房地產(chǎn)開發(fā)貸款

《房地產(chǎn)金融》房地產(chǎn)開發(fā)貸款2

本章目錄

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險及防范第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的沖突問題

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第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設施建設的貸款。//2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體

(1)貸款人——商業(yè)銀行

(2)借款人——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)、高?；蛘叱薪▽W生公寓建設的企業(yè)。//4

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

相關(guān)概念——商業(yè)銀行商業(yè)銀行是以存貸款為主要業(yè)務，并以獲取利潤為目的的貨幣經(jīng)營企業(yè)。與專業(yè)銀行(比如投資銀行、政策性銀行、住房儲蓄銀行)相比，商業(yè)銀行的業(yè)務更綜合，功能更全面，可以為客戶提供幾乎所有的金融服務。而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營指定范圍內(nèi)的業(yè)務和提供專門服務。//5

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

相關(guān)概念——土地儲備及其貸款土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。土地儲備貸款的主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費等。土地儲備貸款的借款人是政府土地儲備機構(gòu)。//6

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述3.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點

(1)貸款數(shù)額大、貸款周期長

(2)貸款主體及用途特定

(3)貸款風險比較大

(4)容易受國家政策的影響

(5)財務杠桿效應明顯//7

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

二、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款的分類

1.按照貸款對象劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸款分為房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款兩種。前者以房地產(chǎn)項目為貸款對象，主要考察具體項目的盈利能力，以項目土地使用權(quán)或在建工程等固定資產(chǎn)為抵押的封閉貸款。后者以房地產(chǎn)企業(yè)為對象，注重房地產(chǎn)企業(yè)整體還債能力，貸款方式以綜合授信和純信用貸款為主，主要發(fā)放流動資金貸款。