房地產(chǎn)企業(yè)采購策劃與管理

采購策劃與管理2015年9月房地產(chǎn)企業(yè)綱要采購的基礎(chǔ)知識概念房地產(chǎn)項目采購的特點房地產(chǎn)項目采購管理體系采購業(yè)務(wù)管理解析

采購策劃采購實務(wù)合同管理采購的定義：

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購是一個組織從外部獲取所需的物資或服務(wù)的全過程。采購的目的:

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念在準確的時間以合適的價格獲取合乎要求的商品或服務(wù)。采購的形式：購買、租賃、發(fā)包等第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念采購的要素:

第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念思考：采購的職能？

1、提供企業(yè)經(jīng)營所需優(yōu)質(zhì)的外部資源（供應(yīng)商、產(chǎn)品和服務(wù)）；2、獲取較佳的價格和付款方式，有效控制成本；3、……第一章采購基礎(chǔ)知識1—概念房地產(chǎn)項目采購

通過各種形式的采購確定符合建筑效果、確保工程質(zhì)量、滿足工程進度、同時具有價格競爭優(yōu)勢、合作良好的材料、設(shè)備、部品、工程分包方面的資源供方，提升工程建設(shè)效益。采購更的方級式——集中嫌采購隔與分甩散采憶購第一或章涂采燥購基請礎(chǔ)知咽識1—概念管理劈燕層面乞：集慣中采集購是萌指由坦一個專門燦的部簡門負責裕所有玻的采據(jù)購守任務(wù)瓜，而刊分散曲采購雹則指各部燥門或分各獨囑立單溝位自寧行滿足烈其采撥購需睡求。需求斬層面蜘：集默中采慢購是攝指將同類具型產(chǎn)立品或筒服務(wù)夫打包棄整體走采購，以冬量的坑優(yōu)瘋勢獲模取價姨格優(yōu)襖勢、健更優(yōu)雖質(zhì)的榆服務(wù)妹、更辭大的套供應(yīng)書商，便而分畫散采慘購是往指單次賀采購。特點達：集就中采叢購是遍指通帖過整遍個企嗚業(yè)全項栗目統(tǒng)鴉籌規(guī)劃訊來實本施，愈而分煮散采咳購僅并需根訴據(jù)單體球項目寄開發(fā)猶計劃進行犬安排腥。適用膀性：梨集中抬采購羞是多比項目灶公司垃采購浮工作總推進繁的必療然前界進階游段，華而分之散采大購是裹單項丸目公啦司所煤采取稿的。采購公的方刊式——集中乖采購第一吵章欣采隙購基寺礎(chǔ)知熱識1—概念將公畫司所揀有的肆采購桌業(yè)務(wù)揉集中螞于一興個部疤門進輸行優(yōu)點餃：物紙料容崇易達偶到標戲準化規(guī)模舒采購補，節(jié)年省成償本管理至層次貨少，抖利于君采購獨控制利于肥專業(yè)靠化分耀工缺點丑：反死應(yīng)慢不能捕適應(yīng)聽特殊販需求采購乳的方基式——分散鴿采購第一障章瞧采壟購基根礎(chǔ)知共識1—概念各部電門分件別處斯理各蕉自的太采購僵業(yè)務(wù)晚。優(yōu)點祥：了想解自磚己的用需求便捷供應(yīng)偷商關(guān)敬系密閣切缺點姿：無述法形儀成規(guī)梨模不利膽于節(jié)書省成尺本不利住于采漸購的納控制適用糖于：群小公流司、澤特殊沖情況房地訪產(chǎn)行維業(yè)是攻一個西綜合險性的弦產(chǎn)業(yè)裕，它紛的采榮購活減動從漆項目陣前期膠的產(chǎn)飯品醒規(guī)劃寫、項繞目策靈劃、饞設(shè)計電、勘則察、標施工丹、材療料、別設(shè)備往、園覆林綠予化、我裝飾括、廣兼告宣相傳等末均需捏要采黨購，犬是一睡個資狂源整撿合的兵行業(yè)夾，因致而采紅購活繼動在否地產(chǎn)丘企業(yè)緞?wù)紦?jù)羨了重咸要的錄位置伶，采跑購活支動管懷理的坐成熟族度，鏟直接精影響蜂到產(chǎn)爭品的駛品質(zhì)植、成心本和凡企業(yè)叨的運哈營效而率，辦因此通地產(chǎn)趣行業(yè)楊采購懷管理銜是非起常重翠要的姻環(huán)節(jié)財，是供每一幣個希血望成煉長的仰地產(chǎn)晃企業(yè)焰必須并關(guān)注隔和研織究的攪課題妨。開發(fā)隸企業(yè)桂中采積購成盛本一祥般占戒項目宿總成成本的60躲%以上塌，采興購管聞理是杰整個霸企業(yè)減成本嚇管理犬的重痰要部違分，頓目前催一般脾房地雖產(chǎn)企繭業(yè)采鋒招管禿理現(xiàn)返狀，種整體兵仍處禽于較文粗放停階段廉，主碼要表靠現(xiàn)為熊重進澆度、飄輕質(zhì)撒量、臘重實超務(wù)、糠輕管動理間、談痛判會淋議多杰、信意息知赤識積位淀少泄、價飲值拓疾展慢票等。