房地產(chǎn)金融與投資五

房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系二○一三年四月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)Chp11房地產(chǎn)投資決策方法§11-1房地產(chǎn)投資決策概述§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策§11-3風(fēng)險(xiǎn)型房地產(chǎn)投資決策§11-4不確定型房地產(chǎn)投資決策一、房地產(chǎn)投資決策的含義決策是人類的一種理性活動(dòng)，人們每天都面臨著各種各樣的決策問題。一般來說，決策指的是人們對(duì)某些需要處理的事情所作的決定。在任何一項(xiàng)投資活動(dòng)中，對(duì)理性的投資者來說都會(huì)有一個(gè)明確的經(jīng)營目標(biāo)，當(dāng)然也會(huì)有比較確定的資源條件和經(jīng)營環(huán)境，采取何種投資方案既能滿足資源條件，又能達(dá)到一定的投資目標(biāo)，這種不同方案的比較和選擇過程就是一個(gè)決策過程。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11-1房地產(chǎn)投資決策概述一、房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，以大量信息和一定的資源條件為前提，通過定性的判斷和定量的分析計(jì)算，為實(shí)現(xiàn)投資者的預(yù)期目標(biāo)而優(yōu)選投資方案的過程。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案自然也會(huì)涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)的具體案。投資對(duì)象的選擇；投資方式的選擇；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇；籌資方式的安排和資金運(yùn)用計(jì)劃不同的建設(shè)計(jì)劃；不同的營銷方案。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11-1房地產(chǎn)投資決策概述一、房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策具備以下幾個(gè)基本條件：

（1）具有明確的決策目標(biāo)。（2）具有可供選擇和比較的決策方案。（3）具有科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（4）具有客觀詳實(shí)的數(shù)據(jù)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11-1房地產(chǎn)投資決策概述二、房地產(chǎn)投資決策的分類從不同的角度可以對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行分類。（1）按決策目標(biāo)多少單目標(biāo)決策；多目標(biāo)決策（2）按決策信息的性質(zhì)確定型決策；不確定型決策；風(fēng)險(xiǎn)型決策（3）按決策所使用的方法定性分析決策；定量分析決策……SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11-1房地產(chǎn)投資決策概述二、房地產(chǎn)投資決策的分類從不同的角度可以對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行分類。