房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點房地產(chǎn)開發(fā)項目：又稱為建設工程項目，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點工程項目可分為單位工程、單項工程、分部工程等。單項工程：在一個工程項目中，具有獨立的設計文件，竣工后具有獨立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟效益的一組配套齊全的工程項目。單位工程：具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物。分部工程：單項工程的組成部分，按專業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開發(fā)項目特點：知識密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設周期長；整體性強。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程中的一項重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項目建設過程中的各項實務操作。包括項目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是三大管理核心。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念三大管理目標之間的相互關系：（1）三大管理目標之間的對立關系：如果對工程質(zhì)量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時間、爭進度，勢必會增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費用，勢必會考慮降低項目的功能要求和質(zhì)量標準。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念三大管理目標之間的相互關系：（1）三大管理目標之間的統(tǒng)一關系：適當增加投資數(shù)量，即可加快項目建設進度，縮短工期，使項目盡早動工，投資盡早回收，項目全壽命周期經(jīng)濟效益得到提高；適當提高項目功能要求和質(zhì)量標準，能夠節(jié)約項目動用后的延續(xù)費、周轉(zhuǎn)費和維修費，從而獲得更好的經(jīng)濟效益；如果項目進度計劃制訂得既科學又合理，使工程進展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設工期，而且有可能獲得更好的工程質(zhì)量和較低的工程費用。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系業(yè)主方的項目管理工程總承包方的項目管理監(jiān)理方的項目管理設計方的項目管理施工方的項目管理供貨方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務使用4.房地語產(chǎn)開餅發(fā)項惑目管挪理的淚任務施工正企業(yè)毛的施秘工管腹理：對皂合同槳規(guī)定勾的標飄的內(nèi)剝?nèi)葸M醬行工煙程建多筑生儀產(chǎn)的讓管理武，包娘括作業(yè)添計劃撈管理文、勞搏動管純理、協(xié)安全籮管理姨、現(xiàn)見場管凍理、惜質(zhì)量層管理圣、進贈度管鮮理等，恰其目位的是御按時稿保質(zhì)裕地完果成承續(xù)包的薯施工她任務買，獲率得承蛋包利搏潤。房地仁產(chǎn)開府發(fā)商宰對開充發(fā)項仔目的摔管理：對毫已發(fā)傻包建逐設工漂程整睜個施重工過蜜程的嗎管理喉，包苦括對工程役質(zhì)量覺、工拜程進臺度的信控制滴管理朝，工贏程施宏工隊柴伍的少組織午管理，對趨施工速過程侮中可攤能出議現(xiàn)的各種賠問題安的處雖理等，碌目的偽是確噴保工嬸程項乳目按牛合同礙計劃四完成閥，保億證項洽目開次發(fā)的頃經(jīng)濟廉效益趟。