房地產(chǎn)投資一一

房地產(chǎn)投資分析目錄第4章房地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位策劃第3章房地產(chǎn)投資市場分析第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第1章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第5章房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)估算第6章房地產(chǎn)投資收入估算第7章房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)與報(bào)表分析目錄第12章房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資分析第10章房地產(chǎn)投資方案比選附錄常用Excel函數(shù)簡介參考文獻(xiàn)第8章房地產(chǎn)投資不確定性分析第9章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第1章房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)

小結(jié)

1.3現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值

1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期

1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)

思考題

練習(xí)題

1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)1.1.1房地產(chǎn)投資的類型及優(yōu)缺點(diǎn)

1．投資與房地產(chǎn)投資的含義經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·夏普在其《投資學(xué)》中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。我們一般認(rèn)為，投資（Investment）是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。

2．房地產(chǎn)投資的類型劃分（1）按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。（2）按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)投資可分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、物業(yè)服務(wù)投資和中介服務(wù)投資。1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)

（3）按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為出售型房地產(chǎn)投資、經(jīng)營型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。

3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)（1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（2）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)1.1.2房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容

1．房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

2．房地產(chǎn)投資市場分析

3．房地產(chǎn)投資分析策劃

4．房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析

5．房地產(chǎn)投資不確定性分析

6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析1.1房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù)

7．房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析

8．房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析）1.1.3房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)

1.為投資者指出投資方向

2.為投資者提供運(yùn)作方式

3.為投資者估計(jì)投資收益

4.為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略1.量2房地家產(chǎn)開變發(fā)投蒜資項(xiàng)寫目周焰期、庭建設(shè)府工期繩和計(jì)倚算期1.疤2.生1房地更產(chǎn)開汁發(fā)投腔資項(xiàng)半目周肢期1．投晶資前胃期2．投孕資實(shí)狡施期3．營踏銷期移或經(jīng)使?fàn)I期1.耕2.漸2房地頭產(chǎn)投羅資項(xiàng)竄目建機(jī)設(shè)工教期與進(jìn)計(jì)算卻期1．房無地產(chǎn)評(píng)投資售項(xiàng)目液建設(shè)斤工期工期扇定額顛可以魔根據(jù)《全國拆統(tǒng)一視建筑巴安裝紅工程挎工期灣定額》以及熟地方睛的定華額來腿估算測。這里湯以北垃京市兩定額倍為例浴來說矛明建翁設(shè)工桶期定脈額?！侗本┚S市建楊筑安且裝工助程工系期定置額》中磚批混結(jié)扇構(gòu)住東宅工類程部將分的刑工期叨定額棟見表1-膏1。1.惜2房地老產(chǎn)開纖發(fā)投嗓資項(xiàng)墨目周且期、派建設(shè)涼工期壩和計(jì)丙算期表1-蠅1磚混象結(jié)構(gòu)母住宅篩工程郵工期茫定額1.睜2房地捆產(chǎn)開果發(fā)投浮資項(xiàng)浪目周膀期、北建設(shè)泥工期憲和計(jì)耐算期2．房愛地產(chǎn)形投資菜項(xiàng)目奏計(jì)算五期1.擾2.霉3工程容項(xiàng)目法進(jìn)度耗計(jì)劃弊編制1．項(xiàng)春目進(jìn)銹度計(jì)話劃編崇制方合法（1）表績格法癢。傳羨統(tǒng)的趴項(xiàng)目還進(jìn)度掘計(jì)劃悠的編苦制都約使用鋼表格民法來迫進(jìn)行耽。每婆項(xiàng)工兆程的尺具體享進(jìn)度共計(jì)劃殿不盡因相同花，但之是表遇格的道大致鼠形式屠相同得如表1-罵2所示刃。項(xiàng)目編號(hào)單位工程或分項(xiàng)工程名稱工程量開工日期完工日期工程延

續(xù)天數(shù)備注單位數(shù)量年月日年月日表1-端2工程霞項(xiàng)目稿總進(jìn)社度計(jì)謀劃表1.海2房地鑼產(chǎn)開租發(fā)投遠(yuǎn)資項(xiàng)攀目周位期、萄建設(shè)射工期承和計(jì)暢算期（2）甘董特圖銳法。透甘特弊圖（Ga扣tt）又公稱橫仔道圖哪，它權(quán)以一要段橫睡向粗壓線條孤表示晉一項(xiàng)源工作忘，通柄過該色線條箱在帶隊(duì)有時(shí)館間坐瞧標(biāo)的簡表格申中的嗎位置投來表棋示各特項(xiàng)工理作的挎起始引、結(jié)棉束時(shí)孝間和灑各工肚作的短先后娘順序臺(tái)。如弟圖1-驗(yàn)1所示偶。項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目名稱工程數(shù)量日期（年、月）2005年2006年單位數(shù)量24681012246810123…

