房地產(chǎn)投資一零

主講：王雄

第一章

房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述、房地產(chǎn)投資的涵義⑴投資的概念投資（Investment）是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。一定資源可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源投資主體：（政府、企業(yè)或個(gè)人）投資組成預(yù)期的投資目的一定的操作方式和手段⑵房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型1.從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，分為直接投資和間接投資兩類(lèi)⑴直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。商品房開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資土地開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資⑵間接投資

購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券，股票（企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資）投資于房地產(chǎn)投資信托基金（以共同基金的方式購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的一種投資，企業(yè)只是一個(gè)投資代理作用）購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券（將機(jī)構(gòu)所持有個(gè)人住房抵押貸款證券化出售）2.按投資的用途來(lái)劃分地產(chǎn)投資住宅地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資3.從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)劃分出售型投資出租型混合型1.1.3房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資是將投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)中，以期獲得較高收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這些未來(lái)收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷(xiāo)售收益等。1.現(xiàn)金流量收益2.避稅收入1）房地產(chǎn)投資避稅收入原理分析2）房地產(chǎn)投資避稅收入原理：房地產(chǎn)的避稅收入是指因?yàn)樘崛》康禺a(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)給投資者帶來(lái)的收益。它是一種間接收益。房地產(chǎn)投資的所得稅是以?xún)艚?jīng)營(yíng)收入扣除貸款利息、建筑物折舊后的應(yīng)納稅收入為基數(shù)乘以稅率征收。途徑：A.擴(kuò)大房地產(chǎn)投資規(guī)模B.爭(zhēng)取加速折舊C.操縱應(yīng)納稅所得額D.控制開(kāi)始獲利年度E.銷(xiāo)售收益、房地產(chǎn)投資的特性1.位置的固定性對(duì)投資者而言，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A.選擇房地產(chǎn)區(qū)位時(shí)，在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來(lái)的租客都具有吸引力。B.在未來(lái)必須有增值潛力C.必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。2.壽命周期長(zhǎng)3.適應(yīng)性4.個(gè)別性5.政策影響性6.對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性7.相互影響性8.房地產(chǎn)投資的巨額性9.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性10.房地產(chǎn)投資的保值與增值性第二節(jié)

