房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格

第二章

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價值會最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介紹了三套房屋的基本狀況如下：盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復他？為什么？

A房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；

B房屋位于乙級地段，是他獨資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；

C房屋位于丙級地段，是他獨資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡2年。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格案例實物、權(quán)益、區(qū)位1、實物實體、質(zhì)量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、時間第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-1房地產(chǎn)的概念（一）土地1、坐落2、面積3、四至4、形狀5、地勢6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、層高或凈高7、空間布局8、裝飾裝修9、外觀10、建成年月11、利用現(xiàn)狀12、維修、保養(yǎng)情況及完損程度13、產(chǎn)權(quán)狀況14、公共配套設(shè)施完備程度第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（二）建筑物§2-2影響房地產(chǎn)價格因素一、影響因素宏觀、中觀、微觀一般、區(qū)域、個別自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際、供求第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（一）行政因素1．房地產(chǎn)制度2．房地產(chǎn)價格政策3．行政隸屬4．特殊政策5．城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃6．土地利用規(guī)劃7．稅收8．交通管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（二疑）經(jīng)馳濟因揮素1．發(fā)多展2．物質(zhì)價3．收攀入4.利率5.匯率第二我章敬房地字產(chǎn)與海房地遮產(chǎn)價截格（三創(chuàng)）市防場因翻素1．市致場需陽求2．市拴場供吳給第二義章屢房地蓋產(chǎn)與撫房地餐產(chǎn)價腐格（四獨）人鴿口休因素1．數(shù)攪量2．人桐口素扇質(zhì)3．家背庭人拘口規(guī)漂模第二柿章蘋房地板產(chǎn)與襯房地撲產(chǎn)價惑格（五闖）社謠會因逃素1．政鐘治安稈定狀揭況2．社槍會治脅安3．房寒地產(chǎn)縱投機4．城押市化第二慨章嶄房地砌產(chǎn)與波房地偏產(chǎn)價株格（六濱）心斃理因段素1．心俱態(tài)2．趣毅味3．時饅尚風遼氣4．接猶近名董家5．吉鑼祥號走碼、挺風水第二勾章距房地星產(chǎn)與晌房地間產(chǎn)價壤格（七把）國拿際因暴素1．經(jīng)仍濟2．軍瘋事3．政票治4．競帝爭第二健章悉房地膠產(chǎn)與度房地浴產(chǎn)價勻格（八菊）環(huán)咐境因床素1．聲耳覺2．大具氣3．水符文4．視爪覺5．衛(wèi)薯生第二珠章腐房地鐮產(chǎn)與不房地榮產(chǎn)價織格（九素）區(qū)素域因翅素1．繁閱華程蛇度2．交繞通條短件3．基怎礎(chǔ)設(shè)親施第二缸章獵房地薪產(chǎn)與報房地拋產(chǎn)價傲格（十洋）個步別因眨素1．位剃置2．肥俘力3．地產(chǎn)質(zhì)4．地揮形地挨勢5．土劣地面蟲積和蘋形狀6．日揀照、嫁風向跨、降軋水量定、天躁然周武期性毀災害7．建貫筑外課觀8．其澆他第二霞章蒜房地姑產(chǎn)與壟房地野產(chǎn)價倆格二、源對影衣響因昌素的勉基本戚認識1、各種因素影響價格的變動方向不盡相同2、各種因素影響價格變動的程度不盡相同3、各種因素影響價格變動的時間不盡相同4、有的可以用數(shù)學模型度量，有的難以用數(shù)學公式表達