××××××××××××…圖1-躍1工程黃項(xiàng)目級(jí)進(jìn)度養(yǎng)計(jì)劃仗圖示鑼例1.渣2房地球產(chǎn)開嫁發(fā)投諒資項(xiàng)斗目周耐期、聞建設(shè)條工期劍和計(jì)輕算期（3）網(wǎng)賤絡(luò)圖宏法。亂網(wǎng)絡(luò)奇圖法桃又稱伸網(wǎng)絡(luò)白計(jì)劃魚技術(shù)樣，通濤常需凈要熟植練使瞧用計(jì)仆算機(jī)優(yōu)才能負(fù)較好濕地編圣制和遞調(diào)整寧網(wǎng)絡(luò)害圖。泊下圖1-洪2就是虜一個(gè)擺小型拴建設(shè)饑項(xiàng)目客施工者進(jìn)度烤計(jì)劃虛網(wǎng)絡(luò)葛圖的咱示意墳圖。圖1-勿2某小政型建傍設(shè)項(xiàng)做目施狀工進(jìn)賺度計(jì)慨劃網(wǎng)屢絡(luò)圖注：1．該艘工程手分為反兩段巨施工稼，即I段和II段。2．施厲工過慈程包墓括四柱個(gè)工筒序：饞土方晌工程往、基向礎(chǔ)工假程、燦結(jié)構(gòu)局工程只和裝有修工邊程。1.斜2房地但產(chǎn)開泄發(fā)投扶資項(xiàng)墳?zāi)恐軉⑵凇⒑褰ㄔO(shè)樓工期津和計(jì)毀算期2．甘誼特圖縣編制煙及其類應(yīng)用圖1-染3是使證用Mi何cr侍os兼of睛t扒Pr鳳oj碑ec攻t菊20變07軟件努編制嬸的某哪小區(qū)飽項(xiàng)目貌建設(shè)語進(jìn)度割計(jì)劃醬甘特療圖。圖1-脅3某小嫂區(qū)項(xiàng)教目建消設(shè)進(jìn)論度計(jì)森劃圖1.養(yǎng)2房地俘產(chǎn)開錢發(fā)投娛資項(xiàng)深目周著期、遭建設(shè)保工期典和計(jì)督算期在掌僻握基遷本情瀉況后惠，大怖致把頑活動(dòng)彈的先碎后順冷序以微及活典動(dòng)的街時(shí)間趨多少娛用粗吳橫線云表示懇出來陷。圖1-倚4就是棗一個(gè)趁利用Mi粒cr姥os聞of吊t逐Ex遭ce銳l蘿20熔07軟件寨編制竄的簡臘單粗妄略的萄甘特都圖。圖1-周4某項(xiàng)搭目建晉設(shè)進(jìn)附度計(jì)超劃圖1.趟3現(xiàn)金蜜流量稈與資司金的江時(shí)間存價(jià)值1.效3.誼1現(xiàn)金訴流量鋒與現(xiàn)彎金流闊量圖1．現(xiàn)呼金流唱量的汗內(nèi)涵（1）現(xiàn)電金流芝量及漢其類用型。（2）現(xiàn)挎金流更量與禍利潤洋。2．現(xiàn)地金流河量圖站及其匹繪制（1）現(xiàn)緣瑞金流丟量圖嘉的含容義。澤現(xiàn)金絨流量擱圖（Ca象sh趟F凝lo席w嶄Di張ag乳ra打m）是卵把投塘資項(xiàng)注目（舍系統(tǒng)戀）的跡現(xiàn)金頑流量峰用時(shí)奮間坐控標(biāo)表充示出骨來的舟一種萌示意僅圖。睛時(shí)間度可以戲以年巖、半友年、竿季度顧或月?lián)蔚葹閿貑挝粠?。在顧現(xiàn)金伴流量掏圖上濁，要削表明造現(xiàn)金衣流量捆的性標(biāo)質(zhì)（柄流入們或流捎出）每、發(fā)歸生時(shí)椅間以箏及數(shù)樹量大滑小等毅。（2）現(xiàn)體金流芽量圖牢的繪愿制方膜法。念現(xiàn)金棟流量碰圖的悲繪制禁有兩墊種方字法，掛一種漲是利葬用直檔尺等柿繪圖援工具雅手繪禮，另嘆一種風(fēng)是利畝用Mi賽cr智os誕of騎t違Ex撞ce站l軟件漁自動(dòng)恩繪制閣。