第一再章摩采飼購基不礎(chǔ)知貪識2—房地貿(mào)產(chǎn)項編目采態(tài)購特禾點第一胡章凝采掏購基待礎(chǔ)知樓識2—房地努產(chǎn)項挽目采嬌購特禮點位于石價值益鏈較恰前端貢的采桶購管津理是渠如何榴花好掙錢的少重要足一環(huán)敏。房地竊產(chǎn)企屢業(yè)采央購管蓋理的泊原則采購靠管理畝首要垂解決跪的問股題是采購尊職能嶄的設(shè)遷定和權(quán)限鳴的劃焰分，以蒜及監(jiān)督增職能某的完副善。房地礦產(chǎn)企撫業(yè)采潛購部升門的懸設(shè)置熄因企窩業(yè)規(guī)桃模、含企業(yè)帶文化女、專創(chuàng)業(yè)水融平和億企業(yè)貢管控醉模式身的不噴同，扇不盡察相同忌。一般伍在集悲團公梅司里雜，集周團層牌面?zhèn)壬现赜趹┎邉澭┖捅O(jiān)啟督職溫能，賊而項址目公歡司是承執(zhí)行裕主體耕，或咸按一浴定的構(gòu)權(quán)限宅劃分從集團慣與項紅目的石采購拔權(quán)限幸；而在梢非集除團化陜管理參的地內(nèi)產(chǎn)公怨司，威則在盜不同淘的部圓門之采間進毅行劃鑼分，爛但執(zhí)湊行和素監(jiān)督嚼職能源應(yīng)由皮不同掠的主陽體來耍完成恒，以囑達到弊提升線采購照效率輔、降校低采妖購成勒本，響并且乞形成暑內(nèi)部乎公開仇、公蠢正、議公平也和廉敬潔的威采購冷環(huán)境驅(qū)及氛盆圍。第一感章礎(chǔ)采隨購基班礎(chǔ)知協(xié)識3—房地己產(chǎn)采狀購管卡理體盡系房地普產(chǎn)企業(yè)身采購帆部門攏的職硬能劃爪分集團稼公司香：側(cè)重縱于對采購踐系統(tǒng)枯的整軟體策離劃和娘監(jiān)督雪，制蜻定采雕購系嬸統(tǒng)的拾管理桶流程省、采淺購規(guī)飄范、貪標準久采購昌合同禽、招巾標文俗件范渠本等技流程躍和流趁程精滴細化賢方面蘆的工揀作，逢監(jiān)督鴿采購輕活動漸的實辜施，并同時偽建立手統(tǒng)一謹?shù)牟蓙G購信息焦系統(tǒng)鬼（ER宋P采招罰管理躲系統(tǒng)孟），達到曠采購街資源煤的共謹享，字并且兩從公擇司層涂面與討供應(yīng)高商建改立戰(zhàn)蓄略合瞧作伙巨伴關(guān)稻系，抓建立心公司葡戰(zhàn)略慚采購急流程攏，以樓期在喉采購弄產(chǎn)品槽時獲顏得優(yōu)球惠的蓄價格好和優(yōu)切良的觸品質(zhì)趣，從援而降遼低采寶購成政本，娘提高膚企業(yè)死盈利孝能力合，以瞞應(yīng)對縫今后窄地產(chǎn)燈行業(yè)匹整體封利潤逮空間多下降炕的趨怪勢，升形成氣公司普的競恰爭優(yōu)所勢。第一悄章棟采舅購基墊礎(chǔ)知吊識3—房地日產(chǎn)采腐購管歇理體咸系房地肢產(chǎn)企業(yè)扇采購槳部門寒的職抹能劃分項目講公司銷：采購堤活動筍的執(zhí)甲行主勁體，遙具體曾實施腎采購順活動冰，編莊制采動購計跑劃、罷組織態(tài)工程它、材肯料和烈設(shè)備萬的采戶購活寬動，優(yōu)組織輩對供動應(yīng)商診的評珠估和殃合同弱執(zhí)行墓跟蹤弓等，皺合同鄰的執(zhí)瓜行則麥由各留業(yè)務(wù)猶部門滅，如童項目窄部負宵責材定料的看驗收夕和現(xiàn)袍場管祝理。第一怎章肆采鍛購基服礎(chǔ)知幼識3—房地多產(chǎn)采傾購管士理體膏系實施悟和監(jiān)幅督的菜職能雞應(yīng)該冶分離襲，以逗避免類因缺販乏監(jiān)足督造脊成的氧采購監(jiān)管理釣的失推控，天避免娃給企季業(yè)造鑒成額騙外的覆損失碰。易存瓶在的廳問題莫：集團令與項合目公猶司的紫授權(quán)既不足貴，不賊適應(yīng)趴公司界的戰(zhàn)震略發(fā)項展要橋求，崇如對鏈項目粉開摔發(fā)周感期要班求很較緊，蛙但在殿招標捉采購游方面婆的集吃團參不與和里審批露環(huán)節(jié)塑過多啊，影極響到月效率取的提斜升；采購伏管理致的監(jiān)石督職播能缺叼失，杜一個留部門問說了奴算，床或個丹別人好說了誕算，存缺乏視采購控工作質(zhì)的公遭正性貫，也薄容易桿滋生踢采購績過程焦中的白違法窮、違樣規(guī)行災(zāi)為；采購濁管理切的職牧能設(shè)墨計不怎完整皮，缺喝乏對堤供應(yīng)孔商評太價管恰理和頃信息兼資料秧庫的陸收集裕和更洋新職盜能等反。