房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告模板

XX項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)部門：日期：2013年6月目錄一、基礎(chǔ)資料二、土地分析三、市場(chǎng)分析四、客戶分析五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略六、定位結(jié)論七、產(chǎn)品建議及體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃八、分期開發(fā)計(jì)劃九、營(yíng)銷策略十、目標(biāo)成本與收益測(cè)算附件：市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位——語(yǔ)言、邏輯、框架探討3一、基礎(chǔ)資料 4一、基礎(chǔ)資料-項(xiàng)目區(qū)位例5一、基礎(chǔ)資料-人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入、消費(fèi)年份人口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)收入消費(fèi)戶籍人口常住人口GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均可支配收入農(nóng)村人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額20062007200820092010（單位：萬(wàn)人，億元，元）城市/區(qū)域近五年數(shù)據(jù)，需配圖，并簡(jiǎn)要總結(jié)例6一、基礎(chǔ)資料-房地產(chǎn)市場(chǎng)年份分類成交面積成交額均價(jià)商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅2006城市區(qū)域/版塊2007城市區(qū)域/版塊2008城市區(qū)域/版塊2009城市區(qū)域/版塊2010城市區(qū)域/版塊（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平米）例7一、基礎(chǔ)資料-房地產(chǎn)市場(chǎng)近5年，城市商品住宅成交量、成交價(jià)格走勢(shì)（單位：萬(wàn)平米、元/平米）2010年以來(lái)受宏觀調(diào)控影響樓市成交量下降，但均價(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。例8一、屠基礎(chǔ)橡資料-區(qū)域奔規(guī)劃納及價(jià)沙值內(nèi)容現(xiàn)狀未來(lái)區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口規(guī)劃交通規(guī)劃其它基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)配套其他例一、軍基礎(chǔ)筆資料-區(qū)域發(fā)資源洪優(yōu)勢(shì)麓山高爾夫、麓鎮(zhèn)極地海洋世界南湖夢(mèng)幻島樂(lè)園麓湖（部分呈現(xiàn)）生態(tài)閘人工股湖（蜘未呈妹現(xiàn)）本案9例區(qū)域鎮(zhèn)資料部?jī)?yōu)勢(shì)晚有：10一、醬基礎(chǔ)幼資料-研究票小結(jié)人口豈：經(jīng)濟(jì)膛增長(zhǎng)令：消費(fèi)危：房地傍產(chǎn)市蔥場(chǎng)特替點(diǎn)及絮發(fā)展聞階段處：區(qū)域劑發(fā)展食前景泛：11二、土地返分析12二、土地堆分析-位置珠、四有至、次規(guī)模鼻、地該形需配錘圖，督并簡(jiǎn)贈(zèng)要總皺結(jié)項(xiàng)目基本情況內(nèi)容描述價(jià)值位置是否核心四至規(guī)模是否有大盤優(yōu)勢(shì)地形是否有差異化產(chǎn)品的資源或條件例13二、土地怪分析-外部獸景觀翻及內(nèi)躁部景刑觀資艘源需配慮圖，果并簡(jiǎn)倉(cāng)要總惡結(jié)項(xiàng)目周邊及景觀情況分類景觀說(shuō)明距離朝向備注外部海景一線，無(wú)遮擋80米南向山景遠(yuǎn)山2公里東側(cè)內(nèi)部河流----原生樹林----例14二、土地話分析-交通需配概圖，慨并簡(jiǎn)筍要總套結(jié)周邊交通情況分類目前未來(lái)（規(guī)劃）主干道軌道交通公交/軌道車次距離機(jī)場(chǎng)XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離火車站XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離碼頭XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離最近商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離核心商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)例15二、土地禁分析-周邊禮配套需配毫圖，楚并簡(jiǎn)尸要總機(jī)結(jié)周邊配套情況分類目前未來(lái)（規(guī)劃）教育醫(yī)療娛樂(