步益淘汰棉磚混命結構。3）框炎架結絲式構：框架殖結構攝是指沿由梁和漫柱以鋼取接構煎成承重債體系壘的結計構，即負由梁村和柱滴組成炒框架果共同初抵抗售適用省過程壓中出車現的桐水平弓荷載哄和豎犬向荷類載?？蛲饧芙ㄖu的主崗要優(yōu)少點：客空間檔分隔鞭靈活紋，自舅重輕附，節(jié)隙省材繩料；碎具有炕可以盼較靈繁活地那配合控建筑興平面馳布置砍的優(yōu)淘點，漠利于踐安排朗需要師較大吧空間懸的建艱筑結侍構；承重醒墻體衫框架膽結構夸可以細改動搬。框者架結錢構住雞宅的奇承重障結構理是梁肉、板繡、柱恨，而態(tài)磚混提結構吼的住程宅承打重結拐構是蜓樓板母和墻風體。理論蕩上說框連架結運構能拘夠達聰到的距牢固含性要灣大于哄磚混仙結構律，所咬以磚混狗結構丘在做襯建筑康設計沫時，環(huán)樓高脂不能農超過6層，蜘而框翁架結壯構可姻以做爭到幾喪十層。4）剪蒼力墻結怪構：是用污鋼筋撿混凝丑土墻泛板來得代替蛙框架羅結構業(yè)中的場梁柱菊，能弄承擔元各類荷載引起將的內釀力，綱并能臂有效略控制資結構客的水肉平力。指的是旺豎向厲的鋼趨筋混畫凝土隱墻板案，水優(yōu)平方椅向仍嶺然是端鋼筋社混凝戀土的充大樓笑板搭蓋載墻痕上，河這樣劇構成五的一姨個體狐系，贏叫剪揉力墻厘結構覽。鋼筋販混凝診土墻勁板能承受以豎向想和水棉平力，空洋間整澤體性尺好，獎房間沿內不較外露斬梁、吃柱楞妙角，安便于階室內弊布置輕，方造便使釣用。剪力新墻結等構形債式是高拖層住扭宅采桶用最打為廣摸泛的粥一種幸結構誤形式。短肢隔剪力艘墻結怎構應驅用越恢來越煮廣泛為，它采繼用寬揚度（坡肢厚緊比）薯較小屠的剪脫力墻版，住芳戶可光以一途定范博圍內悠改造崇室內鵲布局量，增日加了抄靈活鎮(zhèn)性；框架-剪力疼墻結構堵，是由框第架與堆剪力跳墻組準合而煙成的結充構體系距，適咐用于僑需要缺有局蠟部大色空間乏的建筑花。第四艙節(jié)曠房地袍產專業(yè)名詞五證：a.建設攏用地堆規(guī)劃詳許可相證；b建設錄工程逝規(guī)劃羞許可惹證；c.建設工施慰工許腰可證；d.國有日土地手使用遵證；e.商品服房預具售許矩可證卵；兩書：a《住宅耽質量吳保證宜書》b《住宅肢使用索說明擇書》房地即產證：是房能屋土問地所野有權逗屬合線二為他一的洋憑證沉，是演房地軋產權釘屬的占法律憑證焰；房地弄產市場各：主要真包括持地產樸買賣那、租映賃市必場。野含一舌級市唉場、壓二級耳市場富和三鄭級市珍場；一級并市場減：是指國閱家土狡地管傘理部盤門按土地供應做計劃喇，采罵用協(xié)煉議、喇招標聚、拍賣乞的方式錢，以戰(zhàn)土地浪使用貌合同醋的形休式，巷將土零地使拌用權摘以一壓定的困年限、規(guī)恥定的用伸途及沖一定橫的價嶺格出剝讓給抽房地錄產發(fā)健展商海或其絹它用屈土地喬者的市申場；二級仿市場煮：是指房選地產晨發(fā)展粗商根陶據土帶地使都用合涌同的盈要求靠將建碧好的皺房屋放連同相應的土疤地使沃用權轉讓療給單牙位或或個人夕的市哄場；三級市雕場：是指單蔥位、先個人貍之間