確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且每一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果，可通過對(duì)各方案的結(jié)果直接進(jìn)行比較來選擇最優(yōu)方案的。風(fēng)險(xiǎn)型決策（隨機(jī)型決策），是指每一種方案未來的自然狀態(tài)不能預(yù)先肯定，可能有幾種不同的結(jié)果，但是對(duì)每種自然狀態(tài)發(fā)生的概率可以作出客觀估計(jì)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11-1房地產(chǎn)投資決策概述二、翅房地初產(chǎn)投謀資決貪策的診分類從不踏同的紗角度摸可以拋對(duì)房瞎地產(chǎn)轉(zhuǎn)投資暖決策啟進(jìn)行品分類摩。不確笑定型庭決策是指踐即方牛案未屆來的閃自然石狀態(tài)悔可能羊有多剩種，可但是對(duì)每一挎種狀忠態(tài)發(fā)評(píng)生的染概率抓又很示難作屬出客塞觀的卵估計(jì)，是金一種彼在不穩(wěn)軟定條裕件下重的決紛策，那只能惰根據(jù)共決策斑人員橫掌握案信息劣的程削度、攏經(jīng)營與憲判斷器能力芽來進(jìn)殺行。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11毯-1房地凈產(chǎn)投夠資決礦策概螞述三、尺房地疏產(chǎn)投括資決缺策的光程序1、確退定決教策目形標(biāo)。2、擬臣定若擇干個(gè)饞可行遠(yuǎn)方案哨。3、優(yōu)蘭選投戒資方逢案。4、決貴策方艙案的單執(zhí)行曲和控租制。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11墾-1房地峽產(chǎn)投嬸資決踢策概招述四、腿房地銜產(chǎn)投箱資決寇策的未方法1、蠢定性噴分析牽方法定性維分析胳方法寇主要陶用于還分析腰具有難以匠量化烤的復(fù)窯雜因妥素時(shí)的決策弦問題縫。2、賣定量蒙分析彼方法定量棒分析卻方法謝是采渾用數(shù)量架指標(biāo)諸和數(shù)鐘學(xué)模宵型進(jìn)行柏房地?fù)Q產(chǎn)投券資決策牲的方臥法。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11康-1房地頃產(chǎn)投寶資決怨策概毅述一、屬確定茂型房緒地產(chǎn)族投資霧決策算的方更法確定批型投睛資決罵策中缺，由慶于每領(lǐng)種方棉案的決運(yùn)行屬結(jié)果湊是明王確的場(chǎng)，可以墨預(yù)先屋計(jì)算賴出每魚種方押案的引投資芳效果間，所嚷以，雹在確鞏定型芹投資郊決策中可以惠直接靠采用碌相關(guān)萌的指親標(biāo)作頌為方接案的勉評(píng)價(jià)么標(biāo)準(zhǔn)銜。根據(jù)攝所用暫的指標(biāo)唱性質(zhì)，確景定型局決策翁方法蜘可以費(fèi)分為馬兩類定：數(shù)值比綢較法醉和比狐率比輪較法艷。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11電-2確定昌型房貞地產(chǎn)憲投資務(wù)決策一、管確定液型房捉地產(chǎn)魔投資句決策飽的方憑法（一繭）數(shù)凡值比鉛較法數(shù)值傭比較梁法就企是以招房地汪產(chǎn)投扛資的埋效益誼或費(fèi)閉用指魯標(biāo)的獨(dú)絕對(duì)繳值大小來星評(píng)價(jià)盜投資怒方案吉可行廳與否照或孰積優(yōu)孰蛾劣的臥分析姓方法勻。1、凈高收益2、凈斷現(xiàn)值揭（NP抱V）3、回防收期4、等搜額年紐奉值（AW）5、費(fèi)簡(jiǎn)用現(xiàn)傘值（PC）P2延816、等隔額年錄費(fèi)用捧（AC）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11紛-2確定澤型房爛地產(chǎn)逮投資示決策一、燃確定膚型房早地產(chǎn)純投資誦決策向的方競(jìng)法（二晉）比陳率比爭(zhēng)較法比率槐比較制法是發(fā)運(yùn)用導(dǎo)投資訓(xùn)方案需的收趟益和戲費(fèi)用擁的比庸率來免評(píng)價(jià)嗎房地產(chǎn)投雄資方壓案可真行與先否或踢優(yōu)劣挪的分墻析方戀法。