lè)商業(yè)例16二、土地軟分析-人文繳歷史談底蘊(yùn)廳（如曲果有戚）需配戚圖，漆并簡(jiǎn)采要總派結(jié)項(xiàng)目人文歷史情況分類說(shuō)明可利用價(jià)值項(xiàng)目本身如地塊原來(lái)是有些有歷史價(jià)值的機(jī)構(gòu)，如大連港，機(jī)車廠，等周邊如項(xiàng)目周邊有濃厚的歷史，如外灘，頤和園等等“原來(lái)這里的主人，姓愛(ài)新覺(jué)羅”其它例17二、土地浴分析-地價(jià)魔分析周邊在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目總建筑面積建筑形態(tài)樓面地價(jià)容積率現(xiàn)在均價(jià)備注周邊新近出讓土地情況地塊/項(xiàng)目建筑面積建筑形態(tài)樓面地價(jià)容積率預(yù)計(jì)最低售價(jià)備注是否有較大低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)可能例18競(jìng)品項(xiàng)目開發(fā)商品牌形象定位客群目標(biāo)住宅類型商業(yè)開發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力XX項(xiàng)目大型國(guó)有企業(yè)風(fēng)情化主題生活社區(qū)（保利心語(yǔ)花園）主流首置首改，少量改善高層+別墅風(fēng)情化商業(yè)街產(chǎn)品均好高性價(jià)比完備品質(zhì)配套品牌號(hào)召力XX項(xiàng)目港資品牌企業(yè)區(qū)域地標(biāo)型精品住區(qū)（九龍倉(cāng)御園）經(jīng)濟(jì)首改及品質(zhì)改善高層Minimall精品集中商業(yè)精品商業(yè)配套港派舒居產(chǎn)品品牌號(hào)召力XX項(xiàng)目區(qū)域知名企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目（海棠灣）主流改善高容城市綜合體商業(yè)綜合體高性價(jià)比綜合型商業(yè)配套XX項(xiàng)目本地知名企業(yè)城市生活社區(qū)（光華逸家升級(jí)版）剛需主導(dǎo)高層社區(qū)型商業(yè)低總價(jià)高性價(jià)比例二、土地盛分析-競(jìng)品猛項(xiàng)目念預(yù)判19二、土地救分析-規(guī)劃厚限制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)限制地塊總建筑面積容積率限高綠化率戶型面積物業(yè)形態(tài)其它地塊190/70不得建獨(dú)棟地塊2例需配侄圖，直并簡(jiǎn)咸要總摸結(jié)20釀12年底20勞13年20市14年20嬸15年20饅16年20梨17年20要18年公建卸配套五項(xiàng)腹競(jìng)技退賽事男中心騰（已溪呈現(xiàn)南）教育屠配套光亞昌國(guó)際刑學(xué)校切（私趙立）急、成撞都實(shí)置驗(yàn)外強(qiáng)國(guó)語(yǔ)軌學(xué)校意（私勁立）化、走樂(lè)盟宋國(guó)際賺學(xué)校某（緒私立屈）南湖是臨湖嗚休歐宿洲風(fēng)常情休憤閑商咸業(yè)街差（已曾呈現(xiàn)花）河畔黨新世鈴界K1僑1主題謠購(gòu)物稍中心燦（預(yù)劍計(jì)20疫14年呈腹現(xiàn)）森宇肚商業(yè)撥綜合敲體（宴預(yù)計(jì)20娃15年呈亦現(xiàn)）項(xiàng)目蛾區(qū)域稿內(nèi)元仇華路套、華妨牧路炭主干窄道（棚預(yù)計(jì)20偉12年底柏）與項(xiàng)券目區(qū)緒域連鼠接的妨主干暗道延妙長(zhǎng)線越（預(yù)擺計(jì)20文13年底雷呈現(xiàn)炭）地鐵5號(hào)線煮開工泄（預(yù)耐計(jì)20攜20年呈竊現(xiàn)）商業(yè)身配套交通瀉配套2020松14年開始層城市洋化配瓦套基溪本成叨型二、獅土地塘分析-周邊翅規(guī)劃發(fā)展區(qū)域周邊遞公建油配套20插14年基溉本完器善，攔城市殺生態(tài)踢核心賢住區(qū)顆高價(jià)姓值逐遍步顯周現(xiàn)。例21二、土地虧分析-結(jié)論區(qū)位觀交通農(nóng)：地塊別位置艱：地塊筐現(xiàn)狀以：地塊鍵四至翼：周邊感競(jìng)品高：22二、土地條分析-地塊增內(nèi)部攏價(jià)值癢排序23三、市場(chǎng)巴分析24三、市場(chǎng)撞分析-城市成交欠面積凝段結(jié)頓構(gòu)分拳析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注尼：萬(wàn)唇平方應(yīng)米）例25三、市場(chǎng)隔分析-城市成交?？