//8第一后節(jié)停房殖地產(chǎn)筆開發(fā)鏈貸款腫概述相關(guān)捆概念——綜合令授信綜合戀授信宿業(yè)務卻是指輸商業(yè)忠銀行杯根據(jù)塔客戶(法人)的書錯面申寄請，糧綜合敘評價綱客戶貧的全近面情橋況及常提供好的擔蟲保狀年況，薦確定技該客局戶在訴一定夜期限納內(nèi)可灘使用謠的信腿用額勞度。授信定范圍觸包括消對客廁戶的貸款次、貼湊現(xiàn)(未到冷期匯狐票)、承婦兌(到期翻匯票)、擔筍保及冒信用鬼證等業(yè)訪務。//9第一設節(jié)獲房粥地產(chǎn)慌開發(fā)學貸款踩概述2.按照崇有無侮擔保云劃分房地傅產(chǎn)開攝發(fā)貸犧款可揉以分隙為信用病貸款和擔保賣貸款兩類豆。由于間房地獄產(chǎn)開易發(fā)貸距款的素高風扔險性篩，商健業(yè)銀濟行以養(yǎng)擔保蘭貸款(保證鳴、抵艷押、歌質(zhì)押)為常營態(tài)，棒以信開用貸改款為項例外棕。僅《中國忌建設牙銀行株高等志院校損學生面公寓欲建設蝦貸款冊暫行劃辦法》規(guī)定核：學棍生公你寓建喊設貸否款方標式分認為擔墳保貸蠻款和顯信用貌貸款終，但頑信用炕貸款撇的對秤象僅咐限于嗎符合撇條件遮的高猶校。//10第一伏節(jié)地房養(yǎng)地產(chǎn)胸開發(fā)啞貸款取概述3.按照辜貸款礦用途撇劃分房地誓產(chǎn)開扛發(fā)貸碗款可吸以分臂為住宅劃項目披儲備裕貸款、住宅心房地維產(chǎn)開煤發(fā)貸斤款、商業(yè)告房地右產(chǎn)開框發(fā)貸污款、土地前儲備竭貸款、高校讀學生長公寓際建設僑貸款以及流動躁資金窗貸款等。根據(jù)姥中國牌人民饒銀行20宋03年6月發(fā)蠅布的《關(guān)于愉進一奸步加漠強房狐地產(chǎn)投信貸男業(yè)務急管理柔的通扭知》(“12犬1號文設件”)，禁止恢商業(yè)違銀行芬發(fā)放漿房地參產(chǎn)流勢動資磁金貸邪款。//11第一托節(jié)役房歸地產(chǎn)促開發(fā)侮貸款嚇概述三、弟房地紛產(chǎn)業(yè)午開發(fā)臺貸款室的合梅同關(guān)胖系1.貸(借)款合貓同(1汁)貸款雜人的忘義務貸款僚人應噸按合雷同約妥定的的日期姨、數(shù)妨額向砍借款次人提品供借杠款，坑造成從借款訴人損償失的場應當烏賠償釋損失野。借款招的利由息不緞得預惜先在聽本金局中扣再除，利蝦息預穿先在獎本金躍中扣鋒除的釋，按據(jù)照實當際借釣款數(shù)籮額返疲還借特款并允計算套利息。//12第一蕩節(jié)概房早地產(chǎn)隔開發(fā)魔貸款糟概述(2餓)貸款蒼人的蓄權(quán)利①可父以要敗求借汗款人籠提供淘擔保寺；②可該檢查炕、監(jiān)勝督借聰款使墻用情糊況；③借唉款人抱未按褲約定澆用途稻使用脊借款嗽的，講可停企止發(fā)癢放、規(guī)提前耗收回棋或解般除合黎同。//13第一螺節(jié)鈔房楚地產(chǎn)僅開發(fā)舟貸款稍概述(3綁)借款氧人的更義務①按頸合同揪約定弄的時順間和跪數(shù)額崖收取旦貸款偉；②接奪受貸挪款人鑼的用栗款檢嗓查監(jiān)拌督；③按每照合蘇同約枕定的端用途寒使用宰借款俯；④按懲照合按同約忽定的團還款好期限挽和方叮式還層本付弊息。//14第一銀節(jié)桂房削地產(chǎn)丑開發(fā)石貸款纏概述(4港)借款道人的熱權(quán)利①請芽求貸絞款人召按合騎同約諒定的當期限州、數(shù)頃額交徐付貸惕款；②依獵合同譜約定所的用扣途使咸用借瞞款；③可寶以向陳貸款哭人申坦請貸至款延艘期；④借驅(qū)款人李可提對前還漢款。//15第一截節(jié)岸房供地產(chǎn)焰開發(fā)被貸款瓦概述2.擔保恒合同(2破)擔保陵合同絹的性況質(zhì)擔保佳合同黨具有驗附屬鼻性、腦選擇擺性、稠保障傭性。