異的房盆地產倆產權價轉讓折、抵傭押、距租賃款的市查場，它是二級如市場倆基礎誤上的繁第二巧次或丈多次斜轉讓房地則產交曾易活夸動的窯市場燃；◆三通刷一平均：是指上下儉水通、糾電通攝、路怎通及衫場地線平整；◆七通銅一平：是指上下效水通、仙電通距、路銅通、勤排水飽通、坡排污巡壽通、匪通訊吩通、煤氣火通及場榮地平略整；◆紅舌線圖猴：又叫害（宗赴地圖惹），渴是按惱一定妹比例苦尺制葉作的德用以貍標示賄一宗悼地的級用地位置、界證線和繩面積叼的地捆形平裕面圖蘋。它圓由政伸府土煩地管疑理部鞋門頒增發(fā)給土地鉤使用漿權受讓囑者，受讓知者只斥能在客紅線反范圍深內施季工建幅房；◆總用砌地面渠積：經城杯市規(guī)扶劃行逝政主證管部絕門劃蛇定的歌用地浪范圍兵內的中土地陡面積；◆總綁建筑透面積繼：指在紛建設姑用地蠢范圍內單棟或挽多棟建筑緣瑞物地施面以裝上及地面以各籠層建叨筑面兆積之和；◆容積培率：是指宅總建聞筑面爽積與秧建設矛用地今面積朵之比任值。（常斬規(guī)意評義上任將：界在10萬平效方米巨的土芒地上君，有20萬平丸方米掉的建民筑總鏡面積胖，其軌容積艇率為2.勻0）獨棟繁別墅畏為0.坐2~慌0.和5,聯排百別墅井為0.廁4~戚0.據7,6層以把下多評層住衡宅為0.沙8~秒1.蒼2,涂1渾1層小抽高層爪住宅蹄為1.不5~疏2.洋0,18層高喊層住歲宅為1.收8~嬌2.訊5,忘1歪9層以宅上住憶宅為2.雅4~太4.幻玉5,住宅莖小區(qū)累容積搖率小痛于1.繞0的，伙為非凱普通保住宅怎。綠化支率：建設先用地缸范圍冬內所分有綠棕地面伐積之潮和與批建設垂用地店面積遞之比現率。濁綠地們面積的計算籃不包偉括屋根頂、谷天臺糞和垂腦直綠遇化；（如：者在10萬平葡方米鄉(xiāng)豐的土地勺上有3萬平找方米蔑的綠鋼化面忠積，士其綠厘化率愛為30登%）建筑訴密度遍：指在頑一定察范圍極內，氣建筑蟻物的某基底擾面積此總和牧與總善用地啦面積息的比誤例。墻是指漢建筑是物的繁覆蓋赴率，它可肢以反癢映出悅一定捐用地圓范圍逃內的謊空地屋率和芬建筑愿密集答程度豎?！舴课萃娩N售屋面積眼：房屋學按套出再售時，成房屋壘銷售警面積勺為該套的役建筑株面積，即牌為該套的使用線面積砍與該套應裂分攤鼓的公用萌建筑逮面積躲之和；◆套蒸內使命用面脅積：指室崗內實烏際能更使用略的面您積，灑不包貿括墻銜體、眉柱子濟等結寶構面息積?！籼變萨f建筑事面積：包括錢套內的使賢用面育積、蘭墻體及面積加及陽充臺面抽積；◆公騎攤面抖積：商品朋房分承攤的袋公用過建筑亭面積害主要兵由兩焦部分抗組成夫：電梯雖井、資樓梯謀間、嚷垃圾痛道、真變電找室、蒜設備辟室、站公共孤門廳厚和過由道等午功能宇上為乒整樓媽建筑我服務繞的公辱共用掩房和角管理耍用房職的建棉筑面魯積；各單扒元與扯樓宇下公共負建筑哭空間慎之間塔的分悲隔以洞及外透墻（植包括蠢山墻爺）墻涂體水徑平投楚影面托積的50％。◆得房捐率：是指貍套內創(chuàng)建筑披面積孝與套揭建筑趴面積填之比冰。套內役建筑驅面積=套內益使用踐面積+套內紛墻體寇面積+陽臺瞧建筑云面積她。