們r(jià)骨段結(jié)宵構(gòu)分聞析年度分類40萬(wàn)以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬(wàn)以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注模：萬(wàn)愉平方頌米）例26三、市場(chǎng)胡分析-城市成交除單價(jià)欠段結(jié)杜構(gòu)分噴析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注秘：萬(wàn)南平方不米）例27三、市場(chǎng)消分析-城市獸成交起交叉分析舅（面渾積-總價(jià)帳）XX年度XX城市成交交叉分析-總價(jià)面積40萬(wàn)以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬(wàn)以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市支上年么度及獵本年興度數(shù)糾據(jù)，偷按套憶數(shù)進(jìn)劍行統(tǒng)悉計(jì)，斑并簡(jiǎn)汽要總皆結(jié)例28三、市場(chǎng)鈔分析-城市領(lǐng)成交豪交叉分析稠（面倘積-單價(jià)莊）XX年度XX城市成交交叉分析-單價(jià)面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市膠上年康度及籍本年匠度數(shù)陶據(jù)，敢按套森數(shù)進(jìn)售行統(tǒng)破計(jì)，暈并簡(jiǎn)浮要總帆結(jié)例29三、市場(chǎng)健分析-區(qū)域/細(xì)分伐市場(chǎng)摸成交役結(jié)構(gòu)忠分析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注策：萬(wàn)客平方本米）例圖表推示例雷亦可30三、市場(chǎng)葡分析-區(qū)域/細(xì)分仗市場(chǎng)幼成交假結(jié)構(gòu)樓分析年度分類40萬(wàn)以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬(wàn)以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注怒：萬(wàn)防平方瓜米）例31三、市場(chǎng)鮮分析-區(qū)域/細(xì)分枝市場(chǎng)是成交痛結(jié)構(gòu)遮分析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數(shù)比例成交面積比例2010成交套數(shù)比例成交面積比例2011至今成交套數(shù)比例成交面積比例（注撐：萬(wàn)鍵平方袋米）例32三、市場(chǎng)鵲分析-區(qū)域/細(xì)分腿市場(chǎng)溜成交返交叉械分析XX年度XX區(qū)域成交交叉分析-總價(jià)面積40萬(wàn)以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬(wàn)以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區(qū)域/細(xì)分照市場(chǎng)竄上年促度及胖本年浙度數(shù)畢據(jù)，縣按套磚數(shù)進(jìn)懶行統(tǒng)獄計(jì)，重并簡(jiǎn)蚊要總箭結(jié)例33三、市場(chǎng)且分析-區(qū)域/細(xì)分圈市場(chǎng)竭成交申交叉斜分析XX年度XX區(qū)域成交交叉分析-單價(jià)面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區(qū)域/細(xì)分韻市場(chǎng)栗上年我度及冶本年示度數(shù)石據(jù)，栗按套東數(shù)進(jìn)賴行統(tǒng)械計(jì)，訴并簡(jiǎn)錫要總鞏結(jié)例34三、市場(chǎng)尾分析-城市餃區(qū)域/細(xì)分夾市場(chǎng)便成交所價(jià)格謎分析價(jià)格情況時(shí)間城市均價(jià)環(huán)比變化同比變化區(qū)域/細(xì)分市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比變化同比變化說(shuō)明XX年XX年上半年XX年下半年XX年XX年上半年XX年下半年本年度1月2月3月以季拖度/月度姜進(jìn)行睜統(tǒng)計(jì)崖也可工，主震要看類近兩談年的樂(lè)價(jià)格賠變化鐮，在榜表格片的基曠礎(chǔ)上侄用圖柜表示發(fā)，并舍和宏趣觀調(diào)寸控的耀時(shí)點(diǎn)畜相結(jié)載合例35去年銷售金額排行榜排名項(xiàng)目銷售額銷售面積均價(jià)主力戶型面積主力總價(jià)區(qū)間12345678910（注好：萬(wàn)坐平米夠，億閉元，孩元/平米鮮，平濕米，森萬(wàn)元悉）結(jié)論尼：三、市場(chǎng)革分析-銷售羅排名例36三、市場(chǎng)尿分析-銷售亡排名去年銷售面積排行榜排名項(xiàng)目銷售面積銷售額均價(jià)主力戶型面積主力總價(jià)區(qū)間12345678910（注老：萬(wàn)冷平米彎，億驅(qū)元，共元/平米悄，平項(xiàng)米，者萬(wàn)元福）結(jié)論范：例37三、市場(chǎng)炭分析-成交家分析聰小結(jié)城市掌分析主流會(huì)產(chǎn)品姓；銷售簽速度襯及價(jià)端格變星化潛耕力；區(qū)域/細(xì)分婦市場(chǎng)辛分析主流伐產(chǎn)品銷售芳速度交及價(jià)紐奉格變甲化潛殿力；我項(xiàng)粒目適摧合進(jìn)著入的大市場(chǎng)宜；市場(chǎng)昂表現(xiàn)閃好的封項(xiàng)目機(jī)的特伶點(diǎn)主流糧產(chǎn)品主流咸單價(jià)主流唯總價(jià)38三、市場(chǎng)按分析-重點(diǎn)訂板塊方分析板塊售特征店及區(qū)傅域價(jià)必值量?jī)r(jià)項(xiàng)情況客群網(wǎng)來(lái)源扒及特淺征在售泄存量新及潛向在供話應(yīng)標(biāo)桿生項(xiàng)目39三、市場(chǎng)慨分析-供應(yīng)菊分析盆小結(jié)40三、市場(chǎng)禽分析-競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)項(xiàng)目遇研究項(xiàng)目堆一此處慢粘貼車競(jìng)爭(zhēng)扭對(duì)手班詳細(xì)餐情況pp跟t對(duì)重召要競(jìng)雁爭(zhēng)對(duì)素手，訂需要底深入棚了解饞，如蜜成交相情況殺需細(xì)撿化到配結(jié)構(gòu)期分析矮和交祖叉分以析，員并進(jìn)醬行原販因的妖分析星。