兩扇種不沿同的暮繪制武方法紀(jì)介紹距如下云：1）手及繪現(xiàn)屬金流廉量圖淹。圖1-沒5所示摘是手還繪的竹某投眨資項(xiàng)萌目現(xiàn)米金流應(yīng)量圖然。1.拔3現(xiàn)金貍流量妖與資材金的裁時(shí)間菜價(jià)值圖1-缺5手繪賭某投婆資項(xiàng)動(dòng)目現(xiàn)燙金流疼量圖寒（單踩位：選萬元繪）2）利士用Mi沈cr黨os譜of吸t送Ex葬ce珍l禾20鐮07軟件役自動(dòng)雷繪制峽現(xiàn)金俯流量鋪圖。申以圖1-震5為例芽，首申先，礙打開Mi庫cr仇os伏of胳t乞Ex牽ce骨l壟20中07，在府工作欲區(qū)任址一位腸置的饒不同亞格里錦按順甲序輸插入上保述數(shù)夾字和值時(shí)間璃標(biāo)度鐵，點(diǎn)擊舞“插續(xù)入”灘菜單掌欄中異的“顛圖表墳”，肉再點(diǎn)棒擊“蹈柱形老圖”鍬，選嗚擇“泡堆積買柱形糟圖”疲，即塊可自舟動(dòng)生僵成該壓項(xiàng)目鉆投資鼻的現(xiàn)役金流瀉量圖跟。再聲稍微敘加以綱修飾烘，就仙成為膜如圖1-明6所示錫的現(xiàn)薦金流賺量圖潔。1.您3現(xiàn)金具流量貢與資柿金的示時(shí)間己價(jià)值圖1-奮6利用Mi錘cr扎os唱of她t易Ex訪ce辦l軟件棟繪制指的某盛投資悠項(xiàng)目芬現(xiàn)金站流量鋒圖（傾一）瀉（單兆位：吸萬元跡）1.牢3現(xiàn)金誦流量哲與資煙金的告時(shí)間號(hào)價(jià)值在繪襪制現(xiàn)賣金流負(fù)量圖德的過益程中踏，當(dāng)懶點(diǎn)擊奇“插遲入”蠟菜單疫欄中凱的“糧圖表字”，冊再點(diǎn)甚擊“峰折線原圖”舟中的郵“數(shù)岸據(jù)點(diǎn)鮮折線選圖”章時(shí)，剛也會(huì)狀生成寧圖1-供7所示即的現(xiàn)向金流馳量圖燈。圖1-崗7利用Mi粒cr醉os聲of篩t米Ex漆ce喉l軟件置繪制疊的某削投資截項(xiàng)目暴現(xiàn)金擴(kuò)流量去圖（機(jī)二）魔（單騎位：文萬元費(fèi)）1.詳3現(xiàn)金母流量剩與資賭金的限時(shí)間牛價(jià)值（3）現(xiàn)界金流蹈量圖遷繪制柱注意若事項(xiàng)常。1.幕3.漢2資金業(yè)的時(shí)勵(lì)間價(jià)窗值及覺其計(jì)供算1．資寄金時(shí)古間價(jià)疾值的狼含義2．資扔金時(shí)勒間價(jià)驗(yàn)值的樓單利暈與復(fù)窯利計(jì)石算法3．名霉義利睡率與漆實(shí)際開利率質(zhì)及其污換算1.販3.緞3資金肥等值網(wǎng)及其潤具體舊計(jì)算1．資云金等芝值相章關(guān)概添念2．資業(yè)金等紡值的屈計(jì)算[例1-賴5]某家楊庭以遠(yuǎn)抵押亡貸款山的方渴式購尊買了糞一套叨價(jià)值司為25萬元咸的住揚(yáng)宅，下如果芽該家被庭首耐付款雀為總掏房款殊的30許%，其嬸余房銷款用周抵押梳貸款般支付鞠。如夸果抵償押貸戲款的我期限達(dá)為10年，指按月肚等額屬償還材，年顛貸款籃利率耕為15犧%，問血月還激款額上為多擁少？1.買3現(xiàn)金陜流量嫩與資把金的享時(shí)間脈價(jià)值解：編已知攔抵押紙貸款效額P=2遷5萬元

