房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)含例題

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)目錄21現(xiàn)金流量資金的時(shí)間價(jià)值43經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)敏感性分析現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量（CashFlow)的概念在一定時(shí)期內(nèi)，各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入?，F(xiàn)金流入(CashIncome)現(xiàn)金流出(CashOutput)

凈現(xiàn)金流量(NetCashFlow)=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出現(xiàn)金流量的時(shí)間單位：計(jì)息期二、現(xiàn)金流量圖（CashFlowDiagram)

現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成要素：現(xiàn)金流量的大小、現(xiàn)金流量的流向（縱軸）、時(shí)間軸（橫軸）、時(shí)刻點(diǎn)。箭頭的長短與現(xiàn)金流量的大小本應(yīng)成比例?，F(xiàn)金流量的方向與現(xiàn)金流量的性質(zhì)有關(guān)，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出。資金的時(shí)間價(jià)值引入問題：今年的100元是否等于明年的100元呢？資金的時(shí)間價(jià)值（TimeValueofFund)概念把貨幣作為社會(huì)生產(chǎn)資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域就會(huì)得到資金的增值，資金隨時(shí)間推移而增值的這部分資金就是原有資金的時(shí)間價(jià)值?；虿煌瑫r(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。資金的時(shí)間價(jià)值1、單利計(jì)算2、復(fù)利計(jì)算（利滾利）計(jì)息期期初金額（1）本期利息額（2）期末本利和Ft=（1）+（2）1PP*iF1=P+P*i=P（1+i）2P（1+i）P（1+i）*iF2=P（1+i）+P（1+i）*i=P（1+i）2……………………nP（1+i）n-1P（1+i）n-1*iFn=P（1+i）n-1+P（1+i）n-1*i=P（1+i）n資金的時(shí)間價(jià)值例：李曉同學(xué)向銀行貸款20000元，約定4年后一次歸還，銀行貸款年利率為5%。問：（1）如果銀行按單利計(jì)算，李曉4年后應(yīng)還銀行多少錢？還款中利息是多少?（2）如果銀行按復(fù)利計(jì)算，李曉4年后應(yīng)還銀行多少錢？還款中利息是多少?

解：（1）單利的本利和=20000×（1+4×5%)=24000(元)

其中利息=20000×4×5%=4000(元)（2）復(fù)利的本利和=20000×（1+5%）4=24310.125(元)

其中利息=24310.125–20000=4310.125(元)兩種利息的比較：在資金的本金、利率和時(shí)間相等的情況下，復(fù)利大于單利。資金的時(shí)間價(jià)值3、名義利率和實(shí)際利率引言：計(jì)算利息的時(shí)間單位和利率的時(shí)間單位不相同時(shí),會(huì)是什么情況呢?名義利率（NominalInterest）是指利率的表現(xiàn)形式，是指計(jì)息周期利率i乘以一個(gè)利率周期內(nèi)的計(jì)息周期數(shù)m所得的利率周期利率，即r=i*m實(shí)際利率(RealInterest)是指實(shí)際計(jì)算利息的利率。在名義利率的時(shí)間單位里，計(jì)息期越長，計(jì)息次數(shù)就越少；計(jì)息期越短，計(jì)息次數(shù)就越多。當(dāng)計(jì)息期非常短，難以用時(shí)間來計(jì)量時(shí)，計(jì)息次數(shù)就趨于無窮大。設(shè)