房地產(chǎn)投資分析概述、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的形式多種多樣，所有的投資都涉及到房地產(chǎn)投資的決策的問(wèn)題。、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1.為投資者提供投資方向2.為投資者提供運(yùn)作方式3.為投資者預(yù)測(cè)投資收益4.為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法1.禿2.膨3滾房地師產(chǎn)投廣資分話(huà)析的笨?jī)?nèi)容1.童市場(chǎng)要分析2.想?yún)^(qū)位胞條件箱分析3.革基礎(chǔ)胖?jǐn)?shù)據(jù)懸估算密分析4.梢財(cái)務(wù)保分析5.們不確捕定性扔分析6.賠風(fēng)險(xiǎn)堂分析7.倦決策斗分析副（方移案比巖選分湖析）1.其2.地4房地掏產(chǎn)投山資項(xiàng)劍目的呼可行垮性分竿析與慌投資卡分析殃、項(xiàng)毀目評(píng)叉估的躺不同1.霧可行容性分鍵析與功投資閉分析驅(qū)的不酒同房地帽產(chǎn)投昆資分雪析，同是指泰在房嶼地產(chǎn)鏈投資悔活動(dòng)慎的前珠期，茫投資誦者運(yùn)菊用自區(qū)己及島投資今分析待人員厲的知誘識(shí)與劍能力顆，全抬面地灣調(diào)查黑投資受項(xiàng)目仿的各烈法各仿方制品約因蜜素，踏對(duì)所呆有可廁能投敵資方甲案進(jìn)嶄行比咽較論仿證，丘從中蹄選擇驗(yàn)最佳火方案薯并保情證投卷資有凱較高北收益丙水平港的分間析活濃動(dòng)?？尚薪K性分秒析是淋在投抹資決止策前表，對(duì)激項(xiàng)目怒在技卡術(shù)上控、經(jīng)矮濟(jì)上黨、工態(tài)程的和可行糕性進(jìn)譜行論即證、先演技輩、評(píng)耀價(jià)的轉(zhuǎn)分析騾過(guò)程找。其蒙主要乎目的閘和任巴務(wù)是品要明拒確是仔否值例得投共資于劫這個(gè)咳項(xiàng)目緒，即乎目標(biāo)浮項(xiàng)目季在技肥術(shù)是偶否先腰進(jìn)、藥實(shí)用扔可靠逃、經(jīng)島濟(jì)上府是否葛合理溜，財(cái)盜務(wù)上帳是否早盈利躁，并爐通過(guò)住具體裁指標(biāo)鐘進(jìn)行辛評(píng)價(jià)鑼和判把斷。面對(duì)夕市場(chǎng)犧上眾第多的棒投資最機(jī)會(huì)獎(jiǎng)，通滅過(guò)可通行性晨分析蓬，可廉能會(huì)爆找出毫多個(gè)吐可行忽方案鎖。由童于資袖源有來(lái)限，蟻投資倡分析清將幫詠助投脆資者鴿在多分個(gè)可吧行的虹方案乘中，斑通過(guò)箱收益揪、時(shí)某間、駛風(fēng)險(xiǎn)抖的排您序找垮出一鳥(niǎo)個(gè)方稅案作隊(duì)為投護(hù)資者編最貨驅(qū)選擇吳，也概就是魚(yú)說(shuō)，阻房地晶產(chǎn)托料子分喚析關(guān)勢(shì)系的袖是多憤個(gè)預(yù)氣選方自案中含選擇吼最適代合投丑資者慚目的余的一桌個(gè)方打案。漂可行慈性分掃析從誦概念際上來(lái)顆說(shuō)是談投資稈分析貓中的填一個(gè)產(chǎn)重要估階段提。2.專(zhuān)可行刪性分嗎析的澤內(nèi)容1）嫂投資蒙機(jī)會(huì)警后研委究2）威初步下可行哈性研厘究3）戶(hù)詳細(xì)慕可行塊性研洗究3.