第二旺節(jié)：倒房地拿產(chǎn)開央發(fā)項鑄目質(zhì)龜量管夕理1.工程下項目拉質(zhì)量乒管理特的特點影響秋因素設多質(zhì)量波動搭大質(zhì)量變異糞大質(zhì)量隱蔽緞性終檢邁局限躲大2.質(zhì)量臂管理槐的主隙要內(nèi)葵容施工序前的準轎備階曠段對施易工隊伍順及人艱員質(zhì)量鈔的控桃制；議對工既程所喝需原材絡料的質(zhì)沙量控圖制；滅對施晝工方舟案、方法養(yǎng)和工壩藝的控夸制；嬌對施爽工用機械獸、設畏備的質(zhì)撿量控域制；倍對施島工環(huán)境截與條定件方面始的質(zhì)伏量控啞制；刻對測量榮基準遮點和限參考益標高的確渡認及潑工程廊測量睛放線上的質(zhì)森量控再制。施工憑過程古中的質(zhì)陜量管鈔理對施般工承承包單系位的質(zhì)量癢控制巖自檢帽系統(tǒng)宴進行紀監(jiān)督；在嘗施工由過程拌中進杰行質(zhì)量降跟蹤帳監(jiān)控；會漸同建摟設監(jiān)抓理單葬位審觀查設毅計或擊承包匹方提哨出的工程故變更塵或圖捉紙修別改；對老重要眠的承重林結(jié)構(gòu)巧進行艙檢測雪驗收；參座加給胸排水符、電短器安督裝的試通憂水、管試運趣轉(zhuǎn)等工冰作；局參加巧工程荒質(zhì)量襲的評定州和竣弦工驗尼收工作惡；認救真做掃好施工樹日記；對沉降柄有觀膚測要求反的定賽期觀驚察；雕監(jiān)督豆和協(xié)頁調(diào)施鵝工企駛業(yè)做倒好文明墊施工訊、安課全施墊工承包單位開工準備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構(gòu)審查開工條件批準？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序3.項目割工程渴質(zhì)量肅管理客的主摘要途競徑和億方法3.墾1房地央產(chǎn)開磁發(fā)項辮目在盜施工妥階段曾進行藝質(zhì)量閉控制愁三種野途徑審核剪有關惹技術(shù)絮文件閥、報說告或迫報表現(xiàn)場島質(zhì)量柜監(jiān)督現(xiàn)場早質(zhì)量僚檢驗3.蝴2房地忙產(chǎn)開覽發(fā)項拾目工引程質(zhì)拐量控付制常嚷用方丸法排列店圖法益：若干斯個直方善圖分別襪表示林質(zhì)量影響耽因素的項毫目，魄直方豈圖的壇高度場則表恐示影響枕因素敗的大沾小程靜度，按巾大小滋順序搭從左鍵向右果排列姐，曲傲線表獲示各帥影響代因素擇大小應的累計迎百分足數(shù)。P2飲56圖9-醋3。因果秤分析陪圖法樹枝吹圖、晴魚刺融圖、郊石川介圖，栗把問洗題標榮在“湖魚頭乎”，辮再劃亂出質(zhì)赴量過柱程階駛段主炭干線各（“器魚骨?！保┱2爪57圖9-白4。直方意圖法SP剩C圖法4.施工索階段狂質(zhì)量膛監(jiān)督充控制在手段旁站尚監(jiān)督測量試驗指令松文件規(guī)定質(zhì)量寒監(jiān)控形工作歡程序利用支付塌控制黃手段5.房地酒產(chǎn)開憲發(fā)項唐目的檔竣工據(jù)驗收5.菌1竣工齊驗收糞的范勉圍及錯依據(jù)范圍?。悍卜挎@地產(chǎn)河開發(fā)姥項目必須梁按批儉準的被設計各文件揭和合蟻同規(guī)善定的導內(nèi)容極建成，還應驗谷收土座地使凈用情粥況，以亮及單項羽工程鬧、市漆政、遭綠化拳及公悠用設鼻施等嫩配套訪設施項目刃等。依據(jù)犁：批準旱的設計栗任務如書、初步裹設計協(xié)方案、技術(shù)良設計吊文件、施工羞圖、設備謊技術(shù)逆說明張書、有關婆開發(fā)楚建設龍的文階件、現(xiàn)懲行的施工獄技術(shù)森驗收畝規(guī)范、施工價承包臘合同等。5.缺2竣工粥驗收壤的要悄求所有精建設活項目襪按批騾準的小區(qū)隆規(guī)劃和有州關專守業(yè)管理窮及設渴計要求市全部戲建成婦，并卸滿足酷使用傻要求虧。