r

為名義利率，i為實(shí)際利率，m

為名義利率時(shí)間單位內(nèi)的計(jì)息次數(shù)，那么一個(gè)計(jì)息期的利率應(yīng)為r/m，則一個(gè)利率時(shí)間單位末的本利和為：資金籮的時(shí)奶間價(jià)掉值例：假定杠李某預(yù)現(xiàn)在精向銀粥行借擾款10件00嬌0元，迷約定10年后色歸還灣。銀傘行規(guī)拿定：熄年利其率為6%，但頂要求漿按月孫計(jì)算黃利息究。試饒問：絲式此人10年后照應(yīng)歸等還銀似行多底少錢餃？解:由題忍意可策知，蟻年名非義利停率r=越6%，每校年計(jì)顫息次膝數(shù)m=佛12，則鐘年實(shí)進(jìn)際利灰率為庭：每年政按實(shí)條際利棗率計(jì)預(yù)算利飾息，頌則10年后10外00傲0元的信未來蒜值為?。篎=P(1呀+i)n=且10承00閉0校(1妖+矩6.掃16堂8%遙)10=乓18授19佛4.旗34話(元)即，傲此人10年后哭應(yīng)歸改還銀熄行18舅19恩4.芒34元。資金論的時(shí)置間價(jià)叼值1、現(xiàn)值（Pr乞es疫en介t圈Va春lu疤e,記為P）：惱發(fā)生隆在時(shí)呢間序利列起糟點(diǎn)、卸年初端或計(jì)息撐期初燒的資叨金。求餐現(xiàn)值榆的過傷程稱萄為折支現(xiàn)。規(guī)定慌在期衣初。2、終值（Fu塵tu蠅re澤V步al焰ue餅,記為F）：戲發(fā)生且在年彩末、鞭終點(diǎn)懲或計(jì)息備期末橡的資掌金。規(guī)定禽在期柄末。3、年值（An順nu椒al求V衫al測(cè)ue衣,記為A）：董指各盯年等額支出生或等立額收盲入的糞資金桑。規(guī)定童在期造末。資金屯時(shí)間騎價(jià)值昌計(jì)算勇的基暫本公淘式一次啄支付腥終值一次個(gè)支付鑒型掏一次條支付傍現(xiàn)值資金櫻支付右形式勢(shì)等額輸序列漫支付拋終值等額掠序列服支付欺現(xiàn)值多次培支付工型淘等憶額序矩列儲(chǔ)查存基翁金等額件序列盒資本步回收等差缸序列寬現(xiàn)金巴流量等比越序列滲現(xiàn)金至流量以上罪各種日形式反如無拴特殊之說明趕，均運(yùn)采用盯復(fù)利盈計(jì)算千。資金補(bǔ)的時(shí)陣間價(jià)按值1、一銜次支炕付終斑系數(shù)是指稍無論悄現(xiàn)金昏量是脆流出闊還是癢流入賭都在漆一個(gè)時(shí)點(diǎn)上統(tǒng)發(fā)生零。如賭下圖F擁=豪P（1掙+欲i)n=斥P（F/撞P,詢i姐,殿n)（F/然P,裳i誤,致n)動(dòng)--把--抬--相--一次它支付市終值貴系數(shù)。例1：某企艇業(yè)向可銀行跨借款50障00焰0元，吧借款睜時(shí)間抵為10年，織借款卡年利率為10哄%，問10年后庫該企焰業(yè)應(yīng)紹還銀道行多秋少錢倒？解：F箱=暮P（1可+怕i)n=50漆00酷0（1+辨10喉%）10=問12掏96申87內(nèi).1宗23（元挎）資金母的時(shí)奸間價(jià)院值2、一茶次支庸付現(xiàn)看值系啄數(shù)（P/怕F,驅(qū)i恨,便n)腿-努--績--鄰--睜-一次擇支付業(yè)現(xiàn)值介系數(shù)例2：某人拿打算5年后倆從銀項(xiàng)行取視出50票00陳0元，姐銀行然存款響年利爸率為3%，問請(qǐng)此人袖現(xiàn)在育應(yīng)存粗入銀恭行多蓮少錢香？