開發(fā)商項(xiàng)目地址占地面積建筑面積容積率建筑類型綠化率公攤率總戶數(shù)梯戶比車位比物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)銷售狀態(tài)41項(xiàng)目墻二三、市場(chǎng)脊分析-競(jìng)爭(zhēng)膀項(xiàng)目壯研究此處為粘貼雙競(jìng)爭(zhēng)腰對(duì)手消詳細(xì)喪情況pp信t42項(xiàng)目聚三三、市場(chǎng)旨分析-競(jìng)爭(zhēng)喬項(xiàng)目黎研究此處息粘貼石競(jìng)爭(zhēng)游對(duì)手津詳細(xì)佛情況pp漲t43三、市場(chǎng)沉分析-競(jìng)爭(zhēng)度項(xiàng)目澤研究項(xiàng)目位置建筑形態(tài)戶型面積外部景源內(nèi)部園林是否精裝周邊配套內(nèi)部配套價(jià)格例44三、市場(chǎng)牛分析-競(jìng)爭(zhēng)遷項(xiàng)目純研究競(jìng)爭(zhēng)錘分析44區(qū)位教育交通外部辦景觀園林鑒景觀密度純粹騎社區(qū)生活哨配套會(huì)所價(jià)格目標(biāo)忽項(xiàng)目提升歸發(fā)力愁點(diǎn)例45三、市場(chǎng)拆分析-結(jié)論46四、客戶榨分析47四、客戶嫩分析-初步籃目標(biāo)宗客戶允界定土地庸屬性獵分析土地姓屬性浸判斷侍；可能眉支持捧的客計(jì)戶群竿；市場(chǎng)濃分析同區(qū)竄域類迫似項(xiàng)輸目；某一抖細(xì)分?jǐn)R市場(chǎng)止類似漸項(xiàng)目可能饑的目務(wù)標(biāo)客拾戶群支付摔能力家庭缺結(jié)構(gòu)購(gòu)房洽目的/動(dòng)因此處肥可借余鑒萬(wàn)記科的濁客戶儉細(xì)分頃方法確定宿初步戴的目糖標(biāo)客啄戶群47富貴撲之家社會(huì)臘新銳望子炒成龍健康倘養(yǎng)老高低家庭未年收弟入家庭勻結(jié)構(gòu)/家庭直生命賺周期青年中年老年青年竟之家青年材持家小太燈陽(yáng)后小牛太陽(yáng)三代狀孩子老年語(yǔ)一代詢空套巢老年封二代老年蘆三代經(jīng)濟(jì)裁務(wù)實(shí)(包含鏡“中稱年之?dāng)⒓摇?中年毒之家備注半：“奏中年嗚之家梯”也擠經(jīng)常暑歸入材“經(jīng)擠濟(jì)務(wù)蒜實(shí)”主流往客戶4748價(jià)值緯度家庭生命周期緯度細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述主流客戶社會(huì)新銳青年之家業(yè)主年齡、是否父母老人同住25-44青年或青年伴侶青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客戶望子成龍小太陽(yáng)孩子年齡、是否父母老人同住0-11小孩+業(yè)主后小太陽(yáng)12-17小孩+業(yè)主三代孩子老人+業(yè)主+0-17孩子中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24孩子主流客戶健康養(yǎng)老老人1代老人家庭的直系代數(shù)空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入、資源遠(yuǎn)高其他家庭可分收藏、投資、商務(wù)、終極改善等務(wù)實(shí)之家務(wù)實(shí)之家家庭年收入收入、資源遠(yuǎn)低其他家庭四、客戶攝分析-初步誓目標(biāo)駝客戶現(xiàn)界定備注裕：可烏參考與帕爾撫迪、遞萬(wàn)科客戶早分類49四、客戶就分析-客群撐構(gòu)成類型項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)客戶構(gòu)成首置首改君匯上品高層城南擠壓外溢40%，華陽(yáng)地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群10%南湖半島高層城南外溢改善客群20%，華陽(yáng)地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群30%南湖世紀(jì)高層華陽(yáng)地緣及產(chǎn)業(yè)客群50%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群50%宏達(dá)世紀(jì)錦城高層城南外溢客群40%，二級(jí)市縣40%，地緣及其他區(qū)域客群20%品質(zhì)再改河畔新世界高層+雙拼別墅城南外溢客群60%，地緣及產(chǎn)業(yè)客群30%，二級(jí)市縣及其他區(qū)域客群10%悅城高層城南品質(zhì)改善客群80%，其他區(qū)域客群20%例50四、客戶農(nóng)分析-客群傭特征例51四、客戶店分析-客戶拘需求物業(yè)類型需求分類客戶功能需求高層電梯首置首改自住主導(dǎo)，起居功能優(yōu)先品質(zhì)再改自住、養(yǎng)主導(dǎo)，起居+接待+娛樂(lè)+儲(chǔ)物功能例功能償需求面積嫂需求服務(wù)愿需求價(jià)值松需求客群木功能陣需求純：首置既首改鉆起居富實(shí)用耗功能己為主智，品忽質(zhì)再瓜改起蕩居+賓客戰(zhàn)接待+娛樂(lè)+儲(chǔ)物染功能構(gòu)為主。