房地產(chǎn)投資組合與方案選擇二

第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇§10-1概述一、投資組合的概念對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負(fù)增長。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合§10-2房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標(biāo)，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進(jìn)取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價格變動情況和趨勢，設(shè)置一定的投資決策界限，來進(jìn)行投資優(yōu)化組合選擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進(jìn)取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場平均成本。二、現(xiàn)代投資組合理論模型（一）模型的假設(shè)（1）投資的各項目均有完整的技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的可行性研究報告或投資計劃，即各類型或經(jīng)營模式均按投資環(huán)境、投資政策及城市規(guī)劃要求進(jìn)行了充分的論證，認(rèn)為項目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性均是合理的。（2）各投資類型和經(jīng)營模式均能根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的資料確定可能收益率各收益率實現(xiàn)的概率的大小。（3）房地產(chǎn)投資主體理性的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，即在進(jìn)行投資都是追求以最大的效用為目標(biāo)。表現(xiàn)為在投資收益一定的情況下風(fēng)險最小，在投資風(fēng)險最小的情況下收益最大。都是在綜合考慮期望收益率和風(fēng)險的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資優(yōu)化組合的，追求單位風(fēng)險的收益最大化，或者單位收益的風(fēng)險最小化。（二）模型的建立設(shè)可投資的房地產(chǎn)產(chǎn)品有N種，各品種i的投資期望收益率為ri，i=1，…，N，用于投資不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金分配比例為xi，i=1，…，N，建立投資優(yōu)化組合模型如下：目標(biāo)函數(shù)要求使得單位風(fēng)險收益率最大化在實際投資中，計算房地產(chǎn)投資組合X可以通過以下步驟進(jìn)行：①根據(jù)歷史收益率數(shù)據(jù)計算相關(guān)系數(shù)矩陣；②針對具體問題進(jìn)行市場調(diào)研，得出實際問題中房地產(chǎn)投資品種的風(fēng)險評價指標(biāo)和模型，對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險評價，得出總分Mi，i=1，…，N；③用M1：M2：…：MN代替，即用當(dāng)前根據(jù)市場調(diào)查得出的擬要投資的各類房地產(chǎn)品種的客觀風(fēng)險預(yù)期，然后進(jìn)行風(fēng)險大小的對比。以此來代替由歷史收益率數(shù)據(jù)得出的不同房地產(chǎn)投資品種的標(biāo)準(zhǔn)差，由此計算出ki輸入模型求解。④根據(jù)公式（10-11），（10-12），（10-13）確定ki⑤求解非線性規(guī)劃模型（10-14）得到X。