//我國《擔保廚法》中的豬擔保蟲是指拳法律挎為確恥保特膨定的弦債權(quán)步人實橡現(xiàn)債甜權(quán)，饒以債安務人換或第元三人松的信拾用或癥者特術(shù)定財霧產(chǎn)來螺督促偽債務疏人履沃行債華務的慨制度撐。(1康)擔保劑的概填念16第一紫節(jié)膊房懷地產(chǎn)番開發(fā)炎貸款足概述(3具)擔保秀及擔清保合莊同的壤種類法律震規(guī)定袋擔保慘有保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金等五去種形賽式。卸其中森保證貢和定塞金產(chǎn)傭生的披權(quán)利盤是債繞權(quán)，歉不具趁有優(yōu)撤先受項償性詞，而會抵押誘、留拼置、部質(zhì)押懶取得廉的是符擔?？兾餀?quán)拼，對斑擔保攔物及教其變偷現(xiàn)所缺得的故價款打具有遞優(yōu)先倡受償中的權(quán)味利。擔保堆合同予包括保證野合同、抵押膏合同、質(zhì)押憤合同、定金繩合同，行珠使留狀置權(quán)嗚無須惜簽訂唯合同遠。擔保沿合同桐可以初是單震獨訂塵立的借書面祝合同棚，也裝可以剃是主灘合同舊的擔些保條冷款(混合趕合同)。///17第一獻節(jié)敵房給地產(chǎn)惠開發(fā)那貸款鋪概述相關(guān)張概念——保證刃、抵戚押、堤質(zhì)押農(nóng)、留范置、許定金保證凈是債腹務人漠以外環(huán)的第景三人級為債加務人撕履行扶債務束而向跪債權(quán)育人所箭提供詳?shù)囊煌攴N擔撈保，嘩當債參務人下不履沒行債脹務時銀，保桑證人排按照固約定肉履行樣債務衫或者同承擔妨連帶金責任王。抵押也是指際債務偵人或困第三沈人不轉(zhuǎn)叛移財端產(chǎn)占破有，而拜將該凈財產(chǎn)(通常舊是不的動產(chǎn))抵押凡作為益?zhèn)鶛?quán)亡的擔份保，堆當債慘務人粥不履咱行債干務時努，債殃權(quán)人俗有權(quán)網(wǎng)依法換以抵懸押財率產(chǎn)折世價或侮以拍朗賣、插變賣強抵押狹財產(chǎn)景的價補款優(yōu)腫先受生償。質(zhì)押蓄是債廚務人稍或第參三人擴將其動產(chǎn)夸或權(quán)活利移琴交債權(quán)舌人占騎有，挑將該舌動產(chǎn)嫌作為施債權(quán)伏的擔衰保，各當債鎖務人耗不履渡行債油務時每，債堤權(quán)人幼有權(quán)乎依法騙就該呆動產(chǎn)倦賣得族價金恢優(yōu)先框受償垂。//18第一矮節(jié)餐房邪地產(chǎn)量開發(fā)傾貸款斃概述相關(guān)散概念——保證冶、抵坊押、咐質(zhì)押腰、留蝦置、闊定金留置先是指寒債權(quán)癥人按帶照合痛同約紐奉定占鄉(xiāng)豐有債橫務人提的動肌產(chǎn)，死債務宵人不鹽按照痛合同種約定腿的期姥限履逼行債殘務的成，債百權(quán)人承有權(quán)矮依照守法律艱（擔涉保法監(jiān)）規(guī)彩定留憤置該周財產(chǎn)失，以慎留置餡財產(chǎn)暈折價臣或者所以拍售賣、趙變賣煩該財跡產(chǎn)的辟價款秩優(yōu)先荒受償銜的權(quán)戀利。定金炊是在掙合同艇訂立宏或在聲履行取之前鋸支付窗的一冰定數(shù)扁額的雄金錢敢作為暑擔保意的擔膛保方攏式。給付拔定金殺的一億方不勉履行伴約定峰的債性務的,無權(quán)訪要求沖返還互定金貌；收煮受定擺金的島一方渠不履明行約療定的雄債務盜的,應當攏雙倍禾返還損定金。//19第一甚節(jié)零房躍地產(chǎn)廉開發(fā)邪貸款戀的操竊作流魄程相關(guān)嗓知識——定金千與預(收)付款但區(qū)別定金橫是在岸合同出訂立鼻或履按行前準支付稠的一貝定數(shù)薯額的膏金錢住作為效擔保司的擔陡保方搶式，擁是一歐種押耀金。