（挎按復(fù)村利計(jì)厚算）解：培現(xiàn)金員流量滾圖略像，P門=重50腐00驕0/（1+厘3%）5=窯4糊31若30聽.4淘4襲(元）一次恒支付暫終值惑系數(shù)明和一窩次支朗付現(xiàn)斗值系寨數(shù)互祥為倒嘆數(shù)資金泰的時(shí)蠅間價(jià)識(shí)值例3：某人涂每年民存入貿(mào)銀行30當(dāng)00架0元，情存5年準(zhǔn)抽備買患房用慎，存夢(mèng)款年逼利率墓為3%。問章：5年后禽此人謠能從尤銀行柔取出昆多少神錢？解：指現(xiàn)金醒流量糞圖略趟，=1替59紗27鐵4.灰07固(元)3、等盲額序裁列支震付終炊值系生數(shù)F府=架A+啦A(孔1+百i)叮+A們(1冠+i逗)2+A肺(1蹲+i癢)3+·冶··貞··警··粗··?！ぁだ?A（1+州i)n-脆1進(jìn)行臉數(shù)學(xué)男變換釣后得婆：(F思/A會(huì),i俗,n犬)稱為僚等額賭序列訊支付枝終值瓣系數(shù)峽。=右F(因F/檢A項(xiàng),除i,按n償)資金笛的時(shí)蘆間價(jià)戲值4、等久額序趙列支截付儲(chǔ)滲存基概金系吧數(shù)進(jìn)行筋數(shù)學(xué)妄變換武后得規(guī)：(A淘/F砍,i駐,n掠)稱為達(dá)等額仗序列紗支付鍛儲(chǔ)存潑基金盡系數(shù)連。=違F(唐A/偷F鉤,道i,稱n往)例4：某人淚想在5年后頭從銀尚行提在出20萬元晃用于優(yōu)購買凳住房農(nóng)。若示銀行麗年存標(biāo)款利稍率為5%，那謀么此落人現(xiàn)刊在應(yīng)扇每年啟存入腥銀行隙多少輔錢？解：資金嘩的時(shí)陷間價(jià)惜值5、等聰額序沃列支崇付現(xiàn)懂值系副數(shù)(P赴/A華,i葉,n的)稱為演等額扯序列彼支付絨現(xiàn)值痛系數(shù)畜。=琴P(忽P/舌A用,動(dòng)i,皮n范)例5：某距人為冰其小循孩上花大學(xué)牽準(zhǔn)備患了一灑筆資降金，舅打算襪讓小煙孩在車今后咬的4年中項(xiàng)，每魔月從衫銀行砌取出50釣0元作攀為生描活費(fèi)直。現(xiàn)灶在銀敲行存職款月蜘利率盾為0.役3%，那塞么此柳人現(xiàn)補(bǔ)在應(yīng)幣存入找銀行賢多少興錢？解：站現(xiàn)金音流量玩圖略秒計(jì)夠息期n=4×怕12冠=碧48（月）資金像的時(shí)猜間價(jià)稱值6、等覆額序勿列支漁付的菊資金弱回收產(chǎn)系數(shù)（A/毛P，i,協(xié)n錯(cuò))稱為溉等額權(quán)序列母資金翅回收系數(shù)光。例6：某施縱工企既業(yè)現(xiàn)臥在購旨買一指臺(tái)推細(xì)土機(jī)植，價(jià)牧值15萬元醒。希燦望在8年內(nèi)徹等額稈回收貌全部狹投資訓(xùn)。若卸資金否的折外現(xiàn)率勁為3%，試家求該察企業(yè)岡每年糞回收葛的投膠資額療。解：=森P(蒙A/型P購,昏i,扣n搖)資金按的時(shí)旦間價(jià)粘值7、等躍差序爬列的居現(xiàn)值勸系數(shù)貫和年遣費(fèi)用糠系數(shù)+A1+(n－1)GA1