住宅宿及公搭共配某套設尼施、塔市政傲公用尾基礎餡設施矩等單項提工程裂全部要驗收晃合格，并盼保證董驗收更資料襯齊全膝。各類奔建筑架物的驗平面拐位置純、立抓面造兆型、榮裝飾雙色調(diào)跳等符合評批準形的規(guī)捷劃設踐計要猴求。施工排機具呢、臨享時工禿程、形建筑那余土穩(wěn)、剩繼余構(gòu)極件全壯部拆之除運凡走，達到可場清彈地平，有范綠化絡要求沖的項鋼目，給要按綠私化設襪計要繡求，恥做到袋樹活串草清氧。5.挑3竣工餃驗收緩程序令及內(nèi)工容驗收程序：驗束收準電備、暴初步駛驗收幸、正虛式驗悔收?？⒐づ悟炇請蟾姘鴷敖q附件：竣賓工驗龍收報罵告書失、附語件。竣工芳驗收鑒定雙證書。5.袖4竣工聰驗收子的組昌織一般贈由地犁市級逼主管林部門——工程冰質(zhì)量翅監(jiān)督跟站組織今驗收安。驗收贏委員付會或驗吼收小煌組通創(chuàng)常由開發(fā)靈商、施工島單位、設計飛單位、物業(yè)烈管理平公司及購房峽客戶參加盈，還陸有計劃飯、建察設、峰銀行書、環(huán)堂保、爸消防等有序關部期門人碎員。第三細節(jié)：幸房地料產(chǎn)開醉發(fā)項廟目進皆度管莖理1.項目造進度揚管理層的概服念房地繞產(chǎn)開寇發(fā)項振目進度好管理：對元開發(fā)牲項目拒各建拒設階糕段的屋工作擔內(nèi)容謎、工錢作程刻序、薄持續(xù)篇時間向和銜擁接關蛇系編制鍛計劃，并餐將該膝計劃付諸況實施，且乞在實各施過怪程中經(jīng)常植檢查實際趕進度潛是否拴按計鎮(zhèn)劃要態(tài)求進本行，谷對出淋現(xiàn)的辮偏差額分析板原因瘋，采痕取補救販措施陸或調(diào)拒整、縫修改哥原計臥劃，直怕至項挺目竣狠工、環(huán)交付芹使用換。房地棋產(chǎn)開狀發(fā)項啟目進揭度管你理有三個愛階段：項目輕可行逼性研恐究及頁立項趣階段、項目返建設方階段、項目玩交付嗽使用戶后的驅(qū)適用榮階段，其疊核心瞧內(nèi)容澇是項析目建軌設階覽段的怪進度泰管理五。2.影響皂項目帶進度挺的因粥素分覆析人的因憤素、技術(shù)因素溉、材料設備師與構(gòu)搶配件輕因素磨、施工意機械姿設備因素誤、資金因素物、水文銅地質(zhì)朱氣象渡與自胃然災梢害等自誼然環(huán)臘境因領素、政治惕經(jīng)濟等社累會環(huán)禁境因頂素、唱其他全不確怠定因重素等鐵。3.項目施進度廚管理憶的主厭要任架務設計善前的傻準備尋階段裂進度股管理樂任務變：確定工期暗總目驗標；編蜂制項綠目總進誼度計代劃；編禽制準顧備階縱段詳細朝工作短計劃，并控制掩該計疑劃的扮執(zhí)行；施久工現(xiàn)場摘條件螞調(diào)研見和分蓬析等。設計冷階段殖進度裁管理棍的任反務：編制設計討階段漂工作巨進度網(wǎng)計劃，控進制其她執(zhí)行郵；編禾制詳舅細的出土敢計劃，并刺控制嬸執(zhí)行健。施工麻階段供進度鄭管理蠶的任貝務：編制施工骨總進殘度設喂計并著控制效其執(zhí)嬸行；編兼制施平工年、擇季、囑月實鉛施計抖劃，并飯控制催其執(zhí)嘆行。4.項目調(diào)進度駝管理摧措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息趴管理措施5.項目醒進度蕩管理勸控制腹方法—網(wǎng)絡秤圖法基本均原理蝦：將項悔目的研全部均建設繼過程分解躲成若碑干個漁施工例項目，按銜照各災項工狠作的骨展開床程序跟和相篇互制業(yè)約、陜相互揚依賴犯的關寒系，題將其繪艘制成支網(wǎng)絡見形式。通過常網(wǎng)絡給圖時間活參數(shù)澇的計伏算，觸找出銹關鍵有線路，即故可以饒根據(jù)喊繪制熊的網(wǎng)榴絡圖厭計算呢出工垮程中積各項沫工作雁的最早噸和最敢遲開叉始時左間，從晶而可藥以找孫出項臉目的太關鍵傷線路董。5.項目慚進度殖管理并控制湯方法—網(wǎng)絡食圖法基本蚊原理店：利用葛最優(yōu)形化原廟理，不斷勺改進菜網(wǎng)絡艦計劃鞋方案障，并尋蘇求其宵最優(yōu)非方案灣。網(wǎng)絡縱圖可姐以根沖據(jù)項么目進書度中趟遇到瞇的實際使情況蠟，調(diào)錢整計美劃，使得證網(wǎng)絡診圖滾嘆動起沈來，席即與刑實際兆環(huán)境銀緊密畜結(jié)合侮，以巷保證祝項目療時間鎖效益懸和經(jīng)舒濟效她益。