奸預付繞款是躲雙方熔當事片人商捉定的丹在合廉同履興行前錢所支六付的漫一部津分價游款。定金不和預忙付款植在性鋤質(zhì)上模是完余全不蔑同的炎：(1彩)定金屯具有臉擔保挪作用量，而您預收麥款則沫沒有刪；(2悔)交付把定金糾的協(xié)銜議是沫從合蔑同，罵而收辱取預加收款洗的協(xié)畝議一斬般是倒主合慚同的崗一部永分；(3躬)定金院具有割懲罰費性，簡而預象收款絕則沒餃有。//撫/20第二版節(jié)強房碰地產(chǎn)冰開發(fā)爺貸款井的操蔬作流稱程一、貸款妨申請二、貸款寸調(diào)查利、評宿估與會審批三、合同踐簽訂柱與貸孕款發(fā)歲放四、貸后葬管理月與貸止款回危收//21第二宿節(jié)飼房酸地產(chǎn)隨開發(fā)餐貸款胡的操權(quán)作流松程一、筍貸款藏申請房地詠產(chǎn)企私業(yè)申皺請房舟地產(chǎn)矩開發(fā)心貸款報需要體提交旱的資園料有贏：《貸款制申請生表》、貸款懸企業(yè)依資料、貸款玩項目畢資料以及抵(質(zhì))押物拳或貸款主擔保倍人資瀉料等。貸款侍項目復資料浮有：斜項目頁立項卻批文李、土皇地使離用權(quán)萄證、雷建設瓜用地幫規(guī)劃勇許可堪證、堵建設蘇工程塘規(guī)劃魂許可稿證、其建筑解工程掉施工菠許可銀證及寶預售體許可余證(“五證”齊全)等。//22第二爆節(jié)敘房傳地產(chǎn)天開發(fā)蘇貸款峰的操垂作流累程二、速貸款倡調(diào)查厚、評摩估與藥審批1.貸款大調(diào)查(1粥)借款納人(企業(yè))是否榨符合途要求①貸款囑人基某本情續(xù)況：念營業(yè)匹執(zhí)照箏及資資質(zhì)證脊書，四企業(yè)賄性質(zhì)澇、管面理機邀構(gòu)、階管理伍制度王、開鈔戶銀獲行、傅開發(fā)筐經(jīng)驗著等；②借顯款人儲資信裙情況獵：信閘用狀愉況(還款只情況缸、有體無拖擔欠工妥程款降等)、經(jīng)弱審核蟻的財理務報紗表。//23第二葡節(jié)癥房囑地產(chǎn)蓮開發(fā)錢貸款事的操捏作流演程(2劃)貸款朗項目舉是否菠符合墊貸款秩條件①立項臘及審州批文湊件是即否齊訴全；糧②項散目是寇否可攪行：炕審查繡項目唯投資黑分析魯報告蜘或可棵行性度研究役報告淘以及事項目必概預倚算、識施工靜計劃噴、銷別售方滔案；援③項目與資本猶金是否客到位噸。(3運)抵(質(zhì))押物崇或保閑證人洞的情停況①抵(質(zhì))押物欠的清買單、躺權(quán)屬方證書熊、價卷值評搞估報亮告、峰鑒定徑書，炮抵(質(zhì))押人呀同意(質(zhì))押的覺承諾弟書；堵②擔和保人巨的資箏信情殲況以眾及貸曾款擔番保承逝諾書性的真途實性設和有幣效性皂。//24第二辜節(jié)腫房串地產(chǎn)敲開發(fā)規(guī)貸款姐的操毀作流化程相關(guān)碗知識——房地鍛產(chǎn)項辮目資信本金演調(diào)整抗情況19款98年，《城市紀房地傳產(chǎn)開侍發(fā)經(jīng)姑營管西理條等例》規(guī)定呼房地在產(chǎn)開敲發(fā)項暴目資朱本金揚占項魄目總巨投資傳的比問例不定得低阿于20％。20沒03年，中國背人民帆銀行《關(guān)于委進一首步加研強房奴地產(chǎn)卸信貸招業(yè)務術(shù)管理剪的通梅知》(“12糞1號文咐件”)規(guī)定找房地商產(chǎn)開某發(fā)項士目申炒請銀定行貸轟款的砍條件沾之一船是資純本金泛比例果不低監(jiān)于30％。20燥04年9月，脖銀監(jiān)館會發(fā)慮布的《商業(yè)享銀行滲房地籍產(chǎn)貸斤款風鮮險管瘋理指蠟引》規(guī)定要，房唐地產(chǎn)歐開發(fā)昂項目司的資旋本金唯比例谷不低肯于35銜%。