(n-1)GPG12n12G32Gn推導(dǎo)呼思路禾：F=笨G(悄F/注A,歪I,帶n-擇1)集+G服(F拖/A囑,I爐,n尤-2羊)+刊……餐+G虎(F燭/A登,I槍,1汪)==緣瑞A=孔A1抖+A裹2A2資金屢的時(shí)旨間價(jià)信值例7：王茫明同哥學(xué)20龍00年7月參雖加工瓣作，睬為了呆買房沾，從翼當(dāng)年8月1日開炒始每書月存桶入銀扔行50骨0元，聯(lián)以后扛每月裹遞增粥存款20元，棟連續(xù)涉存5年。膛若存筐款月刃利率灶為2%，問啟：（1）王朝明同免學(xué)20棒05年8月1日可熱以從暑銀行子取出尊多少治錢？（2）他激每月概平均騾存入奸銀行澇多少疼錢？（3）所田有這膛些存斃款相晉當(dāng)于氧王明20田00年8月1日一跡次性睛存入蝦銀行膨多少搞錢？解：菜我們?nèi)拱?0恢00年8月1日看傘做是證第一押個(gè)計(jì)司息期頁末，粱那么5年內(nèi)揭的計(jì)票息期扁為:n=厘12澡×5董=蠅6杠0,每月窮等差菌額G=2火0元，莊等差商序列虎的固僵定基柜數(shù)A1=畜50粗0元。20趕00年7月1日就上是第0月，拖即時(shí)束間軸駕的0點(diǎn)。姑因此旱，現(xiàn)柿金流銜量圖弟為：資金狼的時(shí)拉間價(jià)糠值8、等睛比序虜列的日現(xiàn)值辛系數(shù)渴和終藏值系叨數(shù)資金艙的時(shí)泡間價(jià)爬值運(yùn)用挨復(fù)利哥計(jì)算末公式夸應(yīng)注意正的問防題:1.本期狠末即柔等于獨(dú)下期墳初。0點(diǎn)就溉是第托一期屠初，慈也叫痰零期到；第流一期樂末即罰等于星第二撿期初收；余廳類推蔽。2.桂P是在屑第一督計(jì)息內(nèi)期開翁始時(shí)拾（0期）太發(fā)生接；3.因F是在制第n年年貿(mào)末發(fā)核生；4.幅A是發(fā)曲生在批各期兄期末假。5.當(dāng)問芬題包蕩括P和A時(shí)，爪系列兼的第討一個(gè)A是在P發(fā)生撥一年傷后的蜘年末辛發(fā)生睡；當(dāng)時(shí)問題庫包括F和A時(shí)，胸系列犯的最撇后一味個(gè)A是和F同時(shí)斜發(fā)生娘；資金偉的時(shí)源間價(jià)祖值小結(jié)梯：復(fù)烈利系差數(shù)之脅間的獅關(guān)系與哭互索為倒由數(shù)與降互為懇倒數(shù)與妨互為屠倒數(shù)推導(dǎo)（F/P，i，n）（P/F，i，n）（F/A，i，n）（A/P，i，n）（P/A，i，n）（A/F，i，n）PF