1、內(nèi)咸部收淘益率中（IR鼻R）。2、凈追現(xiàn)值拔率。NP賞V除以扮投資酸現(xiàn)值3、效姐益費(fèi)格用比過。4、差昌額投繼資收刻益率嬌。5、差各額內(nèi)謝部收粥益率斧。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11畢-2確定司型房纏地產(chǎn)脾投資永決策一、賓確定電型房跑地產(chǎn)坐投資肉決策激的方下法（三留）指礙標(biāo)使奴用中潮應(yīng)注床意的魚問題1、凈疏現(xiàn)值叉和內(nèi)創(chuàng)部收龍益率（1）投日資規(guī)團(tuán)模存棍在較咱大差吵異（2）現(xiàn)炮金流拉量的木時(shí)間邁差異攝較大2、凈塘現(xiàn)值探與凈撇現(xiàn)值調(diào)率SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11囑-2確定槳型房識(shí)地產(chǎn)馳投資放決策二、賊互斥調(diào)方案躺的比劣較和壯選擇互斥涉方案塑是指頭在一因組方跌案中待，選擇花其中欠任何樹一個(gè)痛方案樸，則曉其他方似案就疾必須嘗被排矮斥。但是梨資金市或土期地是里有限叛制的即，那萍么必譜須從中進(jìn)劃行選余擇。1、對(duì)其于項(xiàng)鴨目計(jì)找算期蠟相同逐的互葬斥方徒案，表可以直接做用凈枯現(xiàn)值涂、等額年減值指壩標(biāo)和弱差額傻投資渴內(nèi)部份收益著率進(jìn)行犧比選曲。2、對(duì)軌于項(xiàng)燒目計(jì)悉算期匹不同怎的互工斥方芒案，迫一般責(zé)采用等額秘年值法進(jìn)行比盈選。熱采用炭凈現(xiàn)傘值指漠標(biāo)或昂差額鏈投資巾內(nèi)部償收益存率進(jìn)文行比列選，偉必須要對(duì)竭各方取案的辰計(jì)算嚷期和估計(jì)算幼方法毅作適忘當(dāng)?shù)牟继幚?。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11宿-2確定睜型房梢地產(chǎn)姥投資笑決策三、普獨(dú)立隙方案告的比及較和鞭選擇獨(dú)立翁方案李是指濕一組相互鑰獨(dú)立感、互董不排偷斥的敏方案輸。在獨(dú)蓬立方芹案中，怖選擇此某一旨個(gè)方兔案并鮮不排卡斥選揮擇另搭一個(gè)鑒方案熟。獨(dú)扯立方厲案的毯特點(diǎn)就是耗諸方然案之耕間沒無有排哭他性閘，只華要條繁件（伯主要伶指資息金條娘件）報(bào)允許，就泊可以押幾個(gè)失方案愿并存桂。獨(dú)立乎方案需的選燦擇可目能會(huì)溉出現(xiàn)往兩種翅情況槐：一種語情況畏是投悄資者烘可利艘用的資金擴(kuò)足夠葬多，也秋就是聯(lián)資金啄沒有貴限制。稱這種模情況柴下，特可以拍采用摸單方研案的格經(jīng)濟(jì)圖評(píng)價(jià)眼指標(biāo)菠，如丙凈現(xiàn)宴值或內(nèi)部解收益抗率等輝，可各以計(jì)蜻算出郵每個(gè)腥方案摟的凈現(xiàn)鐮值或他內(nèi)部無收益籍率，選擇所輔有NP濫V（ic）≥0或IR鋤R泳≥ic的方陣案即財(cái)可。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11牲-2確定寇型房求地產(chǎn)單投資熱決策三、大獨(dú)立攝方案差的比拉較和務(wù)選擇獨(dú)立致方案賄的選吩擇可卵能會(huì)腸出現(xiàn)哥兩種釘情況陷：另一戀種情挨況是允投資步者可控利用坑的資金意是有步限制酒的。若資沖金不嫌足以分配意到全零部NP燒V（ic）≥0的項(xiàng)剝目，牧獨(dú)立作關(guān)系虛就轉(zhuǎn)乳化為狗一定應(yīng)程度貼上的互斥效關(guān)系專，即視形成濃在資金低約束季條件編下的百優(yōu)化斬組合問題制。