例四、客戶淹分析-客戶襯需求53分類物業(yè)需求分類主力需求面積段主力成交價(jià)格價(jià)值驅(qū)動(dòng)高層電梯首置首改80-85㎡套二110-120㎡套三4500-5000元/㎡價(jià)格>配套環(huán)境>產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)再改120-130㎡套三5500-6000元/㎡配套環(huán)境>價(jià)格>產(chǎn)品設(shè)計(jì)四、客戶咸分析-客戶褲需求例54四、客戶娘分析-定性課深度路分析沫小結(jié)戶型秀功能感需求者關(guān)鍵劉詞建筑需立面能偏好跪關(guān)鍵漂詞園林郵景觀荷偏好斬關(guān)鍵襲詞精裝適修偏即好關(guān)疑鍵詞物業(yè)即服務(wù)爪需求寺敏感說(shuō)點(diǎn)關(guān)呢鍵詞55四、客戶章分析-結(jié)論客戶類型購(gòu)房目的支付能力需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品說(shuō)明例56五、爹項(xiàng)目固競(jìng)爭(zhēng)筋策略57五、魄項(xiàng)目遭競(jìng)爭(zhēng)黑策略-公司意目標(biāo)根據(jù)晝公司芳戰(zhàn)略椒及經(jīng)綱營(yíng)計(jì)曲劃要洋求，踐公司速期望辮目標(biāo)乞優(yōu)先只排序甜確定鏈為：示例主：1、打扁造品捏牌項(xiàng)倍目2、利揪潤(rùn)最塑大化3、現(xiàn)因金流例58五、奏項(xiàng)目振競(jìng)爭(zhēng)祥策略-目標(biāo)次實(shí)現(xiàn)副途徑示例益：1、企墳業(yè)品臉牌價(jià)孟值提毛升——高形獅象、菊高品充質(zhì)、界高投透入2、利盤潤(rùn)最廟大化——高形皮象、拴低成饑本、罷高價(jià)罷格3、現(xiàn)蓬金流——高形隱象、等高銷根售、猶高回捷款例59結(jié)合以區(qū)域首市場(chǎng)趟的競(jìng)館爭(zhēng)狀鼓況、叼公司伴打造栽項(xiàng)目獻(xiàn)的目貓標(biāo)和枝地塊克自身挎的現(xiàn)卷狀及所規(guī)模須等，暴本案萌的開格發(fā)策勇略為酬：五、扶項(xiàng)目邁競(jìng)爭(zhēng)勻策略-本案浮開發(fā)蛋策略60六、定位誼結(jié)論61六、定位紀(jì)結(jié)論-客戶生定位抄結(jié)論土地潤(rùn)屬性客戶鍬來(lái)源客戶粥需求62六、定位牲結(jié)論-產(chǎn)品閃定位物業(yè)屑類型容積罰率設(shè)計(jì)泄要求63六、定位變結(jié)論-形象個(gè)定位價(jià)值裂定位玻主題64某項(xiàng)招目定誤位描偵述示影例：土地逼屬性冊(cè)品類束：A1城市追豪宅客戶永定位迅：本淡地為豆主，蜘輻射棒珠三它角的配富貴和之家掀終極伴改善已、收營(yíng)藏類產(chǎn)品群定位障：再墾改3享受戶、高腔端豪鑰宅產(chǎn)平品線價(jià)值攤賣點(diǎn)蕉：城纏市核冤心區(qū)竄原凍生溪同谷哥私享泰別墅收群可補(bǔ)梨充客揭戶價(jià)牌值點(diǎn)做說(shuō)明庭：某項(xiàng)狗目：些排他桶性自盛然環(huán)沿境、芹住區(qū)洞私密跑純粹禮、近店享城抽市配摧套六、定位泥結(jié)論-項(xiàng)目城定位凝結(jié)論例65七、串產(chǎn)品窯建議聰及體災(zāi)驗(yàn)區(qū)迅規(guī)劃66七、叼產(chǎn)品斥建議遲及體核驗(yàn)區(qū)萌規(guī)劃-客戶烏價(jià)值康點(diǎn)排建序例大項(xiàng)構(gòu)成因素客戶觀點(diǎn)園林水系別墅社區(qū)有水更好樹種不一定是名貴樹種，但是綠化要多，而且要有層次感外立面墻面材質(zhì)（含人工）要求高，體現(xiàn)檔次門窗次之要求屋頂次之要求物業(yè)管理品牌物業(yè)管理公司收費(fèi)品牌管理、系統(tǒng)管理智能化配置一般地下室建安成本（結(jié)合地質(zhì)情況有差異）重要，差異化體現(xiàn)設(shè)備鍋爐平臺(tái)水平空調(diào)太陽(yáng)能67七、勢(shì)產(chǎn)品育建議綁及體惹驗(yàn)區(qū)猾規(guī)劃-客戶象價(jià)值放點(diǎn)排包序例主要關(guān)注點(diǎn)構(gòu)成因素做到一般的成本做到較好的成本做到非常好的成本資料來(lái)源園林水系700元/平米---1200元/平米設(shè)計(jì)院訪談樹種200元/平米300-400元/平米450元/平米外立面墻面材質(zhì)（含人工）涂料45-85元/平米面磚65-115元/平米石材250-550元/平米門窗鋁合金480-550元/平米---鋁合金+木1300-1400元/平米純木1500-1600元/平米鋁包木1800元/平米屋頂混凝土瓦45-65元/平米鋼板瓦780-1100元/平米物業(yè)管理品牌物業(yè)管理公司收費(fèi)1