具體的求非線性規(guī)劃解過程一般通過Matlab運(yùn)算軟件實現(xiàn)。§1輔0-璃3房地逝產(chǎn)投俗資方惱案的第選擇一、斥投資要方案錘之間排的關(guān)獨系（一急）方娘案類冊型在對敗房地苗產(chǎn)投首資方柄案進(jìn)巧行比岡較與禁優(yōu)化納前，葉首先刑要清至楚方袍案間放的相臟互關(guān)萌系。支從方言案數(shù)段量角境度，國有單催一方爆案（蘋獨立田型方侄案）肺與多橡方案沾之分望。而頃對于土一組普可利冰用的崗多方堅案，賴方案閃之間膊的相悉互關(guān)母系可煙分為牧互斥飛型方么案、賓混合旅相關(guān)領(lǐng)型方鑼案、莫組合——互斥掃方案配和互兔補(bǔ)型掩方案不。其中船獨立繩型、狠互斥斜型、菠混合刷型方扔案最挽為普目遍，耽本章布著重侄介紹偽這幾獨種關(guān)農(nóng)系下卻的方除案選響擇與米優(yōu)化胸。（1）獨絨立型喜方案（2）互網(wǎng)斥型他方案（3）混越合型釘方案（二肢）評弱選時伶應(yīng)注訓(xùn)意的攔問題（1）備庫選方悉案提衰供的憂信息竟資料六應(yīng)可竹靠、王均衡舊。備選鞭方案用應(yīng)滿位足的救條件透包括屢：①備占選方悼案的籍整體愉功能非應(yīng)達(dá)命到目胖標(biāo)要權(quán)求；②備徑選方葛案的勝經(jīng)濟(jì)農(nóng)效率內(nèi)應(yīng)達(dá)朗到可作以被位接受把的水暮平；③備走選方變案包灰含的戴范圍牌和時額間應(yīng)哨一致虧，效精益和繡費用沖計算聰口徑棚應(yīng)一暑致。（2）同葛時進(jìn)羽行財如務(wù)分顧析和朋經(jīng)濟(jì)散費用佛效益錦分析玻時，釀方案嘩經(jīng)濟(jì)頓比選餃時應(yīng)后按經(jīng)狂濟(jì)費飯用效躲益分意析的茅結(jié)論干選擇奧方案棵。（3）備宣選方衡案的秧經(jīng)濟(jì)罪指標(biāo)尖的取邪值比貞較差液異不型大時泉，不鄰能依責(zé)此判商定方技案的扣優(yōu)劣粉，只核有經(jīng)尿濟(jì)指傾標(biāo)的夏取值告存在粱足夠勁的差宗異，片且估傭算和日測算涉的誤雀差不協(xié)足以溫使評手價結(jié)賊論出意現(xiàn)逆貝轉(zhuǎn)時般，才圣能認(rèn)帽定比肺較方鐮案有茫顯著檢的差架異，奪并據(jù)汗此判呢定方憑案的椅優(yōu)劣忠。（4）備音選方蔽案的乎計算峰期不逐同時遣，宜葛采用室凈年透值法傍和費波用年章值法壯。如謹(jǐn)果采饑用差常額投畝資內(nèi)尤部收果益率涼法，細(xì)可將暗各方毒案計芬算期寒的最斑小公速倍數(shù)訊作為藥比較撤方案喝的計脈算期止，或博者以厭各方林案中的最短非的計辦算期涂作為闊比較勢方案日的計成算期旗。在勿某些莊情況省下還軍可采噴用研菌究期頁法。（5）方憂案比撇選中牌注意碼經(jīng)濟(jì)竟評價構(gòu)指標(biāo)消的應(yīng)鑒用范趴圍。（三沾）評鎖選方囑法房地?fù)墚a(chǎn)投籍資項擁目比閥選可刷采用悼下列伯效益旱比較摔法、屬費用必比選豎法和乏最低圓價格辰法。（1）效塔益比萍選方捷法包柿括凈盾現(xiàn)值做法、鵝凈年根值法甘、差濁額凈磨現(xiàn)值癢法、應(yīng)差額虛投資窩內(nèi)部揭收益棍率法喂。①凈啦現(xiàn)值碰法，賴比較買備選舌方案記的財忙務(wù)凈嫂現(xiàn)值險，以符凈現(xiàn)復(fù)值大引的方膽案為寇優(yōu)?？槐容^抖凈現(xiàn)畫值時包應(yīng)采晚用相灑同的獻(xiàn)折現(xiàn)瘡率。②凈匹年值象法，守比較補(bǔ)備選遮方案率的凈欺年值忙，以既凈年護(hù)值大登的方員案為替優(yōu)。糖比較顆凈年宿值時朵應(yīng)采栗用相術(shù)同的綠折現(xiàn)枯率。③差仇額投軌資內(nèi)芳部收爸益率驢法，夸使用茄備選躍方案應(yīng)差額眠現(xiàn)金泛流，（2）費杠用比詳選法費用咐比選則方法緊包括夫費用覆現(xiàn)值幕比較校法、完費用蒸年值夸比較蛙法：①費狐用現(xiàn)脂值比長較法穩(wěn)，計銷算備緒選方勞案的瘡總費歇用現(xiàn)死值并字進(jìn)行刮對比沙，以壓費用狠現(xiàn)值款較低麥的方柔案為輕優(yōu)。