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（1+幫1.業(yè)25東%）12險(xiǎn)0]組/[（1+卸1.龜25安%）12寄0

1]糟=領(lǐng)28助23脈.4元表1-呈3匯總殃了以礙上六幣類資境金等易值問夢題的利基本菠計(jì)算霞公式注。問題類型所求已知公式計(jì)算系數(shù)復(fù)利終值問題FPF=P（

F/P,i,n）復(fù)利終值系數(shù)（F/P,i,n）年金終值問題FAF=A（F/A,i,n）年金終值系數(shù)（F/A,i,n）復(fù)利現(xiàn)值問題PFP=F（P/F,i,n）復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（P/F,i,n）年金現(xiàn)值問題PAP=A（P/A,i,n）年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A,i,n）資金存儲(chǔ)問題AFA=F（A/F,i,n）資金存儲(chǔ)系數(shù)（A/F,i,n）資金回收問題APA=P（A/P,i,n）資金回收系數(shù)（A/P,i,n）表1-腦3資金慰等值致基本齒計(jì)算顧公式小碼結(jié)房地裹產(chǎn)投袖資是說一種稍將資倚金或號(hào)資產(chǎn)與投入祖房地噸產(chǎn)開繩發(fā)、持房地容產(chǎn)經(jīng)沾營、澆房地食產(chǎn)中蘋介服捆務(wù)、左物業(yè)豬服務(wù)哭等特臉定項(xiàng)參目，缺以獲庸得最搶大限揀度收打益的啟經(jīng)濟(jì)放行為叢。根昏據(jù)不雙同的梯劃分缺標(biāo)準(zhǔn)凝，可蠟以把魄房地吵產(chǎn)投冶資分沙為不喪同的牧類型榮。與滿一般喇投資笛相比愛，房嚷地產(chǎn)趁投資雜既有失優(yōu)點(diǎn)佳，也桿有缺粉點(diǎn)，逢房地很產(chǎn)投引資者程應(yīng)該轎對此改有清也醒的唯認(rèn)識(shí)因。為了藍(lán)減少倍房地臥產(chǎn)投柳資風(fēng)呀險(xiǎn)，項(xiàng)獲得乏最大冤限度眼的投趟資收疫益，曠就要繞進(jìn)行和房地押產(chǎn)投擋資分局析。喬為此雜，還暖需要灣熟悉凡房地和產(chǎn)投削資的鈔項(xiàng)目仙周期喜、計(jì)鈴算期漸以及壓項(xiàng)目攝進(jìn)度向計(jì)劃國的編奔制，慘尤其若是要屬掌握厘現(xiàn)金滔流量蔑的基俘本概郵念、對現(xiàn)金協(xié)流量收圖的片繪制召以及赴資金蒜時(shí)間異價(jià)值慨的計(jì)音算。門在這旅個(gè)基摘礎(chǔ)上嫂，才財(cái)能更零好地薯進(jìn)行乒后面課知識(shí)持的學(xué)蠟習(xí)。思申考盆題1．房島地產(chǎn)準(zhǔn)開發(fā)嘴投資司與房尼地產(chǎn)影置業(yè)凝投資浮的區(qū)婚別是慣什么暴？2．房拆地產(chǎn)劈燕投資郊有哪賺些優(yōu)薯缺點(diǎn)餓？3．房迎地產(chǎn)牌投資燙分析也的內(nèi)鹿容主泉要有蛾哪些乖？4．房客地產(chǎn)勾投資箏分析村的任詠務(wù)是鑰什么壁？5．什拳么是滴房地窄產(chǎn)開美發(fā)投底資項(xiàng)猴目周核期？貪它一打般包護(hù)括哪寸幾個(gè)塞階段安？6．什慘么是你建設(shè)躬工期編？如新何進(jìn)庫行估砍算？7．什震么是趣房地爬產(chǎn)投釣資項(xiàng)停目計(jì)筋算期朋？如出何選雙??？8．如瘡何編筍制項(xiàng)何目進(jìn)首度計(jì)蹈劃的裹甘特御圖？9．如屋何理嘗解現(xiàn)加金流戲量？象房地刷產(chǎn)投貨資的盯現(xiàn)金健流量梁有哪超三種右情況肉？10．什叼么是糖現(xiàn)金楊流量稅圖？族如何探繪制檔？11．什界么是葬資金碑的時(shí)低間價(jià)歡值？濃如何踢計(jì)算色？12．什喘么是反資金排等值嫌？資飄金等蔽值計(jì)攀算通霧常主揪要涉核及哪碗三項(xiàng)已內(nèi)容囑？練患習(xí)猛題1．已偽知某易筆貸柔款的忌年利遭率為15溫%，按秀半年財(cái)計(jì)息的，問忽該筆寺貸款牌的實(shí)遙際利置率是漁多少主？2．某鬧房地毅產(chǎn)開蝦發(fā)商陶向銀耐行貸堪款30尾00萬元畏，期棚限為5年，適年利巖率為10去%，按講季度臣計(jì)息蜜、到注期后奸一次驗(yàn)償還滾本金更，則蛾開發(fā)窮商該栽筆貸欺款支皂付的勤利息合總額羊是多喚少？時(shí)若計(jì)銹算先綢期支荒付的喂利息寶的時(shí)淋間價(jià)濾值，傅則貸遵款到噴期后扭開發(fā)拐商實(shí)慰際支光付的梳利息敏又是甩多少睛？3．某伐家庭蹲以10沒00驢0元/m霸2的價(jià)況格，遺購買光了一巴套10添0m階2的住爺宅，扒向銀耐行申初請了20年的哀住房純抵押必貸款延，該臘貸款異的年兵利率降為7%，貸譽(yù)款成纖數(shù)為減七成掏。如礙果該桑家庭循在按樣月等畢額還知款5年后歷，于傾第6年初兄一次倦提前溫還清攔了貸幅款本塔金8萬元宴，那芒么從雕第6年開臘始的橫抵押慨貸款桐月還瓶款額騎為多太少？第2章摘房佳地產(chǎn)蔑投資愁環(huán)境謊分析小結(jié)2.堪3房地跟產(chǎn)投予資環(huán)氧境的斃評(píng)價(jià)2.跑2房地那產(chǎn)投厲資環(huán)著境要省素分梢析2.企1投資萍環(huán)境破與房擴(kuò)地產(chǎn)象投資滿環(huán)境帖分析思考論題練習(xí)熱題2.是1投資聚環(huán)境迅與房沸地產(chǎn)歷投資病環(huán)境仗分析2.張1.樂1投資聞環(huán)境只與房攻地產(chǎn)座投資醒環(huán)境龜基本期概念1．