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月物業(yè)管理公司訪談智能化配置小區(qū)監(jiān)控80-100元/平米---高端智能12萬(wàn)/套設(shè)計(jì)院、開發(fā)商訪談地下室建安成本（結(jié)合地質(zhì)情況有差異）1200元/平米1400元/平米1600元/平米設(shè)備鍋爐4000-5000元/戶8000元/戶10000-11000元/戶供應(yīng)商訪談空調(diào)2萬(wàn)/戶（美的）3.5萬(wàn)/戶（麥克維爾）5萬(wàn)/戶（大金）太陽(yáng)能800-1500元/戶3000-4000元/戶6000元/戶68產(chǎn)品掌建議慎落實(shí)密具體偽內(nèi)容態(tài)，提豈出標(biāo)蜘桿項(xiàng)局目和華示意柿圖片跌：總體戒規(guī)劃家，資蔽源分鋤析、滾開發(fā)導(dǎo)節(jié)奏隱、配羨套匹掙配等產(chǎn)品型配比表（戶模型的益面積憐、居較室/戶型漲分布鎖的位蹦置/戶型膛比例驢）建筑致形態(tài)殖（建六筑形贈(zèng)式/外立盞面風(fēng)稠格、礙材料底）戶型次平面京（功戚能、撫主要搞功能誕空間售的尺持寸）小區(qū)怒入口輕（入弓口位拿置、簽入口石建筑煩形式緞）園林貢規(guī)劃藍(lán)（園內(nèi)林主洲題、華功能亞、風(fēng)換格、旨成本橡、設(shè)忌計(jì)方橡等）會(huì)所蘿（面盯積、物位置展、建址筑風(fēng)稱格、青功能或等）公共放空間慌（大膛堂、遭電梯卷廳的蜻面積態(tài)、層軍高、乒裝修你風(fēng)格殃、成指本等魂）車位揉（配軟比、建停車逗方式頓、裝樸修標(biāo)差準(zhǔn)等針）商業(yè)政及其發(fā)他配沿套（芬基本破商業(yè)蘆配套述、教作育的潮位置圈、建騙筑形幫式及冰風(fēng)格悄等）產(chǎn)品不標(biāo)準(zhǔn)窄（是淘否精制裝及菠成本襯標(biāo)準(zhǔn)凈等）配置望（水艘、電抵、天信然氣甩、供喪暖方惰式、世網(wǎng)絡(luò)很、安脹防標(biāo)椒準(zhǔn)等攪）七、哪產(chǎn)品千建議鄭及體使驗(yàn)區(qū)蔑規(guī)劃-產(chǎn)品女建議1.0容積率分析別墅建筑面積占70%洋房建筑面積占比30%以上，無(wú)法提升項(xiàng)目檔次，項(xiàng)目缺乏生活配套，無(wú)法滿足洋房客戶生活需求，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，不建議采用

洋房過(guò)多會(huì)貶損別墅價(jià)值69七、雖產(chǎn)品姥建議押及體稍驗(yàn)區(qū)代規(guī)劃-多方冬案比禾較例注：慌原則膏上必刷須進(jìn)序行多漂方案摘的規(guī)孕劃強(qiáng)穿排，債以挖晨掘土尺地的料最大章價(jià)值竹。70項(xiàng)目業(yè)態(tài)殃分布

獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼多層小高層高層集中商業(yè)底商車庫(kù)其他合計(jì)用地面積(㎡)75284112140086498用地面積占比87.04%12.96%0%0%

建筑面積(㎡)1370316351086260117759296101200717953495461034建筑面積占比2.97%35.47%18.71%2.55%2.02%21.95%15.57%0.76%100.00%貨值（萬(wàn)元）30147147159931611177523240109296276530442431貨值占比6.81%33.26%21.06%2.66%5.25%24.70%6.25%0%100%70七、眠產(chǎn)品疤建議征及體劍驗(yàn)區(qū)律規(guī)劃-項(xiàng)目國(guó)業(yè)態(tài)迷分布例產(chǎn)品業(yè)態(tài)套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積建面占比合計(jì)建面(萬(wàn)㎡)套數(shù)占比合計(jì)套數(shù)合計(jì)整體不產(chǎn)品業(yè)態(tài)則及戶腔型配祥比71七、絲式產(chǎn)品歐建議笨及體僅驗(yàn)區(qū)我規(guī)劃-項(xiàng)目濾產(chǎn)品蓬結(jié)構(gòu)產(chǎn)品業(yè)態(tài)套型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積建面占比合計(jì)建面(萬(wàn)㎡)套數(shù)占比合計(jì)套數(shù)合計(jì)第XX期產(chǎn)臉品業(yè)態(tài)乎及戶舊型配爐比72七、隔產(chǎn)品債建議娘及體德驗(yàn)區(qū)屬規(guī)劃-項(xiàng)目覆產(chǎn)品匙結(jié)構(gòu)體驗(yàn)謀區(qū)總暮面積：83侮79平米建筑觀面積:陳1碧04艦7平米景觀求面積猛：73理32平米停禽車柴場(chǎng)：36踩1平米園錄路:砍2跌94平米中心癥廣場(chǎng):桂2倒23歷.5平米場(chǎng)景破平臺(tái):眾5貨6平米水錢溪:畝7顯7.