套建棋筑面貿積=套內屢建筑絮面積+分攤鞭得公夕用建榨筑面展積?！魧俞尭甙伲核ㄐ┏０骼ㄏ滤螌拥匕伟迕鎱柣驑浅钒迕嫣剑接蠈佑嫎前鍗u面之手間的古距離姜?！魞艉娓撸簝舾叻朗侵讣畬痈哒Z減去急樓板層厚度憶的凈戒剩值；◆玄午關較：玄關坑就是帽登堂犁入室鋸第一屢步所韻在的化位置腥，它趴是一拿個緩堅沖過無渡的粒地段利。居室是家塊庭的夠“領扁地”熄，講板究一界定的蘭私密絡性，初大門事一開螞，有西玄關浩阻隔悅，外人對室漁內就京不能楊一覽裁無余應。玄息關一吸般與驕廳相昆連，析由于樸功能瓦不同杏，需調度裝飾因手段欺加以分割賀。塔樓：以共用謀樓梯誘、電氧梯為核心征，布率置多套噸住房費的高秘層住伍宅。通鉗俗地說獻，塔烘樓以跌電梯付、樓蠻梯為蘋布局文核心驗，上嚴到樓如層之田后，挽向四翻面走可逐以直接若進入瘡戶內。板樓：板樓既由許荒多單嶼元組帳成，藥每個河單元地用自烏己單冬獨的中樓梯劉、電鍛梯。慎但從熟其外觀鄭上看不謊一定綠都呈鴨“一智”字滔形，戴也可半以是脆拐角職、圍慘合等神形狀。板式川小高利層最旱為普之遍?！敉庵v飄學窗：指房喂屋窗苦子呈驗矩形鎖或梯扒形向仙室外梯凸起怎，窗概子三味面為禁玻璃去，從旬而使人們擁有怕更廣行闊的視野探，更習大限兆度地典感受揭自然憂，親招近自余然，椅通常沿它的匠窗臺鴉較低寇甚至姨為落士地窗佛。期遙房低：指開邊發(fā)商乖從取稅得商距品房偵預售諸許可獅證開扯始至磁取得策房地決產權室證大訂產證稼止，在這一冒期間濫的商濃品房擠稱為舉期房上，消搬費者辮在這渡一階尿段購稅買商臥品房地時應簽預強售合同蜂。期北房在烘港澳糖地區(qū)磨稱作砌為買“樓慕花”，這利是當宇前房分地產開發(fā)批商普家遍采用鋤的一飄種房拾屋銷步售方津式。擴購買浩期房亮也就仗是購劃房者壓購買隨尚處翅于建造之中淹的房銷地產艱項目。預售葛房產床：商品隊房預難售是田指房訊地產孟開發(fā)公經營造企業(yè)從將正洽在建狡設中怕的房愈屋預瞇先出每售給承悲購人，治由承遲購人糟支付波定金頃或房耽價款平的行夫為。認購豪期房岔的優(yōu)程勢：1、可警選擇舞余地李大。2、價筍格優(yōu)軌勢突止出，蹄升值潛力夸大。認購期房善的劣獵勢：1、承夏擔開批發(fā)商缺的誠脾信風替險。2、與附想象男相差化較大擊。3、經拜過長推期等待忙，不噴能直句接進銜戶，奮按期危還貸襖?，F房：指開專發(fā)商位已辦翁妥房寇地產糧權證徒（大安產證疲）的倦商品竭房，在通常狹意義或上指話的現姐房是肅指項桌目已經竣工就可以嶺入住那的房蔬屋。房產現售縫：是指狡房地計開發(fā)求企業(yè)豎將竣狹工驗家收合禿格的砌商品域房出郵售給檢買受肅人。遞并由買受人渠支付休房價悠款的宅行為。認購現房疤的優(yōu)遷勢：1、無風，蠅眼見培為實供。2、直缸接入賣戶，扛短期即可超使用。認購現房帆的劣唐勢：1、可出選擇符余地遣小。2、升真值潛力階有限謠?！羝蹩识悾和恋卦蚍扛钗莅l(fā)胖生產驢權轉域移時掏繳稅碑。（1）土撞地使攻用權轉讓削，包車括出眠售、