第一啊章吩采選購基曲礎(chǔ)知賣識3—房地墊產(chǎn)采懇購管紛理體驗系房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)企茄業(yè)采勝購管類理系穴統(tǒng)的課組織漏結(jié)構(gòu)爐（職雨能設(shè)賽計、歉授權(quán)統(tǒng)、監(jiān)磚督機晨制）采購辰業(yè)務(wù)事操作大模塊供應(yīng)辨商管竹理模護塊采購勵業(yè)務(wù)沖管理入圍旱選擇供方恢管理合同有管理采購漢方式蠻與流宣程采購部策劃召與計宣劃供方雪資源采購鍛工作四之基蘋礎(chǔ)采購報管理廣之實器現(xiàn)項目齡開發(fā)第一稱章知采煉購基裁礎(chǔ)知嘴識3—房地優(yōu)產(chǎn)采江購管劇理體那系業(yè)務(wù)模塊制度文件、權(quán)責表流程圖作業(yè)指引記錄表單采購管理程序。。。招投標實施過程作業(yè)指引供應(yīng)商管理程序招標文件編制作業(yè)指引合約規(guī)劃管理辦法評定標作業(yè)指引。。。。采購合同管理作業(yè)指引供應(yīng)商準入管理作業(yè)指引

供應(yīng)商履約評價及年度評估作業(yè)指引

1、采購策劃2、采購計劃

3、采購實施

4、合同管理——簽約、驗收、付款、結(jié)算、后評估5、供應(yīng)商管理——準入、履約及年度評估6、采購后評估

第一繭章升采償購基邁礎(chǔ)知兔識3—房地析產(chǎn)采坡購管泡理體律系策劃丈：根據(jù)火相關(guān)念數(shù)據(jù)孤、資訴料并仔依靠讓經(jīng)驗達或客場觀規(guī)臟律對目標鄰的設(shè)奶定及為融目標亂達成規(guī)劃眠具體腐執(zhí)行稠步驟唇及方楚案的過善程。實質(zhì)趙：決繩策和傷計劃第二廚章匯采譯購管緊理業(yè)長務(wù)解錯析1—采購螞策劃采購具策劃版的成魯果：合約犁規(guī)劃（采勤購策喪劃書罷）采購縱計劃合約舍規(guī)劃適的內(nèi)灑容應(yīng)估包括臣：合約規(guī)劃派總體垂思路、時間餓節(jié)點宣控制思路葡、采廚購項目備規(guī)劃藝（合榨同分存判，自含合起同界涂面確褲定）、建安翻成本日控制浪重點、采購落方式行確定等第二虛章覽采渡購管甜理業(yè)閑務(wù)解妨析1—采購渴策劃核心絮：《合約爆規(guī)劃會明細框表》《合約作邊界駝劃分》。合約講規(guī)劃超解析第二鏡章恰采已購管優(yōu)理業(yè)戶務(wù)解害析1—采購站策劃1）合同掏分判坊如何亦策劃偏？--萄--成本辦控制帽要求--灶--甲方啟管理是能力--賴--合作銷方資則源與具能力--搭--因地旅制宜目前喂模式構(gòu)：總包+專業(yè)斃分包北，甲笨方管拾理能免力和泡成本柳控制垃要求每的平益衡合約疫規(guī)劃童解析第二擴章鴨采勤購管紐奉理業(yè)境務(wù)解歌析1—采購摧策劃1）合同布分判逃如何丘策劃雞？總包紀的承葡包范睬圍總包顏與分怖包的愉界面聞劃分合約拆規(guī)劃段解析第二罵章俗采研購管戀理業(yè)翻務(wù)解禾析1—采購涉策劃1）合同竹分判盤如何澡策劃坊？專業(yè)州分包魂類型惱：總包悟施工低圖范侮圍內(nèi)（如駝：保與溫、毫門窗樣、涂串料、雜防火那門、召人防英設(shè)備滴、消毅防等康）；總包壓施工松圖范銹圍外（包黃括需送二次幟設(shè)計蘇的，泥如：烤標識有、交庫通設(shè)完施、杜雨污麥水、慚景觀仙綠化籃）合約貞規(guī)劃叨解析第二位章惕采超購管熔理業(yè)蕩務(wù)解示析1—采購塞策劃1）合同汪分判壓如何挨策劃貼？如何鬼設(shè)定林專業(yè)犬分包滅：有利俯于成去本控蒼制；政府喘或行誼業(yè)要紅求專業(yè)務(wù)的人徑做專為業(yè)的粉事其它楊？合約由規(guī)劃民解析第二贈章抵采臘購管炒理業(yè)兄務(wù)解唯析1—采購?fù)撞邉?）合同邪分判敞如何腸策劃貸？如何例確定步總包雁與專岡業(yè)分董包界耀面：施工桂圖范勁圍內(nèi)殺的預(yù)王留、匯預(yù)埋扮總包樣負責肅；？有利掉于質(zhì)誼量控舉制、盲現(xiàn)場辭管理鍬和責被任界筋定（用如：確防水敲工程射、墊弓層以能上30世cm人工康清土竿納入穴總包稼）專業(yè)抱的人窯做專冷業(yè)的傳事（間如：庭門窗若塞縫霞、欄姓桿螞安撒裝后每的抹更灰收況口、……應(yīng)由故總包贊完成握）有利茂于成歇本控束制（墊如：漏樁孔古砼灌摔芯……應(yīng)由胡總包刃完成寬）其它老？精恰裝修偷和安拆裝類垃專業(yè)鞭分包辟和總映包的座界面附確定弄的要子點？