20袋09年5月，《國務嚼院關(guān)籌于調(diào)生整固統(tǒng)定資貝產(chǎn)投時資項犧目資割本金芬比例蠢的通艷知》：保錫障性文住房啄和普驗通商行品房逆項目努的最礦低資片本金從比例深為20咬%，其暴他項宜目的吹最低蕩資本鑄金比脾例為30漲%。//25第二襖節(jié)待房框地產(chǎn)廚開發(fā)督貸款承的操葉作流她程2.信用(資信)評估信用趴評估臉是防棗范信面用風適險的宅有效嘉措施駁。對邁于房裕地產(chǎn)孟企業(yè)竟，以牧企業(yè)氏未來陶盈利麻能力時和現(xiàn)州金流懷分析歐為核鵝心；水對房叔地產(chǎn)玩開發(fā)嚇項目絹，主巖要評攔價其袖財務多效益背。國際述通用販的資薪信評替估等蜻級分等為4等10級制梢：AA爹A、AA、A、BB樸B、BB、B、CC調(diào)C、CC、C、D。//26第二糊節(jié)袍房家地產(chǎn)車開發(fā)球貸款脖的操堪作流漠程3.貸款榮審批銀行伙根據(jù)夾貸款庭審批禮權(quán)限岡，提林出貸兵與不憲貸、大貸款均額度、貸盤款期乎限、貸藝款利導率、昨擔保角方式花等意羞見。//27第二認節(jié)祝房套地產(chǎn)北開發(fā)舞貸款除的操燃作流宵程三、打合同挖簽訂屢與貸崗款發(fā)亡放1.合同延簽訂按照《貸款血通則》、《合同股法》和《擔保徐法》的規(guī)兼定簽石訂貸格款合混同、欲保證環(huán)合同叉或抵象押或攻質(zhì)押井合同喉，并撲辦理嬌抵押雙登記朝及保次險手心續(xù)等活。2.貸款邀發(fā)放銀行塑按照帥借款偷合同眼約定榴發(fā)放助貸款(通常挖是分塘期發(fā)毛放)，并產(chǎn)將貸絨款資貫金劃漂入借鈴款人鵲賬戶矮。//28第二麥節(jié)田房汽地產(chǎn)腔開發(fā)仙貸款聰?shù)牟僦谱髁鞴闯趟?、甜貸后伐管理抓與貸反款回躲收1.貸后氧管理(1短)檢查島貸款確是否燃按照娃合同笛規(guī)定迫的用薄途使金用(2奮)檢查醉貸款恰項目諸的開部發(fā)經(jīng)旬營情巾況(3斃)檢查泄貸款匪抵(質(zhì))押物偷有無抵變化(4釋)檢查脂借款潑企業(yè)守的財撐務狀抓況和返第三私方保剛證人(企業(yè))的償滑債能垃力變燥化情陸況總之時，要圈對貸碗款的附質(zhì)量換和風廣險程姻度進序行定剛期檢駱查。//29第二綁節(jié)謝房版地產(chǎn)第開發(fā)粘貸款顯的操借作流估程相關(guān)佳知識——貸款杰風險泡分類宰管理20免02年起佳，我已國銀泥行業(yè)轉(zhuǎn)全面旬推行貸款泉風險協(xié)分類踏管理制度警。貸熄款風授險分剪類管碰理又嫁稱為曾貸款徹五級氣分類烤，是定指銀親行依軌據(jù)借慚款人尋的還軍本付農(nóng)息的服能力足，確個定貸穗款遭趣受損加失的動風險蟲程度析，將洲貸款朋質(zhì)量侍劃分砍為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類(后三龍類被泥稱為嫁不良碰貸款)。//30第二品節(jié)絞房喪地產(chǎn)饑開發(fā)贏貸款襯的操啞作流班程2.貸款去回收借款虧人按駛照合遵同規(guī)妖定的苦期限撫和數(shù)再額還植清貸母款后砍，解幟除擔征保合至同，襪收回柏相關(guān)賭擔保疊證明層材料恨。//福/31第三器節(jié)臥房賴地產(chǎn)尸開發(fā)椒貸款饞的風層險及育防范一、宏觀藥風險二、微觀傅風險三、不同鑒類型燙房地斧產(chǎn)的炎風險掠比較//32第三揉節(jié)聯(lián)房諷地產(chǎn)盤開發(fā)答貸款番的風哲險及某防范一、茅宏觀憑風險1.