環(huán)主境與所投資碼環(huán)境匆的含耽義按照說尼古店拉斯·斯特阻恩的掏解釋溪，投沫資環(huán)央境主急要是錢指現(xiàn)拘在和晶未來省影響物和制耍約投疏資主趙體投謠資動(dòng)顧機(jī)、悼投資單決策謠以及辣投資察風(fēng)險(xiǎn)拿和收鬼益的駝?wù)哕?、制柴度和辦行為昨環(huán)境季等一比切外英部條擋件的糾總稱僅。投橫資環(huán)豎境包刑括與凳一定直投資少活動(dòng)愁有關(guān)芽的政監(jiān)治、臣經(jīng)濟(jì)莫、自據(jù)然、酒社會(huì)旦、科輩技等款方面錄的因壘素，嗚投資摸收益惕的高桑低與州經(jīng)濟(jì)豎主體壩對投鋼資環(huán)南境認(rèn)有識(shí)的飄正確款程度邁有很鍛大關(guān)到系，鑄在不矩同的的投資胃環(huán)境鋪中，術(shù)從事稀投資勻活動(dòng)第所獲車得的版收益摸差別追很大凳。2．房晴地產(chǎn)引投資裳環(huán)境芝及其臂特征2.沖1.僅2房地穿產(chǎn)投漫資環(huán)胸境的業(yè)幾種棋分類1．從栗投資未環(huán)境立所包碎含因衰素的乞多少攻來分棗類2．按醬照房庫地產(chǎn)邀投資燒環(huán)境織因素愿作用柳范圍量的大敗小分贏類2.拆1投資重環(huán)境惑與房朵地產(chǎn)坡投資嘉環(huán)境推分析3．按僻房地斤產(chǎn)投逼資環(huán)題境因?yàn)I素的妖不同酒性質(zhì)辨劃分4．按償照房肅地產(chǎn)炎投資池環(huán)境醒因素刻不同姑的內(nèi)老容劃嘆分2.晨1.薄3房地宋產(chǎn)投鋒資環(huán)死境分闊析的菊意義房地見產(chǎn)投衡資環(huán)表境分煌析在員房地露產(chǎn)投得資過歲程中卵具有撕重要憲的參老考意送義。蝦房地霉產(chǎn)投潑資的長第一誕步就括是進(jìn)璃行房晉地產(chǎn)鉤投資孕環(huán)境北分析衡，這次一點(diǎn)妥隨著翅中國扇市場川經(jīng)濟(jì)敢的成淘熟和連房地夕產(chǎn)市低場本濫身的贈(zèng)完善纏逐步催顯示闊出來慰。在幟國外顆成熟采的市是場經(jīng)守濟(jì)體夫中，浴房地價(jià)產(chǎn)投韻資環(huán)堪境分肉析的瞎分析仙策略餅和分誦析方想法已堅(jiān)經(jīng)非愿常成本熟，湊在中而國加哪入WT嫌O以后駁房地唉產(chǎn)行鞠業(yè)也揮已經(jīng)虧呈現(xiàn)羽出了獵與國群際接閃軌的塘態(tài)勢嫌。投資伯環(huán)境翠對單斧個(gè)的淺投資詳者而黨言是綁無法減改變傲也不擱可控尼制的曬。房判地產(chǎn)喉投資津者要潮想減色少或飯規(guī)避貌風(fēng)險(xiǎn)伸，最嘉大程自度地助達(dá)到村自己既的投訓(xùn)資目卡標(biāo)，俱他就霉必須噸充分浪認(rèn)識(shí)責(zé)和分府析房技地產(chǎn)烘投資貝環(huán)境寇，并績及時(shí)壩采取丸措施奴積極愉地利劇用環(huán)傷境變澡化中仿提供壩的機(jī)必會(huì)，宏同時(shí)帥也要辜積極遺采取容對策揮，努廊力避犯開這輛種變剛化可擺能帶玩來的差威脅漫，只葬有這捏樣，絲式投資最者才纖能制龍定正喬確的盾投資扮方案怪和投予資決榨策。2.叔2房地涉產(chǎn)投抄資環(huán)獲境要游素分片析2.順2.性1政策顆法規(guī)喜環(huán)境辰分析政策辯法規(guī)席環(huán)境黑包括冬政策隨環(huán)境菊和法華規(guī)環(huán)析境兩廈個(gè)方灘面。這里陷以20抓03年中貍國人握民銀波行（昂以下榜簡稱剩央行烏）頒田布的12什1號(hào)文基件為凡例來煤分析脹金融難政策抬對房膨地產(chǎn)零開發(fā)鑒投資鄰的影巾響。12廁1文件譜對房樓地產(chǎn)繩企業(yè)垃的影補(bǔ)響主施要表總現(xiàn)在奪以下憐幾個(gè)童方面閉：（1）改賺變了口房地社產(chǎn)開雨發(fā)企凡業(yè)原嫌有的獎(jiǎng)資金遞運(yùn)作貌模式倆。（2）抑席制投掀資型瘡客戶尤的購場房需醉求。（3）限督制政達(dá)府和灑開發(fā)孕企業(yè)癥的土寒地儲(chǔ)歲備。2.腐2.勝2經(jīng)濟(jì)培環(huán)境柜分析2.留2.歇3規(guī)劃智環(huán)境卷分析2.診2.粉4自然六環(huán)境洲分析2.咸2.恨5設(shè)施星環(huán)境劇分析2.醉2房地?fù)懋a(chǎn)投腰資環(huán)初境要橋素分揪析1．生陳活設(shè)沫施環(huán)遼境分校析2．商捧務(wù)設(shè)經(jīng)施環(huán)真境分釋析3．教撐育設(shè)登施環(huán)逃境分扛析4．基驅(qū)礎(chǔ)設(shè)怕施環(huán)愁境分礙析2.瀉3房地?cái)[產(chǎn)投胃資環(huán)錫境的幼評(píng)價(jià)2.答3.箏1房地懼產(chǎn)投穴資環(huán)攔境評(píng)朱價(jià)的伶原則1．主延觀與以客觀暑相結(jié)凍合的免原則2．全辨面與脊重點(diǎn)性相結(jié)烘合的耗原則3．靜獅態(tài)與櫻動(dòng)態(tài)堵相結(jié)受合的泰原則4．定挺性與雖定量立相結(jié)俘合的尤原則5．普沃遍性園與特供殊性港相結(jié)族合的遷原則2.追3.蠶2房地免產(chǎn)投仁資環(huán)叼境評(píng)露價(jià)的億方法1．冷黃熱國團(tuán)對比寨法（1）政思治穩(wěn)欠定性淚。（2）市喬場機(jī)痛會(huì)。（3）經(jīng)護(hù)濟(jì)成需長和刊成就章。（4）文壞化一睜元化干。2.送3房地震產(chǎn)投泥資環(huán)獲境的終評(píng)價(jià)（5）法協(xié)令阻園礙。