②費蟻用年弦值比瘦較法浩，計合算備矛選方駛案的李費用產(chǎn)年值舊并進(jìn)付行對鹽比，朽以費揪用年劣值較芳低的愚方案凍為優(yōu)咱。（3）最為低價障格（古服務(wù)錘收費況標(biāo)準(zhǔn)喉）比災(zāi)較法在相搭同產(chǎn)搜品方下案比稀選中垮，以沸凈現(xiàn)錫值為眨零推顏算備宿選方俯案的陳產(chǎn)品政最低艦價格累，應(yīng)凍以最破低產(chǎn)漂品價拆格較貧低的仆方案聾為優(yōu)觀。二、扔互斥鹽型方苗案的撲選擇（一四）計籍算期搏相同宰的互貝斥型梢方案策的選產(chǎn)擇各方稼案壽天命期瞎相等李的互梯斥型衰方案晉進(jìn)行姻比較厲選優(yōu)耍，可口根據(jù)粥不同舌情況止選用歇凈現(xiàn)哀值、籌凈年捧值、祥差額財凈現(xiàn)許值、奴差額堪投資守內(nèi)部世收益喬率等付評價隊指標(biāo)孔。1.凈現(xiàn)宣值法碧、凈議年值鑼法對于扭單一誕的投白資方棋案，監(jiān)當(dāng)給壇定基臭準(zhǔn)收稀益率耳或目恨標(biāo)收型益率鄙后，谷只要里求得砍的凈博現(xiàn)值市、凈糾年值培大于那零，崗那么作該方淋案就沉是可亭以接豎受的窄。對權(quán)于多酬個互隆斥方射案的頁選擇誘來說氧，同商樣可森以應(yīng)盞用凈休現(xiàn)值譜、凈盛年值貼作為可評價輕指標(biāo)顛。當(dāng)爪各方攪案的鋪壽命競期相膀同時蓬，可渾如下籃擇優(yōu)茫：（1）凈項現(xiàn)值火法，忠取各焰方案笛中NP竄V值最垂大者齒為最般優(yōu)方械案；（2）凈艱年值淚法，蜜取A值最季大者貴；事實券上，辯當(dāng)基奇準(zhǔn)收辱益率拾一定暢，各嶄方案釀壽命不期相序同時責(zé)，上繁述兩填種指封標(biāo)判妹定優(yōu)呼劣的割結(jié)論剪肯定何是一朗致的喊，在荷計算眾時采叨用任耐何一孤種方止法均腔可，描通常飄采用露凈現(xiàn)非值法北。2.差額宅凈現(xiàn)平值法3.差額模投資霜內(nèi)部嚴(yán)收益疑率法應(yīng)用嗚差額扮投資歪內(nèi)部按收益讀率選的擇方若案時用，也父可采植用圖你解形廢式，慶如下終圖所如示，義橫軸膛為投計資額嗎，縱冊軸為兵每年凳的凈鏟收益勇。4.費用旗現(xiàn)值遍和費進(jìn)用年熟值法（二咳）計裳算期霧不等期的互絲式斥型框方案雅的選擔(dān)擇三、慌獨立虹型方燃案的城選擇獨立狐方案槐互斥痕化法2.效率路指標(biāo)劣排序犁法【例10忽-7懸】X公司插現(xiàn)有員資金20版00萬元齊，欲器開發(fā)A、B、C三個伏項目鄭。每鋪個項俱目需步求資冠金10滅00萬元悼，預(yù)財計的乘投資較收益歇平分杏別為10％、20％、30％，陽項目排的期叔限為雜一年偉。該罷公司制如果消不將稠此款植用于吩開發(fā)A、B、C，運(yùn)衡用于臥其他陷機(jī)會弓的利葛率最勸高可碑達(dá)8％。X公司樸可以形從中五選擇黎一兩詠個項殊目作膨為投策資對勉象，汽當(dāng)然壘也可徒以都矮不開框發(fā)，辟因而A、B、C三個匆方案掠對X公司沾來說脆是個松獨立肺方案包的選衡擇問襲題。亮因為艙投資概收益蒙率最恥小者斧（10％）像大于哭公司集的其跌他運(yùn)禁用機(jī)蓮會的勸利率擇（8％）立，則吩對X公司億來說卡，A、B、C三個苦方案年都是進(jìn)有利怠的方尤案。描但X公司銅僅有20軋00萬元艦的資職金，蠟無法守同時震滿足天三者飲的需翁求，耍于是X公司跑想從廢銀行里貸款擱以滿條足要擺求。挪假如仔有一復(fù)家Y銀行唱同意直按年健利率25％借爆給X公司10孔00萬元私，這挎時，X公司家將如鈔何決揚(yáng)策？為了扭簡捷閥無誤宜地解魯答上立述問鳥題，快下面氏介紹閃一種勇應(yīng)用逆“效只率”蛙指標(biāo)占進(jìn)行必獨立弦方案巾選擇掏的圖者解方盲法，廉該方長法的氏步驟染是：（1）計粘算各脆方案撓的利籮潤與棵制約處資源取的比區(qū)率（查這里子為10％、20％、30％）億，該娃值即醒為資政源的紋“效各率”圖。將吵各值玩按由朵大到巧小的位順序況排列死，如擾圖10帳-5（a）所己示。（2）將嫌可以