相關(guān)犬數(shù)據(jù)據(jù)國牌家統(tǒng)糞計局染統(tǒng)計委，20奮04年房諒地產(chǎn)棵業(yè)共鋪籌集避開發(fā)哀資金17至16淚9億元伸，其苗中定腎金及遍預收吩款占43嘗.1呢%，企懂業(yè)自延籌資汽金占30污.3威%，銀亭行貸賣款占18凍.4貿(mào)%，其執(zhí)他資瞎金來險源占8.曉2%。中國年人民邊銀行托發(fā)布但的《2匹00寨4年中住國房褲地產(chǎn)噸金融兇報告》指出歐：“企業(yè)令自籌輝資金遵中有禮大約70容%來自秩于銀充行貸帥款；砍定金做和預斬收款墊也有30秧%的左瓣右的竟資金昌來自腿銀行氏貸款某，因分此房練地產(chǎn)泳開發(fā)誓資金籠中銀敘行貸脅款的很比重曾占55晚%以上襖?！?0開07年全昆國銀挨行信政貸總朱量為3.執(zhí)63萬億菊，房蘇地產(chǎn)巾開發(fā)默投資2.失53萬億亭，按峽房地因產(chǎn)開扁發(fā)投俊資的55共%來源其于銀舌行信強貸計右，房熟地產(chǎn)鍋貸款悔占銀湖行信概貸總經(jīng)量的38耗.3挎3%。//332.房地陷產(chǎn)信唇貸資赤金比田例過的大的折后果(1府)過度奇依賴現(xiàn)銀行撤信貸會造蕉成房勿地產(chǎn)丈業(yè)高然負債趴經(jīng)營改，不疊利于英房地奔產(chǎn)業(yè)兇穩(wěn)步季健康犬發(fā)展(案例)。(2懷)過度繼依賴謎銀行教信貸會使膠房地查產(chǎn)投戀資的粗市場奴風險戲和融親資信憲用風朽險集腿中于滅商業(yè)仍銀行白。(3房誠)房地兩產(chǎn)業(yè)駐占用圓大量甜的銀較行信五貸資哀金，桿擠壓閃了其腸他實統(tǒng)體產(chǎn)裝業(yè)的夏發(fā)展仔空間華。//第三禿節(jié)背房五地產(chǎn)銷開發(fā)暴貸款琴的風殼險及貪防范34案例脅分析——順馳干地產(chǎn)擺神話盤的終色結(jié)19弦98年，蛾天津不順馳雨投資妥公司犧成立培；20率03年，男順馳爪開始匙全國恐擴張木；20鄉(xiāng)豐04年，排在全鄭國16個一激線城件市擁咳有42個項達目，寧銷售瓣收入變超10盆0億元箏，為槐當年歷的銷須售冠窮軍,成為究了一按家全徒國性溉的大兄型房籌地產(chǎn)歪公司告；20逐05年，開順馳厚榮膺20講05中國見房地涼產(chǎn)公災司品逗牌價平值TO淹P1矩0。順馳族快速棕擴張庭的模倉式：“現(xiàn)金—土地—現(xiàn)金”，其烈真正貨的竅京門就敬是盡信一切考可能降縮短蠅項目跳運營基時間盈，加框速資娛金的徒流轉(zhuǎn)確。該迫模式評帶來弟了三“高”：土藝地成怪本高祝、財矮務成狗本高舅、人欄力成潮本高香。由叛于上失市計腹劃擱岡淺，喜到20肅05年底疼，順傘馳已凝險象筍環(huán)生之。最劫終順趁馳的泥控股租權(quán)拱耍手讓欄人，置其所刺創(chuàng)造騎的中辭國地嚇產(chǎn)界逝迄今性最絢腫爛的耐神話洪也告膝終結(jié)。//第三肝節(jié)靜房超地產(chǎn)呆開發(fā)腎貸款良的風奴險及妖防范353.防范跑房地尸產(chǎn)信磚貸資臥金比配例過制大的兄措施要降尾低房腸地產(chǎn)辦信貸支資金嫩的比滔例，吊金融庸創(chuàng)新紋是必拖由之方路，強融資殲多元親化勢銳在必翅行！中國派人民斑銀行肥在其卡研究李報告破中所脆建議紋：“大力蠅發(fā)展忠多元率化的以房地久產(chǎn)金棗融市要場，膜形成鐵具有似多種抗金融番資產(chǎn)桶和金傻融工受具的辱房地戴產(chǎn)二亡級金獵融市涉場，彎以分密散銀悲行信油貸的和風險噸。”//第三比節(jié)粥房半地產(chǎn)濾開發(fā)廁貸款遲的風桃險及板防范36第三配節(jié)貪房潑地產(chǎn)舅開發(fā)攔貸款乏的風斜險及泊防范二、雹微觀減風險1.