A01234567……n……資金氣的時(shí)廣間價(jià)攀值例：盆寫出許下圖浮的復(fù)橫利現(xiàn)播值和貨復(fù)利躲終值皮，若盞年利增率為i。0123n-1nA0123n-1nA’=A（1+i

）解：經(jīng)濟(jì)瞞評(píng)價(jià)景指標(biāo)經(jīng)濟(jì)史評(píng)價(jià)僚指標(biāo)動(dòng)態(tài)泉指標(biāo)1、財(cái)務(wù)遞凈現(xiàn)晶值（FN抗PV），售是指巴項(xiàng)目照按行賠業(yè)的男基準(zhǔn)削收益候率或飄設(shè)定頑的目倘標(biāo)收今益率仰將項(xiàng)伶目計(jì)流算期豬內(nèi)各恒年的聾凈現(xiàn)債金流編量折肝算到鍛開發(fā)知活動(dòng)鎖起始灘點(diǎn)的倍現(xiàn)值化之和過。FN填PV說明瓜：如嫂果FN炒PV大于宣或等沉于0，說豎明該距項(xiàng)目衣的獲搖利能非力達(dá)隙到或淡超過授了基刷準(zhǔn)收填益率煮的要仍求，饅因而單在財(cái)傭務(wù)上耍是可宏以接袋受的斗。如焦果FN量PV小于0，則跟不可番以接較受經(jīng)濟(jì)心評(píng)價(jià)擱指標(biāo)動(dòng)態(tài)賤指標(biāo)2、財(cái)務(wù)態(tài)內(nèi)部遮收益霜率（FI螺RR子)，是叮指項(xiàng)鬧目在抄整個(gè)崗計(jì)算濱期內(nèi)阿，各硬年凈窗現(xiàn)金責(zé)流量吉現(xiàn)值證累計(jì)影等于泛零時(shí)冊(cè)的折師現(xiàn)率收，反應(yīng)痕實(shí)際谷投資近的收收益水美平，是評(píng)挪估項(xiàng)璃目盈震利性釀的基駐本指滔標(biāo)。FNPV財(cái)務(wù)喉內(nèi)部越收益失率的原經(jīng)濟(jì)刻含義典：在稠項(xiàng)目塵壽命背期內(nèi)膠始終盟存在角未能豆收回衰的投惰資，仔只有昂到了怨壽命焦期終慨了時(shí)形，所軟有投廚資可塌以被葉完全磁收回淹。（im與in距離綱越大脊，誤雷差越后大，乖一般筋不宜講超過1%桃-2弱%）經(jīng)濟(jì)舅評(píng)價(jià)槐指標(biāo)靜態(tài)擔(dān)指標(biāo)1、成骨本利潤錢率（RP鬧C）概念杰：開發(fā)殃利潤堡占總砌開發(fā)寄成本即的比喝率，是庭初步航判斷眾房地暖產(chǎn)開魯發(fā)項(xiàng)播目財(cái)慚務(wù)可棵行性必分析笑的一賭個(gè)經(jīng)批濟(jì)評(píng)危價(jià)指賽標(biāo)。開發(fā)綱利潤(D冷P)：對(duì)開匪發(fā)商宿所承舞擔(dān)的間開發(fā)惑風(fēng)險(xiǎn)魚的回捉報(bào)，焰等于奇項(xiàng)目工總開菠發(fā)價(jià)狡值減托項(xiàng)目騾總開鄉(xiāng)豐發(fā)成葡本。項(xiàng)目忠總開遍發(fā)價(jià)值(G梢DV倚)：全部殺銷售廢，等系于總催銷售昌收入悟扣除墳銷售車稅費(fèi)蒜后的磨凈銷練售收放入；爭(zhēng)用于杜出租辜，整悔個(gè)持脅有期堪內(nèi)凈壁經(jīng)營慈收入薯和凈兩轉(zhuǎn)售捆收入鏈的現(xiàn)已值累夠計(jì)之洋和。經(jīng)濟(jì)哄評(píng)價(jià)杏指標(biāo)靜態(tài)趴指標(biāo)2、銷靠售利姻潤率澆：銷售利潤戒占銷寸售收查入的比率，是衡祖量房親地產(chǎn)守開發(fā)早項(xiàng)目障單位賭銷售偶收入諷盈利害水平井的指膏標(biāo)。銷售收入：銷廳售開蟲發(fā)產(chǎn)婆品過浸程中支取得竊的全匆部價(jià)趁款；銷售占利潤竄：開吧發(fā)項(xiàng)退目銷漲售如邊扣除樣總開唯發(fā)成脊本和快銷售草稅費(fèi)肝。銷售帥利潤增率=銷售宅利潤/銷售遣收入X1吊00僻%經(jīng)濟(jì)淋評(píng)價(jià)蘋指標(biāo)靜態(tài)燭指標(biāo)3、投聰資利潤象率（霉考察脊項(xiàng)目撫盈利雀能力竹）開發(fā)陜投資舉的投命資利浩潤率寇：開莊發(fā)利患潤占風(fēng)項(xiàng)目庫總投梢資的磨比率釋（項(xiàng)姜目總德投資羅與項(xiàng)賀目總辨開發(fā)赤成本棕的差恩異不找含財(cái)曠務(wù)費(fèi)療用）霉；置業(yè)妹投資聾的投咽資利律潤率踩：項(xiàng)影目經(jīng)板營期肅內(nèi)一裳個(gè)正酒常年循份的宵年利趟潤總尾額或承項(xiàng)目余經(jīng)營銹期內(nèi)饞年平穗均利叢潤總寶額與煩項(xiàng)目徐總投吼資的目比率。經(jīng)濟(jì)濁評(píng)價(jià)寄指標(biāo)靜態(tài)