（6）實(shí)卵質(zhì)阻醉礙。（7）地居理與無文化淺差距妙。2．特堡爾斐姨法評(píng)隸價(jià)法特爾越斐法芹一般彈要經(jīng)線過四巷輪基猾本咨土詢程酬序，澤才可炎得到咽較為美滿意港的結(jié)謠論。怠其基漠本程傲序?yàn)橹i：（1）預(yù)梁先調(diào)現(xiàn)查。（2）首黨次反始饋。（3）二飽次反濤饋。（4）作較出決鹽斷。3．等似級(jí)尺冒度法4．多熊因素逗和關(guān)盞鍵因酷素評(píng)沾價(jià)法（1）閔偽氏多葉因素北評(píng)估誼法。盞具體炮見下艦表2-鼓1。2.對3房地賭產(chǎn)投訂資環(huán)販境的很評(píng)價(jià)影響因素子因素1．政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國有化可能性、政府的外資政策2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)水平3．財(cái)務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4．市場環(huán)境市場規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置5．基礎(chǔ)設(shè)施國際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì)6．技術(shù)條件科技水平、合適的勞動(dòng)力、專業(yè)人才的供應(yīng)7．輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8．法律制度各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9．行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10．文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)風(fēng)俗11．競爭環(huán)境當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹?qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~表2-習(xí)1閔氏徹多因鎖素評(píng)轎估法（資令料來饒?jiān)矗汉Ｍ趸凼咕嫉妊颍吨袊]投資訓(xùn)環(huán)境》．國流務(wù)院冷發(fā)展蝴中心亡、京脊港學(xué)哲術(shù)交裹流中堵心，19瞧87年8月）2.蛇3房地腦產(chǎn)投誰資環(huán)裹境的贊評(píng)價(jià)在具汁體評(píng)散估該把地區(qū)傘的投初資環(huán)壘境時(shí)侄，首狠先對煉各類隊(duì)因素掘的子借因素龜作出雜綜合災(zāi)評(píng)價(jià)皇；然完后據(jù)偉此對息該類計(jì)因素?cái)n作出別優(yōu)、碑良、碑中、叢可、損差的潔判斷怖；最園后，的在此性基礎(chǔ)屑上計(jì)躬算該漆國投炸資環(huán)腰境的略總分鎖數(shù)。民其計(jì)竟算公考式為釣：式中,G——投資折環(huán)境耽總分艘數(shù)；Wi——第i類因寸素的克權(quán)重粗；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——為第i類因雞素被營評(píng)為蝦優(yōu)、絨良、頁中、拾可、塞差的襪百分約比。投資換環(huán)境困總分蠟數(shù)的伶取值劫在1～5之間景，越富接近5，則夕說明衣投資甚環(huán)境洪越好列；反銳之，宋越接酷近1，則旅說明躲投資保環(huán)境假越差伐。2.歐3房地弓產(chǎn)投擠資環(huán)睡境的皇評(píng)價(jià)（2）閔么氏關(guān)篇鍵因右素評(píng)麻估法酸。具休體見俱表2-稀2。投資動(dòng)機(jī)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素1．降低成本勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、原料及元件價(jià)格、運(yùn)輸成本2．開拓當(dāng)?shù)厥袌鍪袌鲆?guī)模、營銷輔助機(jī)構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸條件、通信條件3．獲得原料和元件供應(yīng)資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡省⑦\(yùn)輸條件4．分散風(fēng)險(xiǎn)政治穩(wěn)定性、國有化可能性、貨幣匯率、通貨膨脹率5．追隨競爭者市場規(guī)模、地理位置、營銷輔助機(jī)構(gòu)、法律制度6．獲得當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)技術(shù)科技發(fā)展水平、勞動(dòng)生產(chǎn)率表2-計(jì)2閔氏妻關(guān)鍵寇因素防評(píng)估館法（資鐮料來菌源：破王慧方炯等公．《中國徐投資疊環(huán)境》．國缸務(wù)院不發(fā)展厭中心文、京層港學(xué)肉術(shù)交丟流中極心，19叫87年8月）2.屠3房地劇產(chǎn)投淺資環(huán)芹境的紅評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)TOP10城市住宅開發(fā)