因此雀，獨(dú)吸立方腔案的區(qū)比較泊和選辜擇指進(jìn)的是瓶在資反金約款束條嘉件下冊(cè)，如齒何選擇末一組妨方案燒組合松，使索得投涂資的阻總體歌效益找最大飲，即各堡方案NP疼V之和最大辨。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11葬-2確定扎型房沈地產(chǎn)凳投資卻決策這種磁方法琴要求攜決策伯者根悲據(jù)幾種昌不同棗自然鞋狀態(tài)姑可能零發(fā)生乳的概悼率開展決立策工喂作。筒在房浩地產(chǎn)愁開發(fā)罩經(jīng)營告過程偵中，大量池的決古策問姐題都律具有治某種潛摸在的度風(fēng)險(xiǎn)歐，而離其風(fēng)潑險(xiǎn)多匯數(shù)遵花循統(tǒng)諷計(jì)規(guī)畜律。因此縮慧，風(fēng)埋險(xiǎn)型優(yōu)決策幸是很重湯要的阻決策蜜方法稼。方跑法的累具體余實(shí)施抵有期望傅值法頌和決甚策樹莫法。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11僚-3風(fēng)險(xiǎn)薯型房挺地產(chǎn)呢投資維決策一、膜期望細(xì)值法數(shù)學(xué)脆期望岡值反矩映了散隨機(jī)哥變量貍?cè)≈凋叺摹疤仄骄鷶?shù)”榴，對(duì)泊房地蘇產(chǎn)投掘資方案辨進(jìn)行傷決策情時(shí)，暈同時(shí)膀考慮凳方案茫的損鑄益（饒經(jīng)濟(jì)窄效益求）及欲其發(fā)啞生的昂概率，以期做望值夜較大勢(shì)的方尊案為移優(yōu)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11弄-3風(fēng)險(xiǎn)眾型房辦地產(chǎn)描投資嘆決策例：某房鐵地產(chǎn)宮開發(fā)纏經(jīng)營向公司猶計(jì)劃航開發(fā)沃建設(shè)綱住宅吵小區(qū)激，面梨臨兩獸個(gè)備語選方如案。阻兩方他案的基建設(shè)胳經(jīng)營例期限隱均為6年。袖方案A是進(jìn)怨行大頑規(guī)模秧開發(fā)戲，需暫投資2億元秘；方陣案B是進(jìn)雜行小遼規(guī)模權(quán)開發(fā)住，需每投資l億元際。根攏據(jù)市除場(chǎng)調(diào)筑研和笑預(yù)測(cè)歷，該由時(shí)期桃住宅隆需求飛量大諸的概巧率為0.康8，需絨求量責(zé)小的粉概率克為0.發(fā)2。兩鋪個(gè)方周案的框年損傷益值奪見下同表：一、窗期望贊值法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11鉆-3風(fēng)險(xiǎn)儀型房僵地產(chǎn)治投資攝決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)為了斯評(píng)價(jià)筑兩方明案經(jīng)會(huì)濟(jì)效所益的炊好壞槳，用念數(shù)學(xué)尊期望陳值分妥別計(jì)伴算兩腿方案6年內(nèi)傻的凈圍收益患期望給值，惹并通豎過比樂較，飛選擇丈期望單值較權(quán)大的繁方案跨為優(yōu)泡方案恰。利超用公拖式：比較曬兩方宴案損稀益值員的期散望，像得出寺：E（A）＞E（B）。冊(cè)所以執(zhí)選擇形大規(guī)紐奉模開時(shí)發(fā)建極設(shè)方突案比重選擇丘小規(guī)村模開鐵發(fā)建孫設(shè)方因案獲懷利要狡多?！?1搖-3風(fēng)險(xiǎn)眼型房懷地產(chǎn)緊投資疏決策二、蘭決策巧樹法決策聽樹是貍一種塔決策港分析閱工具爭(zhēng)，決所策方判案未粥來發(fā)旬生各勝種情場(chǎng)況的到可能性預(yù)及其芝可能廳結(jié)果勵(lì)的估劈燕計(jì)和慌預(yù)測(cè)減可以亂用樹狀用圖表券示出來限。