悅可行撇性分不析與票項(xiàng)目重評(píng)估置的不刪同1）永行為附主題棍不同2）駱立足水點(diǎn)不蔬同3）京所起弟的作鋼用不揉同4）居所處藍(lán)的階孔段不芒同4.招可行縣性分趴析應(yīng)蕉注意亂的問(wèn)銀題1）及防止耳先入漲為主隙的可虜行性擋研究2）箏選好炮可行死性分汗析的斷主角3）苦投資構(gòu)決策本的結(jié)等論首箏先取首決于惱市場(chǎng)信分析踏的結(jié)鑰果第三央節(jié)房傳地產(chǎn)計(jì)投資返分析愚中?？缬玫溺R基本深概念資金親投入糞的時(shí)曲間不泰同，舍或者介產(chǎn)生推收益至的時(shí)方間不愚同，茄對(duì)項(xiàng)排目的翼投資料價(jià)值景的影傭響也揮不同嗓。因羽此在口進(jìn)行淚房地駱產(chǎn)投參資分廟析時(shí)吩，必忍須準(zhǔn)宇確把吃握與慚之相撥關(guān)的駱投資攤價(jià)值債、現(xiàn)薄金流果量、兇投資糞與成并本、松財(cái)務(wù)凍杠桿嘴和投未資經(jīng)軌濟(jì)效異果評(píng)牽?jī)r(jià)指捐標(biāo)。、投母資價(jià)拳值投資灘價(jià)值錢(qián)是預(yù)快期的尤未來(lái)平的收飽益。銅與投錘資價(jià)遮值相煎關(guān)的民概念軟有下廢幾個(gè)悶：A.粉交易或價(jià)格B.盟最可施能銷(xiāo)堡售的罩價(jià)格C.雜市場(chǎng)蜘價(jià)格D.桿交易川區(qū)間在這胖個(gè)問(wèn)磁題上傳還必叛須注雄意投崇資價(jià)閘值和叛市場(chǎng)窩價(jià)值微是不嘴同的忠。投資寸價(jià)值全是基滴于投逃資者叉?zhèn)€人叮需要嚇或意被愿，余對(duì)該服物業(yè)刑所估鞋計(jì)的倘價(jià)值筒或作適出的救評(píng)價(jià)份，而猴該物煉業(yè)的朗市場(chǎng)惰價(jià)值燈是該辟物業(yè)呼對(duì)于踢一個(gè)炊典型功投資弓者的詢(xún)經(jīng)濟(jì)集價(jià)值妹。、關(guān)按于現(xiàn)蔑金流脂量把某橋一項(xiàng)跳活動(dòng)護(hù)作為屯一個(gè)屈獨(dú)立封的系舟統(tǒng)，啟把愁各個(gè)睬時(shí)間形點(diǎn)上掃的實(shí)帳際發(fā)踐生的飾這種禍資金嫩流入底或流喚出叫包作現(xiàn)陵金流伶量?，F(xiàn)金爭(zhēng)流量偽相關(guān)拉概念從房族地產(chǎn)治投資勞項(xiàng)目川分析勺的角岸度來(lái)堡看，勻現(xiàn)金亭流量塔是指失由于移房地掃產(chǎn)投屋資項(xiàng)閥目實(shí)換施而旅引起嫌的資恭金收干支的箭改變章量。現(xiàn)金撤流量血分為士現(xiàn)金窯流入涌量、煎現(xiàn)金嘩流出遙量和楚凈現(xiàn)土金流喝量現(xiàn)金蘋(píng)流入夏量：撈現(xiàn)金逐的收朱入稱(chēng)欣為先網(wǎng)進(jìn)流每入，紗相應(yīng)顆的數(shù)忘額稱(chēng)科為現(xiàn)奶金流口入量專(zhuān)；現(xiàn)金掌流出鴉量：泄資金厭的支真出稱(chēng)共為現(xiàn)肉金流望出，蜻相應(yīng)號(hào)的數(shù)溫額稱(chēng)扒為現(xiàn)感金流收出量熟；凈現(xiàn)繳金流遷量：撿指某帆一時(shí)載點(diǎn)上執(zhí)的正善現(xiàn)金街流量拼與負(fù)漸現(xiàn)金縣流量丘的代牲數(shù)和籃?，F(xiàn)金休流量鮮圖是交用以框反映定項(xiàng)目尋在計(jì)毛算期蔽內(nèi)流挪入和礎(chǔ)流出胡的現(xiàn)勸金活相動(dòng)的趁簡(jiǎn)化宿圖示饞。它外直觀(guān)址地反修映了棚現(xiàn)金攀流量婚與時(shí)起間的敏關(guān)系扛。它蒼是協(xié)食助投促資分耐析人瘋員進(jìn)曬行復(fù)俊利計(jì)價(jià)算和院投資莖分析貝的有算效工成具。現(xiàn)金酷流量姜表是稀將項(xiàng)判目在竭計(jì)算陶期內(nèi)鴉的現(xiàn)弱金流斷入與錢(qián)流出暫按發(fā)壩生的義時(shí)間房誠(chéng)列入蠢相應(yīng)悼時(shí)間束的一章種表?yè)Ц?。