投資環(huán)境人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝?、銷售增長率、竣工增長率、銷售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積、吸納率等上海、北京、重慶、南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都辦公樓開發(fā)投資環(huán)境進(jìn)出口總額、施工面積、竣工面積、銷售面積、新開工面積、吸納率、就業(yè)人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銷售面積增長率、竣工面積增長率等北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、合肥、南京、西安、杭州2.可3.歉3房地備產(chǎn)投獨(dú)資環(huán)幼境的柏衡量球標(biāo)準(zhǔn)常見總的房兩地產(chǎn)杜投資閱環(huán)境果衡量帳標(biāo)準(zhǔn)晴有：他風(fēng)險(xiǎn)響小、咳機(jī)會(huì)桿多、武盈利置能力些強(qiáng)。被如表2-遇3所示益。表2-礎(chǔ)3房地愈產(chǎn)開褲發(fā)投喘資環(huán)不境評(píng)零價(jià)指銷標(biāo)體胞系及TO稅P1羊0城市2.伯3房地品產(chǎn)投松資環(huán)浸境的甘評(píng)價(jià)商業(yè)用房開發(fā)投資環(huán)境出租面積、銷售面積、竣工面積、新開工面積、就業(yè)人口總數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、施工面積、人均可支配收入、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、GDP增長率、出租率、吸納率等上海、重慶、北京、深圳、廣州、天津、杭州、哈爾濱、寧波和成都房地產(chǎn)市場投資環(huán)境固定資產(chǎn)投資、土地開發(fā)投資、建成區(qū)面積、總?cè)丝凇⒕蜆I(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)增長率、土地開發(fā)面積／購置面積、實(shí)際利用外資、人均GDP、固定資產(chǎn)投資／GDP、固定資產(chǎn)投資增長率、GDP增長率等北京、上海、廣州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青島、寧波和重慶（續(xù)求）小獵結(jié)房地購產(chǎn)投核資環(huán)愛境，黨是指井房地帶產(chǎn)投打資所殺必須舍依賴刊的經(jīng)盞濟(jì)、爹社會(huì)珠、文容化、尼科技匯等外蜂部條予件的完總稱蛙，是額某區(qū)濟(jì)域系姻統(tǒng)對享房地籌產(chǎn)投粒資和貌房地棄產(chǎn)資急本流里動(dòng)之互間影礙響要鏟素的繭總和綱。房稻地產(chǎn)述投資鏈環(huán)境隨具有哭系統(tǒng)襪性、玩區(qū)域傍性和博動(dòng)態(tài)墓性等雄基本欲特點(diǎn)均，可搖以按獨(dú)照不奶同的陣功能酷從不燃同的復(fù)角度童劃分切成不求同的圈類型冷，這親樣劃椅分也涂有利軌于對互房地盛產(chǎn)投摘資環(huán)孕境的具分析歲。在進(jìn)迎行一聞般的山房地能產(chǎn)投竊資環(huán)淚境要械素分藥析時(shí)臂，要鉤特別兄注意以政策左法規(guī)頌環(huán)境顧、經(jīng)溉濟(jì)環(huán)申境、歡規(guī)劃幸環(huán)境刻、自墓然環(huán)稼境以旁及設(shè)夜施環(huán)誓境的亂了解氣與分君析。毛當(dāng)然勝，這恢些主體要要俊素都鉆有自英己的貓具體蹦內(nèi)容固和分俊析要糊點(diǎn)。美盡管聰如此搬，對勞不同多的房日地產(chǎn)輸投資禾項(xiàng)目牢，也間不能泛千篇咽一律葉、面且面俱暢到。小腥結(jié)對房爐地產(chǎn)鏡投資傷環(huán)境蓮的分押析需浪要遵床循一查般的殼原則鋪，掌稅握一周定的糟方法銅，注駁意具問體的鹿衡量齡標(biāo)準(zhǔn)尼。房股地產(chǎn)襲投資奮環(huán)境孫的評(píng)饒價(jià)原宜則包薄括：持主觀識(shí)與客躺觀相枯結(jié)合古的原顯則、撥全面跡與重雖點(diǎn)相鼻結(jié)合何的原剩則、奔靜態(tài)鉗與動(dòng)秘態(tài)相論結(jié)合璃的原淚則以耍及定躬性與趴定量怪相結(jié)莊合的熱原則么；房逃地產(chǎn)徒投資慚環(huán)境名評(píng)價(jià)以的方朝法常益見的血約有10余種發(fā)，本師書主剩要介憂紹了扣冷熱蠟國對材比法秋、特褲爾斐垃法評(píng)痕價(jià)法明、等校級(jí)尺脖度法鴨以及捧多因敞素和乓關(guān)鍵廣因素況評(píng)價(jià)吃法等4種常改用的干房地肢產(chǎn)投酷資環(huán)使境評(píng)投價(jià)方戰(zhàn)法。艙在使牢用這竹些方值法進(jìn)蝦行評(píng)頸價(jià)后店，注誤意房至地產(chǎn)偷投資綢環(huán)境然好壞棟的衡弟量標(biāo)杰準(zhǔn)是軌風(fēng)險(xiǎn)雁小、謝機(jī)會(huì)杜多以護(hù)及項(xiàng)搏目盈謹(jǐn)利能雷力強(qiáng)那。思狼考層題1．房業(yè)地產(chǎn)趟投資耍環(huán)境之的類拉型具座體有私哪些首？2．如舅何進(jìn)爸行房虎地產(chǎn)蓮?fù)顿Y應(yīng)環(huán)境雁的要筆素分倒析？3．房鍵地產(chǎn)占投資皂環(huán)境制評(píng)價(jià)劃的原創(chuàng)則有魚哪些賺？4．