合約省規(guī)劃忠解析第二柳章味采維購管回理業(yè)卸務(wù)解耽析1—采購丈策劃1）合同解分判峰如何席策劃？總包杠與專秀業(yè)分捉包界拔面基拔本要坦求：界面私清晰蜜、合決理，工程少和工拖作內(nèi)足容或少責任傲無重前疊和乓盲區(qū)勝；合約驢規(guī)劃旅解析第二明章痰采法購管慌理業(yè)盟務(wù)解路析1—采購合策劃2）材料偉設(shè)備陷采購莫模式影如何策劃？（甲帽供、費甲控裙、乙鵝供）結(jié)合材料伙設(shè)備偏的類暴型、遵與工倘程進芽度的互密切難程度胞、產(chǎn)朱品品街質(zhì)和怒成本期可控沾性--環(huán)--成本諷控制阿要求--呈--對建機筑效拾果和總功能沿的重習要性--駕--甲方寬資源秘優(yōu)勢岸、管演理能力--榨--合作膽方資捏源與誕能力--惰--因地揉制宜熔（國家或地方稅務(wù)蜂政策父）合約葬規(guī)劃怖解析第二售章周采時購管及理業(yè)厭務(wù)解鋤析1—采購亮策劃2）材料繼設(shè)備介采購斯模式合如何附策劃成？甲供褲：甲斜方采環(huán)購乙腳方負誘責施稍工或跡安裝對金墳額大溫，質(zhì)它量要深求高恰、對極樓盤虎的品渴質(zhì)影拍響大厚、施撓工進敢度配幸合要烈求不扁高，事可以拋相對鑒獨立琴施工序的設(shè)岡備（片安裝胞）及躬成品俱材料違可以蒜采取京甲供臨方式誘。例：合約腿規(guī)劃遮解析第二冰章愿采艇購管塊理業(yè)捉務(wù)解罩析1—采購算策劃2）材料永設(shè)備火采購秧模式當如何嘩策劃譯？甲定搬乙供命：乙邀方依暴據(jù)甲劍方指估定的樓品牌/廠家/價格/質(zhì)量瓣和技例術(shù)要畫求，沖實施子采購設(shè)計劍階段班無法馳定板選或無文選型舊參數(shù)岔、且劉該材擾料品介牌差司異（控質(zhì)量米、價漏格）群較大德，對蓋樓盤孕的品廊質(zhì)及笛功能凱有一夫定影謀響，伍信息刺價與惠市場悼價差榆異較挖大的史材料噴、設(shè)告?zhèn)洌ㄐ被蚝系V同計渣價原特則缺剩失）賴適合漠采用墳甲定誼乙購巾方式蜂。例：合約胖規(guī)劃縱解析第二虜章產(chǎn)采摸購管扶理業(yè)居務(wù)解貴析1—采購劃策劃2）材料哭設(shè)備豪采購邪模式引如何盟策劃佳？乙供仁材：與施蝕工進啄度及斤配合允較密拖切，隊工程洲中常奸見或宰普遍菌使用莖，對姻樓盤溪效果她及品而質(zhì)影斗響不脹大，蜻市場介供應(yīng)辯充裕狡，且恥價格尋、質(zhì)跨量相敲近；但對墻若干玻品牌顛（質(zhì)剝量、粗價格煉）差再異較作大，化且對建燙筑質(zhì)莊量及斥使用尋功能換影響戲較大免的材臂料設(shè)辰備，勸需確挎定許粱可的巡壽品牌/廠家燭范圍析。合約由規(guī)劃直解析第二悉章握采冒購管離理業(yè)蜂務(wù)解傲析1—采購度策劃2）材料撐設(shè)備對采購抬模式罪如何捎策劃群？思考本：營改罰增政逆策出欺臺后粥，大驅(qū)部分缺材料載設(shè)備屑適用17所%增值但稅稅饅率，及與營借改增法之后薯建筑或業(yè)的11郵%稅率檢存在它差異劣，基秤于有音利于竊成本揪降低菌的考怪慮，擺目前傷甲供暮、甲轟控乙撲供、丈乙供劈燕相結(jié)透合的敘材料郊設(shè)備決采購慚模式蘭可能涼會作領(lǐng)相應(yīng)擦調(diào)整湯。調(diào)整梁的方鐮向：與甲供裂材比揭重可革能會徒上升駱，什撲么類雹型的寄材料鬼適合蛋甲供蘆？合約練規(guī)劃眨解析第二柱章袍采研購管尿理業(yè)品務(wù)解啊析1—采購事策劃3）采購確方式脈如何策劃？星河恢目前崗的采畫購方考式：招標誦、議己標、踢直接銜委托麻、戰(zhàn)略順采購克落地閥、集腹中采貼購戰(zhàn)略景采購任：通過什與優(yōu)恨質(zhì)供份應(yīng)商帆建立垂長期域穩(wěn)定銳的合掌作關(guān)愿系，蜓擴大撲供應(yīng)屠商供堵應(yīng)規(guī)贊模，圍實現(xiàn)廳在雙土贏基險礎(chǔ)上袋的總茶成本棕的降擠低，牲或者米在相愉同價詞格下論獲取蒜更為船全面貿(mào)和優(yōu)贈質(zhì)的葡服務(wù)吼，按絹照這霸樣的名合作濃關(guān)系桐實施水的采奸購稱東之為趁戰(zhàn)略屬采購胖。目前膝主要啄針對地基于桶標準型化設(shè)捷計基孟礎(chǔ)上惜的部對品部麥件或抱標準臂化工唇業(yè)產(chǎn)強品：皆電梯戀設(shè)備肢、涂攀料、功瓷磚律、電悉工產(chǎn)遙品、咳門禁鐘系統(tǒng)猴和建群筑裝貢飾材重料等妥。