開(kāi)發(fā)混后出趨售房第地產(chǎn)擺項(xiàng)目桌時(shí)的材現(xiàn)金厘流量開(kāi)發(fā)容后持稱(chēng)有房還地產(chǎn)臉項(xiàng)目倚時(shí)的聲現(xiàn)金搬流量4．當(dāng)置業(yè)埋也投寬資項(xiàng)乘目的塑現(xiàn)金奇流量、投株資與井成本1.樂(lè)廣義乓投資踩與成秤本的蹤蝶概念1）螞投資廣義鐵的投改資是給指人塞們的役一種轉(zhuǎn)有目簽的經(jīng)雪濟(jì)行略為，望即以碰一定總的資炭源投遵入某考項(xiàng)計(jì)名劃，廢以獲饑取所網(wǎng)期望兆的報(bào)謀酬。2)淡成本成本陸是指吩人們驚為達(dá)泉成一挨事或腸取得美一物菊所必獅須付局出或顏已經(jīng)梳付出居的代承價(jià)。投資尼分析漲中所鑄使用辦的成魔本概潔念與蛙企業(yè)蔥財(cái)務(wù)鉆會(huì)計(jì)薦中使啄用的囑成本只概念尖不完翼全相鄰?fù)?，您主要沙表現(xiàn)熊在兩微方面獄：其一售，財(cái)另務(wù)會(huì)水計(jì)中匯的成劇本是伐對(duì)生傾產(chǎn)經(jīng)間營(yíng)活報(bào)動(dòng)實(shí)邪際發(fā)希生費(fèi)扮用的躬記錄日；其二患，在躬投資叛分析毛中，理根據(jù)極分析勒計(jì)算良的需園要還港要列慮入一刊些財(cái)競(jìng)務(wù)會(huì)蠶計(jì)中再?zèng)]有鴉的概閣念（求如機(jī)腹會(huì)成遵本、匙沉沒(méi)方成本黃、不宋可預(yù)鑄見(jiàn)費(fèi)初等）這些潛成本棕的經(jīng)藥濟(jì)含買(mǎi)義及作成本予中所島包含千的內(nèi)福容與堆財(cái)務(wù)趟會(huì)計(jì)偉中的識(shí)成本憲不完讀全一足樣。2.釣房地爸產(chǎn)投犧資分踏析中唉的投胞資與蛙成本房地奪產(chǎn)開(kāi)恩發(fā)經(jīng)磚營(yíng)活拳動(dòng)中叫的投怖資與觸成本頓，與千一般釣工業(yè)路生產(chǎn)誦活動(dòng)文有較哭大的算差異含。、財(cái)量務(wù)杠扶桿房地籠產(chǎn)開(kāi)喂發(fā)投幫資的約角度牙來(lái)說(shuō)仿，投減資的遼巨額辨性，償開(kāi)發(fā)北周期椅長(zhǎng)使快其必沙須借樸助金捆融機(jī)共構(gòu)的行支持吐，利微用財(cái)懂務(wù)杠頭桿達(dá)揚(yáng)到擴(kuò)昂大收聾益和西使資垮金銜略接良貞好。1.烘抵押兩貸款一般豪說(shuō)來(lái)盯，抵概押貸丙款的秘利率辦大致味可分蛙為兩鐮大類(lèi)封：一顫類(lèi)是富固定春利率饅，另糞一類(lèi)盯是可封調(diào)利魚(yú)率。巖在如潑今利蹦率波退動(dòng)比僵較頻魚(yú)繁的宜情況驚下，奸浮動(dòng)銷(xiāo)利率挽的應(yīng)失用越撥來(lái)越父廣泛查。但耽是在摩短期咳內(nèi)對(duì)延利率源可以稅按固術(shù)定利劈燕率對(duì)糕待。1）聰?shù)盅悍龀?shù)承（對(duì)逮應(yīng)年情金現(xiàn)接值系胖?jǐn)?shù)）概念儉：每中一元譜貸款域的每決月或畢每年擾的回貪收額當(dāng)定義刻為抵窮押常爹數(shù)。2）同抵押蜘貸款得還本鏈付息小額3）盟抵押隱貸款虛余額4）精本息瓜分期洞嘗付喪的計(jì)冒算2.者財(cái)務(wù)撥杠桿挑的作打用1）奪財(cái)務(wù)億杠桿伐的正尤向作穗用2）科財(cái)務(wù)尤杠桿影的負(fù)務(wù)向作片用1.茄3.霞5勻關(guān)于逝其他潑投資謀經(jīng)濟(jì)床效果撓評(píng)價(jià)掉指標(biāo)1.觸投資捕回收鍵與投勝資回剩報(bào)2.漫收益研率復(fù)習(xí)株思考丟題1.逢同等班數(shù)額暢、相休同年吸利率讀的兩獨(dú)筆貸御款，舅都要師求在栽20必年內(nèi)柿分欺維攤還戴。其甩中一早筆為溉平均詠按月連攤還搶?zhuān)砑谝还P論為平爬均按裙年攤敬還。迅問(wèn)：（1仗）按燙年償震還額剝，是貢按月濤嘗還銜款額佛的1汗2倍彼嗎？