第二貧章痛房地備產(chǎn)與混房地漢產(chǎn)價懷格§2襪-3房地奶產(chǎn)價道格唐僧第二讀章補房地性產(chǎn)與畢房地晝產(chǎn)價袋格唐玄噸奘唐三破藏小強§2劈燕-3房地示產(chǎn)價沖格一、疑價格獸概念為燭獲得測他人朱房地數(shù)產(chǎn)所深必須本付出尖的代緣瑞價，撐用貨截幣表易示二、貸形成娛條件1、有扔用性2、稀銜缺性3、有理效需擇求——有購伙買能輪力支氧持的散需要第二忽章凱房地束產(chǎn)與群房地蘋產(chǎn)價蹄格和平赴地：客各觀豈非頑個人母：成主觀鹿個人：價丈格較鮮低：防徒止房腳地產(chǎn)駁信貸護風險：非賀繼續(xù)歐使用讓條件污下價爺值三、赤房地拜產(chǎn)價貝格的技分類1、使言用價貴值云交換遍價值：滿凍足某刮種需標求的吸效用：一走定數(shù)綁量的興貨幣耗或其承他商伙品3、市誦場價催值投資弄價值快速民變現(xiàn)塑價值謹慎叫價值清算域價值2、原淺始價同值舒帳面并價值破市交場價回值：始笛終不盯變贏：隨穩(wěn)時間僚推移旅減少鴿：風隨時后間推無移變拋化第二旗章揀房地眼產(chǎn)與禮房地察產(chǎn)價哨格(1并)交易茄雙方處是自潛愿地弱進行克交易鋸的；(2侵)交易雙雙方山是出憤于利澆己動備機進產(chǎn)行交傻易的滋；(3書)交易烏雙方煉是精妹明、浩謹慎革行事濕的，訴并且石了解先交易熟對象懂、知狂曉市圈場行結(jié)情；(4葵)交易侍雙方何有較們充裕曬的時伸間進盛行交綢易；(5偉)不存懶在買蛛者因要特殊稻興趣肯而給坊予附趟加出握價。土地系出讓免投標拆遷抵押政貸款4、成腰交價阿格腳市場光價格盼公戀開市澇場價像值評估趁價值比準藏價格積算盲價格收益瞎價格——比較濕法——成本再法——收益賊法5、市臉場調(diào)缸節(jié)價政府困指導元價謹政府味定價——事實偽價格第二叼章?lián)畏康匮螽a(chǎn)與稅房地墓產(chǎn)價無格三、板房地良產(chǎn)價墓格的楚分類6、基幟準地遼價公標定貨地價畢房舍屋重壩置價7、土規(guī)地價緊格炭建筑悟物價形格潑房地票價格＝剝土地妖價格豈＋魄建躁筑物材價格8、總峰價格單位桃價格樓面殖地價＝總價÷總建華筑面蠶積＝王土地擁總價÷總建融筑面湯積第二往章雞房地毯產(chǎn)與貪房地拘產(chǎn)價穴格三、逗房地旁產(chǎn)價捧格的狀分類＝土白地單伍價÷容積虜率9、所擺有權(quán)郵、使團用權(quán)獎、其云他權(quán)晉益10、實際討價格仍名義草價格11、現(xiàn)房簡、期央房12、買賣爬、租提賃、捷抵押學、典重價、初保險窩、課陽稅、揚征用13、起蘋價、庫標價款、成都交價萬、均跟價14、起餓拍價瓜、保老留價黨、應節(jié)價、豈成交神價15、招猜標價版格、描拍賣圾價格錘、掛粗牌價筋格：一荷次性供付清硬：珠約定第二滾章穩(wěn)房地撤產(chǎn)與殼房地折產(chǎn)價時格三、辭房地倚產(chǎn)價蹤蝶格的權(quán)分類16、補出地價（1）更薯改用驗途（2）增支加容膝積率（3）轉(zhuǎn)熄讓、喘出租潮、抵途押劃鄉(xiāng)豐撥土綁地房擺地產(chǎn)（4）續(xù)體期補地漫價數(shù)劇額=增加紐奉后地背價—原地礙價4種情練況第二倆章畏房地擋產(chǎn)與維房地場產(chǎn)價侵格三、否房地威產(chǎn)價夜格的米分類補地楚價(單價)=現(xiàn)樓獲面地蜓價×現(xiàn)容箭積率-原樓獸面地莖價×原容竹積率補地歌價(單價)=原容呢積率飾下的育土地域單價/原容禁積率×（現(xiàn)禁容積站率-原容躍積率框）評估生價格澇與成爆交價杠格某房掉地產(chǎn)素的評夢估結(jié)鮮果為15赴0萬元棟。不袍日完嗽成交掌易，利其價謹格為20賴0萬元衰。能否劉以此箏判斷介評估罷價格供是不灑合理超的或海成交蒙價格藥是不涌正常件的？吐為什味么？第二太章志房地眠產(chǎn)與摘房地爹產(chǎn)價魔格判斷弱價格闖水平有甲暗、乙捎兩單斗元房坑地產(chǎn)容，他折們的乏總價蜂分別許為10漏0萬元嘗和15亭0萬元失。據(jù)此榨能否索判斷霧它們易的價裕格水江平高帳低？當知膽道何溉種條澡件時惜，能惕夠判稈斷？第二餡章角房地攝產(chǎn)與柱房地福產(chǎn)價抖格判斷基價格伙水平有甲斯、乙蠶、丙臣三宗窮房地謠產(chǎn)：1）甲果建筑炎面積蛇為10橡0m2,單位加建筑淡面積牲售價毫為50瘡00元。2）乙惑使用去面積記為80本m2,單位話使用玩面積武售價越為60耍00元。3）丙量套內(nèi)季建筑催面積餅為90宮m2，單慘位套瓶內(nèi)建宿筑面藝積售榆價為55旺00元。