橫道降圖表伏示進膨度計懸劃網(wǎng)絡歇圖6.房地飄產(chǎn)開香發(fā)項神目進蜘度管貼理系棄統(tǒng)建設單位進度控制設計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務單或承包任務書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制第四緒節(jié)：構(gòu)房地尊產(chǎn)項葡目成寧本管衡理1.概念房地乒產(chǎn)項甜目成同本管爸理：具體申來說劍就是誦在投資杰決策級階段箏、設涼計階坊段、伯開發(fā)兩項目屆發(fā)包緩階段臨和建貓設實地施階責段，把陷開發(fā)保項目讓的投從資控饑制在關批準饑的投資蔬限額鳴以內(nèi)，隨潛時糾正航發(fā)生運的偏活差，確吐保開膝發(fā)項碰目投習資管馳理目著標的倉實現(xiàn)愧，力湯求在莫開發(fā)枝項目要中合春理使托用人力右、財渴力、洲物力，以災獲得滲良好務的經(jīng)濟鞠效益陵、社加會效翻益和依環(huán)境宗效益。第四纖節(jié)：貫房地薦產(chǎn)項燭目成聽本管稿理1.概念房地零產(chǎn)開扁發(fā)項摸目成衫本：遮是指災項目盛建設春、銷悶售過裁程中癢所花蔽費的鋸全部炎費用堵，包字括開丈發(fā)成扔本和剩銷售瓣成本視。開發(fā)真成本主要鏈包括土地重費用、前期噴工程檢費、建筑曾安裝栗工程督費、基礎岔設施掘費、公共脆配套先設施似費、開發(fā)度間接肯費、財務薪費用等。銷售狂成本主要航包括甩銷售侮房屋撇的廣告、代理障等費依用的支仙出，伯一般嘴為總蒙銷售嗎額的2～4%。2.房地礦產(chǎn)開未發(fā)項比目成持本管交理原則設置科學記的成本櫻管理狡目標設計酸階段投資充控制彎是重鎮(zhèn)點變被漏動控好制為主動輝控制經(jīng)濟掛與技陡術(shù)結(jié)蛋合是成超本管揉理的燃高效合手段3.房地父產(chǎn)開侵發(fā)項狐目成赴本管煩理的養(yǎng)主要姓內(nèi)容策劃蘭、設樸計階鎖段的成貓本管咽理：策劃階段彼（尋敗找項呆目、進市場醉調(diào)查坦和投鋼資評旱估）坡、設計階段諒（重停視設業(yè)計前屯的投擔資估判算、粗重視臉方案證的選賭擇）份。發(fā)包層、施古工階末段的成島本管鐮理：發(fā)包勻（項目較總發(fā)龍包、傭建安常工程居及設街備采規(guī)購發(fā)獻包）鈔、施工階段依。銷售榮階段的成窮本管主理：群房地宣產(chǎn)銷售掉廣告劣支出跨費用。第五找節(jié)：按房地蓮產(chǎn)開測發(fā)項渴目其恰他管疼理1.開發(fā)篇項目憐合同獨管理項目購合同桂的特點：合賤同標的晝物的概特殊桂性；合旗同執(zhí)行勤周期駛長；合且同內(nèi)容策多，涉脫及范圍融廣；合聞同風險駝大。項目損合同柱的作用：明竟確開飽發(fā)商予和承皮包方訴在項吵目實枕施中選的權(quán)利兆和義扒務、項霜目實底施階拿段實濾行社鈴會監(jiān)理舞的依憐據(jù)、項醉目實載施的法律扶依據(jù)。1.開發(fā)愧項目轉(zhuǎn)合同膀管理項目羽合同僑的分類鋼：如按簽書約各厘方的蒜關系可以撕分為合工程弓總承役包合牢同、祖工程耐分包濱合同館、轉(zhuǎn)很包合屢同、喚勞務禿分包隸合同殿與聯(lián)寬合承目包合劃同等廳；按計價味方式赤分類又可吹分為屈固定憐總價納合同次、計盟量估尚價合室同、悠單價綱合同猾、成盒本加勵酬金牛合同殃形式制等。項目別合同答管理虧的內(nèi)容弱：檢查扁合同蔬執(zhí)行尾情況、督像促施股工企暑業(yè)執(zhí)行混合同家條款、根縫據(jù)工程標實際坐進度與施木工單糕位商拴議更顫改或央取消安合同青中的某些峰條款等。2.項目慰協(xié)調(diào)濕管理做好添市政露配套澇的協(xié)調(diào)仿管理俯工作；協(xié)調(diào)域各承目包合同袖中有穗關進搬度、罪技術(shù)摸配合總、現(xiàn)創(chuàng)場協(xié)