運(yùn)用烘決策羞樹法淚的基列本步甲驟是色：首先另擬定誘若干派個(gè)可州行的掀備選蹄方案屋，并稅用決貢策樹煙的方掩案枝導(dǎo)表示威；其次冬，預(yù)睛測(cè)各橫種可府能狀她態(tài)出純現(xiàn)的辣概率氣以及噸每一衡種狀幻玉態(tài)出膜現(xiàn)后控的損益鞏值，仍用概率撲分枝和預(yù)含測(cè)結(jié)唱果表帆示；最后墳，計(jì)院算不森同方氧案的蓬期望丸值，跪決定殿方案壟的取懷舍。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11寶-3風(fēng)險(xiǎn)幅型房喉地產(chǎn)訓(xùn)投資奴決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)例：將上鄰個(gè)例說題加崗以補(bǔ)喘充和蘇拓展右，將建呀設(shè)經(jīng)服營期么分為圖前1年和繞后5年兩糧期考羊慮。根據(jù)枯對(duì)該川地區(qū)蟲住宅假市場(chǎng)環(huán)的調(diào)株查和苗預(yù)測(cè)礎(chǔ)，前1年住搞宅需搖求量居較大佳的概貢率為0.挺8。如懲果前1年市腳場(chǎng)需映求量創(chuàng)較大夠，則喊后5年住講宅需液求較水大的沙概率啞為0.汁9；如光果前1年市住場(chǎng)需辯求量垮較小矮，則私后5年需像求量吃較小罷的概族率為0.掩9。試離問在律此情知況下纖，哪此種投吵資方乳案為防最優(yōu)儲(chǔ)方案?§11卷-3風(fēng)險(xiǎn)蕉型房快地產(chǎn)磁投資蠟決策具體朵做法恐是：待先畫澇出決習(xí)策樹亦圖，建并定雁出決博策點(diǎn)柜（用器方框匯表示刊）及郵其可瞇以采炸用的創(chuàng)投資素方案鮮；再扁定出俱狀態(tài)培點(diǎn)（父用圓綿圈表丟示）丟，并排在各麗狀態(tài)肢點(diǎn)畫贊出各膊種可詢能情蜻況的桐概率部；最年后估液計(jì)有迎關(guān)數(shù)饅據(jù)（召結(jié)果皇結(jié)點(diǎn)奪用三逮角形縣表示耽），幕如在籃不同垃情況潑下的莖損益堅(jiān)值。燦方案勾枝或西狀態(tài)另枝用罰直線測(cè)表示著。決儉策樹概圖如竿下：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11癥-3風(fēng)險(xiǎn)煤型房罷地產(chǎn)催投資茫決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)按決塊策樹叼分析切、計(jì)典算要屬求，索其過越程是從右分至左抱，逐孩步推宅進(jìn)。首先匯根據(jù)齒決策火樹圖飛中右老端的以收益鏡值和乖概率繳，計(jì)絞算各爛期望呆值如抽下：§11換-3風(fēng)險(xiǎn)晝型房雀地產(chǎn)領(lǐng)投資嗽決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)由此找可見河，在悼這種戰(zhàn)市場(chǎng)裝狀態(tài)泛下，泄選擇筆小規(guī)醋模投字資開冊(cè)發(fā)要東比大挨規(guī)模依投資艦開發(fā)躍收益者大，因?yàn)镋（B3）＞E（A2），市菠場(chǎng)風(fēng)嶺險(xiǎn)小木。其趣原因偽在于問開發(fā)創(chuàng)經(jīng)營養(yǎng)期內(nèi)亡前1年市織場(chǎng)需爐求量遲和銷苦售量頸的好痕壞程砌度。挎根據(jù)錫題意友分析喚表明泥：如船前1年市啞場(chǎng)需等求量疑小，踏則后5年需險(xiǎn)求量漠小的罵概率弄為0.該9，即妥意味伏著前1年由慣于市訪場(chǎng)不景別氣，房獨(dú)屋售旋不出皂以致疊影響駐到后5年的降銷售器前景黎。在這司種條乎件下籮，小臟規(guī)?？油顿Y敬開發(fā)龍理所換當(dāng)然典要比糖大規(guī)既模投慰資開游發(fā)風(fēng)統(tǒng)險(xiǎn)小抗得多戀，負(fù)巡壽擔(dān)的債市場(chǎng)榴風(fēng)險(xiǎn)門小，典而損膀失少箏，相泊應(yīng)的洋獲得惹就多個(gè)。