據(jù)此辣能否引判斷斑它們委的價堂格水彎平高餓低？當知滋道何婚種條做件時虧，能臉夠判伐斷？第二蝦章擺房地慢產(chǎn)與系房地某產(chǎn)價忠格甲舟使用教面積80鮮m2；丙社使佩用面乳積80侵m2某套綁房屋秀合同誤總價輸為80萬元述，其壘在實戒際交擱易中倒合同堪所約密定的袋付款悠方式卵可能躬有下服列幾昏種情只況：1、約鬧定在唉成交竿日期辮時一亮次付偵清實際省價格罵為80萬元控，與威名義賓價格屢一致2、約格定分執(zhí)期付市款，華如在爛成交趙日期潛首付20萬元典，半勾年后獅支付30萬元辯，一艷年后濫再付30萬元爺。月棒利率0.消5%實際辛價格拍小于禽名義黨價格第二戲章霉房地域產(chǎn)與哈房地擺產(chǎn)價絕格實際毯價格噴、名就義價然格12若有優(yōu)優(yōu)惠攝，如5%3、約罩定在斑未來種某個遺日期剩一次放付清印，如友約定營一年梁后付叛清實際鑼價格氣小于投名義攪價格4、約欄定以全抵押神貸款永方式樂支付餡，如民在成率交日拾期首桌付20萬元符，余近款在10年內(nèi)吼以抵蒸押貸鞏款方奇式支搶付實際票價格置為80萬元剝，與爺名義剪價格貿(mào)一致第二拆章晶房地眾產(chǎn)與葛房地坊產(chǎn)價嫂格實際揮價格膏、名揀義價歉格345、約編定部霜分分宣期付法款，齊部分摔以抵衣押貸滋款方軍式支壘付，懂如在飯成交癥日期遺首付20萬元傾，半支年后揪支付10萬元惜，一放年后隱再付10萬元可，余奇款在10年內(nèi)梢以抵改押貸蛙款方勵式支爸付實際謎價格答小于檔名義姐價格第二叛章宗房地耳產(chǎn)與器房地承產(chǎn)價頌格實際膊價格施、名控義價罵格5期房直價格=現(xiàn)房漆價格-預計體從期勉房達璃到期菜房期械間現(xiàn)房遷出租寺的凈親收益第的現(xiàn)漲值-風險藝補償[例]某期顧房尚貪有1年時環(huán)間才跌可以隨投入評使用象，與曉其類宏似的肚現(xiàn)房纏價格直為33惑00元/m2，出抵租的久年末職凈收紹益為33蜓0元/m2。假版設(shè)折肝現(xiàn)率歷為10稿%，風私險補已償估但計為蹤蝶現(xiàn)房滑價格間的2%，試干計算撓該期驚房價器格。第二混章辟房地雨產(chǎn)與倒房地轉(zhuǎn)產(chǎn)價恒格期房管價格卡、現(xiàn)姐房價愿格期房浩價格現(xiàn)房渡價格﹥一個夏經(jīng)營叨者花專費5萬美諸元購雨置一商塊建季筑場腔地，修然后惡再花特費20萬美究元修知建一手幢辦餓公樓薦。當鳴他將渴其財確產(chǎn)作剛為抵鐵押貸廳款評拳估時另，該令財產(chǎn)很只有21萬美驕元。螞估稅載員以13萬美婆元為鄙基礎(chǔ)井征收沿房產(chǎn)素稅?？巳绻麐屧撠敵螽a(chǎn)所肌有者平?jīng)Q定換出售昨該財鼠產(chǎn)，憂在與慨房地道產(chǎn)經(jīng)啊紀人畢談妥擔以后攜，他針決定訴標價30萬美孝元，茫然而并，在桃他確青實得缸到標霧價以路前，敢他會閃發(fā)現(xiàn)努自己算的財混產(chǎn)正朱是某御種公師共項灘目所叮需的呆，可霞以得恐到27預.5萬美革元的界補償納。第二鑄章徐房地驕產(chǎn)與雹房地滑產(chǎn)價送格成本晚、買拿賣、套抵押亮、課兆稅、翼征收1、某形宗土版地總存面積10具00課㎡，容炸積率疑為3，對棍應的倉土地麥單價且為45辦0元/㎡，現(xiàn)書允許潮將容席積率兆增加滲到5。試發(fā)計算竭理論免上應芝補地巖價的獅數(shù)額息。第二如章判房地幻玉產(chǎn)與恐房地此產(chǎn)價嘆格補地拔價12、某虹宗面蓄積為30鑼00厲㎡的工繡業(yè)用五地，嚷容積轟率為0.蕩8，樓飼面地熔價為70木0元/㎡，現(xiàn)組按城倘市規(guī)剩劃擬珠變更禿為商誤業(yè)用靈地，事容積香率為5.洪0，樓奧面地嘗價為96裕0元/㎡。試串計算辛理論嬸上應闖補地賽價的粒數(shù)額黎。2復習筑思考喂題第二漿章動房地尸產(chǎn)與爽房地睡產(chǎn)價獵格1、假志設(shè)每冤層建肌筑面家積相凱同，鉆試推統(tǒng)導建露筑容抽積率黃、建逼筑密皆度、碑建筑陡層數(shù)憤三者牛之間干的關(guān)普系。2、某剝項目今占地歲面積件為40國00平方貿(mào)米，粥建筑扭容積舊率為5.都5，建厘筑覆姻蓋率辣為60％，舒樓高14米，1-凈4層建新筑面痰積均蘋相等劍，5-虜14層為嘴塔樓睛（均秋為標漸準層箭），劫求項捐目總烤建筑雹面積令、標墻準層廁每層棒建筑鄙面積錯。復習少思考表題第二蹈章爬房地次產(chǎn)與絕房地禮產(chǎn)價濫