伍為什語(yǔ)么？（2謎）在鈴20昌年償獻(xiàn)還期令內(nèi)，芝兩筆強(qiáng)貸款夢(mèng)的總耀計(jì)利稀息是緒否相那等？縣請(qǐng)解仰釋。2.襲房地霞產(chǎn)投玩資分嫂析中御的投福資與糟成本真和一可般項(xiàng)沿目的扛投資見(jiàn)與成蘿本有掛何不怪同？3.緩什么詞是全湊部投俯資收秧益率答？什名么是曲權(quán)益醒投資耳收益掃率？4.誦某投屯資者傅擬用歲20廳0萬(wàn)綱元購(gòu)眉買(mǎi)3樹(shù)00迫M2的寫(xiě)無(wú)字間程進(jìn)行籌出租猴。初帳始自踢由資換金投項(xiàng)入為險(xiǎn)80慈萬(wàn)元紛，余啞下資邀金向標(biāo)銀行渠貸款婆。經(jīng)員過(guò)談晚判，蠶銀行謊同意下為其曲提供竭年利盟率為腳10派%、滑期限火為1攏0年覺(jué)、按倒年等墊額還堆本付李息的封12泰0萬(wàn)恥貸款鼠。根岸據(jù)以訪(fǎng)上資期料，蓬請(qǐng)你痰為該肌投資頭者作動(dòng)一個(gè)技5年路內(nèi)的悼貸款熟分期巨償付釋計(jì)劃弓。5.偽某家坑庭購(gòu)搜房抵侵押貸賤款1珍0萬(wàn)籃元，就貸款查年利適率為喚5%捎，貸常款期際限為彩15沫年，乖采用暗按月洽等額棄還本勤付息冬方式湊還款姻。計(jì)寒算該坦家庭確的月裳償還添額。豪然后耽，假撥設(shè)該層家庭吩已按縫月等日額償摩還了金5年泄，計(jì)喝算該腎家庭脊的貸爐款余葉額。6.置某家會(huì)庭預(yù)蔑計(jì)今魯后1抽5年縮慧內(nèi)月眨收入直為1條00綿00融元，辛如果青其中供的3濕5%搬可以歌用于息支付陽(yáng)住房譯抵押出貸款緞的月捕還款浮。已米知貸粒款年既利率吸為1掘2%含，則楊該家壺庭有狼償還冤能力筑的1鋼5年掙期最模大貸芽款申敘請(qǐng)額沙是多競(jìng)少萬(wàn)卷元？第二稻章霸房地劑產(chǎn)市勻場(chǎng)分針析2.辰1拆房地傻產(chǎn)市隔場(chǎng)的惱一般截問(wèn)題2.樣2件房地龍產(chǎn)市青場(chǎng)分袍析2.星3房早地產(chǎn)述市場(chǎng)早調(diào)查塞的方我法與滅程序2.后4捎房地決產(chǎn)市張場(chǎng)預(yù)做測(cè)的畫(huà)種類(lèi)噴與方凝法2.踢5緒市場(chǎng)艙分析私應(yīng)用值舉例2.睬1房地冷產(chǎn)市壺場(chǎng)的維一般袖問(wèn)題2.舊1.挑1拴房地議產(chǎn)市還場(chǎng)的銷(xiāo)特征1.密房地陷產(chǎn)市網(wǎng)場(chǎng)是占信息較部充費(fèi)分的第市場(chǎng)2.寒房地難產(chǎn)市森場(chǎng)的搶區(qū)域菜性強(qiáng)3.可房地走產(chǎn)市中場(chǎng)產(chǎn)壇品的局異質(zhì)見(jiàn)性4.鮮地產(chǎn)射市場(chǎng)捐的壟化斷性5.咳房地閉產(chǎn)市蔽場(chǎng)是圈房地落產(chǎn)權(quán)憤益的隔交易浩市場(chǎng)6.擋房地余產(chǎn)市綠場(chǎng)對(duì)供商品椒的短寫(xiě)期供趁求變盾化反裹應(yīng)不取靈敏2.靈1.容2嶼房地丙產(chǎn)市塊場(chǎng)的或效率市場(chǎng)朝效率腎內(nèi)涵柳：市撈場(chǎng)傳勇遞產(chǎn)著品和救價(jià)格多的信品息的聯(lián)功能1.熟房地馬產(chǎn)市容場(chǎng)低鞋效率乘的原度因1）籌交易賭物的莊獨(dú)立顧性2）祖產(chǎn)品絲式的異國(guó)質(zhì)性3）勞交易勻過(guò)程叮的較攻為復(fù)鐘雜4）欺尋找撞成交響伙伴柄有較叔大難汽度5）歷有關(guān)凍房地竹產(chǎn)市猾場(chǎng)的走價(jià)格瞞的刊些物較樂(lè)少2.漲市場(chǎng)殊的低雙效率慌與投吹資機(jī)攜會(huì)2.糊1.秩3稀房地燙產(chǎn)市患場(chǎng)的虛分類(lèi)1.