這充括分說插明市場(chǎng)刺因素對(duì)房否地產(chǎn)倦投資浸的規(guī)灑模、洪方案海以及拔經(jīng)濟(jì)繳效益摘和承很受風(fēng)霉險(xiǎn)程翅度的銅影響虹和作介用?！?1別-3風(fēng)險(xiǎn)惕型房克地產(chǎn)池投資堂決策這種廊類型鐘決策暢的特扣點(diǎn)是臺(tái)，不燈知道類所處內(nèi)理的斃未來輩事件晨在各種特慕定條透件下廁的明眾確結(jié)智果（席自然揉狀態(tài)席），今而且寬就連誰可能粗發(fā)生的結(jié)往果以硬及各與種結(jié)駛果發(fā)劇生的圍概率敢也不越知道姜。這類奸決策頑問題哥的操蓋作是息在對(duì)惠決策蹄問題浩的自然亮狀態(tài)屠發(fā)生野的概率精資料圓毫無濫所知的情促?zèng)r下貓進(jìn)行東的。例題班：某房頸地產(chǎn)融開發(fā)蠢經(jīng)營賭公司頸面臨A1、A2、A3三種器備選投資世方案新，而駛這三榮種方創(chuàng)案的干損益廁情況曾與房戲地產(chǎn)矛市場(chǎng)季需求倍情況密切償相關(guān)跳（見蔥下表任），相假設(shè)房地須產(chǎn)市摧場(chǎng)需遲求可分垂為高賄（B1）、中潑（B2）、蹲低（B3）三倒種狀挖態(tài)，撕這三片種市賠場(chǎng)狀宵態(tài)發(fā)連生的爭(zhēng)信息未疏掌握兩，應(yīng)魂如何代決策?SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11緩-4不確踢定型妹房地朋產(chǎn)投嘆資決井策在此械情況忙下決津策，躺由于州信息茫不全扮，有但較大燭的主說觀隨意性馳，所略以只勝得提脂出若異干不野同的決策脅準(zhǔn)則作為詳不確黨定型待決策的依姥據(jù)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11窮-4不確留定型捐房地麥產(chǎn)投喇資決供策一、擁悲觀緞法決膊策（坦最大陣最小燃值準(zhǔn)語則）悲觀掃法決在策主納張將益事物中的結(jié)堡果盡燭量估籮計(jì)得秤壞一嶺些，偷然后在壞碰的情睜況下膜找一鎖個(gè)結(jié)湯果最舅好的柜方案，所吃以決貨策的渣原則馳就是“小甩中取韻大”節(jié)。具體待做法趙是在囑每一肚種投岡資方俘案中衰找出歉收益涼最小喜的，扁然后從中卷選取喉最小胃收益戲值最皮大的誦方案薦為最堡優(yōu)方絹案。其數(shù)登學(xué)表西達(dá)式為：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11興-4不確拿定型左房地咱產(chǎn)投我資決來策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)式中咳，V為對(duì)兼應(yīng)于惰最優(yōu)火決策略的損總益值瘋；驕為對(duì)嘆應(yīng)于淡某種此方案Ai，各種濤自然摧狀態(tài)Bj所對(duì)剖應(yīng)的拒損益齡值中年的最胖小值域。最大瀉最小食值準(zhǔn)巴則通清常運(yùn)旋用于寺投資觀者對(duì)綠投資曠結(jié)果紹要求穩(wěn)當(dāng)絹、慎瓶重的情楊況下瞇，其等基本注思想堤是不絞求大霧功但屬求無憂過，侵以保反險(xiǎn)和沙避免炮發(fā)生具較大技的損焦失作柱為效菊用標(biāo)傲準(zhǔn)。閣以上喝表為殘例，效最大泡最小籮值準(zhǔn)勸則法映的決委策過借程是灑：①求蜓各決摸策方禮案中粒的最敏小損繁益值先?！?1數(shù)-4不確趴定型歲房地休產(chǎn)投丈資決擾策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)②找福出各柱方案啟極小醫(yī)值中儉的極晚大值震。③選暴擇方棕案。挖由于寧各方間案極螞小損宗益值糟的極覆大值想（即70脾0）對(duì)閥應(yīng)的謹(jǐn)決策枕方案巷是A1，故A1為最賊優(yōu)方營案。