鄉(xiāng)豐5平米停車場(chǎng)入口售樓處樣板房樣板房體驗(yàn)旬區(qū)總平面體驗(yàn)注區(qū)規(guī)君劃體驗(yàn)粥區(qū)選址、動(dòng)坐線及開放撒計(jì)劃七、裙產(chǎn)品毅建議潤(rùn)及體嶼驗(yàn)區(qū)元規(guī)劃-體驗(yàn)只區(qū)規(guī)隙劃建粱議例-體驗(yàn)圣動(dòng)線停車織場(chǎng)入口入口廚區(qū)間--揚(yáng)-完整白的白扒樺林城形成北強(qiáng)烈悉的第悔一印青象過(guò)渡牢區(qū)間--駛-林泉恥芳壑屯，引滔人漸躍入佳芹境景觀云遞進(jìn)溝序列--找-云霓霞山林繁花屬攬徑花谷確桃園中心牌區(qū)--追-繽紛趴山谷賓中的龜宜居膜生活體驗(yàn)壞區(qū)選址、動(dòng)折線及開放當(dāng)計(jì)劃七、滅產(chǎn)品割建議約及體渾驗(yàn)區(qū)親規(guī)劃-體驗(yàn)蛾區(qū)規(guī)克劃建崖議例辦公奮室、簡(jiǎn)保安銳室、汗保潔曉室、住儲(chǔ)藏爺間80平米模型單區(qū)、滋前臺(tái)配、入尋口門說(shuō)廳（18價(jià)0平米損）簽約誘區(qū)60平米洽談侮區(qū)18泉0平米衛(wèi)生狂間財(cái)務(wù)比室項(xiàng)目雞銷售馳中心跪平面布局影圖（楊室內(nèi)咳面積息：約60匪0㎡）銷售既中心棗方案體驗(yàn)蓮區(qū)選址、動(dòng)團(tuán)線及開放疏計(jì)劃七、巾產(chǎn)品財(cái)建議桂及體斃驗(yàn)區(qū)秘規(guī)劃-體驗(yàn)飄區(qū)規(guī)妹劃建候議例76體驗(yàn)狗區(qū)選址、動(dòng)掙線及開放燭計(jì)劃分類開放時(shí)間營(yíng)銷中心樣板間園林示范區(qū)看房通道營(yíng)銷首體驗(yàn)職區(qū)重已大工隙作節(jié)產(chǎn)點(diǎn)計(jì)族劃七、產(chǎn)績(jī)品建薄議及撫體驗(yàn)廈區(qū)規(guī)職劃-體驗(yàn)釀區(qū)規(guī)央劃建謀議77八、飄分期筋開發(fā)勁計(jì)劃分期建筑面積（㎡）業(yè)態(tài)開工時(shí)間交房時(shí)間一組團(tuán)309578.5高層住宅+商業(yè)2013.52015.10二組團(tuán)335986.9高層住宅+商業(yè)2015.42017.8三、四組團(tuán)403559.3高層住宅+商業(yè)2016.42018.8...XX項(xiàng)目2號(hào)地荒塊分錫成三類期四組節(jié)團(tuán)一組寬團(tuán)二組刮團(tuán)三組媽團(tuán)78八、探分期銀開發(fā)深計(jì)劃-項(xiàng)目立開發(fā)其分期例八、丘分期雀開發(fā)創(chuàng)計(jì)劃-分期悄業(yè)態(tài)瓦規(guī)劃80九、租營(yíng)銷熊策略在確頁(yè)定競(jìng)品時(shí)，建墊議根拔據(jù)項(xiàng)若目產(chǎn)糧品品桿類分裙別定籌義競(jìng)品提，分旁別考白察競(jìng)輔爭(zhēng)格臺(tái)局，提煉證各類胳產(chǎn)品蜓相互穗配合的營(yíng)銷頓策略項(xiàng)目產(chǎn)品品類

90140-170200疊拼形態(tài)描述剛需小戶型升級(jí)型三/四居升級(jí)+別墅首置區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)產(chǎn)品

其他區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)品

按項(xiàng)淺目產(chǎn)撲品品荷類確悔定競(jìng)寧品九、佩營(yíng)銷否策略-競(jìng)品例90平米特剛需產(chǎn)品均競(jìng)爭(zhēng)愚分析均價(jià)伴普遍偏保持爆在12軍00伸0，總艦價(jià)有梳競(jìng)爭(zhēng)茫力兩年沉內(nèi)供即應(yīng)量志較大桌（60座00套左煎右）腫，市降場(chǎng)競(jìng)子爭(zhēng)激蠶烈交房腥時(shí)間手普遍厘比較腰早，類符合墾剛需耗客戶艘的需粗求敏穴感點(diǎn)是區(qū)由域內(nèi)但的主軍流產(chǎn)冠品，要持續(xù)秀性需程求預(yù)籠計(jì)不恒會(huì)衰絞減競(jìng)品名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）占地面積（萬(wàn)㎡）容積率交房時(shí)間兩年內(nèi)存量（套）目前均價(jià)總價(jià)銷售速度（套/月）通州及周邊遠(yuǎn)洋一方一期23.4一期14.81.582011年5月150013500130萬(wàn)70K2海棠灣25約7.22.92011年6月、12月70012000110萬(wàn)200世紀(jì)星城86451.492010年5月22012000110萬(wàn)50華業(yè)東方玫瑰93.325.33.12待定預(yù)計(jì)200011000105萬(wàn)未開盤清水灣小戶型13.687.72.2待定1500未知未知未開盤按項(xiàng)滋目產(chǎn)喉品品指類進(jìn)吳行競(jìng)收爭(zhēng)分叉析九、聞營(yíng)銷重策略-產(chǎn)品蕩競(jìng)爭(zhēng)乖分析例競(jìng)爭(zhēng)蹄格局鉤分析規(guī)結(jié)論駁：1、90小戶棵型面李臨激別烈競(jìng)?cè)?zhēng)，話且不寒具備碑價(jià)格潔優(yōu)勢(shì)2、14件0-叉17求0產(chǎn)品腎競(jìng)爭(zhēng)亂較大銀，不院具備貢價(jià)格魯優(yōu)勢(shì)古，但存妻在被膠東部陶市場(chǎng)喘擠出冤的預(yù)銷算上飼限+剛性造升級(jí)帝客戶3、20負(fù)0疊拼休占據(jù)齊當(dāng)前難市場(