詳姻細(xì)說桶明多啄因素畫和關(guān)劇鍵因利素評(píng)吵價(jià)法艙的評(píng)螺價(jià)原苦理與窩操作元。5．房觀地產(chǎn)京投資嚼環(huán)境店的衡眠量標(biāo)償準(zhǔn)包匹括哪償些方魂面？練工習(xí)盜題假設(shè)殲?zāi)闼┰诘耐壮鞘信塾幸粨]住宅礦開發(fā)躺項(xiàng)目奏，試杠編制詢該住末宅開忘發(fā)投椅資環(huán)滑境分櫻析的皮簡要盈提綱區(qū)并進(jìn)懶行投常資環(huán)勸境分哲析。第3章姥房繩地產(chǎn)悲投資位市場呆分析小結(jié)3.仁3常見狠類型唉房地繼產(chǎn)投匹資市百場分理析3.館2房地襯產(chǎn)投需資市織場分噸析的照要點(diǎn)墾與方價(jià)法3.遲1房地孩產(chǎn)投儀資市考場分橫析基路本問否題思考槳題練習(xí)傷題3.篩1房地攻產(chǎn)投模資市扒場分番析基鋤本問落題3.潮1.逝1房地豬產(chǎn)投屢資市慘場分屋析的止類型1．按塘照房懼地產(chǎn)野投資利市場暑分析賀的內(nèi)借容劃巨分的遇類型2．按刮照房慣地產(chǎn)典投資奔市場冊分析軍的層繳次劃思分的蹤蝶類型3．按腥照房腳地產(chǎn)替投資瘡市場她分析捎的服劣務(wù)主忙體劃泛分的揪類型4．按冒照房壓地產(chǎn)耍投資穿市場墊分析穩(wěn)的不列同階劫段劃潮分的鋒類型5．按闖照房袋地產(chǎn)決投資友市場曲分析罵的物永業(yè)功重能劃禽分的升類型3.棒1.錘2房地寨產(chǎn)投蜓資市妖場分錦析的販依據(jù)1．房守地產(chǎn)怪市場偶供給大方面顫的信泳息2．房遠(yuǎn)地產(chǎn)拘市場憶需求哨方面之的信眉息（1）房暈地產(chǎn)蘇市場乎需求卡總量鹽方面定的信動(dòng)息。陷如：濁現(xiàn)有防人口霧數(shù)量齒、使儉用中煎的房溫地產(chǎn)陰數(shù)量階、空芝置量密信息抹；現(xiàn)益實(shí)和羨潛在懲的房宰地產(chǎn)扣需求搶量，素如表3-果1所示通。3.無1房地往產(chǎn)投紫資市興場分參析基磚本問凈題表3-刷1競爭歌樓盤廚信息劉調(diào)查起表3.者1房地獻(xiàn)產(chǎn)投儉資市祥場分贈(zèng)析基犧本問瓜題（2）房梁地產(chǎn)園市場昌需求番傾向敏方面毯的信迅息。（3）房叫地產(chǎn)功市場甲需求冰客戶牙特征贊方面副的信叉息。（4）房挎地產(chǎn)融市場泄需求會(huì)未來巴趨勢孟方面暫的信袍息。3．房驅(qū)地產(chǎn)奔供求期關(guān)系拐方面包的信乘息房地合產(chǎn)投王資市霸場供穿求關(guān)憐系方詠面的薯信息票大致數(shù)包括穴：（1）供別求關(guān)框系狀狠況方妙面的磁信息托，如炭：供壩給量史的缺關(guān)口程露度或暮空置底率、軋空置社量，冬價(jià)格犯上漲斥或下案跌幅繪度及貝比率泉，成懇交量政與需尊求量綠，市壤場吸墊納能在力與澡速度門等。（2）供幼求關(guān)太系未駁來趨熔勢方葵面的街信息得，如蜘政策銜法規(guī)它信息定，房啟地產(chǎn)騙稅收白信息要，城由市建難設(shè)與趟發(fā)展諷規(guī)劃旬信息場，城療市化畢狀況擾及其銀趨勢吸方面扇的信喬息，葵產(chǎn)業(yè)犬發(fā)展典及其傻趨勢雄方面槍的信川息，GD克P及其險(xiǎn)增長攀率方辨面的惕信息慈，通辛貨膨唐脹率傘、利芒率水娛平、熄獲取密貸款儀的可探能性寇方面問的信姓息，諒城市派經(jīng)濟(jì)敏結(jié)構(gòu)飲、產(chǎn)傳業(yè)結(jié)雖構(gòu)、測消費(fèi)月結(jié)構(gòu)介和消顧費(fèi)水鴉平方持面的顆信息兄，房誦地產(chǎn)偶投資疏收益子率及帆房地笛產(chǎn)開爆發(fā)利脆潤率扭變化暖的信境息等擁。4．房宿地產(chǎn)讓投資妨項(xiàng)目尊方面具的信屑息3.孫1房地幅產(chǎn)投堤資市冒場分捐析基鎖本問動(dòng)題3.字1.羽3房地認(rèn)產(chǎn)投技資市科場分疏析的感注意停事項(xiàng)1．房搶地產(chǎn)辟投資環(huán)市場京分析度要有鎮(zhèn)明確煩的思違路2．房隙地產(chǎn)至投資卻市場區(qū)分析新要根爸據(jù)分癥析目硬的確纏定研忠究內(nèi)砌容和劣角度3．房戴地產(chǎn)椅投資陽市場粘分析狼要把瀉多種半分析椅方法沾結(jié)合憑起來4．房狗地產(chǎn)顏投資給市場臂分析挎數(shù)據(jù)澆要真桌實(shí)可仙靠5．房響地產(chǎn)長投資怪市場扎分析般要避弊免陷賞入不淋必要綱的誤重區(qū)3.盒2房地暖產(chǎn)投描資市初場分瀉析的么要點(diǎn)向與方趣法3.卸2.遣1房地幸產(chǎn)投蓋資市書場供勒給分場析1．供餅給總幟量分粒析的謠要點(diǎn)男及方木法[案例3-猴1]根據(jù)午國家是統(tǒng)計(jì)哈局20石00年上塊半年會(huì)的統(tǒng)格計(jì)，秀北京匪市商拌品住雄宅施床工面蠢積總英量為24悟86沙.5疾3萬m2。表3-丙2為北銅京市見歷年評(píng)竣工企和銷陰售面借積統(tǒng)受計(jì)數(shù)葵字。喊在統(tǒng)柏計(jì)已溉竣工城面積口時(shí)參融考?xì)v狗年平紛均銷絮售周辨期（構(gòu)北京灘市優(yōu)均秀項(xiàng)熟目的耳銷售怨周期抖為0.液49璃9年）砍，忽偷略19上94年以另前的喜竣工馳面積峰，同導(dǎo)時(shí)考擊慮到寶二手閑房市霧場還題未成蛋熟。紡假定都目前憐購房輪者的搏購買昆力不惠會(huì)向吧二手嶄房市葬場轉(zhuǎn)衛(wèi)移，礎(chǔ)這樣蹤蝶歷年岸在售宮面積駛之和救為19符14格.9尤5萬m2。這英樣，悔現(xiàn)有摘市場日商品倉住宅情存量毀為（24治86紙.5躺3

19鬼14亭.9立5）萬m2

44涉01棋.4也8萬m2，在20塞00～20蛛10年10年內(nèi)茶消化群這些判住宅犁，每健年市助場平強(qiáng)均需賞要吸茂納約44披