最大并最小都值準(zhǔn)同則法躺的缺京點(diǎn)是腸，雖貢然可灘以避持免出瘡現(xiàn)較先大的嫂實(shí)際嶄損失往的風(fēng)議險(xiǎn)，棕但也惕可能養(yǎng)是盈域利機(jī)臺(tái)會(huì)損倍失最量大的勒。§11崖-4不確鉆定型譜房地卻產(chǎn)投丘資決帳策二、濟(jì)樂觀與法決伸策（勿最大霸最大羨準(zhǔn)則涼）樂觀備法決梯策與拔悲觀味法決灶策正遣好相晝反，薄決策撇者對(duì)繳未來龜總是窩抱著樂觀裁的態(tài)碑度，堅(jiān)持級(jí)“大圓中取致大”竊的原遇則，選筍擇一劫個(gè)能使夠提晨供最窗大盈利灰機(jī)會(huì)段的方它案。具體扔做法崗是，霞先從忽各方頂案中迷找出鋒收益刃最大輪的，釘然后野從中明選取最大硬收益胃值的潔方案谷為最肆優(yōu)方辦案。數(shù)學(xué)廣表達(dá)方式為漢：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11山-4不確妖定型疏房地股產(chǎn)投耗資決守策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)式中亦，V為對(duì)勁應(yīng)于匹最優(yōu)喂決策紗的損錘益值席；幻玉對(duì)糧應(yīng)于錦某種衣方案Ai，各禮種自動(dòng)然狀缺態(tài)Bj所對(duì)惡應(yīng)的紡損益你值中新的最覺大值單。仍況然以銅上表兼為例良，最跳大最階大值柏準(zhǔn)則霜的決粉策過炮程是答：①求坦各決組策方創(chuàng)案中境的最腔大損伐益值裕。②找出尺各方鼓案最芳大值坑中的敬最大包值?！?1孕-4不確容定型串房地襯產(chǎn)投以資決蟲策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)③選世擇方面案。果由于捆各方衛(wèi)案最毯大損查益值首的最擦大值踢（即l8灣60）對(duì)歇應(yīng)的詳決策診方案擺是A2，故A2為最壁優(yōu)方汗案。這一艙方法笛的缺萍點(diǎn)是限，一旦翼未來勿客觀伏狀態(tài)幣出現(xiàn)悠最不捧利的盆情況避時(shí)，教企業(yè)叫往往叉難以蓋獲得責(zé)預(yù)期謝的投夜資收忠益，合甚至失還會(huì)鏡發(fā)生謹(jǐn)虧損?！?1睛-4不確術(shù)定型批房地呢產(chǎn)投壓資決榨策三、深折中太法決吧策折中笑法又清稱樂痰觀系未數(shù)法息。因堪為大梳部分紫投資不者是推介于甜極端圣悲觀和極欄端樂床觀兩帆者之雀間的亮，所誕以可吳以用勾樂觀求系數(shù)卻來平醫(yī)衡一脅下。所謂奏樂觀財(cái)系數(shù)證就是焰表示煉樂觀衰程度演的系藝數(shù)。楚如果鑰每一頓個(gè)方尺案的最大能值發(fā)蕉生的舍概率紅是α，則深最小隸值的濤發(fā)生召概率剩是1-α，這線里的α即為沃樂觀趴系數(shù)趙（介堅(jiān)于0和1之間脅）。折中猜法的凡具體銜做法掏是，困根據(jù)訂事先遵確定昨的樂屑觀系彈數(shù)計(jì)誓算出每一種真方案幟的最遣大損廚益值詳和最轟小損囑益值育的加腸權(quán)平息均值，然主后選別出最大加積權(quán)平孕均值糕者為茅最優(yōu)儀方案邪。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11玻-4不確銜定型攻房地巷產(chǎn)投鋒資決凳策三、院折中宇法決誘策假定動(dòng)樂觀脂系數(shù)α=垃0.泥7，則1-組α=汗0.高3，用套折中犁法進(jìn)缺行投淚資決刮策分析。A2方案折中洋收益昨最大掛，所思以A2方案浪最優(yōu)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11萌-4不確格定型呆房地朝產(chǎn)投理資決漲策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)三、僻后悔混值法忙決策當(dāng)決嗽策者緞對(duì)項(xiàng)濫目未階來面忍臨的屆自然其狀態(tài)蛛判斷績錯(cuò)誤臺(tái)從而得造成吩損失瀉時(shí)，導(dǎo)就會(huì)為茫當(dāng)初簽錯(cuò)選姻方案準(zhǔn)而感熊到后限悔，淡人們獨(dú)總是飯希望靜這種田“后長悔”摧的程謎度即叔錯(cuò)誤決顛策帶戀來的毛損失鑼越小始越好碌，所鎮(zhèn)以可茶以用侍“后聰悔值劫”作之為評(píng)逼價(jià)指許標(biāo)。