集中挖采購社：一個然或若描干個妻城市捆公司警的多帶個項眾目，宴基于愧需求份的產(chǎn)催品或鄙服務(wù)頓類型界相同逗或類筍似、帶需求留時間曾相近扛等條腎件；桑或基兆于在綢一定設(shè)期限鴉內(nèi)穩(wěn)豎定的展產(chǎn)品芽或服腔務(wù)需荷求；窮為提晌高采燙購效員率和冠議價究能力即、實濃現(xiàn)規(guī)習模采續(xù)購效懲益，誘而實映施的缸合并宇采購騙。通堡常形扒式為斑：多秘項目奸集中遮采購松和年覺度集回中采蝕購。合約西規(guī)劃弓解析第二泛章扶采妥購管雞理業(yè)暴務(wù)解心析1—采購犧策劃3）采購彼方式泳如何策劃？采購秤方式減的確珍定原鳥則：根據(jù)僑采購獲的規(guī)磨模和束采購傾權(quán)限村劃分刑確定它?！恫少弴芾黹]制度》6揮.3合同類型（按計價模式）總價合同單價合同成本加酬金合同第二冰章植采聾購管照理業(yè)附務(wù)解潮析1—采購何策劃合約今規(guī)劃詞解析4）合同閑計價編方式公如何赤策劃爹？費率霉合同計價方式適用條件總價包干（工程量清單）適用于采用施工圖紙進行招標的項目；工程設(shè)計較細，圖紙完整、詳細、清楚；工程范圍、技術(shù)要求必須清楚明確；工程量小、工期短，估計在工程過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單，風險小，報價估算方便；設(shè)計變更少；工程投標期相對寬裕，承包商可以作詳細的現(xiàn)場調(diào)查、復(fù)核工作量、分析招標文件、擬定計劃；合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。單價包干（工程量清單）設(shè)計圖紙不夠細、不太完善，工作范圍界定比較模糊，難以按設(shè)計圖紙核定出準確的工程量；工程工期長，不可預(yù)見的因素較多，預(yù)計在工程實施過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化大，工程條件不穩(wěn)定；工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜，采用新工藝、新技術(shù)較多，對報價估算要求高；設(shè)計變更多；工程投標期相對較緊張，承包商難以在短時間內(nèi)準確地計算工程量。定額取費無圖紙或只有方案圖；項目急需上馬，招標時限非常短。第二閱章哪采胞購管戰(zhàn)理業(yè)監(jiān)務(wù)解乓析1—采購慎策劃合約陰規(guī)劃拴解析4）合同咸計價凡方式助如何噴策劃感？計價方式適用條件成本加酬金工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指標尚未完全確定而又急于上馬的工程，以及施工風險很大的工程可采用這種合同。缺點也很明顯：發(fā)包單位對工程總造價不易控制。1.成本加固定酬金合同。這是根據(jù)雙方協(xié)議，工程無論成本多少，其承包商的人工、材料、機械等直接費全部按實報銷，然后再給予承包商一筆固定的費用，作為承包商的酬金。2.成本加定比費用合同。即承包商的酬金以成本為基數(shù)，按協(xié)議比例提取酬金的合同。3.成本加目標獎金合同。即在成本費用之外，發(fā)包方制定若干目標(如成本目標、質(zhì)量目標和工期目標)，若承包商實現(xiàn)目標，則按規(guī)定支付獎金報酬的合同。4.最大成本加費用合同。即雙方協(xié)議一個最大的成本加固定酬金金額合同，并規(guī)定，當實際費用超過合同規(guī)定后，多余部分由承包商自理；當實際成本低于合同費用時，除付給承包商報酬外，多余部分由發(fā)包方與承包方分享。5.成本加提成合同。即發(fā)包方支付給承包方實際成本后，將發(fā)包方因本項目產(chǎn)生的利潤進行利潤分成，作為給承包商的酬金。這種合同方式可以作為一種項目入股或融資的方式。第二罪章范采勤購管姥理業(yè)辯務(wù)解夕析1—采購手策劃合約肅規(guī)劃礦解析4）合同捕計價毅方式碌如何禾策劃耕？哪種隊方式嗓最有許利于捕業(yè)主賽方？1、樁閑尖作編為措漁施費費考慮第二確章泛采風購管好理業(yè)帶務(wù)解稿析1—采購押策劃2、場某地平貼整及泡處理始納入梁樁基微工程肺總價泳包干加（含滑運樁攤道路傭、現(xiàn)夏場軟壤弱地疲基處稿理、脾河塘克處理責等。助）采購勸策劃乞能創(chuàng)家造價跌值！衫案例嶼：原界有面：甲方肆按樁貼機進識場要屑求完裁成場撒地處簽理及挪道路宮鋪設(shè)闊，乙蛙方負肆責施案工期松間維測修及君加固忍的費益用，友單項永總價鳳包干波。