貸款繭項目蘆不能筑完工拳的風鍵險(1某)主要間原因①銷予售不醬暢影白響資燈金來區(qū)源②選重擇承黨包商村不當③項爬目合受規(guī)性孩問題//37第三控節(jié)差房出地產(chǎn)互開發(fā)燈貸款背的風留險及橫防范(2多)防范芒措施①嚴希格審磚查銷聞售方濟案的艦可行餐性②考暫察承燈包商箱的資糠質(zhì)、高實力普及信捉譽③要亂求“四證”或“五證”齊全④要載求開拳發(fā)商士投保棕項目健完工垮保險//38第三船節(jié)認房聰?shù)禺a(chǎn)校開發(fā)倉貸款紐奉的風侍險及狠防范2.貸款上資金貍被挪污用的款風險(1泛)挪用捧資金墳的類否型①將鐵流動喘資金黑用于展購買誓土地②將貧開發(fā)斜貸款勸用于逼購買僅土地③將櫻某個希項目憲的貸寧款資襖金用暫于其狡他項艦目④中暴途改細變項范目性課質(zhì)//39第三撕節(jié)慈房謎地產(chǎn)豈開發(fā)互貸款叉的風材險及糊防范(2舞)防范倘信貸竄資金域挪用導的措匙施①嚴北格貸勢款審仔查(自有努資金鞏、貸父款期很限等)②通橫過貸諸款合極同進妄行控鵲制(規(guī)定地貸款倒用途廊；設田立貸厲款和俯還款妙專門殘賬戶孩以便呈監(jiān)控廣等)③加貌強貸則后管尼理(每筆供用款巡壽需要萍證據(jù)肥；根露據(jù)進莊度分吊批投恭入貸刪款；宴付款撤不經(jīng)厚過開捧發(fā)商燃賬戶芝；發(fā)鄰現(xiàn)開圾發(fā)商憤違規(guī)帶可停執(zhí)止放變貸或授提前匹收回游等)//40第三悲節(jié)斥房束地產(chǎn)槐開發(fā)侵貸款橡的風腐險及余防范3.假按遵揭騙商貸的風險(1雜)主要究表現(xiàn)①利冰用假脅價格撲進行捉騙貸開發(fā)巷商在既購房暫合同奇上為辱購房響者提松高成蔬交金射額(假價悄格)，購棄房者血實際篇無需崗支付羞首付層款(開發(fā)良商開什給購葵房者酒一份羞虛假哄的首鐵付款撤發(fā)票)，從即而使私開發(fā)垃商等仙獲得框相當科于房惱產(chǎn)全希款的督貸款蠟。//41第三聽節(jié)宮房翁地產(chǎn)欲開發(fā)鞭貸款竹的風酷險及衛(wèi)防范②利用屆假身死份進脹行騙逆貸開發(fā)挎商為字盡快錫回籠愛資金眾，利咽用假服身份注證(或利山用甚穴至盜濱取別哈人真隨實的皮身份垂證)與開名發(fā)商耕簽訂敵購房跑合同俱，開頁發(fā)商服墊資爺首付蛾款并踐還本冒付息判，然劍后向挺銀行理套取孔房貸(實質(zhì)開是開蟻發(fā)貸易款)。//42第三賊節(jié)腿房蟻地產(chǎn)桃開發(fā)坡貸款劑的風謎險及別防范(2篇)防范炎措施①加蒸強對稠貸款偏申請撲人資桃格審妙查②要衡求提椒供安毛全的滋擔保收措施③加界強信酒用檔劫案體芬系的狼建設④加服強銀指行內(nèi)肯部管驢理//43第三票節(jié)樸房事地產(chǎn)逢開發(fā)堪貸款運的風斤險及捉防范三、點不同模類型慕房地映產(chǎn)的竊風險捏比較1.商品暴房項忙目貸恨款由于勻商品先房項市目開在發(fā)的蓄政策拌性強迎、市訴場不勢確定羞性大港，因壇此其挖貸款裳風險妄也較家大。實踐腰中應扮當注落意集課團客瞧戶內(nèi)妙部關(guān)旨聯(lián)方兔之間墊相互袖擔保冠的風疏險，模嚴格厲審核施其資男信情摔況。//44第三驚節(jié)詢房較地產(chǎn)判開發(fā)欠貸款坦的風綢險及櫻防范2.經(jīng)濟寇適用隊房項夾目貸白款由于熱經(jīng)濟閱適用笛房基蒸本沒悔有銷區(qū)售風彎險，膽其開紡發(fā)貸潑款屬唐于房玻地產(chǎn)繪開發(fā)虜貸款鞠中的勿優(yōu)良遼貸款刮。什么拔是經(jīng)害濟適星用房？//45相關(guān)孔知識——經(jīng)濟勻適用茫房經(jīng)濟址適用共住房燦是指男政府御提供焰政策啊優(yōu)惠軍，限遭定面滅積和貍價格姨，按腹照合蓄理標全準建秒設，雁面向顯城市亮中低超收入茂家庭慮的保逮障性但、政垃策性扭住房曾。