chǎng)善低供瀉應(yīng)期適合鬼先期五推售項(xiàng)目概核心同優(yōu)勢(shì)輕：1、通權(quán)州核政心地伯區(qū)，糧交通禍和配聯(lián)套發(fā)便達(dá)2、同磚產(chǎn)品租線上幕通州阻本地斑存在母品牌炭空白3、存妹在依采靠別房誠(chéng)墅產(chǎn)餃品提嬌高項(xiàng)賀目形士象的典可能項(xiàng)目悄銷售保難點(diǎn)喉：1、溢額價(jià)要蕉求高好，需刃要尋顫找溢疼價(jià)支征持點(diǎn)2、產(chǎn)放品附港加值頸低，紛沒(méi)有刻明顯蔑的競(jìng)結(jié)爭(zhēng)優(yōu)責(zé)勢(shì)3、交篩房時(shí)州間晚民，對(duì)儉剛需禾客戶突有抗刪性戰(zhàn)略報(bào)性突筆破策棟略：田忌哲賽馬1、20標(biāo)0疊拼皇先聲呼奪人，針跪?qū)τ兴黝A(yù)算叮上限剝的別健墅升私級(jí)客否戶，漏利用棟低供雄應(yīng)期固充分倍溢價(jià)2、公寓如產(chǎn)品搬伺機(jī)本而動(dòng)，瞄藝準(zhǔn)有榮預(yù)算斑上限建的剛基性升刺級(jí)客溝戶，命并通僵過(guò)品憤牌和蝕推售運(yùn)時(shí)間務(wù)的選孫擇帶起動(dòng)適葬度溢擔(dān)價(jià)總結(jié)寺項(xiàng)目尿競(jìng)爭(zhēng)描分析詢，確匠定營(yíng)教銷策烤略示例屆為龍拌湖地辮產(chǎn)北么京通蒙州西門小馬蹤蝶項(xiàng)目九、濾營(yíng)銷需策略—營(yíng)銷陵策略例目標(biāo)分解總目橫標(biāo)20肚14年銷售懇目標(biāo)吩：*伴**焰*億元目標(biāo)驗(yàn)分解握，即練將項(xiàng)碎目總爪貨值扶按年孫度進(jìn)犧行拆宴分，泰劃分面年度咬銷售狡任務(wù)悉。示據(jù)例如搜下：20硬15年銷售餅?zāi)繕?biāo)侮：*均**乓*億元20慘16年銷售愿目標(biāo)執(zhí)：*廁**糕*億元20味13年銷售糾目標(biāo)牧：*陳**筑*億元84銷售訪額*醉**樣億元醉，利所潤(rùn)率劈燕**茄*%，IR侄R**闊*%九、燙營(yíng)銷紹策略-貨值競(jìng)及價(jià)盜格規(guī)巨劃例貨值分謙解總貨值統(tǒng)計(jì)表各業(yè)態(tài)第一批次業(yè)態(tài)套數(shù)可售建筑面積(平米)可售建面單價(jià)(元)實(shí)得建面單價(jià)(元)貨值(萬(wàn)元)貨值占比%可售建面單價(jià)(元)套數(shù)貨值(萬(wàn)元)推盤時(shí)間疊拼12年10月洋房12年12月SOHO13年08月高層13年12月商鋪14年01月車位14年01月總貨值將各符業(yè)態(tài)袋按第壤一次窗推盤喪的時(shí)撓間依容次排歷列，艙將總仆貨值喚所在均的行疫數(shù)據(jù)越“加焦粗”某。85九、尼營(yíng)銷槳策略-貨值沈及價(jià)姜格規(guī)煩劃例貨值年建度分捕布業(yè)態(tài)類別總計(jì)2011年2012年2013年2014年別墅建面單價(jià)28215240512794731908貨值（億元）14.894.325.105.47常規(guī)公寓建面單價(jià)1297611532124361367514040貨值（億元）26.031.9811.428.594.03特殊公寓建面單價(jià)94639463貨值（億元）2.372.37車位貨值（億元）1.071.7總貨值建面單價(jià)15549貨值（億元）45.028.6716.5214.065.73標(biāo)桿嘆產(chǎn)品扁，分冷五期緊均勻巖推出浮，爭(zhēng)偉取最傅大時(shí)吊間溢慘價(jià)；短兵藍(lán)相接劉正面禿競(jìng)爭(zhēng)段，以姐安全精為主侍，保液證去搬化速朵度利用飲價(jià)格夜優(yōu)勢(shì)懂快速園甩貨別墅悠形象筒，掩奮護(hù)公伴寓出佩貨產(chǎn)品舍線豐侄富，能最大膨去化柴來(lái)訪飽成交九、延營(yíng)銷省策略-貨值建及價(jià)撤格規(guī)達(dá)劃例各業(yè)態(tài)本主基碑價(jià)關(guān)峰系別墅咽基鼓價(jià)：25窄00序0元特殊地公寓瞇基價(jià)迅：90功00元常規(guī)霧公寓核標(biāo)準(zhǔn)突基價(jià)列：11菜00恰0元價(jià)格紅差19傭%12穴7%別墅筑：24層0套間建陣筑面偶積52降80渣0㎡特殊薄公寓蓮：19贈(zèng)2套.建筑運(yùn)面積25蛾08兔2㎡常規(guī)汁公寓帥：16牛40套.建筑餅面積20遺06些02在㎡備注丟：基曉價(jià)指片價(jià)格槍區(qū)間駛，參棵考單情價(jià)段恭。九、田營(yíng)銷昆策略-貨值營(yíng)及價(jià)勾格規(guī)搜劃例XX業(yè)態(tài)懼基價(jià)觸結(jié)構(gòu)袍圖常規(guī)艱公寓屈根據(jù)酷景觀評(píng)及位鄉(xiāng)豐置分俘為兩級(jí)：1級(jí)、男高層明觀景霸公寓25層精然裝23職0㎡2級(jí)、浴高層亭公寓27層精嗽裝89當(dāng)㎡/紋13貪0㎡牌/1常37㎡1級(jí)房扔源2級(jí)房端源九、園營(yíng)銷第策略-貨值離及價(jià)蜂格規(guī)苦劃例XX業(yè)態(tài)副內(nèi)部彈基價(jià)造關(guān)系2級(jí)89平米潮兩居93頁(yè)6套13涉0平米筒三居18套13潔7平米勸三居27版0套14惠8平米對(duì)三居21搶6套標(biāo)準(zhǔn)時(shí)平層希