3、基樓坑支夏護納要入總踢包實際局，該疲項費族用在測兩種割模式坦下，壤價格撞基本丙相近萄。4、其它曉：如壞基坑游降水冤由按揚臺班叢單價伍包干掌改為慈總價腎包干拿（國飛際一烘期4#地塊砌合同赴價12芒6萬，置結(jié)算挺價19仔5萬）兆；土索方集建中采科購區(qū)達內(nèi)平乖衡減肆少外稀運（雀國際駕三期酸土方埋開挖互與國龜際二方期景裙觀回康土外塌運52袍.8，內(nèi)升倒13）價值航點：第二涂章旋采走購管戀理業(yè)橫務(wù)解汽析1—采購室策劃采購鋸策劃據(jù)能創(chuàng)鍵造價華值！1、降丟低直環(huán)接成支本，仆減少餅不可稱控的暈成本稀風險影；2、簡閣化管舌理流挎程，復(fù)減少收協(xié)調(diào)堆和管炊理工針作量雅，提墨升管報理效蹈率合理弓確定——選型居、方功案、木采購乏方式拔、合包同界戚面、壁合同攜計價狗模式曲、投擺標單份位——供應(yīng)即商、渡合同菊價格走（符合葬目標首成本途控制恰要求）第二偶章輩采剝購管搭理業(yè)宰務(wù)解紫析2—采購揀實務(wù)采購西管理貝的目死的——合理賞確定潔、有根效控謎制有效遲控制——合同肉交底抹、變鬼更簽柔證管升理、趟合同樂履約兔跟蹤扯及評物價、朋供應(yīng)岡商訪碗談、乎結(jié)算維和索核賠處河理（的合同極管理彈）——目標伯成本隙的實鉗現(xiàn)采招胡的決定會因素：外豆部—市場相；內(nèi)梁部—產(chǎn)品捐策劃捷與定恨位；采招次成功熄的方法:靠對市場〔包括買銷售衰市場門和原曉材料言市場〕和產(chǎn)揭品的（胸采購華需求賣）把賄握，靠錦有效轉(zhuǎn)控制奇和資董源整亞合采購令實現(xiàn)關(guān)鍵酬環(huán)節(jié)：招慰標（紋發(fā)包朱），炊使產(chǎn)榨品與略市場弦結(jié)合—招標額的目末的就污是形嘩成有效己的競阻爭；競羨爭是斯降價欺的最云有效手段定標的原取則：合理擾低價；第二桂章薦采六購管干理業(yè)帝務(wù)解撈析2—采購臭實務(wù)采購叛管理礎(chǔ)的目享的——合理勿確定儀、有灣效控姻制●立匪項階輛段—材料萌、供真應(yīng)商米市場調(diào)研查，項叛目用薯材定頁位及炊經(jīng)濟塌性評洽價●策糧劃階寨段—制定初符合滿產(chǎn)品定位難要求良的部品、翠材料坊、供稠應(yīng)商泛采購目標蜂與計柴劃●設(shè)計待階段—符合象項目茫定位斧、有宣可靠介供應(yīng)姜保障削、最經(jīng)濟襪合理五的用材、快選型飽方案敢，限察額設(shè)裝計與礎(chǔ)驗算●發(fā)獅包階唐段—通過天市場掩競爭擺找到狐合適神的價族格和唇供應(yīng)越商，完完備柿的招做標文彎件及辯合同低（與概合作泡伙伴州雙贏喂的關(guān)識系）●施育工階船段—合約齊管理辨（變?yōu)E更和哈簽證蓮的管嚷理，付鉗款，問履約甜跟蹤脖與評秩價）●竣蠅工階色段—結(jié)算抓管理屑、索直賠處司理槐、泰項目采購捆總結(jié)乞后評矛估第二抖章家采背購管中理業(yè)婆務(wù)解口析2—采購歐實務(wù)各階毫段采辱購管脹理重顫點：定位籃：能濫力匹兇配且陪合作狹意愿橡強烈第二稅章倍采敘購管恨理業(yè)猴務(wù)解粗析2—采購盯實務(wù)供應(yīng)所商考向察與辛選擇——采購根工作污的前棄提、臘采浙購蚊成功師的基金礎(chǔ)來源犯：內(nèi)鄙部推葬薦同行編業(yè)口籌碑知名搶品牌辮開發(fā)廁商在蠻用資瘦源信勞息——省時我省力相關(guān)根政府慕及社燙會資未源網(wǎng)亭站能力廊不匹穩(wěn)配——質(zhì)量童、進嶺度等漆不可撐控制起的風思險，案例壺：合作幼意愿估不強貍烈——投標艙過程駁報價吩高（歇撿漏戶心態(tài)揉）、斜不能丑形成查有效搬競爭封，轉(zhuǎn)敘包、絕棄標貓等根據(jù)都采購敗項目旅的特哀點尋兔找合界適的濤供應(yīng)碎商資些源第二嗎章音采罰購管渣理業(yè)哭務(wù)解器析2—采購蘇實務(wù)供應(yīng)啦商考待察與轉(zhuǎn)選擇——采購續(xù)工作且的前懸提、叢采露購窗成功舞的基窮礎(chǔ)自身豈需求每的吸榆引力恐，如戶總包——別墅股類案例消：及時外了解介市場窯供應(yīng)快商資慨源狀段況如：繪材料浸設(shè)備——不同斥產(chǎn)品彼或不賭同品呈牌銷錢售模蘇式（儲廠家基直銷孔？區(qū)婆域代蛙理？注經(jīng)銷渠商？寇），傭各自紡的優(yōu)踩缺點景？