經(jīng)濟常適用是房在沿土地末供應蕩方式抓、稅低費優(yōu)忍惠、餐開發(fā)譽利潤蹦、建碎設標客準、鴉銷售彼對象貿(mào)、上迫市交呼易等蟻方面質(zhì)與商示品房盞具有倡很大震的不以同。//第三仁節(jié)眨房名地產(chǎn)秒開發(fā)撞貸款事的風慕險及銀防范46第三窮節(jié)羊房抄地產(chǎn)檢開發(fā)曠貸款紛的風散險及勉防范3.高校揭學生友公寓勁項目窮貸款高校瘦學生刺公寓籌雖具姐有穩(wěn)幟定的蘭租金鳳收入挑，但扮因由輝其是貝公益江性財撕產(chǎn)，墻若到縫期不讓能還隸貸，渾銀行回不能訪請求挺法院揭強制燭執(zhí)行竹，因糾此存襲在一屑定的闖風險堅。銀行勉可以按要求斧政府配部門襪提供過書面扭承諾精，這顧類承晝諾雖徐然只列能提叢供道黨義上慌的支繳持，餐但政瞎府的座承諾壇函一初定程叉度上遲能增游加還棵款的墊確定混性。//47第三域節(jié)殿房鬼地產(chǎn)怕開發(fā)味貸款珠的風放險及結(jié)防范4.土地研儲備摟項目筍貸款由于孟土地毯儲備書中心絨負債梢率較拐高、鵝銀行虎監(jiān)管場難度柳大、息土地越出讓植市場螞存在劇風險毯以及折存在盡擔保鋪無效葡等原儉因，每造成遵土地醬儲備瓶貸款贈風險杰較大卸。//勢/48第四州節(jié)引房貸地產(chǎn)艱開發(fā)礦貸款巨中的類沖突患問題一、及在建常工程既抵押蕉權(quán)和并建設享工程澤價款奔優(yōu)先剃權(quán)的爹沖突1.相關(guān)對規(guī)定建設追部頒浩發(fā)的《城市錄房地掘產(chǎn)抵年押管話理辦怎法》(1蘿99相7年)規(guī)定箭：“房地何產(chǎn)開僻發(fā)在龜建工欄程抵僻押是掠指抵嘗押人飽為取日得在陳建工綢程繼遮續(xù)建雅造資廊金的盒貸款練，以景其合谷法方櫻式取假得的陰土地汪使用南權(quán)連要同在找建工丸程的視投入酒資產(chǎn)錦，以長不轉(zhuǎn)頃移占燥有的皮方式悠抵押呼給銀抗行作妨為償作還貸飼款履代行擔聞保的密行為”。//49第四稼節(jié)塌房糟地產(chǎn)最開發(fā)胳貸款總中的幫沖突斤問題《物權(quán)謹法》(萬20蹤蝶07年)第17礎(chǔ)9條規(guī)充定：抵押亂權(quán)是吼指為際擔保唉債務季的履勝行，輝債務不人或餃者第努三人嶼不轉(zhuǎn)皮移財糞產(chǎn)的附占有錢，將止該財角產(chǎn)抵歡押給碼債權(quán)柄人的傅，債千務人完不履素行到生期債塞務或猶者發(fā)柱生當搭事人躁約定貪的實匠現(xiàn)抵繭押權(quán)舟的情充形，塞債權(quán)備人有鉛權(quán)就經(jīng)該財記產(chǎn)優(yōu)先爪受償?shù)臋?quán)仔利。《合同攏法》(嗓19仿99年)第28尿6條規(guī)跡定：“建設掏工程壤優(yōu)先呢權(quán)是慢指發(fā)包昂人逾恩期不嬸支付殿時，擠承包兼人可簽以與床發(fā)包朋人協(xié)襪議將朱該工陷程折存價，者也可日申請逢法院聚將該慈工程凝拍賣錘。建爽設工扣程的熊價款漆就該奔工程薯折價驢或拍只賣的輸價款優(yōu)先斯受償”。//50第四魔節(jié)輛房雁地產(chǎn)噸開發(fā)紡貸款鍛中的垃沖突須問題最高岡人民蠻法院發(fā)布錢的《關(guān)于哪建設桑工程鞏價款活優(yōu)先嫌受償檢問題晨的批治復》(揉20揚02年)規(guī)定揀：“建筑沒工程隸承包科人的躍優(yōu)先娃受償競權(quán)應幣該優(yōu)運于抵暗押權(quán)余和其模他債描權(quán)”。法理勾基礎(chǔ)鐮：沒堤有承浙包人友的建精設行漆為就塊沒有施工程富的最廁終完加成，泛也就誰沒有還其他