礎(chǔ)按房鉆地產(chǎn)抹用途詢(xún)劃分1）恨居住舌物業(yè)濟(jì)市場(chǎng)2）谷商業(yè)稼物業(yè)質(zhì)市場(chǎng)3）碑工業(yè)爸物業(yè)化市場(chǎng)4）格特殊切物業(yè)梨市場(chǎng)5）籃土地肌市場(chǎng)2.狀按房乏地產(chǎn)跪購(gòu)買(mǎi)亂者的他目的肥劃分1）寄房地辛產(chǎn)自嫁用市小場(chǎng)2）瞞房地百產(chǎn)投臘資市訪(fǎng)場(chǎng)3.閣按房款地產(chǎn)潮權(quán)屬聽(tīng)交易廈內(nèi)容轉(zhuǎn)劃分1）箱租賃觸市場(chǎng)2）色產(chǎn)權(quán)演市場(chǎng)2.省2怕房地臟產(chǎn)市抗場(chǎng)分桿析2.回2.潔1房地紋產(chǎn)市狡場(chǎng)分鹽析的左必要栗性房地即產(chǎn)項(xiàng)偉目的舒市場(chǎng)掀分析清是在類(lèi)投資頑決策鳥(niǎo)確定遮之前喜，調(diào)悔查市查場(chǎng)強(qiáng)飾狂、擾了解駱項(xiàng)目燒背景烏資料際、辨還識(shí)投昌資風(fēng)共險(xiǎn)、犯選擇雁投資辦機(jī)會(huì)寶的過(guò)拌程。一、靜房地賄產(chǎn)投亡資決陣策需趴要市幣場(chǎng)分旦析二、忠房地智產(chǎn)經(jīng)皺營(yíng)管承理需聚要市雖場(chǎng)分位析三、蒜房地悟產(chǎn)價(jià)萍格策駱略的桶制定酷需要懼市場(chǎng)影分析2.獸2.它2房地握產(chǎn)市款場(chǎng)分志析的榜限度1.市場(chǎng)型分析遺限制1）費(fèi)蒸用限積制2）時(shí)院間限犧制3）技托能限早制4）偏離好限劣制2.釀市場(chǎng)濃分析堵的程鎖度當(dāng)市蒸場(chǎng)分價(jià)析的糧收益悠超過(guò)施該分誰(shuí)析所名花費(fèi)乎的成勢(shì)本時(shí)紐奉市匙場(chǎng)分殼析才克算核債算的2.削2.盲3碌房地膽產(chǎn)市梨場(chǎng)分楚析的腿內(nèi)容1.房地規(guī)產(chǎn)投裂資環(huán)覺(jué)境的玻調(diào)查漿與預(yù)隙測(cè)投資系環(huán)境芹是指莖擬投浪資的季地域嘉在一狗定時(shí)而期內(nèi)忘所具腔有的奔能決歉定和味制約挽項(xiàng)目屢投資透的各個(gè)種外耐部境惑況和名條件刪的綜杜合1）政圓治環(huán)縮慧境2）法脆律環(huán)體境3）經(jīng)竄濟(jì)環(huán)授境（機(jī)宏觀(guān)狂經(jīng)濟(jì)廳環(huán)境搶、市菌場(chǎng)環(huán)糖境、激財(cái)務(wù)暖環(huán)境叮、資放源環(huán)豬境）4）文艇化環(huán)依境5）自近然環(huán)登境6）規(guī)思劃環(huán)叔境7）基立礎(chǔ)設(shè)語(yǔ)施環(huán)抄境2.亭房地栽產(chǎn)市慢場(chǎng)狀灰況的闖調(diào)查附與預(yù)造測(cè)1）方各類(lèi)魚(yú)物業(yè)皇供求堪關(guān)系掛、空跡置率累、成垮交量車(chē)、需償求量伏、市留場(chǎng)吸享納能伸力和旦速度撇。2）反土地晌批租釘數(shù)量赤和用本途分叼布等恢情況3）璃房地節(jié)產(chǎn)商母品的練銷(xiāo)售侍價(jià)格莖、租杠金和宮經(jīng)營(yíng)拔收入城，低叔價(jià)、非拆遷正安置叼等情警況4）遷競(jìng)爭(zhēng)番性物慕業(yè)發(fā)凝展情院況5）桑各類(lèi)碗房地疼產(chǎn)投愉資收菊益率靠和房獄地產(chǎn)罪開(kāi)發(fā)興利潤(rùn)漫率6）椅項(xiàng)目梁用地熊附近爭(zhēng)地區(qū)葬土地籃利用尿現(xiàn)狀將等情壁況7）控市場(chǎng)境購(gòu)買(mǎi)深者對(duì)類(lèi)房地稠產(chǎn)商茄品功河能的爐要求農(nóng)情況3.慢房地禾產(chǎn)項(xiàng)險(xiǎn)目在申不同漁階段拘進(jìn)行字市場(chǎng)秤分析蚊的要醫(yī)點(diǎn)房地寶產(chǎn)市禮場(chǎng)分戴析的技四個(gè)柄階段1)賽房特地產(chǎn)本項(xiàng)