各類鎖型供演應(yīng)商館考察邀的重南點第二兩章帽采延購管百理業(yè)篩務(wù)解雖析2—采購熟實務(wù)供應(yīng)埋商考努察與塌選擇——采購題工作或的前感提、剪采曾購叼成功居的基溉礎(chǔ)材料弊設(shè)備看類——硬件謙：原忌材料芽、設(shè)摟備、離規(guī)模……軟實跨力：辣制造峰工藝級流程擋、質(zhì)答量控堡制、溪供應(yīng)考及售鋼后服鮮務(wù)能俯力……其它伸：市穗場口炎碑、健業(yè)績是、目綁前業(yè)地務(wù)量……咨詢威服務(wù)無類——如設(shè)景計？工程省類——總包瞇：運臂作與校管理脾模式黑（公么司自尾營、項目麗部制堡、掛既靠？）鞋、項目圣經(jīng)理軟資信迎（業(yè)鋼績、鞋口碑應(yīng)）、格目前該業(yè)務(wù)欲量，脆重點凈項目日實地占考察籃?？疾炝盒枰霾邉濤敚。ǚ烁鶕?jù)厚供應(yīng)畜商類扔型，孩考察欣什么掏？如士何驗把證？滲參加執(zhí)人員亮？）知己屬知彼崖，方餃能百粱戰(zhàn)百級勝！畢事先地充分懇溝通倉，是洲采購黃和合肉作成海功的惰基礎(chǔ)模！擬邀房誠請投那標單御位的債確定第二摘章蘆采幣購管奸理業(yè)刺務(wù)解臂析2—采購宣實務(wù)供應(yīng)滲商考印察與備選擇——采購鈴工作賊的前格提、籃采妹購披成功庸的基據(jù)礎(chǔ)關(guān)于飛檔次倚：一屆般而呼言，匙最終顯質(zhì)量鍋結(jié)果公的差帽異的數(shù)根本塞原因丸是其滿成本唉投入俯的不領(lǐng)同，澤如：吳國企至與民老企；鏈管理胞人員塌數(shù)量禽；些管理姜標準算和要影求；豈原材疫料成亮本；耗勞動模力薪耕酬等將可產(chǎn)能造芹成不籃同質(zhì)低量結(jié)出果的擔投標躁單位鳳放在宜一起從，決負定了標其報光價水售平的掀差異豪，造蓋成評繭標決猾策的溫困難命；或初者優(yōu)每秀的序單位籮因預(yù)樓估中盾標無略望而魔棄標董。數(shù)量墨：滿忠足充兇分競訂爭的丘要求撤；質(zhì)量翁：與風招標磚項目柜匹配療、檔某次接漿近、婚合作絹意愿披不強妨烈關(guān)于駁合作橋意愿偷：投銳標單泉位合饞作意掛愿高口低，暢決定看了競遙爭性吐的大飾小，爆是采譯購成魔功的蹦保證刪。有效辨競爭渣是采死購成徑功的社基礎(chǔ)庭，供埋應(yīng)商滴的選饞擇和荷確定烏有效側(cè)競爭矛的基基礎(chǔ)。草案例梁：國流際四懂期七篇區(qū)土婚方第二題章筋采播購管暗理業(yè)下務(wù)解仙析2—采購懂實務(wù)供應(yīng)朋商考病察與嶄選擇——采購冤工作現(xiàn)的前駛提、馳采僻購喬成功群的基屢礎(chǔ)招標蕉的前隨提前提技術(shù)要求圖紙深度材料選型第二貞章贏采子購管損理業(yè)啟務(wù)解在析2—采購今實務(wù)招標鬧過程勿實施競要點第二略章賭采尖購管請理業(yè)刷務(wù)解得析2—采購僻實務(wù)采購賣過程應(yīng)實施旨要點真基本出流程發(fā)放報價要求商務(wù)談判評標定標采購需求采購策劃與計劃標書發(fā)放招標答疑開標評標定標起草、簽訂合同歸檔公開開標順序開標投票定標討論定標投標單位確定招標議標第二道章淚采鵝購管會理業(yè)碼務(wù)解類析2—采購冊實務(wù)采購席過程天實施扁要點招標蓋籌劃—扮—采購方式掙、計肉價方史式、求控制尋成本機（合昆約規(guī)鋪劃）移，招略標進度計劃呀；2.招標煤文件父編制前的準吧備工揪作—勞—研究估圖紙，了解計發(fā)包糧范圍和技術(shù)男、商論務(wù)要求丹；如廚果工團程量版清單襯是委鈴?fù)凶伤荚児运就昃统傻腻仯瑒t鏟要對踩咨詢滔公司北進行掃清單提編制央前的欺交底，以歐保證矛清單約和招標怒文件譯的一善致性高；3.文件編制妙要點：合房誠同范回圍及尺發(fā)包凡人要肺求的扁約定攏，合假同之寬間的邊界逗責任約定，工藝您、技槳術(shù)及材料治要求，質(zhì)停量驗然收標繡準，墳施工配合什及工覆程管甩理上迅的特丘別要功求，工期圖的約敬定，成楊品保墓護、保修時限淹及要擁求，計量議計價片原則州的約鑒定，變更謀簽證造的約材定，狼支付推與結(jié)戴算的透約定，工程柄量清到單；4.不同惠深度箭的招片標圖巧紙條涌件下梨，計息價方植式的警確定:（a）圖鐮紙明貢確完困整；艱（b）圖件紙不洲完備跡；（c）圖炭紙需舍投標唉人深服化設(shè)達計；（d）不舉明確消的材器料及巷部品典；第二果章假采護購管訊理業(yè)肥務(wù)解栗析2—采購轟實務(wù)采購刮過程刪實施殊要點5.關(guān)于泰工程浸量清因單、迫模擬鋪工程紐奉量清諷單和副費率應(yīng)的確祥定：工程扛量清命單（崇總價共包干搶）：成本損可控跌性強餐；量逃價皆規(guī)定，捏結(jié)算板簡單恩；對煮圖紙據(jù)有一稀個檢喊查的娛過程近，有藍效減索少后玻期的劑錯漏油碰缺嗎；合歐同清壁晰、朽利于渠付款廊；缺耍點：捏招標劣時間賊長；夕短時哨間內(nèi)督完成礙工程馳量計味算，什風險做意識欲會使產(chǎn)投標出人報森價謹惹慎，漫提高封風險法費用爭。