“后伐悔值宣”就喚是各委種狀霞態(tài)下徹的最礙大收同益減蛛去其敘他方沉案的劣收益搶值之但差?！?1悔-4不確蛾定型海房地描產(chǎn)投使資決百策三、小后悔孟值法寧決策后悔鍵值法界決策鼓的具坐體過飄程是庭首先用各惹種狀騾態(tài)下舒的最沫大收握益減詠去各方案穴的收騎益值，求牢出各斯種自姥然狀溝態(tài)下使各方溉案的后悔紐奉值，然棄后列陶出每并一個(gè)方昂案的愈最大毅后悔飾值，帥從中微選出渣后悔閱值最頸小的蜜方案仿作為形最優(yōu)織方案任。最小最刷大值飾準(zhǔn)則殃的決賄策過汗程是僻：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11爺-4不確冤定型李房地障產(chǎn)投顫資決基策①求些出每姻種狀顯態(tài)下項(xiàng)的最遇大損城益值尺。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)③選擇灣方案圾。由止于各上方案陽最大賞損益尼值的怒最小留值（幼即20災(zāi)0）對(duì)偉應(yīng)的使決策慚方案善是A2，故A2為最古優(yōu)方侵案。§11諒-4不確喝定型爆房地拒產(chǎn)投亭資決催策②求德后悔測(cè)值。

需求狀態(tài)投資方案B1B2B3最大后悔值A(chǔ)121000210A2070200200A3440420370440五、殼機(jī)會(huì)段均等洞法決斤策機(jī)會(huì)派均等失法決魚策又續(xù)稱拉革普拉坦斯準(zhǔn)就則。尼在決革策過舟程中努，當(dāng)壘決策念者不能肯變定各存種自覽然狀援態(tài)發(fā)劉生的晨概率敲時(shí)，摔便認(rèn)僻為它置們是等概掀率的。假如秀有n個(gè)自共然狀次態(tài)，腹則每一池個(gè)自尿然狀醒態(tài)發(fā)遇生的地概率初是1∕蜓n。這吉樣就可飽以按系照風(fēng)粘險(xiǎn)型芝決策羊方法董進(jìn)行挽決策層，即捏用期望驗(yàn)值法進(jìn)行家決策狼。（麻算術(shù)平侮均的貍思想婚）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)§11封-4不確畜定型慈房地堡產(chǎn)投腳資決稈策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學(xué)歸納奮小結(jié)1、房地駝產(chǎn)投放資決瞎策的趙含義框和程飲序。適房地虎產(chǎn)投杯資決道策是貍指在雁房地以產(chǎn)投緊資活尸動(dòng)中滲，以且大量言的信梨息為攤基礎(chǔ)禿，在女一定廉的資幸源條巖件下騙，通噴過定權(quán)性的仰推理啞判斷籃和定距量的撈分析繭計(jì)算墻，為綿實(shí)現(xiàn)漫投資徑者的稻預(yù)期商目標(biāo)鄉(xiāng)豐而優(yōu)脫選投庫資方服案的雨過程病。房小地產(chǎn)煤投資濟(jì)決策驗(yàn)的程院序主盡要包賊括確絲式定決茄策目宜標(biāo)，律擬定膠決策叮方案貓，優(yōu)思選最凱佳方講案，蓄執(zhí)行擺最佳蜻方案殼。2、房態(tài)地產(chǎn)繼投資愁決策曾類型胃。（1）按勻決策珍信息醬的狀厚態(tài)可叢以分暖為確爺定型非決策晃、風(fēng)劉險(xiǎn)型側(cè)決策臉和不慌確定柱型決粗策。長（2）按從決策夠目標(biāo)粉多少素可以潔分為耀單目火標(biāo)決鄙策和跑多目賓標(biāo)決脈策。膽（3）按借決策筑制定井的方巷式可犁以分笑為單丑層決接策和系多層渣決策瞞。（4）按悶決策肺所使揪用的旦方法戒可以籍劃分而為定料性分土析決半策和別定量疏分析題決策懼。SchoolofEnvironmentS