費率蔑：無需脂施工親圖紙誘，可壁提前傻定標壞進場煮；缺榨點：應(yīng)量價傷都不宅定，凳定價暢隨意丑性強尚（對吃定額胡的理舍解不謊同都傻可能江造成摟價格棕的差酬異）喪、成跨本可擔控性仿差，追不利勝于付歉款和屬結(jié)算模擬夕工程莖量清鐮單（厚單價舟包干跳）：定價楚不定濟量，率無需速施工騙圖紙縮慧，可欺提前宣定標盲進場粉；缺鳴點：轉(zhuǎn)成本偵可控銹性低待，扯矮皮多粘（實稿際做專法與剩清單飼不一栽致，賠清單鏟缺漏園項）原則套：服慶從于鼓項目欣整體聰運營暮要求訊，優(yōu)姨選工既程量喝清單衰，次轎選模是擬工蛙程量都清單師，再御次是寸費率扭；工葵程量誦清單臣必須柔保證擦充足糠的招妹標時緊間；朗模擬附工程粥量清可單，藥比價廚要慎曬重，沖關(guān)注斗總價敏更應(yīng)今關(guān)注銳單價鄙！第二圈章春采疏購管悟理業(yè)汽務(wù)解架析2—采購旨實務(wù)采購欠過程截實施嘆要點6.招標牌文件咽編制吧要點身：招標偵文件彈的構(gòu)征成（1）投標鑄須知：招帖標項亡目名華稱，串投標薯人資撫質(zhì)要正求，牛投標評保證脫金，脅現(xiàn)場腫踏勘蓋、答絲式疑安葡排，吵投標巖截止袖日期縣，投瓶標文章件提輔交地渠點，帽招標攝項目架概況圍等；（2）招標黨主要存內(nèi)容符及要朱求（標涂段劃怪分，線承包飄范圍亡和工鋸作內(nèi)勾容，影付款五方式春，工臂期/供貨解期/服務(wù)彩期/保修魔期要鈔求，滋技術(shù)欺要求敬，質(zhì)蠻量、憲驗收鄉(xiāng)豐標準難，材訴料設(shè)槳備要循求等桶）；（3）投標宏報價朋說明筑與要接求，商案務(wù)標拒、技勺術(shù)標絞、資慣信標燃的編傾制要漸求及睛密封搏方式踢，印投標徒樣板遲提交脾要求暴；（4）評標咬的方謝法和根標準；（5）設(shè)計扯文件；（6）工程組量清汪單（工鄰程量窯清單樂招標米項目艦）；（7）投標叨文件申格式；（8）擬簽達訂合漸同格爛式文慰本及掛相關(guān)百附件；招投鹽標文草件是套具備錦法律巴效力墓的文仰件，相招標乘文件量反映特了招拌標人知管理摘的精州細程嗽度，開體現(xiàn)辛了招導標人謊對合仔同實臟施的別整體鞭策劃享，招結(jié)標文告件及懼答疑清等前順期信鈴息溝野通的鳳程度碎，決碑定了驗后期富扯皮裝和矛聲盾的償多少勿，招渠標文推件應(yīng)秒能充膠分表喚述合壞同的挨各項較要求妖。第二助章警采撓購管旱理業(yè)副務(wù)解剛析2—采購?fù)鶎崉?wù)采購先過程氣實施敲要點7、談椒判宇？談判衣的目探的：綁澄清斬和壓餐價澄清沫：商雙務(wù)（刻小數(shù)導點錯梯誤、碼報價憤計算節(jié)及匯練總差紐奉錯、塊大小滅寫不室一致悔，原印則上句其余枕報價稈不得岔修改丸）、忽技術(shù)且和資佳信標欠的偏闖離及芬疑問嶄，確擔認和讀溝通淘解答丙的過霧程。談判近：目暗標—爭取愈最優(yōu)拴的價炭格（山或服練務(wù)）咽。依據(jù)—參考澇價（釣標底忽、歷愁史價圖格、臺市場微價格你）（鬼合理附選擇聰對標的對象欄、充鹿分了蠟解市帳場價蜓格動尸態(tài)、瓜關(guān)注牛影響銜價格堆的各膽項要鼓素及笑政策敏變化擺）確定榴底線原則—盡量扛少談鮮，確蓬有必尖要才魯談（旨提效掘的方僚向：菌標準股價招乘標(報浮撿動率濫）、補當場很競標奶、一干次報臂價定針標、同二次盒報價貼定標犬、綜挑合評苦分法…）注意宜點：曾需關(guān)鴨注總逝價，昆更應(yīng)跨關(guān)注岔各項鎖綜合棟單價雁，防吧范不冷平衡渣報價抓。第二么章從采蜜購管戲理業(yè)朗務(wù)解押析2—采購捕實務(wù)采購召過程減實施詞要點7、談態(tài)判談判適者的藏性格綠要求-尊重婦對方-正直病與公償正-責任銳感-親和輕力-靈活支但不穩(wěn)放棄域原則瞧（其欺它：楊鍥而爽不舍徑，幽瞎默感……）談判免者的辮業(yè)務(wù)跑素質(zhì)聾要求愿（產(chǎn)拋品知鋸識、未成本脹知識睜、合獻同和照法律何知識盒、財糟會知券識）?工程的三佳個目柴標（曾成本、工袋期和質(zhì)量早），通過劇承包合同這個紐帶烘和載茫體，笛得以浪實現(xiàn)呆。故遭，合釀同管活理是扶工程芹項目管理那的核心睬和實跟質(zhì)，謀合同釣，應(yīng)賊是雙好方責艱任和瞎義務(wù)斧，工傻程管理簽、成劍本控丹制、陶質(zhì)量拒標準泥的綜畝合體裳現(xiàn)。?合同陪文件樹的三妨大要憂素：陽法